Herontwikkeling Zaagmolenlaan 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Middelland Noord is een kantoren- en bedrijventerrein in de kern Woerden. Eind 2019 heeft de gemeenteraad van de gemeente Woerden de structuurvisie 'Middelland-Noord' vastgesteld. Deze visie biedt nadere spelregels in een ontwikkelingkader op basis van de eerder vastgestelde Ontwikkelvisie Middelland.

Het gebied dat nu nog voornamelijk uit bedrijven en kantoren bestaat moet in de komende jaren getransformeerd worden naar een nieuw gemengd stedelijk woongebied. De leegstand van kantoorpanden in Middelland-Noord is groot. Zowel in het gemeentelijk- als het provinciaal beleid wordt de opgave van het transformeren van kantoorpanden nadrukkelijk benoemd. Volgens de structuurvisie Middelland-Noord kunnen er in het gebied 1.800 tot 2.400 woningen gebouwd worden. Om de verbinding met het centrum te verbeteren wil de gemeenteraad een spoorbrug of -tunnel bouwen.

Een initiatiefnemer is voornemens één van de leegstaande kantoorpanden in Middelland-Noord aan de Zaagmolenlaan te transformeren naar appartementen. De plannen van de gemeente om van Middelland-Noord een gemengd stedelijk woongebied te maken passen niet in het vigerende bestemmingsplan.

Het doel van dit bestemmingsplan is om de tranformatie van het bedrijventerrein te faciliteren. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan woningbouw in een campusstructuur, die de gemeente Woerden in de structuurvisie 'Middelland-Noord' als ambitie heeft benoemd. Voorliggend bestemmingsplan maakt de sloop van het leegstaande kantoorpand tot een nieuw appartementengebouw aan de Zaagmolenlaan 12 mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt aan Zaagmolenlaan 12 in Woerden. Het bevindt zich op het bedrijventerrein Middelland Noord, ten zuiden van het spoor en centrum van Woerden. Het plangebied ligt ten westen van de Polanerbaan, een belangrijke invalsweg van Woerden. Het ligt verder op de hoek van de Zaagmolenlaan en de Watermolenlaan. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied aangegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron:kadastralekaart.nl)

1.3 Geldende regeling

Ter plaatse van het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Middelland en Honthorst', wat is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 4 juni 2013. Dit bestemmingsplan is destijds in het kader van actualisatie van bestemmingsplannen in Woerden opgesteld.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Middelland en Honthorst' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Gemengd' met de functieaanduiding 'kantoor'. Binnen deze bestemming zijn naast de kantoorfunctie de volgende functies mogelijk:

• bedrijven tot en met categorie 2;
• bedrijfsgebonden kantoren, productiegebonden detailhandel;
• overheids-, medische, onderwijs-, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede voorzieningen ten behoeve van kinderdagverblijven en kinderopvang;
• sport en recreatie;
• cultuur en ontspanning;
• bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals erven, groen, water, nutsvoorzieningen en parkeren;
• stadslandbouw.

De maximum bouwhoogte bedraagt ter plaatse van het plangebied 14 m. Per bouwperceel mag niet meer dan 40% van de grondoppervlakte worden bebouwd.

Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2	Beschrijving van de huidige- en toekomstige situatie van het plangebied
Hoofdstuk 3	Toetsing aan de relevant rijks-, provinciale- en gemeentelijke beleidskaders
Hoofdstuk 4	Toetsing aan de verschillende omgevingsaspecten
Hoofdstuk 5	Beschrijving de opzet en planmethodiek van dit bestemmingsplan
Hoofdstuk 6	Beschrijving van de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling van het plangebied.

2.1 Huidige situatie

Het leegstaande kantoorpand aan de Zaagmolenlaan bevindt zich in op het bedrijventerrein Middelland-Noord.

Middelland-Noord

Ligging

Middelland is een duidelijk herkenbaar gebied binnen Woerden, niet alleen vanwege de omvang maar ook vanwege de ligging. Het gebied ligt ten zuiden van de spoorlijn Utrecht – Den Haag/Rotterdam. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de Jaap Bijzerwetering en aan de zuidkant vormt de Wulverhorstbaan de begrenzing van het gebied. Het gebied is een belangrijke schakel tussen de binnenstad van Woerden en de A12. De ligging nabij de A12 zorgt ervoor dat de grotere steden in de Randstad goed bereikbaar zijn. Dat geldt ook voor het openbaar vervoer. Doordat Middelland grenst aan het treinstation van Woerden zijn er uitstekende treinverbindingen naar andere delen van de Randstad. Woerden ligt midden in het Groene Hart en het landelijk gebied is snel per fiets te bereiken.

Figuur 2.1: Ligging bedrijventerrein Middelland-Noord en ligging plangebied ten opzichte van centrum Woerden (bron: structuurvisie Middelland-Noord, 2019)

Voorzieningen

In het noordelijk deel van Middelland bevinden zich naast de bedrijven en kantoren ook diverse voorzieningen. Zo is aan de Polanerbaan het ID-college gevestigd, bevindt zich het stadhuis zich centraal in het gebied, zijn er locaties voor kinderopvang te vinden en beschikt het gebied over enkele vergaderaccommodaties. In het zuidelijk deel van Middelland zijn enkele sportgerelateerde voorzieningen gehuisvest. Tevens bevinden zich in het zuidelijk deel van

Middelland onder andere een restaurant en vergader-/congresruimten. Een overzicht van de overige functies naast kantoren in Middelland-Noord is te zien in de onderstaande kaart.

Figuur 2.2: Voorzieningen in Middelland-Noord (bron: structuurvisie Middelland-Noord, 2019)

Leegstand kantoren

Zowel het noordelijk als zuidelijk deel van Middelland heeft te kampen met leegstand. Medio 2016 was sprake van circa 30% leegstand, aanmerkelijk boven het landelijk gemiddelde van 16%. Er zijn gebouwen die al meerdere jaren buiten gebruik zijn. Deze gebouwen zijn gedateerd en sluiten niet meer aan bij de marktvraag. Ook bij een aantrekkende markt zullen deze verouderde leegstaande

kantoorpanden veelal geen marktpotentie hebben. Er zijn echter ook gebouwen leeg komen te staan in de periode van economische terugval. Sommige van die gebouwen worden bij een aantrekkende markt weer in gebruik genomen. Desalniettemin is zichtbaar geworden dat met name enkele panden in het noordelijk deel van Middelland kwetsbaar zijn op het moment dat de kantorenmarkt stagneert. De gemeente Woerden werkt samen met de provincie Utrecht aan de aanpak van de kantorenleegstand.

Plangebied

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de Zaagmolenlaan, op de hoek met de Watermolenlaan. Deze locatie ligt op circa 150 meter van de Polanerbaan, een belangrijke invals- en ontsluitingsweg van Woerden voor zowel auto- als fietsverkeer. Via de Polanerbaan is ook het centrumgebied van Woerden te bereiken. Hier is een groot aantal functies aanwezig, waaronder een supermarkt. Het station Woerden ligt op ca. 800 meter afstand. Aan de overzijde van de Zaagmolenlaan ligt het Sint Antoniusziekenhuis.

Binnen het plangebied staat een kantoorpand, dat is opgericht in de jaren '80. Het pand heeft al enkele jaren haar primaire functie verloren. Wel is het tijdelijk gebruikt in het kader van leegstandsbeheer.

Het pand bestaat uit 4 bouwlagen met aan de zuidkant aan de Zaagmolenlaan de entree. Een groot deel van de omliggende bebouwing is in dezelfde periode gebouwd en beschikt over een vergelijkbaar bouwvolume.

Figuur 2.3: Huidige situatie Zaagmolenlaan 12 (bron: Google Street View)

2.2 Gewenste ontwikkeling

Dit bestemmingsplan maakt een functiewijziging van een gemengde functie naar wonen mogelijk. Dit faciliteert het initiatief voor de beoogde sloop van het huidige leegstaande kantoorpand en biedt ruimte voor een appartementengebouw. Het beoogde plan bestaat uit 72 woningen in de middenhuur met een half verdiepte parkeerkelder waar 55 parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

Figuur 2.4 Impressie footprint gebouw inclusief landschappelijke inpassing (bron: Deltavormgroep BV, december 2020)

Figuur 2.5 Dwarsdoorsnede ter plaatse van de Zaagmolenlaan (bron: Deltavormgroep BV, december 2020)

Stedenbouwkundige verantwoording

Om aan te sluiten bij de beoogde campusstructuur van uit de structuurvisie Middelland-Noord is het beoogde gebouw omgeven door een groene omzoming. Aan de westkant van het gebouw ligt een groenbestemming die zorgt voor de borging van een smalle groenstrook. Naarmate de transformatie van Middelland-Noord verder vordert, kunnen naast gelegen ontwikkelingen aansluiten op deze groenstrook.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor een halfverdiepte parkeervoorziening. Hiermee zijn de auto's 'uit het zicht' en is het in lijn met de structuurvisie Middeland-Noord.

Het bouwvolume sluit aan op de structuurvisie Middelland-Noord. Het gebouw heeft een hoogteaccent van 7 bouwlagen op de hoek Watermolenlaan en Zaagmolenlaan. Aan de Zaagmolenlaan 5 bouwlagen en aan de Watermolenlaan 4 bouwlagen. De bouwhoogte van het gebouw varieert daarmee van circa 14 meter tot maximaal 23 meter (exclusief liftkoker).

Centraal binnen het gebouw beschikt het gebouw over een binnentuin. Deze binnentuin ligt bovenop de half verdiepte parkeerkelder.

Uitgangspunten van het beoogde gebouw:

• Parkeren is volledig uit het zicht onder het gebouw, m.u.v. de deelauto’s, deze staan opgesteld in het groene talud aan de Watermolenlaan.
• Een sculpturale vorm waarbij de hoek op de Zaagmolenlaaan/ Watermolenlaan over een hoogte van 2 lagen een open hoek gaat vormen ter plaatse van de plint.
• Het fietsparkeren is duidelijk herkenbaar en goed toegankelijk gemaakt.
• De entree van de half verdiepte kelder is aan de Watermolenlaan gelegen.
• De eerste woonlaag is circa 1,5 m boven het omliggende maaiveld gelegen in verband met de halfverdiepte garage. Het omliggende maaiveld wordt als een groene omzoming ingericht;

In paragraaf 3.3.1 van de toelichting is een toetsing van dit bestemmingsplan aan de structuurvisie Middelland-Noord opgenomen. In deze structuurvisie is beschreven dat het plangebied in de 'centrale campus' van het te transformeren gebied ligt. Om kwaliteitsverbetering in het centrale gebied rond de Zaagmolenlaan te bewerkstelligen wil de gemeente de groene setting van het ziekenhuis aangrijpen. Door het parkeren minder prominent te maken en een groene erfinrichting toe te passen, zal er een campus-achtige kwaliteit ontstaan.

Aan de hand van het spinnenwebdiagram worden de verschillende gebiedsdoelen van campusgebied binnen Nieuw- Middelland toegelicht en hoe het plan bijdraagt aan de totale gebiedsontwikkeling en ambities en behoeften binnen de gemeente Woerden. Het plan voldoet in alle gevallen aan het gevraagde basisniveau voor de hoofdambities en de daaronder vallende thema’s. Op veel thema’s haalt het plan het streefniveau. Daar waar de ontwikkeling lager scoort op het ene thema, wordt dat ruimschoots gecompenseerd op een ander thema. Voor de hoofdambities is per onderliggend thema een onderbouwing gegeven van de invulling. In figuur 2.5 is de score weergegeven in het spinnenwebdiagram.

Figuur 2.6 Spinnenwebdiagram (bron: Sustay)

De beoogde ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is in lijn met de visie van de groene campusstructuur. Het gebouw wordt namelijk in een groene omgeving geplaatst, parkeren is halfverdiept opgelost en er is ruimte voor een binnentuin.

Op basis van de bovengenoemde uitgangspunten en de ambities van de gemeente Woerden met Middelland-Noord, wordt het toevoegen van 72 woningen in de beoogde groene campusstructuur als wenselijk geacht. Een verdere toetsing aan het beleid is opgenomen in hoofdstuk 3.

