Morsweg Rijnoever

2.3 Aanleiding projectbesluit

De onderliggende toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing voor een te nemen projectbesluit voor het realiseren van meer woningbouw op deze locatie aan de Morsweg-Rijnoever. De beoogde uitbreiding vindt plaats op gronden die in het vigerende bestemmingsplan Transvaal de bestemmingen Wonen, Bedrijf, Verkeer en Groen hebben.

De bestemming Bedrijf voorziet echter niet in het realiseren van parkeervoorzieningen op deze gronden en de bestemmingen Verkeer en Groen maken een woontoren op deze locatie niet mogelijk. Daarnaast overschrijdt het bouwplan de maximale toegestane hoogtes. Gelet hierop is geconcludeerd dat het bouwplan strijdig is met het vigerende bestemmingsplan.

Het bouwplan kan niet gerealiseerd worden met het verlenen van een binnenplanse- of buitenplanse ontheffing van het bestemmingsplan op grond van respectievelijk artikel 3.6 en 3.23 Wro (oud). Een projectbesluit op grond van artikel 3.10 Wro (oud) is noodzakelijk om de uitbreiding juridisch-planologisch mogelijk te maken.

De SHWJ realiseert woningen voor een speciale doelgroep binnen de Leidse bevolking, namelijk werkende jongeren in de leeftijdsklasse van 18 tot 35 jaar. Voor deze doelgroep is nog altijd een grote spanning op de woningmarkt. Nieuwbouw wordt met name voor gezinnen gerealiseerd. Dit blijkt onder andere uit de eisen van de Woonvisie dat een woning 100 m2 en levensloop bestendig moet zijn. De Woonvisie kiest echter nadrukkelijk voor het buiten beschouwing laten van studentenwoningen. Voor de doelgroep werkende jongeren is nauwelijks zelfstandige huisvesting voorhanden.

De SHWJ heeft zich tot doel gesteld een bijdrage te leveren aan het oplossen van het huisvestingsvraagstuk voor jongeren. De meeste huurders van de SHWJ verruilen hun eerste zelfstandige woning binnen een paar jaar voor een woning van de woningbouwvereniging of voor een eigen huis. De SHWJ is van mening dat het intensiever benutten van de huidige locatie goed zou zijn voor de doorstroming van jong volwassenen in de woningmarkt. Een hogere woontoren op deze locatie creëert veel extra woonruimte op een relatief kleine locatie. In de hoogbouwvisie van de gemeente Leiden wordt deze mening ondersteund: 'Immers door in de hoogte programma toe te voegen, kunnen andere gebieden ontzien worden en een open karakter houden.' Daarnaast past het autoreparatiebedrijf dat nu nog op deze locatie is gevestigd veel beter op een bedrijventerrein buiten de stad, dan te midden van een wijk met vooral een woonfunctie.

Gelet op het bovenstaande is dit bouwplan ook vanuit gemeentelijk oogpunt een wenselijke ontwikkeling.