Oude Singel 212 (achterom)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 30 oktober 2018 is er een aanvraag om omgevingvergunning ingediend voor de bouw van een berging ten behoeve van het naastgelegen Boutique hotel 'Huys van Leiden', gelegen aan de Oude Singel 210/212 te Leiden. De berging is voorzien in de steeg achter het hotel, tussen de panden gelegen aan de Oostdwarsgracht 7 en 9. Deze grond is in eigendom van de aanvrager.

Dit bouwplan is in strijd met de voorschriften uit het ter plaatse vigerende bestemmingsplan Binnenstad, waardoor het plan tevens gezien moet worden als een verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo).

Om te kunnen afwijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het project getuigt van een goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om mee te werken aan deze aanvraag.

1.2 Begrenzing projectgebied

De projectlocatie is gelegen in de steeg (achterom) tussen de panden aan de Oostdwarsgracht 7 en 9 en ligt in de wijk Noordvest. De locatie staat kadastraal bekend als sectie B, nummer 1378 te Leiden. De locatie wordt aan weerszijden (noord- en zuidzijde) omringd door de woningen aan de Oostdwarsgracht 7 en 9 en de Oude Singel 210. De ruimte komt aan de oostzijde uit op het binnenterrein (Emmastraat) en aan de westzijde op de Oostdwarsgracht.

Op onderstaande afbeelding is het projectgebied grof weergegeven.

Het projectgebied (rood omkaderd)

Voor een exacte weergave van het projectgebied verwijzen wij u naar bijlage 1 (plancontour), behorende bij deze ruimtelijke onderbouwing, c.q. omgevingsvergunning.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Binnenstad	17 oktober 2019	-

Het bouwplan ligt op gronden met de enkelbestemming 'Verkeer' (artikel 13). Daarnaast zijn ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - archeologie 4' (artikel 19) en 'Waarde - Cultuurhistorie' (artikel 20) van toepassing.

De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn o.a. bestemd voor:

• a. langzaam verkeer en gemotoriseerd verkeer met bijbehorende voorzieningen;
• b. woonstraten en pleinen;
• c. voet- en fietspaden;
• d. parkeervoorzieningen;

......

u. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' tevens voor het behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden in de vorm van beplanting, open ruimten, paden en andere inrichtingselementen.

met de daarbijbehorende voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, bermen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, aanmeermogelijkheden, voorzieningen ten behoeve van openbaar vervoer, laad- en losvoorzieningen, kunstwerken, fietsenstallingen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair en dergelijke, speel- en verblijfsvoorzieningen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, kunstobjecten, (ondergrondse) inzamelpunten voor huishoudelijke afvalstoffen, balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming.

Op de onderstaande afbeelding is de huidige bestemming 'Verkeer', van het projectgebied te zien.

Uitsnede bestemmingsplankaart 'Binnenstad'

Het plan is op onderstaand punt in strijd met het bestemmingsplan 'Binnenstad':

• a. het voorgenomen gebruik van een berging ten behoeve van het naastgelegen hotel is niet conform de onder artikel 13, eerste lid omschreven bestemmingsomschrijving. Derhalve is het voorgenomen gebruik in strijd met de bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan.

Om het bouwplan mogelijk te maken, geeft het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Ook een kleine buitenplanse afwijking op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2 jo. artikel 4 (bijlage II) Bor is niet afdoende, omdat het hier de oprichting van een nieuw hoofdgebouw behelst. Voor de realisatie van het bouwplan zal een uitgebreide procedure, conform artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo gevolgd moeten worden.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied waar deze omgevingsvergunning betrekking op heeft valt, zoals in paragraaf 1.2 aangegeven, in de wijk Noordvest, in de binnenstad van Leiden. Hieronder wordt kort de (ontstaans)geschiedenis van Leiden en van het specifieke projectgebied uiteengezet. Vervolgens wordt nog de huidige situatie beschreven.

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5.000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oever regelmatig en zette aan weerzijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werden afgezet. Deze oeverafzettingen vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestingsplaatsen.

In de Romeinse tijd vormde de Rijn de noordelijke grens van het Romeinse Rijk, ook bekend al de Limes. Ter verdediging van deze grens bouwden de Romeinen op de zuidelijke oever van de Rijn een groot aantal legerforten, ook wel 'castella' genoemd, die onderling bereikbaar waren via de Limesweg. Gevonden resten van de Limesweg en Romeinse bewoning in de Leidse binnenstad zijn tot nu toe schaars. In 1993 is een opgraving uitgevoerd rondom de Hogewoerd. De vroegste bewoning dateert uit de tweede helft van de 1ste eeuw AD, en eindige rond het midden van de 3de eeuw AD. Het is aannemelijk dat deze nederzetting in de nabijheid van de Limesweg lag.

