Laantje van Van Wissen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De gemeente Voorschoten heeft de ambitie het landschap in de Duivenvoordecorridor te herstellen. Hiertoe wordt het areaal glastuinbouw verkleind en verouderde kascomplexen gesaneerd. Om de ambitie te verwezenlijken heeft zij in een bedriijfskavel met kassen aan het Laantje van Wissen in 2011 aangekocht en de aanwezige kassen in juni 2014 gesloopt.

Met de eigenaar van de gronden aan het Laantje van Wissen 3 en enkele percelen aan de Horstlaan is overeengekomen dat ook de daar aanwezige kas- en bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. In totaal wordt op beide locaties circa 16.855 m2 glas en 575 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt. In het kader van de provinciale regeling "Ruimte voor Ruimte" kunnen in ruil voor het slopen van de kassen drie nieuwe woningen worden gebouwd aan het Laantje van Wissen.

Op de onderstaande afbeeldingen zijn de locaties aan het Laantje van Wissen en de Horstlaan weergegeven.

Doel van het nu voorliggende bestemmingsplan is het bieden van de juridisch-planologische kaders om één of meerdere omgevingsvergunning(en) te kunnen verlenen voor de bouw van de drie woningen aan het Laantje van Wissen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het landelijk gebied tussen de bebouwde kom van Voorschoten en Leidschendam, aan de Veurseweg (N447). De begrenzing van het bestemmingsplan is bepaald aan de hand van de planlocatie waar kassen worden (en deels al zijn) gesloopt en waarvoor in de plaats woningen en agrarisch grasland wordt gerealiseerd.

Voorwaarde voor de bouw van de drie woningen aan het Laantje van Wissen is dat de bestaande bedrijfsbebouwing en kassen aan het Laantje van Wissen alsmede de bedrijfsbebouwing en kassen op een perceel aan de Horstlaan worden gesloopt. De bedrijfsbebouwing en kassen op het perceel aan de Horstlaan zijn in het daar geldende bestemmingsplan reeds wegbestemd, zodat dit bestemmingsplan alleen betrekking heeft op de gronden aan het Laantje van Wissen. Op de onderstaande afbeelding is de begrenzing weergegeven.

1.3 Vigerende plannen

Ter plaatse van het Laantje van Wissen is het bestemmingsplan "Buitengebied"(2010) van kracht, dat is vastgesteld op 30 juni 2011. Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als "Agrarisch met waarden - open gebied". Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen "Waarde beschermd stads- en dorpsgezicht", "Waarde - archeologie 5" en "Waterstaat - waterkering" van toepassing. Op de kavel is daarnaast een wijzigingsbevoegdheid van toepassing.

Agrarisch met waarden - open gebied

De gronden die zijn bestemd als "Agrarisch met waarden - open gebied" zijn bestemd voor de bedrijfsuitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven, bescherming van landschapswaarden, extensief recreatief medegebruik, recreatiepaden en bijbehorende groen- en nutsvoorzieningen.

Bebouwing is in beperkte mate toegestaan in de vorm van bouwwerken geen gebouwen zijnde of schuilgelegenheden voor het vee (na afwijking door het bevoegde gezag). Voor diverse werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist ter bescherming van cultuurhistorische en landschappelijke waarden alsmede ter bescherming van de waterhuishoudkundige belangen.

Voor het plangebied plus een aangrenzende strook aan het Laantje van Wissen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming van de gronden te wijzigen naar "Wonen". Voorwaarden voor de wijziging is dat de ter plaatse gerealiseerde glastuinbouw is gesloopt en de agrarische bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd. Per 1.000 m2 te slopen kasbebouwing mag één woning worden gebouwd, tot een maximum van ten hoogste 3 woningen per agrarisch bedrijf dat wordt gesaneerd. De hoogte resp. goot- of boeiboordhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 6 resp. 3 meter. De woningen die aan het Laantje van Wissen worden gerealiseerd worden gebouwd op een terrein waar nu kassen zijn gebouwd. Aan de voorwaarden voor het te slopen areaal kasbebouwing wordt voldaan. Omdat de voorgestelde goot- en bouwhoogte met respectievelijk 4,50 meter en 9 meter hoger is dan de toegestane 3 meter en 6 meter, kan er geen gebruik worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid en is het nu voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

Waarde beschermd stads- en dorpsgezicht

De gronden die op de verbeelding voorzien zijn van deze dubbelbestemming zijn behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en/of de versterking van de aanwezige historisch-ruimtelijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden en/of elementen. In de planregels is verwezen naar twee kaartbijlagen met waardevolle landschapsstructuren die beschermd moeten worden. Voor een aantal werkzaamheden is een omgevingsvergunningenstelsel gekoppeld ter bescherming van de cultuurhistorische waarden.

Waarde - archeologie 5

De voor 'Waarde - Archeologie - 5' aangewezen gronden zijn bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende te verwachten archeologische waarden. Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de dubbelbestemming. Voor het bouwen van gebouwen gelden aanvullende regels.

Waterstaat - waterkering

Een zone langs het Laantje van Wissen is voorzien van de dubbelbestemming "Waterstaat - waterkering". De gronden zijn daarbij (naast de overige bestemmingen) bestemd voor dijken, kaden, dijksloten, waterstaatsdoeleinden en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering. Voor diverse werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist ter bescherming van de waterhuishoudkundige belangen.

1.4 Leeswijzer

Het beleidskader is beschreven in hoofdstuk 2. De functionele, stedenbouwkundige en historische analyse alsmede de uitgangspunten en randvoorwaarden die voor het voornemen van toepassing zijn, is beschreven in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 zijn de milieutechnische randvoorwaarden beschreven. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de juridische opzet van het bestemmingsplan. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid komen in hoofdstuk 6 en 7 aan de orde.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Rijksbeschermd stads- en dorpsgezicht

Het plangebied Laantje van Wissen valt binnen het door het Rijk aangewezen Beschermd Dorpsgezicht "Landgoederenzone Wassenaar-Voorschoten-Leidschendam". In het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Voorschoten 2010" is een planregeling opgenomen ter bescherming van de cultuurhistorische waarden, zie paragraaf 1.3.

In de planregels is bepaald dat het realiseren van de krachtens dit plan op de gronden in het plangebied gelegde bestemmingen mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de waardevolle landschaps- en bebouwingsstructuren en landschapselementen. Het realiseren van de krachtens dit plan op de gronden in het plangebied gelegde bestemmingen mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de waardevolle verkavelings- en waterstructuur zoals beschreven in de bij het bestemmingsplan gevoegde "toetsingskaart verkavelings- en waterstructuur" en "waardevolle landschapselementen conform de "toetsingskaart waardevolle landschapselementen".

Conform de "Toetskaart Waardevolle verkavelings- en waterstructuren" is het plangebied van het Laantje van Wissen geen onderdeel van de karakteristieke strokenverkaveling of slagenlandschap. Op de onderstaande afbeelding is dit weergegeven.

Conform de toetsingskaart "waardevolle landschapselementen" is het Laantje van Wissen geen onderdeel van landerijen, weidevogelgebieden, bossen/bosschages/houtwallen, begraafplaatsen, recreatievoorzieningen of waardevolle oppervlaktewateren. Het Laantje van Wissen heeft wel cultuurhistorische waarde als historische infrastructuur. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is behoud van het laantje en de bijbehorende bomenstructuur.

Ter hoogte van het Laantje van Wissen wordt conform de toetsingskaart voorzien in een "groenontwikkeling". Het verwijderen van de kassen en de bedrijfsverharding op het perceel en het ter plaatse realiseren van agrarisch grasland, een groene zoom en drie vrijstaande woningen met tuin past binnen de beoogde groenontwikkeling.

In het voorliggende bestemmingsplan "Laantje van Van Wissen" is de planregeling ten aanzien van het beschermde stads- en dorpsgezicht voor een deel overgenomen. Het Laantje van Wissen is blijkens het voorgaande niet gelegen binnen één of meerdere waardevolle landschapselementen of landschapsstructuren. Om die reden is uitsluitend in zijn algemeenheid bepaald dat de nieuwe bebouwing niet tot een onevenredige aantasting van de bestaande landschapsstructuren of -elementen. Het bestemmingsplan voorziet in de versterking van bestaande landschapsstructuren door agrarisch grasland te realiseren ter plaatse van een groot kassencomplex waarbij aansluitend op de reeds bestaande woonbebouwing drie nieuwe woningen worden gerealiseerd.

2.1.2 Modernisering monumentenzorg

Erfgoedzorg is de afgelopen jaren sterk in beweging. Er zijn grote veranderingen op het gebied van wet- en regelgeving doorgevoerd; ook het denken over de omgang met het erfgoed is veranderd. Behalve de aandacht voor de intrinsieke waarde van het object, is in de afgelopen decennia het besef gegroeid dat de ruimtelijke context waarin het waardevolle cultuurhistorische erfgoed zich bevindt minstens zo belangrijk is. Ook is er meer aandacht voor duurzaamheid, herbestemming en het beter zichtbaar, herkenbaar en beleefbaar maken van erfgoed. Een belangrijke motor achter de veranderingen is de Modernisering Monumenten (MoMo), die in 2009 door het Rijk in gang gezet is. MoMo heeft op diverse onderdelen tot concrete resultaten geleid, die onder drie pijlers te benoemen zijn.

