Zwartelaan 6

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bedrijf W.A.M. Pennings aan de Herenweg 348a te Noordwijkerhout heeft de bedrijfsbebouwing uitgebreid. Ten behoeve van deze uitbreiding zijn bouwrechten ingezet die gelden ter plaatse van de Zwartelaan 6 te Lisse. In dit bestemmingsplan worden de bouwrechten ter plaatse van het perceel Zwartelaan 6 ingeperkt zodat de bouwrechten in het gebied Greenport Duin- en Bollenstreek voor het bedrijf W.A.M. Pennings weer in balans zijn.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten noordwesten van Lisse . De globale ligging van het plangebied is in figuur 1.1 weergegeven.

Figuur 1.1. Ligging plangebied te Lisse

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van de gemeente Lisse. Dit bestemmingsplan is op 12 september 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ter plaatse van het plangebied hebben de gronden de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 2'. Het huidige gebruik en bebouwing passen binnen de vigerende regeling. Binnen het bouwvlak mogen gebouwen worden gebouwd. In figuur 1.2 is het bouwvlak rood gearceerd.

Verder gelden de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – 5' en de gebiedsaanduiding 'ondersteunend glas uitgesloten'.

Figuur 1.2: Uitsnede plankaart Landelijk Gebied

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. Na de inleiding in hoofdstuk 1, wordt in hoofdstuk 2 de achtergrond en de planwijziging beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader en de sectorale wet- en regelgeving. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht, zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

2.1 Achtergrond bollengrond compensatie

Het bedrijf W.A.M. Pennings heeft aan de Herenweg 348a te Noordwijkerhout een overkapping gebouwd tussen verschillende schuren. Dit ter plaatse van bollengronden waar planologisch gezien geen bouwrechten golden. Voor deze bollengrond geldt een compensatie-eis.

Op 28 januari 2014 is overeenstemming bereikt over de noodzakelijke bollengrond compensatie voor deze uitbreiding. Het verlies aan bollengrond wordt gecompenseerd door middel van het inperken van de bouwrechten ter plaatse van het bouwvlak op perceel Zwartelaan 6 te Lisse. Dit perceel is tevens in eigendom van W.A.M. Pennings.

2.2 Planbeschrijving

De afspraak is dat het bouwvlak ten noordwesten van de langwerpige schuur wordt verkleind, zie het kader in onderstaande figuur. Op deze gronden is thans sprake van onbenutte bouwmogelijkheden. In dit bestemmingsplan worden de planologische bouwmogelijkheden weggenomen en herbestemd als bollengrond zonder bouwvlak.

In het vigerende bouwvlak is maximaal 3.000 m² te bebouwen. De aanwezige schuur meet 610 m². Er resteert dus nog een te bebouwen deel van 2.390 m². Van het theoretische te bebouwen deel van 2.390m² neemt de grondeigenaar 1.482 m² mee naar de grondpositie in Noordwijkerhout. Er zou dan 908 m² aan bouwmogelijkheden aan de Zwartelaan over blijven. Via de overeenkomst met de GOM heeft de grondeigenaar zich verplicht om die 908 m² 'op te ruimen'. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

In dit voorliggende bestemmingsplan is de schuur opgenomen in het bouwvlak. De bedrijfswoning is conform het vigerende bestemmingsplan herbestemd.

Figuur 2.1: Locatie reductie bouwvlak

Hoofdstuk 3 Beleidskader en onderzoeksaspecten

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2012)

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Toetsing

Het bestemmingsplan voorziet in de reductie van het bouwvlak. De ontwikkeling draagt bij aan het vergroten van natuurlijke waarden en de openheid van de Greenport Duin- en Bollenstreek.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 sub 2)

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.2 wordt de ladder verder doorlopen aan de hand van het provinciale beleid.

3.2 Provinciaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit (9 juli 2014)

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is

Zowel de ruimte als het publieke investeringskapitaal is schaars. Daarnaast is de maatschappelijke en economische vraag naar woon- en werkmilieus veranderd. In dergelijke situaties ligt het voor de hand om niet meteen de toevlucht te nemen tot nieuwe stedelijke uitbreidingen of nieuwe natuur- en recreatiegebieden, als zich in vervolg op bestaande investeringsprogramma’s nieuwe opgaven aandienen. Beter is om eerst te kijken naar wat er al is, en of dat beter benut of opgewaardeerd kan worden.

