Ferro locatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Centraal in het Merwe-Vierhavensgebied (hierna: 'M4H-gebied') staat de voormalige chemiefabriek van Ferro Holland waar voorheen emailglazuur geproduceerd werd. De fabriek sloot in 2007 zijn deuren en staat sindsdien overwegend leeg. Wel zijn er sporadisch evenementen in de kenmerkende gashouder die bij de fabriek hoort en worden de bijbehorende kantoren gebruikt door kunstenaars.

Nu bestaat het voornemen om een deel van de fabriek te ontwikkelen tot danceclub en evenementenlocatie voor onder andere workshops, tentoonstellingen en bijeenkomsten. Het gaat om een tijdelijk initiatief met een looptijd van 5 tot 8 maximaal jaar. Via een openbare inschrijvingsprocedure zal er een exploitant gezocht worden. Verder zal het gebouw bestemd worden voor bedrijven tot en met milieucategorie 3.2, waarbij het accent ligt op maakindustrie. Het gebruik van de fabriek als danceclub en evenementenlocatie is echter in strijd met de ter plaatse geldende beheersverordening 'Keileweg en omgeving'. Voorliggend bestemmingsplan is bedoeld om het beoogde gebruik juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied betreft het deel van de voormalige fabriek waar de beoogde danceclub in gerealiseerd wordt. Zie figuur 1.1 voor de begrenzing in groter en kleiner verband.

Figuur 1.1: begrenzing plangebied

De voormalige Ferrofabriek staat in de oksel van de Benjamin Franklinstraat en de Keileweg en ligt daarmee centraal in het M4H-gebied. Op het Ferro-terrein staan verder kantoren, een beperkt aantal kleinere loodsen en bijgebouwen en de gashouder. Deze maken geen onderdeel uit van het plangebied.

1.3 Geldende beheersverordening

Ter plaatse geldt de beheersverordening 'Keileweg en omgeving', vastgesteld op 1 januari 2014. De gronden binnen het plangebied hebben de bestemming 'Bedrijven (a, b)' waarbinnen bedrijven t/m categorie 5.2 zijn toegestaan. Detailhandel, horeca en zelfstandige kantoren zijn expliciet uitgesloten. Een danceclub is in strijd met de geldende bestemming.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

Algemeen

Met de komst van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 zijn de juridische mogelijkheden van het Rijk gewijzigd. Structuurvisies zullen voortaan de hoofdlijnen van het nationale ruimtelijk beleid aangeven en de nationale belangen die met dat beleid worden behartigd proberen veilig te stellen. Ter verwezenlijking daarvan heeft het Rijk de beschikking over nieuwe juridische mogelijkheden. Het Rijk kan een bestemmingsplan opstellen, een zogenaamd rijksinpassingsplan. Daarnaast zijn er instrumenten die
uitvoering van het rijksbeleid kunnen verzekeren zoals de bevoegdheid tot het stellen van algemene
regels in een algemene maatregel van bestuur (amvb) en het opleggen van aanwijzingen.
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is in werking getreden en geeft de rijksbelangen weer die doorwerken in gemeentelijke bestemmingsplannen.

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Vastgesteld op 13 maart 2012

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Voor de middellange termijn (2028) kiest het Rijk drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden:
1) Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijke economische structuur;
2) Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3) Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Daarnaast benoemt het Rijk 13 nationale belangen, waar het rijk verantwoordelijk voor is. Het betreft:
1) Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
2) Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
3) Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
4) Efficiënt gebruik van de ondergrond;
5) Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
6) Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem;
7) Het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen;
8) Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
9) Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening, en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
10) Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
11) Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
12) Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
13) Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

De nationale ruimtelijke hoofdstructuur geeft de nationale belangen, waarvoor het Rijk verantwoordelijk is, geografisch weer. Op deze kaart in de structuurvisie is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen rond concurrentiekracht, bereikbaarheid en leefbaarheid en veiligheid, zodat een samenhangende ruimtelijke hoofdstructuur zichtbaar wordt.

De structuurvisie infrastructuur en ruimte vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

2.1.1.1 Relevant beleid voor het plangebied

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is een beleidsdocument dat zich kenmerkt door een hoog abstractieniveau en zodoende alleen concreet beleid bevat voor grootschalige ontwikkelingen van nationale betekenis. Dit plan beoogd de realisatie van een danceclub mogelijk te maken. Er worden geen grootschalige ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een raakvlak hebben met het beleid van de SVIR. Zodoende kan gesteld worden dat dit plan niet in strijd is met de SVIR.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Vastgesteld op 22 augustus 2011, geconsolideerde versie 5 juni 2014

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van het beleid uit de SVIR. Het besluit bevat regels die doorwerken op gemeentelijk niveau, en dus relevant zijn voor bestemmingsplannen. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk en buisleidingen van nationaal belang.

2.1.2.1 Relevant beleid voor het plangebied

Het plangebied is op grond van het Barro aangemerkt als 'Rivierbed' (onder titel 2.4 Grote rivieren). Binnen een rivierbed kunnen alleen nieuwe bestemmingen ontstaan indien een veilig en doelmatig gebruik van de rivier mogelijk blijft, er geen belemmering voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier ontstaat en de bestemmingswijziging geen negatieve invloed heeft op het bergend vermogen en de ecologische toestand van het waterlichaam. Aangezien de beoogde ontwikkeling plaatsvindt in bestaande bebouwing zijn bovengenoemde aspecten niet aan de orde. In paragraaf 5.3 wordt verder ingegaan op de effecten ten aanzien van water.

Net als de SVIR kenmerkt het Barro zich verder tot een hoog abstractieniveau en is het beleid alleen aan de orde op specifieke locaties (bijvoorbeeld in de mainports of nabij de kust) of bij specifieke projecten (zoals het project 'Randstad 380 kV'). Het plangebied ligt behalve het bovengenoemde niet in een dergelijk gebied en bevat ook geen grootschalige ontwikkelingen die opgenomen zijn in het Barro. Om die reden bevat het Barro verder geen concreet beleid voor het plangebied.

 

2.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking)

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'de ladder') wordt doorlopen wanneer er sprake is van stedelijke ontwikkelingen en beoogt een zo optimaal mogelijke benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Bij het doorlopen van de ladder wordt daarom onderzocht of er sprake is van een regionale behoefte aan de betreffende stedelijke ontwikkeling (trede 1) en of die behoefte opgevangen kan worden binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door benutting van herstructurering of transformatie (trede 2). Wanneer de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden, dient aangetoond te worden dat de beoogde locatie multimodaal ontsloten is of kan worden (trede 3). De ladder is verankerd in de artikelen 1.1.1 en 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en is ook opgenomen in de provinciale Verordening Ruimte en Visie Ruimte en Mobiliteit.

2.1.3.1 Relevant beleid voor het plangebied

Dit bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk die aangemerkt worden als 'stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in het Bro. Voor deze ontwikkeling is de ladder doorlopen. Omdat de ladder ook opgenomen is in het provinciaal beleid, wordt voor de toetsing verwezen naar paragraaf 2.2.1.1.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte

Vastgesteld door Provinciale Staten op 9 juli 2014

De hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid zijn weergegeven in de Visie ruimte en mobiliteit, die op 9 juli 2014 door provinciale staten van Zuid-Holland is vastgesteld en geldt als structuurvisie. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;

2. vergroten van de agglomeratiekracht;

3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;

4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Parallel aan de Visie ruimte en mobiliteit zijn het Programma ruimte en de Verordening ruimte opgesteld. Het Programma ruimte bevat het ruimtelijk-relevante, operationele beleid. Het Programma heeft, net als de Visie ruimte en mobiliteit, de status van structuurvisie. In de Verordening ruimte 2014 zijn de provinciale belangen, zoals opgenomen in de Visie ruimte en mobiliteit, verankerd. In het kader van dit bestemmingsplan zijn de volgende onderwerpen relevant.

2.2.1.1 Relevant beleid voor het plangebied

Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Bij elk project dient allereerst te worden bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Daarnaast dient te worden beoordeeld of het project ook gezien zijn schaal en aard moet worden getoetst aan de Ladder. Als sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan dient de toetsing aan de Ladder plaats te vinden. De provincie Zuid-Holland heeft de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte. Een bestemmingsplan gericht op een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

Trede 1: de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;

Trede 2: in die behoefte wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins of;

Trede 3: indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,

• a. gebruik maken van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld;
• b. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart (artikel 2.2.1. is van toepassing);
• c. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Toetsing

Het realiseren van een danceclub in een leegstaand fabriekspand kan gezien worden als een stedelijke ontwikkeling. Over de behoefte het volgende. Er bestaan geen regionale visies over de behoefte aan danceclubs, dus de behoefte is niet cijfermatig te onderbouwen, anders dan bijvoorbeeld de behoefte aan nieuwe woningen.

Behoefte

In algemene zin tonen onderzoeken op nationaal niveau aan dat de dancesector landelijk gezien sterk in trek is. In 2016 bezochten zo'n 2,8 miljoen mensen een groter of kleiner dance-evenement in Nederland. Bij jongeren tot en met 30 jaar gaat de voorkeur daarbij uit naar kleinere evenementen (tot 3.000 bezoekers) in plaats van grotere evenementen. Op Rotterdams niveau wordt de populariteit van dance-evenementen onderschreven door de evenementenkalender van Rotterdam Events. Hieruit blijkt een toenemend aantal initiatieven op het gebied van (commerciële) dance-evenementen. In de afgelopen zes jaar (2011-2017) is het aantal aanmeldingen van dance-evenementen op de evenementenkalender gestegen van 1 naar 31 en het aantal geplaatste evenementen van 1 naar 17. Ook heeft er in het najaar van 2016 een marktconsultatie plaatsgevonden. Deze consultatie bevestigt dat er behoefte is aan een nieuwe dancelocatie in Rotterdam (en dat het M4H-gebied een geschikte locatie is). Tenslotte is voor dit initiatief is een opbrengstprognose opgesteld waarin uitspraken worden gedaan over trends en ontwikkelingen in de dancebranche. Hieruit blijkt dat de omzet als gevolg van ticketverkoop in de dancemarkt de afgelopen vijf jaar verdrievoudigd is. Dit duidt op een (groeiende) behoefte aan dergelijke evenementen.