Hoofdstuk 3 Beleid

In dit hoofdstuk staat het beleid beschreven dat relevant is voor de gewenste ontwikkeling en/of het plangebied van dit bestemmingsplan. Hierbij wordt kort ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Voor de middellange termijn (2028) kiest het Rijk drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden:

• 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijke economische structuur;
• 2. Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De nationale ruimtelijke hoofdstructuur geeft de nationale belangen, waarvoor het Rijk verantwoordelijk is, geografisch weer. Op deze kaart in de structuurvisie is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen rond concurrentiekracht, bereikbaarheid en leefbaarheid en veiligheid, zodat een samenhangende ruimtelijke hoofdstructuur zichtbaar wordt.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van het beleid uit de SVIR. Het besluit bevat regels die doorwerken op gemeentelijk niveau, en dus relevant zijn voor bestemmingsplannen.

Toetsing

Met de ontwikkeling zijn geen rijksbelangen in het geding. Wel moet de toets Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.1.2) worden doorlopen.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 sub 2)

Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goede ruimtelijke ordening. Gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken motiveren volgens de Ladder.

Stedelijke ontwikkeling

Concreet betekent dit dat het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Wanneer deze ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt, moet gemotiveerd worden waarom er niet binnen het stedelijk gebied voorzien kan worden in de behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling als er ten opzichte van de huidige planologische regeling meer dan 11 woningen worden toegevoegd. Het voorliggende bestemmingsplan maakt 72 middenhuur appartementen mogelijk. In dit geval is er dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Daarom is hierna de behoefte aan deze woningen beschreven. Een motivering van de locatiekeuze is niet noodzakelijk omdat het plangebied binnen het bestaand stedelijk gebied ligt en al een stedelijke functie heeft.

Provinciale prognose (2013 incl. herijking 2016 en 2e partiële herziening 2018)

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Utrecht is voor de gemeente Woerden een woningbehoefte opgenomen van (netto) 2.250 woningen voor de periode 2013-2028. Van 2013 t/m 2018 zijn er 770 woningen opgeleverd. Hierdoor zou een woningbehoefte voor de periode 2019-2028 van 1.550 woningen resteren.

Knooppuntenonderzoek (2018)

Woerden wordt in het knooppuntenonderzoek van de Vereniging Deltametropool (NL CS, de knooppunten van de provincie Utrecht uitgelicht; 2018) benoemd als één van de plekken waar de plaatswaarde (de mate waarin Woerden kan profiteren van zijn kwaliteiten) onderbenut is ten opzichte van de knooppuntwaarde (een knooppunt is een plek waar verschillende vervoersmodaliteiten samenkomen). Dat betekent dat er een goede ontwikkelpotentie is en kansen voor vergroting van de plancapaciteit.

Regionale woningmarktanalyse (2019)
De druk op de woningmarkt overstijgt de gemeentegrenzen. Daarom is in 2018 een locatie- en woningbehoefteonderzoek (Companen 2019) gedaan in de woningmarktregio van 16 Utrechtse gemeenten (de U16). Dit onderzoek is een bouwsteen voor het Ruimtelijk Economisch Programma van de U10. Hierin zullen afspraken gemaakt worden over de regionale programmering voor de verstedelijkingsopgave (binnen de kaders van de Ruimtelijk Economische Koers).

Uit het Locatieonderzoek en de Woningmarktanalyse is naar voren gekomen dat de regionale behoefte aan woningen tot 2040 ca. 104.000 woningen bedraagt. Voor de Gemeente Woerden is de woningbehoefte berekend op 4.700 woningen (2018 tot 2040). Van deze 4.700 is voor de periode 2018-2023 de potentiële woningbehoefte ingeschat op circa 1.550 woningen en nog eens 1.000 woningen voor de periode tot en met 2028.

Woonvisie Woerden 2019-2024 (2019)

De gemeente Woerden heeft haar woonbeleid geactualiseerd in de woonvisie Woerden 2019-2024 'Woerden Woont'. In de woonvisie legt de gemeente haar ambitie, doelstellingen en beleid vast voor het wonen.

Visie

De focus ligt op de groepen die extra aandacht nodig hebben, zoals starters en senioren, mensen met een laag inkomen, huishoudens met een middeninkomen en de mensen met een fysieke of mentale handicap. Dit betekent niet dat er niets gedaan wordt voor andere groepen, zoals gezinnen en mensen met hogere inkomens. Ook voor deze huishoudens wordt gebouwd. In samenwerking tussen gemeente en marktpartijen wordt een goede mix aan woningen gerealiseerd, afgestemd op de vraag. De woonvisie biedt hierbij het kader.

Behoefte

De woningbehoefte in Woerden is beschreven in de gemeentelijke Woonvisie 2019-2024 (2019). In de periode 2017-2030 is volgens de Woonvisie Woerden een bevolkingsgroei geprognotiseerd van 7%. De periode tussen 2030 en 2040 wordt een kleinere bevolkingsgroei verwacht van 3%. Dit rechtvaardigt een hogere woningbouwproductie tot 2023 van 310 woningen per jaar, vanaf 2023 200 woningen per jaar en daarna (vanaf 2028) een iets lagere productie van 180 woningen per jaar.

Uitgangspunt bij de nieuwbouwproductie is een groei in alle kernen, afgestemd op de omvang en vraag in de kern. Voor Woerden zijn 2.000 woningen gepland in de periode 2018-2028.

Na 2030 is er aanvullende plancapaciteit nodig als de gemeente aan de woningbehoefte wil voldoen. Het plantekort tussen 2030 en 2040 is 440 (571 inclusief de gebruikelijke 30% planuitval). Woerden-stad kan na 2030 nog wel aan de woningbehoefte voldoen. Inzoomend op de kleine kernen, wordt geconstateerd dat deze na 2030 geen bouwmogelijkheden meer hebben.

Dit betekent dat er op langere termijn behoefte is aan nieuwe locaties om aan de woningbehoefte te kunnen blijven voldoen. Uit ervaring blijkt dat bij projectontwikkeling sprake is van 30% planuitstel. Daarom moet er altijd een zekere overmaat aan plannen in de woningbouwplanning zitten. In onderstaande tabel is een kolom opgenomen wat de benodigde behoefte is inclusief planuitstel.

					Totale beschikbare plancapaciteit	Benodigde plancapaciteit 2018-2028	Benodigde plancapaciteit incl. planuitval (30%) 2018-2028	Plancapaciteit tekort (-) of overschot (+) tot 2028	Plancapaciteit tekort/ overschot 2028 tot 2040
Woerden-stad					3700	2000	2600	+1700	+190
Harmelen					360	350	455	+10	-360
Kamerik					75	90	120	-15	-160
Zegveld					115	100	130	+15	-110
Gemeente Woerden					4260	2550	3305	2150	-440

De behoefte aan nieuwbouwwoningen is groot. In de huidige plancapaciteit in Woerden zijn 4.260 woningen opgenomen. We streven ernaar om gemiddeld 300 woningen per jaar te realiseren. Om aan de woningbehoefte tot 2040 te voldoen, is er aanvullende plancapaciteit nodig.

Middeninkomens

De groep huishoudens met een middeninkomen verdient aandacht. Daarbij wordt de huishoudensverdunning als aandachtspunt genoemd met daarbij de volgende onderbouwing:

Groei van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens: specifieke wensen ten aanzien van betaalbaarheid (soms één inkomen) en grootte van de woning.

In de regionale huisvestingsverordening 2019 staan regels voor de verdeling van sociale huurwoningen. Hierin is ook in het bijzonder aandacht gevraagd voor het bouwen voor de doorstroming met aandacht voor de middeninkomens.

Woningcorporaties moeten minimaal 80% van hun sociale huurvoorraad met een huur tot € 737,14 (prijspeil 2020) verhuren aan huishoudens met een laag inkomen. In 2020 is de inkomensgrens vastgesteld op € 39.055. Het is vooral de groep met een inkomen tussen € 39.055,- en circa €50.000,- die klem zit. Zij zijn aangewezen op de vrije sector huur of koop. Een koopwoning is vaak te duur en een huurwoning in de vrije sector is niet te vinden of niet betaalbaar. Voor senioren met een middeninkomen is koop vaak geen wens of optie meer.

De groep middeninkomens is deels gehuisvest in de sociale huurvoorraad. Zij kunnen geconfronteerd worden met extra huurverhogingen, een maatregel die bedoeld is om scheefwonen tegen te gaan. Verhuizen is alleen een optie als het aanbod beschikbaar en betaalbaar is en afgestemd op de woonwensen. De groep middeninkomens heeft op dit moment een moeilijke positie op de woningmarkt

Er is behoefte aan alle woningtypes en prijsklassen. De behoefte aan woningen in Woerden stad richt zich vooral op appartementen in de sociale- en middenhuur en koopsector. In de kernen Woerden en Harmelen zijn de wacht- en zoektijden hoog. Er wordt ingezet op de bouw van 60 huurwoningen per jaar. Uit onderzoek blijkt dat er tot 2030, 600 extra sociale huurwoningen nodig zijn.

 

Toetsing

Binnen het plangebied worden maximaal 72 woningen gerealiseerd in een compacte bouwvorm. De woningen variëren tussen de 53 en 83 m2. De beoogde ontwikkeling speelt daarmee in op de groei van 1- en 2- persoonshuishoudens.

Daarnaast is de nabijheid van het stadshart (7 min fietsen) en het NS-station (8 min lopen) is aantrekkelijk voor senioren, starters en alleenstaanden.

Zoals is beschreven in de Woonvisie Woerden, woont een deel van de middeninkomens in sociale huurwoningen. Deze mensen met een modaal inkomen kunnen in de krappe markt geen woning

vinden die past bij hun woonbehoefte én betaalbaar is. Voorliggend bestemmingsplan richt zich op deze doelgroep die 'tussen wal en schip' geraakt is. Hierdoor kan er doorstroming vanuit de huidige sociale huurwoningen plaatsvinden en komen die woningen vervolgens vrij voor de woningzoekende in dit segment. Het plan voldoet niet aan de gemeentelijke eis om minimaal 25% sociale huur te realiseren. Echter, voor dit specifieke project op basis van het bovenstaande afspraken gemaakt tussen gemeente en de initiatiefnemer om hier gemotiveerd van mogen af te wijken:

Vanuit Wonen is de doelstelling om te bouwen voor diverse doelgroepen. De vraag naar middenhuurwoningen is groot. Met de ontwikkelaar is zodoende afgesproken dat de woningen getrapt worden toegewezen aan de inschrijvers. Deze is als volgt:

• 1. Er vindt een toewijzing plaats aan kandidaten die woonachtig zijn in de Gemeente Woerden die met verhuizing naar dit complex een sociale huurwoning achterlaten;
• 2. Er vindt een toewijzing plaats aan kandidaten die woonachtig zijn in de Gemeente Woerden;
• 3. Er vindt een toewijzing plaats aan een ieder.

Op deze manier wordt getracht om de doorstroming binnen de gemeente te bevorderen vanuit de sociale huurwoningen die vervolgens beschikbaar gesteld kunnen worden aan doelgroepen met een lager inkomen. Tevens biedt deze regeling meer kansen voor woningzoekenden uit de gemeente met een middeninkomen die nu geen passend aanbod kunnen vinden.

Conclusie

Het nieuwe voorliggende bestemmingsplan gaat uit van het toevoegen van maximaal 72 woningen. De gemeente Woerden heeft (tot 2040) meer woningen nodig om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Extra woningen, zeker op een binnenstedelijke locatie is positief. Daarbij is in de structuurvisie Middelland-Noord de ambitie uitgesproken om woningen te ontwikkelen als vervanging van huidige (leegstaande) kantoorpanden in het gebied.

Het intensiever benutten van een binnenstedelijke bouwlocatie in Woerden binnen fietsafstand van hoogwaardig openbaar vervoer past bij de ambities.

Er is voornamelijk behoefte aan het toevoegen van extra aanbod aan betaalbare woningen (sociale huur en middenhuur) en woningen die de doorstroming bevorderen. Voorliggend plan voorziet in middenhuur en wijkt gemotiveerd af van de 25% eis voor sociale huur.

