Klokpoort 1 - Oude Singel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 18 mei 2017 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van de verbouw, én gedeeltelijke nieuwbouw op de locatie Klokpoort 1 - Oude Singel. Tevens wordt hierbij het terrein aan de achterzijde (gedeeltelijk) opnieuw ingericht.

Het bouwplan is in strijd met de regels uit het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad', waardoor het plan tevens gezien moet worden als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo).

Om te kunnen afwijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het project getuigt van een goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens mee te werken aan deze aanvraag.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Klokpoort en Oude Singel en staat als adres bekend als Klokpoort 1. Het plangebied ligt in de wijk Maredorp/De Camp in het centrum van Leiden en grenst aan de achterzijde aan de Koolgracht. De locatie staat kadastraal bekend als sectie B, nummer 3370 te Leiden.

Voor een exacte weergave van het plangebied verwijzen wij u naar bijlage 1 (plancontour), behorende bij deze omgevingsvergunning.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigereert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Binnenstad	28 september 2017	-
Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening	31 mei 2018	-

Het plan ligt, conform het vigerende bestemmingplan Binnenstad, op gronden met de bestemming(en) Tuin (artikel 12), Verkeer (artikel 13), Wonen (artikel 14) en de dubbelbestemming(en) Waarde - Archeologie 4 (artikel 19) en Waarde - Cultuurhistorie (artikel 20).

Het voorgenomen bouwplan is onder andere op de onderstaande punten in strijd met het vigerende bestemmingsplan Binnenstad.

• De nieuwe uitbouw aan de achterzijde is in strijd met artikel 12, eerste lid, omdat wonen ter plaatse van de bestemming Tuin niet is toegestaan;
• De nieuwe uitbouw aan de achterzijde is in strijd met artikel 13, eerste lid, omdat wonen ter plaatse van de bestemming Verkeer niet is toegestaan;
• De nieuwe uitbouw aan de achterzijde is in strijd met artikel 14, tweede lid, sub i, omdat de nokhoogte hoger is dan de maximale 3.5 meter boven de feitelijke goothoogte;
• De nieuwe parkeerplaatsen achter in de tuin, aan de achterzijde, zijn in strijd met artikel 12, eerste lid, omdat parkeerplaatsen in beginsel niet zijn toegestaan ter plaatse van de bestemming Tuin;

• Het bouwplan is ook in strijd met artikel 5 (voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen) van het 'parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening', omdat op eigen terrein niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Figuur 1: Uitsnede van de planverbeelding, t.h.v de projectlocatie

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het plangebied

Het plangebied waar de omgevingsvergunning betrekking op heeft valt, zoals in paragraaf 1.2 aangegeven, in de wijk Maredorp/De Camp, in de binnenstad van Leiden. Hieronder wordt kort de geschiedenis van Leiden en het specifieke plangebied uiteengezet, alvorens de huidige situatie wordt beschreven.

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5.000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oever regelmatig en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werden afgezet. Deze oeverafzettingen vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestingsplaatsen.

In de Romeinse tijd vormde de Rijn de noordelijke grens van het Romeinse Rijk, ook bekend als de Limes. Ter verdediging van deze grens bouwden de Romeinen op de zuidelijke oever van de Rijn een groot aantal legerforten, ook wel 'castella's' genoemd, die onderling bereikbaar waren via de Limesweg. Gevonden resten van de Limesweg en Romeinse bewoning in de Leidse binnenstad zijn tot nu toe schaars. In 1993 is een opgraving uitgevoerd rond de Hogewoerd. De vroegste bewoning dateert uit de tweede helft van de 1ste eeuw AD, en eindigde rond het midden van de 3de eeuw AD. Het is aannemelijk dat deze nederzetting in de nabijheid van de Limesweg lag.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

De locatie, Klokpoort 1, ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels, in de stadsuitbreiding van 1611, die in de loop van de tijd sterk is aangetast. De historische structuur van de Koolgracht die liep tussen de Oostdwarsgracht en de Brandewijnsgracht is bijna niet meer te herkennen door de grootschalige doorbraak ter plaatse van de huidige Klokpoort.

Oorspronkelijk was de Koolgracht grotendeels bebouwd met kleine arbeiderswoningen. De Klokpoort is in de jaren 60 van de vorige eeuw aangelegd als onderdeel van de zogenaamde 'cityring', als verbinding tussen de Pelikaanstraat en de Langegracht. De straat is vernoemd naar de voormalige dekenfabriek 'De Blauwe Klok' die op deze locatie stond. De bebouwing aan de Oude Singel dateert van 1979.

2.1.3 Huidige situatie

De locatie, gelegen op de hoek van de Oude Singel en de Klokpoort en grenzend aan het water van de Oude Vest, wordt omringd door woningbouw. Aan de oostkant, zijde Oude Singel, staan een drietal ééngezinswoningen én voor de rest wordt de locatie ingeklemd door woonblokken aan de Oude Singel, Koolgracht en Klokpoort. Het woonblok aan de noordzijde, aan de Klokpoort is in eigendom van Stichting Portaal.

De bestaande bebouwing wordt op dit moment gebruikt voor de huisvesting van (buitenlandse) seizoensarbeiders. In de huidige bebouwing zijn circa 39 (onzelfstandige) kamers aanwezig waarin deze doelgroep woont. De locatie wordt verder omgeven door woningen.

Figuur 2: Het plangebied

2.2 Beschrijving van het project

Het bouwplan zoals dat op 18 mei 2017 is ingediend is in de loop van de tijd diverse malen aangepast op basis van op- en aanmerkingen vanuit de gemeente, alsmede omwonenden tot haar huidige vorm.

Het plan omvat kort samengevat de verbouw en beperkte uitbouw van het bestaande pand, gelegen op het adres Klokpoort 1. In de nieuwe situatie wordt de bestaande aanbouw aan de achterzijde gesloopt en komt hier een nieuwe vierlaagse aanbouw voor terug.

Bij de verbouwing worden uiteindelijk 39 onzelfstandige wooneenheden getransformeerd in 13 zelfstandige (huur)appartementen. De appartementen variëren in grootte tussen de circa 35m2 en 87m2. Er worden zowel twee-, drie- als vierkamer appartementen gerealiseerd.