Overigens wordt het initiatief gerealiseerd door middel van een openbare inschrijving, zie ook paragraaf 3.2.2. De danceclub, inclusief alle bouwkundige ingrepen aan het gebouw, komt pas van de grond zodra er als resultaat van de openbare inschrijving een initiatiefnemer geselecteerd wordt, en er dus sprake is van een actuele behoefte. Tot die tijd blijft de huidige situatie gehandhaafd. Vanwege het specifieke karakter van deze ontwikkeling is het niet doelmatig en noodzakelijk om regionaal af te stemmen.

Locatie

De beoogde ontwikkeling gaat uit van transformatie van een leegstaand fabriekspand, binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt voldaan aan de tweede trede, en is toetsing aan de derde trede niet aan de orde. Over de locatie nog het volgende. De evenementenkalender (2016) laat zien dat er steeds meer culturele initiatieven ontstaan in het M4H-gebied en dat het daarmee een nieuwe hotspot is voor evenementen. In de Uitgangspuntennota “Reikwijdte en Armslag Cultuurplan 2017-2020” is opgenomen dat de gemeente de mogelijkheden voor gebruik van leegstaande panden zal verruimen, zodat meer ruimtewensen (incidenteel en structureel) kunnen worden gehonoreerd. De ontwikkeling van Ferro faciliteert hierin. Ten slotte komt het college met de ontwikkeling van Ferro tegemoet aan de wensen van de gemeenteraad om te onderzoeken hoe creatieve industrieën, waaronder dance en aanverwante sectoren, een goede plek kunnen vinden in de stad. Hierbij wordt nadrukkelijk verzocht te kijken naar verouderde haven/industriële complexen.

2.3 Gemeentelijk beleid

Algemeen

Met de komst van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 kunnen ook gemeenten hun gemeentelijk beleid vastleggen in structuurvisies. Ter verwezenlijking van de doelen in het ruimtelijk beleid stelt de gemeente bestemmingsplannen op. In Rotterdam zijn er twee typen bestemmingsplannen te onderscheiden het zogenoemde gebiedsbestemmingsplannen en projectbestemmingsplannen. Gebiedsbestemmingsplannen worden opgesteld door het cluster Stadsontwikkeling naar aanleiding van een meerjarenplanning. Wanneer een bepaalde ontwikkeling buiten het opstellen van een gebiedbestemmingsplan valt, kan daar een projectbestemmingsplan voor opgesteld worden of een omgevingsvergunningprocedure voor doorlopen worden, door een initiatiefnemer.

2.3.1 Ontwikkelstrategie Merwe-Vierhavens

Vastgesteld door de gemeenteraad op 17 maart 2016

De Merwehavens en de Vierhavens zijn onder de naam M4H opgenomen als één van de deelgebieden binnen het projectgebied Stadshavens, één van de prioritaire ontwikkelgebieden van Rotterdam naast de binnenstad en Rotterdam-Zuid. Door zijn strategische positie in de stad liggen er veel kansen voor ontwikkeling: een prachtig waterfront, een industriële sfeer en volop ruimte voor nieuwe bedrijvigheid. M4H is één van de laatste gebieden in de stad waar ruimte is voor vernieuwende plannen.

In de Ontwikkelingsstrategie Merwe-Vierhavens is beschreven hoe het Havenbedrijf en de gemeente samen met marktpartijen het gebied willen ontwikkelen tot de stedelijke proeftuin, waar haven en stad, kennis en kunde bij elkaar komen, waar nieuwe woon-en werkvormen een plek krijgen en gezamenlijke (duurzame) meerwaarde wordt gecreëerd voor stad en regio. Vanuit een flexibel ontwikkelkader dat ruimte biedt aan nieuwe marktontwikkelingen probeert de gemeente hierin richting te geven en kansen voor ondernemers, bezoekers en later ook bewoners te creëren. Zo kan de al aanwezige dynamiek benut worden om de ambitie naar een inspirerend nieuw stukje stad waar te kunnen maken

2.3.1.1 Relevant beleid voor het plangebied

De Ferro-locatie is expliciet beschreven in de ontwikkelingsstrategie. Het is de bedoeling de fabriek te transformeren naar evenementenlocatie voor cultuur, muziek en multimedia. Een evenementenlocatie kan een belangrijke functie vervullen voor de levendigheid in het gebied. Het beoogde initiatief is dus in lijn met het beleid uit de ontwikkelingsstrategie voor de locatie.

Hoofdstuk 3 Beschrijving van de ontwikkeling

3.1 M4H-gebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van het M4H-gebied. Het is een bedrijventerrein dat gekenmerkt wordt door kleinere havens (de IJsselhaven, Lekhaven, Keilehaven en Koushaven) en de grotere Merwehaven. De havens zijn tussen 1910 en 1932 aangelegd. Het gebied is ongeveer 2.000 ha groot en is één van de grootste projecten van G.J. de Jongh, destijds directeur van de dienst Gemeentewerken Rotterdam. De havens hebben voornamelijk gediend als stukgoed- en fruithavens. Op het aangrenzende bedrijventerrein was naast de fruit- en sappenindustrie ook zware industrie aanwezig, zoals de Ferro-fabriek, een elektriciteitscentrale en een gasfabriek. De zware industrie is uit het gebied vertrokken, de fruit- en sappenbedrijven zijn nog wel aanwezig.

In de huidige situatie is het gebied nog overwegend in gebruik als bedrijventerrein waarbij de nadruk ligt op de opslag, overslag en bewerking van groente, fruit en sap. Geleidelijk aan is het gebied echter aan het transformeren. Op diverse locaties ontstaan werkplaatsen en ateliers en andere niet bedrijfsfuncties zoals horeca en een bouwmarkt. Op korte termijn worden twee van de drie Europoint-torens getransformeerd naar woongebouwen. Het is de bedoeling dat het gebied de komende tijd verder transformeert naar een gemengd woon-werkgebied waarbij de nadruk ligt op maakindustrie en creatieve sector. Het sleutelbegrip hierbij is Next Economy: een economie die streeft naar circulariteit, mogelijk gemaakt door digitalisering. Innovatie is een cruciale en blijvende component van deze nieuwe economie. De transitie is noodzakelijk voor de haven én de stad, vanwege het klimaat, en omdat de huidige industrie (die nog veelal op fossiele grondstoffen is gebaseerd) en de bijbehorende werkgelegenheid onder druk staan. Onderdeel van de nieuwe economie is de terugkeer van de maakindustrie naar de regio, in een nieuwe vorm. Deze innovatieve maakindustrie is gespecialiseerd en flexibel georganiseerd. Digitalisering en robotisering maken dat mogelijk.

3.2 Huidige en toekomstige situatie

3.2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie staat het gehele Ferro-complex leeg en wordt het beheerd door een leegstandbeheerder. Het complex bestaat uit een kantoor, de fabriek zelf, de kenmerkende gashouder en verkeersruimte. Een deel van het terrein is reeds gesaneerd. De gashouder wordt nog wel sporadisch gebruikt voor evenementen en is tevens aangewezen als toekomstig gemeentelijk monument. De huidige situatie is goed te zien in figuur 3.1. Het gedeelte van de fabriek waar de beoogde danceclub moet komen is rood aangeduid.

Figuur 3.1: luchtfoto van de huidige situatie. De dunne rode lijn markeert de grens tussen de gebouwdelen.

De voormalige fabriek bevindt zich aan de zijde van de Keileweg. Het gebouw is deels plat afgedekt en deels met een kap, en valt feitelijk op te delen in twee gebouwdelen: deel B aan de Keileweg (afgedekt met een kap) en deel C direct ten noorden daarvan (plat afgedekt). De bouwhoogte van deel B varieert van ca. 5 m tot ca. 15 m, met een hoogteaccent van ca. 30 m. De bouwhoogte van deel C is deel ca. 12 m en deels ca. 17 m. De bebouwing bestaat uit een stalen draagconstructie waarbij de gevels zijn ingevuld met metselwerk, ventilatieroosters, deuren, ramen en glazen bouwstenen. De vloeren zijn van beton.

Intern is het gebouw vrijwel geheel gestript, er staan geen installaties meer. Hierdoor is er sprake van een grote open ruimte die zonder grootschalige ingrepen ingericht kan worden als danceclub. Zie figuur 3.2 voor een impressie van de binnenzijde van gebouwdeel C.

Figuur 3.2: binnenzijde gebouwdeel C.

Het terrein wordt ontsloten op de Benjamin Franklinstraat en de Keileweg. Beide wegen takken aan op respectievelijk de Schiedamseweg en Vierhavensstraat. In de directe omgeving van het plangebied vindt men ateliers, een bouwmarkt, bedrijfsverzamelgebouwen en onderwijsfuncties. Ten noorden van het terrein stond voorheen de E.on-elektriciteitscentrale. Deze is op de schoorsteen en het transformatorstation na gesloopt.