2.1.2 Geschiedenis van het projectgebied

De locatie is gelegen binnen het bouwblok Oude Singel, Oostdwarsgracht, Langegracht en Klokpoort en ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Het betreft een steeg van de Oostdwarsgracht naar de Emmastraat, die in eigendom is van de aanvrager/initiatiefnemer, de eigenaar van Oude Singel 212. Dit deel van de Oude Singel, gelegen in de wijk Noordvest, behoort grotendeels tot de 17de eeuwse stadsuitleg van 1610.

Centrale as in dit gebied is de Langegracht. Ten zuiden daarvan liggen oorspronkelijke bouwblokken met kleinschalige geparcelleerde verkanverling. In deze bouwblokken zijn in de loop der tijd ingrepen geweest van industriegebouwen en de stadsvernieuwing, zodat er tegenwoordig. een contrast aanwezig is in schaal en maat. In het bouwblok is een duidelijk maatverschil te zien tussen de voormalige kleinere arbeiderswoningen en de statige woonpanden langs de singel

2.1.3 Huidige situatie van het projectgebied

2.1.3.1 Fysieke situatie

De steeg, gelegen in het beschermd stadsgezicht, is in de huidige toestand volledig verhard en onbebouwd. De steeg is formeel geen openbaar toegankelijk gebied, maar door de feitelijke situatie wel toegankelijk voor een ieder.

2.1.3.2 Functionele situatie

De steeg verbind de Oostdwarsgracht met het achterliggende binnengebied (Emmastraat). Dit binnengebied is een pleinruimte die dient als verblijfsgebied en toegang tot de parkeergarage van het woonblok aan de Langegracht en de Klokpoort.

2.1.3.3 Kadastrale situatie

Het projectgebied zoals omschreven in paragraaf 1.2 en Bijlage 1 (plancontour) bestaat uit één perceel. Dit perceel staat kadastraal bekend als:

• sectie B, nummer 1378 te Leiden en is in eigendom van Huys van Leyden B.V.

2.2 Beschrijving van het project

Het bouwplan zoals dat op 30 oktober 2018 is ingediend bij de gemeente betreft de realisatie van een berging in de huidige steeg tussen de panden aan de Oostdwarsgracht 7 enn 9. De berging krijgt een oppervlakte van circa 15m², met afmetingen van circa 0.9 meter (breedte) bij 17 meter (lengte). De berging dient als een (extra) opslag voor het naastgelegen boutique hotel Huys van Leyden (Oude Singel 210/212). Voor de berging hoeft niets gesloopt te worden en de berging wordt gerealiseerd tussen de bestaande panden.

Het voor- en achteraanzicht in de nieuwe situatie

Voor een gedetailleerde weergave van het bouwplan met daarin alle wijzigingen ten opzichte van de bestaande situatie verwijzen wij u naar Bijlage 3 (bouwplan), behorende bij deze omgevingsvergunning en ruimtelijke onderbouwing.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Europees en nationaal beleid

Gelet op de beperkte schaal en omvang van dit bouwplan worden de beleidskaders op Europees en nationaal niveau niet geraakt. Zowel de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2012 (SVIR), als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 2011 (Barro) staan de uitvoering van dit bouwplan niet in de weg.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Deze visie is per 1 april 2019 in werkin getreden.

Hoofddoel van de omgevingsvisie Zuid Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;

minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

In de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland zijn de provinciale belangen uit de Omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Deze verordening is per 1 april 2019 in werking getreden.

Gemeentelijke plannen worden getoetst aan provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is een betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgezicht (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vinden primair plaats binnen het BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen het BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Bro bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleggen vatbaar zijn, te verduidelijken, voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het wijzigingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het wijzigingsplan, maar ook voor de inhoud.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Omgevingsverordening is één van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

3.2.3 Onderzoeksresultaten

Het voorgenomen bouwplan is niet in strijd met de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. De berging wordt opgericht binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast valt de locatie ook niet binnen één van de twee door de provincie aangewezen beschermingscategorieën en past het bouwplan binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Tot slot heeft het bouwplan ook geen negatieve effecten op het cultureel erfgoed vanuit provinciaal oogpunt, omdat de locatie gelegen is buiten de 'Limeszone' en buiten de contouren van een molenbiotoop. Kortom het beleid van de provincie Zuid-Holland verzet zich niet tegen het voorgenomen bouwplan.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

Op 15 juli 2019 heeft de gemeenteraad van Leiden de 1.0-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV. 19.0068). De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland", welke in 2017 is opgesteld door Leiden en de omliggende gemeenten. De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om deze beter te laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om de investeringen goed te richten.

De Omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad/ Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

Op basis van de Leidse waarden (opgehaald uit participatie), trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen geformuleerd;

• 1. Leiden, stad van historie en cultuur;
• 2. Leiden, groene en gezonde stad;
• 3. Leiden, stad voor iedereen;
• 4. Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk;
• 5. Leiden, verbonden stad;
• 6. Leiden, waterstad.