De ontwikkeling voldoet aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Thematische structuurvisie kantoren (2016 - 2027)

Op basis van artikel 2.2 van de Wet ruimtelijke ordening (verder: Wro) stellen Provinciale Staten (PS) ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening één of meer structuurvisies vast voor het gehele grondgebied van de provincie, waarin de hoofdzaken van het door de provincie te voeren ruimtelijk beleid zijn vastgelegd. De aanleiding voor het vaststellen van de Thematische Structuurvisie Kantoren (verder: TSK) is de grote leegstand op de kantorenmarkt in de provincie Utrecht.

In de structuurvisie kantoren is het plangebied aangewezen voor: vernieuwing, herbestemming en transformatie van leegstaande kantoren. De provincie doet de volgende uitspraken in de structuurvisie:

De provincie zal op (delen) van kantorenlocaties waar sprake is van langdurige leegstand van kantoren, gemeenten en belanghebbenden faciliteren om gewenste vernieuwing, herbestemming en/ of transformatie op gang te brengen en/of mogelijk te maken. De provincie zet daarbij niet alleen in op transformatie naar wonen, maar ook naar mogelijke andere functies of verbetering van de werklocatie.

In 2014 heeft de provincie in co-design met gemeenten en marktpartijen een samenhangende Aanpak Kantoren Transformatie (AKT, 2015) opgesteld. In deze aanpak zet de provincie verschillende instrumenten in om de transformatie en herbestemming op pand- en gebiedsniveau aan te jagen en te ondersteunen, zodat de bestaande leegstand wordt teruggebracht en het vestigingsklimaat wordt verbeterd. Inzet van kennis, expertise, monitoring, communicatie, financieringsinstrumenten en inrichting van een Platform Aanpak Kantoren Transformatie (PAKT) maken onderdeel uit van deze AKT. De transformatieaanpak is een innovatieve aanpak waarin de provincie één op één samenwerkt met zogenaamde kantorenloodsen bij gemeenten en met marktpartijen. Door als partner naast de gemeente te staan zorgt de provincie voor versnelling en effectiviteit in de transformatieopgave. De provinciale aanpak is gericht op het verbeteren van de samenwerking markt-overheid, het creëren van ruimte voor initiatief en het werken vanuit lokale belangen en energie.

Toetsing en conclusie

De provincie zet in op het reduceren van plancapaciteit van kantoren en faciliteert daarbij de transformatie naar onder andere wonen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het herbestemmen van een verouderd kantoorgebouw, dat niet aansluit bij de wensen van de huidige kantoorgebruiker, naar woningen. Deze ontwikkeling is in lijn met de provinciale structuurvisie kantoren.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

Het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht is vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS, geconsolideerde versie december 2018). In de PRS geeft de provincie aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels wordt uitvoering aan het beleid gegeven via de Provinciale Verordening. In de PRV zijn regels opgenomen met betrekking op onder meer het landelijk gebied, stedelijk gebied, bedrijventerreinen, duurzame energie en cultuurhistorische waarden. Bestemmingsplannen worden aan deze regels getoetst waardoor het provinciale beleid doorwerkt naar het gemeentelijk niveau.

Het belangrijkste doel van de provincie is om de provincie Utrecht aantrekkelijk te houden voor wonen, werken en recreëren. Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, blijven vitale dorpen en steden behouden. Inzetten op deze ontwikkeling is nodig vanwege:

• het belang van vitale steden voor het functioneren van de economie;
• de bijdrage aan een beter draagvlak voor openbaar vervoer en daarmee aan de bereikbaarheid;
• de bijdrage aan een beter draagvlak voor tal van voorzieningen (waaronder het culturele aanbod) die het wonen in de regio aantrekkelijk maken;
• het voorkomen van extra ruimteclaims op het landelijk gebied;
• het stimuleren van de transformatie van leegstaand vastgoed en de transitie van verouderde binnenstedelijke locaties;
• de vraag naar binnenstedelijk wonen.

Conform de NV Utrecht-ambitie wil de provincie ten minste twee derde deel van de te bouwen woningen binnenstedelijk realiseren. Het gaat hierbij niet alleen om de grotere steden, maar alle kernen, ook de kleinere steden en dorpen.

Er is een flink overschot aan vloeroppervlakte kantoren. Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen zal dit voor een groot deel structureel zijn. Vermindering van het aanbod is daarom gewenst. Dit betekent niet dat nieuwe kantorenlocaties in het geheel niet noodzakelijk zijn: voor een goed functionerende economie is innovatief en kwalitatief hoogwaardig aanbod nodig, dat aansluit bij de vraag. Eventueel nieuw aanbod moet wel beperkt blijven tot enkele goed ontsloten locaties. Tegelijk moet worden ingezet op sanering van het aanbod aan kantoren, daar waar sprake is van een forse leegstand. In de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand is deze aanpak verder uitgewerkt.

Het accent op de binnenstedelijke ontwikkelingen draagt ook bij aan de noodzakelijke verbetering van de bereikbaarheid. Het biedt goede kansen voor verbetering van de kwaliteit van het openbaar vervoer en het gebruik van de fiets.

Toetsing en conclusie

Het plangebied is in de structuurvisie aangeduid als 'wonen en werken'. Het herbestemmen van

een incourant kantoorgebouw naar wonen draagt bij aan de vitaliteit van Woerden en sluit daarmee aan op de Provinciale Structuurvisie.

3.2.3 Provinciale ruimtelijke verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016, correctie 2017 en 2e partiële herziening 2018) (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV zijn regels opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. De PRV is een doorwerking van de structuurvisie naar gemeenten.

Het plangebied is in de provinciale ruimtelijke verordening (geconsolideerde versie december 2018) aangemerkt als stedelijk gebied.

Artikel 4.1 Stedelijk gebied

• 1. Als ‘Stedelijk gebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken.
• 2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 3. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

In artikel 1.1 Algemene bepalingen is gedefinieerd wat in deze verordening onder het begrip “verstedelijking” wordt begrepen. Verstedelijking: "van verstedelijking is sprake als een ruimtelijk besluit ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies"

Derde lid: Bij zowel het bouwen als renoveren van kantoren en woningen en bedrijfsruimten als het herstructureren of aanleggen van woonwijken en bedrijventerreinen is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken (onder andere toepassen van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte). Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de PRS. Om kleinschalige binnenstedelijke ontwikkelingen niet onnodig te belasten met regelgeving is het artikel gericht op uitleglocaties en transformaties. Dit neemt niet weg dat andere locaties deze aandacht niet behoeven.

Toetsing en conclusie

Verstedelijking vindt plaats binnen het gebied dat is aangemerkt voor wonen en werken. Een leegstaand kantoorpand wordt gesloopt t.b.v. een appartementengebouw. In paragraaf 4.13 is een beschrijving van de energievoorziening van de beoogde ontwikkeling opgenomen.

De ontwikkeling is in lijn de PRV.

3.2.4 Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021

Het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 -2021 is op 7 december 2015 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. Het Bodem-, Water- en Milieuplan is opgesteld op grond van de verplichting in de Waterwet en de Wet Milieubeheer om respectievelijk een regionaal waterplan en een provinciaal milieubeleidsplan op te stellen. Het Bodem-, Water- en Milieuplan gaat op termijn op in de omgevingsvisie. Derhalve wordt met dit plan geanticipeerd op de gedachtegoed van de nieuwe Omgevingswet.

Het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021 is gericht op het voorkomen van problemen en vooral op het verbeteren van de Utrechtse leefkwaliteit. In de strategische agenda 2011 - 2015 richt de provincie zich op het behoud en verder verbeteren van het aantrekkelijke woon-, werk- en leefklimaat in de provincie Utrecht: een provincie met krachtige steden en dorpen en een vitaal landelijk gebied in combinatie met een sterke economische positie. Voor bodem, water en milieu betekent het centraal stellen van deze doelen:

• Streven naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden.
• Streven naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.
• Streven naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden.
• Streven naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Met het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 wordt bijgedragen aan het realiseren van deze ontwikkelopgaven door in een vroeg stadium kennis en inzichten in te brengen vanuit het bodem-, water- en milieudomein. Om focus aan te brengen is dit beleid uitgewerkt aan de hand van vier prioriteiten, die aansluiten bij de ontwikkelopgaven in de strategische agenda:

• Waterveiligheid en wateroverlast
• Schoon en voldoende oppervlaktewater
• Ondergrond
• Leefkwaliteit stedelijk gebied

Toetsing

Om de beleidsdoelen te realiseren zorgen gemeenten voor ruimtelijke bescherming van water. In de waterparagraaf van het voorliggende bestemmingsplan wordt toegelicht hoe met water wordt omgegaan in het plangebied. In de paragraaf Bodemkwaliteit wordt het aspect bodem nader toegelicht en wordt onderbouwd hoe de kwaliteit gewaarborgd is.

3.2.5 Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021

Uit de provinciale Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 (2018) blijkt dat er in de provincie Utrecht onvoldoende plannen zijn om in de woningbehoefte te voorzien. Uit het bijbehorende onderzoek Wonen in provincie Utrecht (2017) komt naar voren dat er in onvoldoende mate harde plannen zijn om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. De druk op de woningmarkt in Utrecht is hoog. Er is meer plancapaciteit nodig met concreet zicht op de uitvoering. Verder wordt geconstateerd dat de lage en middeninkomens in de knel zitten en moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt, dat de doorstroming stagneert en dat de kansen om bestaande gebouwen te transformeren naar woningen en in te breiden onvoldoende worden benut. Binnen de provincie begon de aantrekkende koopwoningmarkt vooral in de gemeente Utrecht, maar door een gebrek aan aanbod zijn de prijzen in omliggende gemeenten ook gestegen. Hierdoor komt de betaalbaarheid voor onder meer starters en middeninkomens in gevaar.

De gemiddelde woningbouwproductie in de provincie Utrecht bedroeg in de afgelopen jaren circa 4.000 à 5.000 woningen per jaar. Hoofdambitie om de woningmarkt meer in evenwicht te brengen, is het realiseren van een woningbouwproductie van 7.000 woningen per jaar de komende drie jaar met een bij de woningmarktbehoefte passende differentiatie, met name binnenstedelijk en van een goede en duurzame kwaliteit. Mede door het aantrekken van de woningmarkt loopt het woningtekort echter op. In de crisistijd is er te weinig gebouwd waardoor er nu een achterstand is. Het overgrote deel van de woningbouwopgave wordt de komende jaren binnen de huidige zogenaamde rode contour gerealiseerd. De provincie gaat in kaart brengen waar binnenstedelijk en op reeds geplande uitbreidingslocaties de kansen liggen. Op basis daarvan gaat ze voor de lange termijn afspraken maken om de woningbouwproductie op peil te kunnen houden.

Toetsing

Met het voorliggend plan worden maximaal 72 appartementen in het middenhuursegement mogelijk gemaakt. De nieuw te realiseren woningen dragen bij aan de hoofdambitie om de woningmarkt meer in evenwicht te brengen door de bouw van woningen binnenstedelijk en van goede kwaliteit. Het plan richt zich op doelgroep die in Nederland ‘tussen wal en schip’ geraakt is. Mensen met een modaal inkomen die in de krappe markt geen woning kunnen vinden die past bij hun woonbehoefte én betaalbaar is. Met 72 appartementen in het middenhuursegment van tussen de 52 en 83 vierkante meter gebruikersoppervlak richt de Molenhoek zich op middeninkomens voor starters, alleenstaanden of kleine gezinnen.

Het plan is in lijn met de actie agenda Woningmarkt 2018-2021.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Middelland-Noord (2019)

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad van de gemeente Woerden de structuurvisie 'Middelland-Noord' vastgesteld. Deze visie geeft richting aan de toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein. De gemeente ziet kansen om hier een duurzaam en toekomstbestendig deel van Woerden van te maken. Deze ontwikkelingsvisie dient als basis voor een verdere dialoog met eigenaren, gebruikers en andere betrokkenen in het gebied. Een dialoog die erop gericht is om in bepaalde delen de ruimte voor bedrijven en kantoren te versterken en in andere delen een transformatie naar nieuwe functies zoals wonen mogelijk te maken.