Cultuurhistorische waarden

Voor het gehele M4H-gebied is een Cultuurhistorische Verkenning (CV) opgesteld. Hierin de de Ferrofabriek, evenals het nabijgelegen kantoor, aangewezen als beeldbepalend object. Het complex als geheel (gashouder, silo, fabriekshallen, loodsen en het kantoor) is in de CV aangewezen als beeldbepalend complex vanwege de historisch gegroeide onderlinge samenhang: eerst als onderdeel van de gasfabriek 'Keilehaven' en later als de emaillefabriek Ferro Enamels BV. De gebouwen uit verschillende periodes hebben een sterke functioneel-ruimtelijke samenhang en vormen een markant ensemble. De beoogde ontwikkeling gaat uit van transformatie, met eventueel een aantal ondergeschikte bouwkundige aanpassingen, zoals het vervangen van deuren en het wind- en waterdicht maken van de gebouwschil. De cultuurhistorische waarden worden hierdoor niet aangetast.

3.2.2 Toekomstige situatie

Bebouwing

De voormalige fabriek bestaat uit twee gebouwdelen, zie figuur 3.3. Gezamenlijk hebben de gebouwdelen een footprint van circa 3.650 m². Figuur 3.2 betreft een plattegrond en doorsnede van de gebouwdelen.

Figuur 3.3: plattegrond en doorsnede van de bebouwing.

Het is op dit moment nog niet duidelijk in welk gebouwdeel de danceclub/evenementenlocatie komt. Dit is aan de initiatiefnemer en de uiteindelijke situatie wordt bekend na afloop van de selectieprocedure. Wel is het zo dat gebouwdeel C beter (akoestisch) geïsoleerd is dan gebouwdeel B. Wanneer de initiatiefnemer er voor kiest de club in gebouwdeel B te vestigen dient er dus meer geïnvesteerd te worden in bouwkundige ingrepen dan wanneer de club in gebouwdeel C komt. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 5.6. De club/evenementenlocatie komt echter maar in één van de gebouwdelen, het gebouwdeel waar de club niet komt is bestemd ten behoeve van creatieve maakindustrie (zie hieronder).

Momenteel zijn de panden niet wind- en waterdicht. Voor de exploitatie dienen de bouwdelen in ieder geval een gerichte renovatie te krijgen, teneinde voor het beoogde gebruik geschikt te zijn.

Programma danceclub/evenementenlocatie

Middelgrote dance-evenementen

Via een openbare inschrijving met randvoorwaarden zal gezocht worden naar een exploitant. Het gaat om een tijdelijk initiatief voor een periode van vijf tot acht jaar. Globaal gezien zullen er vermoedelijk zo'n 100 middelgrote dance-evenementen per jaar gaan plaatsvinden, met name in de weekenden. Dit gaat om evenementen met maximaal 1.500 bezoekers per evenement. Een deel van de dance-evenementen zal echter kleinschaliger zijn en minder bezoekers trekken. Het bezoekersaantal op jaarbasis van dit type evenement is gemaximeerd op 135.000. De feesten zullen overwegend 's nachts plaatsvinden (tussen 23.00 en 6.00 uur) en de doelgroep is 21 jaar en ouder. Het verzorgingsgebied bestaat met name uit Rotterdam en de regio Rijnmond.

Kleinschalige evenementen op het gebied van kunst en cultuur

Naast dance-evenementen zullen er naar verwachting ook kleinschalige evenementen georganiseerd worden op het gebied van kunst en cultuur, met een bezoekersaantal van ten hoogste 850. Het gaat bij deze kunst -en cultuur evenementen om uiteenlopende culturele evenementen zoals kleinschalige muziekevenementen, exposities, installaties, graffiti en talentontwikkeling. Ten aanzien van deze functies geldt overigens dat deze per definitie een beduidend lagere geluidsproductie en/of beperktere ruimtelijke impact op de omgeving hebben dan de dance-evenementen. Naar deze evenementen is dan ook geen milieuonderzoek uitgevoerd, te meer omdat ze niet tegelijkertijd kunnen plaatsvinden met de middelgrote dance-evenementen. Daarnaast kan de ruimte ook (commercieel) verhuurd worden voor besloten events. De locatie, de huidige aard en de voormalige functie van het industriecomplex (fabriek) zijn unieke verkoopargumenten.

Horeca

Tenslotte zal de locatie ook een horecafunctie kunnen krijgen, waarbij het gaat om horeca gericht op eten en drinken.

Innovatieve maakindustrie

In het gebouwdeel dat niet gebruikt zal worden ten behoeve van de hierboven beschreven evenementen en activiteiten is ruimte voor (innovatieve) maakindustrie. Het gaat vaak om jonge bedrijven met creatief talent die gebruik maken van nieuwe technologieën. te denken valt textielindustrie, vervaardiging van elektrische apparatuur of een meubelfabriek. In Bijlage 3 van de regels is een specifieke bedrijvenlijst opgenomen voor dit type bedrijvigheid. Rotterdam is zeer geschikt voor de terugkeer van dergelijke maakindustrie vanwege de nabijheid van creatief talent, een grote afzetmarkt en kenniscentra.

Specifiek voor dit soort bedrijven is het Makerspark aangewezen, het deel van M4H dat globaal wordt begrenst door de Merwehaven, Gallileistraat, Keileweg en de Benjamin Franklinstraat. Hier wordt de transitie naar de nieuwe economie van haven en stad in de praktijk gebracht. Afhankelijk van de exacte locatie in het Makerspark zijn bedrijven t/m categorie 4.2 mogelijk. Voor de Ferrolocatie is dit categorie 3.2.

3.3 Verkeer en parkeren

Verkeersgeneratie

Aangenomen kan worden dat van de maximaal 1.500 bezoekers ten hoogste 70% van de bezoekers met de auto komt (dit is een worst-case scenario, bij meer kleinschalige evenementen met een lokaal karakter zal het autogebruik beduidend lager zijn). Bij dit type evenementen is redelijk om aan te nemen dat er gemiddeld 2,5 bezoekers in een auto zitten. Dit resulteert in 420 auto's per evenement, 840 ritten dus (heen en terugrit). De extra ritten zullen ongeveer in gelijke mate verdeeld worden over de Keileweg en de Benjamin Franklinweg. Deze wegen hebben ruim voldoende capaciteit om de extra ritten op te vangen. Er is geen sprake van significant negatieve verkeerseffecten.

Ook de transformatie van twee van de drie Europoint-torens leidt tot extra ritten. De 840 nieuwe woningen daar genereren 4.250 ritten per etmaal op de omliggende wegen. Ook hiervoor geldt dat de omliggende wegen ruim voldoende capaciteit hebben om de extra verkeersbewegingen af te wikkelen. De ritgeneratie van de Europoint-torens is overigens meegenomen in de verkeerscijfers die zijn gebruikt voor de onderzoeken naar wegverkeerslawaai en luchtkwaliteit.

Parkeren

De parkeerbehoefte (ten hoogste 420 parkeerplaatsen per evenement) wordt opgevangen in de nabijgelegen parkeergarages van de Europoint-torens en eventueel de garage van de Vierhavensstrip. De garage van de Europoint-torens II, III en IV heeft een capaciteit van 1.500 parkeerplaatsen. Torens II en III staan in de huidige situatie leeg en verhuren geen parkeerplaatsen. Toren IV gebruikt op basis van de parkeernorm voor kantoren 360 parkeerplaatsen (in de praktijk worden echter slechts 150 tot 300 parkeerplaatsen gebruikt). Na de transformatie van toren II en III gebruiken deze torens samen 504 parkeerplaatsen in de garage. Dit betekent dat er na transformatie nog ca. 630 parkeerplaatsen van 1.500 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Dit is ruim voldoende om de parkeerbehoefte van de Ferro locatie op te vangen. De garage ligt op ca. 5 minuten loopafstand.

Ook de parkeergarage van de Vierhavensstrip heeft een overschot aan parkeerplaatsen die gebruikt kunnen worden voor het initiatief. De loopafstand naar deze garage bedraagt ca. 7 minuten.

3.4 Relatie met andere ontwikkelingen in het M4H-gebied

Het M4H-gebied zal de komende jaren geleidelijk transformeren tot woon-werkgebied. Op dit moment is de woonfunctie nog nauwelijks aanwezig. De eerste grootschalige ontwikkeling met woningbouw in het gebied is de transformatie van Europoint II en III. Hier worden 840 woningen gerealiseerd. In de milieuonderzoeken (zie paragraaf 5.6) is rekening gehouden met deze ontwikkeling, aangezien het om een geluidgevoelige functie gaat.

In de toekomst zal op meer locaties in het M4H-gebied woningbouw plaatsvinden. De locaties zijn globaal bekend en de gevolgen van de realisatie van de danceclub voor deze ontwikkelingslocaties zijn onderzocht. Uit de onderzoeken blijkt dat de danceclub vanwege het tijdelijke karakter geen belemmering vormt voor de beoogde woningbouw. Mocht er een permanente danceclub ontstaan dan dient de exploitant in de toekomst (ten tijde van de daarvoor noodzakelijke aankoop van de locatie door de exploitant) maatregelen te nemen om de isolatie van het gebouw te verbeteren zodat er bij de toekomstige woningen sprake zal zijn van een goed akoestisch klimaat.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels en een verbeelding met daarbij een toelichting. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels.

4.2 Juridische planbeschrijving

Gemengd

Zowel gebouwdeel B als C zijn bestemd als 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn alle in paragraaf 3.2.2 genoemde functies mogelijk gemaakt: het gebruik als danceclub, het gebruik ten behoeve van evenementen op het gebied van kunst en cultuur, zalenverhuur, horeca en bedrijven (maakindustrie) t/m categorie 3.2. Voor deze laatste functie is een specifieke bedrijvenlijst opgenomen om ervoor te zorgen dat er geen andersoortige bedrijven in het plangebied komen.

