Cromvliet

3.3 Uitleg van de regeling

3.3.1 Uitgangspunten regeling

De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• beheer van de bestaande legale situatie (gebruik en bouwen);
• (in principe) het behoud van de planologische ruimte zoals deze in de geldende plannen is opgenomen en de in de tussentijd verleende vrijstellingen/afwijkingen;
• actualisatie van het regiem aan de hand van het gemeentelijk handboek.

Zowel het behoud van de bestaande situatie als het behoud van de planologische ruimte vormen de onderlegger voor de beheersverordening. Om de planologische ruimte uit de vigerende plannen in deze verordening over te nemen, heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de bestaande situatie en het planologische regime. In bijlage 2 en 3 zijn de inventarisatiekaarten opgenomen die de gemeente ten behoeve van deze beheersverordening heeft opgesteld. Uit deze kaarten kan de bestaande situatie worden opgemaakt. Uit de vergelijking is gebleken dat ten opzichte van de bestaande situatie zowel ten aanzien van gebruiksmogelijkheden als bouwmogelijkheden, planologische ruimte aanwezig is. Deze ruimte is in de regeling en het kaartbeeld vertaald door enerzijds voor een groot deel aan te sluiten bij het voorheen geldende bestemmingsplan Cromvliet. Anderzijds heeft waar nodig en wenselijk een aanpassing en/of aanvulling op dit bestemmingsplan plaats gevonden.

In de regeling is waar nodig expliciet bepaald dat indien de bestaande legale situatie afwijkt van hetgeen op het kaartbeeld en/of in de regels is bepaald, de bestaande situatie alsnog is toegestaan. Dit is met name van toepassing in het vlak Woongebied bij verschillende bouwblokken waar de hoogte afwijkt van de standaardregel van 9 m. Wanneer deze hoogtes conform een geldige vergunning tot stand zijn gekomen, laat deze beheersverordening deze grotere maat toe.

Figuur 3.1. Links: bestemmingsplan Cromvliet, rechts: beheersverordening Cromvliet

Dat is aangesloten bij het bestemmingsplan Cromvliet blijkt uit de verschillende vlakken die op het kaartbeeld terugkomen en de regeling die per vlak in een apart artikel is opgenomen. In de volgende alinea's wordt per vlak uitleg gegeven aan de regeling (dit betreft hoofdstuk 2 van de regeling). Ook wordt stilgestaan bij de overige voor het gebied geldende bepalingen (hoofdstuk 3 van de regel).

3.3.2 Gebiedsregels (hoofdstuk 2)

Centrum (artikel 3)

De panden en bijbehorende gronden op de hoek van de Haagweg en de Geestbrugweg zijn bedoeld voor centrumfuncties, zoals detailhandel en dienstverlening. Op één locatie is een horecagelegenheid aanwezig. Deze functies zijn uitsluitend op de begane grond (en kelders) toegestaan. Op de verdiepingen is sprake van wonen.

Ten aanzien van het bouwen en het uitoefenen van een beroep aan huis in de woningen, gelden gelijke regels als voor het woongebied. Zie de uitleg onder artikel 8.

Landgoed (artikel 4)

Het landgoed Cromvliet heeft net als in het vigerende plan de benaming landgoed gekregen. In het hoofdgebouw is het toegestaan om te wonen. Dit herenhuis is aangewezen als monument en is dan ook in zijn huidige vorm in deze beheersverordening toegestaan. Op de gronden rondom het herenhuis is sprake van een openbaar toegankelijk gebied, oftewel een park. Op het terrein zijn diverse waardevolle structuren aanwezig, zoals het meertje midden op het landgoed en de slangenmuur. Om deze structuren te beschermen is een vergunningenstelsel opgenomen. Dit stelsel leidt ertoe dat voor werken en werkzaamheden op of in de grond eerst toestemming nodig is van het college van B&W alvorens met de betreffende werkzaamheden kan worden gestart.

Maatschappelijk (artikel 5)

De twee scholen in het gebied vallen binnen het vlak Maatschappelijk. Naast educatiedoeleinden is het ook toegestaan deze gebouwen/gronden voor andere maatschappelijke doeleinden in te zetten. Het pand aan de Broekslootkade 95-97 is een MIP-pand, een pand dat door de gemeente als beschermenswaardig is aangewezen.1 In de verordening is een specifiek regiem ter borging van de kwaliteiten van het gebouw opgenomen. Voor zover (delen van) het pand als MIP is aangewezen, is het niet toegestaan het gebouw uiterlijk te wijzigen. Pas nadat hiertoe een vergunning is verkregen, waarbij de monumentencommissie om advies is gevraagd, kan wijziging plaatsvinden. Uiteraard wel binnen de geldende kaders voor het bouwen, namelijk tot een hoogte van 15 m en een te bebouwen oppervlak van 50% van het vlak.

Openbaar gebied (artikel 6)

Deze verordening beoogt de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte te behouden. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en/of versmalling van watergangen, groenstroken, stoepen, fietspaden en dergelijke. Om dit te bewerkstelligen is een regeling opgenomen die aansluit bij de regelingen voor openbaar gebied zoals deze gewoonlijk in bestemmingsplannen wordt opgenomen.

In de regeling is expliciet bepaald dat het niet is toegestaan om de wegen zodanig te wijzigen dat hierdoor een reconstructie van de weg ontstaat zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Water (artikel 7)

Een klein gedeelte van de Broekslootkade ligt binnen het verordeningsgebied. Dit water is aangewezen als primair water. Vanwege deze aanwijzing is ervoor gekozen om dit water ook als zodanig op de verbeelding van de verordening weer te geven.

