| Plan: | De Striene |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0617.bpds-vg01 |
In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is (per 01-10-2012) voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de 'SER-ladder'. De provincie Zuid-Holland heeft deze uitgangspunten vertaald in de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 2 lid 2 van Provinciale Ruimtelijke Verordening).
Uitgaande van deze systematiek moet een detailhandelsontwikkeling voldoen aan de volgende voorwaarden:
De vestiging van een supermarkt op de locatie De Striene is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid. In de centrumvisie uit 2010 is er weliswaar voor gekozen om de aanwezige distributie-planologische uitbreidingsruimte in Strijen in te zetten voor de (destijds) twee bestaande supermarktlocaties, maar na de sluiting van de C1000 supermarkt aan de Oranjestraat, is er een andere situatie ontstaan. Er is nog maar sprake van één supermarkt in Strijen. Voor de keuzevrijheid van de inwoners van Strijen is de komst van een tweede supermarkt zeer gewenst. In de structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Strijen (2012) is de locatie van De Striene specifiek als locatie voor een tweede supermarkt aangewezen. In het navolgende wordt op basis van actuele uitgangspunten en geredeneerd vanuit consumentenbestedingen de behoefte aan de tweede supermarkt onderzocht.
Actuele ruimtelijk-economische analyse
In bijlage 11 zijn de actuele uitgangspunten voor de economische analyse weergegeven met daarbij de overwegingen die van invloed zijn op het gebruikte uitgangspunt. De uitgangspunten zijn afkomstig uit de voor dit doel gebruikelijke, actuele en herleidbare bronnen, zoals de gemeente Strijen, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD), het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en winkeldataleverancier Locatus.
In tabel 3.1 is de analyse van de huidige marktomstandigheden in Strijen weergegeven. Deze is gebaseerd op de uitgangspunten in bijlage 11.
Tabel 3.1 Analyse marktomstandigheden dagelijkse goederen Strijen
| jaar | 2013 | 2018 | 2023 |
| inwonertal Strijen | 8.777 | 8.573 | 8.370 |
| bestedingen dagelijkse goederen | € 2.310 | € 2.310 | € 2.310 |
| bestedingspotentieel | € 20.300.000 | € 19.800.000 | € 19.300.000 |
| koopkrachtbinding % | 78% | 78% | 78% |
| koopkrachtbinding € | € 15.800.000 | € 15.400.000 | € 15.100.000 |
| koopkrachttoevloeiing % | 10% | 10% | 10% |
| koopkrachttoevloeiing € | € 1.800.000 | € 1.700.000 | € 1.700.000 |
| totale omzet in Strijen | € 17.600.000 | € 17.100.000 | € 16.800.000 |
| omvang winkelaanbod dagelijkse goederen | 2.273 |
2.274 |
2.275 |
| gerealiseerde vloerproductiviteit | 7.740 | 7.520 | 7.380 |
| gemiddelde vloerproductiviteit | 7.090 | 7.091 | 7.092 |
| verschil lokale markt met gemiddelde | 9% |
6% |
4% |
| ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) | 210 |
140 |
90 |
Momenteel functioneert de detailhandel in dagelijkse goederen in de Strijen enigszins (+9%) boven het gemiddelde dat verwacht mag worden uitgaande van de landelijke gemiddelden. Dit betekent dat er – bij gelijkblijvende koopstromen – 'ruimte is voor ontwikkeling' in deze sector van circa 210 m² wvo in 2013. Dit neemt af onder invloed van de afname van het inwonertal tot 90 m² wvo in 2023.
Analyse effect ontwikkelingen supermarktsector
De beoogde omvang van de supermarkt 1.245 m² bvo. Dit geeft een winkelvloeroppervlak van 996 m² wvo (dit is uitsluitend het voor consumenten toegankelijke/zichtbare deel van de winkel).
De komst van een discounter naar Strijen heeft naar verwachting een positieve invloed op de koopstromen. Dit effect is sterker dan voorheen toen er twee fullservice-supermarkten in Strijen gevestigd waren (AH en C1000). Er is voor inwoners van Strijen dan (nog) minder reden supermarkten buiten de eigen kern te bezoeken. Ook zullen inwoners van de omliggende kernen er vaker voor kiezen om de boodschappen in Strijen te doen.
Naar verwachting zal de koopkrachtbinding uitkomen op circa 85%. Ook de koopkrachttoevloeiing zal groeien en uitkomen op 25%.
In tabel 3.2 is de economische analyse weergegeven, op basis van bovenstaande (gewijzigde) uitgangspunten.