• Pijler 1: Cultuurhistorische belangen meewegen in ruimtelijke ordening
• Pijler 2: Krachtiger en eenvoudiger regelgeving. Minder, kortere en eenvoudiger procedures, afstand tussen expert en leek kleiner, meer vrijheid en keuzemogelijkheden voor monumenteneigenaren.
• Pijler 3: Bevorderen van herbestemmingen. Historische gebouwen, complexen, terreinen en landschappen kunnen hun functie en daarmee hun gebruik verliezen. Dit kan leiden tot verval waardoor belangrijke cultuurhistorische waarden verloren gegaan. Het toekennen van een andere bestemming bijdragen aan het behoud.

Voor het bestemmingsplan is vooral pijler 1 van belang. Sinds 1 januari 2012 zijn gemeenten verplicht conform Besluit ruimtelijke ordening (Bro artikel 3.1.6. lid 2a) aan te geven hoe zij rekening houdt met de binnen het grondgebied aanwezige of te verwachten cultuurhistorische waarden (onder en boven de grond). Cultuurhistorie vormt hiermee een verplicht afwegingskader bij het integrale ruimtelijke beleid. Voor archeologie geldt deze verplichting al sinds 2007. Hiermee heeft de gemeente extra taken en meer verantwoordelijkheid voor het erfgoed gekregen. Daarbij is het inventariseren, analyseren en waarderen van cultuurhistorie een belangrijk uitgangspunt voor het opstellen van structuurvisies, bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen.

Voor het plangebied is een cultuurhistorische analyse uitgevoerd. Een beschrijving hiervan alsmede de wijze waarop daar in dit bestemmingsplan mee rekening is gehouden is opgenomen in paragraaf 4.2.1 Cultuurhistorie.

2.1.3 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

• a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• b. het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Algemene Maatregel van Bestuur (Amvb) is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

2.1.4 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden en nadien een aantal malen gewijzigd. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van onderwerpen van nationaal belang, zoals Rijksvaarwegen, kustfundament, ecologische hoofdstructuur en de Waddenzee. Het Laantje van Wissen is conform de geconsolideerde versie (d.d. 16 mei 2014) die gepubliceerd is op www.ruimtelijkeplannen.nl onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In de regels van het Barro is bepaald dat de begrenzing van de EHS in een provinciale verordening wordt vastgelegd, zie in dat kader paragraaf 2.2.2 Verordening Ruimte 2014 .

2.1.5 Verdrag van Malta

De afgelopen eeuwen is het inzicht ontstaan dat vrijwel alle ruimtelijke ingrepen gaan gepaard met verstoring of vernietiging van bodemlagen die sporen van ons collectieve verleden bevatten. Daarom ondertekende Nederland in 1992 het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed - kortweg het Verdrag van Malta. De achterliggende gedachte is dat het bodemarchief eindig en kwetsbaar is en als bron van onze geschiedenis beschermd moet worden. Sindsdien is het uitgangspunt van het rijksbeleid dat archeologische waarden volwaardig meetellen bij beslissingen over gebruik en inrichting van de ruimte in ons land. De term 'archeologische monumentenzorg' (afgekort AMZ) geeft de kern daarvan goed weer: archeologie is niet meer synoniem voor wetenschappelijk onderzoek en opgravingen, maar bestrijkt het hele proces van beheer van de ondergrond, behoud, selectie en besluitvorming over verwachte en aanwezige archeologische waarden. Bij de implementatie van 'Malta' is er voor gekozen om gemeenten een sleutelrol te laten spelen bij het beheer van het bodemarchief. Op 1 september 2007 trad de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking. De Wamz kent een doorwerking van de Monumentenwet 1988, de Woningwet, de Wet Milieubeheer en de Ontgrondingenwet voor het aspect archeologie. De integratie van de archeologie in de ruimtelijke besluitvorming is verder verankerd in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro, 2008), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit Omgevingsrecht (2010). Het sluitstuk was de invoering van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) in oktober 2010).

Het belangrijkste doel van de wet is de bescherming van het bodemarchief door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. Uitgangspunt is de aanwezige of te verwachten archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem (in situ) te behouden of te ontzien. Alleen als in situ behoud niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud ex situ, d.w.z. behoud van informatie door het verrichten van een opgraving en het opslaan van gegevens en vondsten. De verantwoordelijkheid voor het archeologische erfgoed ligt bij de gemeenten, die - binnen de kaders van de wetgeving - dienen te beschikken over een gemeentelijke beleidsnota archeologie en een beleidskaart archeologie. Gemeenten zijn verplicht om bij nieuwe bestemmingsplannen rekening houden met archeologie en kunnen archeologische randvoorwaarden opleggen aan omgevingsvergunningen. Het is ook mogelijk dat een vergunning in het belang van de archeologische monumentenzorg niet wordt verleend. De initiatiefnemer van de bodemverstorende activiteit moet het door de gemeente verplicht gestelde archeologische onderzoek en de eventuele inpassing van archeologische waarden in de planontwikkeling en -uitvoering zelf regelen en ook zelf betalen (principe 'de verstoorder betaalt'). Elk archeologisch veldonderzoek dient te worden uitgevoerd conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) door een bedrijf met een vergunning. De wet regelt dus de te volgen procedures en de financiering van archeologisch (voor)onderzoek en ook het eigendom en beheer van archeologische vondsten. Zie ook paragraaf 4.2.2 Archeologie.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit

Op 9 juli 2014 is de Visie Ruimte en Mobiliteit vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Het Laantje van Wissen is geen onderdeel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), wel van de "groene buffer". Het plangebied ligt buiten het "bestaande stads- en dorpsgebied".

Groene buffer

In de structuurvisie is aangegeven dat bij ruimtelijke ontwikkeling in groene buffers extra zorgvuldigheid is geboden. Behoud en versterking van deze ruimten is van belang voor de identiteit en leefkwaliteit van het stedelijk gebied, aangezien ze op de schaal van de provincie een onmisbare tegenhanger vormen van de stedelijke dynamiek en verdichting. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, maar extra bescherming tegen (grootschalige) stedelijke ontwikkeling is van belang om de schaal en het karakter van deze gebieden in stand te houden.

Aan het Laantje van Wissen worden drie vrijstaande woningen gerealiseerd waar in de huidige situatie een groot kassencomplex en bedrijfsverharding is gerealiseerd. De nieuwe woningen worden omgeven door groen en een ruime tuin. In het gebied tussen de woningen en de Veurseweg wordt agrarisch grasland gerealiseerd. Door het realiseren van het agrarisch grasland wordt het groene karakter van de groene buffer versterkt. Het agrarisch landschap kenmerkt zich door een afwisseling van (gras)land en sloten. Door het verbreden van de watergangen worden de oorspronkelijke waterstructuren hersteld en als zodanig beter herkenbaar gemaakt.

Bestaande stads- en dorpsgebied

Het plangebied ligt buiten het "bestaande stads- en dorpsgebied". Verstedelijking buiten deze bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan, het zogenoemde 'nee, tenzij-beleid'. Uitzonderingen op deze regel zijn situaties waarbij door de bouw van een beperkt aantal woningen of een bedrijfsvestiging, de kwaliteiten in een gebied kunnen worden versterkt. Daarbij kan worden gedacht aan fysieke maatregelen via de Ruimte voor Ruimte-regeling. Het bestemmingsplan "Laantje van Wissen" voorziet in de bouw van een beperkt aantal woningen (3) ter plaatse van een groot kassencomplex waarbij gebruik wordt gemaakt van de Ruimte voor Ruimte-regeling.

Kroonjuwelen

Cultuurhistorische kroonjuwelen zijn unieke, zeer karakteristieke en gave erfgoedensembles van het Zuid-Hollands landschap. De provincie kent in totaal dertien kroonjuwelen die in zeer sterke mate bepalend zijn voor de identiteit en herkenbaarheid van een plek of landschap. Voor kroonjuwelen geldt de algemene sturingsrichtlijn ‘behoud en versterking van cultuurhistorisch waardevolle structuren en ensembles via bescherming én passende ruimtelijke ontwikkeling’. De "Landgoederenzone Wassenaar / Voorschoten / Leidschendam (III)" is één van deze kroonjuwelen, het Laantje van Wissen is daar onderdeel van, zie afbeelding.

Deze richtlijn is uitgewerkt in paragraaf 2.2 ("Regels voor ruimtelijke kwaliteit) van de Verordening Ruimte, zie voor een beschrijving hiervan paragraaf 2.2.2, onder het kopje "Ruimtelijke kwaliteit"

2.2.2 Verordening Ruimte 2014

Op 9 juli 2014 is de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Het Laantje van Wissen is daarbij onderdeel van een aantal besluit(sub)vlakken. Omdat het bestemmingsplan voorziet in de bouw van drie woningen zijn alleen de hiervoor van toepassing zijnde besluit(sub)vlakken en bijbehorende regels beschreven. In de Verordening zijn voor deze locatie ook regels van toepassing voor bijvoorbeeld de bouw van nieuwe winkels of bedrijventerreinen, maar dat is in het voorliggend bestemmingsplan niet aan de orde en deze regels behoeven daarom ook geen bespreking.

Ruimtelijke kwaliteit (provinciaal grondgebied) / Ruimte voor Ruimte

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling op voorwaarde dat deze past binnen de aard en schaal van het gebied. Als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:

• 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
• 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

De aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van) duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt, het wegnemen van verharding, het toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen of andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.