3.3.2 Programma Binnenstad

In het coalitieakkoord 2008-2010 heeft de Leidse binnenstad een prominente plek gekregen. De kwaliteit van de binnenstad is één van de ambities van het stadsbestuur, die is vastgesteld in het coalitieakkoord. De kwaliteiten van de binnenstad, als belangrijkste winkelgebied in de regio en visitekaartje voor Leiden worden ook in het coalitieakkoord 2018-2022, Samen maken we de stad, nogmaals onderstreept.

Op 16 juni 2009 heeft de gemeenteraad het 'Programma Binnenstad' vastgesteld. Het doel van het programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is één van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van deze kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan.

Doelstellingen in het programma Binnenstad:

• vergroten kwaliteit openbare ruimte;
• verbeteren beheer openbare ruimte;
• hogere kwaliteit (openbaar waarneembaar) bebouwde omgeving;
• betere bereikbaarheid;
• uitbreiden en verbeteren parkeergelegenheid;
• uitbreiden en verbeteren winkel- en horecavoorzieningen;
• uitbreiden en verbeteren cultureel aanbod en evenementen;
• meer marketing en promotie.

3.3.3 Verder met de binnenstad

Verder met de binnenstad is een structuurvisie. Deze visie vervangt niet de Structuurvisie Leiden 2025, maar is een verdieping op het hoofdstuk Binnenstad. De structuurvisie Leiden 2025 en het programma Binnenstad bevatten de uitgangspunten, onderbouwd met een uitgebreide analyse en verantwoording voor de gekozen ontwikkelrichtingen en doelen van de ruimtelijke ontwikkelingen in de binnenstad. Verder met de binnenstad is een (nadere) uitwerking van deze uitgangspunten.

Verder met de binnenstad is een kader voor de ontwikkelingen in de binnenstad:

• de basis voor meer specifieke beleidsdocumenten, bijvoorbeeld voor het Handboek Openbare Ruimte, en voor beleid op o.a. de thema's horeca, wonen, detailhandel en/of cultuur;
• het kader met ruimtelijke randvoorwaarden op zowel stedenbouwkundig als architectonisch niveau. De visie geeft basiskwaliteitsregels voor de uiterlijke kenmerken van gebouwen. Voor de binnenterreinen van de hofjes en de innoverende stad gelden eigen regels;
• de basis voor besluitvorming rondom 18 ruimtelijke projecten, zoals het Aalmarktproject, het Stationsgebied, de Lammermarkt en de Garenmarkt;
• de basis voor gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en gewenste functies in de diverse delen van de binnenstad;
• voor de verschillende gebieden zijn de functies verdeeld over hoofdprogramma, ondersteunend programma en aanvullend programma. Functies die niet in één van de drie programma's staan vermeld, worden als onwenselijk voor het gebied beschouwd.

3.3.4 Ruimtelijk-economische horecavisie Leiden

Horeca is belangrijk voor het funcitoneren van de stad. Horeca zorgt voor ontmoeting tussen mensen, beleving en ontspanning. Horeca zorgt er ook voor dat bezoekers, van regiobewoners tot buitenlandse toeristen, langer in de stad verblijven en deze positiever waarderen. Een keerzijde van de medaille is dat horeca voor overlast kán zorgen. De gemeente wil met behulp van de horecavisie een horecaontwikkeling stimuleren die bijdraagt aan de kwaliteit en identiteit van de stad. De visie is tevens bedoeld als toetsingskader waardoor ondernemers, bewoners en andere belanghebbenden weten waar ze aan toe zijn.

3.3.5 Onderzoeksresultaten

Uitgangspunt van Verder met de Binnenstad is het behoud en de versterking van de historische structuur. De steeg maakt geen onderdeel uit van de historische structuur en het dichtbouwen ervan vormt dan ook geen aantasting hiervan. Het voorgenomen bouwplan is daarnaast ook niet in strijd met de horecavisie, omdat het bouwplan enkel ziet op de realisatie van een berging bij een bestaand hotel en geen uitbreiding mogelijk maakt van het aantal hotelkamers.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Europees en nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologische Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in o.a. het paraplubestemmingsplan Archeologie. Bestemmingsplannen stellen het aanvragen van een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouwen zijnde, of van werkzaamheden' verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij groteren diepten en oppervlakte vereist.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

4.1.2.2 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950.

De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.3 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

4.1.2.4 Conclusie

De projectlocatie ligt volgens het vigerende bestemmingsplan "Binnenstad" in een gebied met een Waarde - Archeologie 4 (artikel 19). Conform de Waarde - Archeologie 4 mogen er geen werkzaamheden, waaronder het oprichten van bouwwerken, plaatsvinden dieper dan 50 cm en over een (totaal) oppervlak van meer dan 50m2, zonder een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk c.q. werkzaamheden. Een dergelijke omgevingsvergunning kan verleend worden als duidelijk is dat de werkzaamheden geen afbreuk doen aan de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden. Dit wordt vaak inzichtelijk gemaakt door archeologisch bureauonderzoek en/of aanvullend invenatriserend, dan wel waarderend archeoligisch onderzoek.