De ambities in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de volgende thema's:

• Kansen voor wonen door bovenlokale vraag
• Focus op toekomstbestendige ruimte voor bedrijven en kantoren
• Toevoegen van voorzieningen voor levendigheid
• Hoofdstructuur en ambities voor ruimtelijke raamwerk
• Groene hoofdstructuur

Vervolgens zijn de ambities vertaald in ontwikkelprincipes per deelgebied. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt in het gebied 'centrale campus' .

Centrale campus

Het gebied betreft het terrein van het voormalige St. Antonius ziekenhuis en de locatie aan de Zaagmolenlaan en de Houttuinlaan. Kansen voor herontwikkeling en verbreding van functies op het ziekenhuisterrein zijn aanleiding om de groene wereld van het terrein beter te ontsluiten en te versterken en in te zetten als centrale groene zone van Middelland. De blokken aan weerszijden van de Watermolenlaan kunnen hiervan profiteren en een kwaliteitsverbetering realiseren door ten eerste een collectieve groene omzoming te maken, en op termijn wellicht het gehele gebied een groenere inrichting te geven. Terugdringen van straatparkeren en de realisatie van collectieve parkeeroplossingen zijn hierbij essentieel.

Figuur 3.1: Ontwikkelvisie 'centrale campus' Middelland-Noord (bron: structuurvisie Middelland-Noord, 2019)

Ontwikkelprincipes

• Transformatie en herontwikkeling zijn beide mogelijk.
• Zowel kavel- als clustergewijze ontwikkeling is mogelijk.
• Collectieve aanpak groene voortuinen aan de Houttuinlaan, Polanerbaan en Blekerijlaan.
• Zoeken naar collectieve parkeeroplossingen waardoor een betere kwaliteit van de buitenruimte ontstaat.
• Terugdringen van parkeren in de openbare ruimte in de Watermolenlaan en de Zaagmolenlaan.

Om de herontwikkeling van de centrale campus op een éénduidige manier te sturen is een aantal spelregels opgesteld:

De basishoogte van de bebouwing op het terrein ten zuiden van de Zaagmolenlaan beslaat 3 tot 5 bouwlagen, waarbij er sprake is van een differentiatie in hoogte. Langs de hoofdwegen Middellandbaan en Polanerbaan is een afwisselende hoogte tussen 4 en 6 bouwlagen mogelijk. Op een beperkt aantal locaties is een accent van 7 tot 10 bouwlagen mogelijk, mits dit stedenbouwkundig goed onderbouwd wordt. Voor de bouwhoogte van het deel van de campus ten noorden van de Zaagmolenlaan (waar deze locatie is gelegen) geldt als uitgangspunt een afwisselende basishoogte van 3 tot 4 bouwlagen (aan de Houttuinlaan en Watermolenlaan) of 3-5 bouwlagen (aan de Zaagmolenlaan en Blekerijlaan), en 4-6 lagen aan de Polanerbaan. Op strategische plekken kan een beperkt aantal hoogte accenten van 7 tot 8 bouwlagen onderzocht worden. Een belangrijk stedenbouwkundig uitgangspunt bij hoogteaccenten is de onderlinge afwisseling qua positie. Rondom alle bouwvelden is een groene inrichting vereist. De maatvoering van deze omzoming wordt ruimtelijk afgestemd op de hoogte van de bebouwing en stedenbouwkundig onderbouwd.

Toetsing en conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de ontwikkelprincipes voor de centrale campus:

• Er is sprake van herontwikkeling door sloop en nieuwbouw;
• Er is sprake van een kavelgewijze ontwikkeling;
• Het gebouw wordt rondom groen ingericht;
• Parkeren vindt halfverdiept plaats waardoor deze aan de buitenruimte worden onttrokken.

De ontwikkeling van het appartementengebouw beschikt over een differentiatie in hoogte, met op de hoek van de Watermolenlaan en Zaagmolenlaan een hoogteaccent van 7 bouwlagen. Aan de Zaagmolenlaan bestaat het gebouw uit 5 bouwlagen en aan de Watermolenlaan uit 4 bouwlagen.

Eén van de stedenbouwkundige spelregels uit de structuurvisie Middelland-Noord is dat er op een aantal strategische locatie een hoogteaccent van 7 tot 8 bouwlagen gerealiseerd kan worden.

Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in een hoogteaccent van 23 meter op de hoek van de Watermolenlaan en de Zaagmolenlaan. Voorliggend bestemmingsplan ligt op de hoek van twee belangrijke dwarsverbindingen door Middelland-Noord. Het hoogteaccent op deze hoek zorgt voor een verbetering van de oriëntatie in het gebied. De T-splitsing aan deze hoek verbindt namelijk alle vier de deelgebieden binnen Middelland-Noord.

Ook beschikt het gebouw rondom het bouwvlak over een groene inrichting. De beoogde ontwikkeling is in lijn met de bovengenoemde ontwikkelingprincipes.

Woonvisie Middelland-Noord (Bijlage 1 structuurvisie Middelland-Noord)

Transformatie van kantoorpanden

Het wonen in Middelland is nieuw. Het is echter geen leeg gebied. Een van de mogelijkheden bij de

herontwikkeling van Middelland is de inzet van bestaande kantoorpanden voor wonen. Transformatie

is een kans woningen te ontwikkelen die anders zijn dan gebruikelijk bij nieuwbouw. Vrij indeelbare

woningen (tussen de kolommen van de hoofdconstructie), grote raampartijen bij kantoorgebouwen die

dit nu ook al hebben, wonen en werken in hetzelfde gebouw, woningen met als extra een aantal

gemeenschappelijke woon- en werkruimten enz.. Uiteraard is, naast transformatie, ook sloop van

kantoor- en bedrijfspanden mogelijk om ruimte te maken voor nieuwbouw van woningen en overige

functies.

Toetsing en conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan maakt 72 woningen mogelijk op beoogde manier uit de structuurvisie Middelland-Noord. De stedenbouwkundige principes waaronder de bouwhoogte en de groene campusopstelling worden door middel van dit plan mogelijk gemaakt.

Parkeervisie Middelland-Noord (Bijlage 2 structuurvisie Middelland-Noord)

Voor het aspect 'parkeren' gelden de volgende ontwikkelprincipes binnen Middelland-Noord.

Parkeren op eigen terrein

Bij elke ontwikkeling dient het parkeren op eigen terrein en niet in de openbare ruimte te worden opgelost. Dit kan in de vorm van een parkeergarage (half verdiept) of op binnenterreinen, maar uit het zicht van de bestaande en toekomstige openbare ruimte.

Geen parkeren in de openbare ruimte

In de eindfase zal in Middelland niet worden geparkeerd in de openbare ruimte. Dit

betekent onder andere dat er geen (openbare) parkeerplaatsen op straat gerealiseerd worden. ook gereserveerde parkeerplaatsen voor bijvoorbeeld gehandicapten, deelauto’s en (laden van) elektrische auto’s mogen niet in de openbare ruimte maar op eigen terrein aangelegd worden.

Toetsing en conclusie

Dit bestemmingsplan maakt parkeervoorzieningen zoveel mogelijk uit het zicht mogelijk. Het bestemmingsplan voorziet in een half verdiepte parkeervoorziening en maakt daarnaast een aantal parkeerplaatsen voor deelauto's mogelijk op eigen terrein.

Dit bestemmingsplan is lijn met de Parkeervisie Middelland-Noord.

3.3.2 Actieplan CO2-neutraal 2030

De gemeenteraad van Woerden heeft in 2014 de ambitie uitgesproken om in 2030 CO2-neutraal te zijn. Gezien de omvang van de opgave is gemeente Woerden in 2014 gestart met het programma 'Duurzame Samenleving'. Binnen dit programma zijn drie thema's geformuleerd: duurzame organisatie, duurzame buurten, en duurzame bedrijven. Om de ambitie CO2-neutraal te bereiken, heeft de gemeente in mei 2017 het Actieplan CO2-neutraal 2030 “Speerpunt binnen opgave 'Duurzame Samenleving” vastgesteld.

In het Actieplan is een negental beleidsuitgangspunten opgenomen om de genoemde doelstelling te bereiken. Zo ontplooit de gemeente initiatieven voor grootschalige hernieuwbare energie vanuit zon, wind, biomassa en aardwarmte, zet de gemeente zich in om draagvlak te creëren binnen de gemeente voor “CO2- neutraal 2030” en wordt alles in het werk gezet om het boren naar olie en gas onder het grondgebied van de gemeente Woerden tegen te gaan.

Ten aanzien van nieuwbouw is bepaald dat vanaf 2018 alle nieuwbouwwoningen en gebouwen in de gemeente Woerden CO2-neutraal worden gebouwd. De rol van de gemeente is daarbij “aanjagen, faciliteren en stimuleren”. De gemeente Woerden geeft invulling aan haar rol door inzet van de volgende instrumenten: het uitvoeren van onderzoek, door beleid en regelgeving aan te passen, door meer bewustwording te creëren, door gedrag te beïnvloeden en door financiële middelen beschikbaar te stellen voor bijvoorbeeld het uitvoeringsprogramma of via subsidies.

Woningen zijn volgens de Klimaatmonitor Woerden 2019 verantwoordelijk voor 25% van de totale CO2-uitstoot van gebouwen in de gemeente Woerden (totaal 297.921 ton CO2). Om woningen in de gemeente CO2-neutraal te krijgen zet de gemeente in op het verminderen van het gebruik (isolatie, nieuwbouw energieneutraal), het stimuleren van duurzame energie (WKO, zonnepanelen, warmtenet), en het uitfaseren van het gebruik van fossiele brandstoffen (wijken van het gas). Vanaf januari 2021 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen zijn (BENG). Om geen stijging van de CO2-uitstoot door woningen te genereren wordt in Woerden alle nieuwbouw vanaf 2018 energieneutraal.

Toetsing en conclusie

De woningen beschikken over een energiescore van EPC 0,4. De woningen krijgen geen gasaansluiting, de volledige energievraag wordt opgelost met behulp van elektriciteit. Een groot deel van deze elektriciteit wordt opgewekt aan de hand van zonnepanelen op het dak van het gebouw, waarbij circa 50% van het dakoppervlak wordt bedekt met panelen.

De verwarming van de appartementen vindt plaats via een laagtemperatuur systeem welke wordt gevoed vanuit een ventilatie warmtepomp. Deze warmtepomp haalt zijn energie uit de afgezogen ventilatielucht van het appartement. Het warmtapwater komt uit een boilervat welke wordt gevuld middels warmte vanuit de ventilatie warmtepomp.

In paragraaf 4.13 zijn de voorgestelde klimaatadapatieve maatregelen van het beoogde gebouw opgenomen. De woningen dragen hiermee bij aan de ambities zoals genoemd in het Actieplan CO2-neutraal 2030. Dit aspect vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

3.3.3 Klimaatbestendig 2050 2.0

Op 26 oktober 2020 is het actieplan klimaatbestendig Woerden 2.0 vastgesteld door de gemeenteraad van Woerden.

De gemeente Woerden heeft de doelstelling om in 2050 klimaatbestendige inrichting te hebben gerealiseerd. Hierbij zijn per wijk verschillende ambities aan de hand van een klimaatlabel gesteld. Voor nieuwbouw projecten zijn verschillende inrichtingsprincipes opgesteld, welke betrekking hebben op vier themas's: hitte, droogte, wateroverlast en overstroming.

Hieronder is er beknopt aan deze thema's getoetst. Een uitgebreide motivering van de klimaatbestendige maatregelen is opgenomen in paragraaf 4.13.

Hitte en droogte

In het ontwerp dient rekening gehouden te worden met schaduwwerking en warmtewering.

Op het terrein worden bomen geplant en door de groene omzoming, binnentuin en groene daken wordt er optimaal rekening gehouden met hittestress en kan er tevens in droge tijden het water langer worden vastgehouden. Ook wordt er gebruik gemaakt van lichte materialen waardoor warmte minder lang wordt vastgehouden.

Wateroverlast en overstroming

Door middel van de groene daken, binnentuin en groene omzoming kan het water optimaal geïnfiltreerd worden. Daarnaast is er door de verhoogde ligging op de halfverdiepte parkeergarage geen kans op overstroming van de appartementen. Wel draagt de initiatiefnemer zorg voor een goede waterwering voor de parkeergarage.