Het bestemmingsplan "Laantje van Wissen" voorziet in de bouw van drie vrijstaande woningen, een groene zoom en een brede strook agrarisch grasland buiten het bestaande stads- en dorpsgebied zodat nieuwe woningbouw in begrinsel niet is toegestaan. Bij de bouw van de nieuwe woningen wordt gebruik gemaakt van de "Ruimte voor Ruimte-regeling". Conform de Verordening Ruimte worden de oppervlakten uit deze voormalige regeling als uitgangspunt gehanteerd bij de toetsing of nieuwe woningen kunnen worden gebouwd.

De regeling ‘Ruimte voor Ruimte in Zuid-Holland’ draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. De regeling beoogt de sloop van voormalige agrarische, niet-agrarische bedrijfsgebouwen of verspreid glas buiten de duurzame concentratiegebieden voor glastuinbouw te bevorderen. De kassen beperken de gewenste landschappelijke kwaliteit in het landelijke gebied. In ruil voor het slopen van kassen of gebouwen mogen onder voorwaarden één of meer compensatiewoningen worden gebouwd, op passende locaties. Er moet sprake zijn van duurzame kwaliteitsverbetering. Dit betekent dat de bestaande bouwmogelijkheden moeten worden wegbestemd, zodat de gesloopte bebouwing niet opnieuw kan worden opgericht. De compensatiewoning kan worden gebouwd op het perceel van de te slopen bebouwing of in de directe nabijheid daarvan. Ook is het mogelijk de compensatiewoning te bouwen op een locatie aansluitend op een bestaande bebouwingsstructuur, bijvoorbeeld in een bebouwingslint of bij een buurtschap.

Voor het toepassen van het ruimte voor ruimte beleid gelden de volgende voorwaarden:

• a. de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd;
• b. voor de sloop of sanering op één of meerdere percelen van iedere 1.000 m2 gebouwen, iedere 5.000 m2 kassen of iedere 2,25 ha boom- en sierteelt, mag één compensatiewoning worden gebouwd
• c. als er onvoldoende te saneren bebouwing op één perceel aanwezig is, moet op meerdere percelen gesloopt worden;
• d. het aantal compensatiewoningen bedraagt maximaal drie;
• e. de nieuwe woningen brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
• f. de te slopen gebouwen of kassen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2007
• g. de te slopen kassen zijn gelegen buiten de concentratiegebieden voor de glastuinbouw (met uitzondering van De transformatiegebieden).
• h. de te saneren sierteeltpercelen zijn gelegen buiten de boom- en sierteeltgebieden.

Aan het Laantje van Wissen en de Horstlaan worden kassen en bedrijfsgebouwen gesloopt met een gezamenlijk oppervlak van 17.430 m2, zie onderstaande tabel:"

	Kassen	Gebouwen
Totaal Laantje van Wissen	11615	236
Totaal Horstlaan	5240	339
Totaal ruimte voor ruimte Oranje polder	16855	575

In totaal wordt er 16.855 m2 kassen en 575 m2 bedrijfsbebouwing gesloopt. Dit bestemmingsplan gaat uit van de sloop van de bestaande bebouwing aan het Laantje van Wissen en bestemt de huidige kassen en bedrijfsgebouwen weg. De kassen en de bedrijfsgebouwen aan de Horstlaan zijn door toepassing van de bestemming "Natuur - bijzondere botanische waarden" en de bijbehorende planregels in het bestemmingsplan "Buitengebied" (2010) reeds wegbestemd.

In overeenstemming met de voorwaarden van de Ruimte voor Ruimte regeling mogen in ruil voor het slopen van de kassen en de bedrijfsbebouwing maximaal drie woningen worden gebouwd. Aan het Laantje van Wissen worden de drie woningen gebouwd en wordt het resterende terrein ingericht als groene zoom en agrarisch grasland. De ruimtelijke kwaliteit wordt duurzaam verbeterd, doordat de openheid van het landschap wordt vergroot en het groene karakter van het gebied wordt versterkt. De te slopen kassen liggen buiten de concentratiegebieden voor de glastuinbouw en de boom- en sierteeltgebieden.

Duurzame verstedelijking

Besluit-vlak ladder voor duurzame verstedelijking (provinciaal grondgebied). Nieuwe stedelijke ontwikkelingen (zoals de bouw van woningen) zijn alleen toegestaan indien deze voorzien een actuele behoefte. Voor locaties buiten het bestaande stads- en dorpsgebied geldt dat deze passend moeten zijn ontsloten. De drie woningen aan het Laantje van Wissen worden gebouwd in het kader van de Ruimte voor Ruimteregeling, waarbij een groot areaal aan kassen en bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Er is om die reden geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dus de ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing voor deze ontwikkeling.

Ecologische hoofdstructuur

Het Laantje van Wissen ligt buiten in de provinciale verordening vastgestelde begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de drie woningen kunnen worden toegestaan binnen de kaders van de Verordening Ruimte met toepassing van de Ruimte-voor-ruimte regeling. Hierbij kunnen bestaande agrarische bedrijfsbebouwing (kassen) worden gesloopt en ter plaatse nieuwe woningen worden gebouwd. Ten opzichte van de huidige situatie worden naast de woningen tevens ruime tuinen, een brede groene zoom alsmede een groot perceel agrarisch grasland gerealiseerd waarmee het karakter van de groene buffer zoals beschreven in de Structuurvisie wordt versterkt.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Duivenvoordecorridor

De structuurvisie Duivenvoordecorridor (2005) voorziet conform de beleidsvoorwaarden van de hogere overheden in een sanering van de plaatselijke glastuinbouw in een stimulering van nieuwe groene en recreatief aantrekkelijke functies. Het is de wens van de Gemeente Voorschoten om de openheid, de landschappelijke en ecologische kwaliteit en de recreatieve betekenis van het landelijk gebied tussen Leidschendam-Voorburg en Voorschoten waar mogelijk te versterken en daarmee ook de omgeving van het landgoed Duivenvoorde nieuwe luister bij te zetten. Het omvormen van verouderde glasopstanden is daartoe een eerste middel.

De structuurvisie Duivenvoorde voorziet in een sanering van de plaatselijke glastuinbouw en een versterking van het bestaande cultuurhistorisch waardevolle landschap. Dit maakt het mogelijk om de glastuinbouw in het gebied op te kopen en deze om te zetten in groen/ weidegebied, gekoppeld aan beperkte 'rode' functies. De herontwikkeling van de kavel aan het Laantje van Wissen waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft past binnen de kaders van de Structuurvisie om glastuinbouw te verwijderen ten behoeve van groen en agrarisch grasland met een beperkte toevoeging van stedelijke functies, in dit geval betreft dit drie woningen.

2.3.2 Kadernota Erfgoed 2013-2017

De kadernota bevat de visie van Voorschoten waarin zij stelt dat zij haar cultuurhistorische kwaliteiten van wezenlijk belang vindt voor de ruimtelijke en sociale identiteit en de herkenbaarheid van de gemeente. In het verleden wordt de basis gelegd voor de toekomst. Het doel van het erfgoedbeleid is om op een zorgvuldige en afgewogen wijze het cultuurhistorische erfgoed in een goede staat door te geven aan volgende generaties, zodat ook zij daar voor hun toekomst op kunnen voortbouwen en het kunnen blijven zien, beleven en ervaren. De Kadernota erfgoed bevat een uitvoeringsprogramma hoe zij deze doestellingen wil realiseren.

2.3.3 Structuurvisie Cultuurhistorie 2013-2028

De Structuurvisie Cultuurhistorie vormt een afwegingskader voor beleid en ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening van cultuurhistorie. Deze visie sluit aan bij het bestaande beleid van de gemeente en hogere overheden. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de algemene Erfgoedvisie die er op is gericht dat er op een zorgvuldige en afgewogen wijze met het cultureel erfgoed wordt omgegaan. De Structuurvisie beschrijft een aantal cultuurhistorische kernkwaliteiten, die vertaald zijn in een aantal structuren. Het gaat daarbij om het water, groen en de gebouwde elementen en structuren en voorzien van beleidslijnen. Deze beleidslijnen zijn de richtlijnen ontwikkeling en uitvoering van ruimtelijke plannen binnen de gemeente.

Kernkwaliteiten die in dit gebied van toepassing zijn, zijn het agrarisch / polderlandschap en de (historische) infrastructuur.

In de Structuurvisie Cultuurhistorie is het Laantje van Wissen beschreven als een oprijlaan naar (voormalige) boerderijen en buitenplaatsen die veelal zijn omzoomd met bomen. Ook de Veurseweg is onderdeel van de historische infrastructuur. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het behoud van het Laantje van Wissen en het aansluiten op de bestaande infrastructuur zodat deze historische infrastructuurlijnen behouden blijven. De vaarsloten en de Molensloot (of Voorwatering) zijn aangewezen als historische waterlopen. Het bestemmingsplan gaat uit van het verbreden van een waterloop alsmede het graven van een nieuwe waterloop. De historische waterstructuur wordt hierdoor hersteld en door het extra water versterkt.

Aan het Laantje van Wissen (nabij de Veurseweg, buiten het plangebied) is één gemeentelijk monument aanwezig, namelijk de grenspaal op de hoek van de Veurseweg en Laantje van Van Wissen. Uitgangspunt is behoud van dit cultuurhistorisch element.

