Spaanse Polder

4.3 Juridische planbeschrijving

Bedrijventerrein

Milieucategorisering

Het bedrijventerrein Spaanse Polder is een bedrijventerrein waar niet-bedrijfsfuncties zoveel mogelijk worden uitgesloten. De gronden in het plangebied hebben daarom nagenoeg allemaal de bestemming "Bedrijventerrein" gekregen. Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten, die behoren tot de milieucategorieën 1 tot en met 5.3 (van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" (2009), zie bijlage Bijlage 1 toegestaan.

Milieuzonering

Ten noordoosten van het plangebied ligt aan de Overschieseweg een gemengd bebouwingslint met woningen en het bedrijfsverzamelgebouw "De Vlasfabriek". De dichtstbijgelegen woonbebouwing ligt op een afstand van enkele tientallen meters van het bedrijventerrein. In de noordoosthoek van het bedrijventerrein liggen thans enkele braakliggende gronden. Verder is er een bedrijf (in koeriersdiensten) gevestigd met activiteiten die behoren tot milieucategorie 3.2. Ook op de andere gronden tussen de Mijestraat en Spaarnestraat, liggen bedrijven met activiteiten die behoren tot een milieucategorie van 3.2 of lager. Vanwege het gebiedstype "gemengd gebied" mag deze milieucategorie één afstandsstap worden teruggegaan. Door de aanwezigheid van niet-woonbebouwing aan de Overschieseweg wordt de achterliggende (nieuwe) woonbebouwing nog extra afgeschermd van (akoestische) invloeden van het bedrijventerrein.

Figuur 4.1: Milieuzonering Overschieseweg

De voorzieningen en bedrijvigheid die is gesitueerd ten zuiden van de Schuttevaerweg zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan, die van milieucategorie 1 tot en met 3.2 behoren. Deze strook is namelijk buiten het gezoneerde bedrijventerrein, zoals gedefinieerd bij Koninklijk Besluit van 1991, gelegen, zodat grote lawaaimakers in deze strook worden uitgesloten.

Woonschepen

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is een woonfunctie (zoals de woonschepen) namelijk niet gewenst op een bedrijven-/industrieterrein. Wonen hoort niet thuis op een industrieterrein waar zware bedrijvigheid zich kan vestigen of al is gevestigd. Gelet op de bestaande en in de toekomst geprojecteerde zware bedrijvigheid in de onmiddellijke nabijheid van de woonschepen is aanwezigheid van woonschepen om redenen van milieu (denk aan geluidsbelasting, geur, externe veiligheid, luchtkwaliteit), verkeer en veiligheid niet verantwoord. De (ruimtelijke) keuze voor een gezoneerd bedrijfsterrein met ruimte voor zwaardere bedrijvigheid brengt mee dat een aanvaardbaar woonklimaat onvoldoende gegarandeerd kan worden.

Het voorliggende bestemmingsplan plan biedt daarmee ruim baan aan bedrijvigheid en gebiedsvreemde functies zijn zoveel als mogelijk uitgesloten dan wel beperkt. Overeenkomstig de beleidslijn uit 1991 en het Plan van Aanpak, zijn de woonboten niet positief bestemd. De beëindiging of verplaatsing van de woonschepen betreft maatwerk, waarbij de situatie per woonschip zal worden bekeken.

Rooilijn

Op de verbeelding is voor een gedeelte van de bebouwing aan de Overschieseweg (van de nummers 50 tot en met 104) een rooilijn opgenomen, die de voorgevel van de bestaande bebouwing volgt. De bedoeling van het exact vastleggen van deze rooilijn is te voorkomen dat de bebouwing op te korte afstand van de Overschieseweg wordt gerealiseerd om daarmee het kleinschalige, informele en groene karakter van de Overschieseweg te behouden.

Aanduiding "aeg (aaneengebouwd)"

Ter plaatse van de oude Slachthuislocatie aan de Mijestraat stond een bebouwing, die een geluidwerende functie had voor de woongebouwing van de woonkern Overschie tegen het industriegeluid. Wanneer op deze locatie bebouwing wordt gerealiseerd zal opnieuw een aaneengesloten gevel moeten worden gerealiseerd. Deze gevel dient een minimale lengte van 20 meter en een minimale hoogte van 8 meter te hebben. Op de verbeelding is hiervoor de aanduiding "aeg (aaneengebouwd)" opgenomen.

