Middelstegracht links naast 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 12 februari 2018 heeft voor deze ruimtelijke ontwikkeling het eerste vooroverleg plaatsgevonden, waarna op 24 december 2018 een aanvraag om omgevingsvergunning is ingediend. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de realisatie van vier sociale zorgwoningen op een deel van het perceel I3438 en ligt naast de Middelstegracht 12 en nabij de Kloosterpoort.

Dit bouwplan is in strijd met de regels uit het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad', waardoor het plan tevens gezien moet worden als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo).

Om te kunnen afwijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het project getuigt van een goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om mee te werken aan deze aanvraag. Voorliggende rapportage vormt de ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het projectgebied is gelegen in de wijk 'Pancras' (de westzijde van de Leidse binnenstad) aan de Middelstegracht, tussen de Oude Rijn en de Ir. Driessenstraat. De plancontouren behorend bij het plangebied loopt om één kadastraal perceel.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Binnenstad	28 september 2017	30 maart 2018
Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening	24 mei 2018	31 mei 2018

Het bouwplan wordt geprojecteerd op gronden waarop de bestemmingsplannen 'Binnenstad' en 'Parapluplan Stedenbouwkundige Bepalingen Bouwverordening' van toepassing zijn.

Vanuit het bestemmingsplan 'Binnenstad' geldt de enkelbestemming 'Groen' (artikel 9) met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' (artikel 18) en 'Waarde - Cultuurhistorie' (artikel 20).

Het bouwplan is in strijd op de volgende punten uit het bestemmingsplan 'Binnenstad':

• op de voor 'Groen' aangewezen gronden is het volgens het bestemmingsplan niet mogelijk om een hoofdgebouw op te richten. Het bouwplan is in strijd met de doeleindenomschrijving van artikel 9.
• De voor Waarde-Archeologie 2 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 25 m2 en dieper dan 50 cm. In dit geval is het gebouwoppervlak circa 100 m2 en gaat er dieper geroerd worden dan 50 centimeter. Dit maakt het bouwplan in strijd met het artikel 18.

Het bestemmingsplan 'Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' staan de dynamische parkeerregeling en maximale toegestane bouwhoogte bepaling uit de Bouwverordening.

• Voorliggende ontwikkeling creëert een parkeereis. Hierdoor is het bouwplan in strijd met artikel 5.1 uit het bestemmingsplan 'Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening'.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied waar deze omgevingsvergunning betrekking op heeft, ligt zoals aangegeven in paragraaf 1.2, in de wijk 'Pancras' en buurt 'Pancras-Oost'. Het bouwplan komt dichtbij Xenia te liggen. Xenia is een paviljoenachtig gebouw dat enkele jaren geleden is gerealiseerd en dient als hospice (een instelling met een huiselijke sfeer die zich specialiseert op terminale zorg) voor jongeren. Dit gebouw vormt samen met de tuin één ruimtelijk geheel.

Op het moment van schrijven is de huidige locatie een stenen vlakte (pleintje) met twee bomen. Deze twee bomen dienen voor deze ruimtelijke ontwikkeling te worden gekapt of verplant.

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5.000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen verzoette het milieu en ontstond landzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oever regelmatig en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzetting ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werden afgezet. Deze oeverafzettingen vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen.

In de Romeinse Tijd vormde de Rijn de noordelijke grens van het Romeinse Rijk, ook bekend als de Limes. Ter verdediging van deze grens bouwden de Romeinen op de zuidelijke oever van de Rijn een groot aantal legerforter, ook wel 'castella' genoemd, die onderling bereikbaar waren via de Limesweg. Gevonden resten van de Limesweg en Romeinse bewoning in de Leidse binnenstad zijn tot nu toe schaars. In 1993 is een opgraving uitgevoerd rond de Hogewoerd. De vroegste bewoning dateert uit de tweede helft van de 1ste eeuw AD, en eindigde rond het midden van de 3e eeuw AD. Het is aannemelijk dat deze nederzetting in de nabijheid van de Limesweg lag.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

De locatie ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Het gebied werd bij de eerste stadsuitleg in 1294 aan de stad toegevoegd. Daarbij werden de Rijnarmen met elkaar verbonden door drie grachten, met name de Hooigracht, de Middelstegracht en de Uiterstegracht. De laatste twee grachten hebben hun naam aan hun positie te danken.

De structuren van de percelen zijn gevormd in de late Middeleeuwen. De perceelsgrenzen staan op de bouwhistorische verwachtingskaart als onveranderd aangeduid en zijn daarmee waardevol. Kenmerken zijn de stegen waar er nog enkele van zijn overgebleven, maar waarvan de meeste zijn overbouwd.

