Morsweg Rijnoever

4.2 Welstand en stedenbouwkundige aspecten

Welstand/ARK

Het bouwplan is meerdere malen in de vergadering van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (de ARK) behandeld.

In 2008 heeft de ARK het schetsplan beoordeeld. In eerste instantie heeft de commissie het plan afgewezen. De commissie was voorstander van vernieuwing op deze locatie. Continuïteit in de zone tussen weg en water is voor deze locatie echter van zodanig groot belang dat naar het oordeel van de commissie een oplossing moest worden gezocht, die voorziet in het voortzetten van de rooilijn aan de Morsweg en hoogbouw aan het water.

Op 19 februari 2010 heeft de aanvrager een nieuwe bouwplan ingediend bij de gemeente. Dit plan is opnieuw beoordeeld door de ARK. Naar het oordeel van de commissie was de gevel van de nieuwe toren te massief. De architect heeft in overleg met de commissie het ontwerp aangepast om de verticaliteit van de gevel meer te benadrukken en de detaillering is aangepast. Op 12 november 2010 is het bouwplan uiteindelijk goedgekeurd door de ARK voor wat betreft de massa-opbouw, verschijningsvorm, vormgeving van de top, materiaal en kleurgebruik, vormgeving entree en plint en aansluiting van het gebouw op het maaiveld. De toets aan de hoogbouwvisie is op 24 januari 2011 door de ARK goedgekeurd.

Stedenbouwkundige overwegingen

In augustus 2007 hebben de afdelingen Stedenbouw en Groen een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld. De typologie van gebouwen aan dit deel van de Oude Rijn is voor een groot deel middelhoge gebouwen aan of dicht bij de oever. Het bestaande appartementencomplex van de SHWJ doet daar in mee. De expressie van dit gebouw laat te wensen over. Met name richting de brug aan de Rijnzichtstraat zorgt de dichte zijgevel voor een verstoring van de openbare ruimte. Hier is een expressieve toevoeging de oplossing. Een hoogte rond 25 meter betekent een mooie afronding van het bestaande gebouw, tevens een goede verhouding met gebouwen rondom de bruggen. Verder dragen de bergingen langs de oever niet bij aan een goed gebruik van de mogelijkheden die de Oude Rijn biedt. De kwaliteiten van de rivier worden beter benut indien op deze locatie woningen in plaats van bergingen worden gerealiseerd.

Met betrekking tot de terreininrichting staat in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen aangegeven dat het belangrijk is dat de oever situatie goed wordt benut, zowel particulier als openbaar. Het parkeren mag het terrein aan de Morsweg niet domineren. Er moet ruimte over blijven om bijvoorbeeld met bomenrijen de auto's verdekt op te stellen, zowel naar de straat toe als vanuit de woningen. De parkeernorm voor jongerenhuisvesting op deze plek is maximaal 0,6 parkeerplaats per (nieuwe) woning.

Het huidige bouwplan voldoet aan het Programma van Eisen, zoals dat in augustus 2007 is opgesteld door de afdeling Stedenbouw en Groen. De nieuwe woontoren heeft een hogere bouwhoogte dan destijds geadviseerd. Ongeveer 27 meter hoog in plaats van 25 meter. Deze hoogte is acceptabel, omdat de verhouding met de naastliggende bebouwingen niet wezenlijk veranderd. Bovendien gaat het om een terugliggende laag.

In april 2009 heeft de afdeling Stedenbouw naar aanleiding van opmerkingen van de ARK de suggestie gedaan om een soort tuinmuur aan de straat te realiseren, met begroeiing daarachter, zodat het parkeerterrein geen gapend gat wordt. Deze wijziging is overgenomen in het huidige plan.

Hoogbouwtoets

Het plangebied ligt in een gemengd gebied (Transvaal) waar een afwisseling is van laagbouw (tot ± 15 meter) en middelhoogbouw (20-30 meter) met incidenteel een accent (tot ± 40 meter). De hoogte van de woontoren aan de Morsweg-Rijnoever valt net onder de 27 meter.