Conclusie

Dit bestemmingsplan maakt een klimaatbestendig ontwerp mogelijk waarbij door o.a. de groene inrichting en de verhoogde ligging, rekening is gehouden met mogelijke wateroverlast, overstroming, hitte en droogte. In paragraaf 4.13 zijn de gehanteerde klimaatbestendige ontwikkelprincipes nader beschreven.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moeten komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planm.e.r.-plichtig, projectm.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling (72 woningen en 54 parkeerplaatsen) blijft ruim onder de drempelwaarde als genoemd in kolom 2 bij categorie D11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Om die reden kan worden volstaan met een 'vormvrije' m.e.r.-beoordeling. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Conclusie

In bijlage 6 is een vormvrije m.e.r-beoordeling opgenomen. Hieruit blijkt dat - gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten - geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure in het kader van het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de betreffende locatie aan de Zaagmolenlaan.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om een belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat in de omgeving en de bedrijfsvoering te kunnen maken, is voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek 

Met de transformatie van kantoor tot woongebouw wordt een milieugevoelige functie gerealiseerd die getoetst moet worden aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie. Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn de gronden rond het plangebied bestemd voor 'Gemengd' en zijn er voornamelijk bedrijven en maatschappelijke functies gevestigd. Hierdoor kan de omgeving getypeerd worden als een 'gemengd gebied' waarin van de richtafstanden kan worden afgeweken.

Alle gronden direct rond het plangebied hebben de bestemming 'Gemengd'. Hier kunnen bedrijven tot en met categorie 2 (van de SvB, bijlage 1 vigerende bestemmingsplan) zich vestigen, waarvoor een richtafstand geldt van 10 meter ten opzichte van gemengd gebied. Aan de Blekerijlaan, ten westen van het plangebied, zijn de gronden bestemd voor 'Bedrijventerrein' en zijn er middels een functieaanduiding bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan. Voor categorie 3.2 bedrijven geldt een richtafstand van 50 meter tot het gemengd gebied. Ter bescherming van planologische rechten worden deze afstanden gemeten vanaf de grens van de bestemming van bestaande bedrijven tot het bouwvlak van de nieuwe gevoelige functie.

De gronden met bestemming 'Bedrijventerrein' liggen 85 meter ten westen van het bouwvlak van de nieuwe woonlocatie. Er wordt voldaan aan de richtafstand van 50 meter.

Ten oosten (Watermolenlaan) en zuiden (Zaagmolenlaan) worden de gronden met de bestemming 'Gemengd' van het plangebied gescheiden door een wegprofiel van circa 13 meter. Hierdoor wordt voldaan aan de richtafstand van 10 meter.

Ten noorden (Watermolenlaan 4) en westen (Zaagmolenlaan 20) grenzen de gronden met de bestemming ' Gemengd' direct aan het perceel waarop de nieuwe woningen worden gebouwd. Deze percelen liggen in beginsel binnen de richtafstand.

Huidige situatie Watermolenlaan 4

Het bouwvlak van het woongebouw is geprojecteerd op 5 meter van de bestemmingsgrens 'Gemengd', waardoor niet voldaan wordt aan de richtafstand van 10 meter.

Ondanks deze verkorte afstand is er in de beoogde situatie wel sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen. Het bedrijfsgebouw dat mogelijk hinder veroorzaakt door bijvoorbeeld de technische installaties, staat namelijk ten opzichte van het plangebied op 10 meter van de bestemmingsgrens. De afstand tussen bron en ontvanger bedraagt in de huidige situatie dus 15 meter.

Bedrijfsmatige activiteiten kunnen ook buiten het bouwvlak plaatsvinden en dus binnen de richtafstand tussen de bestemming Gemengd en het bouwvlak van het woongebouw. Deze activiteiten bestaan in de onderhavige situatie uit een parkeerterrein.

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan ligt aan de Watermolenlaan 4 een escaperoom, welke gekwalificeerd kan worden als een categorie 2 bedrijf (SBI code 92009) met het maatgevende aspect geluid. De escaperoom betreft een indoor airsoft locatie waar men tegen elkaar kan spelen met een groep van maximaal 16 mensen. De activiteiten van de escaperoom vinden dus volledig inpandig plaats. De escaperoom beschikt niet over een horecagelegenheid. Voor grotere groepen is er een zelf-service ruimte beschikbaar. Op het buitenterrein langs de grens met het plangebied vindt parkeren plaats.

Bezoekers van de escaperoom parkeren op het terrein met personenauto's. Gelet op de beperkte groepsgrootte van de escaperoom zal dit gebruik qua verkeers- en parkeerbewegingen tot enkele pieken per etmaal kunnen leiden. Hierbij rijden auto's het terrein op en is sprake van dichtslaande autoportieren. Het gaat daarbij om gebruiksaantallen die heel gewoon zijn in een gemengd gebied. Daarnaast vinden de activiteiten plaats tot maximaal 22.00 uur. Hierdoor zal er geen overschrijding zijn van het piekniveau als gevolg van dichtslaande autoportieren in de nachtperiode.

Deze activiteit produceert daarmee een acceptabel geluidsniveau in een transformatiegebied.

Er wordt geconcludeerd dat het huidige bedrijf (escaperoom) aan Watermolenlaan 4 niet in haar bedrijfsvoering wordt beperkt.

Huidige situatie Zaagmolenlaan 20

Volgens het ontwerp komt het nieuwe woongebouw op 9 meter van de bestemmingsgrens Gemengd waardoor niet voldaan wordt aan de richtafstand van 10 meter.

Ondanks deze verkorte afstand is er in de beoogde situatie wel sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen. Het bedrijfsgebouw dat mogelijk hinder veroorzaakt door bijvoorbeeld de technische installaties, staat ten opzichte van het plangebied namelijk op circa 19 meter van de bestemmingsgrens. De afstand tussen bron en ontvanger bedraagt in de bestaande situatie circa 28 meter.

Bedrijfsmatige activiteiten kunnen zoals hiervoor gesteld ook buiten het bouwvlak plaatsvinden en dus binnen de richtafstand tussen de bestemming Gemengd en het bouwvlak van het woongebouw. Zaagmolenlaan 20 betreft een kantoor. Aan de zijde van het plangebied ligt een parkeerterrein. Een parkeerterrein kan worden gekwalificeerd als een categorie 2 activiteit (SBI code 5221) met het maatgevende aspect geluid. Het parkeerterrein is aan de zijde van het plangebied afgeschermd met opgaande beplanting. De feitelijke afstand van de parkeervakken bedraagt dus circa 10 m naar het woongebouw. Derhalve wordt alsnog aan de richtafstand voldaan.

Maximale planologische situatie

Ook wanneer er naar de maximaal planologische situatie wordt gekeken, wordt er geconcludeerd dat de omliggende percelen Watermolenlaan 4 en Zaagmolenlaan 20 niet onevenredig worden beperkt door de komst van een nieuwe gevoelige functie binnen de richtafstand. Nieuwe bebouwing moet volgens de planregels van het vigerende bestemmingsplan op minimaal 2 meter afstand van de perceelsgrens worden gebouwd.

Indien rekening wordt gehouden met de richtafstand van het woongebouw ten opzichte van de bestemmingsgrens dient op perceel Watermolenlaan 4 rekening te worden gehouden met bedrijfsmatige activiteiten die ook buiten het bouwvlak plaatsvinden aan de zijde van het plangebied. Het ligt voor de hand deze strook overeenkomstige het huidige gebruik als inrit en parkeerterrein te continueren.

Transformatorhuisje

Het plan voorziet in de realisatie van nieuwe woningen. Op circa 5 meter afstand op het naastgelegen perceel bevindt zich een transformatorhuisje. Een transformatorhuisje met een vermogen van minder dan 10 MVA heeft een richtafstand van 30 meter voor geluid in een rustige woonwijk. De omgeving kenmerkt zich echter als gemengd gebied, daarom kan een richtafstand van 10 meter worden gehanteerd. Het transformatorhuisje bevindt zich op het perceel Watermolenlaan 4. Het betreft een bakstenen transformatorhuisje voorzien van ventilatieroosters. Op basis van de huidige activiteiten van het naastgelegen kantoorpand is het stroomverbruik laag. De geluidproductie van het transformatorhuisje is om die reden ook dermate laag, dat er geen reden is om aan te nemen dat de richtwaarden voor woningen in een gemengd gebied ten gevolge van het transformatorhuisje wordt overschreden.

Conclusie

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden naastgelegen bedrijven niet onevenredig belemmerd. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 1 weergegeven.

Tabel 4.1: Grenswaarden maatgevende stoffen

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijnstof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijnstof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van 72 appartementen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt een indicatie gegeven van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Dit is gedaan met de NSL-monitoringstool 2019 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Polanerbaan, direct ten oosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in de prognose voor 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen voor de prognose in 2020; 24,2 µg/m³ voor NO2, 19,1 µg/m³ voor PM10 en 11,2 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6,9 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De WHO hanteert advieswaarden voor fijn stof (20 µg/m³ voor PM10 en 10 µg/m³ voor PM2,5) die lager liggen dan de wettelijke grenswaarden. De toekomstige luchtkwaliteit dient getoetst te worden aan de WHO-waarden om te kunnen bepalen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Via de NSL zijn ook de toekomstige concentraties te raadplegen. Uit deze prognose blijkt dat in 2030 de concentraties fijn stof 16,3 µg/m³ voor PM10 en 6,0 µg/m³ voor PM2,5 bedragen. Dit ligt onder de advieswaarden.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.5 Geluid

Toetsingskader

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur]wegen en woonerven, bevinden zich op grond van

de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege een weg aan bepaalde

wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van de geluidzone van een weg is afhankelijk van het

aantal rijstroken en van de stedelijke- of buitenstedelijke ligging. De zone wordt gemeten vanaf de as

van de weg. De ontwikkeling is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de Blekerijlaan, De Bleek, Houttuinlaan, Polanerbaan, Watermolenlaan en de Zaagmolenlaan.

Het plangebied ligt daarnaast in de nabijheid van de spoorlijn Utrecht – Den Haag/Rotterdam. Er is gekeken of de ontwikkeling binnen of buiten de geluidzone van deze spoorlijn valt. In het Besluit Geluidhinder van 1 juli 2012 is het wettelijk kader van geluidhinder vanwege spoorwegen opgenomen. Op grond van artikel 1.4a is de zonebreedte van de trajecten in Nederland vastgesteld. Deze zonebreedte is afhankelijk van het vastgestelde geluidproductieplafond (hierna GPP). Deze GPP’s zijn op 1 juli 2012 door een wetswijziging van de Wet milieubeheer voor hoofdspoorwegen van kracht gegaan.

Toetsing

Het bestemmingsplan maakt 72 woningen mogelijk binnen de geluidzone van verschillende wegen en het ligt tevens in de nabijheid van de spoorlijn Utrecht - Den Haag/Rotterdam. 'Wonen' is een geluidsgevoelige functie op basis van de Wet Geluidhinder. Om te onderzoeken of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat is er een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 1).

Uit het onderzoek is gebleken dat:

• ten gevolge van de Blekerijlaan, De Bleek, Houttuinen, Polanerbaan en Watermolenlaan voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde;
• ten gevolge van de Zaagmolenlaan de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden en de maximale ontheffingswaarde niet;
• ten gevolge van de spoorlijn wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden en de maximale ontheffingswaarde niet;
• het toepassen van geluidreducerend asfalt, het verlagen van de wettelijke snelheid op de Zaagmolenlaan en desgewenst met het toepassen van klinkerverharding een effectieve maatregel is om de geluidbelasting te reduceren, gemeentelijke besluitvorming hierover is nodig;
• de geluidkwaliteit op de nieuwe appartementen is overwegend redelijk tot matig;
• hogere waarden voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai nodig zijn.

Gemeentelijk geluidbeleid

Er kan worden voldaan aan het gemeentelijk geluidbeleid. Alleen het aspect geluidluwe gevel verdient

nadere aandacht. De meeste appartementen beschikken over een geluidluwe gevel. Voor de

appartementen die geen geluidluwe gevel hebben, worden gebouw gebonden maatregelen

gecreëerd.