Met de 17-eeuwse uitbreidingen in de stad ontstond een gemengde bebouwing van relatief grootschalige fabrieksgebouwen en kleinschalige 17e-eeuwse woningbouw. Het in dit gebied aanwezige patroon van straten en waterlopen in samenhang met de schaal van de bebouwing is van historische waarde. Het binnengebied werd tot het begin van de jaren '80 nog gedomineerd door grootschalige bedrijf- en opslagcomplexen. Deze bedrijven zijn in de loop der jaren vertrokken uit de wijk. Het gebied is nu, dankzij de uitgebreide stadsvernieuwingsactiviteiten, getransformeerd in een gedifferentieerd woongebied, waarbij nieuwbouw en gerestaureerde panden elkaar afwisselen.

2.2 Beschrijving van het project

Het bouwplan betreft een drielaags gebouw, en bestaat uit vier zorgappartementen van elk 57 of 58 m2. Dit bouwplan heeft een functionele relatie met het hospice aan de Kloosterpoort. De zorgwoningen dienen voor mensen met een lichamelijk beperking, met als doel om nog zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Daarmee houden deze jongvolwassenen zelf de regie in de zorg, zodat zij in staat worden gesteld op gelijke wijze als leeftijdgenoten zonder lichamelijk beperkingen zelfstandig te leven en verantwoordelijk de daarin te maken keuzes.

De nokhoogte van het gebouw betreft 13,875 meter en de gevelhoogte zit op circa 12 meter.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan beleidsstukken van de provincie, de regio en de gemeente voor zover deze relevant zijn voor het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling.

Aangegeven wordt hoe het voorliggende plan past binnen de vigerende beleidskaders. Aangezien het plan geen raakvlakken heeft met ruimtelijk beleid op nationaal niveau (de omvang is te klein om daadwerkelijk op rijksbelangen van invloed te zijn), zullen nationale beleidsstukken niet worden genoemd in dit hoofdstuk.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op.

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft:

• 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan ziet op het realiseren van woningen voor personen met een zorgvraag. Op het moment van schrijven is daar een maatschappelijke vraag na en voorziet het plan dus in een behoefte. Tezamen met een maatschappelijke zorgpartner wordt deze ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd. Daarmee draagt dit plan bij aan de in de Omgevingsvisie Zuid-Holland benoemde doelstellingen.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.

Ook voor de provinciale 'ladder' geldt dat deze per 1 juli 2017 een andere grondslag heeft, namelijk het per 1 juli 2017 gewijzigde Bro. Inhoudelijk is de toets niet wezenlijk veranderd.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

In juni 2014 is er een regionale woonnotitie opgesteld door Holland Rijnland. Hierin wordt inzicht gegeven hoe voldaan zal worden aan de provinciale vereisten voor een regionale woonvisie volgend uit de in de Omgevingsverordening opgenomen Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De in het plan opgenomen woningbehoefte (toevoeging van vier (zorg)woningen past binnen deze regionale afstemming van toe te voegen woningbouwprogramma's, onder categorie 1 diverse locaties in Leiden (trede 1). De behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in bestaande stedelijk gebied (trede 2). Daarmee sluit het plan aan bij de uitgangspunten voor Duurzame Verstedelijking.

Het voorliggende plan ligt verder in een zone die in de Omgevingsverordening is aangeduid als Limeszon vanwege de ligging in de grenszone van het Romeinse Rijk. Dit heeft tot gevolg dat alle bodemverstoringen groter dan 100m2 vergunningplichtig zijn. Het huidige plan heeft een oppervlakte van meer dan 100m2 waardoor er in principe voorwaarden dienen te worden opgesteld die gericht zijn op het behoud van aanwezige archeologische waarden in het plangebied. In hoofdstuk 4.1 wordt het onderwerp 'Archeologie' behandeld.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan draagt bij aan de in de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 geformuleerde kernbeslissingen. Het plan maakt gebruik van nog onbenutte binnenstedelijke ruimte om op een passende manier te verdichten. Dit past in de taak van Leiden om een top woonregio te blijven, de regionale centrumfunctie te blijven vervullen en stedelijke ontwikkelingen te concentreren. Voorliggend plan staat de overige kernbeslissing uit de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.3.1.1 Beleidskader

Op 15 juli 2019 heeft de gemeenteraad de 1.0-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV. 19.0068). De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland", welke in 2017 is opgesteld door Leiden en de omliggende gemeenten. De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om ze beter de laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten.

De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

Op basis van de Leidse waarden (opgehaald uit participatie), trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen geformuleerd;

• 1. Leiden, stad van historie en cultuur
• 2. Leiden, groene en gezonde stad
• 3. Leiden, stad voor iedereen
• 4. Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk
• 5. Leiden, verbonden stad
• 6. Leiden, waterstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan draagt bij de verhaallijnen 'stad van historie en cultuur' en 'stad voor iedereen'. Het plan wordt op ingepast zodat het passend is binnen de historische en culturele uitstraling die de binnenstad van Leiden heeft. Daarbij voorziet het ook in een woningvraag voor een specifieke doelgroep, waar het voor hen vaak lastig is om een geschikte woning te vinden. Het plan staat de overige verhaallijnen niet in de weg.