In de specifieke gebruiksregels is verder bepaald dat er maximaal 100 middelgrote evenementen per jaar zijn toegestaan met een maximum aantal bezoekers van 1.500 per evenement, en met een maximum van 135.000 bezoekers op jaarbasis. Het aantal kleinschalige evenementen is niet gemaximeerd, wel is het maximum aantal bezoekers van 850 opgenomen. Eén en ander is gemaximeerd om rechtszekerheid te bieden en omdat de milieuonderzoeken die bij dit bestemmingsplan horen ook uitgaan van deze maxima. Verder is in de specifieke gebruiksregels bepaald dat zalenverhuur ten behoeve van grootschalige feesten zoals bruiloften niet is toegestaan. Dergelijke zalenverhuur heeft namelijk een grotere impact op het woon- en leefklimaat dan commerciële zalenverhuur voor bijvoorbeeld product presentaties. Deze beperking is ook opgenomen omdat er in de directe omgeving al een aantal feestzalen aanwezig is.

Verder zijn op de verbeelding aanduidingen voor de maximum bouwhoogte opgenomen. Deze zijn overwegend afgestemd op de geldende beheersverordening en laten nog enige ruimte voor aanpassingen aan het dak of de opbouw van technische installaties. In artikel 2.4 (wijze van meten) is overigens bepaald dat de maximum bouwhoogte overschreden mag worden door ondergeschikte bouwwerken zoals technische installaties.

Waarde - Archeologie 3

In paragraaf 5.2.3 is beschreven dat er sprake is van een archeologische verwachtingswaarde. Om die reden is bovengenoemde dubbelbestemming opgenomen. In de regels is bepaald dat een omgevingsvergunning benodigd is voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden wanneer het oppervlak van die werkzaamheden groter is dan 200 m².

Vrijwaringszone - dijk

Het plangebied ligt buitendijks en de gronden zijn daarom mede bestemd voor het onderhoud aan, de veiligheid van of de mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering die ten noorden van het plangebied ligt. De vrijwaringszone bevat daarom een vergunningenstelsel voor bepaalde werkzaamheden, zoals het verhogen of verlagen van de bodem.

Hoofdstuk 5 Milieu

5.1 Inleiding

Rotterdam is een compacte stad. Compact bouwen biedt aan de ene kant grote voordelen voor milieu en duurzaamheid op een hoger schaalniveau (minder mobiliteit, minder aantasting van natuurlijk en landelijk gebied). Aan de andere kant kan door compact bouwen de milieubelasting in de stad toenemen. Dit wordt de paradox van de compacte stad genoemd. Rotterdam moet bovenal een leefbare stad zijn. Een woonomgeving met weinig milieuhinder is één van de aspecten die de leefkwaliteit bepalen naast bijvoorbeeld voorzieningen, bereikbaarheid, kwaliteit van de publieke ruimte en sociale veiligheid. Het milieubeleid in Rotterdam is erop gericht om ondanks de verdichting en intensivering van de stad toch de milieubelasting terug te dringen en de leefkwaliteit te verbeteren. In het bestemmingsplan moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging worden gemaakt van de wijze waarop milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen ten opzichte van elkaar moeten worden gesitueerd. De essentie en het gewicht van milieuonderwerpen is afhankelijk van het gebied, de opgave en eventuele wettelijke eisen. De gemeente Rotterdam is verplicht om bij de voorbereiding van het bestemmingsplan te onderzoeken welke (milieu)waarden bij het plan in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan zijn voor deze waarden. Voor de meeste milieuthema's is er landelijk milieuwetgeving aanwezig. Een voorbeeld hiervan is de Wet geluidhinder. Daarnaast is er voor sommige milieuthema's Rotterdams beleid aanwezig. De voor dit plan relevante thema's worden hieronder verder uitgewerkt.

5.2 Archeologie

5.2.1 Beleidskader

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld.

Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureau-onderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.

5.2.2 Bewoningsgeschiedenis

De bodemopbouw van het plangebied bestaat volgens de geologische kaart grotendeels uit Afzettingen van Duinkerke III op oudere afzettingen van Duinkerke op veen. Op grond van deze bodemopbouw kunnen bewoningssporen en vondsten uit de IJzertijd, Romeinse tijd en Middeleeuwen in het plangebied voorkomen. In de diepere ondergrond (die niet in detail is gekarteerd) is kans op sporen en vondsten uit vroegere perioden (Bronstijd, Neolithicum en ouder), met name daar waar rivierduinen of fossiele rivieroevers in de ondergrond voorkomen. In de 10e-12e eeuw werd het klei-op-veengebied ontgonnen. De maaivelddaling ten gevolge van de ontginning maakte het gebied kwetsbaar voor overstromingen. De aanleg van rivier- en polderdijken was noodzakelijk. De dijken werden vanaf het begin als woonplaats benut. Ten noorden van de Nieuwe Maas ging het ontgonnen gebied in de 12e eeuw ten onder, het werd vervolgens in stappen herbedijkt. Delen van die 13e en 14e-eeuwse dijken met eraan gelieerde bewoningssporen, zijn bewaard gebleven, maar bevinden zich net buiten (ten noorden van) het plangebied. Het gaat om een deel van de zuidelijke en de westelijke dijk van de polder Nieuw Mathenesse. De polder moet al voor 1400 tegen de 13e-eeuwse Schiedamseweg (die deel uitmaakt van Schielands Hoge Zeedijk) zijn ontstaan. Het maaiveld van het oude (polder)gebied lag oorspronkelijk rond de 0 m NAP. Door de ophogingen ligt het maaiveld nu op circa 3 tot 3,50 m + NAP.

5.2.3 Archeologische verwachting

Voor het hele gebied geldt een redelijk hoge archeologische verwachting. Kenmerkend zijn de ophogingen die hebben plaatsgevonden in verband met de aanleg van havens en bedrijventerreinen. Gevolg van die ophogingen is dat de archeologische waarden zich diep in de bodem bevinden.

Voor de ontwikkeling van de Ferrolocatie (voormalige fabriek) tot danceclub / evenementenlocatie en als bedrijfslocatie voor de innovatieve maakindustrie zijn geen bodemverstoringen voorzien. Nader archeologisch onderzoek is voor dit project daarom niet nodig. Mochten de plannen herzien worden en wel leiden tot bodemverstoring, dan dienen ze opnieuw getoetst te worden door de afdeling Archeologie (BOOR). Met het oog op toekomstige bodemverstoringen wordt de dubbelbestemming (Waarde - Archeologie 3) uit het gebiedsbestemmingsplan gehandhaafd. Op basis van deze bestemming geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden dieper dan 0 meter NAP die tevens een oppervlakte groter dan 200 vierkante meter beslaan.

5.3 Water

Voor de beoogde ontwikkeling is een wateradvies opgesteld, waarin een watertoets is uitgevoerd. De watertoets is afgestemd met de waterbeheerders. Hier onder volgen de belangrijkste conclusies.

Oppervlaktewater

Het plangebied is geheel verhard. In het plangebied ligt geen oppervlaktewater. In de directe nabijheid van het plangebied liggen verschillende havens. Het plan heeft geen invloed op het oppervlaktewater.

Grondwater

Voor grondwater liggen er geen peilbuizen in het plangebied. Ook zijn er geen klachten bekend over grondwateroverlast. Verwacht wordt dat de ontwateringsdiepte ruim voldoende is omdat het plangebied buitendijks gelegen is, en het maaiveld relatief hoog ligt. Er vindt geen toename van de verharding plaats en er zijn geen nieuwe ondergrondse objecten voorzien. Er worden geen effecten op de grondwaterstand verwacht.

Riolering: afval- en hemelwater

Het bestemmingsplangebied valt binnen rioleringsdistrict11 (Tussendijken). De verwachte belasting op de riolering van de nieuwe plannen is maximaal 4,5 m3/uur.

Afvalwater

De ontwikkelingen in het bestemmingsplan zullen leiden tot een verandering van het bestaande gebruik. Voorheen was de locatie in gebruik als ijzergieterij. Onbekend is hoe het industrieel afvalwater destijds werd verwerkt. De hoeveelheid huishoudelijk afvalwater zal afgehangen hebben van de hoeveelheid werknemers. In de nieuwe situatie zijn de te organiseren evenementen maatgevend. Uitgegaan wordt van evenementen met circa 1500 bezoekers. De hoeveelheid afvalwater die geproduceerd wordt is ongeveer 2 tot 3 liter per uur/ bezoeker. De piekbelasting op de riolering is dan 4,5 m³/uur.

Hemelwater

Voor de nieuwe ontwikkelingen is het scheiden van schoon en vuil water verplicht, de gemeente Rotterdam heeft daarbij een voorkeur voor het verwerken van hemelwater op het eigen terrein. Dit leidt tot vermindering van vuilwateroverstorten, wat de waterkwaliteit ten goede komt, en zorgt ervoor dat er minder water wordt afgevoerd naar de AWZI. De ontwikkelingen in het plangebied betreffen echter functieverandering van bestaande gebouwen. Ook hier is de eerste keus om afvalwater en hemelwater gescheiden te verwerken.

Voor de ontwikkelingen in het plangebied kan dat bijvoorbeeld door te kiezen voor het laten afstromen van regenwater naar de havens in de directe omgeving. Voor de materiaalkeuze van de bebouwing gelden randvoorwaarden, aangezien verontreiniging van afstromend hemelwater voorkomen moet worden.