Het voorgenomen bouwplan voldoet vanwege de beperkte aard en omvang niet aan de criteria die worden gesteld. Er hoeft dan ook geen archeologisch onderzoek plaats te vinden voorafgaand aan de omgevingsvergunning. Indien tijdens de bouw toch zaken worden aangetroffen geldt onvermiderd het bepaalde in de paragrafen 4.1.2.2 en 4.1.2.3.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Verordening Ruimte

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn regels opgenomen waar ruimtelijke plannen van gemeenten aan moeten voldoen. Onder adnere op het gebied van cultuurhistorie zijn er diverse regels opgenomen, bijvoorbeeld op het gebied van archeologie en molenbiotopen.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Beschermd stadsgezicht

Het projectgebied is gelegen binnen het beschermde stadsgezicht 'Leiden binnen de Singels'. De aanwijzing van de binnenstad tot beschermd stadsgezicht in 1981 heeft als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de omgeving zoals die door de jaren heen tot stand is gekomen. Hieronder wordt een samenvatting gegeven van de beschrijving van het beschermd stadsgezicht die de basis heeft gevormd voor de aanwijzing, voor zover van toepassing op het projectgebied.

Als kenmerken van de Leidse binnenstad worden genoemd:

• de zeer dichte verkaveling;
• de aaneengesloten bebouwing van smalle panden met dwarskappen;
• de weinige tuinen;
• de ruimte op de stadswallen is op verschillende wijzen ingevuld;
• het veelvuldig voorkomen van hofjes;
• de beperkte ruimtelijke structurele relatie van de stad binnen de singels met de ontwikkeling erbuiten;
• de open ruimte in de stad wordt voornamelijk gevormd door het water in de vorm van grachten en singels, ook rond de kerken is open (plein)ruimte.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresullaten

Historische ruimtelijke structuur

De steeg is geen onderdeel van een oude openbare stegenstructuur van vóór de doorbraken, grachtendempingen en grootschalige stadsvernieuwing. Eén van de uitgangspunten in de structuurvisie is het behoud en de versterking van de historische structuur in de binnenstad. Het onttrekken van de steeg aan zijn openbaarheid betekent, gelet op de historie, dan ook geen inbreuk op de historische structuur. De steeg is een voomalig achterpad van de Oostdwarsgracht naar de achterzijde van de Oude Singel 212 en was in de jaren '60 en '70 van de vorige eeuw ook al gesloten, omdat het een privétoegang betrof. Bij de realisatie van het plein achter de Oostdwarsgracht is de steeg toegankelijk geworden, maar het is altijd privéterrein gebleven.

De (historische) situatie omstreeks 1968/1969

Beoordeling

De steeg is bestemd als verblijfsgebied en leidt naar het achterliggende binnenterrein, dat ook bereikbaar is via de naastgelegen Emmastraat en een steeg vanaf de Klokpoort. De steeg is altijd privé bezit geweest en deed dienst als achterom. Op historische foto's en kaarten is zichtbaar dat de steeg tot achter het perceelliep en afgesloten was. De steeg is een structuurelement, dat onderdeel uitmaakt van de beschermenswaardige historische structuur van de (binnen)stad. Omdat het echter geen openbare doorlopende steeg is geweest, is het in dit specifieke geval voorstelbaar dat de steeg opnieuw wordt afgesloten. De historische structuur blijft voldoende afleesbaar, waardoor de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast.

4.3 Kabels en leidingen

Naar aanleiding van de aanvraag om omgevingsvergunning is een klic-melding uitgevoerd om te onderzoeken of er ter plaatse van de voorgenomen locatie kabels en/of leidingen aanwezig zijn waarmee rekening gehouden dient te worden.

In de steeg bevinden zich de gasaansluitingen voor de panden aan weerszijden op de adressen Oostdwarsgracht 7 en 9. Vanwege de aanwezigheid van deze gasaansluitingen dienen er tussen de aanvrager en de netbeheerder Lianden nadere afspraken gemaakt te worden ten aanzien hiervan, in verband met onderhoud e.d.

Omdat de kabels en leidingen nog steeds bereikbaar zullen zijn voor overleg en er niet opnieuw, of in ieder geval extra verharding wordt toegepast staat dit het plan naar oordeel van de gemeente niet in de weg.

Uitsnede van de klic-melding, met in het oranje de gasaansluiting(en)

4.4 Milieu

4.4.1 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in bijlage onder D van het Besluit m.e.r., of waarvan gelet op de aard en omvang van het project verwacht wordt dat het belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu.

Het voorgenomen bouwplan valt onder categorie D 11.2 'Stedelijke ontwikkelingsproject', maar ligt ruim onder de gestelde drempelwaarde(n). Gelet op de aard, omvang en ligging, binnen stedelijk gebied, is de verwachting dat dit plan geen zodanige belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu dat een formele m.e.r. beoordeling niet noodzakelijk is. Dit betekent dat voor dit project de effecten van dit bouwplan worden beoordeeld op basis van een vormvrije m.e.r. beoordeling. Deze vormvrije m.e.r. beoordeling is uitgewerkt aan de hand van een aantal milieuthema's in de onderstaande paragrafen.