Benodigde hogere waarde

Het is nodig om het college van Burgemeester en Wethouders een hogere waarde van 56 dB ten

gevolge van de spoorweg en te laten vaststellen voor 3 appartementen. Voor 22 appartementen is een

hogere waarde ten gevolge van de Zaagmolenlaan nodig van 49 dB tot 52 dB omdat niet gekozen wordt voor een snelheidsverlaging naar 30 km/uur of het toepassen van geluidreducerend asfalt.

Conclusie

De appartementen worden gerealiseerd in een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

4.6 Verkeer en parkeren

Toetsingskader
Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (2018). De parkeerbehoefte wordt doorgaans berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen. Voor het gebied Middelland-Noord is door Goudappel Coffeng de 'Parkeervisie Middelland-Noord (25 januari 2019) opgesteld. Hierin zijn geactualiseerde parkeernormen en een wijziging van de gebiedsindeling opgenomen. Conform deze visie worden op de locatie van het plangebied de parkeernormen voor het centrumgebied van Woerden gehanteerd.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Zaagmolenlaan en Watermolenlaan. Beide zijn gebiedsontsluitingswegen waar een maximum snelheid van 50 km/uur geldt. Het toekomstig woongebouw wordt ontsloten op de Watermolenlaan, dit betreft een eenrichtingsweg in noordelijke richting. Deze weg leidt naar de Houttuinlaan, vanwaar in oostelijke richting de Polanerbaan wordt bereikt. De Polanerlaan is een belangrijke gebiedsontsluitingsweg die in noordelijke richting naar het centrum van Woerden leidt en in zuidelijke richting via de Middellandbaan en Europabaan naar de op- en afrit van de A12. Via Houttuinlaan, Blekerijlaan, Middellandbaan en Burgemeester van Zwietenweg kan tevens een op- en afrit van de A12 worden bereikt. De ontsluiting van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer is derhalve goed.

Langzaam verkeer

Op de Zaagmolenlaan en Watermolenlaan zijn in de huidige situatie geen fietsstroken of fietspaden aanwezig. Het fietsverkeer deelt de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer. Langs de Polanerbaan en Watermolenlaan is een vrijliggend fietspad aanwezig. De Zaagmolenlaan en Polanerbaan beschikken nog niet aan weerszijden over voetpaden. De gemeente is met het oog op de transformatie van het bedrijventerrein Middelland-Noord bezig met plannen om de openbare ruimte beter geschikt te maken voor een woongebied.

Openbaar vervoer

De bereikbaarheid van het plangebied per openbaar vervoer is goed. Langs de Zaagmolenlaan, binnen minder dan 100 meter loopafstand van het plangebied, ligt de bushalte Woerden, Ziekenhuis. Hier halteert buslijn 3 die rijdt tussen het centrum van Woerden en de wijk Molenvliet. Langs de Polanerbaan, binnen 200 meter loopafstand van het plangebied, bevindt zich tevens een bushalte. Hier halteert buslijn 5 tussen Oudewater en de wijk Molenvliet. Ook stopt hier buslijn 505 tussen IJsselstein en Woerden. NS-station Woerden ligt op circa 800 meter afstand van het plangebied. Op dit NS-station stoppen in hoge frequentie treinen in de richting van Utrecht Centraal, Leiden Centraal, Rotterdam Centraal, Amsterdam Centraal, Den Haag Centraal, 's-Hertogenbosch, Uitgeest en Tiel.

Parkeren

Parkeerbehoefte normatief

De parkeerbehoefte van de beoogde woningbouw dient te voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen zoals opgenomen in de 'Parkeervisie Middelland-Noord (Goudappel Coffeng, 25 januari 2019). Voor het plangebied zijn de parkeernormen voor 'centrum' van toepassing. Voor de beoogde appartementen wordt aangesloten bij de categorie 'huur, appartement, midden/goedkoop'. Hiervoor geldt een parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per woning waarbij het aandeel bezoekersparkeren 0,3 is. Omdat parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers niet altijd gelijktijdig worden gebruikt, zijn aanwezigheidspercentages toegepast. In tabel 4.2 wordt de berekende parkeerbehoefte weergegeven en in tabel 4.3 is de berekende parkeerbehoefte op het maatgevend moment te zien.

Tabel 4.2 Parkeerbehoefte ontwikkeling

Programma	Parkeernorm (per woning)	Parkeerbehoefte (parkeerplaatsen)
Functie	Aantal woningen	Bewoners	Bezoekers	Totaal	Bewoners	Bezoekers	Totaal
Huur, appartement, midden/goedkoop	72	0,8	0,3	1,1	57,6	21,6	79

Tabel 4.3 Parkeerbehoefte

Doelgroep	Werkdag			Koop	Werkdag	Zaterdag		Zondag
	ochtend	middag	avond	avond	nacht	middag	avond	middag
Bewoners	50%	50%	90%	80%	100%	60%	80%	70%
Bezoekers	10%	20%	80%	70%	0%	60%	100%	70%
Bewoners	28,8	28,8	51,8	46,1	57,6	34,6	46,1	40,3
Bezoekers	2,2	4,3	17,3	15,1	0,0	13,0	21,6	15,1
Maatgevende parkeerbehoefte	31	33	69	61	58	48	68	55

De berekende normatieve parkeerbehoefte bedraagt 79 parkeerplaatsen. Bij het toepassen van aanwezigheidspercentages voor bewoners en bezoekers blijkt de werkdagavond maatgevend te zijn. Op dat moment bedraagt de parkeerbehoefte 69 parkeerplaatsen.

Deelautocorrectie

Conform de gemeentelijke parkeervisie vervangt 1 deelauto circa 5 eigen auto's. Langs de Watermolenlaan zijn drie parkeerplaatsen voor het stallen van deelauto's gerealiseerd. Hiermee wordt 20% (14) parkeerplaatsen gecompenseerd. Daarmee komt het uiteindelijk aantal te realiseren parkeerplaatsen uit op 55 parkeerplaatsen (69 – 14).

Fietsparkeren

Er worden 2 fietsparkeerplaatsen per appartement gerealiseerd. Daarnaast worden er plekken gereserveerd voor buitenstandaard fietsen en scootmobielen.

Parkeeraanbod

In de half verdiepte parkeerkelder onder het beoogde woongebouw worden minimaal 55 parkeerplaatsen beoogd. Daarmee wordt voldaan aan de berekende parkeerbehoefte op het maatgevend moment en na deelautocorrectie. De entree van de half verdiepte kelder is gelegen aan de Watermolenlaan. Parkeren wordt conform de Ontwikkelingsvisie Middelland van de gemeente Woerden uit het zicht en op eigen terrein opgevangen. In de kelder is ook stallingsruimte voor fietsen aanwezig. Langs de Watermolenlaan zijn zoals gezegd drie parkeerplaatsen voor het stallen van deelauto's beoogd. Een uitgebreide beschrijving van de parkeergarage en de werking van het parkeersysteem is opgenomen in bijlage 7.

Verkeersgeneratie en –afwikkeling

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de huidige kantoorruimte en toekomstige woningen is berekend aan de hand van dezelfde uitgangspunten als voor de parkeernormen. De verkeersgeneratie is daarbij berekend met kencijfers van het CROW. In de huidige situatie staat het kantoorpand (1.662 m² bvo, verdeeld over vier bouwlagen) grotendeels leeg waardoor deze een zeer beperkte verkeersaantrekkende werking heeft. Daarom is de huidige verkeersgeneratie niet berekend.

De toekomstige woningbouwontwikkeling heeft wel een verkeersaantrekkende werking. De verkeersgeneratie van het beoogde programma van 72 appartementen is berekend met kencijfers voor het woonmilieutype 'Buiten-centrum overig' (CROW publicatie 381, tabel A6). Per woning geldt in dit woonmilieutype een verkeersgeneratie van 5,0 mvt/etmaal.

Voor het woonprogramma van 72 woningen betekent dit een verkeersgeneratie van 350 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 400 mvt/etmaal.

Verkeersafwikkeling

Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van maximaal 40 mvt. Dit verkeer zal vanaf de in- en uitgang van de parkeerkelder afwikkelen over de Watermolenlaan. Het verkeer zal zich vervolgens verspreiden over de omliggende gebiedsontsluitingswegen en kruispunten, waar de toename mogelijk merkbaar zal zijn. Echter worden ten aanzien van de verkeersafwikkeling geen knelpunten verwachten, omdat de wegen en kruispunten voldoende capaciteit bieden om de berekende verkeersgeneratie over af te wikkelen.

Conclusie

Het plangebied is goed bereikbaar voor zowel gemotoriseerd verkeer, fietsverkeer en per openbaar vervoer. Er wordt met het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein voldaan aan de geldende gemeentelijke parkeernormen. De ontwikkeling leidt tot een beperkte verkeerstoename, deze zal mogelijk merkbaar zijn op het omliggend wegennet maar kan zonder knelpunten worden afgewikkeld. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling daarom niet in de weg.

4.7 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura 2000-gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan die afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling of voortoets de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht

In de provincie wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het in of op de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, ter voorkoming of bestrijding van onnodig lijden van zieke of gebrekkige dieren, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

De planlocatie vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op circa 1,2 kilometer ten zuiden van de planlocatie (figuur 4.1). De dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden is Nieuwkoopse Plassen & De Haeck op een afstand van circa 7,7 kilometer ten westen van de planlocatie. Het Natura 2000-gebied Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein ligt op een afstand van circa 8 kilometer ten zuidwesten van de planlocatie (figuur 4.1).

Figuur 4.1: Ligging plangebied (rood gemarkeerd) t.o.v. Natuurnetwerk Nederland (bron: Provincie Utrecht)

Figuur 4.2: Ligging plangebied (rood gemarkeerd) t.o.v. Natura 2000-gebieden (bron: AERIUS Calculator)

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. Voor het onderzoeken van de mogelijke negatieve effecten van de aanleg- en gebruiksfase op het nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Nieuwkoopse Plassen & De Haeck zijn er AERIUS-berekeningen uitgevoerd. In een memo stikstof zijn de uitgangspunten van het onderzoek beschreven en zijn de berekeningen opgenomen (bijlage 3). Uit de berekeningen blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr voor de sloop-, aanleg- en gebruiksfase van de ontwikkeling.

Soortenbescherming
In september 2019 is door Adviesbureau Mertens B.V. een onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen ter plaatse van en rond het plangebied. Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat in en direct rond het gebied gewone dwergvleermuis foerageren. Er zijn geen verblijfplaatsen vastgesteld. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen de vleermuizen er blijven foerageren. In de omgeving zijn ook voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig. Negatieve effecten op de vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

In maart 2020 is door onderzoeksbureau IDDS vervolgens een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Uit de bureaustudie en biotooptoets is naar voren gekomen dat het onwaarschijnlijk is dat met de plannen vaste rust- en verblijfplaatsen worden aangetast van in de Wet natuurbescherming beschermde soorten. Eveneens is het plangebied ongeschikt biotoop voor beschermde soorten.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve gevolgen voor beschermde soorten en er is geen sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming, wel dient de zorgplicht in acht te worden genomen. Het aspect ecologie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit. De Erfgoedwet kent een aantal nieuwe bepalingen. Het gaat om het vaststellen van een gemeentelijke erfgoedverordening en het bijhouden van een erfgoedregister. Ook dienen burgemeester en wethouders het voornemen om hun cultuurgoederen en verzamelingen te vervreemden bekend te maken. De Erfgoedwet bevat bovendien diverse veranderingen met lokale gevolgen, zoals de vervanging van de landelijke aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten door een rijksinstructie aan gemeenten. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die overgaan naar de Omgevingswet, blijven van kracht tot die wet in werking treedt. De vuistregel voor de verdeling tussen de Erfgoedwet en de nieuwe Omgevingswet is:

• Roerend cultureel erfgoed en de aanwijzing van rijksmonumenten staat in de Erfgoedwet;
• De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed (stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen) en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving komt in de Omgevingswet.

