Molendijk 18b

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

In Rockanje op het perceel Molendijk 18b staat een voormalige bedrijfswoning. Deze heeft in het geldende bestemmingsplan Rockanje Noord nog een bedrijfsbestemming, wat geen recht doet aan de feitelijke situatie. Ter plaats wordt immers alleen de woonfunctie uitgeoefend. Om deze functie ook als zodanig vast te leggen, wordt met dit nieuwe bestemmingsplan de bestemming Wonen opgenomen voor het perceel Molendijk 18b,.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten noordoosten van Rockanje en ligt aan de Molendijk 18b, zoals weergegeven in figuur 1.1. De exacte begrenzing is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.1 Ligging plangebied Molendijk 18b

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt nu het bestemmingsplan 'Dorpsgebied Rockanje Nood' (vastgesteld 19-02-2013) met voor het betreffende perceel de enkelbestemmingen 'Bedrijf'. Tevens ligt de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie' op het plangebied met een functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 3'. Verder ligt er een 'vrijwaringszone-molenbiotoop' over het plangebied heen. Een uitsnede van de huidige bestemmingen ter plaatse van het perceel is opgenomen in figuur 1.3

Figuur 1.3 Huidige bestemmingen ter plaatse van het plangebied

Verder geldt de 'Parapluherziening erfafscheiding, BenB, gastenverblijf en parkeren' (vastgesteld 10-05-2016) ter plaatse van het plangebied.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 beschrijft het plangebied en gaat verder in op de nieuwe ontwikkeling waarvoor dit bestemmingsplan het kader biedt.

• Hoofdstuk 3 brengt het beleidskader in beeld. Het ruimtelijk beleid op het niveau van Rijk, provincie en gemeente komt hier aan bod.
• In hoofdstuk 4 wordt stilgestaan bij de diverse sectorale aspecten en de wijze waarop het plan op een goede ruimtelijke manier met deze aspecten omgaat.
• Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de juridische opzet van het plan en de mogelijkheden die daarin worden geboden.
• Hoofdstuk 6 en 7 tonen tot slot aan op welke wijze het plan in economische en maatschappelijke zin uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige- en toekomstige situatie

Het perceel Molendijk 18b is momenteel onderdeel van een bedrijfsbestemming die betrekking heeft op meerdere, aaneengesloten percelen en adressen. Het huidige bestemmingsvlak, met daaronder de luchtfoto van de bestaande situatie, is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Overzicht bestaande situatie en bestemming Molendijk 18b t/m e

De bedrijfsbestemming uit het vigerende plan staat drie bijbehorende bedrijfswoningen toe. De luchtfoto in figuur 2.1 toont de indeling van de percelen.

De rechterhelft en het achterterrein horen bij de woning met adres 18b. Deze is conform de geldende bedrijfsbestemming aangemerkt als één van de bedrijfswoningen.

Het perceel dat aan de straatzijde de linkerhelft van het plangebied beslaat, kent de adressen 18c, 18d en 18e. Dit betreft het bedrijf met nog 2 bedrijfswoningen.

 

De woning aan de Molendijk 18b is niet langer aan te merken als één van de drie bedrijfswoningen. Om die reden wordt met dit bestemmingsplan de bestemming van dit pand en de daarbij behorende gronden omgezet naar een woonbestemming.

Figuur 2.2 laat de nieuwe indeling van de verschillende bestemmingen zien. De woning met adres 18b en de naastgelegen gronden zijn als Wonen bestemd. Hiermee wordt de bestaande bedrijfswoning als reguliere (burger)woning bestemd. Binnen dit vlak is ook erfbebouwing toegestaan.

De gronden voor de woning zijn bestemd als Tuin. Hierbinnen mag slechts beperkt gebouwd worden, waarmee een zekere mate van openheid blijft bestaan zoals dat ook nu het geval is.