Het plan omvat onder andere de onderstaande elementen:

• het slopen van de bestaande tweelaagse aanbouw aan de achterzijde;
• het bouwen van een nieuwe vierlaagse aanbouw aan de achterzijde;
• het omzetten van 39 onzelfstandige wooneenheden (kamers) naar 13 zelfstandige (huur)appartementen;
• het opnieuw inrichten van de tuin aan de achterzijde, waarbij 1 extra parkeerplaats wordt gerealiseerd.

Voor een gedetailleerde weergave van het plan met daarin alle wijzigingen ten opzichte van de bestaande situatie verwijzen wij u naar bijlage 1 (bouwplan), behorende bij deze ruimtelijke onderbouwing.

2.2.1 Sociale woningvoorraad

Voorliggend bouwplan voorziet niet in sociale huurwoningen, hier is bewust voor gekozen. Het voorgenomen woonprogramma, met 13 zelfstandige middeldure huurappartementen van verschillende grootte, voorziet reeds in een grote behoefte die aanwezig is op de Leidse woningmarkt. In Leiden is veel vraag naar zowel kleine als middelgrote (betaalbare) huurappartementen.

Daarbij vormen de nieuwe appartementen ook een enorme kwaliteitsverbetering t.o.v. de huidige onzelfstandige kamers. Door de toevoeging van 13 hoogwaardige huurappartementen in het middeldure segment wordt voldaan aan twee belangrijke doelstellingen conform de Nota Wonen. Allereerst ontstaat er meer balans tussen vraag en aanbod en ten tweede wordt er een kwaliteitsimpuls gegeven aan de woningvoorraad.

Tevens is het bouwplan qua schaal en omvang zodanig klein dat het niet realistisch is om in deze ontwikkeling 30% sociale huurwoningen te verwachten en te eisen. 30% sociale huur zou in dit project neerkomen op 4 appartementen. Een dergelijk kleine omvang is onvoldoende interessant voor een coörperatie om af te nemen en te beheren.

2.2.2 Duurzaamheid

Met de toekomstige warmte- en energietransitie in het vooruitzicht heeft de gemeente Leiden nog een grote opgave. In 2050 dient de gehele gemeente afgesloten te zijn van het gas en te worden voorzien van een alternatieve en duurzame energiebron. Om deze ambitie te bereiken als gemeente wordt er samengewerkt met de ontwikkelaars om nu zoveel mogelijk te voorzien in maatregelen ten behoeve van de toekomstige transitie.

In het voorliggende bouwplan dient uiteraard voldaan te worden aan de vigerende eisen uit met name het bouwbesluit t.a.v. duurzaamheid. Om dit te bereiken worden meerdere duurzaamheidsmaatregelen getroffen. De huidige onzelfstandige kamers hebben geen eigen energielabel, maar het gebouw in zijn geheel bezit op dit moment het energielabel C. In het kader van duurzaamheid worden bij de nieuw- en verbouw diverse maatregelen genomen die de duurzaamheid ten goede komen, dit zijn o.a.:

• plaatsing van HR++ glas in het gehele gebouw;
• aanbrengen van (nieuwe) dakisolatie
• plaatsing van een individuele hoogwaardige hybride combiketel (voorbereid op elektrisch verwarmen);
• toepassen van lage temperatuurverwarming.

Daarnaast worden maatregelen getroffen om in de toekomst makkelijk van het gas af te stappen. Tot die tijd wordt de huidige gasaansluiting gebruikt. Ook wordt er nagedacht over zonnepanelen, maar deze worden nu nog niet meegenomen, vanwege de zichtbaarheid vanuit de openbare ruimte en ligging binnen het beschermd stadsgezicht.

2.2.3 Groen

Om het bouwplan uit te voeren hoeven geen bomen te worden gekapt. Daarnaast zal de tuin aan de achterzijde, gelet op de thema's klimaatadaptatie en hittestress, alsmede de over het algemeen van toepassing zijnde 'Tuin' bestemming, zo groen mogelijk worden ingericht. Uitgangspunt bij de (her)inrichting van de tuin, mede in relatie tot het oprichten van extra noodzakelijke parkeerplaatsen, is dat het percentage verharding in de nieuwe tuin niet toeneemt ten opzichte van de bestaande situatie.

Figuur 3: Links (bestaande situatie): rood omkaderd de tuin, inclusief 3 parkeerplaatsen en groen. Rechts (nieuwe situatie): rood omkaderd de tuin, inclusief 4 parkeerplaatsen en groen.

In de huidige situatie heeft de tuin een omvang van circa 452m² en is het pecentage verhard/onverhard 42% om 58%. In de nieuwe situatie wordt de tuin iets kleiner, vanwege de uitbreiding van het gebouw. De tuin heeft in de nieuwe situatie een omvang van circa 410m² en het percetage verhard/onverhard bedraagt dan 38% om 62%. Daarbij wordt aan de vergunning de voorwaarde gekoppeld dat het gedeelte wat gebruikt wordt ten behoeve van parkeren halfverhard moet worden ingevuld.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Europees en nationaal beleid

Gelet op de beperkte schaal en omvang van het project worden de beleidskaders op Europees en nationaal niveau niet geraakt. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2012 (SVIR) en het Besluit algmene regels ruimtelijke ordening 2011 (Barro) staan de uitvoering van dit project niet in de weg.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimte vraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (LDV). De LDV is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. De onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf hieronder.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Per 1 augustus 2014 is de visie in werking getreden. Deze visie is per 12 januari 2017 geactualiseerd in werking getreden.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte 2014, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

3.2.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte 2014, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen, zo ook bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de de ecologische hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het projectgebied maakt geen deel uit van de EHS of van agrarische teeltgebieden. Het ligt binnen bestaand stedelijk gebied en bevat daarnaast ook geen provinciale of regionale waterkeringen. Dat geldt ook voor de directe omgeving van het projectgebied.