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan staat de ontwikkelingsvisie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' niet in de weg.

3.3.3 Structuurvisie 'Verder met de Binnenstad'

3.3.3.1 Beleidskader

Het Programma Binnenstad is uitgewerkt in de structuurvisie 'Verder met de binnenstad'. Deze nota is op 11 oktober 2012 (RV 12.0040) door de gemeenteraad vastgesteld.

De structuurvisie Verder met de Binnenstad is een verdiepende visie over de binnenstad van Leiden. Het blijft naast de Omgevingsvisie Leiden 2040 bestaan.

De maatregelen van het programma Binnenstad zijn onder meer gericht op het ruimtelijk-economisch beleid. ‘Verder met de Binnenstad, Gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden’ stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Daarmee levert zij een praktisch en hanteerbaar kader voor een brede doelgroep.

3.3.3.2 Onderzoeksresulaten

Het oostelijke deel van Pancras heeft in de structuurvisie "Verder met de Binnenstad" als hoofdfunctie Woongebied. Zorgwoningen vallen ook onder de functie 'maatschappelijke voorzieningen'. Maatschappelijke voorzieningen zijn volgens de structuurvisie passend als ondersteunend programma in dit gebied. Functioneel is het voorliggend plan passend binnen de structuurvisie "Verder met de Binnenstad".

3.3.4 Woonbeleid

3.3.4.1 Beleidskader

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

Verstedelijkingsnotitie

Op dinsdag 18 december 2018 is de Verstedelijkingsnotitie door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld (RV 18.0093). De Verstedelijkingsnotitie biedt inzicht in de aard van de stedelijke opgaven en laat op basis van dit inzicht zien waar en hoe de stad door het toevoegen en concentreren van woningen duurzaam kan verstedelijken.

Uit deze Verstedelijkingsnotitie komt naar voren dat er een aantal gebieden in Leiden zijn waar veel opgaven met hoge dynamiek en/of urgentie samen komen. Wanneer de verdere stedelijke ontwikkeling in Leiden de komende jaren in deze gebieden plaats zou vinden, kan verstedelijking als aanjager en middel dienen voor de aanpak van sociale problematiek, energietransitie, klimaatadaptatie en biodiversiteit.

In de Verstedelijkingsnotitie zijn zes potentiegebieden aangewezen waar een overlap aan opgaven aan de orde is en ruimte is ontstaan, of in de toekomst ontstaat, voor woningbouw.

• 1. Grote Stationsgebied
• 2. Centrum Zuidwest
• 3. Grote Lammenschansdriekhoek
• 4. Voormalige industriezone
• 5. Willem de Zwijgerlaan Oost

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

De Nota Wonen 2020 streeft evenwicht op de woningmarkt na door het realiseren van drie hoofddoelen. Waaronder een betere balans tussen vraag en aanbod en investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad. Dat houdt tevens in dat er voldoende woningen zijn met aanbod voor zorg.

In het Beleidsakkoord wordt benoemd dat Leiden een stad is waar iedereen mee doet. Er moet dan ook voldoende aanbod zijn voor sociale woningen en woningen voor mensen die zorg nodig hebben. Met het realiseren van 4 sociale huurwoningen met een zorgfunctie wordt er extra aanbod gecreëerd.

3.3.5 Duurzaamheidsbeleid

3.3.5.1 Beleidskader

Warmtevisie

Op 12 september 2017 is de Leidse Warmtevisie vastgesteld (RV 17.0072) door de gemeenteraad. Het doel van de Leidse Warmtevisie is om in 2050 een aardgasvrije stad te zijn.

De Leidse Warmtevisie toont aan dat de opgave om alle Leidse huizen in 2050 niet meer met aardgas te verwarmen enorm is. Ongeveer 50.000 huizen moeten in 33 jaar anders verwarmd gaan worden. Dit zijn er gemiddeld 1.500 per jaar. Het doel in de warmtevisie is drieledig

• de komende jaren moeten er meer huizen aangesloten worden op het warmtenet
• in wijken waar het uitbreiden van het warmtenet wat complexer is kan gekozen worden voor geheel elektrische verwarming;
• voor de huizen die (nog) niet op het warmtenet kunnen worden op het warmtenet, geldt dat er in ieder geval flink geïsoleerd moeten worden zodat deze gebruik kunnen maken bij bijvoorbeeld een warmtepomp.