In het kader van de gemeentelijke Hoogbouwvisie dient elk gebouw in een gemengde gebied hoger dan 25 meter onderworpen te worden aan een hoogbouwtoets. De impact van de aanwezige hoogbouwelementen op de omgeving moet in beeld gebracht worden en beoordeeld worden aan de hand van een ruimtelijke belangenafweging.

De Hoogbouwvisie schrijft voor dat hoogbouw wenselijk is op plaatsen waar de druk op schaarse grond zodanig hoog is, dat de hoogte dient te worden gezocht om aan de vraag naar woon- of kantoorruimte te kunnen voldoen. In de omgeving van station Leiden Centraal is een dergelijke druk van verschillende ruimtelijke belangen het geval. Door de stedenbouwkundige van de gemeente en de aanvrager is gekeken naar de beste oplossing om extra woonruimten voor de doelgroep te realiseren binnen het plangebied. Dit heeft geresulteerd in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor deze locatie. Hieruit blijkt dat hoogbouw passend is op deze plek aan de Rijn. Door de realisatie van een woontoren is het ruimtebeslag op de omgeving beperkt, waardoor meer ruimte kan worden benut voor een groene inrichting.

Plangebied hoogbouwtoets

Betekenis voor het stadssilhouet (op een afstand groter dan 3 km)

Van grote afstand is deze toren niet zichtbaar, omdat deze lager is (27 m) dan de wel op afstand zichtbare toren van het SVB gebouw (65 m). Deze toren is hoger dan het naastliggende flatgebouw (21 m), maar lager dan het appartementengebouw aan de andere kant van de brug (33 m). Ze voegt zich in een rij en steekt niet met kop en schouders boven de rest uit.

Betekenis voor de directe omgeving: stedenbouwkundige inpassing

Het nieuwe ensemble markeert op een duidelijke wijze samen met het tegenover liggende appartementengebouw de brug. Mede doordat de vlakke zijkant van het bestaande flatgebouw wordt uitgebreid met een toren die wel een expressief karakter heeft richting brug. De huidige rommelige situatie met de voormalige garage wordt fraai gestroomlijnd middels een tuinachtige muur, die het parkeren afschermt van de Morsweg.

Voor de omgeving betekent dit een kwaliteitsslag. Ook de hoeksituatie wordt verbeterd door het nieuwe gebouw met een groene inrichting daarom heen.

Toetsing aan hoogte beperkingen (straalpaden en molenbiotopen)

Er zijn geen hoogtebeperkingen van toepassing op dit plangebied.

Betekenis voor het stadsbeeld vanaf bijzondere stedelijke zichtlijnen

De toren ligt niet in het verlengde van één van de beschermde gezichten, zoals aangegeven in de hoogbouwvisie. Wel is ze te zien vanaf het Galgewater, maar dan achter het hogere appartementengebouw; niet noemenswaardig verandert ze het zicht.

Onderzoek naar de schaduwwerking

Voor dit bouwplan is een bezonningsstudie uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd als bijlage. De woningen aan de overkant van de Morsweg hebben in de ochtend te maken met een slagschaduw. In de middag hebben deze woningen volop zon. Op deze plek is te verwachten dat zij intensiever verstedelijkt wordt. In de hoogbouwvisie is de lijn langs de Oude Rijn op deze plek aangegeven als rand waar stedelijker bebouwing op z'n plaats is. En hogere bebouwing geeft nu eenmaal meer schaduwwerking voor de directe omgeving.

Aanwezigheid van toegankelijk en hoogwaardig groen, speelplekken

Rond de toren is een groenzone voorzien, die de toren een mooie overgangszone verschaft tot aan de weg. De zone is toegankelijk. Naast de toren aan het water is een verblijfsplek gecreëerd, waar ook gespeeld kan worden.

Gevolgen voor privacy bestaande woningen

Duidelijk is dat de tegenover liggende woningen meer inkijk hebben vanuit de toren.
Dit is echter in een stedelijke situatie als deze, niet exceptioneel.