De verordening bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerdde verdeling en/of overschot van kantoor- en detailhandelsruimte. Ook is in het verlengde van de in 2012 geïntroduceerde 'Ladder voor duurzame verstedelijking', in de verordening de plicht opgenomen om bij een neiuwe stedelijke ontwikkeling (bv. woningbouw) inzichtelijk te maken of er een actuele behoefte bestaat aan het nieuwbouwprogramma en of dat gerealiseerd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. De toetsing aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' vindt plaats in paragraaf 3.2.2.2

In artikel 2.3.3 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele (wind)molens. Daartoe moet bij elke omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan rekening worden gehouden met de molenbiotoop rondom die molen(s). De molenbiotoop geeft een radius van 400 meter vanaf het middenpunt van de molen. Het projectgebied ligt op circa 840 meter van de dichtsbijzijnde traditionele (wind)molen, molen De Valk, gelegen aan de 2e Binnenvestgracht en valt daarmee niet binnen de beschermde werking van een molenbiotoop.

Artikel 2.4.4 van de Verordening Ruimte 2014 bevat tot slot regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes, de vroegere grens van het Romeinse Rijk. Het projectgebied ligt binnen de beschermingszone van de Limes. De verordening verbiedt het om binnen de beschermingszone werkzaamheden uit te voeren waarbij in de bodem tot meer dan 30 centimeter onder het maaiveld wordt geroerd, tenzij door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast. De resultaten hiervan komen aan de orde in paragraaf 4.1.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 5.20 van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) bepaald dat voor zover de omgevingsvergunning wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de wet (Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht) o.a. artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing is.

De toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het verplicht decentrale overheden ertoe om ruimtelijke plannen te toetsen aan de ladder indien er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

Behoefte onderzoek naar woningen

Wat betreft de woningaantallen blijkt dat het voorgenomen programma past binnen de afspraken rondom de te bouwen woningen in de Leidse regio. Deze aantallen zijn met de provincie Zuid-Holland afgestemd. Hiermee wordt ook voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking, omdat er sprake is van een behoefte.

De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland (hierna: RWA). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de meest actuele driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming, het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013 en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013'.

In de RWA is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.620 nieuwe woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de SVIR van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de RWA is gericht op een kortere periode, maar wel op een veel grotere regio, waar o.a. ook de gemeenten Alphen a/d Rijn, Hillegom en Lisse onderdeel van zijn. Voor de toetsing van ruimtelijke plannen aan de ladder gaat de provincie uit van de RWA.

In de RWA is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt onderverdeeld:

Gemeente	WBR
	2012-2019	2020-2029	2012-2029
Alphen aan den Rijn	1.779	1.623	3.402
Hillegom	553	166	719
Kaag en Braassem	987	942	1.929
Katwijk	2.007	2.107	4.114
Leiden	5.500	4.880	10.380
Leiderdorp	574	305	879
Lisse	776	522	1.298
Nieuwkoop	848	612	1.460
Noordwijk	1.031	733	1.764
Noordwijkerhout	723	399	1.122
Oegstgeest	637	578	1.215
Rijnwoude	517	317	834
Teylingen	1.069	1.003	2.072
Voorschoten	517	-152	365
Zoeterwoude	142	-75	67
Holland-Rijnland	17.660	13.960	31.620

Voor een beeld van de actuele ruimtelijke behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2012 reeds gerealiseerd, in uitvoering, of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. Een overzicht van deze plannen wordt jaarlijks geactualiseerd en door de provincie vastgesteld. In het meest recent vastgestelde overzicht van projecten is een productie van 3.209 woningen te zien. Ook na de realisatie van dit bouwplan, waarin 13 woningen worden gebouwd, zal Leiden dus nog de ruimte moeten vinden voor ruim 2.000 nieuwe woningen om in de regionale behoefte te kunnen voorzien tot 2019. Hiermee is sprake van een actuele regionale behoefte. Geconcludeerd kan dan ook worden dat er een behoefte bestaat aan de bouw van de voorgenomen woningen op de locatie Klokpoort 1 - Oude Singel. Hiermee is er aantoonbaar behoefte aan de woningen die via deze omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt.

De behoefte aan woningen op deze specifieke locatie wordt verder onderbouwd met de volgende argumenten:

• de regionale woonagenda concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en/of verdichting;
• De agenda concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze mismatch verhelpen;
• Bij de invulling van het programma m.b.t. wonen in de binnenstad is de daadwerkelijke invulling gekoppeld aan de inzichten en besluitvorming die voortkomen uit de Nota Wonen 2020, van de gemeente Leiden. Het voorgestelde woonprogramma voldoet aan de drie in de Nota Wonen geformuleerde hoofdopgavens. Onderzoeken bevestigen het tekort aan en vraag naar dergelijke huurwoningen.

Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking

Dit bestemmingsplan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking: er is sprake van transformatie waarbij gebouwd wordt in bestaand stedelijk gebied en er tevens sprake is van een (acute) behoefte.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

Op 15 juli 2019 heeft de gemeenteraad van Leiden de 1.0-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV. 19.0068). De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland", welke in 2017 is opgesteld door Leiden en de omliggende gemeenten. De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om deze beter te laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten.

De Omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

Op basis van de Leidse waarden (opgehaald uit participatie), trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen geformuleerd;

• 1. Leiden, stad van historie en cultuur;
• 2. Leiden, groene en gezonde stad;
• 3. Leiden, stad voor iedereen;
• 4. Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk;
• 5. Leiden, verbonden stad;
• 6. Leiden, waterstad.

3.3.2 Verder met de binnenstad

'Verder met de binnenstad' is een structuurvisie. Het vervangt niet de Structuurvisie Leiden 2025, maar het is een verdieping op het hoofdstuk over de Binnenstad. De Structuurvisie Leiden 2025 en het Programma Binnenstad 2009 bevatten de uitgangspunten, onderbouwd met een uitgebreide analyse en verantwoording voor de gekozen ontwikkelrichtingen en doelen van de ruimtelijke ontwikkelingen in de binnenstad. Verder met de Binnenstad is een uitwerking van deze uitgangspunten.

