Meerburgerkade 22

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 17 december 2014 is bij de gemeente Leiden een plan (BV 142555) ingediend voor het slopen van 66 beneden en bovenwoningen en 2 eengezinswoningen en het daarvoor in plaats terugbouwen van 35 woningen. De bouwlocatie is in de wijk Meerburg.

Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Leiden Oost 2008. De gemeente Leiden heeft aangegeven aan deze ontwikkeling te willen meewerken. Dit plan zal middels een uitgebreide procedure (met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo) mogelijk worden gemaakt.

Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.2 Begrenzing projectgebied

De te bouwen woningen komen in de wijk Meerburg. Het projectgebied wordt enerzijds aan weerzijde begrensd door de Aarstraat en de Meerburgerkade en anderzijds door Leedestraat en de Gouwestraat. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op de percelen kadastraal bekend als gemeente Leiden, sectie Q nummers 1232, 1627, 1628, 1629, 1630, 1635, 1639, 1654, 1655 en 1739. Deze percelen zijn in eigendom van de aanvrager/ontwikkelaar.

Uitsnede plangebied (rood omlijnd, bron google)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan			Vastgesteld	Raad van State
Leiden Oost 2008			18 juni 2008	3 februari 2010

De nieuw te bouwen woningen komen op gronden met de bestemming 'Woondoeleinden'. In artikel 3 staan de regels.

In artikel 3 lid 1 a staat dat de op de kaart voor woondoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor eengezinshuizen, meergezinshuizen, bijzondere woonvormen en wooneenheden, met de daarbij behorende aanbouwen, bijgebouwen, fietsenbergingen, tuinen, erven, (gebouwde) parkeervoorzieningen, voeten fietspaden, groenvoorzieningen en speelruimte, water, leidingen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, met uitzondering van overkappingen.

Het plan is in eerste plaats strijd met artikel 3 lid 3 sub a onder 1, omdat een deel van de nieuwe woningen (hoofdgebouwen) niet geheel binnen de bebouwinggrenzen worden opgericht. De nieuw te bouwen woningen zijn dieper dan de bebouwingsvlakken zoals aangegeven op de plankaart. Bovendien worden de bebouwingsgrenzen t.p.v. de te bouwen hoekwoningen (Hoek Meerburgerkade/Amstelstraat en hoek Meerburgerkade /Gouwestraat) aan de voorzijde overschreden.

Ten tweede is strijd met artikel 3 lid 3 sub a onder 3 omdat de hoekwoningen niet met de voorgevels in de voorgevelbouwgrens worden geplaatst.

Ten derde is strijd met artikel 3 lid 3 sub b, omdat de maximale goothoogte van 6 meter wordt overschreden met ca. 30 centimeter. Hiervoor is een binnenplanse afwijking zoals is opgenomen in artikel 20, lid 1, onder c mogelijk. Er wordt wel voldaan aan de bepaling t.a.v. de maximaal toegestane bouwhoogte.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied maakt deels onderdeel uit van de woningbouw die eind jaren ´40, begin jaren ´50 als deel van het wederopbouwplan in Leiden Oost is gerealiseerd. In de huidige situatie waren boven- en benedenwoningen en 2 eengezinswoningen (68 woningen in totaal) in het projectgebied aanwezig. De boven- en benede woningen waren klein en lastig toegankelijk.

Het projectgebied wordt aan de ene zijde afgeschermd van de andere woonbebouwing door de weg de Meerburgerkade en het water van de Roomburgerwetering. Aan de andere zijde van het plangebied is naast woningbouw ook een bedrijfspand aanwezige waar kaasmerken worden gemaakt. Het projectgebied wordt ontsloten via de Meerburgerkade en de Hoge Rijndijk.

2.2 Beschrijving van het project

In het projectgebied komen vijfendertig tweelaagse eengezinswoningen met tuin verdeeld over vijf woonblokken. De woningen hebben relatief grote voortuinen die aansluiten op het singelprofiel van de Meerburgerkade. Door de ten opzichte van de bestaande situatie gewijzigde verkaveling, krijgen de hoekwoningen ook een zijtuin. De woningen krijgen individuele bergingen in de achtertuin. Het project heeft geen gevolgen voor de openbare ruimte. Die blijft hetzelfde.

Impressie

Verkaveling

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

Toetsing aan beleid

Binnen het plan spelen nationale vraagstukken geen rol. Toetsing aan de Structuurvisie is dan ook niet noodzakelijk.

3.1.2 Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

Toetsing aan ladder

In onderhavig geval is de ladder niet van toepassing omdat het hier niet gaat om een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plangebied is in de bestaande situatie al in gebruik als woongebied. In de nieuwe situatie veranderd dat niet. Bovendien is geen sprake van een intensivering van het ruimtegebruik. Het aantal woningen zal afnemen, doordat gekozen is voor een andere woningtype dan in het projectgebied aanwezig was.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'

Op 9 juli 2014 is de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' vastgesteld door Provinciale Staten. Het hoofddoel van de structuurvisie is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben, en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De visie bevat een sturingsfilosofie, waarvan de kern in een viertal hoofdopgaven is samen te vatten:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De 'Visie Ruimte en Mobiliteit is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte 2014, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen, zo ook bestemmingsplannen.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken.