Het agrarisch landschap / polderlandschap wordt versterkt door de sloop van de kassen en het ter plaatse realiseren van een open agrarisch grasland tussen de Veurseweg en de drie nieuwe woningen.

Voor een nadere cultuurhistorische analyse en de wijze waarop daar in dit bestemmingsplan rekening mee is gehouden, zie paragraaf 4.2.1 Cultuurhistorie.

2.3.4 Aanvullingen Beeldkwaliteitplan Duivenvoorde Corridor

In 2010 is het Beeldkwaliteitplan Duivenvoorde Corridor opgesteld. Dit plan richtte zich primair op het aanstaande transformatieproces van de verouderde glasbestanden binnen de Duivenvoordecorridor naar woningbouw. Naar nu blijkt is er een ontwikkeling, welke ten tijde van de opstelling van het beeldkwaliteitplan nog niet was voorzien, die eveneens een beeldkader behoeft. Dit betreft de ontwikkeling in het kader van de 'ruimte voor ruimteregeling' aan het einde van het Laantje van Van Wissen. Voor deze ontwikkeling is een aanvulling op het vigerend beeldkwaliteitplan voorgesteld.

Achter aan het Laantje van Van Wissen liggen thans drie woningen vrijstaande woningen. De woningen liggen aan een zijweg die is ontstaan vanuit de oprit naar de voormalige boerderij Roosenhorst. Op deze locatie is toendertijd een woning teruggebouwd, recent zijn daar twee woningen aan toegevoegd. In het kader van de 'Ruimte voor Ruimte Regeling' is hier ten zuidoosten ruimte voor de ontwikkeling van nog een drietal individuele woningen. Hierdoor kan op deze plek een “buurtschap” ontstaan. Kenmerkend voor een “buurtschap” zijn:

• een enigszins terug gelegen positie;
• ontsloten aan een collectieve ruimte;
• omlijst door groen.

Voorgesteld wordt om de nieuwe woningen aan de bestaande zijweg te ontwikkelen met de voorzijden gericht op de zijweg. Hierbij vormen de bestaande geknotte lindes en wilgen de grens van de kavels. De zij- en achterkant van de kavels wordt omlijst met een losse beplante groensingel.

De drie woningen die worden ontwikkeld sluiten qua massa, opbouw en materiaal aan op de andere woningen. Dit betekent; één laag met een zadeldak, metselwerk en gebakken pannen. De kleurstelling kan anders zijn. De nieuwe woningen zijn directe familie van elkaar maar verschillend van toon. Zij zijn bijna aan elkaar gelijk en toch verschillend. De goothoogte bedraag maximaal 4,5 meter, de nokhoogte 9,00 meter. De inhoud van de twee meest noordelijk gelegen woningen is maximaal 760 m3. De zuidelijk gelegen woning, die op een grotere kavel staat, kent een inhoud van maximaal 850 m3. Bij de woningen mogen bijbehorende bouwwerken van in totaal maximaal 50 m2 worden gerealiseerd. Parkeren vindt op eigen terrein plaats.

Aan de zuidoostzijde wordt een 15 meter brede groensingel met sloot ontwikkeld, samengesteld uit inheems en lokaal sortiment. Het hakhout langs het Laantje van Van Wissen wordt doorgezet langs de zijkant van de kavel. De voormalige vaarsloot aan de zuidwestzijde wordt weer verbreed en aangezet met elzenhakhout die de zijkant van de kavel groen aankleedt. Langs de sloten van de aangrenzende weide komt een struinpad dat het bosje verbindt met de Veurseweg en het Laantje van Van Wissen.

2.3.5 Archeologienota Herijking 2013

De bodem van de gemeente Voorschoten is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting.  

Conform de herziene Monumentenwet moeten gemeenten het archeologische belang meewegen in ruimtelijke projecten vanaf 100 m2. Omdat gemeenten ook andere belangen te behartigen hebben, zoals economie, landbouw, wonen en infrastructuur, biedt de wet gemeenten daarbij wel beleidsruimte. Om deze taak goed te kunnen uitvoeren heeft de gemeente Voorschoten in samenwerking met de gemeenten Wassenaar en Leidschendam-Voorburg archeologie beleid ontwikkeld en vastgesteld in 2009. In 2014 heeft de gemeente Voorschoten haar archeologiebeleid herijkt met de nota 'archeologienota herijking 2013. In de Nota archeologie wordt een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de gemeente gegeven en worden beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologisch bodemarchief geformuleerd.

Op de archeologische beleidskaart wordt de globale archeologische waarde en verwachting per gebied aangegeven met de daarbij behorende beleidsregels. Met behulp van de kaart kan snel worden vastgesteld welke eventuele beperkende maatregelen van toepassing zijn op de betreffende locatie en welk archeologisch onderzoek bij bodemverstorende activiteiten verplicht gesteld is. De gemeente Voorschoten voert een actief beleid om de bekende archeologische waarden binnen de gemeentegrenzen te actualiseren indien er nieuwe of aanvullende gegevens bekend worden. Het wordt daarom aangeraden de gemeentelijke website te bezoeken voor de meest actuele versie van de archeologische beleidskaart.  

Op de beleidskaart archeologie (zie onderstaande afbeeldingen) is het plangebied aangemerkt als waarde 3. Voor het gebied geldt een hoge archeologische verwachting voor de periode Neolithicum tot en met Nieuwe Tijd. Bij bodemingrepen groter dan 100m2 en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld dient een bureauonderzoek te worden uitgevoerd met enige controleboringen naar de bodemgesteldheid (= verkennend booronderzoek).

Afbeelding: beleidskaart Archeologie Gemeente Voorschoten

Afbeelding: beleidskaart Archeologie Gemeente Voorschoten, detailweergave plangebied

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Functionele en stedenbouwkundige beschrijving huidige situatie

Het plangebied is in de huidige situatie vrijwel volledig bebouwd en verhard, waarbij de kassen op de kavel van de gemeente in 2014 reeds zijn gesloopt. Het gedeelte van het plangebied aan de zijde van het Laantje van Wissen is nog bebouwd met kassen. Het deel van het plangebied aan de zijde van de Veurseweg (N447) is vrijwel volledig verhard maar onbebouwd en dient als opslagterrein. De nog aanwezige kassen hebben een bouwhoogte van circa 3 tot 4 meter.

3.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Hoofdopzet

Het project voorziet in de sloop van de bestaande kassen aan het Laantje van Wissen en de Horstlaan alsmede het verwijderden van de bedrijfserven met opslag aan de zijde van de Veurseweg. Ter plaatse van de vrijkomende ruimte wordt aan de zijde van de Veurseweg agrarisch grasland gerealiseerd, aan de zijde van de reeds bestaande woningen aan het Laantje van Wissen worden drie woningen gebouwd met bijbehorende tuinen en bijgebouwen. Aan de achterzijde van de woningen wordt aangrenzend aan de achtertuin een groene zoom gerealiseerd die de overgang tussen de tuinen en het agrarische grasland markeert. Op de afbeelding is deze hoofdopzet weergegeven.

Stedenbouwkundige opzet woningbouw

Uitgangspunt is de bouw van drie vrijstaande woningen die haaks op de zijweg van het Laantje van Wissen worden gebouwd. Door de gekozen stedenbouwkundige opzet ontstaat er samen met de drie bestaande woningen op huisnummer 5, 6 en 7 een klein buurtschap. De woningen worden gebouwd in één laag met een kap, waarbij de goothoogte maximaal 4,50 meter en de nokhoogte maximaal 9 meter mag bedragen. De afstand tot de zijweg bedraagt minimaal 7 meter. Tussen de woningen wordt een minimale afstand van 6 meter aangehouden. Ter hoogte van de historische kavelgrens is deze onbebouwde zone 8 meter. Rondom de woningen zijn tuinen en bijgebouwen toegestaan waarbij tevens op eigen erf kan worden geparkeerd.

De nieuwe woningen worden net als de bestaande woningen op huisnummer 5, 6 en 7 ontsloten via de zijweg van het Laantje van Wissen. Aan het zijweggetje worden inritten naar de drie percelen gerealiseerd zodat er op eigen terrein geparkeerd kan worden.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Bodemkwaliteit

Algemeen

In het algemeen geldt dat op elke locatie waar nieuwbouw plaatsvindt van tevoren minimaal een historisch bodemonderzoek conform de vigerende normen (thans NEN 5725) dient te worden uitgevoerd. Uit het historisch onderzoken kan naar voren komen dat vanwege potentiële bodemverontreiniging(en) nodig is om ook een fysiek bodemonderzoek (met grond- en grondwateranalyses) conform de vigerende normen (thans NEN 5740) uit te voeren. Wanneer er overschrijdingen zijn van bepaalde stoffen zullen sanerende maatregelen worden getroffen, conform het provinciaal milieubeleid, het gemeentelijk milieubeleid en de Wet Bodembescherming, alvorend er mag en kan worden gebouwd.

Uitgevoerd onderzoek

Door bureau Cauberg Huygen is een vooronderzoek NEN 5725 uitgevoerd (d.d. 19 december 2013). Zie Historisch bodemonderzoek. Gezien het (voormalige) gebruik van de locatie wordt aanbevolen om bij het uitvoeren van bodemonderzoek op de locatie rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van bestrijdingsmiddelen en hiertoe de bovengrond te analyseren op OCB. In de omgeving zijn verhoogde gehalten aan nikkel en arseen in het grondwater aangetroffen.