Verder met de Binnenstad is een kader voor de ontwikkelingen in de Binnenstad:

• de basis voor meer specifieke beleidsdocumenten, bijvoorbeeld voor Handboek Openbare Ruimte, voor beleid over horeca, wonen, winkelvoorzieningen of cultuur;
• het kader met ruimtelijke randvoorwaarden op zowel stedenbouwkundig als architectonisch niveau. De visie geeft basiskwaliteitsregels voor de uiterlijke kenmerken van gebouwen. Voor de binnenterreinen van de hofjes en de innoverende stad gelden eigen regels;
• de basis voor besluitvorming rondom 18 ruimtelijke projecten, zoals het Aalmarkproject, het Stationsgebied, de Lammermarkt en de Garenmarkt;
• de basis voor gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en gewenste functies in de diverse delen van de binnenstad;
• voor de verschillende gebieden zijn de functies verdeeld over hoofdprogramma, ondersteunend programma en aanvullend programma. Functies die niet in één van de drie programma's zijn vermeld, worden als niet wenselijk voor het gebied beschouwd.

3.3.3 Onderzoeksresultaten

Kijkend naar de Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit deze ontwikkeling vooral aan op de verhaallijnen 'Leiden, groene en gezonde stad' en 'Leiden, verbonden stad'. Door de nieuwe parkeereis goed gemotiveerd niet op te lossen op eigen terrein wordt ingezet op een groenere binnenstad (o.a. ten behoeve van hittestress en waterberging) en op het ontmoedigen van autogebruik in de binnenstad en stimuleren van de fiets.

Op basis van de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' is het bouwblok deel van de conserverende stad, waar de historische ruimtelijke structuur, ondanks de grootschalige stadsvernieuwing, het uitgangspunt is voor alle (ruimtelijke) ontwikkelingen. De nieuwbouw, langs de Klokpoort, sluit in maat en schaal aan bij de omgeving en zorgt voor een betere afronding van het bouwblok. De functie wonen is, op deze locatie, passend binnen de programma's uit de structuurvisie. Het bouwplan is daarmee - op hoofdlijnen - in lijn met de uitgangspunten, zoals gesteld in het hierboven omschreven gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden. Met de introductie van deze (nieuwe) wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologische belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijke plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden' verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Het project ligt op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4. De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt dat archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 50m² en dieper dan 50 cm. De nieuwbouw (65m²) wordt voorzien van nieuwe funderingspalen, waarmee bovenstaande grenswaarden worden overschreden. Voor uitvoering dient dan ook een vergunning voor het uitvoeren van een werk te worden aangevraagd en verkregen.

4.1.2.1 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950.

De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.2 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

4.1.2.3 Conclusie

Op basis van opgravingen in de nabije omgeving kunnen in het plangebied resten worden verwacht van de voormalige sloot van voor 1611, van het achterterrein achter de panden (van na 1611) aan de Oude Singel met beerputten, waterputten etc. en van de bebouwing die hier in de loop van de tijd achter deze panden is neergezet.

Omdat archeologische onderzoek op dit moment, vanwege de bestaande bebouwing, niet mogelijk is worden aan de omgevingsvergunning onderstaande voorwaarden verbonden. Daarbij is voorafgaand aan verder archeologisch onderzoek een Programma van Eisen, conform de Kwaliteitsnorm Nerderlandse Archeologie overlegd en akkoord bevonden.

Voorwaarden die verbonden worden aan de omgevingsvergunning:

• Tijdens de sloop en nieuwbouw is begeleiding van een archeoloog aanwezig om eventueel aanwezige archeologische resten te documenteren;
• Aansluitend aan de sloop vindt een archeologisch onderzoek plaats t.b.v. het documenteren van de resten die tijdens de nieuwbouw worden verstoord. De exacte aard en omvang van dit onderzoek worden bepaald door de diepte en omvang van de bouwwerkzaamheden;
• De archeologische begeleiding wordt uitgevoerd door een daartoe gecertificeerde instelling, onder toezicht van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Verordening Ruimte

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn regels opgenomen waar ruimtelijke plannen van gemeenten aan moeten voldoen. Onder andere op het gebied van cultuurhistorie zijn er diverse regels opgenomen, bijvoorbeeld voor monumenten, beschermd stadsgezicht en de molenbiotoop.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Beschermd Stadsgezicht

Het plangebied is gelegen binnen het beschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de Singels'. De aanwijzing van de Leidse binnenstad tot beschermd stadsgezicht in 1981 heeft als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de omgeving zoals die door de jaren heen tot stand is gekomen. Hieronder wordt een samenvatting gegeven van de beschrijving van het beschermd stadsgezicht die de basis heeft gevormd voor de aanwijzing, voorzover van toepassing op het plangebied.

Als kenmerken voor de Leidse binnenstad worden genoemd:

• de zeer dichte verkaveling;
• de aaneengesloten bebouwing van smalle panden met dwarskappen;
• de weinige tuinen;
• de ruimte op de stadswallen is op verschillende wijzen ingevuld;
• het veelvuldig voorkomen van hofjes;
• de beperkte ruimtelijke structurele relatie van de stad binnen de singels met de ontwikkeling erbuiten;
• de open ruimte in de stad wordt voornamelijk gevormd door het water in de vorm van grachten en singels, ook rond de kerken is open ruimte.

4.2.2 Onderzoeksresullaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

De locatie ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels, in de stadsuitbreiding van 1611, die in de loop van de tijd sterk is aangetast. De historische structuur van de Koolgracht die liep tussen de Oostdwarsgracht en de Brandewijnsgracht, is bijna niet meer te herkennen door de grootschalige doorbraak ter plaatse van de huidige Klokpoort. Oorspronkelijk was de Koolgracht grotendeels bebouwd met kleine arbeiderswoningen. De Klokpoort is in de jaren '60 aangelegd als onderdeel van de zogenaamde Cityring, als verbinding tussen de Pelikaanstraat en de Langegracht. De straat is vernoemd naar de voormalige dekenfabriek 'De Blauwe Klok' die op deze locatie stond. De bebouwing aan de Oude Singel is in 1979 gebouwd.

4.2.2.2 Beschermd stads- of dorpsgezicht

De nieuwbouw aan de Klokpoort voegt zich in de straatwand met stadsvernieuwing en moderne bouw. De bestaande rooilijn wordt gevolgd en de hoogte sluit aan op de belendende bebouwing. Hoewel er voor een klein gedeelte op de bestemming Tuin wordt gebouwd, is dit echter zeer beperkt en leidt dit niet tot een versnippering van het aaneengesloten open binnengebied. De huidige situatie, met een schutting aan de straatzijde heeft weinig ruimtelijke kwaliteit en uitstraling. De nieuwbouw zorgt voor een kwalitatieve verbetering van het straatbeeld en dit weegt op tegen het kleine verlies aan groen.