Opstellen rioolplan

Voor het bepalen van de afvoer van afval- en hemelwater dient een rioolplan te worden opgesteld. Geadviseerd wordt om hiervoor tijdig een overleg te organiseren tussen de ontwikkelende partij, de waterbeheerder en de rioolbeheerder.

Waterkwaliteit

Als uitgegaan wordt van het gebruik van niet uitloogbare materialen zullen de ontwikkelingen geen invloed hebben op de waterkwaliteit.

Waterkeringen en waterveiligheid

Het bestemmingsplangebied ligt in de beschermingszone van de primaire waterkering (Delflandsedijk). Invloed op de waterkering wordt niet verwacht aangezien de ontwikkeling alleen het herbestemmen van een bestaande bebouwing betreft. De beschermingszone is bestemd als ‘vrijwaringszone-dijk’.

Verder ligt het plangebied geheel buitendijks. Dit betekent dat hoog water niet wordt tegengehouden door een waterkering. De kans dat een buitendijks gelegen locatie last krijgt van hoog water, wordt bepaald door de terugkeertijden van hoge waterstanden in de Nieuw Maas en de maaiveldhoogte van het plangebied ten opzichte van dat hoge water. Door de doorgaans relatief hoge ligging van het buitendijks gebied is de kans op grote waterdieptes relatief klein. De kans op slachtoffers in het buitendijks gebied is dan ook gering. Bovendien gaat het overstromen van buitendijks gebied in het algemeen langzaam en is het goed voorspelbaar. De kans op verdrinking is daardoor klein. Materiele schade en maatschappelijke ontwrichting zijn beiden afhankelijk van de waterdiepte die optreedt en de functies en objecten die hier last van hebben. Enkele centimeters water in openbaar gebied hoeft niet direct schade op te leveren, maar als deze hoeveelheid water staat in een woning of bedrijf is er vaak wel schade aan het pand en de inboedel. Daarnaast ontstaat er nog schade door eventueel productieverlies. Water op een weg kan ook betekenen dat deze niet meer zichtbaar is waardoor gebieden mogelijk onbereikbaar zijn. Dit kan leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Uit het wateradvies blijkt echter dat er op basis van de huidige maaiveldhoogtes bij maatgevende waterhoogtes van 1/4.000 jaar geen wateroverlast in het plangebied ontstaat.

Klimaatkansen

Het gaat om herinrichting van een bestaand pand. De klimaatkansen zijn daardoor beperkt. Momenteel wordt regenwater via de riolering afgevoerd. Bij de herinrichting kan gekozen worden voor tijdelijke opslag van regenwater dat vervolgens gebruikt wordt bij het doorspoelen van toiletten. Ook zijn groene daken een mogelijkheid.

5.4 Milieu effectrapportage

Het instrument milieueffectrapportage wordt gebruikt om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming. De basis hiervan ligt in de EU richtlijnen m.e.r. De richtlijn 2014/52 EU is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Richtlijn 2001/42 EG is van toepassing op bepaalde plannen en programma's die gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven. Daarbij geldt een bandbreedte. Bovendien dienen bij de afweging ook nog andere factoren te worden betrokken en dient nagegaan te worden of er significant negatieve effecten te verwachten zijn op natuurgebieden.

5.4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Het bestemmingsplan maakt een danceclub/evenementenlocatie mogelijk in een leegstaand fabriekspand. Tevens worden bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.2 mogelijk gemaakt, waarbij het accent ligt op maakindustrie.

Om te bepalen of het bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is, moet het programma getoetst worden aan de Nederlandse en Europese wetgeving. In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de danceclub gezien kan worden als:

• een themapark volgens categorie D10 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van: skihellingen, skiliften, kabelspoorwegen en bijbehorende voorzieningen; jachthavens; vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen, permanente kampeer- en caravanterreinen, of themaparken);
• een stedelijk ontwikkelingsproject volgens D11.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

De drempelwaarden die bij deze activiteiten horen worden voor geen van beide activiteiten overschreden. Wel dient een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Als hieruit blijkt dat er mogelijk belangrijke milieugevolgen zijn, is het opstellen van een milieueffectrapport noodzakelijk. Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling voor dit bestemmingsplan dienen de ontwikkelingen die in dit plan worden mogelijk gemaakt, te worden beschouwd. Bij de beoordeling is rekening gehouden met de criteria zoals die zijn opgenomen in bijlage III van de EU richtlijn milieueffectbeoordeling openbare en publieke projecten. Dit betreft:

• 1. kenmerken van het project zoals omvang, cumulatie met andere projecten, gebruik natuurlijke hulpbronnen, productie afvalstoffen, verontreiniging en hinder, risico van ongevallen (in verband met stoffen/technologieën);
• 2. plaats van het project (kwetsbaarheid van milieu in gebied waarop effect kan hebben). Bijvoorbeeld een bosgebied;
• 3. kenmerken van het potentiële effect (bereik, waarschijnlijkheid, duur frequentie en onomkeerbaarheid);

Toetsing

Kenmerken van het project

Het bestemmingsplan maakt de vestiging van een danceclub/evenementenlocatie en maakindustrie t/m milieucategorie 3.2 in een leegstaand fabriekspand mogelijk. De omvang is beperkt, beide functies hebben een footprint van slechts 3.650 m². Grote vervuilers zijn op grond van de bedrijvenlijst in combinatie met het beperkte oppervlak en de aard van de bebouwing niet mogelijk. Op grond van de bedrijvenlijst zijn risicovolle inrichtingen evenmin toegestaan.

Plaats van het project

Het plangebied ligt op in het industrieterrein Merwe-Vierhavens. De ontwikkelingsmogelijkheid heeft geen effecten op gevoelige gebieden, zoals Natura 2000-gebieden en/of het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS) is de Nieuwe Maas op ca. 450 m afstand van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied Oude Maas, op ruim 7 km afstand. Vanwege de afstand en de aard van de activiteiten heeft het beoogde initiatief geen negatieve effecten op deze gebieden, zoals ook in paragraaf 5.10.1 beschreven is.

Kenmerken van het potentiële effect

Er zijn milieuonderzoeken uitgevoerd voor dit plan, waarvan de resultaten beschreven zijn in dit hoofdstuk. Per thema zijn de effecten in het kort:

Archeologie: er is een archeologische verwachtingswaarde, maar er is geen sprake van bodemroerende werkzaamheden die eventuele resten kunnen verstoren;

Water: er is geen toename van verharding, de ontwikkeling is niet van invloed op de waterkwaliteit of -veiligheid en ondanks de ligging in buitendijks gebied is de kans op slachtoffers bij een overstroming zeer gering;

Milieuzonering: er is geen sprake van hindergevoelige objecten binnen de richtafstanden van de functies die mogelijk gemaakt worden;

Geluid: uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er een tijdelijke club kan worden gerealiseerd die voldoet aan de wettelijke geluidsnormen. De akoestische uitstraling blijft binnen de geluidsbudgetten van het industrieterrein en kan met maatwerk voldoen aan het Activiteitenbesluit.

Luchtkwaliteit: het effect van de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de beoogde ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit geldt ook indien de ontwikkeling is samenhang met de transformatie van de nabijgelegen Europoint-torens wordt gezien. Ook met toepassing van de anti-cumulatieregeling blijven daarom de effecten onder de grenswaarden van het besluit NIBM;

Externe veiligheid: er liggen geen risicovolle bedrijven of transportroutes in de nabijheid die een beperking vormen voor de beoogde ontwikkeling;

Natuur: vanwege de afstand en de aard van de activiteiten heeft het beoogde initiatief geen negatieve effecten op gevoelige natuurgebieden. Verder zijn er geen beschermde soorten aanwezig binnen het plangebied;

Verkeer en parkeren: de Keileweg en de Benjamin Franklinweg hebben ruim voldoende capaciteit om de extra ritten als gevolg van de ontwikkeling op te vangen. Er is geen sprake van significant negatieve verkeerseffecten. Het parkeren wordt opgelost in de nabijgelegen parkeergarage van de Europoint-torens. Hier zijn ruim voldoende parkeerplaatsen beschikbaar.

5.4.2 Planm.e.r.-beoordeling

Doordat dit bestemmingsplan bedrijvigheid tot en met categorie 3.2 mogelijk maakt valt niet uit te sluiten dat bedrijven in de toekomst (vormvrij) m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten in het plangebied zullen gaan uitvoeren. Daarmee is het bestemmingsplan in beginsel kaderstellend voor mogelijke toekomstige m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten. Daarom is er voor gekozen om dergelijke m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten boven de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. uit te sluiten door middel van een specifieke bedrijvenlijst en voor activiteiten onder de drempelwaarden door middel van een planm.e.r.-beoordeling te onderbouwen dat er door deze activiteiten geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu op zullen treden. Net als voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling hoeft hiervoor geen aparte procedure te worden doorlopen en volstaat een gemotiveerde afweging in de toelichting bij het plan.

Binnen het gebied zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan die voorkomen op de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage. De toegestane activiteit is daarbij teruggebracht tot onder de in het Besluit aangegeven drempelwaarde. De lijst van bedrijfsactiviteiten geeft aan de toegestane bedrijven een beperkte toegestane omvang. Er is geen sprake van hindergevoelige objecten binnen de richtafstanden van de functies die mogelijk gemaakt worden. De bedrijven kunnen hierdoor bij vestiging binnen het bestemmingsplangebied, geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben.

Het bestemmingsplan is daarom niet planm.e.r.-plichtig.