Voor de zuid-westelijke helft (75x55 meter) van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek (rapport 'Verkennend bodemonderzoek Duivenvoorde Corridor Veurseweg 236a te Voorschoten' opgesteld door Adverbo, rapportnr. 11.10.3202.2152-3-1, dd 6 januari 2012') uitgevoerd. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat er slechts lichte verontreinigingen voorkomen in het bovengenoemde deel van het bouwperceel. In de grond zijn lichte verontreinigingen aangetroffen met chroom, kwik, lood , zink en Organo-Chloor-Bestrijdingsmiddelen. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen aangetroffen met arseen, barium en chroom.Voor de overige geanalyseerde parameters zijn geen verontreinigingen aangetroffen. 

Conclusies

De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn zodanig dat er geen belemmering bestaat voor de toekomstige bestemming 'wonen' waartoe nieuwe woonhuizen (drie stuks) gerealiseerd zullen gaan worden. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot een nader bodemonderzoek ter plaatse, ook niet in het kader van een te wijzigen bestemmingsplan of een te verlenen omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van woningen.

4.2 Cultureel Erfgoed

4.2.1 Cultuurhistorie

Inleiding

Het plangebied Laantje van Wissen valt binnen het door het Rijk aangewezen Beschermd Dorpsgezicht "Landgoederenzone Wassenaar-Voorschoten-Leidschendam". Dit beschermde gezicht bestrijkt zowel delen van het plangebied als grote delen van het hierop aansluitende buitengebied van Wassenaar en Leidschendam-Voorburg. Met deze aanwijzing wordt getracht typische landschapsstructuren en bebouwingspatronen te beschermen.

Cultuurhistorische en landschappelijke analyse

Door bureau SB4 is een cultuurhistorische en landschappelijke analyse opgesteld(d.d. 23 juni 2014) die is gebruikt als basis voor dit bestemmingsplan. Zie hiervoor Cultuurhistorische verkenning. In de analyse is aan de hand van de in de aanwijzing tot beschermd stads- en dorpsgezicht opgenomen waardestelling bepaald welke cultuurhistorische waarden op de planlocatie van toepassing zijn en op welke wijze daar in de planvorming rekening mee moet worden gehouden.

Waardering

In de Cultuurhistorische Verkenning is aangegeven dat het gebied kan worden gekarakteriseerd als "randzone": het is de rand van de bebouwde kom van Voorschoten, het vormt de voormalige rand van de buitenplaatsen Roosenhorst en Ter Horst en het ligt op de rand van de Oranjepolder. Enerzijds kent het een landelijke, agrarische uitstraling en anderzijds is het enigszins verrommeld met stedelijke functies (hekken, schuttingen, coniferen hagen, opslag- en dierenhokken, tuin- en spelelementen, etc.). Daarnaast is de aanwezigheid van vollegronds en glastuinbouw kenmerkend voor een periode in de ontwikkelingsgeschiedenis van Voorschoten, welke zich concentreert in de strook aan weerzijden van de Veurseweg. De laanstructuur van het Laantje van Van Wissen (met laanbeplanting en geriefhout) en het kavel- en slotenpatroon zijn als positieve cultuurhistorische waarden te classifieren, waarbij echter moet worden opgemerkt dat de samenhang met een buitenplaats of (als zodanig herkenbaar) agrarisch erf is verdwenen en de herkenbaarheid van afwaterings- of vaarsloten beperkt is.

De positie en omslotenheid van het erf op nummer 6 refereert nog enigszins aan het verleden als agrarisch erf. Ook de zijweg is als ontsluiting van dit erf historisch relevant. Verder bezit het gebied zelf weinig opvallende historisch waardevolle objecten en structuren. Direct aangrenzend aan het plangebied is het historisch waardevolle Laantje van Wissen, de dienstwoning en de grenspaal.

Afwegingen voor de inpassing van nieuwe bebouwing en erven

Vanuit het huidige functioneren van het Laantje van Van Wissen als grens van de bebouwde kom, alsmede vanuit de richtlijnen van vigerend beleid, is het niet wenselijk om de stedelijke bebouwing verder langs de Veurseweg uit te breiden. De drie nieuwe kavels samen zijn daarom ver van de Veurseweg gesitueerd en naast elkaar geprojecteerd op een locatie aangrenzend aan reeds aanwezige erven. Bij een kwalifiatie als randzone past een afgewogen mix van "groene" en "rode" onderdelen. Het ensemble van gebouw, bijgebouwen en groenelementen zou een verwijzing en indeling moeten kennen, passend bij de (agrarische) erven in dit gebied die van oorsprong compact en kleinschalig opgezet en met een windsingel omzoomd waren. Karakteristiek is een huisperceel met een bescheiden omvang met contrast tussen het besloten erf en de open polder. Buiten de erven zou het terrein zo open mogelijk moeten zijn.

Op de onderstaande afbeelding is een schematische opzet weergegeven als aanbeveling om aan te sluiten op de historische en bestaande situatie, waarbij rekening wordt gehouden met de historische kavelgrens en de afstand tot de Veurseweg.

Vanwege de historische en landschappelijke karakteristiek wordt aanbevolen het sloten- en verkavelingspatroon zoveel mogelijk te behouden en waar mogelijk terug te brengen. Dit geldt ook voor de oorspronkelijke perceelsgrens die midden door het plangebied staat, in het verlengde van de in het zuiden nog aanwezige heg, op de lijn tussen de knik in de sloot langs de Veurseweg
en de grenssloot tussen de erven van nrs. 5 en 6. De ontsluiting vindt van oudsher (en momenteel) plaats via het Laantje van Van Wissen en de zijweg. Het verdient de voorkeur dit te behouden en geen nieuw ontsluitingspad vanaf de Veurseweg en geen nieuwe zijweg vanaf het Laantje van Van Wissen aan te leggen. Oriëntatie van een voorgevel op het Laantje van Van Wissen of aansluiting met een tuinpad zijn eventueel wel mogelijk.

Passend bij de historische situering van ’agrarische erven’ is de inpassing van de nieuwe bouwkavels op afstand van de Veurseweg. Dit sluit ook aan bij het criterium dat bebouwing niet nabij de Veurseweg gesitueerd mag worden, in verband met de geluidscontour. De ontsluiting vindt dan plaats via de zijweg halverwege het Laantje van Van Wissen. Het open houden van het gebied tussen de Veurseweg en het bebouwingscluster is historisch passend en werkt visueel positief om de ruimtelijke relatie te benadrukken. Dit kan verder versterkt worden door een voorgevel van de te realiseren woning op de Veurseweg te richten, zoals ook de voorgevel van boerderij Bouwlust (aan de overzijde) goed zichtbaar is vanaf de Veurseweg. De bebouwing behoort te variëren in vorm en architectuur, zoals de reeds bestaande bebouwing aan het Laantje van Van Wissen (en dus niet drie dezelfde woningen).

Aanbevelingen en suggesties vanuit cultuurhistorie en landschap

• kavelgrens midden door het plangebied als historische lijn herkenbaar maken en/of houden;
• herstel van laanbeplanting met geriefhout van Laantje van Van Wissen;
• aanbrengen kavelrandbeplanting in de vorm van houtsingels om bebouwing en erven in te passen, en contrast met het open landschap te verkrijgen;
• herstel van gedempte watergangen, aan weerszijden van Laantje van Van Wissen;
• oriëntatie van de gevels op Laantje van Van Wissen of Veurseweg;
• zo mogelijk vervanging van de coniferenrij op de grens van de manege door landschapseigen beplanting;
• zo mogelijk zoeken naar een alternatieve locatie voor de momenteel opvallend in het zicht staande tuindersloods;
• zo mogelijk herstel van het tracé van de vaarsloot (aansluiting op deel bij Horstlaan/Veurseweg).

Vertaling in het bestemmingsplan

De in de cultuurhistorische en landschappelijke analyse opgenomen aanbevelingen zijn in dit bestemmingsplan vertaald door de woningen ver van de Veurseweg zo compact mogelijk projecteren op het lichtgroene deel waar de rode sterren zijn ingetekend, nabij de zijweg. In het bestemmingsplan zijn drie afzonderlijke bouwvlakken ingetekend zodat er net als bij de omliggende woningen sprake is van doorzichten. Tussen de woningen onderling zijn minimale bebouwingsafstanden vastgelegd. Grenzend aan de achtertuin van de woningen wordt een groene zoom gerealiseerd waarmee wordt aangesloten op de in de omgeving aanwezige agrarische erven die ruim opgezet en met groen omzoomd zijn.

De historische kavelgrens is gerespecteerd door de bouwvlakken (waar de hoofdbebouwing is toegestaan) aan weerszijden van deze kavelgrens te situeren zodat deze kavelgrens tevens de grens tussen twee woonkavels zal zijn en daarmee zichtbaar zal blijven. Door het realiseren van een groenstrook en agrarisch grasland wordt de zichtrelatie met de Veurseweg gerealiseerd. De drie nieuwe woningen vormen met de al bestaande drie woningen een buurtschap op enige afstand van de Veurseweg.

De laanstructuur blijft door het behoud van het Laantje van Wissen (buiten het plangebied) en de zijweg in tact. Het plan voorziet niet in de demping of verlegging van watergangen zodat ook de bestaande waterstructuur en het slotenpatroon in tact blijft. Geconcludeerd kan worden dat in het bestemmingsplan in voldoende mate rekening is gehouden met de in de cultuurhistorische en landschappelijke analyse beschreven waarden.

