Maasoeverzone

3.3 Visie op gewenste ontwikkeling

Algemeen

Uit het beleid zoals weergegeven in hoofdstuk 2 blijkt dat revitalisering en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen een van de belangrijke speerpunten is. In 2004 is door de gemeenteraad van Vlaardingen een structuurplan voor de Rivierzone vastgesteld. Doorvertaald naar de Maasoeverzone leidt dit tot de volgende ontwikkelingsvisie: streven naar versterking en modernisering van de bedrijventerreinen. Speerpunten daarbij zijn:

• de (her)ontwikkeling van niet-gebruikte en van sterk verouderde/niet-adequaat gebruikte terreinen;
• ruimte bieden voor verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven en industriële werkgelegenheid en voor uitbreiding en nieuwvestiging.

Concreter betekent dit dat bestaande bedrijventerreinen, voor zover nodig en mogelijk, worden geherstructureerd en plaatselijk uitgebreid, om voldoende schuifruimte te maken voor het uitplaatsen van bedrijven elders uit de Rivierzone. Naast schuifruimte zullen deze bedrijventerreinen ook ruimte gaan bieden aan het uitbreiden van bestaande en/of te verplaatsen bedrijven, waardoor continuïteit en groei mogelijk zijn. Verder kan het vergroten van aanbod aan bedrijfsgronden voorzien in de behoefte aan nieuwvestiging, ook vanuit de regio, waardoor nieuwe werkgelegenheid tot stand kan worden gebracht.

Er zijn op de bedrijventerreinen binnen het plangebied verschillende ontwikkelingen mogelijk gemaakt via vrijstellingsprocedures ex artikel 19 WRO, omdat deze niet passen binnen de vigerende bestemmingsplannen. Daarbij gaat het onder andere om een bouwmarkt, een bedrijfsverzamelgebouw en een benzinestation. Deze worden in dit bestemmingsplan passend bestemd.

In dit bestemmingsplan worden geen grootschalige functiewijzigingen of uitbreidingen mogelijk gemaakt. Wel zal het bestemmingsplan ruimte moeten bieden voor herstructurering van delen van het plangebied en zal de milieuzonering van het terrein worden geactualiseerd en worden afgestemd op toekomstige ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied.

Gebied rondom de Koggehaven

Ook op de delen van het plangebied die momenteel (nog) niet in gebruik zijn als bedrijventerrein, ligt in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming. In dat kader is met name het gebied rond de Koggehaven van belang.

Bij de ontwikkeling van de Koggehaven is door de gemeente ingezet op het creëren van een duurzaam bedrijventerrein, waarbij het energieverbruik beperkt wordt en de te verbruiken energie voor zover haalbaar emissieloos wordt opgewekt. Er zijn verschillende (deels havengebonden) bedrijven die geïnteresseerd zijn om zich op deze locatie te vestigen. Daarnaast is hier ook een dierentehuis voorzien, waarvoor een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO is doorlopen. Ten westen van de Koggehaven worden windturbines mogelijk gemaakt. De windturbines worden op zodanige afstand van de bedrijfspercelen rond de Koggehaven gerealiseerd, dat deze slechts in een klein gebied tot ruimtelijke beperkingen voor de betreffende bedrijfspercelen leiden. De plaatsing van windturbines op deze locatie past binnen het rijksbeleid en het beleid van de provincie Zuid-Holland. Gezien de aard van het omliggende gebied en de landschappelijke impact op deze locatie, is dit een zeer geschikte locatie voor windturbines.

Het plangebied is aan alle zijden sterk begrensd. De Koggehaven wordt daarom als één samenhangend gebied beschouwd. Door de rechthoekige vorm van het plangebied is een efficiënte rationele verkaveling gekozen als basis. De wegenstructuur, de uitgeefbare velden en de kavels sluiten hier naadloos op aan. De insteekhaven wordt in aangepaste vorm behouden. Deze grenst aan de weg naast de overgang tussen het hoge westelijke en het lage oostelijke terrein. Vanaf hier kan een openbare aanlegsteiger gecreëerd worden. De oostelijke zijde van de haven grenst direct aan het kavel van Zethameta en is bedoeld voor de aan- en afvoer van te recyclen materialen. De beperkte uitbreiding van de insteekhaven, waarbij ook een gedeelte wordt gedempt, wordt mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan.

Verkeersstructuur

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn verschillende infrastructurele ingrepen voorzien om de ontsluiting van het gebied te verbeteren. Buiten het plangebied is met name de reconstructie van de Marathonweg van belang. Deze reconstructie gebeurt onder andere om ook in de toekomst een goede bereikbaarheid van de Maasoeverzone te kunnen garanderen.

Binnen het plangebied zijn er plannen voor een nieuwe ontsluitingsstructuur voor bedrijventerrein 't Scheur. Er is gekozen voor de volgende variant:

• een tweede aansluiting van 't Scheur op de Maassluissedijk;
• een parallelweg in oostelijke richting doorgetrokken tot aan de nieuwe aansluiting van de Zevenmanshaven op de Deltaweg;
• een nieuwe ontsluitingsweg over de zogenaamde Scheurstrook.

De genoemde infrastructurele ingrepen binnen het plangebied zijn gedeeltelijk mogelijk op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Voor zover dat niet het geval is worden deze mogelijk gemaakt in het nieuwe bestemmingsplan Maasoeverzone (rechtstreeks dan wel via planwijziging).

Ter hoogte van de Koggehaven wordt in het bestemmingsplan een nieuwe rotonde op de Maassluissedijk mogelijk gemaakt ten behoeve van een toekomstige nieuwe ontsluiting van het gebied ten noorden van de Maassluissedijk. De nieuwe kruispunten zijn uitgewerkt in de Verkeersvisie Rivierzone West (Movares, februari 2008).

Bouwmogelijkheden

De bedrijfsgebouwen, geen kantoorgebouwen zijnde, mogen in een zone van 100 m vanaf de Deltaweg/Maassluissedijk een maximale bouwhoogte van 10 m hebben en in het overige deel van het plangebied 20 m. Voor kantoorgebouwen geldt een maximale bouwhoogte van 15 m. Een uitzondering geldt voor een zone ter hoogte van de aansluiting met de Marathonweg; hier geldt voor kantoren een maximale bouwhoogte van 24 m.

De bebouwde oppervlakte mag in principe niet meer bedragen dan 80% van het bouwvlak (en niet meer dan 70% in het gebied rondom de Koggehaven). Parkeren geschiedt op eigen terrein.

Bestaande of reeds vergunde afwijkingen worden gerespecteerd (inclusief afwijkingen in het stedenbouwkundig plan voor de Koggehaven).

Milieuzonering

Bij de zonering van het bedrijventerrein wordt rekening gehouden met bestaande en toekomstige woningen in de omgeving van het plangebied. In paragraaf 4.1 wordt hierop nader ingegaan. Aan de west- en oostzijde van het plangebied zijn bedrijven uit lagere categorieën toelaatbaar in verband met de aanwezigheid van agrarische bedrijfswoningen (westzijde) en de toekomstige ontwikkeling van het Lever Fabergéterrein (oostzijde).