• 2. vergroten van de agglomeratiekracht.

De Zuidelijke Randstad en de grote economische complexen in Zuid-Holland vormen in potentie één grote agglomeratie, die schaal- en clustervoordelen met zich mee kan brengen. De mainport en de greenports zijn voorbeelden van goed werkende clusters. De provincie wil een rijke voedingsbodem blijven bieden voor bestaande en nieuwe economische clusters en sectoren. Daartoe streeft ze naar het creëren en benutten van die schaal- en clustervoordelen. De provincie wil kwaliteiten van de stedelijke agglomeratie versterken door woon- en werkfuncties en voorzieningen op excellent bereikbare knooppunten te clusteren en concentreren. Verder wil de provincie ruimte bieden voor functiemenging. Ten slotte is het belangrijk om reeds bestaande economische sectoren zoals het havenindustriële complex en de glastuinbouw te verduurzamen en versterken.

• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit

De essentie van het verbeteren van ruimtelijke kwaliteit is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. De provincie beschikt al enige tijd over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en in een geactualiseerde vorm onderdeel is van deze Visie Ruimte en Mobiliteit. De kwaliteitskaart staat aan de basis van de regionale Gebiedsprofielen, die een handreiking vormen voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit.

• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Een ‘water- en energie-efficiënte samenleving’ omvat meer dan het gebruiken van duurzame energiebronnen, energiebesparing en watermanagement. Ook rechtstreekse vermindering van de uitstoot van kooldioxide (CO2) is van belang. In de toekomst is opslag van CO2 onder zee een af te wegen optie. Ook het tegengaan van de inklinking van veengronden vermindert de CO2-uitstoot. Verder vraagt een water- en energie-efficiënte samenleving om een omgeving die bestand is tegen de gevolgen van de klimaatverandering, om ook op lange termijn de kwaliteit van leven en de economische ontwikkelingskansen te borgen. De bescherming tegen hoogwater, langs de rivieren en de kust, moet berekend zijn op hogere waterstanden.

De visie is ingedeeld in een aantal functionele onderdelen, waarvoor het beleid op hoofdlijnen en het specifieke beleid is beschreven:

• Mobiliteit en bebouwde ruimte;
• Kwaliteit van landschap, groen en erfgoed;
• Water, bodem en energie.

Toetsing

Met vitale en aantrekkelijke agrarische cultuurlandschappen wil de provincie bereiken dat de landbouw een sprong naar voren kan maken op het gebied van verduurzaming, ruimtelijke kwaliteit en het inspelen op omgevingsfactoren. Door het verkleinen van het bouwvlak ten behoeve van een uitbreiding in een stedelijker randgebied wordt duurzaam omgegaan met de bollengronden in de duin- en bollenstreek.

Verordening Ruimte (9 juli 2014)

De Verordening ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie ruimte en mobiliteit en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Een aantal van deze onderwerpen is hier onder uitgelicht.

Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking
De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuw uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken.

Toetsing

In dit geval is geen sprake van uitbreiding van bebouwing. Aan de Ladder voor duurzame verstedelijking hoeft dan ook niet getoetst te worden.

Ruimtelijke kwaliteit

In het kader van de provinciale verordening is onder artikel 2.2.1 opgenomen dat ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen binnen de aard en schaal van het gebied. Is dit niet het geval, dan mag de ontwikkeling niet leiden tot aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied per saldo gelijk blijft. Dit kan onder meer door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals landschappelijke inpassing of het slopen van bestaande bebouwing.

Toetsing

Bij deze ontwikkeling is er sprake van aanpassen van het bouwvlak. De locatie wordt op een zorgvuldige wijze ingebed in de omgeving waarbij de openheid en doorkijken planologisch worden gewaarborgd. De ontwikkeling zortgt daarmee voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

3.3 Regionaal en gemeentelijk beleid

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG)(2009)

De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG) is in december 2009 vastgesteld om richting te geven aan een economisch en landschappelijk vitaal buitengebied. De ISG richt zich op het gehele buitengebied van de zes Greenportgemeenten, met uitzondering van het duingebied en een deel van het buitengebied van de voormalige gemeente Warmond.