Na realisatie van de discounter is de markt in Strijen 'in evenwicht'. De – nu geprognosticeerde – afname van het inwonertal betekent dat de winkels in Strijen een beperkte afname van de bestedingen tegemoet zien. In de bestemmingsplanperiode zal het gemiddeld functioneren van alle detailhandel in dagelijkse goederen daarom uitkomen tussen 0% en -6%. In dergelijke marktomstandigheden is voor alle winkels in de sector voldoende omzet te behalen.
Tabel 3.2 Analyse toekomstige marktomstandigheden Strijen na realisatie discounter
| jaar | 2013 | 2018 | 2023 |
| inwonertal Strijen | 8.777 | 8.573 | 8.370 |
| bestedingen dagelijkse goederen | € 2.310 | € 2.310 | € 2.310 |
| bestedingspotentieel | € 20.300.000 | € 19.800.000 | € 19.300.000 |
| koopkrachtbinding % | 85% | 85% | 85% |
| koopkrachtbinding € | € 17.300.000 | € 16.800.000 | € 16.400.000 |
| koopkrachttoevloeiing % | 25% | 25% | 25% |
| koopkrachttoevloeiing € | € 5.800.000 | € 5.600.000 | € 5.500.000 |
| totale omzet in Strijen | € 23.100.000 | € 22.400.000 | € 21.900.000 |
| omvang winkelaanbod dagelijkse goederen | 3.269 | 3.269 | 3.269 |
| gerealiseerde vloerproductiviteit | 7.070 | 6.850 | 6.700 |
| gemiddelde vloerproductiviteit | 7.090 | 7.091 | 7.092 |
| verschil lokale markt met gemiddelde | 0% | -3% | -6% |
| ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) | -10 | -110 | -180 |
De huidige negatieve bevolkingsontwikkeling is overigens niet zeker. De gemeente Strijen ontwikkelt momenteel woningbouwplannen, zoals Land van Essche. Deze kunnen inhouden dat het inwonertal in de kern toe- in plaats van afneemt op bepaalde momenten binnen de komende bestemmingsplanperiode. Hierdoor wordt de behoefte aan winkelaanbod in dagelijkse goederen in de kern groter dan berekend in tabel 2.
Conclusie
Door realisatie van de tweede supermarkt verzekert Strijen zich voor langere tijd van een gevarieerd aanbod aan volwaardige, toekomstgerichte supermarkten. Hiermee is de keuzevrijheid voor de inwoners van de gemeente optimaal en bevinden de aanbieders zich op aanvaardbare afstand. Uit de analyse komt daarbij naar voren dat er in en om Strijen voldoende economische 'ruimte voor ontwikkeling' is voor de beoogde supermarkt.
De conclusies van het actuele onderzoek in deze paragraaf worden bevestigd door het onderzoek van adviesbureau BRO d.d. 14 maart 2013 dat in het kader van een zienswijze met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan is opgesteld, waarin wordt aangegeven dat er (beperkt) marktruimte is voor een tweede supermarkt en waarin wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Tot slot wordt in dit rapport gesteld dat er meer overwegingen zijn om de supermarkt wenselijk te achten, zoals het bieden van meer keuzemogelijkheid voor de inwoners van Strijen om boodschappen te doen.
Uit het locatie- en haalbaarheidsonderzoek dat de gemeente Strijen in 2011 heeft uitgevoerd blijkt dat de locatie van De Striene geschikt is voor de vestiging van een tweede supermarkt. De locatie is beschikbaar, ligt in het centrumgebied en kan goed worden ontsloten. Na de bouw van de nieuwe supermarkt is er sprake van een geconcentreerde ligging van beide supermarkten, waarbij de parkeervoorzieningen eveneens geconcentreerd zijn.
Op 25 september 2012 is de Structuurvisie Strijen vastgesteld. In deze structuurvisie is de centrumvisie uit 2010 op het onderdeel supermarkten herzien. De raad heeft met de vaststelling van de Structuurvisie Strijen de locatie 'De Striene' als ontwikkelingslocatie voor een supermarkt bekrachtigd.
Realisatie van de beoogde ontwikkeling voldoet aan de vraag tot herstructurering, intensivering en/of transformatie in bestaand stedelijk gebied, omdat een bestaande school- en bedrijfslocatie wordt hergebruikt. Ook bij het beoogde gebruik van de locatie is sprake van een acceptabele ruimtelijke situatie en een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Dit blijkt uit de uitgevoerde onderzoeken en de daarin voorgestelde maatregelen elders in de toelichting van dit bestemmingsplan.
Omdat een geschikte locatie beschikbaar is in het bestaande centrumgebied, is er geen noodzaak te zoeken naar alternatieven binnen het stedelijk gebied. Het doorlopen van de derde stap in de 'ladder' is daarom niet nodig.