Garagebedrijven

In het plangebied zijn door de jaren heen diverse autobedrijven gevestigd variërend van kleinschalige garagebedrijven tot grotere merkdealers. Gezien het verschil in omvang en ruimtelijke uitstraling van de bedrijven is een bedrijventerrein als Spaanse Polder met name geschikt voor de grotere autobedrijven (groter dan 1.000 m2). De kleinschaligere garagebedrijven hoeven niet per sé op een dergelijk bedrijventerrein, die met name gericht is op grotere (en milieubelastender) bedrijven, te worden gevestigd, maar kunnen ook elders in de stad hun plek vinden. Hun huidige vestiging is vaak krap, waardoor de ruimtelijke uitstraling veelal erg rommelig is.

Om te voorkomen dat nog meer van dit soort bedrijfjes zich vestigen in de Spaanse Polder is een specifieke regeling opgenomen in de planregels. In de planregels is opgenomen dat de garagebedrijfjes die in Spaanse Polder zijn gevestigd ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan kunnen blijven zitten, maar dat nieuwvestiging van dit type bedrijvigheid uitsluitend met een oppervlakte van meer dan 1.000 m2 is toegestaan.

Detailhandel

Het gezoneerde bedrijventerrein is hoofdzakelijk bedoeld voor de vestiging van bedrijven in de zwaardere milieucategorieën tot en met 5.3. Om die reden zijn functies, die niet per sé op een bedrijventerrein thuis horen, zoals detailhandel, uitgesloten. Voor de detailhandel aan de Giessenweg 70-76 is een maatbestemming opgenomen.

Bedrijfswoningen

Aan de combinatie van de woonfunctie op een bedrijventerrein met zwaardere bedrijvigheid zijn veel beperkingen verbonden. Daarom is het Rotterdamse beleid er op gericht dat op termijn alle woonfuncties verdwijnen uit de Spaanse Polder. Voor de reeds aanwezige bedrijfswoningen geldt dat deze zijn toegestaan met een uitsterfconstructie. Dit houdt in dat bij beëindiging van de functie deze niet meer terugkomt. Ter plekke van bedrijfswoningen is een aanduiding "bw (bedrijfswoning)" op de verbeelding aangegeven. In de planregels worden nieuwe bedrijfswoningen op het bedrijventerrein uitgesloten.

Maximale bouwhoogte in verband met Rotterdam - The Hague Airport

Over het plangebied zijn toetsingsvlakken t.b.v. communicatie- en navigatieapparatuur van de Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL) en de aanvliegroute van Rotterdam - The Hague Airport gelegen (zie figuur 4.1). Om de werking van deze communicatie- en navigatie apparatuur zo min mogelijk te hinderen worden voor het onderliggende gebied, waarvan het plangebied deel uitmaakt, hoogtebeperkingen gesteld aan de maximale bouwhoogte van bebouwing in het plangebied.

Voor het plangebied geldt een maximale bouwhoogte oplopend van 15 meter aan de oostzijde tot 30 meter aan de westzijde van het plangebied. In de huidige situatie is de bouwhoogte van nagenoeg alle bebouwing in het plangebied 15 meter. Op basis daarvan is deze maximale bouwhoogte van 15 meter in de planregels opgenomen. Er zijn echter enkele uitzonderingen met hogere bebouwing in het plangebied. Deze bebouwing, die in de huidige situatie hoger is dan 15 meter is op de verbeelding met de desbetreffende hoogte weergegeven. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale hoogte van 15 meter.

Op basis van advies van de Luchtverkeersleiding Nederland kan met ontheffing bebouwing met een hogere bouwhoogte worden gerealiseerd.

Figuur 4.2 : Hoogtebeperkingen Rotterdam - The Hague Airport

Gemengde bestemming

In januari 2013 is het complex van de Van Nellefabriek voorgedragen bij het Werelderfgoedcomité van UNESCO voor opname op de Werelderfgoedlijst.

Figuur 4.3: terrein dat is voorgedragen voor Werelderfgoed.

Het gehele terrein met bebouwing valt momenteel al onder de beschermende werking van de Monumentenwet; deze situatie wijzigt niet.