De realisatie van een extra parkeerplaats in de tuin is ook akkoord. Het zorgt niet voor een toename van de verharding, mede doordat bestaande bebouwing wordt verwijderd. Ook worden er grote stukken aaneengesloten groen gerealiseerd in de tuin die zullen functioneren als buitenruimte voor de woningen.

Al met al zorgt de nieuwbouw aan de zijde Klokpoort en de herinrichting van de tuin dan ook niet voor een onevenredige aantasting van de aan het beschermd stadgezicht verbonden cultuurhistorische waarden.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.

Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

• 1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4. Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

• 2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

• a. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• b. die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is.In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.
• 3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Landschapsbeleidsplan Leidse regio en Warmond 2002

Het regionale landschapsbeleidsplan heeft meerdere doelstellingen. Aangegeven moet worden hoe de agrarische, ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en visueel - ruimtelijke kwaliteiten van het landschap behouden, versterkt of ontwikkeld kunnen worden op een zodanige manier, dat een meerwaarde ontstaat op regionaal niveau. Daarnaast moet er een landschappelijk raamwerk worden ontworpen, waarin functies als landbouw, natuur, waterbeheer, recreatie en mogelijkheden voor verstedelijking duidelijk zijn gepositioneerd. Ook een optimale wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden moet worden aangegeven. De relatie stadland, de voedingsaders voor natuur in de stad, moet worden geoptimaliseerd en worden beschermd.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Wnb stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Wet natuurbescherming.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot verstoring, aantasting van groeiplaatsen en vernietiging van verblijfplaatsen van soorten die beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming. Activiteiten die mogelijk leiden tot negatieve effecten op beschermde soorten leiden, zijn in principe verboden, tenzij maatregelen kunnen worden genomen om dit te voorkomen. Daarnaast moeten ook onbeschermde soorten zoveel mogelijk worden ontzien, volgens de "zorgplicht". In planvorming en/of uitvoering dient daarom tijdig rekening te worden gehouden met aanwezigheid van (beschermde) flora en fauna.

Op basis van gegevens uit het natuurmeetnet van Leiden komen er rondom de Klokpoort een aantal beschermde diersoorten voor waaronder de dwergvleermuis, de gierzwaluw en de huismus. Het gedeelte wat gesloopt wordt is echter ongeschikt als nestelmogelijkheid of verblijfplaats. Het pand wordt nog steeds bewoond en daarnaast zijn er op het platte dak, en in de muren ook geen locaties aanwezig waar deze dieren aanwezig kunnen zijn. Daarnaast wordt er ook geen groen in de vorm van bossages en/of bomen weggehaald. De sloop/nieuwbouw zorgt ook niet voor een eventuele aantasting van foerageerroutes. Het aspect ecologie staat de uitvoering van dit project dan ook niet in de weg. Wel dient bij de bouw rekening te worden gehouden met eventueel toch aanwezig dieren. Om voorgaande reden zijn in de beschikking onderstaande passages te worden opgenomen.

• Houd rekening met broedende vogels, broedvogels mogen niet worden verstoord. Om er zeker van te zijn dat er geen broedende vogels aanwezig zijn dient er voor de bouw een broedvogelinspectie uitgevoerd te worden. Voer de werkzaamheden bij voorkeur buiten het broedseizoen uit;
• Voor alle soortgroepen geldt altijd de zorgplicht. Dus ook voor niet beschermde soorten. Soorten die op de locatie aanwezig kunnen zijn en dus relevant zijn om rekening mee te houden bij de voorgenomen ontwikkeling: gewone pad, bruine kikker, huisspitsmuis, woelrat, egel, haas, konijn en/of bosmuis.

4.4 Kabels en leidingen

Op het betreffende perceel zijn geen kabels en leidingen aanwezig die de ontwikkeling in de weg staan. Wel staat er een (oud) kastje van een netbeheerder tegen het pand aan. Hiervan is de eigenaar echter onbekend. Navraag leert dat deze kast niet van de gemeente, liander, ziggo dan wel caiway is. De aanname is dat voorzover dit kastje nog gebruikt wordt, dit ten behoeve van Klokpoort 1 is. Bij de bouwwerkzaamheden dient rekening te worden gehouden met dit kastje, maar het kastje staat de ontwikkeling verder niet in de weg.

4.5 Milieu

In deze paragraaf worden de relevante milieu-technische aspecten behandeld die van toepassing zijn op dit (bouw)project

4.5.1 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r., of waarvan gelet op de aard en omvang van het project verwacht wordt dat het belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu.

Het voorgenomen bouwplan valt onder categorie D 11.2 'Stedelijk ontwikkelingsproject', maar ligt ruim onder de gestelde drempelwaarde. Gelet op de aard en de ligging, binnen stedelijk gebied, is de verwachting dat dit plan geen zodanige belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu dat een formele m.e.r. beoordeling niet noodzakelijk is. Dit betekent dat voor dit project de effecten van dit bouwplan op het milieu worden beoordeeld op basis van een vormvrije m.e.r. beoordeling. Deze vormvrije m.e.r. beoordeling is uitgewerkt aan de hand van een aantal milieuthema's in de onderstaande paragrafen.

 

4.5.2 Bedrijven en milieuzonering

4.5.2.1 Beleidskader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaard. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten behouden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf niet kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

4.5.2.2 Onderzoeksresultaten

Het gebied rondom het projectgebied kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging. Kantoren en winkels zijn aanpandig aan woningen toelaatbaar in een gebied met functiemenging, daarvan is hier al sprake. Het plan vormt daarom geen belemmering voor de (bestaande) bedrijven in de nabije omgeving.

4.5.3 Bodem

4.5.3.1 Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusies met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekend gemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of er sprake is van een ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

4.5.3.2 Onderzoeksresultaten

Voor de projectlocatie waren bij de Omgevingsdienst oude en onvolledige gegevens bekend. Om die reden heeft de initiatiefnemer een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd naar de bodemgesteldheid. Dit verkennend bodemonderzoek (bijlage 2), uitgevoerd door Adverbo met rapportnummer 17.10.0986.0799 d.d. 20 juli 2017 is beoordeeld door de Omgevingsdienst.