Tot slot voorziet dit plan ook in een aangepaste bestemming voor het bedrijf en de twee resterende bedrijfswoningen aan de Molendijk c-d-e. De bestemming bedrijf heeft nu enkel nog betrekking op de gronden die bij het bedrijf horen. Ook zijn de ruimtelijke mogelijkheden naar rato aangepast. Dit houdt in dat niet langer 3 maar nu nog 2 bedrijfswoningen zijn toegestaan. De derde woning was immers de woning die nu afgesplitst is. Daarnaast is ook de maximum te bebouwen oppervlakte aangepast. In het voorgaande bestemmingsplan was dit gemaximeerd op 1.200 m2. Deze oppervlakte was echter van toepassing op alle percelen gezamenlijk. Nu de bedrijfsbestemming kleiner is geworden, is deze oppervlakte bijgesteld naar maximaal 435 m2. Deze oppervlakte is bepaald op basis van de bestaande oppervlakte van het bedrijf, met daar bovenop nog 20% uitbreidingsruimte.

Figuur 2.2 Molendijk 18b toekomstige situatie verbeelding met bestemming wonen

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke aangelegenheden. Het planvoornemen omvat het juridisch-planologisch legaliseren van een woning door de enkelbestemming 'Bedrijf' op het perceel te wijzigen in de enkelbestemming 'Wonen'. Er is geen beleid op rijks-, provinciaal, regionaal of gemeentelijk niveau dat, gezien de aard van het plan, een belemmering vormt voor het planvoornemen.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient te worden onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de omgevingsaspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. Gezien de aard van het plan, die zich beperkt tot het juridisch-planologisch legaliseren van een woning door de enkelbestemming 'Bedrijf' op het perceel te wijzigen in de enkelbestemming 'Wonen', waarbij er feitelijk niets verandert, kan voor deze aspecten worden volstaan met een korte kwalitatieve onderbouwing.

4.2 Bedrijven en milieuhinder

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om bij ontwikkelingen de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

Met het planvoornemen wordt geen woning toegevoegd. In de huidige situatie is al een bedrijfswoning toegestaan, dit wordt nu een reguliere burgerwoning. Voor omliggende bedrijven - dat wil zeggen alle bedrijven met uitzondering van het bedrijf waar de woning oorspronkelijk onderdeel van uitmaakte - geldt dat deze woning, ook nu deze in het voormalige bestemmingsplan nog als bedrijfswoning was bestemd, als woning van derden moet worden aangemerkt. Om die reden moesten omliggende bedrijven in hun bedrijfsvoering en de effecten daarvan reeds rekening houden met de aanwezigheid van deze woning. Het feit dat deze woning nu als reguliere woning wordt bestemd, zorgt daarom niet voor een nieuwe situatie waar het gaat om afstanden tot omliggende bedrijven en mogelijke beperkingen of hinder over en weer.

Voor het bedrijf aan de Molendijk 18 c-d-e ligt dat genuanceerder. Dit betreft het bedrijf waar de woning aan de Molendijk 18b oorspronkelijk bij behoorde. Als bedrijfswoning gelden voor er geen belemmeringen voor het eigen c.q. bijbehorende bedrijf.

Nu de woning Molendijk 18b planologisch wordt afgesplitst, vraagt dit daarom om een milieukundige beoordeling hoe deze woning en het oorspronkelijk bijbehorende bedrijf zich tot elkaar verhouden. Hierover heeft de DCMR in een eerder stadium al geadviseerd. Het betreffende advies is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hieruit komt naar voren dat de omzetting van de woning Molendijk 18b niet leidt tot belemmeringen voor het bestaande (en voormalig bijbehorende) bedrijf.

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het plan om die reden niet in de weg.

4.3 Ecologie

Omdat de feitelijke situatie behouden blijft, en er geen bebouwing wordt gesloopt dan wel wordt toegevoegd, zijn directe ecologisch negatieve gevolgen niet aan de orde. Door het behouden van de feitelijke situatie leidt dit bestemmingsplan evenmin tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering.

4.4 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid gekeken naar bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen.

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Hierdoor vormt het aspect externe Veiligheid geen belemmering voor de functiewijziging van het bestemmingsplan.

4.5 Luchtkwaliteit

Onderhavig bestemmingsplan voorziet niet in de toevoeging van één of meerdere woningen en daarmee valt het plan onder het Besluit niet in betekenende mate. Dit betekent dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

4.6 Bodem

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Dit bestemmingsplan betreft enkel een planologisch-juridische functiewijziging. Er vinden geen ontwikkelingen plaats in het plangebied. Geconcludeerd kan worden dat het plan geen negatieve gevolgen heeft voor de bodem.