Er wordt gestart in de wijken waar op dit moment de kans van slagen het grootst is, mede omdat daar ook de verstedelijkingsopgave een rol gaat spelen. In de warmtevisie zijn zes prioritaire wijken aangewezen, met als doel om daar in 2035 al aardgasvrij te zijn:

• 1. Leiden Zuidwest
• 2. Merenwijk
• 3. De Kooi/Noorderkwartier
• 4. Bio Science Park/Stationsgebied
• 5. De Mors/Slaaghwijk
• 6. Stevenshof

Leiden Duurzaam 2030

In het ambitiedocument Leiden Duurzaam 2030 (RV. 150105) is de lange termijn visie op wat duurzaamheid voor Leiden betekent vastgelegd. Voor Leiden zijn dit zestien concrete doelstellingen voor de periode 2016-2020. Deze ambities zijn in samenspraak met organisaties, groepen en personen in de stad geformuleerd.

In 2030 moet het stedelijk systeem zo ingericht zijn dat;

• het een bijdrage levert aan het terugdringen van de factoren die het leven van huidige en toekomstige generaties belasten, te weten: de CO2-uitstoot, de uitputting van grondstoffen, bodem en drinkwater, de vervuiling van lucht en water, de achteruitgang van de biodiversiteit en het produceren van (rest)afval.

• het is toegerust op de mogelijk effecten van het veranderende klimaat.

3.3.5.2 Onderzoeksresultaten

De woningen worden gasloos gebouwd. Daarmee draagt de ruimtelijke ontwikkeling bij aan de doelstellingen en ambities uit de warmtevisie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Provinciaal beleid

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 12 januari 2017 is door Gedeputeerde Staten de geactualiseerde Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen. In overige gebieden hebben gemeenten de vrijheid om gemotiveerd (op basis van een gemeentelijke archeologische waardenkaart) af te wijken van de in de Erfgoedwet voorgeschreven vrijstellingsgrenzen.

Voor de AMK-terreinen geldt bij uitstek het uitgangspunt van behoud in situ. Hier zijn bodemingrepen in het geheel niet toegestaan. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

4.1.1.2 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden.

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

Het plan voor de bouw van een appartementencomplex op de locatie 'Kloosterpoort-langs-de-Middelstegracht' op de hoek van de Kloosterpoort/Middelstegracht ligt in een zone waarvoor op grond van het bestemmingsplan Binnenstad de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 geldt (gebieden van archeologische waarde binnen de singels).

De voor Waarde-Archeologie 2 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 25 m2 en dieper dan 50 cm.

De gebouwoppervlakte zal circa 100 m2 bedragen. In de huidige situatie is geen bebouwing op deze plaats aanwezig.

Bij doorgang van de plannen worden de criteria uit het bestemmingsplan overschreden.

4.1.2.2 Onderzoek

In februari 2019 is door IDDS Archeologie een archeologisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied. Dit onderzoek heeft geresulteerd in het volgende rapport: Moerman, S. & R. Broekhof, 2019: Archeologisch bureauonderzoek & Inventariserend Veldonderzoek, verkennende fase Middelstegracht naast nr. 12, Leiden Gemeente Leiden, IDDS Archeologie rapport 2232 (zie ook Archeologisch onderzoek en verkennend veldonderzoek)

Het onderzoek heeft uitgewezen dat vanaf een diepte van 50 cm - maaiveld archeologische resten aanwezig kunnen zijn. De verstoring van de bovengrond is meer divers dan verwacht. Deze varieert tussen de 0,5 en 1,3 m -mv. Dit staat de ontwikkeling van de woningen echter niet in de weg. Voorafgaand aan de bouw en de eventuele sanering dient een vergunning worden aangevraagd voor de activiteit het uitvoeren van een werk in de omgevingsvergunning.

4.1.2.3 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950.

De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.4 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresullaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

De locatie ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Het betreft geen monument noch een beeldbepalend pand. Het object maakt deel uit van de oostelijke gevelwand van de Middelstegracht ten noorden van het Elisabeth ziekenhuis, beide gemeentelijke monument. Het gebied maakt vanaf de 18e eeuw deel uit van een aantal ruime achtertuinen van woonhuizen aan de Hooigracht. De Kloosterpoort zelf is ontstaan als ontsluiting van de voormalige Oudkatholieke kerk op het terrein. De locatie wordt aan de zuidzijde begrenst door de grote massa van het Elisabethziekenhuis en aan de noordzijde door de voormalige spinnerij en pakhuis.

De bebouwing aan de Middelstegracht wordt vanaf de middeleeuwen steeds meer bepaald door de achtererven van de huizen aan de Hooigracht. De heeft als resultaat een gemengde bebouwing van kleine woonhuizen, stallen en andere nutsbebouwing. In de 19e eeuw wordt deze bebouwing deels vervangen door industrie. Vanaf 1970 is die industrie weer grotendeels vervangen door complexen sociale woningbouw. Een stedenbouwkundige uitzondering is het Elisabethziekenhuis dat vanaf de stichting in 1903 sterk is uitgebreid op een voor de binnenstad ongebruikelijke schaal.