4.4.2 Bedrijven en milieuzonering

4.4.2.1 Beleidskader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten behouden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf niet kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er voldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijk afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer', oftewel het Activiteitenbesluit en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

4.4.2.2 Onderzoeksresultaten

De berging die in de steeg wordt gerealiseerd ten behoeve van het hotel aan de Oude Singel 210/212, betreft geen hoofdactiviteit, maar is een 'bijzaak' van het hotel. De berging vormt geen (verdere) belasting voor het milieu. Om die reden is het niet van belang om een verdere beoordeling te geven voor dit plan, waarbij ervanuit wordt gegaan dat in de berging enkel ongevaarlijke producten worden opgeslagen, zoals bijvoorbeeld huisraad, tuinmeubels, lakens en afval. Mocht de berging (in de toekomst) gebruikt worden voor de opslag van gevaarlijke stoffen dient vooraf contact te worden opgenomen met de Omgevingsdienst West-Holland in verband met de regels hierover vanuit de Wet Milieubeheer / het Acitiviteitenbesluit.

Daarbij wordt tevens opgemerkt dat in de VNG-uitgave (editie 2009, bedrijven en milieuzonering) het volgende is opgenomen over de toelaatbaarheid van bedrijfsactivtiteiten in gebieden met een functiemenging: Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig in woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven daarbij toereikend zijn.

4.4.3 Bodem

4.4.3.1 Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historische bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusies met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of er sprake is van een ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

4.4.3.2 Onderzoeksresultaten

In het algemeen geldt dat een bodemonderzoek noodzakelijk is bij het wijzigen van de bestemming, indien deze gevoeliger wordt. Op basis van verkennend onderzoek en de historie is de locatie verdacht. Omdat een berging echter geen verblijfsplaats voor personen (gevoelige functie) betreft is vooralsnog geen verder bodemonderzoek noodzakelijk, mede omdat er geen graafwerkzaamheden plaatsvinden. Daarom hoeft het aspect bodem geen verdere beoordeling er vormt dus ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Indien er in de toekomst graafwerkzaamheden plaatsvinden dient van te voren nader bodemonderzoek verricht te worden conform NEN 5740.

4.4.4 Externe veiligheid

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die gebruikt wordt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De locatie ligt wel in het effectgebied van de A4, maar wel op een geruime afstand van circa 2.300 meter. Een nieuwe risicoberekening is derhalve niet nodig, omdat de afstand tot de transportroute A4 meer dan 200 meter bedraagt.

Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor het realiseren van het bouwplan.

4.4.5 Geluid

4.4.5.1 Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek meot blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies wordt gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48dB voor wegen en 55dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan die waarde kan worden voldaan.

Wet ruimtelijke Ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer eer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan of omgevingsvergunning echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

4.4.5.2 Onderzoeksresultaten

Aangezien een berging geen geluidsgevoelige bestemming betreft is de Wet geluidhinder niet van toepassing. Het plan ligt tussen twee woningen in en zoals reeds is opgenomen in paragraaf 4.4.2.2 over bedrijven en milieuzonering wordt ervanuit gegaan dat de scheiding tussen wonen en bedrijven conform het Bouwbesluit is toegepast. Daarom hoeft het aspect geluid geen verdere beoordeling er vormt dus ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.4.6 Luchtkwaliteit

Het bouwplan leidt gezien de beperkte schaal en omvang 'niet in betekenende mate' tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof. Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer onderdeel luchtkwaliteitseisen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor het realiseren van het bouwplan.

4.5 Stedenbouwkundige inpassing

Het is voorstelbaar dat er bij het boutique hotel extra bergruimte wordt gerealiseerd. De berging/opslag kan o.a. gebruikt worden voor de opslag van bed- en linnengoed, sanitair, maar ook voor de inpandige opslag van afval. De berging wordt nu grotendeels los en naast het pand gerealiseerd. Andere opties voor extra bergruimte waren een aanbouw aan de achterzijde en/of opbouw ter plaatse van het dakterras. Deze alternatieven zijn echter ruimtelijk om diverse redenen onwenselijk. Een loodrechte uitbouw vanuit de achtergevel zou zorgen voor versnippering van de pleinruimte en een onregelmatige (achter)rooilijn. Een opbouw zou zorgen voor een kleiner dakterras, vergroting van het hoofdgebouw achter de bebouwingsgrens en een vermindering van zon- en daglichttoetreding richting belendende panden. Het is dan ook voorstelbaar om de steegruimte te gebruiken voor de te realiseren berging.