Figuur 4.4: terrein dat valt onder de Monumentenwet

In verband met de voorwaarden van UNESCO is bij het opstellen van het nominatiedossier een bufferzone bepaald, waarbinnen extra aandacht moet worden besteed aan het waarborgen van de cultuurhistorische en monumentale kwaliteiten van de Van Nellefabriek. Onder andere is het van belang dat de zichtlijnen op de bebouwing van Van Nelle worden gewaarborgd en niet worden beperkt. Deze zone bestrijkt delen van meerdere bestemmingsplannen. In het onderhavige bestemmingsplan wordt rekening gehouden met deze bufferzone (zie onderstaande figuur).

Figuur 4.5: de bufferzone is met rode lijn aangegeven.

In het onderhavige bestemmingsplan is binnen deze bufferzone het volgende bepaald. De zichtlijnen vanaf de spoordijk blijven zoveel mogelijk behouden door voor het gedeelte van de bebouwing ten zuiden van de Schuttevaerweg (ten oosten van de Vreelustweg). De maximale bouwhoogte van de bebouwing is gelijk aan de bouwhoogte van de bestaande en/of vergunde bebouwing ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan. Met vergunning kan van de bouwhoogte worden afgeweken tot een maximale hoogte voor gebouwen van 15 meter, indien de monumentale en culthuuristorische waarden van het Van Nelle complex niet worden geschaad. Met de afwijkingsregeling kunnen bestaande gebouwen verhoogd worden tot maximaal 15 meter. Met de regeling kunnen ook nieuwe gebouwen worden opgericht op thans nog onbebouwde kavels of delen daarvan.

Horeca

De feestzaal Doelari, restaurant Au Marché en fastfoodrestaurant McDonalds hebben een directe horecabestemming op de verbeelding gekregen. In de strook ten zuiden van de Schuttevaerweg is ter plaatse van de aanduiding (h) op de verbeelding een horecavestiging met een oppervlakte van 1.100 m2 toegestaan. Ter plekke van de groothandelsmarktterrein is horeca met een totale oppervlakte van 500 m2 toegestaan. Verder zijn in de bestemming "Verkeer - Verkeersweg" ter plekke van de Vlaardingweg horecavestigingen met een maximale oppervlakte van 250 m2 per vestiging en een totale b.v.o. van 1.500 m2 toegestaan.

Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen met lpg

De benzinestations aan de Matlingeweg, de Tjalklaan en de Vlaardingweg hebben de bestemming "Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen met lpg" gekregen. Binnen deze bestemming is het toegestaan om een oppervlakte van 125 m2 te gebruiken voor detailhandel.

Verkeer

De hoofdwegen in het plangebied hebben de bestemming "Verkeer - Verkeersweg" gekregen. Deze bestemming is bedoeld voor verkeerswegen met de bijbehorende bruggen en viaducten, parkeerplaatsen, wandel- en fietspaden en gebouwtjes en bouwwerken ten behoeve van deze functies.

De autosnelweg A20 heeft de bestemming "Verkeer - Autosnelweg" gekregen.

Groen

Openbare groengebieden hebben de bestemming "Groen" gekregen. Binnen deze bestemming zijn ook voet- en fietspaden, auto-ontsluitingen en speeltoestellen toegestaan.

Voorzieningen van openbaar nut

De bestemming "Voorzieningen van openbaar nut" is toegekend aan gebouwen ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening (trafohuizen). Kleine bouwwerken van openbaar nut zijn niet bestemd en kunnen na het voeren van een vrijstellingsprocedure overal worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om gebouwtjes met een inhoud van minder dan 60 m3.

Water

De Delfshavense Schie heeft de bestemming "Water" gekregen, evenals de twee grotere waterpartijen in het plangebied, respectievelijk, de Thurledevijver en de Tollensvijver.

Leidingen

In het plangebied is een hogedruk aardgasleiding met een diameter van 16 inch en een maximale druk van 40 bar gelegen. Op de verbeelding is een bebouwingsvrije zone van 20 meter aan weerszijden van deze leiding aangegeven. Verder is in het plangebied een rioolwaterpersleiding gelegen.

In het plangebied bevinden zich ondergrondse electriciteitsnetwerken van Tennet. Indien werkzaamheden in de nabije omgeving van de eigendommen van Tennet worden uitgevoerd dient dit tijdig met Tennet te worden afgestemd.