Het onderzoek toont aan dat de grond van het onbebouwde te ontwikkelen deel niet is verontreinigd, enkel het grondwater is licht verontreinigd met barium. Daarnaast is er zintuigelijk ook geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Op basis van die gegevens kan geconcludeerd worden dat de bodem van het onbebouwde te ontwikkelen deel geschikt is voor de voorgenomen plannen. Er heeft geen bodemonderzoek plaatsgevonden onder de bestaande bebouwing. De verwachting is echter dat de bodemkwaliteit onder de bebouwing niet aanzienlijk zal afwijken van de onderzochte aangrenzende onbebouwde locatie.

Al met al concludeert de Omgevingsdienst dat de bodem voldoende is onderzocht en er geen aanvullend onderzoek noodzakelijk is. De bodemgesteldheid ter plaatse is voldoende voor het voorgenomen bouwplan.

4.5.4 Externe veiligheid

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die gebruikt wordt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel op een geruime afstand van circa 2.200 meter. Een nieuwe risicoberekening is derhalve niet nodig omdat de afstand tot de transportroute A4 meer dan 200 meter bedraagt.

Externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor het realiseren van het bouwplan.

4.5.5 Geluid

4.5.5.1 Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee geluidgevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan die waarde kan worden voldaan

Wet ruimtelijke ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer er sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan of omgevingsvergunning echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toestemmingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

4.5.5.2 Onderzoeksresultaten

Op 20 november 2018 is door de ontwikkelaar akoestisch onderzoek aangeleverd (Bijlage 3). Dit akoestisch onderzoek is noodzakelijk gelet op (met name) het wegverkeerslawaai vanaf de Pelikaanstraat/Klokpoort, op de woningen. De woningen betreffen immers, conform de Wet geluidhinder (Wgh), geluidgevoelige bestemmingen en het plangebied ligt binnen de geluidszone van een weg.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat, incl. aftrek ex art. 110 Wgh, de voorkeursgrenswaarde van 48dB ter plaatse van de vier nieuwe woningen aan de Klokpoort zijde wordt overschreden. De voorkeursgrenswaarde wordt aan de zijde Oude Singel niet overschreden. De maximale geluidsbelasting, incl. aftrek ex art. 110 Wgh. tem gevolge van het wegverkeer op de Pelikaanstraat respectievelijk Klokpoort bedraagt voor de vier nieuwe woningen 61dB. Vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient derhalve een Hogere Waarde besluit genomen te worden, gelet op de Wgh.

Omdat de geluidsbelasting van 61dB voldoet aan de maximale ontheffingswaarde van de Wet geluidhinder van 63dB is een dergelijke ontheffing ook mogelijk. Op 5 augustus 2019 is een ontwerpbesluit hogere grenswaarden genomen door de Omgevingsdienst West-Holland genomen. Dit ontwerpbesluit is tevens als bijlage bij deze toelichting toegevoegd. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden heeft gelijktijdig met de ontwerp omgevingsvergunning ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tegen het ontwerpbesluit hogere grenswaarden zijn geen zienswijzen ingediend. De Omgevingsdienst heeft na afloop van de zienswijzentermijn het ontwerpbesluit omgezet in een definitief hogere waarden besluit (Bijlage 2).

4.5.6 Luchtkwaliteit

Het bouwplan leidt gezien de beperkte schaal en omvang 'niet in betekenende mate' tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof. Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen.

Luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor het realiseren van het plan.

4.6 Stedenbouwkundige inpassing

4.6.1 Stedenbouwkundige context

Het complex is gelegen in het historische stedenbouwkundige weefsel van de Noordvest, de stadsuitbreiding van de binnenstad uit de 17de eeuw ten noorden van de middeleeuwse binnenstad, gelegen tussen de Oude Singel en de Langegracht. Het complex is gelgen in de hoek van het bouwblok Oude Singel, Klokpoort, Langegracht en Koolstraat.

Dit bouwblok is deel van de 17de eeuwse uitbreiding waar een blokvormige structuur is ingevuld met kleinere woningen, maa in de loop van de 19de eeuw ook industrie is bijgekomen. In het midden van de 20ste eeuw hebben doorbraken plaatsgevonden en zijn diverse grachten gedempd om grotere verkeersaders te realiseren. De Klokpoort met belendende appartementen is daar het resultaat van. Oude industriële gebouwen in het bouwblok zijn vervangen door woningbouw in de stadsvernieuwingsperiode of zijn getransformeerd naar wooncomplexen. Daarmee is een sprong en verschil in maat en schaal afleesbaar in het bouwblok.

De groene Langegracht is de centrale as door het gebied. Zuidelijk ervan liggen heldere gesloten bouwblokken met een duidelijk front naar alle zijden. De Langegracht is de grens tussen het innoverende en conserverende deel van de stad. In het innoverende noordelijke gedeelte van Noordvest is een structurele transformatie naar meer groen en openheid gewenst. In het zuidelijke conserverende gedeelte blijven de rooilijnen en bouwblokken intact. Schaalcontrasten tussen grootschalige (industriële) gebouwen en kleinschalige (arbeiders)woningen zijn kenmerkend voor de wijk. In het noordelijke deel bevinden zich grootschalige autonome gebouwen met een lagere bouwhoogte aan de Langegracht dan aan de singelzijde. In het zuidelijke deel is er een mengeling van de kleine schaal van de woningen en de grote schaal van de oude industriecomplexen binnen de bouwblokken.

Langs de singel is gekozen voor een historische parcellering en verschijningsvorm in grachtenpanden met drie bouwlagen en een hogere kap, met onderling individuele verschillen. Aan de achterzijde is een appartementencomplex dat een transformatie van een oud bedrijfsgebouw is. In het bouwblok ligt aan de achterkant een doodlopende straat, de Koolgracht, waar aan de achterzijde het perceel tevens is ontsloten.

4.6.2 Stedenbouwkundige beoordeling

De nieuwbouw aan de zijde Klokpoort is akkoord. Op deze manier wordt de straatwand afgerond en ontstaat er een gesloten en afgerond bouwblok. Tevens komt er een stedelijkere gevel naar de stadsroute toe. Er wordt een nieuwe voorgevel gemaakt richting de Klokpoort en zodoende ontstaat ook aan deze zijde een voorkantsituatie, waarbij aangesloten wordt op de afronding van het gesloten bouwblok en daarmee een meer afrondende ruimtelijke structuur ontstaat.