Gemeentelijk archeologiebeleid

Met de introductie van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is behoud en beheer van het bodemarchief definitief verankerd in het ruimtelijk beleid van de gemeenten. Om de gemeentelijke rol als beslissend bestuursorgaan (bevoegd gezag) adequaat en rechtmatig te vervullen, hebben de gemeenten Woerden, Montfoort, Oudewater en Lopik opdracht gegeven tot het opstellen van gemeentelijke archeologische beleidskaarten. Deze bestaan uit:

• een waarden- en verwachtingenkaart die een actueel en realistisch beeld geeft van de “aanwezige en te verwachten archeologische waarden” op het gemeentelijk grondgebied;
• een maatregelenkaart die voor alle gebruikers inzichtelijk maakt hoe de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke ordening omgaat met het bodem archief. Binnen de beleidsruimte die de Erfgoedwet daarvoor biedt, worden daarvoor ontheffingen en planologische maatregelen geformuleerd.

Onderzoek

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Ook bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen waardevolle cultuurgronden die bewaard moeten blijven.

Archeologie

Op basis van de gemeentelijke beleidskaart archeologie geldt voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting (categorie 4 op de beleidskaart). Een archeologisch onderzoek is pas verplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 1.000 m2 en dieper dan 1,0 meter beneden het huidige maaiveld. Bovendien geldt voor plangebieden kleiner dan 2.500 m2 in categorieën 3 en 4 op de beleidskaart een vrijstellingsregeling. Deze is op het plangebied van toepassing. Op grond van deze vrijstellingsregeling is voor plangebieden tot 2.500 m2 onder de volgende voorwaarden geen archeologisch onderzoek nodig:

• 1. Het plangebied niet (gedeeltelijk) deel uit maakt van een archeologisch waardevol terrein of archeologisch Rijksmonument;
• 2. Het plangebied zich niet bevindt binnen 250 m van de grens van een archeologisch waardevol terrein of archeologisch Rijksmonument;
• 3. Er geen concrete aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van archeologische resten op basis van vondstmeldingen of waarnemingen uit het plangebied zelf of binnen een straal van 100 m van de grens van het plangebied op de beleidskaart;
• 4. Het plangebied zich niet bevindt in een zone van 100 m aan weerszijden van de verwachte loop van de limesweg;
• 5. Het plangebied zich niet (gedeeltelijk) bevindt in een historisch boerderijlint;
• 6. Het plan en de bodemingrepen niet een lineair element betreffen (bijv. sleuven voor riolering, sloten, enz.).

Conclusie

Op grond van de bovengenoemde vrijstellingsregeling van de gemeentelijke beleidskaart archeologie is voor de beoogde ontwikkeling geen archeologisch onderzoek nodig. Wel is een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 opgenomen. Hiermee is het plan in overeenstemming met de gemeentelijke beleidskaart. Het aspect cultuurhistorie en archeologie staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Als bij uitvoering van grondwerkzaamheden vondsten worden gedaan waarvan wordt vermoed dat het archeologische vondsten betreft, moeten deze op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet worden gemeld bij de bevoegde overheid.

4.9 Water

Normstelling en beleid

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Omgevingsvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Waterkoers 2016-2021

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijnvisie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016–2021 (http://www.waterschaponline.nl/hdsr/). De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel Samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water.

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Keur 2019 en uitvoeringsregels

In de keur staat wat wel en niet mag op of aan de waterkeringen (dijken en kades) en watergangen. De regels maken het mogelijk dat het waterschap het onderhoud aan watergangen en waterkeringen goed kan uitvoeren. Vergunningplichtige activiteiten worden getoetst aan de beleidsregels. Voor andere activiteiten gelden de algemene regels.

De zorgplicht zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Keur is altijd van toepassing op handelingen binnen het beheergebied van het waterschap. Dit betekent dat de zorgplicht ook van toepassing is op de handelingen die onder de algemene regels vallen of de handelingen die vergunningplichtig zijn. Zorgplicht kan bijvoorbeeld inhouden dat:

• door het extra verhard oppervlak de doorstroming en het onderhoud door het waterschap aan de watergang niet wordt belemmerd.

Het is aan de initiatiefnemer om al datgene te doen of na te laten waardoor aan de zorgplicht wordt

voldaan.

Er wordt een ondergrens gesteld aan de compensatieplicht. Deze grens is voor stedelijk gebied 500 m² en voor landelijk gebied 5.000 m². Deze grens is gesteld zodat niet iedere uitbreiding van verhard oppervlak gelijk leidt tot een compensatieplicht. In landelijk gebied heeft het uitbreiden van verhard oppervlak minder gevolgen voor het watersysteem dan in stedelijk gebied. Bovendien kan in stedelijk gebied wateroverlast tot grotere problemen leiden dan in landelijk gebied. Daarom is de ondergrens in landelijk gebied hoger dan in stedelijk gebied. Voor het berekenen van het totaal aan nieuw verhard oppervlak moet buiten bebouwd gebied vijf jaren worden teruggekeken naar het oppervlak dat in deze periode nog niet gecompenseerd is. Als de toename van verhard oppervlak meer dan 10.000 m² bedraagt, dan wordt per geval beoordeeld hoeveel compensatie er nodig is. Daarom geldt voor deze gevallen een vergunningplicht.

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen op de hoek van Zaagmolenlaan en Watermolenlaan te Woerden. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een kantoorpand en is bijna geheel verhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit klei met zware tussenlaag of ondergrond (figuur 4.3). Met betrekking tot het grondwater is ter plaatse van het plangebied sprake van grondwatertrap III = H 25-40 L 80-120. Dit wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) op 40 centimeter onder maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) schommelt tussen de 80 centimeter en 120 centimeter onder maaiveld (figuur 4.4).

Figuur 4.3: Bodemkaart met plangebied rood omcirkeld

Figuur 4.4: Bodemkaart met grondtrappen en plangebied zwart omcirkeld

Waterkwantiteit

Conform de Legger van Hoogheemraadschap De Stichste Rijnlanden zijn in het plangebied geen watergangen aanwezig. Het plangebied bevindt zich ook niet in een beschermingszone van een watergang, zie figuur 4.5.

Figuur 4.5 Uitsnede Legger Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden plangebied rood omcirkeld (Bron: Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden)

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een regionale waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zullen 72 appartementen met een half verdiepte kelder gerealiseerd worden. In de huidige situatie is het gebied geheel verhard waardoor in de nieuwe situatie geen toename zal zijn.

Bodem en grondwater

De voorgenomen ontwikkeling heeft mogelijk gevolgen voor bodem en grondwater door de half verdiepte kelder. Voor het (tijdelijk) onttrekken van water is een watervergunning van het Hoogheemraadschap nodig.

Waterkwantiteit

Conform de Keur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, dient bij een toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m2 (in stedelijk gebied) watercompenserende maatregelen te worden genomen. Met de realisatie van de beoogde ontwikkeling zal de toename van verharding onder de grens van 500 m2 blijven aangezien de locatie momenteel al geheel verhard is. Er hoeft niet gecompenseerd te worden.

Waterveiligheid

De in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

De semi-openbare ruimte binnen in het gebouw (binnenplaats) wordt ingericht met beplanting en twee bomen, waardoor ook daar hemelwater wordt vastgehouden en langzaam wordt afgevoerd. Tevens zorgt het groen op de binnenplaats in combinatie met de witte binnenzijde van het gebouw voor een verkoelende werking. De groene omzoming van het gebouw wordt ingericht met verschillende

inheemse beplanting waaronder hoog gras en bijenplanten. Hiermee wordt biodiversiteit bevorderd.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend hoogheemraadschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Om in te spelen op veranderende weersomstandigheden wordt gebruik gemaakt van mos-sedumdaken (goen-blauwe daken) die enerzijds een retentiewerking hebben, waarbij hemelwater wordt vastgehouden en langzaam afgevoerd naar het riool. Anderzijds zorgt het groen voor minder opwarming van het gebouw (tot wel 4 graden). De semi-openbare ruimte binnen in het gebouw (binnenplaats) wordt ingericht met beplanting en twee bomen, waardoor ook daar hemelwater wordt vastgehouden en langzaam wordt afgevoerd. Het hemelwater en afvalwater wordt gescheiden aangeleverd voor het riool (HWA en DWA). Het gemeentelijk beleid is vertraagd afvoeren van regenwater, zoals beschreven in het 'Gemeentelijk Waterbeleidsplan 2018-2022'. Dit kan bijvoorbeeld om het hemelwater (HWA) te bergen in kratten met een overloop naar het riool. De wijze van waterberging en waterinfiltratie oplossingen is te zien in paragraaf 4.13 Duurzaamheid.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zijn onderzocht voor het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen compensatie voor verharding nodig is. Ook ligt het plangebied niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering. Hierdoor kunnen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse uitgesloten worden.

4.10 Bodem

Toetsingskader
De kwaliteit van de bodem wordt gewaarborgd in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan van invloed zijn op de beoogde functies, of financiële haalbaarheid van een bestemmingsplan. De bodem zelf kan ook verschillende functies hebben, zoals een archeologische-, of aardkundige waarde, energie-opslag, waterberging, drinkwaterwinning. Deze functies worden voor zover relevant elders in deze toelichting beschouwd. In deze paragraaf staat de kwaliteit van de bodem centraal.

Ter bescherming van toekomstige gebruikers worden bij nieuwe bestemmingen, of veranderingen van de huidige bestemmingen bepaalde eisen gesteld aan de kwaliteit van de bodem. Dat betekent dat soms onderzoek moet worden gedaan naar de bodemkwaliteit. Indien daaruit blijkt dat er sprake is van een (vermoedelijk) ernstige bodemverontreiniging wordt in deze paragraaf aangegeven hoe daar in relatie met de beoogde bestemming mee wordt omgegaan. Daaruit zal moeten blijken dat de beoogde bestemming haalbaar is.

Onderzoek

Om te bepalen of de gronden ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor een woonfunctie, heeft onderzoeksbureau IDDS in april 2020 een milieuhygiënisch vooronderzoek en verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is te lezen in bijlage 5 bij de toelichting van het bestemmingsplan.

Wet bodembescherming

• In de ondergrond zijn zeer plaatselijk bijmengingen met baksteen waargenomen.
• Ter plaatse van de voormalige sloot zijn geen slib- en rietresten aangetroffen dan wel een duidelijk afwijkende bodemopbouw.
• Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.
• De bovengrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.
• De ondergrond is licht verontreinigd met nikkel, molybdeen, kwik en lood.
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

De gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Conclusie

Beperking inzake het opstellen van het bestemmingsplan worden op basis van de onderzoeksresultaten vanuit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

4.11 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht binnen het invloedsgebied.

Onderzoek

Met de transformatie tot woongebouw wordt een kwetsbaar object gerealiseerd dat beschermd dient te worden tegen externe veiligheidsrisico's.

Figuur 4.6: Uitsnede professionele risicokaart met plangebied rood omcirkeld

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water, over wegen of door buisleidingen. Ook bevinden zich geen risicovolle bronnen in de omgeving van het plangebied met een externe werking.

Wel bevindt zich ten noorden van het plangebied het spoortraject Utrecht-Rotterdam op een afstand van circa 260 meter. Dit spoortraject heeft een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer welke tot het plangebied reikt. Omdat de beoogde appartementen op meer dan 200 meter afstand liggen, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van de spoorlijn 'Utrecht-Rotterdam' dient een beknopte verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden voor wat betreft het ongevalsscenario 'toxische wolk'. In het kader van het vooroverleg is de VRU in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen over de aspecten 'bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid'.Het advies van de VRU is verwerkt in deze verantwoording.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en de bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen.