4.2.2 Archeologie

Plangebied Laantje van Wissen

Binnen het plangebied worden ontwikkelingen voorzien die mogelijk aanwezige archeologische resten in het plangebied kunnen verstoren. De exacte locatie en omvang van deze ontwikkelingen zijn op dit moment nog niet bekend. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Op basis van de beleidskaart geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting voor vindplaatsen (archeologische resten) uit de periode Neolithicum t/m Nieuwe tijd. Deze verwachting is gebaseerd op een verwachte ligging van het plangebied op de overgang van een strandvlakte naar strandwal al dan niet met Oude Duinen. Oude Duinen waren hoger gelegen plaatsen in een verder laag en nat gebied, deze locaties waren vanaf de prehistorie aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor de mens. Voor dit landschapstype geldt daarom een hoge archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten. De oudste vondsten die op dit landschapstype aanwezig kunnen zijn, dateren uit het Neolithicum (5.300 – 2.000 voor Chr.). Er bestaat tevens de kans dat er sporen aanwezig zijn uit de Bronstijd, IJzertijd, Romeinse tijd en late middeleeuwen. In de late middeleeuwen lagen er een aantal versterkte woonhuizen in de omgeving van het plangebied. In de directe nabijheid lagen bijvoorbeeld Ter Horst, Rozenburg en Kasteel Duivenvoorde.

In het plangebied zijn nog geen archeologische onderzoeken uitgevoerd. In de directe nabijheid wel, ten noorden heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Hierbij is de archeologische verwachting opgesteld en door middel van een inventariserend veldonderzoek getoetst. De bodem bleek niet diep verstoord, waardoor mogelijke vindplaatsen op diepere niveaus in het plangebied aanwezig kunnen zijn.

Conclusie

De archeologische waarde van het gehele bestemmingsplangebied is nog niet vastgesteld. Op basis van bovengenoemde factoren blijft de hoge archeologische verwachting van kracht. Het bestemmingsplangebied wordt op de plankaart aangegeven worden met een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3.

Bij toekomstige bodemverstorende ontwikkelingen kan de gemeente bepalen dat aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Conform de geldende wetgeving komen de kosten van het archeologisch onderzoek voor rekening van de opdrachtgever. Archeologisch onderzoek kan uit verschillende fasen bestaan. In de regel vindt het onderzoek gefaseerd plaats. Na de onderzoeksfase wordt bekeken of een vervolgonderzoek nodig is om de archeologische verwachting in kaart te brengen of de archeologische waarden te beschermen. Deze beslissing neemt de gemeente. Op basis van de resultaten van het onderzoek beslist het bevoegd gezag of en welke vervolgstappen noodzakelijk zijn.

• a. Een bescherming van de behoudenswaardige archeologische resten in situ (bijvoorbeeld door planaanpassing);
• b. Een bescherming van de behoudenswaardige archeologische resten ex situ. Hiervoor zal een vervolgonderzoek moeten plaatsvinden in de vorm van een opgraving.

Het archeologisch onderzoek is pas afgerond als de resultaten zijn uitgewerkt en vastgelegd conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

4.3 Ecologie

De bescherming is voor soortbescherming geregeld in de Flora en Faunawet (2002) en voor gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet. Op grond van de Flora en Faunawet is het verboden beschermde planten te vernielen of te beschadigen, beschermde dieren te verstoren, verwonden of te doden. Daarnaast is het verboden rust- en verblijfplaatsen van beschermde diersoorten te beschadigen, weg te nemen of te vernielen.

Door een ecoloog van bureau Els & Linde B.V. is op 4 december 2013 een beoordeling gemaakt of er beschermde planten- en diersoorten aanwezig zijn binnen het plangebied en of deze soorten schade ondervinden van de gewenste ontwikkelingen. Zie hiervoor Ecologisch onderzoek.

Tijdens het ecologische onderzoek zijn er geen beschermde plantensoorten aangetroffen. Beschermde plantensoorten zijn ook niet binnen het plangebied te verwachten. Er zijn geen verblijfplaatsen of anderszins aanwijzingen gevonden voor vogels met een vaste verblijfplaats binnen het plangebied. Er zijn geen geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen binnen het plangebied aangetroffen.

Langs de bebouwing is een sloot aanwezig. De sloot is in potentie geschikt als voortplantingswater voor de rugstreeppad. Voor werkzaamheden aan de sloot (of natte greppel) of de oever, dient een afdoend onderzoek naar de rugstreeppad te worden uitgevoerd. Nadat het braakliggend terrein bouwrijp is gemaakt, ontstaat er een geschikt winterbiotoop voor de rugstreeppad. Om te voorkomen dat de rugstreeppad zich tijdens de wintermaanden op het plangebied vestigt, dient rondom het werkterrein een amfiieënscherm te worden geplaatst. Hiermee wordt de rugstreeppad weggehouden uit het gebied waar de bouwwerkzaamheden zijn gepland. Het amfiieënscherm dient in september - voor de trek naar de overwinteringsplekken - te worden geplaatst. Bij vriesweer kan het amfiieënscherm weer worden weggehaald. Tevens dient het werkterrein zo onaantrekkelijk mogelijk te worden gemaakt. Er mag geen materiaal blijven liggen dat als schuilplaats kan dienen.

Aantasting door de gewenste ontwikkelingen zal - gezien de locatie, aard en omvang van de gewenste ontwikkelingen - geen negatieve impact hebben op beschermde natuurgebieden. Er is geen ontheffig van de Flora- en Faunawet noodzakelijk. Er is geen verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk.

4.4 Externe veiligheid

LPG tankstation

Aan de Veurseweg is een motorbrandstoffenverkooppunt gevestigd waar ook LPG wordt verkocht. Dit verkoopunt valt hierdoor onder de werking van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI). Op grond van dat besluit moet bij ruimtelijke plannen worden getoetst aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico en de orienterende waarde van het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

De risicocontour van het LPG vulpunt bedraagt 45 meter volgens tabel 2a uit bijlage 1 van de Regeling externe veiligheid inrichtingen. De nieuwe woningen worden gebouwd op circa 250 meter van het vulpunt. Aan de grenswaarde van het plaatsgebonden risico kan worden voldaan.

Groepsrisico

Conform tabel 1 van bijlage 2 van de Regeling externe veiligheid inrichtingen bedraagt het invloedsgebied voor het groepsrisico 150 meter. Bij een overschrijding de oriënterende waarde of een toename van het groepsrisico binnen deze zone dient verantwoording te worden afgelegd door het bevoegde gezag. De nieuwe woningen worden gebouwd op circa 250 meter van het vulpunt. Aan de oriënterende waarde van het groeprisico kan worden voldaan, verantwoording van het groepsrisico is daarom niet nodig.

Transport gevaarlijke stoffen

Besluit externe veiligheid transportroutes

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes in werking getreden. Op grond daarvan neemt het bevoegde gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden in de omgeving van een basisnetroute ten aanzien van nieuw toe te laten kwetsbare objecten de basisnetafstand in acht en houdt daarmee rekening ten aanzien van nieuw toe te laten beperkt kwetsbare objecten. In de Regeling basisnet zijn de hoofdtransportroutes voor gevaarlijke stoffen vastgelegd met de daarbij behorende afstanden die voor kwetsbare objecten moet worden aangehouden. Het Laantje van Wissen ligt niet binnen de zone van een van de hoofdtransportroutes voor gevaarlijke stoffen (weg en spoor).

Ten aanzien van het groepsrisico is in het Besluit externe veiligheid transportroutes bepaald dat als het plangebied ligt binnen 200 meter van een transportroute in de plantoelichting moet worden aangegeven hoeveel personen er zullen verblijven binnen deze zone. Het Laantje van Wissen ligt niet binnen de zone van een van de hoofdtransportroutes voor gevaarlijke stoffen (weg en spoor).

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Op 1 januari 2011 is het besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Het Laantje van Wissen ligt op circa 1,5 kilometer afstand van de meest nabij gelegen transportleiding voor gevaarlijke stoffen (gas). Aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico alsmede de oriënterende waarde van het groepsrisico wordt gelet op deze afstand voldaan.

4.5 Geluidhinder

4.5.1 Wegverkeer

De nieuwe woningen aan het Laantje van Wissen liggen binnen de geluidzone van de Veurseweg (N447). Op grond van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek verplicht voor nieuwe geluidgevoelige functies (zoals woningen) binnen de geluidzones. Akoestisch onderzoek is uitgevoerd door bureau Cauberg Huygen. Zie Akoestisch onderzoek. Voor het deel van de N447 ten noorden van het Esso-tankstation is als maximumsnelheid 50 km/uur gehanteerd (bebouwde kom) voor het deel ten zuiden van het tankstation is als maximumsnelheid 80 km/uur gehanteerd.

In het akoestisch onderzoek is berekend dat de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de provinciale weg N447 (Veurseweg) maximaal 46 dB Lden bedraagt. Er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Bij de berekening is uitgegaan van de grenzen van de bouwkavels, de geluidbelasting ter plaatse van de uiterste bebouwingscontouren zal nog lager zijn. Op de onderstaande figuur is de geluidbelasting van de Veurseweg weergegeven.

Geconcludeerd kan worden dat er voor het wegverkeer geen hogere waarde hoeft te worden vastgesteld.