Woongebied (artikel 8)

Het vlak Woongebied vormt het grootste vlak op de kaart. Afgezien van de woningen en bijbehorende erven is ook de interne wegenstructuur in het woongebied gebracht. De regeling behorend bij dit vlak staat dan ook zowel de woonfunctie als de functie voor openbaar gebied toe. Voor beide functies gelden afwijkende bouwregels.

Woningen

Afgezien van het wonen is het toegestaan om een beroep aan huis (en na afwijking ook een bedrijf aan huis) uit te oefenen. Dit is toegestaan tot 40% van het oppervlak van de woning tot ten hoogste 40 m². Met name de voorwaarde dat het beroep aan huis geen parkeerdruk oplevert is voor de wijk Cromvliet een belangrijke voorwaarde.

Op de kaart is door middel van vlakken weergegeven waar, binnen het woongebied, een afwijkende functie van wonen is toegestaan. Dit betreft dienstverlening en detailhandel en in enkele gevallen een bedrijf of horecagelegenheid. Ten opzichte van het voormalige bestemmingsplan zijn enkele 'functievlakken' toegevoegd, aan de hand van de op dit moment voorkomende functies.

De bouwregels die hier gelden zijn erop gericht de uitstraling van de bestaande bebouwing in zijn huidige vorm voort te zetten. Hiertoe is bepaald dat de voorgevelgrens dient te worden behouden. Voor de hoogte van de hoofdgebouwen is aangesloten bij het voormalige bestemmingsplan, namelijk een bouwhoogte van 9 m. In enkele gevallen zijn de hoofdgebouwen lager en in enkele gevallen hoger. Voor zover deze hoger zijn, staat de beheersverordening deze hogere maat via een 'bestaande maten' regeling toe. Voor de lagere gebouwen betekent dit dat een verdieping extra mogelijk blijft.

Voor een aantal zaken is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke standaard voor bestemmingsplannen:

• erfbebouwing;
• extra mogelijkheden erfbebouwing via afwijking;
• dakterrassen (bebouwing via afwijking);
• hoogteregeling voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• afwijking voor mantelzorg;
• afwegingskader voor afwijkingsbesluiten.

Openbaar gebied

Voor de gronden die als openbaar gebied kunnen worden aangemerkt, geldt een gelijkluidende regeling zoals beschreven onder artikel 6.

Waarde - Archeologie (artikel 9)

In het verordeningsgebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Conform de beleidskaart van de gemeente zijn de archeologische verwachtingswaarden vertaald in een beschermingsregime. Door te bepalen dat zowel bouwen als het uitvoeren van werkzaamheden niet zonder meer zijn toegestaan, worden de waarden beschermd.

Bouwen is slechts toegestaan indien de werkzaamheden ofwel niet dieper reiken dan 30 centimeter, of een kleiner oppervlak beslaan dan 100 m². Voor andere werkzaamheden is een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening benodigd. Voor het landgoed Cromvliet geldt dat alle werkzaamheden die dieper reiken dan 30 cm enkel na een vergunning zijn toegestaan (dus ongeacht het oppervlak).

Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een uitvoeringsverbod. Dit betekent dat voor verschillende werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.

Waterstaat - Waterkering (artikel 10)

Ter bescherming van de belangen van de waterkering, die dwars door het gebied heen loopt, is een vlak Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hieraan is de regeling verbonden dat in die zone pas bebouwing is toegestaan nadat een omgevingsvergunning is verleend, waarbij de waterbeheerder om advies is gevraagd.

3.3.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 11)

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (artikel 12)

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van aan te houden parkeernormen, mogelijkheden voor overschrijding van vlakgrenzen ten behoeve van (ondergeschikte) bouwdelen en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 13)

Verschillende gebruiksvormen die mogelijkerwijs wel onder het bestaande of toegestane gebruik zouden kunnen worden begrepen, maar die absoluut niet gewenst zijn, worden in dit artikel opgesomd als niet-toegestane gebruiksvormen. Dit betreft bijvoorbeeld het oprichten van een seksinrichting (met uitzondering van twee panden aan de Caen van Necklaan), het in algemene zin gebruiken van gronden voor opslag van puin en verblijfsmiddelen. Daarnaast is expliciet bepaald welke gebruiksvormen niet als strijdig worden beoordeeld, zoals de opslag in het kader van de bedrijfsvoering.

Algemene afwijkingsregels (artikel 14)

Om enige flexibiliteit binnen de marges van de verordening te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent de verordening net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat onder andere een verruiming van bouwmogelijkheden tot 10% kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning is verleend. Ook is afwijking mogelijk ten behoeve van evenementen, overschrijding van vlakgrenzen en bouw van nutsvoorzieningen.

Overige regels (artikel 15)

Werking wettelijke regelingen

In een aantal gevallen wordt in deze verordening verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van de verordening. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van de verordening met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrecht (artikel 16)

Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van de verordening bestaat. Gedurende de werking van deze verordening is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening voort te zetten, mits dit gebruik na inwerkingtreding van de verordening niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuwe beheersverordening of een bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

Slotbepalingen

In de laatste twee artikelen van de verordening is bepaald dat deze verordening in werking treedt de dag nadat het raadsbesluit in werking is getreden en is bepaald dat naar deze verordening kan worden verwezen onder de naam 'Beheersverordening Cromvliet'.

• 1. In een inventarisatie opgesteld in opdracht van de provincie Zuid-Holland is beschreven waaruit de beschermenswaardige karakters van het pand bestaan. Bookelman e.a., Jongere bouwkunst en stedebouw 1800-1945 Rijswijk, Monumenten Inventarisatie Project (MIP), 1995.