Het plangebied kan tweezijdig worden benaderd via de Zaagmolenlaan, die aansluit op wegen in verschillende richtingen. Hierdoor kan altijd van de bron af kan worden gevlucht. De dichtstbijzijnde bluswatervoorziening ligt op circa 45 meter van de brandweeringang. Conform het bouwbesluit mag dit maximaal 40 meter zijn. De VRU adviseert daarom om de bestaande bluswatervoorziening uit te breiden.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen appartementen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groepen wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de ouders/verzorgers deze kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en het snel kunnen uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

De VRU adviseert het uitschakelen van de ventilatie als voorschrift op te nemen in de omgevingsvergunning activiteit bouw en de toekomstige bewoners vroegtijdig te informeren over het ongevalsscenario met een toxische wolk om hen een handelingsperspectief te bieden.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Utrecht-Rotterdam waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd, mits de adviezen van de VRU worden opgevolgd en geborgd in de omgevingsvergunning. Daarmee vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

4.12 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Planologisch relevante leidingen zijn niet aanwezig in het plangebied. Met de uitvoering van de plannen wordt rekening gehouden met niet planologisch relevante leidingen. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming. Het aspect kabels en leidingen staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.13 Duurzaamheid

Op basis van artikel 3.1, derde lid van de Provinciale Ruimtelijke Verordening dient de toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen te bevatten.

De gronden van dit bestemmingsplan zijn aangewezen als 'Stedelijke gebied'. Het bestemmingsplan maakt de sloop/nieuwbouw van een kantoorpand naar een appartementengebouw mogelijk. Deze paragraaf beschrijft de wijze waarop er in het plan rekening is gehouden met duurzaamheidsaspecten.

Circulair bouwen

Om circulair te kunnen bouwen, dient het huidige kantoorpand in eerste instantie circulair gesloopt te

worden, of wel ontmanteld. Herbruikbare gebouwonderdelen worden in z’n geheel gedemonteerd en aangeboden via diverse sloopmarktplaatsen (bijvoorbeeld insert.nl/oogstkaart.nl). Waar mogelijk worden onderdelen hergebruikt in de nieuwbouw. Hierbij kan gedacht worden aan het gebruik van beton, door het te vergruizen en als cement her te gebruiken. Ook houten elementen kunnen worden hergebruikt door het vervaardigen van meubilair in de openbare ruimte (picknickspot).

Klimaat adaptief

Door klimaatverandering heeft Nederland vaker te maken met extremere weerbeelden. Hoge temperaturen in de zomer, van boven de 30 graden zijn geen uitzondering meer. Hiermee gepaard gaan hevige regenbuien die straten en buurten blank zetten. Het huidige rioolstelsel is niet bestand

tegen de hoge piekbelasting van hemelwater en de afvoer daarvan in het riool. Om in te spelen op deze veranderende weersomstandigheden, wordt gebruik gemaakt van mos-sedumdaken (goen-blauwe daken) die enerzijds een retentiewerking hebben, waarbij hemelwater wordt vastgehouden en langzaam afgevoerd naar het riool. Anderzijds zorgt het groen voor minder opwarming van het gebouw (tot wel 4 graden). De semi-openbare ruimte binnen in het gebouw (binnenplaats) wordt ingericht met beplanting en twee bomen, waardoor ook daar hemelwater wordt vastgehouden en langzaam wordt afgevoerd. Tevens zorgt het groen op de binnenplaats in combinatie met de witte binnenzijde van het gebouw voor een verkoelende werking.

De groene omzoming van het gebouw wordt ingericht met verschillende inheemse beplanting waaronder hoog gras en bijvriendelijke beplanting. Hiermee wordt biodiversiteit bevorderd. Naast de entree wordt een boom geplaatst die direct wortel kan schieten en de ruimte krijgt om verder uit te lopen. In overleg met de gemeente wordt de oplossing voor de afvoer van hemelwater in de openbare ruimte besproken. Gedacht kan worden aan een aansluiting op het riool en in de toekomst het volledig loskoppelen daarvan indien in de openbare ruimte retentie mogelijkheden middels bijvoorbeeld een wadi is gevonden. Tevens wordt klimop toegepast om ook verticaal groen in het plan te krijgen.

Energie

De woningen beschikken over een energiescore van EPC 0,4. De woningen krijgen geen gasaansluiting, de volledige energievraag wordt opgelost met behulp van elektriciteit. Een groot deel van deze elektriciteit wordt opgewekt aan de hand van zonnepanelen op het dak van het gebouw. De verwarming van de appartementen vindt plaats via een laagtemperatuur systeem welke wordt gevoed vanuit een ventilatie warmtepomp. Deze warmtepomp haalt zijn energie uit de afgezogen ventilatielucht van het appartement. Het warmtapwater komt uit een boilervat welke wordt gevuld middels warmte vanuit de ventilatie warmtepomp.

In de toekomst anticipeert de initiatiefnemer op mogelijke gebouwgebonden ingrepen om in de

toekomst het gebouw verder te verduurzamen zoals krachtigere PV-panelen, duurzamere installaties en het slimmer maken van het gebouw met software.

Figuur 4.7: Impressie mogelijke oplossingen waterinfiltratie (bron: Sustay)

Natuurinclusief bouwen en inrichten

Het plan zal ook bijdragen aan een levend netwerk van natuur en landschap. Tussen initiatiefnemer en gemeente worden afspraken gemaakt over het aanbrengen van voorzieningen voor dieren zoals vleermuizen en vogels. Tevens wordt nagedacht over de inpassing van een egel snelweg op de locatie, als onderdeel van de nieuwe campusopzet van Middelland.

Conclusie

De met dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling houdt in voldoende mate rekening met de huidige duurzaamheidsambities van de gemeente Woerden. Het bovengenoemde vindt plaats bij de uitwerking van het bouwplan.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het bestemmingsplan bestaat uit de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Groen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'

5.2 Toelichting op de regeling

5.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de

toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende

begrippen toegekende betekenis. Voor zover in de regels begrippen worden gebruikt die niet in dit

artikel staan vermeld, wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de diverse maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen,

bepaald moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

Deze bestemming is bedoeld voor de groene omzoming aan twee zijden van het appartementengebouw. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en daarbij behorende voorzieningen toegestaan zoals voet- en fietspaden, straatmeubilair en dergelijke.

Artikel 4 Wonen

Deze bestemming is bedoeld voor het appartementengebouw en de daarbij behorende binnentuin en andere bijbehorende voorzieningen zoals een halfverdiepte parkeervoorziening. Binnen de bestemming is een bouwvlak opgenomen. Binnen de bestemming is met hoogteaccenten gewerkt door voor de verschillende delen van het gebouw verschillende bouwhoogtes toe te staan.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 4

Voor het plangebied geldt op grond van het gemeentelijke archeologiebeleid de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Voor bepaalde activiteiten met deze bestemming is een omgevingsvergunning voor bouwwerken, werken of werkzaamheden vereist. Archeologisch onderzoek is slechts noodzakelijk indien de bouwwerken, werken of werkzaamheden de maximale diepte en oppervlakte overschrijden.

5.2.3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is bedoeld om te voorkomen dat voor hetzelfde perceel meermaals een

omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend. Hierdoor zou de situatie kunnen ontstaan dat er een cumulatie van bebouwing optreedt waardoor de maximale maatvoering in het bestemmingsplan (bijvoorbeeld maximaal vloeroppervlak) in totaliteit wordt overschreden.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht omvat een verbod

om gronden in strijd met hun bestemming te gebruiken. De algemene gebruiksregels in artikel 7

omvatten daarom alleen een verbod om gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen te gebruiken. Het gemeentebestuur is van mening dat ter plaatse seksinrichtingen ongewenst zijn

vanwege de uitstraling die dit gebruik heeft. De kwaliteit van de woon- en leefomgeving wordt

hierdoor negatief beïnvloed. Daarnaast is bepaald dat er voldoende parkeergelegenheid moet

worden gerealiseerd en in stand wordt gehouden, waarbij voldoende betekent dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals bepaald in de Nota parkeernormen gemeente

Woerden (vastgesteld op 2 september 2014), met dien verstande dat als voornoemde Nota

parkeernormen gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die

wijziging. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kan hiervan worden afgeweken mits

wordt voldaan aan de in de Parkeervisie Middelland-Noord (vastgesteld op 14 november 2019)

opgenomen regels en voorwaarden.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken

van de bouwregels. Het gaat hier om de overschrijding van de maatvoering van bouwwerken eventueel met een overschrijding van de bouwgrens, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Afwijking is alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

5.2.3 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

In dit artikel staan de regels, die betrekking hebben op het overgangsrecht: bouwwerken die op het

moment van tervisielegging van het plan bestaan, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de

in het nieuwe plan gegeven bebouwingsregels.

Artikel 10 Slotregel

Deze regel geeft aan hoe de regels worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft, wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan kan onder meer worden aangetoond door het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop instanties, burgers en belanghebbenden kunnen reageren op het plan. Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure, bestaande uit de volgende stappen.

6.1.1 Vooroverleg

Het concept van het ontwerp bestemmingsplan is op 8 februari 2021 in het kader van artikel 3.3.1 Bro aan de volgende vooroverlegpartners toegezonden: HDSR, provincie Utrecht, Stedin, Gasunie, NMU, VRU, Prorail. Met het verzoek om uiterlijk 8 maart een reactie te geven op het plan. De ingekomen reacties zijn in deze paragraaf samengevat en van beantwoording voorzien.

Provincie Utrecht

Reactie

Het plan geeft geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).

Beantwoording

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Gasunie

Reactie

Geconcludeerd wordt dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Beantwoording

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Prorail

Reactie

Het plan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Beantwoording

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Veiligheidsregio Utrecht

Reactie

• 1. In de stedenbouwkundige verantwoording van het concept ontwerpbestemmingsplan wordt vermeld dat de bouwhoogte varieert van circa 14 meter tot maximaal 23 meter. Bij een bouwwerk met een verblijfsvloer hoger dan 20 meter geldt er een wettelijke verplichting om een droge blusleiding te plaatsen. Binnen een straal van 15 meter vanaf het aansluitpunt van deze droge blusleiding dient er een opstelplaats voor de brandweer te zijn, en tevens binnen een straal van 35 meter vanaf deze opstelplaats dient er een bluswatervoorziening te zijn.
• 2. Na bestudering van het concept ontwerpbestemmingsplan en uit eigen onderzoek wordt vastgesteld dat alle relevante zaken ten aanzien van externe veiligheid zijn meegenomen in het concept ontwerpbestemmingsplan. Na het eerder overgenomen advies van de Veiligheidsregio Utrecht voldoet de beknopte verantwoording aan eisen wat betreft de verantwoording van het groepsrisico. Daarnaast is de bereikbaarheid goed. Er is dan ook geen aanleiding te adviseren over het nemen van eventuele maatregelen over bovenstaande onderwerpen.

Beantwoording

• 1. Uit het coördineerde bouwplan blijkt dat er geen verblijfsvloer hoger dan 20 meter wordt gebouwd. Er geldt daarom geen wettelijke verplichting ten aanzien van het plaatsen van een droge blusleiding.
• 2. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

HDSR

Reactie

Deze ontwikkeling is onderdeel van de transformatie Middelland Noord. Voor deze transformatie is onder andere een groenblauwstructuur gemaakt die bijvoorbeeld aangaf waar wadi's ed. zouden komen. Dat wordt niet in de waterparagraaf van de toelichting benoemt/beschreven hoe dit zijn uitwerking vind in de deelgebied, op welke manier wordt dat verwerkt in de bestemmingsplannen van de te ontwikkelen deelgebieden?

Beantwoording

In de gemeentelijke uitwerking van het openbaar gebied is het voornemen om een wadi te realiseren zodat hiermee oppervlaktewater geïnfiltreerd en afgevoerd kan worden. De planvorming hierover is nog niet afgerond. Op de meest recente tekeningen ligt de wadi overigens aan de overzijde van Zaagmolenlaan 12, derhalve buiten het plangebied.

6.1.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder wordt daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Eventueel ingediende zienswijzen worden voorzien van een passend antwoord en opgenomen in de toelichting.

6.1.3 Vervolg

Vervolgens wordt het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daaropvolgende inzage termijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

De initiatiefnemer heeft de investeringskosten voor het project geraamd, is in staat om deze investering zelf te financieren of gefinancierd te krijgen en heeft met een berekening aangetoond dat het project rendabel is. Daarnaast wordt anterieur tussen gemeente en initiatiefnemer afspraken gemaakt in verband met kostenverhaal.

De initiatiefnemer en de gemeente leggen dit vast in een anterieure overeenkomst en een gebiedsbijdrage.