4.7 Water

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Er is onderzocht of het planvoornemen in strijd is met duurzaam waterbeheer.

Het plan betreft het planologisch vastleggen van de bestaande situatie met een woonbestemming. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats waardoor er geen sprake is van toename aan verharding of voor werkzaamheden in of aan water- of dijklichamen. Geconcludeerd kan worden dat het plan geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Ook heeft het plan geen negatieve gevolgen voor de waterveiligheid in de omgeving.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Op de 'Archeologische Waarden en Beleidskaart' (AWK) is het plangebied aangegeven met een archeologische waarde binnen categorie 2 (hoge archeologische verwachting) en categorie 3.2 (redelijk hoge tot hoge archeologische verwachting).

Ter bescherming van mogelijke toekomstige ontwikkelingen in het plangebied is de dubbelbestemming opgenomen in de regeling van dit plan. Aangezien er geen ontwikkeling plaatsvindt in het plangebied zijn de archeologische waarden gewaarborgd.

De woning aan Molendijk 18b betreft geen gemeentelijk monument. Wel ligt het plangebied binnen de molenbiotoop van molen aan de Molendijk 32. Binnen deze molenbiotoop worden beperkende regels gesteld ten aanzien van de hoogte van bebouwing en begroeiing. Deze molenbiotoop was ook in het bestemmingsplan Dorpsgebied Rockanje Noord al van toepassing en wordt ongewijzigd overgenomen in dit nieuwe (postzegel)bestemmingsplan. Omdat er geen sprake is van nieuwe bebouwing en enkel een bestaande bedrijfswoning als burgerwoning wordt bestemd, is de bescherming van de molenbiotoop niet in het geding.

4.9 Mobiliteit

In het plangebied blijft het aantal woningen (1) gelijk. De vroegere bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woning. Hierdoor neemt de verkeersgeneratie niet toe. Daarnaast is op eigen terrein voldoende ruimte aanwezig om in de parkeerbehoefte te voorzien. Ook is de ontsluiting van de locatie goed. Het plan zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren: het aspect verkeer staat het plan dan ook niet in de weg.

4.10 Wegverkeerslawaai en industrielawaai

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van woonerven en 30 km/u-wegen. Binnen de geluidzone van een weg dient de geluidbelasting aan de gevel van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen aan wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

Binnen het plangebied worden geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. De voormalige bedrijfswoning had een bijzondere status waar het gaat om (mogelijke) hinder van de eigen bedrijfsvoering. Die hoeft bij de eigen bedrijfswoning niet getoetst te worden. Dit ligt ander bij hinder naar aanleiding van wegverkeerslawaai. In dat kader is een bedrijfswoning evengoed een geluidgevoelig object.

Met de bestemmingswijziging blijft de bestaande woningen behouden en verandert alleen de status van bedrijfswoningen naar reguliere woning. Gelet op het bovenstaande ontstaat daarmee geen nieuw geluidgevoelig object dat in het kader van de Wet geluidhinder getoetst dient te worden.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Bestemmingsplansystematiek

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

- inleidende regels;

- bestemmingsregels;

- algemene regels;

- overgangs- en slotregel.

5.2 Planregels

5.2.1 Inleidende regels

Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt

gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van

bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen, waarin maten en waarden voorkomen,

worden in dit artikel verklaard.

5.2.2 Bestemmingsregels

Tuin

De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, alsmede voor water en parkeervoorzieningen. De voortuinen zijn bestemd als Tuin bij de woningen. Gebouwen en overkappingen zijn hier uitgesloten, waardoor alleen overige bouwwerken zijn toegestaan.

Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor wonen, met daaronder begrepen beroepsmatige activiteiten en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Verder zijn bijbehorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water mogelijk binnen de bestemming.

Het totaal aantal woningen bedraagt maximaal 1. Op de verbeelding is aangegeven dat een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter toegestaan.

Binnen de bestemming zijn nog specifieke gebruiksregels opgenomen voor zelfstandige bewoning van vrijstaande bijgebouwen en voor beroepsmatige activiteiten en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Bedrijf

Binnen het plangebied zijn, rekening houdend met de richtafstanden, bedrijven uit milieucategorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' algemeen toelaatbaar. De aanwezige bedrijven passen hier vrijwel allemaal binnen, met uitzondering van Veevoerhandel De Molen aan de Molendijk 34/36 en de handelsonderneming aan de Middeldijk 4. Deze bedrijven zijn door middel van een aanduiding specifiek toegestaan, wat zoveel inhoudt dat bij bedrijfsbeëindiging of -verplaatsing, uitsluitend bedrijven binnen de algemene toelaatbaarheid (B1) of met dezelfde bedrijfsactiviteiten als het bestaande bedrijf zich op deze locatie mogen vestigen.

Een specifieke regeling is ook getroffen voor het tankstation met lpg. Een dergelijke inrichting is uitsluitend op de huidige locatie toegestaan.

Tot slot zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor een rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de noordrand overgenomen uit het vigerende plan. Hoewel deze feitelijk niet meer aanwezig is, wordt hiermee voorkomen dat bestaande bouwrechten komen te vervallen. Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan op die plaatsen waar zich momenteel reeds een bedrijfswoning bevindt.

Waarde - Archeologie

Binnen het plangebied is sprake van twee verschillende soorten van archeologische waarden, namelijk specifieke vorm van waarde 1 en 3. Deze zijn gebaseerd op het gemeentelijke beleid ten aanzien van de bescherming van archeologische waarden. Op de Archeologische waarden en Beleidskaart zijn deze aangeduid met nummer 1 en nummer 3. Om deze (mogelijke) archeologische sporen te beschermen is op de betreffende gronden de dubbelbestemming Waarde - Archeologie van toepassing. Door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde 1' of 'specifieke vorm van waarde 3' is in de bestemmingslegging het verschil tot uitdrukking gebracht. Voor bouwwerkzaamheden wordt pas toestemming verleend nadat de archeologische waarde van het betreffende gebied is vastgesteld en de bouwactiviteiten geen schade aan kunnen brengen aan de aanwezige archeologische resten.

Voor het grootste deel van het plangebied is de archeologische toetsing niet nodig indien het gaat om een bouwwerk van 200 m² of minder en/of niet dieper reikt dan 0,8 m onder het maaiveld. Voor een klein deel van het plangebied geldt een diepte van 0,5 m en/of een oppervlakte van 100 m² waarbij archeologische toetsing nodig is.

5.2.3 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen

in het bestemmingsplan.

Anti-dubbeltelbepaling

Een Anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti- dubbeltelregel is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels

Het artikel Algemene bouwregels bevat enkele algemene regels voor het bouwen. Zo zijn er regels over parkeergelegenheid, de geringe overschrijding van bouwgrenzen of oppervlaktematen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. Ook wordt voorzien in een regeling voor overkappingen, luifels, overstekken en ondergrondse gebouwen, waarin wordt vastgelegd waar deze zijn toegestaan en in hoeverre deze meetellen bij de inhouds- en oppervlaktemaat van de bovengrondse gebouwen.

Algemene gebruiksregels

Hoewel het gebruik van gronden en bouwwerken is geregeld in de Wro, zijn voor de duidelijkheid regels opgenomen over dit gebruik. Een voorbeeld is een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming of de bijbehorende regels.

Algemene afwijkingsregels

In deze artikelen wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan kan worden afgeweken. Ook wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en dus geen verplichting.

Overige regels

Werking wettelijke regelingen: In de regels van een bestemmingsplan wordt in een toenemend aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde. De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro). De slotregel bevat de titel van het plan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge het Bro heeft de gemeente de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen (artikel 3.1.6 lid 1 sub f Bro). Aangezien het in dit geval het juridisch-planologisch vastleggen van een reeds bestaande situatie betreft, is het vaststellen van een exploitatieplan zodoende niet noodzakelijk en is de economische uitvoerbaarheid voldoende gewaarborgd. Er wordt immers geen nieuw bouwplan mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken heeft vanaf x tot en met x ter inzage gelegen. Gedurende deze periode van 6 weken was het voor eenieder mogelijk om mondeling of schriftelijk een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan te geven. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.