Links: de voorgestelde berging, midden en rechts de alternatieve opties (aanbouw en opbouw)

De steeg is in particulier eigendom en het betreft dan ook geen gemeente grond. Hoewel de steeg in het bestemmingsplan is bestemd als verblijfsgebied met een openbaar karakter is het formeel geen openbare ruimte. Daarmee is het ook niet noodzakelijk dat de steeg openbaar toegankelijk is en blijft. Hoewel de steeg nu openbaar toegankelijk is, is de steeg te smal (0.9 meter) om als toegankelijke steeg goed te kunnen functioneren.

Door de krappe maat is het ook maar de vraag of de steeg veelvuldig wordt gebruikt om het achterliggende binnenterrein te bereiken en vice versa. Het gebruik van de steeg wordt daarbij ook bemoeilijkt en minder uitnodigend door de plaatsingen van fietsen, plantenbakken en vuilcontainers aan weerszijde. Het bereiken van het binnenterrein kan ook via de Emmastraat, circa 20 meter verderop. Uit historische bronnen blijkt dat de steeg vroeger bedoeld was als achterpad en ook vroeger dicht was. Het dichtzetten van de steeg kan ook de (sociale) veilgheid vergroten, omdat de steeg niet meer gebruikt kan worden door hangjongeren en dak- en thuislozen.

Voor het dichtzetten van de steeg worden entreedeuren gebruikt die in hun verschijningsvorm een referentie bieden naar een toegang voor een achterpad. Er wordt gebruik gemaakt van houten deuren en geen schuttingen of stalen hekwerken c.q. deuren. De aan te brengen overkapping is verder ook niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte.

4.6 Verkeer

4.6.1 Beleidskader

Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

De Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 28 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een pakket aan maatregelen voorgesteld ter verbeterin van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeescirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad, de uitbreiding van het fietsroutenetwerk én de invoering van een HOV-netwerk, met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar regiogemeenten en een verdubbeling van de spoorintensiteit tussen Leiden Centraal en Utrecht Centraal.

Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 19 mei 2015 is door het college van burgemeester en wethouders de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeftaan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoeters op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan - mits het maatschappelijke belang van een project dat rechtvaardigt - afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

Het bouwplan zorgt niet voor een toename van de parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte van een hotelfunctie wordt bepaald op grond van het aantal (hotel)kamers. De realisatie van de voorgenomen berging zorgt niet in een toename van het aantal kamers én dus ook niet in een toename van de parkeerbehoefte.

4.6.2.1 Recht van overpad

Gedurende de procedure zijn er tot op heden twee formele reacties ingediend door een aantal eigenaren c.q. bewoners van panden gelegen aan de Oostdwarsgracht. In de reacties wordt o.a. een beroep gedaan op het feit dat er sprake is van een erfdienstbaarheid, in de vorm van recht van overpad. Deze erfdienstbaarheid zou kunnen betekenen dat het bouwplan geen doorgang kan vinden, omdat het realiseren van een berging ervoor zorgt dat de naaste buren geen gebruik meer kunnen maken van de grond(en). Hoewel in beginsel het (eventuele) recht van overpad privaatrechtelijk geregeld is en dus buiten deze procedure valt is wel naar de situatie gekeken. Indien het immers een evident privaatrechtelijke belemmering betreft dient hierbij in de belangenafweging rekening mee te worden gehouden.

Door de buren wordt een beroep gedaan op het recht van overpad: "Hoewel de steeg formeel privé bezit is van de aanvrager, maken de buren echter al tientallen jaren gebruik van de steeg. Het hierdoor ontstane zogenaamde recht van overpad/burenrecht langs de steeg geldt al minstens 26 jaar en is daarmee inmiddels onomkeerbaar".

Vast staat dat de grond inderdaad volledig in eigendom is van de aanvrager en dat er geen recht van overpad, middels een notariële akte o.i.d. is vastgelegd én is ingeschreven bij het Kadaster. Daarbij staat ook vast dat door verjaring er een recht van overpad (erfdienstbaarheid) kan ontstaan, art. 5:72 BW. Omdat er niks is vastgelegd dient echter door degene die zich beroept op de verjaring aangetoond te worden dat dit ook daadwerkelijk zo is, kortom de bewijslast ligt bij degene die hier een beroep op doet.

Op dit moment acht de gemeente het onvoldoende bewezen, c.q. aangetoond dat er door verjaring een recht van overpad is ontstaan. Er is derhalve dan ook geen sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering die eventuele vergunningverlening in de weg staat. Onderstaande argumenten dragen hieraan bij, waarbij - voor zover relevant - is aangesloten bij bestaande jurisprudentie (o.a. ECLI:NL:GHDHA:2017:3086) :

• Anders dan het enkel benoemen is er niet, of i.i.g. onvoldoende aangetoond dat buren, c.q. omwonenden regelmatig gebruik maken van de achterom (het overpad);
• Enkel het dikwijls gebruiken - indien van toepassing - van het buurperceel voor overpad duidt op zichzelf niet direct op het bezit van erfdienstbaarheid;
• De percelen van de buren zijn niet direct verbonden met de achterom (het overpad) en de percelen zijn op meerdere manieren toegankelijk;
• Buren, c.q. omwonenden hebben in de loop der jaren zelf geen onderhoud o.i.d. uitgevoerd aan de achterom (het overpad).