5.4.3 Conclusie

Het plangebied ligt niet in of nabij een gevoelig gebied, zoals de ecologische hoofdstructuur of een Natura 2000 gebied. Op grond van het bovenstaande heeft het bestemmingsplan Ferro locatie geen significante nadelige effecten op het milieu, zodat er geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld. Het bestemmingsplan is eveneens niet kaderstellend voor mogelijke toekomstige m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten, zodat een planm.e.r. eveneens niet noodzakelijk is.

5.5 Milieuzonering

Bij goede ruimtelijke ordening hoort het voorkomen van voorzienbare hinder door bedrijven en andere activiteiten. Hiervoor bestaan voor nieuwe situaties geen wettelijke normen. In het Rotterdamse beleid voor milieuzonering wordt gebruik gemaakt van indicatieve gebiedstypen en een bedrijvenlijst die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering).
De VNG-uitgave geeft informatie over milieuhinder van vrijwel alle bedrijfstypen en andere activiteiten. Hierin zijn voor de milieuaspecten geur, stof (luchtkwaliteit), geluid en gevaar indicatieve afstanden bepaald. De aard van de hinder is bepalend voor de vraag in hoeverre tussen een belastende en een gevoelige functie verweving mogelijk is, dan wel ruimtelijke scheiding noodzakelijk is. De VNG-uitgave bevat een tabel met de indicatieve afstanden. Hiermee kan de vraag worden beantwoord welke afstand aanvaardbaar is tussen een nieuw bedrijf en woningen en tussen nieuwe woningen en bedrijven, of welke bedrijven aanvaardbaar zijn in een gebied met functiemenging.
Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stadscentra, winkelcentra, horecaconcentratiegebieden, zones langs stedelijke wegen, woongebieden met kleinschalige en ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden nabij industrieterreinen. In deze gebieden is een combinatie van wonen en werken vaak mogelijk. Vaak aanpandig, bij lichte bedrijvigheid, of naast elkaar, bij de iets zwaardere bedrijven en met aandacht voor de ontsluiting bij bedrijven met een verkeersaantrekkende werking.
De gemeente Rotterdam bestemt in haar bestemmingsplannen de functies zoals agrarische doeleinden, kantoren, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport of recreatie als zodanig en niet als bedrijfsbestemming. Voor het inpassen van die functies wordt echter wel gebruik gemaakt van de VNG-uitgave.

5.5.1 Plangebied

Het plangebied ligt op een haven- en bedrijventerrein. Op basis van de VNG-richtafstanden valt een discotheek of evenementenhal in milieucategorie 2, hieraan is een richtafstand van 30 m gekoppeld. Binnen de afstand zijn geen woningen of anderszins hindergevoelige functies aanwezig. Bij een danceclub is toetsing aan de etmaalwaarden van het activiteitenbesluit echter relevanter dan toetsen aan de generieke VNG-richtafstanden, vanwege de geluidsproductie van de functie. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 5.6.

Het gebouwdeel dat niet als danceclub/evenementenlocatie gebruikt zal worden is bestemd voor bedrijven tot en met categorie 3.2. Ook binnen de richtafstand die bij deze categorie hoort (100 m) liggen geen hindergevoelige functies.

Overigens kan opgemerkt worden dat de locatie in de geldende beheersverordening bestemd is voor bedrijven tot en met categorie 5.2.

5.6 Geluid

5.6.1 Toetsingskader

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De basis voor het beoordelen van geluid is de Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet. In deze wetten liggen normen vast voor geluid afkomstig van de industrie, weg- en spoorwegverkeer en luchtvaartverkeer. Het Activiteitenbesluit geeft aanvullend een wettelijk kader voor het beoordelen van geluid ten gevolge van activiteiten van inrichtingen.

Specifiek voor deze ontwikkeling is het Activiteitenbesluit het meest relevante toetsingskader. In het Activiteitenbesluit worden grenswaarden gesteld aan het gemiddelde geluidniveau en het piekgeluidniveau ten gevolge van activiteiten van een inrichting. De hoogte van de grenswaarden is afhankelijk van het tijdstip waarop de bedrijfsactiviteiten plaatsvinden.

Volgens de Wet ruimtelijke ordening dient in het kader van goede ruimtelijke ordening sprake te zijn van een goede leefkwaliteit, of leefomgevingskwaliteit. Daarnaast dient een ruimtelijk plan bedrijven een mogelijkheid te bieden om milieubelastende activiteiten uit te voeren. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van milieuzonering. De Ferro locatie is onderdeel van een gezoneerd industrieterrein. Naast de eisen uit het Activiteitenbesluit dient daarom rekening te worden gehouden met de voor de inrichting beschikbare geluidruimte. Deze is door de zonebeheerder van 'Havens Noord' (het Havenbedrijf) vastgesteld. De geluidruimte wordt uitgedrukt in zogenaamde immissiebudgetten op toetspunten bij geluidgevoelige bestemmingen.

Welke geluidsbronnen in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' beschouwd dienen te worden, is niet eenduidig vastgelegd. Dit kader is in ieder geval breder dan wat strikt 'wettelijk' is verplicht. Denk hierbij aan de verkeersaantrekkende werking, parkeervoorzieningen en stemgeluid. Daarnaast dienen ook bestemmingen te worden beschouwd die wettelijk als niet 'geluidgevoelig' zijn aangemerkt, maar dit in de praktijk wel kunnen zijn.

5.6.2 Onderzoek en uitgangspunten

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij is de geluidbelasting ten gevolge van de ontwikkeling op het omliggende gebied zo breed mogelijk inzichtelijk gemaakt. Er is getoetst aan de eisen uit het Activiteitenbesluit en aan de voor de inrichting beschikbare geluidruimte binnen de geluidszone. Om een compleet beeld te geven, is ook de geluidbelasting door extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling berekend. De rapportage is opgenomen in Bijlage 1. In het onderzoek zijn de volgende uitgangspunten aangehouden.

Activiteitenbesluit

Er is getoetst aan de eisen uit het Activiteitenbesluit. Deze zijn:

• maximaal gemiddeld geluidniveau (LAr;LT) op de gevel van de woningen - 50 dB(A) voor de dagperiode, 45 dB(A) voor de avondperiode en 40 dB(A) voor de nachtperiode. Hierbij is in de avond- en nachtperiode gerekend met een 10 dB(A) toeslag omdat het geluid ter plaatse van de woningen naar verwachting herkenbaar is als muziekgeluid. Dit resulteert in een maximaal LAr;LT 30 dB(A) gedurende de nachtperiode als de voor de beoogde ontwikkeling de meest relevante toetsingsnorm.
• maximaal piekgeluidniveau (LAmax) op de gevel van de woningen - 70 dB(A) voor de dagperiode, 65 dB(A) voor de avondperiode en 60 dB(A) voor de nachtperiode.

Immissiebudgetten

De Ferrolocatie blijft onderdeel van het gezoneerd industrieterrein. Geluid van de ontwikkeling dient daarmee binnen de voor de locatie beschikbare geluidruimte te passen en de immissiebudgetten ter plaatse van de geluidgevoelige bestemmingen niet te overschrijden. In de toekomst zullen delen van het bedrijventerrein waarschijnlijk gedezoneerd worden in verband met de toekomstige woningbouw maar dat is nu nog niet aan de orde.

Geluidsniveau binnen de inrichting

Bij het berekenen van de geluidbelasting is uitgegaan van een maximaal binnenniveau tijdens events van circa 103 dB(A) met relatief veel lage tonen (house-spectrum). Deze 103 dB(A) sluit aan bij het Convenant Preventie Gehoorschade Muzieksector, zoals afgesloten tussen het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport en de evenementenbranche. De genoemde 103 dB(A) geldt voor het geluid op het publieksveld. Gezien de afmetingen van de bouwdelen zal het geluid net onder het dak minimaal 5 dB(A) zijn afgenomen. Ter plaatse van de gevels is gerekend met een maximale geluidbelasting van 100 dB(A). Dit kan worden beschouwd als een 'worst case' scenario. Bij veel plattegrondindelingen zal de geluidbelasting op de geveldelen naar verwachting iets lager liggen.

Geluidgevoelige objecten

De beschouwde geluidgevoelige objecten zijn de bestaande woningen rondom het M4H-gebied. De meest dichtstbijzijnde (en dus bepalende) woningen liggen ter plaatse van Fregatpad 13, Hudsonstraat 323, Speedwellstraat 356 en Merwedestraat 34-42.

De twee te transformeren Europointtorens (II en III) zijn ook beschouwd als geluidgevoelig object. Momenteel zijn staan deze torens nog leeg en maken ze nog onderdeel uit van het gezoneerde industrieterrein. Op korte termijn zullen de gronden waarop de torens staan door middel van een ruimtelijke procedure gedezoneerd worden. De torens komen dan in de geluidzone komen te liggen.

Tenslotte zijn in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' ook de bedrijfswoningen in het gebied meegenomen in het onderzoek.

De geluidbelasting ten gevolge van de ontwikkeling ter plaatse van toekomstige woningbouwlocaties in het M4H-gebied is ook onderzocht, maar zijn achterwege gelaten in de rapportage in de bijlage. De resultaten van dit deel van het onderzoek zijn alleen relevant voor de ontwikkeling van deze locaties en staan verder los van de ontwikkeling van de danceclub.