4.2.2.2 Beschermd stads- of dorpsgezicht

Het bebouwen van het terrein zal de gevelwand aan de Middelstegracht aanhelen. De huidige situatie heeft een beperkte cultuurhistorische waarde. Nieuwbouw op deze plek is goed voorstelbaar. De voorgestelde nieuwbouw is los gehouden van het aanpalend monument hetgeen onnodige wijzigingen aan dit gebouw voorkomt.

De sobere maar zorgvuldige vormgeving sluit goed aan bij het over het algemeen utilitaire karakter van de bebouwing aan de Middelstegracht. Het karakter van niet-grondgebonden woningbouw is eveneens passend in deze diverse omgeving.

De goothoogte van het gebouw is fors. Het is van belang dat het ziekenhuis zich duidelijk onderscheidt van de overige bebouwing qua hoogte. De gebouwen aan de noordzijde van de spinnerij zijn eveneens fors. Met de huidige verkleinde hoogte van de bovenste bouwlaag is op een goede wijze de hoogte van dit gebouw terug gebracht. Een echt passende hoogte kan alleen bereikt worden door een verdieping en dus een appartement op te offeren.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.

Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

• 1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4. Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

• 2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

• a. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• b. die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is.In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.
• 3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

4.3.1.2 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Wnb stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Wet natuurbescherming.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Algemeen

In de gemeente Leiden worden bomen en groen in de stad sterk gewaardeerd. Daarom zijn bomen zijn beschermd middels de groene kaart 2017 en de bomenverordening 2015. De bomenverordening schrijft voor dat bomen in openbaar gebied met een stamomtrek groter dan 45 cm op 1.30 meter hoogte beschermd zijn. Daarnaast geeft de Groene Kaart van Leiden een overzicht van beschermde houtopstanden. Het verwijderen van bomen kan leiden tot verstoring, aantasting van groeiplaatsen en vernietiging van verblijfplaatsen van soorten die beschermd zijn onder de landelijke Wet Natuurbescherming. Activiteiten die mogelijk leiden tot negatieve effecten op beschermde soorten, zijn in principe verboden, tenzij maatregelen kunnen worden genomen om dit te voorkomen. Daarnaast moeten ook onbeschermde soorten zoveel mogelijk worden ontzien volgens de zorgplicht.

Het project

In het plangebied staan op het huidige moment twee haagbeuken. Deze bomen staan op de groene kaart van Leiden als waardevolle bomen aangegeven. Hierdoor is een kapvergunning benodigd. Omdat de gemeente Leiden de grond bouwrijp oplevert is het verplaatsen of kappen van de bomen de verantwoordelijkheid van de gemeente.

Conclusie

De gemeente Leiden heeft parallel aan dit traject een procedure doorlopen om de bomen te kappen/verplanten. Daarvoor zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. De kapvergunning is in maart onherroepelijk geworden. De twee bomen op de project locatie zijn onlangs verplant. Eén van de haagbeuken is naar de achtertuin van Xenia (5 meter naar achteren) verplaatst en de andere haagbeuk staat nu op de Le Pooleweg, nabij DZB.

4.4 Kabels en leidingen

Het voorliggend plan komt boven op de kabel van onderstaande netbeheerders te liggen:

• Liander (gas/electra)
• KPN (data)
• Ziggo (data)
• Gemeente Leiden (OV-Kabel)

Over het verleggen van kabels en leidingen moeten met de betrokken netbeheerders afspraken gemaakt worden. Deze kabels en leidingen worden op kosten van de gemeente verlegd zodat

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1.1 Beleid en regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies zoals woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

4.5.1.2 Onderzoeksresultaten

Huidige ontwikkeling ligt in een binnenstedelijk gebied waarbij sprake is van functiemenging. De activiteiten rondom het plangebied betreffen allen zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving dat deze aanandig aan de woningen kunnen worden uitgevoerd. De ontwikkeling van 4 zorgwoningen is niet belemmerend voor bedrijven in de omgeving, en er zal een aanvaardbaar woon- en leefklimaat zijn.

4.5.1.3 Conclusie

Er zijn geen belemmeringen om het plan te realiseren voor wat betreft het milieuaspect bedrijven en milieuzonering.

4.5.2 Bodem

4.5.2.1 Beleid en regelgeving

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen en het verlenen van omgevingsvergunningen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Het is niet toegestaan te bouwen op verontreinigde grond. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt zonodig middels een historisch onderzoek (eventueel aangevuld met een nader bodemonderzoek) bepaald. Om erachter te komen of de grond verontreinigd is, zal bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. De bodemkwaliteit dient geschikt te zijn voor de gewenste belemmering.

Het bodembeleid onderscheidt drie soorten grond en bodem met ieder hun eigen beleid en wet- en regelgeving:

• sterk verontreinigde grond (boven inventarisatiewaarden);
• licht verontreinigde grond (boven streefwaarden, na 1 juli 2008 AW 2000-waarden);
• Schone bodems (beneden streefwaarden, na 1 juli 2008 AW2000-waarden).