4.6.2.2 Onttrekkingsbesluit

Hoewel de grond privé eigendom is, is de grond wel openbaar toegankelijk voor een ieder. De steeg is immers niet afgesloten en niet voorzien van een aanduiding (bv. "eigen terrein" dat het hier privé grond betreft. De achterom is dan ook 'feitelijk openbaar', omdat die voor iedereen vrij toegankelijk te gebruiken is en zo van de Oostdwarsgracht door te steken naar de Emmastraat.

Daarnaast moet bekeken worden of de achterom (weg) ook juridisch openbaar is in de zin van de Wegenverkeerswet 1994. Indien de achterom namelijk ook een juridisch openbare weg betreft zal dit betekenen dat de weg (achterom) middels een onttrekkingsbesluit van de gemeenteraad eerst onttrokken moet worden aan de openbaarheid, voordat deze door de eigenaar met een berging kan worden afgesloten.

Een weg kan op een aantal manieren 'juridisch openbaar' worden (art. 4 lid 1 Wegenwet 1930);

• Indien de weg 30 achtereenvolgende jaren voor een ieder toegankelijk is geweest;
• als een overheid het onderhoud daarvan doet, gedurende 10 jaren voor iedereen toegankelijk is geweest;
• als de rechthebbende daaraan de bestemming openbare weg heeft gegeven.

Op dit moment zijn er geen redenen om aan te nemen dat de achterom ook juridisch openbaar is. Allereerst heeft de gemeente geen onderhoud gepleegd aan de achterom en daarnaast heeft de rechthebbende (eigenaar) ook niet de bestemming openbare weg aan de achterom gegeven.

4.7 Water

4.7.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2016-2021

Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met deze omgevingsvergunning, omdat in het projectgebied geen boven lokale watersystemen aanwezig zijn.

Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021

In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van duurzame (zoet)watervoorzieningen en het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.

Waterbeheerplan 5

Het projectgebied voor deze omgevingsvergunning valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het Hoogheemraadschap is vastgesteld bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het Hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

4.7.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.7.2.2 Watertoets

In het voorgenomen bouwplan is geen sprake van een onevenredige toename van de verharding. Hier is pas sprake van bij een verharding van 500m2 of groter. Doordat er geen onevenredige verharding plaatsvindt, de gehele locatie is reeds al verhard, heeft dit bouwplan ook geen onevenredige invloed op de waterhuishouding ter plaatse en hoeft er ook geen water gecompenseerd te worden. Wel wordt meegegeven om te onderzoeken of het dak van de berging bijvoorbeeld op een groene (mossedum) kan worden ingevuld.

Conclusie

Het aspect water staat de uitvoering van het voorgenomen bouwplan niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. In de Wabo is opgenomen voor welke activiteiten wel en geen vergunningsplicht geldt en in het geval van een vergunningplicht, of de reguliere of de uitgebreide Wabo-procedure van toepassing is.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking. Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De eventuele zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning eventueel worden gewijzigd of geweigerd.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning, toch haar goed- of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het college kan een omgevingsvergunning niet verlenen zodlang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is, op 30 november 2017, door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist (RV 17.0100). De gemeenteraad heeft hiermee willen bewerkstelligen dat voor kleine en niet maatschappelijk gevoelige projecten geen tussenkomst van de gemeenteraad is vereist, en bij grote en/of wel maatschappelijk gevoelige projecten wel.

Een verklaring van geen bedenkingen is in dit geval, op basis van artikel 1, onderdeel 8 van de lijst - in beginsel - wel vereist, omdat het project bouwkundige aanpassingen bevat in het beschermd stadsgezicht die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Om deze reden heeft de gemeenteraad op 28 mei 2020 de ontwerp verklaringen van geen bedenkingen vrijgegeven voor zienswijzen. Omdat gedurende de ter inzage termijn één zienswijze is ingediend is ook een definitieve verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk. De verklaring van geen bedenkingen is door de gemeenteraad op 8 oktober 2020 verleend en deze is als bijlage toegevoegd bij deze ruimtelijke onderbouwing Bijlage 2.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

het project ziet op de oprichting van een nieuw hoofdgebouw met als functie berging. De berging is bedoeld voor het naastgelegen boutique hotel. Omdat het de oprichting van een nieuw hoofdgebouw betreft valt het project onder de gevallen, zoals vermeld in artikel 6.2.1 Bro, zodat in beginsel een exploitatieplan noodzakelijk is op grond van artikel 6.12 Wro.