Ferrofabriek

De exploitatie voor zowel bouwdeel B als bouwdeel C is onderzocht. Hierbij is als uitgangspunt genomen dat slechts één van beide bouwdelen uiteindelijk zal worden geexploiteerd als 'club'. De berekeningen gaan uit van een pakket aan 'basismaatregelen' aan het gebouw, zoals het wind- en waterdicht maken van de gebouwschil en het vervangen van de nu aanwezige roosters door glazen bouwstenen of een akoestisch gelijkwaardige oplossing. Alle basismaatregelen staan beschreven in de rapportage.

Wegverkeerslawaai, parkeren en laden en lossen

De geluidbelasting als gevolg van de verkeersaantrekkende werking van de danceclub is onderzocht aan de hand van het in paragraaf 3.3 beschreven verkeerscenario (840 ritten per middelgroot evenement). De toetsing vindt plaats volgens de beoordelingsmethodiek die gebruikelijk is bij wegverkeerslawaai in het kader van de Wet geluidhinder. Dit houdt in dat in eerste instantie wordt getoetst aan een voorkeursgrenswaarden van 50 dB(A) (dagperiode), 45 dB(A) (avondperiode) en 40 dB(A) (nachtperiode). Als niet in redelijkheid aan deze voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan zijn ontheffingen mogelijk.

Geluid als gevolg van laden en lossen, het dichtslaan van portieren en parkeren is ook meegenomen in het onderzoek. Hoewel de parkeerbehoefte opgevangen wordt in de garage van de Europoint-torens is in het akoestisch onderzoek gebaseerd op het theoretische scenario dat parkeren plaatsvindt op de braakliggende gronden direct naast het plangebied. Hoewel dit niet het uitgangspunt is, is deze situatie ook niet totaal ondenkbaar in de toekomst. Aangezien deze situatie tot extra verkeersbewegingen leidt in het M4H-gebied en bovendien piekniveaus door dichtslaande portieren en dergelijke kan veroorzaken, is dit scenario meegenomen in de berekeningen.

De overige randvoorwaarden staan beschreven in de rapportage.

5.6.3 Resultaten

Voor een uitgebreide beschrijving van de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van de rapportage in Bijlage 1.

Exploitatie gebouwdeel C

Bij de bestaande woningbouwlocaties wordt aan de 30 dB(A) eis (inclusief 10 dB toeslag voor muziekgeluid) vanuit het Activiteitenbesluit voldaan. Bij de Europoint-torens is echter een overschrijding van circa. 8 dB berekend. Daarnaast liggen de berekende niveaus overal maximaal 4 dB hoger dan de beschikbare immissiebudgetten op de toetspunten. De geluidisolatie moet in dit scenario met 8 dB verbeterd worden, waarbij naar verwachting een buigslap geluidsisolerend plafond en voorzetwanden voor de gevels noodzakelijk zijn. Deze maatregelen brengen een significante kosteninvestering met zich mee. Gezien het tijdelijke karakter van de exploitatie (5 à 8 jaar) is een dergelijke kosteninvestering naar verwachting economisch niet haalbaar. Daarnaast hebben de maatregelen een ingrijpende invloed op de karakteristieke industriële uitstraling van het pand.

Gezien het tijdelijke karakter van de exploitatie (voor een periode van 5 à 8 jaar) en de 'transitionele' staat van het gebied (nu nog industriële zone, straks gemengd gebied), zou een maatwerkvoorschrift waarbij een 5 dB hogere grenswaarde op de Europoint torens tijdelijk wordt verleend hier uitkomst kunnen bieden.

Naar verwachting kan bouwdeel C in die situatie met de basismaatregelen als club worden geëxploiteerd wanneer het binnenniveau tot 99 dB(A) / 113 dB(C) wordt beperkt. Het geluidniveau op de dansvloer kan in deze situatie met behulp van moderne luidsprekertechnieken worden geoptimaliseerd.

Mocht exploitatie met een binnenniveau van 103 dB(A) / 117 dB(C) toch wenselijk zijn, dan dienen (bij toepassing van maatwerkvoorschriften) nog de volgende (minder ingrijpende) maatregelen te worden getroffen om de geluidisolatie met 4 dB te verbeteren:

• verzwaring van de bestaande dakconstructie tot 450 kg/m² (nu 320 kg/m²) – bijvoorbeeld door lagen stoeptegels op het bestaande dak te plaatsen;
• Het bovenste (transparante) gedeelte van de gevels rondom, dient te worden voorzien van een voorzetwand – bestaande uit gipsplaten met een vrijdragend regelwerk op een spouw van circa. 200 mm;
• Tevens zijn maatregelen nodig aan entreedeuren, entreegebieden, nooduitgangen en doorvoeren.

Exploitatie gebouwdeel B

Bij de bestaande woningbouwlocaties is een overschrijding tussen de 11 en 18 dB van de 30 dB(A) eis (inclusief 10 dB muziektoeslag) vanuit het Activiteitenbesluit berekend. Bij de beoogde Europoint woontorens is de berekende overschrijding 27 dB. Daarnaast liggen de berekende niveaus tussen de 17 en 26 dB hoger dan de beschikbare geluidsimmissie-budgetten op de toetspunten. Om de geluidisolatie van bouwdeel B minimaal 27 dB te verbeteren is een maatregelenpakket nodig dat uitgaat van volledige vervanging van de dakconstructie, waardoor ook constructieve aanpassingen aan de draagconstructie noodzakelijk zijn. Deze maatregel neemt een dermate hoge kosteninvestering met zich mee, dat vestiging van de club in gebouwdeel B economisch niet haalbaar lijkt.

Piekniveaus (laden en lossen en dichtslaande portieren)

Uit de berekeningen blijkt dat in het ‘worst case scenario’ (parkeren op de braakliggende gronden naast het plangebied) dat op alle locaties wordt voldaan aan de grenswaarden voor de maximale geluidniveaus - 60 dB(A) tijdens de nachtperiode en 70 dB(A) etmaalwaarde.

Geluidhinder als gevolg van wegverkeer

Uit de berekeningen blijkt dat in het 'worst case scenario' (parkeren op de braakliggende gronden naast het plangebied) op bijna alle locaties wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden van 50 dB(A) etmaalwaarde en respectievelijk 50, 45 en 40 dB(A) gedurende de dag-, avond- en nachtperiode. Alleen ter plaatse van de bedrijfswoning op de Marconistraat 27 is een lichte overschrijding van 2 dB boven de voorkeursgrenswaarde berekend.

5.6.4 Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de realisatie van een club mogelijk is binnen de kaders van het Activiteitenbesluit, door het treffen van technische voorzieningen. Door het toepassen van een hogere grenswaarde op de gevels van de nog te ontwikkelen Europoint-torens, hetgeen wordt vastgelegd in een maatwerkvoorschrift, wordt het tijdelijke project economisch haalbaar. De grenswaarden voor het geluid van muziek, laad- en losactiviteiten en technische installaties zijn handhaafbaar op basis van het Activiteitenbesluit.

De geluidbelasting vanwege indirecte hinder zoals verkeersbewegingen, parkeren, dichtslaande portiers en dergelijken is niet handhaafbaar en dient zodoende in het kader van een goede ruimtelijke ordening beoordeeld te worden. Uit het onderzoek is gebleken dat het geluid vanwege deze activiteiten onder de voorkeurswaarde blijft, hetgeen de ontwikkeling derhalve niet in de weg staat.

Gezien de tijdelijke aard en het industriële karakter van deze omgeving, kan gesteld worden dat ook met een 5 dB hogere grenswaarde nog steeds voldaan wordt aan een goed woon- en leefklimaat.

5.7 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn in het bestemmingsplan twee aspecten van belang. Ten eerste dient nagegaan te worden wat de gevolgen zijn van het plan voor de (lokale) luchtkwaliteit. Daarnaast dient te worden nagegaan of de gewenste bestemming past bij de aanwezige luchtkwaliteit. Dit geldt vooral voor bestemmingen die gevoelig zijn voor een verminderde luchtkwaliteit zoals scholen, kinderopvang, bejaardenhuizen, maar ook woningen. Volgens Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer (Wet luchtkwaliteit) zijn grenswaarden opgenomen voor de volgende stoffen; zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, zwevende deeltjes (fijnstof), lood, koolmonoxide en benzeen.

Tegelijk met de Wet luchtkwaliteit is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) in werking getreden. De wet maakt onderscheid tussen ruimtelijke projecten die in betekenende mate bijdragen aan de luchtvervuiling en projecten die daaraan niet in betekenende mate bijdragen. Het besluit regelt de grens daartussen. Het NSL bepaalt de grens tussen wel of niet in betekenende mate op 3% van de grenswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit bij de vaststelling van een ruimtelijk plan. Ontwikkelingen die niet in betekenende mate bijdragen hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden.

5.7.1 Plangebied

Toepassing van de anti-cumulatieregeling leidt er toe dat het effect op de luchtkwaliteit van dit plan moet worden opgeteld met het effect van het plan inzake de transformatie van de twee Europoint-torens naar woningen. Deze torens liggen ook in het M4H-gebied en maken voor het verkeer deels gebruik van dezelfde wegen. Het totale effect van deze twee plannen wordt getoetst aan de wet- en regelgeving. Door de afdeling verkeer en vervoer is het effect op het wegverkeer van de beoogde ontwikkeling omgerekend als ware het verkeersbewegingen van woningen, de zogenaamde woningequivalenten. Deze berekening leidt tot het resultaat van 41 woningequivalenten.

Door de afdeling verkeer en vervoer is ook het effect op het wegverkeer berekend van de transformatie van twee Europoint kantoortorens naar woningequivalenten. Deze berekening leidt tot een netto resultaat, dat wil zeggen na aftrek van het effect op het wegverkeer van de kantoorfunctie in deze torens, van 350 woningequivalenten. Het totale effect van deze twee plannen bedraagt dus 391 woningequivalenten. Dit is minder dan het aantal van 1.500 nieuwe woningen dat mag worden gebouwd bij een eenzijdige verkeersontsluiting onder het NIBM regime. Het totale effect van deze twee plannen is daarmee NIBM.