De maatvoering (goot- en bouwhoogte c.q. noklijn), alsmede kapvorm en daarmee het bouwvolume zijn ook akkoord. Het nieuwe bouwvolume dient vooral een toegevoegd volume te zijn van de bestaande woonpanden aan de Oude Singel. Dit deel van de binnenstad behoort tot de conserverende stad waarbij materialisatie en detaillering bij nieuwbouw ingetogen van aard moet zijn.

Ook vanuit Stedenbouwkundig oogpunt bestaan er verder geen bezwaren tegen het realiseren van een extra parkeerplaats. De hoeveelheid groen neemt procentueel niet af en er ontstaat door de herinrichting een meer aaneengesloten stuk groen met een hogere kwaliteit voor de bewoners. De toename van de verharding in zijn totaal is zeer gering en ondergeschikt.

4.6.3 Bezonningsstudie

Een van de ruimtelijke gevolgen is de schaduwval en de eventuele gevolgen voor de toetreding van dag- en zonlicht door het voorgenomen bouwplan. Om eventuele gevolgen in kaart te brengen is een bezonningsstudie gedaan (Bijlage 4). In dit onderzoek is de bestaande situatie vergeleken met de nieuwe gewenste situatie en is beoordeeld of er sprake is van een onevenredige vermindering van dag- en zonlicht toetreding.

Op de maatgevende dagen, 19 februari en 21 oktober ( voor gevels), wordt de schaduwval vooral veroorzaakt door het reeds bestaande hoofdgebouw aan de Oude Singel. Het nieuwe (extra) bouwvolume zorgt wel voor extra schaduw, maar deze schaduw valt vooral op de eigen buitenruimte aan de achterzijde en in de openbare ruimte aan de Koolgracht. De verschillen in schaduwval in de bestaande en nieuwe situatie zijn zeer gering en ondergeschikt op deze dagen. Op de maatgevende dagen, 20 april en 23 augustus (voor buitenruimten) blijft er bij de woningen aan de Koolgracht in de buitenruimte(n) een voldoende goede bezonningssituatie over. Het bouwplan zorgt dan ook niet voor een onevenredige afname van dag- en zonlichttoetreding c.q. schaduwwerking richting belendende panden.

4.7 Verkeer en vervoer

4.7.1 Beleidskader

4.7.1.1 Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

De mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 18 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidsstuk is een pakket aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondseparkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad, de uitbreiding van het fietsroutenetwerk, én de invoering van een HOV-netwerk,met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar regiogemeenten en een verdubbeling van de spoorintensiteit tussen Leiden Centraal en Utrecht Centraal.

4.7.1.2 Beleidsregels parkeernormen

Op 19 mei 2015 is door het College van B&W de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan - mits het maatschappelijke belang van een project dat rechtvaardigt - afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

De parkeereis is berekend op basis van de Beleidsregels parkeernormen Leiden. Bij de berekening van de parkeereis wordt rekening gehouden met de bestaande en nieuwe situatie ter plaatse. In onderstaande tabellen is de parkeervraag in de bestaande en nieuwe situatie opgenomen. Hierbij wordt tevens opgemerkt dat er in de bestaande situatie drie parkeerplaatsen reeds op eigen terrein aanwezig zijn.

Parkeervraag bestaande situatie
	Aantal	Norm	Totaal
Onzelfstandige wooneenheid	39	0.1 p.p.	3.9 p.p.
Totaal			3.9 p.p.

Parkeervraag nieuwe situatie
	Aantal	Norm	Totaal
Huurwoning tot 65m2	10	0.6 p.p.	6.0 p.p.
Huurwoning tussen 65m2 en 100m2	3	1.0 p.p.	3.0 p.p.
Totaal			9.0 p.p.

Op basis van de bovenstaande tabellen ontstaat een parkeereis van afgerond 5 parkeerplaatsen. Op grond van beleidsregel 4b kan van een parkeereis worden afgeweken voor wat betreft een niet gerealiseerd deel van de parkeereis als dat tekort niet hoger uitvalt dan 5 parkeerplaatsen in de zone 'binnenstad'. Omdat beleidsregel 4b uitgaat van een niet gerealiseerd deel, dient er in ieder geval 1 parkeerplaats van de benodigde 5 opgelost te worden om in aanmerking te komen voor deze afwijkingsregel.

In het nieuwe ontwerp komen aan de achterzijde vier parkeerplaatsen terug. De drie bestaande parkeerplaatsen plus één extra parkeerplaats. Daarmee blijft er een parkeereis over van 4 parkeerplaatsen. Op grond van de huidige beleidsregel 4b wordt hiervoor echter afgeweken van de parkeernormen. Het is niet wenselijk om gelet op de beleidsdoelstellingen op o.a de thema's duurzaamheid en de daarmee samenhangende onderwerpen als vergroening, klimaatadaptatie, hittestress en een meer autoluwe binnenstad c.q. stimuleren van de fiets de gehele tuin te verharden ten behoeven van louter parkeerplaatsen. Het is ook onwenselijk om het bouwplan te weigeren, omdat niet voldaan wordt aan de gestelde parkeereis, omdat het bouwplan voorziet in nieuwe woningen, die in Leiden ook erg wenselijk zijn.

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2016-2021

Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het buieden van ruimte voor die systemen op tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heefft geen direct raakvlak met deze omgevingsvergunning, omdat in het projectgebied geen boven lokale watersystemen aanwezig zijn.

Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021

In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van duurzame (zoet)watervoorzieningen en het realiseren van een robuust en veerkrachting watersysteem.