Sinds 2008 is het Besluit bodemkwaliteit van kracht. Dit besluit hanteert voor het toepasen van grond en bagger, een toets op de ontvangende bodem en aan de gebruiksfunctie. Het doel van het Besluit bodemkwaliteit is duurzaam bodembeheer. Dat wil zeggen: een balans tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu en gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw. Tevens biedt het besluit meer mogelijkheden voor grondverzet.

4.5.2.2 Onderzoeksresultaten

Op 24 januari 2019 is een milieu hygiënisch vooronderzoek en een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, Mileuhygienisch vooronderzoek, verkennend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek. Uit dit onderzoek volgt dat sprake is van een lichte verontreiniging in de grond en het grondwater. De aangetoonde lichte verontreinigingen in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

4.5.2.3 Conclusie

Het aspect bodem staat de ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg.

4.5.3 Externe veiligheid

4.5.3.1 Beleid en regelgeving

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

4.5.3.2 Onderzoeksresultaten

Het plan ligt niet in een invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

4.5.3.3 Conclusie

Er zijn geen belemmeringen om het plan te realiseren voor wat betreft het milieuaspect externe veiligheid

4.5.4 Geluid

4.5.4.1 Beleid en regelgeving

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kent grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidsgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moet op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidsbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangegeven.

Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of de Luchtvaartweg is geregeld, moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden.

4.5.4.2 Onderzoeksresultaten

18 februari 2019 is er een akoestisch rapport opgesteld, zie Akoestisch onderzoek. Uit dit rapport volgt dat de wettelijke grenswaarde van 48 dB met het huidige plan wordt overschreden ten gevolge van de Middelstegracht. Op de voorgevel van de begane grond wordt met maximaal 6 dB overschreden, verdieping 1, 2 en 3 respectievelijk met maximaal 5, dB, 5 dB en 4 dB. Op de zuidgevel vinden er op de begane grond en de 1e verdieping overschrijdingen plaats van 1 dB. De maximaal te ontheffen waarde van 58 dB wordt niet overschreden. De Middelstegracht is echter een niet-gezoneerde weg waardoor in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging van de geluidsreducerende maatregelen gemaakt worden. Omdat de weg niet gezoneerd is, kan geen hogere waarde worden vastgesteld en is er geen noodzaak tot een onderzoek naar de karakteristieke geluidwering van voor- en zuidelijk gelegen gevel. In het kader van goede ruimtelijke ordening worden overwogen om door middel van bouwkundige maatregelen in relatie tot de karakteristieke geluidwering van de gevel een binnenniveau van 33 dB te realiseren.

Op 18 februari 2021 is er Akoestisch onderzoek geluidwering gevel ingediend. Uit dit rapport blijkt dat de geluidwering van de gevel 28,9 dB betreft. Dit is ruim boven de wettelijk verplichte 20 dB volgens het Bouwbesluit.

4.5.4.3 Conclusie

De maximale waarden van 48 dB worden overschreden tot een maximum van 54 dB. Het betreft echter geluidsbelasting van een niet-gezoneerde weg. Hierdoor is het niet nodig om een besluit hogere waarden vast te stellen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zal middels bouwkundige maatregelen een binnen niveau van 33 dB worden gerealiseerd.

4.5.5 Luchtkwaliteit

4.5.5.1 Beleid en regelgeving

In de Wet milieubeheer zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om de mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. een project is klein als het niet in betekende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3% van de grenswaarde (= 1,2 µg/m3) voor stikstof en fijnstof.

4.5.5.2 Onderzoeksresultaten

Het bouwplan draagt volgens bijlage 3B van de Regeling niet in bekende mate bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof PM10/PM2.5.

4.5.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen beletsel voor het realiseren van het plan.

4.5.6 Asbest

4.5.6.1 Beleid en regelgeving

In het bouwbesluit is bepaald dat het verboden is om zonder of in afwijking van een sloopmelding te slopen indien daarbij asbest wordt verwijderd of de hoeveelheid sloopafval naar redelijke inschatting meer dan 10 m3 zal bedragen. Van de melding maakt een asbestinventarisatierapport deel uit. De inventarisatieplicht geldt niet voor gebouwen die na 1994 zijn gebouwd.

4.5.6.2 Onderzoeksresultaten

Op locatie is geen asbest aangetroffen. Zie hiervoor Mileuhygienisch vooronderzoek, verkennend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek.

4.5.6.3 Conclusie

Het aspect asbest vormt geen beletsel voor het realiseren van het plan.

4.6 Milieueffectrapportage

4.6.1 Wettelijk en beleidsmatig kader

Gelet op het gestelde in het Besluit milieueffectrapportage moet, voordat een ontwikkeling wordt gerealiseerd, worden beoordeeld of de voorgenomen activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu.