Voor onderhavig project wordt geen exploitatieplan opgesteld omdat de kosten die gemoeid zijn met dit plan reeds op een andere manier worden verhaald, c.q. gedekt zijn. Het perceel waarop het bouwplan wordt uitgevoerd is volledig in eigendom van de aanvrager. Er hoeven derhalve ook geen gronden verkocht, c.q. verhuurd te worden. Daarnaast komen alle kosten m.b.t. de uitvoering van het bouwplan ook voor rekening van de aanvrager en hoeft de gemeente geen investeringen te doen. De enige plankosten die de gemeente maakt zijn in het kader van de ruimtelijke procedure. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden verhaald op basis van de gemeentelijke legesverordening (bouwleges).

Eventuele kosten die de gemeente moet maken, in het kader van planschade, komen ook voor rekening van de aanvrager. Dit wordt geregeld via een aparte planschadeovereenkomst tussen de gemeente en de aanvrager.

Met het sluiten van de planschadeovereenkomst en het in rekening brengen van de plankosten op grond van de gemeentelijke legesverordening is de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan voldoende gewaarborgd en aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens het besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Participatie

Gelet op de geringe aard en omvang van het bouwplan heeft er voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerpbesluit geen particiaptie plaatsgevonden in de vorm van een georganiseerde bewonersbijeenkomst o.i.d. Wel heeft de aanvrager gesproken met diverse buurtbewoners die grenzen aan de locatie van het bouwplan.

Uit deze gesprekken is naar voren gekomen dat de bewoners c.q. eigenaren van de panden op de adressen Oude Singel 210, 210a, 210b en 212 geen bezwaren hebben tegen de komst van de berging. Dit is ook schriftelijk vastgelegd en overlegd aan de gemeente. De bewoners c.q. eigenaren van de panden op de adressen Oostdwarsgracht 7 en 9 hebben aanzienlijk meer problemen met de komst van een berging op de voorgenomen locatie.

De belangrijkste bezwaren zien o.a. op het feit dat de steeg dan niet meer gebruikt kan worden om het achtergelegen gebied te bereiken. Daarnaast wordt aangegeven dat door het dichtzetten van de steeg geen onderhoud meer gepleegd kan worden aan de buitenmuren.

De bezwaren zijn door de aanvrager voor kennisgeving aangenomen, maar hebben niet gezorgd voor aanpassingen van het bouwplan. De reactie van de aanvrager t.a.v. de aangedragen bezwaarpunten is a) het privéterrein betreft, kortom bewoners hebben geen rechten om hier gebruik van te maken, dat dit feitelijk tot op heden wel gebeurde maakt niet dat de steeg niet meer dichtgezet kan worden. Daarnaast hoeven bewoners slechts 20 meter verder te lopen om het binnenterrein alsnog via de Emmastraat te bereiken en b) door de goede afwerking van de berging en de aansluiting richting belendende panden is onderhoud aan de buitenmuren niet meer noodzakelijk, omdat deze niet meer zullen worden blootgesteld aan bv. weersinvloeden.

De gemeente kan zich vinden in de reactie van de aanvrager en ziet dan ook in dit stadium van de aanvraag om omgevingsvergunning geen aanleiding om aanpassingen in het bouwplan te eisen, dan wel voorwaarden op te leggen in de omgevingsvergunning.

6.2.3 Reacties

Naar aanleiding van de publicatie van de binnenkomst van de aanvraag om omgevingsvergunning op 8 november 2018 zijn er twee formele inhoudelijke reacties ingediend op het bouwplan bij de gemeente. Een aantal punten in deze reacties is in de bovenstaande toelichting behandeld. Ook in het ontwerpbesluit is - beknopt - inhoudelijk ingegaan op de reacties.

De meeste aangedragen punten zien uiteindelijk op privaatrechtelijke aspecten. Bijvoorbeeld het gebruik van de achterom in relatie tot een mogelijke erfdienstbaarheid, maar ook het bevestigen van de constructie aan de beide buurpanden is hiervan een voorbeeld.

De gemeente heeft geoordeeld dat het aangedragen bezwaar vanuit de naaste bewoners met betrekking tot het bevestigen van de nieuwe constructie aan beide buurpanden bestempeld moet worden als een evident privaatrechtelijke belemmering voor het bouwplan. De aanvrager is dan ook door de gemeente verzocht om hierover in contact te treden met de bezwaarden en/of zijn bouwplan hierop aan te passen. Uiteindelijk heeft de aanvrager zijn bouwplan aangepast en de constructie zodanig ontworpen dat deze los staat van de buurpanden. Hiermee is de evident privaatrechtelijke belemmering weggenomen en is het bouwplan uitvoerbaar.

6.2.4 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant is de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder is tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken. Gedurende de zienswijzentermijn, die liep van 5 juni 2020 tot en met 16 juli 2020, is één zienswijze ingediend.

De beantwoording van deze zienswijze is opgenomen in de zienswijzennota die als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing is gevoegd. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van de belangenafweging en het uiteindelijke besluit tot verlening van de omgevingsvergunning.

Voor de inhoudelijke beantwoording wordt verwezen naar de zienswijzennota (Bijlage 4).