5.8 Bodem

De kwaliteit van de bodem wordt gewaarborgd in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan van invloed zijn op de beoogde functies, of financiële haalbaarheid van een bestemmingsplan. De bodem zelf kan ook verschillende functies hebben, zoals een archeologische-, of aardkundige waarde, energie-opslag, waterberging, drinkwaterwinning. Deze functies worden indien relevant eerder in deze toelichting beschouwd. In deze paragraaf staat de kwaliteit van de bodem centraal. Ter bescherming van toekomstige gebruikers worden bij nieuwe bestemmingen, of veranderingen van de huidige bestemmingen bepaalde eisen gesteld aan de kwaliteit van de bodem. Dat betekent dat soms onderzoek moet worden gedaan naar de bodemkwaliteit. Indien daaruit blijkt dat er sprake is van een (vermoedelijk) ernstige bodemverontreiniging wordt in deze paragraaf aangegeven hoe daar in relatie met de beoogde bestemming mee wordt omgegaan. Daaruit zal moeten blijken dat de beoogde bestemming haalbaar is.

5.8.1 Plangebied

De Indicatieve Bodemkwaliteitkaart Rotterdam geeft een indicatie van de mate waarin de bodem in een bepaald gebied is verontreinigd. Hieruit blijkt dat de bodem tot op 2 m onder maaiveld licht verontreinigd is. Het initiatief gaat echter niet uit van ingrepen aan de bestaande vloer en fundering, waardoor er zowel tijdens de verbouwwerkzaamheden als het toekomstige gebruik geen sprake is van contact met de bodem. Nader onderzoek naar de bodemkwaliteit of eventuele sanering is dus niet aan de orde.

5.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over risico's voor de omgeving als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen, zoals productie, op-en overslag en transport. Rotterdam, met zijn haven en vele industriële activiteiten, is bij uitstek een stad waar externe veiligheid een grote rol speelt. Daarnaast vindt in de regio veel transport van gevaarlijke stoffen plaats. Dat Rotterdammers daardoor gemiddeld een groter risico lopen betrokken te raken bij een incident met gevaarlijke stoffen is evident. Verantwoord omgaan met die risico's is een belangrijke opgave voor Rotterdam. Het reduceren en beheersen van deze risico's is het terrein van externe veiligheid.

5.9.1 Plangebied

In 2013 is onderzoek gedaan naar de externe veiligheid in het M4H-gebied in het kader van de MER die men destijds voornemens was op te stellen. Hieruit blijkt dat er een aantal risicovolle bedrijven in de omgeving aanwezig zijn, maar dat geen van de bij deze bedrijven horende plaatsgebonden risicocontouren (10-6/jaar) over het plangebied ligt. Uit het rapport blijkt wel dat het plangebied binnen het invloedsgebied ligt van één van deze bedrijven. Het gaat om de Rotterdam Fruit Wharf op zo'n 500 m afstand van het plangebied. Sinds 2015 zijn de risicovolle activiteiten bij dit bedrijf echter gestaakt, waardoor het bedrijf niet meer relevant is in het kader van externe veiligheid.

Verder liggen er ook geen risicovolle transportroutes in de nabijheid van het plangebied. De afstand tot de Nieuwe Maas, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, is dermate groot dat dit geen knelpunten oplevert.

5.10 Natuur

De Europese Unie heeft richtlijnen opgesteld om de biodiversiteit te behouden. Nederland heeft hieraan uitwerking gegeven in de Natuurbeschermingswet, die vooral gericht is op het beschermen van gebieden en de Flora-en faunawet die vooral gericht is op de bescherming van soorten.

De Natuurbeschermingswet beschermt specifieke gebieden (Natura 2000) op basis van Europese richtlijnen: Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn, Wetlands en Beschermde Natuurmonumenten. Voor deze juridisch beschermde gebieden gelden per gebied specifieke instandhoudingsdoelen voor de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna. Daarnaast kan hier ook het beschermen van soorten op basis van de Flora-en faunawet van toepassing zijn.

De Flora-en faunawet regelt de soortbescherming en geldt voor heel Nederland. Voor alle in het wild levende planten en dieren geldt een algemene zorgplicht. Tevens is een lijst van kracht met beschermde soorten. De bescherming van deze soorten is nader uitgewerkt in verbodsbepalingen.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan dient rekening te worden houden met de gevolgen van het plan voor de natuur. Gekeken dient te worden of ten gevolge van het plan, of bij de uitvoering van het plan geen blijvende schadelijke effecten zullen optreden aan gebieden en soorten. Dit moet 'op voorhand in redelijkheid' worden ingeschat via een deskundigenrapport (zogenaamde natuurtoets, of ecologische toets). Als er mogelijk effecten zijn, moet aannemelijk worden gemaakt dat daarvoor een ontheffing Flora- en faunawet kan worden verkregen en/of dat met zorgvuldig handelen schade kan worden voorkomen. Op grond van de Natuurbeschermingswet geldt een vergunningplicht. Als een vergunning nodig is, dan moet, om de uitvoerbaarheid voor het bestemmingsplan aan te tonen, aannemelijk worden gemaakt dat een vergunning kan worden verleend, zo nodig met mitigerende maatregelen, of door middel van compensatie.

5.10.1 Plangebied

In het plangebied is ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde soorten ('Notitie Wnb Gasfabriek Keileweg Rotterdam', Bureau Stadsnatuur, kenmerk 1619 en 'Keileweg Rotterdam bodemsanering gasfabriek', gemeente Rotterdam). Hieruit blijkt het volgende.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS) is de Nieuwe Maas op ca. 450 m afstand van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied Oude Maas, op ruim 7 km afstand.

Soortenbescherming

Het op de saneringslocatie voorkomen van middels de Flora- en Faunawet strikt beschermde soorten uit de soortgroepen; zoogdieren, vogels, reptielen, amfibieën, vissen, vlinders, libellen of planten kan uitgesloten worden geacht. Verder zijn geen jaarrond beschermde vogelsoorten aangetroffen. Wel is tijdens het onderzoek een Zwarte Roodstaart aangetroffen. Aangenomen kan worden dat het een broedgeval betreft. Gedurende het broedseizoen (maart t/m augustus) dienen bij eventuele werkzaamheden maatregelen getroffen te worden om de vogel te ontzien.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

De gemeente is eigenaar van de gronden. Gelet op die grondpositie is het kostenverhaal anderszins verzekerd, en om die reden is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen.

Er is een globaal financieel haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de herontwikkeling van de Ferrofabriek. Hieruit is gebleken dat de ontwikkeling haalbaar is. Ten behoeve van de waarborging van de financiële uitvoerbaarheid van het (ver)bouw(ings)plan wordt een erfpacht-overeenkomst gesloten tussen de gemeente Rotterdam en de toekomstige initiatiefnemer waaraan een gedegen en sluitende business case ten grondslag dient te liggen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Participatie

Ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, zal een ieder gedurende zes weken, in de gelegenheid worden gesteld een zienswijze in te dienen met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan. Gedurende de periode van terinzagelegging zal een informatieavond georganiseerd worden waar een ieder vragen kan stellen met betrekking tot het terinzageliggende ontwerpbestemmingsplan.

7.2 Vooroverleg

In het kader van het overleg bij de voorbereiding van bestemmingsplannen, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan:

• GS, Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland;
• Hoogheemraadschap van Delfland;
• BOOR, Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam;
• VRR, Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond;
• TenneT, Zuid-Holland, beheerder hoogspanningsnet;
• Gasunie.

Er is een reactie ontvangen van de in de volgende paragrafen genoemde overlegpartners.

7.2.1 Tennet

Tennet geeft aan geen opmerkingen op het plan te hebben.

Reactie gemeente Rotterdam

De gemeente neemt de reactie ter kennisgeving aan.

7.2.2 Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR)

De VRR doet een voorstel om een aantal gebruiksvoorwaarden en bouwkundige maatregelen te borgen in het bestemmingsplan: zorgdragen voor een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid van het plangebied voor hulpdiensten, de beschikbare vluchttijd moet in overeenstemming gebracht worden met de benodigde vluchttijd en draag zorg voor een goede voorlichting en instructie in geval van calamiteiten.

Reactie gemeente Rotterdam

Het plangebied bestaat uitsluitend uit een deel van de Ferrofabriek, en kan dus geen bepalingen bevatten over het omliggende gebied in het kader van bereikbaarheid en verkeersstromen. Door middel van andere instrumenten zoals een verkeersplan kunnen verkeersstromen en bereikbaarheid wel gereguleerd worden. Dit zal in acht genomen worden bij de exploitatie. De bouwkundige aanpassingen in het kader van vluchttijd zullen bij de verbouwing van het pand in acht worden genomen. De opmerking over voorlichting en instructie tenslotte nemen wij ter kennisgeving aan.

7.2.3 Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland

De provincie geeft aan dat de ontwikkeling niet in strijd is met het provinciale beleid en in lijn is met divers gemeentelijk beleid.

Reactie gemeente Rotterdam

De gemeente neemt de reactie ter kennisgeving aan.

7.2.4 Gasunie

De Gasunie geeft aan dat er geen gasleidingen in de nabijheid van het plangebied liggen die van invloed zijn op het bestemmingsplan.

Reactie gemeente Rotterdam

De gemeente neemt de reactie ter kennisgeving aan.

Bijlagen

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek