Hartel-Oostbroek

3.2 Uitgangspunten beheersverordening Hartel-Oostbroek

De beheersverordening Hartel-Oostbroek is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving, mede rekening houdend met aanvullende instrumenten, (zie paragraaf 2.3);
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen, gebaseerd op de standaard regeling voor bestemmingsplannen 'SVBP2008'.

3.2.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woongebied wordt zo behouden.

De bestaande situatie is geïnventariseerd, waarbij zowel naar de stedenbouwkundige structuren (bebouwingstyplogie, groen- en waterstructuur en ontsluitingsstructuur) is gekeken, als naar de functionele structuurelementen.

3.2.2 Groenstructuur

De sportvelden en de volkstuin zijn omgeven door singels van bomen in bosplantsoen. Deze singels vormen een waardevol groen kader dat als uitgangspunt dient bij de inrichting van dit gebied. Tegelijkertijd vormen deze groene wanden voor de passant een barrière in de beleving en uitstraling van het gebied. Dit komt door het gesloten karakter op maaiveld niveau. Het hoofdkarakter wordt gevormd door de levendigheid van de buitensporten en dit karakter blijft voor de passant verborgen achter groene wanden.

De wielerbaan heeft een open karakter en de inrichting van grasheuvels en asfaltbanen zijn afgestemd op het gebruik. Het terrein is afgesloten met hekken om o.a. illegale straatraces te voorkomen. Volkstuin Ons Streven en het begin van het Hartelpark liggen hier naast elkaar maar een herkenbare route vanaf de volkstuin naar het park ontbreekt.

De historische Molendijk vormt met zijn hoge dijklichaam een logische grens en deze grasdijk geeft een goed zicht op Hoogwerf en het sportpark.

Deelgebied landtong Noord

Dit grondgebied van de Hollandse Delta langs de Plaatweg bestaat uit een hoge grasdijk langs het Hartelkanaal met daarnaast doorgaande bomenrijen in gras. Door het smalle, langgerekte en open karakter is er goed zicht op het water. De eenvoudige inrichting past bij de grote schaal en het karakter van het Hartelkanaal. Bij de gemeentegrens gaat de rijweg over in een fietspad naar het recreatiegebied langs de Brielse Maas.

Deelgebied landtong Zuid

De landtong is grotendeels dicht begroeid en bestaat uit bomen met onderbeplanting. De entree vanaf de Plaatweg naar deze landtong vormt een gesloten wand. Midden op de landtong, tussen de bomen, staan vijf woningen. Het westelijk deel van de landtong is al een aantal jaren afgesloten en het groen is aan het verruigen. Deze landtong kan door zijn ligging omgeven door water en het groene karakter recreatief en landschappelijk zeer aantrekkelijk worden.

Deelgebied noordzijde Hartelpark

Waar de Molendijk overgaat in de dijk langs het Voedingskanaal ligt een klein strandje. Dit is aangelegd in overeenstemming met de Hollandse Delta die beheerder is van de dijken langs de het sportpark en het Hartelpark. Vanaf deze grasdijk met kiezelstrand wordt in de zomer in het Voedingskanaal gezwommen.

Groenstructuur

3.2.3. Ontsluitingsstructuur

In het gebied van de beheersverordening zijn twee vormen van verkeer aanwezig. Het snelverkeer (auto's) en het langzaam verkeer (fietsers en voetgangers). Voetgangers en fietsers kunnen zich in tegenstelling tot het autoverkeer vrijwel door het gehele plangebied verplaatsen.

De Plaatweg vervult de belangrijkste verkeersfunctie in het plangebied. De enige aanvoerroute voor het snelverkeer naar het sportparkgebied is via de met verkeers-lichten geregelde kruising Groene Kruisweg - Schenkelweg - Plaatweg. De Plaatweg heeft met name een ontsluitingsfunctie voor de diverse sportbestemmingen, maar ontsluit tevens de verder in het plangebied gelegen woningen en het recreatiegebied langs het Hartel-, Scheepvaart- en Voedingskanaal. De Plaatweg valt buiten de bebouwde kom en de maximum snelheid is 60 km/u. Er zijn diverse snelheids- beperkende maatregelen genomen in de vorm van drempels en plateaus. De Plaatweg is vanaf de Groene Kruisweg, gerekend tot halverwege de wielerbaan in eigendom en beheer van de gemeente. Voor het overige deel is de weg in eigendom en beheer bij het waterschap. Naast de Plaatweg zijn er nog vier wegen in het gebied Oostbroek toegankelijk voor snelverkeer: Veertig Morgenweg, Wielrenpad, Fitnesspad en het Atletiekpad.

Het gebied Oostbroek kent twee solitaire (brom-)fietspaden, namelijk: het Oude Maaspad en de Molendijk. Het Oude Maaspad geeft verbinding aan het gebied Haven Noord doordat het (brom-)fietspad onder de Spijkenisserbrug doorloopt.

parkeren

Het deelgebied Oostbroek heeft een aantal parkeervoorzieningen. In totaal zijn er ca. 400 parkeerplaatsen aanwezig. Daarnaast is eenzijdig langs parkeren aan de Plaatweg mogelijk en toegestaan. Voor de nieuwe sporthal zijn ca. 80 parkeerplaatsen op het terrein opgenomen, die gedeeltelijk ook gebruikt zullen worden ten behoeve van de handbal- en korfbalvelden. Het plangebied waarvoor deze beheersverordening is opgesteld heeft een voornamelijk groen en onbebouwd karakter. De functies sport, actieve en passieve dagrecreatie in relatie tot het omringende water zijn daarbij de belangrijkste ruimtelijke activiteiten. De beheersverordening is geschreven om het gebruik van deze gronden ook in de komende jaren te faciliteren, waarbij behoud van de bestaande landschappelijke en functionele structuur het uitgangspunt vormt.

Ontsluitingsstructuur

Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
• bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

Bijlage bij de 1 regels (bestaande situatie)

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto (bijlage 3 toelichting) zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen en de openbare ruimtes. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit laatste geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Luchtfoto bestaande situatie (april 2012)

In onderstaande kaart is aangegeven welke tegenstrijdigheden er op dit moment zijn met betrekking tot de hoogte van de gebouwen, ten opzichte van de toegestane maten volgens de vigerende bestemmingsplannen.

(Inventarisatie-)Kaart met tegenstrijdigheden

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen en ontheffingen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

3.2.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Bij de afweging welke planologische ruimte uit het vigerende bestemmingsplan meegenomen wordt, speelt de wijze waarop de geldende regelingen zijn opgezet een belangrijke rol. Het geldende planologische regime bestaat voor het grootste deel van het verordeningsgebied uit een vrij gedetailleerd bestemmingsplan. De bebouwingsmogelijkheden die in bestemmingsplan Oostbroek zijn toegelaten, zijn in de loop der jaren in zijn geheel "gebruikt". Binnen de plannen Hartel, Hartel West en Hartel 1e herziening zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen. Dit leent zich zeer goed voor een beheersverordening.

Openbare ruimte

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreken geen enkel deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Enige functieuitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk.

In de doeleindenomschrijving 'Groen' (Bijlage 2 bij de regels) is bepaald wat (al dan niet) is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

3.2.3 Inpassing van de gemeente standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in de beheersverordening Hartel-Oostbroek voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen.

• Beroep/bedrijf aan huis. De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen aan huis uit te oefenen, waaronder een kapper of een schoonheidsspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.2.2 van de beheersverordening).
• Erfbebouwing. De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.