4.5.2 Spoorwegverkeer

Het spoortracé Leiden - Den Haag is het meest nabijgelegen spoor tracé. De zonebreedtes langs een spoorweg worden bepaald door de waarden van de geluidproductieplafonds. De geluidproductieplafonds ter plaatse van referentiepunten, die achter een geluidscherm zijn gelegen, worden niet beschouwd, wel die van de eerste voorkomende referentiepunten voorbij de beëindigingen van het geluidscherm. Het geluidproductieplafond bedraagt maximaal 69,6 dB. Op basis van deze regels bedraagt de zone ter hoogte van het plangebied 600 meter. Een deel van de te onderzoeken locatie is hiermee gelegen binnen de zone van de spoorlijn Leiden - Den Haag. De geluidbelasting ten gevolge van spoorverkeer op het traject Leiden - Den Haag bedraagt maximaal 55 dB Lden. Er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB.

Geconcludeerd kan worden dat er voor het spoorwegverkeer geen hogere waarde hoeft te worden vastgesteld.

4.5.3 Industrie

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de geluidzone van een industrieterrein. Akoestisch onderzoek naar industrielawaai of het vaststellen van hogere waarden is daarmee niet nodig.

4.6 Milieuzonering

Achter het Laantje van Wissen (adres Veurseweg) ligt de bedrijfsbebouwing van Van der Valk. Op het terrein is een winkel (versmarkt), een transportbedrijf en een hotel/restaurant/vergadercentrum gevestigd. Voor de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) is een bedrijvenlijst opgesteld met richtafstanden tot woningen. Voor een hotel met keuken / congrescentrum wordt 10 meter als richtafstand aangehouden. De woningen worden gebouwd in minimaal circa 160 meter van het hotel, zodat aan de richtafstand wordt voldaan.

Conform het geldende bestemmingsplan "De Gouden Leeuw" (2014) zijn in het bedrijfsgebouw, dat het meest nabij de nieuwe woningen ligt, alleen "goederenwegvervoerbedrijven" en inpandige opslag toegestaan. Het Laantje van Wissen kan gelet op de ligging van het Van der Valkcomplex op korte afstand van de woningen worden beschouwd als gemengd gebied, waarvoor een richtafstand van 50 meter geldt. De woningen worden gebouwd op circa 50 meter van de bedrijfskavel, zodat aan de richtafstand wordt voldaan. In geval van Van der Valk bevinden zich bovendien de meeste parkeervoorzieningen en laad- en losmogelijkheden voor de vrachtwagens vooral aan de andere zijde van het gebouw op ruim 100 meter van de woningen. In de bedrijvenlijst is in verband met gevaar een richtafstand van 30 meter aanbevolen, de woningen worden gebouwd op minimaal circa 50 meter, zodat aan deze richtafstandwordt voldaan.

4.7 Mobiliteit en verkeer

Ontsluiting

Zoals in het Cultuurhistorisch onderzoek (zie paragraaf 4.2.1) is aangegeven is het behoud van de bestaande ontsluitingsstructuur via de zijweg en het Laantje van Wissen wenselijk. Aangezien de woningen worden gebouwd aan de zijweg, worden de woningen via de zijweg en het Laantje van Wissen ontsloten. De verkeersintensiteiten op de zijweg en het Laantje van Wissen zijn gering, zodat het toevoegen van de drie woningen niet leidt tot verkeerskundige knelpunten. Op de afbeelding is de ontsluiting van het gebied weergegeven.

Parkeren

Het parkeren van de woningen wordt op eigen terrein gerealiseerd, al dan niet in een garage.

4.8 Luchtkwaliteit

Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) het kader. In de Wet milieubeheer is indirect een koppeling gelegd met ruimtelijke plannen. Deze koppeling houdt in dat bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een bestemmingsplan, moet worden onderzocht of het plan ertoe leidt dat grenswaarden voor de luchtkwaliteit worden overschreden of, wanneer deze al worden overschreden, het plan leidt tot een verdere overschrijding. In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen' is voor een aantal specifieke projecten een berekening gemaakt bij welk bouwprogramma er nog sprake is van 'niet in betekenende mate'. Dit is als het project betrekking heeft op maximaal 1.500 woningen of 100.000 m² kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een combinatie van beide. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de bouw van drie woningen ter plaatse van een groot kassencomplex. De bouw van drie woningen kan worden gezien als een project dat niet in betekenende mate bijdraagt.

4.9 Water

Op 22 december 2009 is de nieuwe keur van het Hoogheemraadschap Rijnland in werking getreden, alsmede nieuwe beleidsregels. Een nieuwe keur was nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De "Keur en Beleidsregels" maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
• Andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Het bestemmingsplan gaat voor de percelen aan het Laantje van Wissen uit van de sloop van circa ruim 11.0002 bebouwing (bedrijfsgebouwen en kassen). Op het vrijkomende terrein worden drie woningen gebouwd, wordt een brede groene zoom aangelegd en wordt agrarisch grasland gerealiseerd. De footprint van de hoofdbebouwing van de woningen bedraagt circa 130 m2 per woning plus circa 50 m2 bijgebouwen. In de nieuwe situatie zal er daardoor circa 550 m2 bebouwing zijn. De hoeveelheid bebouwing neemt ten opzichte van de huidige situatie af. Er worden geen watergangen gedempt. Bestaande watergangen worden verbreed en er worden enkele nieuwe watergangen gegraven. Compensatie in de vorm van nieuw open water is niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Plansystematiek

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan geschiedt door middel van de bindende planstukken, te weten de planregels en de planverbeelding. Zij bevatten een juridische vertaling van de beleidsvoorwaarden vanuit de hogere overheden enerzijds en van het beoogde ruimtelijk toekomstperspectief anderzijds . De bindende planstukken worden nader onderbouwd

met:

• de toelichting op de planverbeelding en de planregels
• nadere onderzoeken t.b.v. specifieke beleidsaspecten op het vlak van groen, water, verkeer en milieu.

Qua plansystematiek is zoveel mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan 'Buitengebied' en het gemeentelijk Handboek Bestemmingsplannen.

5.2 Artikelgewijze toelichting

De artikelen 1 en 2 omvatten alle gebruikelijke bepalingen en definities die van belang zijn voor de toepassing van zowel de hoofdbestemmingen als de algemene bepalingen. Zodoende hebben zij een zekere betekenis voor de handhaving van de planregels n de hierin bepaalde eisen ten behoeve van het beschermde stads- en dorpsgezicht, de landschappelijke karakteristiek en het welstandsbeleid voor onderhavig plangebied.

Artikel 3 Agrarisch met waarden - open gebied

Het gedeelte van het perceel dat zal worden ingericht als agrarisch grasland is bestemd als Agrarisch met waarden - open gebied. De gronden zijn uitsluitend bestemd voor grasland waar vee mag grazen. Bebouwing is in zeer beperkte mate toegestaan om het landschap zoveel mogelijk open te houden.

Artikel 4 Groen

De groene zoom tussen het agrarisch grasland en de achtertuinen van de woningen is bestemd als Groen. Alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn in beperkte mate toegestaan om het landschap zoveel mogelijk open te houden.

Artikel 5 Tuin

Een strook tuin aan de zuidwestzijde van de grootste bouwkavel is bestemd als Tuin. Toegestaan zijn tuinen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor deze bestemming geldt dat het wenselijk is de hoeveelheid verharding zoveel mogelijk te beperken om samen met de groenstrook aan de zuidoostkant een groene overgang tussen de woningen en de aangrenzende percelen te realiseren. Om die reden zijn erven of parkeervoorzieningen niet toegestaan. Bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan tot een hoogte van 1 meter. Zwembaden zijn gelet op de status van het gebied als beschermd stads- en dorpsgezicht niet vergunningvrij en gelet op het streven deze zone groen te houden ook niet toegestaan.

Artikel 6 Wonen

De gronden waar de woningen kunnen worden gebouwd is bestemd als Wonen. Hoofdgebouwen zijn toegestaan binnen de bouwvlakken tot een goothoogte van 4,50 meter en een nokhoogte van 9 meter. Bijbehorende bouwwerken zoals aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen zijn gelet op de status van het gebied als beschermd stads- en dorpsgezicht niet vergunningvrij en in de planregels opgenomen en toegestaan tot een maximale omvang van 50 m2 per woning.

Voorwaarde voor het bouwen van de twee woningen met een maximale inhoudsmaat van 760 m3 is dat de bestaande bedrijfsbebouwing en kassen worden gesloopt. Deze bepaling geldt niet voor de woning met de inhoudsmaat van 850 m3 voor die woning al voldoende bedrijfsbebouwing en kassen zijn gesloopt.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Grondexploitatie / financiële haalbaarheid

Voor de uitvoering van de plannen voor de Duivenvoordecorridor is een grondexploitatieberekening opgesteld. Omdat er op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan nog geen sprake van een samenwerking met andere partijen is, betreft dit een puur gemeentelijke grondexploitatie. De grondexploitatie is verdeeld in een aantal deelplannen, die overeenkomen met de uitwerkingsgebieden uit het bestemmingsplan.

Een deel van het terrein aan het Laantje van Wissen is door de gemeente aangekocht (kadastraal nummer 8994). De kassen op dit gedeelte worden op kosten van de gemeente gesloopt en de grond wordt bouw- en woonrijp gemaakt. De woonkavels worden vervolgens verkocht. De kosten en opbrengsten hiervan zijn opgenomen in een sluitende grondexploitatie van de gemeente. "
De bebouwing op het terreindeel aan de zijde van het Laantje van Wissen (kadastraal nummer 8992) wordt voor risico en rekening van de eigenaar van het betreffende perceel gesloopt en herontwikkeld tot woonkavels.