Waterbeheerplan 2016-2012

Het projectgebied van deze omgevingsvergunning valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het projectgebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het Hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketer. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het regulier baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan zijn in de Keur vertaald naar bindende regels voor burgers en gemeenten, om het Hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkerringen (o.a. duinen, dijken en kaden);
• watergangen (o.a. kanalen, rivieren, sloten en beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1. Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het Hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of een bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en er ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het Hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2014-2018

De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelstel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2016 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot eerdere gemeentelijke rioleringsplannen zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgpicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeetelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijk rioleringsplan bevat onder andere doelstellingen om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde systemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsintallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZI's hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.8.2.2 Watertoets

Het bouwplan is voorgelegd aan medewerkers van het Hoogheemraadschap van Rijnland. In het voorgenomen bouwplan is geen sprake van een onevenredige toename van de verharding, hier is pas sprake van bij een verharding van 500m2 of groter. Doordat er geen onevenredige toename van de verharding plaatsvind heeft dit bouwplan ook geen onevenredige invloed op de waterhuishouding ter plaatse en hoeft er ook geen water gecompenseerd te worden. Daarmee is het bouwplan vanuit het oogpunt van het Hoogheemraadschap akkoord. Wel wordt geadviseerd de tuin zo groen en onverhard mogelijk in te richten.

Conclusie

Het aspect water staat de uitvoering van het voorgenomen bouwplan niet in de weg

4.9 Wonen

4.9.1 Beleidskader

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

De toevoeging van 13 zelfstandige (huur)appartementen sluit aan bij de woningbehoefte zoals omschreven in zowel de Regionale Woonagenda als de Nota Wonen 2020. De woningen hebben daarnaast ook een goede woonkwaliteit, helemaal in vergelijking met het huidige woonprogramma van 39 onzelfstandige kamers.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. In de Wabo is opgenomen voor welke activiteiten wel en geen vergunningplicht geldt en in het geval van een vergunningplicht, of de reguliere of de uitgebreide Wabo-procedure van toepassing is.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking. Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad niet is verist. Met een dergelijke lijst kan de gemeenteraad er voor zorgen dat het geen verklarng hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de gemeenteraad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of een soortgelijk ruimtelijke kader.

Op 30 november 2017 heeft de gemeenteraad van leiden besloten (RV 17.0100) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Deze lijst wordt periodiek herzien.

Op basis van artikel 1, onderdeel 8 van die lijst is een verklaring van geen bedenkingen in dit geval wel vereist, omdat het bouwplan o.a. bouwkundige aanpassingen bevat in het beschermd stadsgezicht, die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, tenzij tijdens de zienswijzentermijn geen zienswijzen naar voren worden gebracht (artikel 1, onderdeel 3). Bij het ontwerpbesluit en de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing is daarom ook een ontwerp van de 'verklaring van geen bedenkingen' ter inzage gelegd. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen is op 3 december 2019 door de gemeenteraad vrijgegeven voor inspraak (RV 19.0125).

Zowel tegen de ontwerp omgevingsvergunning, als de ontwerp verklaring van geen bedenkingen zijn gedurende de zienswijzentermijn geen (ruimtelijk) relevante zienswijzen naar voren gebracht. Gelet op het bepaalde in artikel 1, onderdeel 3 van de op 30 november 2017 vastgestelde lijst van categorieën van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist, is er voor onderhavige omgevingsvergunning uiteindelijk geen (definitieve) verklaring van geen bedenkingen vereist van de gemeenteraad. De omgevingsvergunning kan derhalve zonder verklaring van geen bedenkingen door het college worden verleend.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan ziet op de verbouw en (gedeeltelijke) nieuwbouw van het bestaande pand, op de locatie Klokpoort 1, waarbij 13 zelfstandige woningen, in de vorm van (huur)appartementen worden gerealiseerd. Het bouwplan valt daarmee onder de gevallen die genoemd zijn in artikel 6.2.1 Bro, zodat in beginsel een exploitatieplan noodzakelijk is op grond van artikel 6.12 Wro.

In plaats van een exploitatieplan wordt er een anterieure - en koop overeenkomst opgesteld tussen de ontwikkelaar (initiatiefnemer) en de gemeente Leiden. De percelen waarop het bouwplan wordt uitgevoerd zijn grotendeels in eigendom van de initiatiefnemer, maar voor de realisatie is ook grond van de gemeente (circa 4m²) noodzakelijk. Op basis van een (private) anterieure- en koopovereenkomst worden de gronden overgedragen, die benodigd zijn voor de uitvoering van het plan én worden alle andere gemeentelijke exploitatiebijdragen van dit project geregeld.

In de overeenkomst worden onder andere onderstaande kosten opgenomen:

• de gemaakte (plan)kosten in het kader van het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals deze ruimtelijke onderbouwing, in beginsel, op basis van de gemeentelijke legesverordening;
• overige (plan)kosten, die toerekenbaar zijn aan dit project, bijvoorbeeld het meelopen bij (nader) archeologisch onderzoek;
• de mogelijke planschadekosten worden verhaald op de initiatiefnemer op basis van een bijgevoegde en ondertekende planschadeovereenkomst.

Met het sluiten van de anterieure- en koopovereenkomst en de bijbehorende planschadeovereenkomst is de financiële uitvoerbaarheid van het bouwplan voldoende aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Reacties

Het bouwplan ingediend op 18 mei 2017 en waarvan de bekendmaking op 1 juni 2017 is gepubliceerd is middels een een informatiebrief, vanuit de ontwikkelaar, aan de omgeving bekend gemaakt. In deze brief is het bouwplan toegelicht en zijn bewoners gevraagd naar hun mening. Tevens is de ontwikkelaar in gesprek gegaan met Portaal, eigenaar van het belendende pand.

Naar aanleiding van de publicatie en de bewonersbrief vanuit de initiatiefnemer is er tot op heden één reactie ingediend tegen het bouwplan. De reactie had betrekking op de balkons aan de achterzijde die uitzicht bieden over het aangrenzende perceel, wat in strijd is met het burenrecht. Deze reactie heeft de initiatiefnemer ter harte genomen en dit probleem is verholpen door privacyschermen te plaatsen zodat geen (direct) uitzicht is op de tuinen van de belendende percelen.

Voor een uitgebreide omschrijving van het voorliggende bouwplan verwijzen wij u naar paragraaf 2.2 en/of bijlage 1, behorende bij deze ruimtelijke onderbouwing.

6.2.3 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant is de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning aangekondigd. Eén ieder is tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen bouwplan kenbaar te maken. Gedurende de zienswijzentermijn die liep van 6 december 2019 tot en met 16 januari 2020 zijn geen zienswijzen ingediend.