Ten eerste moet worden bepaald of er sprake is van een activiteit uit de D-lijst zoals genoemd in de bijlage bij het Besluit. Daarnaast moet worden beoordeeld of het plan onder de in het Besluit opgenomen drempelwaarden blijft. Als het plan een dergelijke activiteit betreft, die wordt gerealiseerd onder de gestelde drempelwaarden, dan is er sprake van een vormvrije m.e.r. beoordeling.

Aanmeldnotitie en besluit

In het geval van een vormvrije m.e.r. beoordeling zal een zogenoemde aanmeldnotitie moeten worden aan geleverd door de initiatiefnemer. De aanmeldnotitie moet de volgende informatie bevatten om te kunnen bepalen of er al dan niet sprake is van belangrijke negatieve effecten voor het milieu vanwege de ontwikkeling:

1. de kenmerken van het project.

2. de plaats van het project.

3. de kenmerken van het potentiële effect.

Aan de hand van de bovenstaande informatie wordt een besluit vormvrije m.e.r. beoordeling genomen. Dit besluit is een vereiste bij het indienen van een aanvraag om een omgevingsvergunning.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

Het plan betreft de ontwikkeling van een woning met inpandig een aparte garage en een aparte berging. De activiteit (wonen) staat genoemd in onderdeel D van de bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage te weten (keuze D 11.2., stedelijk ontwikkelingsproject). In de bijlage staat aan welke drempelwaarden moet worden voldaan om te spreken van een formele m.e.r. beoordeling. De genoemde drempelwaarden zijn als volgt:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Gelet op de aangeleverde informatie is de bruto vloeroppervlakte na uitvoering van het bouwwerk 100 m2. De genoemde drempelwaarden worden niet overschreden. Formeel is er sprake van een vormvrije m.e.r. beoordeling. Er zou een besluit vormvrije m.e.r. beoordeling bij de aanvraag om een omgevingsvergunning moeten zijn gevoegd.

Gelet op de kleinschaligheid van het project (minder dan 5 woningen) op een betrekkelijk grote afstand (ca. 7 Km) van het dichtstbijgelegen Natura 2000 gebied, wordt aangenomen dat het project daarop geen significant negatief effect zal hebben. Het opstellen van een passende beoordeling en daarmee automatisch het opstellen van een MER (Milieueffectrapport) is dan ook niet aan de orde.

Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling van beperkte omvang (1 gebouw, BVO 180m2) in een binnenstedelijk gebied. Er kan worden gesteld dat deze ontwikkeling, vanwege geringe omgang en locatie geen stedelijke ontwikkeling is zoals bedoeld in het Besluit m.e.r.. Een besluit vormvrije m.e.r. beoordeling kan daarom achterwege blijven.

Met de beoordeling van de milieuaspecten (bedrijven en milieuzonering geluid, bodem, luchtkwaliteit en externe veiligheid) is voldoende rekening is gehouden met regelgeving en beleid ter voorkoming van hinder/overlast voor de omgeving. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen te verwachten vanwege het plan.

Er hoeft geen AERIUS-berekening te worden uitgevoerd omdat er slechts vier woningen op ongeveer vijf kilometer van het dichtsbij gelegen Natura 2000-gebied worden gerealiseerd. De Wet natuurbescherming levert met betrekking tot de bescherming van Natura 2000-gebieden geen belemmering op voor dit plan.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

Het bouwplan is getoetst aan de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' en de Welstandsnota.

Stedenbouwkundige context

De stedenbouwkundige structuur bestaat uit de hoofdbebouwing van de panden aan de Hooigracht en de Middelstegracht. Dit zijn afzonderlijk geparcelleerde panden van diverse breedte met diverse hoogtes, kapvormen en individuele De locatie maakt deel uit van de middeleeuwse ruimtelijke structuur van de binnenstad van Pancras Oost. Is onderdeel van het bouwblok Hooigracht-Groenesteeg-Middelsegracht en het voormalig. St. Elisabethhof, nu het SLS wooncomplex Hooigracht 15. Het binnengebied tussen de bebouwing is relatief diep van maat en er zjin bij veel panden nog grote tuinen te vinden, hoewel er ook wel bij sommige percelen de achterterreinen met erfbebouwing vol zijn geraakt. Het plein is een restant van de voormalige situatie dat het onderdeel was van het St. Elisabethziekenhuis omdat het een laboratoriumgebouw is geweest. Het is één van de weinige grotere openbare ruimtes in het bouwblok.

Kenmerkend voor de structuur zijn de lange noord zuidlijnen van bijv. Hooigracht en Middelstegracht met daartussen bouwblokken met een besloten woonkarakter. In de structuur zijn veel hofjes aanwezig. In de blokken zelf is de bebouwing kleinschalig, langs de waterlijnen en de hoofdwegen wat grootschaliger. In de historisch ruimtelijke structuurkaart van Verder met de Binnenstad is aangegeven dat de locatie van de Kloosterpoort een ontwikkeling kan ondergaan, in dit geval een bouwblok met fijne korrel. Ook de Kloosterpoort als ruimtelijke verbinding bijv. door middel van een steeg behoort daarbij.

Bouwvolume, ruimtelijke structuur en verschijningsvorm

De nieuwbouw wordt op een zorgvuldige manier ingepast in de omgeving. Het gebouw komt in de rooilijn te staan en blijft door een poort vrij van het monument. De bebouwing sluit aan op de typologie van de steeg van in de Kloosterpoort en versterkt de hof doordat deze meer wordt afgebakend van de straat. De nieuwbouw is zo vormgegeven dat er ruimtelijk voldoende onderscheid is ten aanzien van het monument. De nieuwbouw krijgt een alzijdig karakter. De achterzijde wordt behandeld als voorgevel richting de hof en in de steeg komen raampartijen waardoor hier geen gesloten wand ontstaat. De franse balkons zijn vormgegeven als onderdeel van de achtergevel waardoor er een rustig gevelbeeld ontstaat.

Schaduwvorming

De meeste schaduw wordt al veroorzaakt door de hoofdgebouwen van het voormalige St. Elisabeth gasthuis. De toename van schaduw door de nieuwbouw is ondergeschikt en gering, waardoor er geen sprake is van een onevenredige afname van directe dag- en zonlichttoetreding. De nieuwbouw is niet in strijd met het burenrecht.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

4.8.1.1 Gemeentelijk beleid

Beleidsregels Parkeernormen Leiden (2015)

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Dit beleid is herzien bij B&W-besluit van 19 mei 2015.

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto's, dan wel laad- of lesruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto's bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeer vraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeer behoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Ontsluiting

Ontsluiting zal plaatsvinden via de bestaande Middelstegracht zoals de overige gebouwen ook zijn ontsloten aan die straat.

4.8.2.2 Parkeren

Ten behoeve van de voorliggende ruimtelijke ontwikkelingen dienen er 2 parkeerplaatsen te worden toegevoegd. In beginsel moeten deze parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Op grond van artikel 4, sub e Beleidsregels van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden houdende regels omtrent parkeernormen Leiden, kan hier van worden afgeweken. Dit is mogelijk indien het plan binnen een parkeerrestrictiegebied ligt en de minimale loopafstand tot een niet-parkeerrestrictiegebied groter is dan 500 meter. Daarnaast mogen toekomstige bewoners niet in aanmerking kunnen komen voor een bewoners- en bezoekersparkeervergunning.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

In februari 2020 heeft de raad van Leiden besloten (RV 19.0008) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Deze lijst wordt periodiek herzien.

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan artikel 1 lid 10 van de VVGB-lijst bij Wabo procedures (RV 19.0008). Vanuit daar is het noodzakelijk om een ontwerp-VVGB en een VVGB te verkrijgen van de gemeenteraad.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Om dit project financieel haalbaar te maken wordt er gebruik gemaakt van subsidies. Er wordt in totaal ongeveer €200.000 aan subsidies bijgedragen, waarvan €50.000 vanuit de gemeente Leiden. Circa €100.000 wordt bijgedragen door het ministerie en de overige €50.000 wordt door OnsDoel gesubsidieerd. De zorgspecifieke inrichting wordt voor een deel vergoed door WMO-gelden, de rest dient te worden opgehaald door Ons Doel en de stichting Gewoon Wonen

Daarnaast is de gemeente eigenaar van de grond. Deze wordt bouwrijp opgeleverd. De kosten van het bouwrijp maken worden geschat op circa €50.000,-. OnsDoel betaalt een sociale grondwaarde conform de grondprijzenbrief welke ook circa €50.000,- behelst. Vanuit Beleid Maatschappij en Ontwikkeling wordt nog eens maximaal €50.000 ter beschikking gesteld indien blijkt dat de kosten van het bouwrijp maken hoger uitvalt.

De leges worden verhaald op de aanvrager. Planschade is gedekt door middel van planschadeovereenkomst op te stellen met de aanvrager.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen heeft gedurende een termijn van zes weken (6 augustus tot en met donderdag 16 september) voor zienswijzen ter visie worden gelegen In die termijn kon eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen. In deze zes weken zijn er geen zienswijzen binnengekomen.

6.3 Participatie

In 2017 is er een inspraakavond gehouden, waarn nieamnd op af is gekomen. Omdat het project een lange doorlooptijd kent is er begin 2021 nogmaals een informatieve brief over de stand van zaken naar de omwonenden gestuurd. Hierop is één vraag binnengekomen, die is vanuit de ontwikkelaar beantwoord.