6.2 Exploitatieplan

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient, indien sprake is van één van de in artikel 6.2.1 van het Bro genoemde bouwactiviteiten, een exploitatieplan te worden vastgesteld. In geval van het Laantje van Wissen is een grondexploitatie vastgesteld, zie paragraaf 6.1. Gelet hierop, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 6.2.1, sub b en c van het Bro en artikel 6.12, tweede lid van de Wro, wordt geen aanleiding gezien om, aanvullend op het bestemmingsplan, een exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Wettelijk vooroverleg

Conform artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening vindt over het voorontwerpbestemmingsplan overleg plaats met "de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn". In dat kader is het voorontwerpbestemmingsplan voor advies toegestuurd aan:

• 1. De provincie Zuid-Holland;
• 2. Veiligheidsregio Hollands Midden;
• 3. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• 4. Hoogheemraadschap Rijnland;
• 5. Gemeente Leidschendam-Voorburg.

Van de Veiligheidsregio Hollands Midden, Provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap Rijnland is een reactie ontvangen. De reacties zijn samengevat in de bij deze toelichting gevoegde nota van beantwoording. De reacties hebben niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

7.2 Inspraak / burgerparticipatie

7.2.1 Voorontwerpbestemmingsplan - inspraak

Op 23 juni 2015 heeft het College van burgemeester en wethouders besloten het voorontwerp- bestemmingsplan Laantje van Van Wissen vrij te geven voor het wettelijke vooroverleg en de inspraakprocedure te starten. Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft van 30 juni tot en met 10 augustus 2015 voor een ieder ter visie gelegen met de mogelijkheid om een inspraakreactie kenbaar te maken. In totaal zijn 5 inspraakreacties ontvangen (plus 3 reacties uit het vooroverleg, zie paragraaf 7.1). De inspraak is samengevat en beantwoord in de bij deze toelichting gevoegde nota van beantwoording. De reacties hebben uitsluitend geleid tot het schrappen van twee afbeeldingen uit de plantoelichting. De planregels en verbeelding zijn ongewijzigd gebleven.

7.2.2 Ontwerpbestemmingsplan - zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd van 2 oktober tot en met 12 november 2015. Een ieder is in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in een Nota van beantwoording.

7.3 Handhaving

De concretisering van ruimtelijk beleid eindigt niet op het moment van verkrijgen van rechtskracht van het bestemmingsplan. Integendeel, de uitvoering van het plan is evenzeer integraal onderdeel van het beleids- en planproces en maakt derhalve deel uit van de planhorizon. Eén van de belangrijkste elementen van de uitvoeringsfase is de handhaving van de in het plan opgenomen regels door de verantwoordelijke overheid en de naleving daarvan door de betrokken burgers, bedrijven, etc.

Zowel voor de verantwoordelijke overheid als de voor de partijen in het plangebied is van belang dat het plan zo helder mogelijk is in zijn bedoelingen en de manier waarop daaraan door middel van voorschriften en het toekennen van bestemmingen uitvoering wordt gegeven. Hoe genuanceerder het beleid is dat beoogd wordt in het plangebied, des te ingewikkelder dreigen de regels al snel te worden. De mate van handhaafbaarheid wordt daarmee onvermijdelijk complexer.

Ook al streeft de gemeente naar een duidelijk plan met heldere en overzichtelijke regels, dan nog blijft nadrukkelijk de noodzaak bestaan om alle betrokkenen vertrouwd te maken met de regels en hun toepassing. Daarvoor is gerichte voorlichting aan de gebruikers van het plangebied noodzakelijk, zowel tijdens het proces van totstandkoming van het plan als in de uitvoeringsfase daarna. In elk geval is van belang dat door middel van gerichte voorlichting voor de gebruikers duidelijk wordt voor welke activiteit (zowel gebruik als bouwen) welke vergunning vereist is en welke activiteiten per definitie verboden zijn. Tijdige en gerichte voorlichting zorgt er –en dat is met name in het kader van handhaving belangrijk- ook voor dat gebruikers zich voor het rechtvaardigen van overtredingen niet kunnen verschuilen achter het excuus van onbekendheid en onwetendheid. Het gehele informele zowel als formele bestemmingsplantraject is omkleed met voldoende momenten voor gerichte (zowel algemene als voor specifieke doelgroepen bedoelde) voorlichting. Daarbij is gebruik gemaakt van publicaties, informatiebulletins, voorlichtingsavonden, de gemeentelijke website, e.d., zie hoofdstuk 8.

Voor de geloofwaardigheid van de regels is het van belang dat er voldoende zekerheid bestaat over (effectieve) controle op de naleving daarvan. Wanneer het gaat om bouwen informeren gebruikers zich meestal zorgvuldig over de desbetreffende regels. Dat heeft alles te maken met de relatieve onuitwisbaarheid van bouwen en de hoge kosten wanneer bij het overtreden van de regels de oude situatie moet worden hersteld. Er bestaat op dit vlak een vrij breed gedragen normbesef. Uiteraard staat of valt ook hier de geloofwaardigheid van de regels met controle, gevolgd door de inzet van handhavingsinstrumenten wanneer sprake is van afwijkingen of overtredingen. Het bestemmingsplan, aangevuld met de reguliere bouw- en milieuwetgeving, biedt hier een stevig toetsings- en handhavingskader. Gelet op het belang en de kwetsbaarheid van het plangebied zal hiervan in de uitvoeringsfase gecoördineerd gebruik van worden gemaakt.

Voor de gebruikers van de gronden is van belang dat zij (kunnen) weten welke activiteiten wel en niet toelaatbaar zijn of waarvoor een omgevingsvergunning vereist is. Dit plan kent een stelsel van omgevingsvergunningen, nodig om de cultuurhistorische en waterhuishoudkundige waarde van het plangebied te beschermen. Het omgevingsvergunningenstelsel kent een strikt toetsingskader waarvan advisering door betrokken deskundigen –zoals waterbeheerders, archeologen e.d.- verplicht onderdeel uitmaakt. Soms kan door aanpassing van beoogde werken/activiteiten in goed overleg een praktische oplossing worden gevonden. De handhaving van de regels op dit vlak ligt echter altijd moeilijker omdat gebruikers vaak het idee hebben dat zij op hun eigen gronden zelf wel mogen uitmaken wat wel en niet kan. Deze gedachte staat in de praktijk vaak op gespannen voet met het belang van de bescherming van ecologische -, landschappelijke - en cultuurhistorische waarden.

Met name de regels voor het gebruik van gronden vallen eigenlijk buiten het bereik van het reguliere bouw- en woningtoezicht, en liggen eerder op het gebied van het milieutoezicht. Om ook hier bij de effectieve inzet van handhavingsinstrumenten meer winst te behalen zal aandacht worden besteed aan de coördinatie van een goed samenspel tussen de verschillende toezichthouders en handhavers, maar zal ook worden ingezet op een goed samenspel met en vertrouwen bij de gebruikers.

De conclusie is gerechtvaardigd dat met de vaststelling van het bestemmingsplan het planproces eigenlijk net begint. De instandhouding en verdere ontwikkeling van een waardevol en kwetsbaar gebied als de Duivenvoordecorridor, waar het Laantje van Wissen onderdeel van is, vereist dat er met name ook in de uitvoeringsfase op het gebied van communicatie, toezicht en handhaving blijvende inspanningen worden verricht. Uiteraard is het van belang dat reeds bij het opstellen van ruimtelijke plannen (en overige regelgeving) ter dege rekening wordt gehouden met de uiteindelijke handhavingsfase. Dat is bij het opstellen van dit bestemmingsplan ook gebeurd: zie bijvoorbeeld het daarin opgenomen omgevingsvergunningenstelsel met een grote reikwijdte dat niet alleen voorziet in een beschermend regime maar ook een duidelijke basis biedt voor de inzet van handhavingsinstrumenten.

Handhaving staat de laatste jaren zowel nationaal als regionaal gezien hoog op de politieke agenda. De handhaving van wetten en regels verdient nadrukkelijk aandacht, ook waar het de handhaving van het bestemmingsplan betreft en zeker ten aanzien van waardevolle en kwetsbare gebieden als de Duivenvoordecorridor. De gemeentelijke organisatie zal daartoe moeten voorzien in voldoende handhavingscapaciteit, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin.

Tenslotte: een consequentie van de in dit plan gemaakte ruimtelijke (beleids)keuzes is dat zich situaties kunnen voordoen die afwijken van zowel dit plan als van de eerder vigerende bestemmingsplannen die door dit nieuwe plan worden vervangen. Voor zover deze zonder bezwaar onder het overgangsrecht kunnen worden gebracht is er geen directe aanleiding tot handhaving. Waar wel sprake is van situaties die op gespannen voet staan met de uitgangspunten en doelstellingen van het plan zal waar noodzakelijk en mogelijk de eventuele werking van het overgangsrecht worden gestuit gedurende het vaststellingstraject van het plan. Daarmee wordt de weg vrij gehouden voor de inzet van op dit nieuwe plan steunende handhavingsinstrumenten om dergelijke afwijkingen te kunnen beëindigen.