De visie voor het gebied is gericht op herstructurering naar een vitale Greenport met landschapsverbetering en integratie wateropgaven, sanering, schaalvergroting en intensivering van het bollencomplex.

In het landschapsperspectief is in de ISG opgenomen dat ter plaatse van de locatie uitbreiding aan de achterzijde mogelijk is, mits de openheid en de zichtlijnen worden behouden.

Toetsing

De bestemmingsplanwijziging past binnen de doelstelling van de structuurvisie. De zichtlijnen blijven gehandhaafd en de openheid wordt verbeterd.

3.4 Onderzoeksaspecten

Onderzoeksuitgangspunt

Omdat het bestemmingsplan geen nieuwe gevoelige ontwikkelingen mogelijk maakt (zoals een woning), is geen onderzoek nodig naar de milieuaspecten: water, verkeer, luchtkwaliteit, milieuhinder bedrijven, externe veiligheid, bodem, archeologie en ecologie. In het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied zijn deze onderzoeksaspecten beschreven.

Archeologie

Voor het aspect archeologie geldt dat de vigerende dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – 5' in dit bestemmingsplan is herhaald. Hiermee worden de archeologische resten of mogelijk te verwachten resten beschermd.

Ondersteunend glas uitgesloten

In lijn met het Pact van Teylingen en het vigerende bestemmingsplan is 'Ondersteunend glas uitgesloten'. Bollenteeltbedrijven maken gebruik van ondersteunend glas (kassen) en teeltondersteunende voorzieningen. Tot ondersteunend glas worden gerekend:

• glazen en plastic kassen, met een goothoogte hoger dan 1,5 m, waaronder begrepen tunnelkassen, rolkassen, gaaskassen, regenkappen.

Tot teeltondersteunende voorzieningen worden gerekend:

• (tijdelijke) kweektunnels, lager dan 1,5 m;
• afdekfolies;
• windschermen tot 2 m.

Voor het gebied ten noorden en ten zuiden van de Keukenhof geldt de gebiedsaanduiding 'ondersteunend glas uitgesloten'. Gezien de waardevolle natuur- en landschapswaarden is teeltondersteunend glas bij bedrijven gelegen op gronden met deze gebiedsaanduiding niet toegestaan. Dit is tevens van toepassing op dit bestemmingsplan.

3.5 Conclusie

De ontwikkeling past in het rijks-, provinciaal- en regionaal/gemeentelijk beleid. De ontwikkeling voorziet in een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de bollenstreek. De onderzoeksaspecten vormen belemmering voor de planwijziging .

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

4.1 Opbouw regels

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planregels. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. inleidende regels;
• 2. bestemmingsregels;
• 3. algemene regels;
• 4. overgangs- en slotregels.

4.2 Uitgangspunten regels

De regels van het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied zijn in dit bestemmingsplan 1 op 1 overgenomen. Dit is van toepassing voor de bestemmingen:

• Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 2;
• Waarde - Archeologie;
• ondersteunend glas uitgesloten.

De afwijkingsbevoegdheden die in het vigerende bestemmingsplan zijn opgenomen zijn overigens wel verwijderd omdat een vergroting van het bouwvlak niet gewenst is. Daarnaast is de maximale maat van 3.000 m2 aan bebouwingsmogelijkheden gewijzigd in 610 m2.

Daarnaast zijn de begrippen, wijze van meten, algemene regels en overgangsrecht overgenomen van het vigerende plan. De niet relevante artikelen voor dit bestemmingsplan zijn niet herhaald.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld wanneer sprake is van een 'aangewezen bouwplan'. Van een aangewezen bouwplan is geen sprake omdat er geen bouwactiviteiten zijn, zie artikel 6.2.1 Wet ruimtelijke ontwikkeling.

De gemeente zal een anterieure overeenkomst sluiten met de betreffende partij waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Er is geen sprake van kosten voor de uitvoering van een bouwplan. Het plan is financieel uitvoerbaar.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Gelijktijdig met de terinzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro het plan toegezonden aan de overlegpartners.

Er is één reactie gekomen van het Hoogheemraadschap. De reactie luidt dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Die opmerking kun je dus nog onder 5.2.1 plaatsen (