Blijkens de Provinciale Ruimtelijke Verordening is artikel 2.1.1 met daarin de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing binnen het projectgebied. Het project behoeft echter niet aan deze ladder getoetst te worden nu geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het projectgebied is in de bestaande situatie al in gebruik als woongebied. In de nieuwe situatie veranderd dat niet. Bovendien is geen sprake van een intensivering van het ruimtegebruik. Het aantal woningen zal afnemen, doordat gekozen is voor een andere woningtype dan nu in het projectgebied aanwezig was.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

Het projectgebied behoort blijkens de kaarten bij de Regionale Structuurvisie tot het stedelijk gebied. Binnen dit stedelijk gebied wordt onder meer ingezet op het van realiseren van gedifferentieerde woonmilieus met veel aandacht voor kwaliteit van de leefomgeving. Het plan voorziet in sociale woningbouw. Binnen Leiden is te weinig sociale woningbouw aanwezig en er is grote behoefte aan het type woonmilieu dat wordt gerealiseerd. Het plan voorziet dus in een betere differentiatie van de verschillende woonmilieus in de gemeente Leiden.

Bovendien wordt binnen het plan ruim voldoende aandacht besteed aan de kwaliteit van de leefomgeving, door de andere wijze van verkavelen krijgt het gebied een open en groene uitstraling. Het plan komt de kwaliteit van de leefomgeving ten goede. Het plan past binnen de Regionale Structuurvisie.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

Uit de Structuurvisie blijkt dat het woningaanbod binnen de gemeente Leiden zowel in kwantitatief opzicht als in kwalitatief opzicht achterblijft. Daarbij heeft de gemeente Leiden onder meer een tekort aan betaalbaar eengezinswoningbouw. De gemeente Leiden zet dan ook, in op het realiseren van meer van dit soort woningen. Het plan voldoet aan deze wens, doordat de woningen in sociale categorie vallen. Het plan voldoet dus aan de Structuurvisie van de gemeente.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Ergoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie en daarop volgende bestemmingsplannen. Die bestemmingsplannen stellen het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.

Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Het plan voor het slopen en nieuwbouw aan de Meerburgerkade, Amstelstraat en de Leedestraat ligt in een zone waarvoor op grond van het Bestemmingsplan Archeologie de dubbelbestemming Waarde- Archeologie 5 geldt (gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels). De voor Waarde-Archeologie 5 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 250 m2 en dieper dan 50 cm. Het plangebied is circa 6000 m2 groot. Bij doorgang van de plannen worden bovenstaande criteria overschreden.

Op het terrein is inmiddels een archeologisch vooronderzoek (bureau- en verkennend booronderzoek, zie bijlage 4) uitgevoerd. Het zuiden van het plangebied is onderzocht door middel van een proefsleuvenonderzoek.

Uit het veldonderzoek is gebleken dat de bodem door de bouw van de huidige bebouwing (op staal gefundeerd) niet ernstig aangetast is. De natuurlijke ondergrond ligt op een diepte van 120 tot 160 cm onder het huidige maaiveld. Voorafgaand aan de bouw van de huidige huizen is het terrein aanzienlijk opgehoogd waardoor de funderingen niet tot in de archeologisch kansrijke lagen reiken.

Binnen het plangebied is onderscheid te maken in twee zones: in het zuidelijk deel ligt een oeverwal en in het noordelijk deel bevinden zich geulafzettingen. In het zuidelijke deel van het plangebied zijn archeologische waarden aanwezig die dateren uit de periode 13e – 15e eeuw. Deze resten, in de vorm van rechthoekige kuilen, lijken te wijzen op ambachtelijke activiteiten die mogelijk in verband gebracht kunnen worden met de fabricage van linnen. Resten uit oudere periodes (zoals de Romeinse tijd) werden bij aanvang van het onderzoek verwacht maar deze zijn niet aangetroffen. Het is mogelijk dat onder de huidige woningen archeologische waarden uit de Romeinse tijd aanwezig zijn. Vanwege het ontbreken van vondsten uit de Romeinse tijd wordt de kans op het aantreffen van dergelijke resten echter klein geacht.

Het bouwplan in relatie tot de archeologische resten

De archeologische resten die zijn aangetroffen dienen te worden behouden bij realisatie van dit plan. Vanwege de aanzienlijke diepte waarop deze resten liggen is behoud in situ (in de bodem) mogelijk. Bij de sloop van de huidige bebouwing zal de bodem slechts tot de onderzijde van de funderingen verstoord worden. Dit niveau ligt ruim boven het archeologische niveau.

Ook de nieuwbouwplannen vormen een zeer geringe bedreiging voor de aanwezige archeologische resten. De nieuwe funderingen zullen niet dieper dan de huidige funderingen worden aangelegd. Het beoogde heipalenplan is dusdanig ruim van opzet dat de bodem slechts minimaal zal worden geperforeerd. Het plan kan daarmee worden uitgevoerd zonder dat aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

4.2 Ecologie

4.2.1 Beleidskader

Flora- en faunawet

Werkzaamheden die worden uitgevoerd om ontwikkelingen mogelijk te maken, kunnen mogelijk aanwezige natuurwaarden verstoren of aantasten. Om deze reden dient, in het kader van de Flora- en faunawet, een ecologische toets uit te worden gevoerd om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden inzichtelijk te kunnen maken. In het kort komen verplichtingen in het kader van de Flora- en faunawet op het volgende neer:

• onderzoeken of er beschermde planten of dieren voorkomen in het te ontwikkelen gebied;
• voorkómen van verstoring van deze beschermde planten en dieren;
• eventueel vóóraf bieden van een alternatief voor de gevonden soorten (bijvoorbeeld in de vorm van vervangende verblijfplaatsen);
• eventueel aanvragen van een ontheffing met een gedegen ecologische onderlegger en/of compensatieplan.

De flora- en faunawetgeving is sinds februari 2005 gewijzigd. Hierbij is het beschermingsregime voor algemeen voorkomende soorten verlicht en kan het aanvragen van ontheffingen voor een aantal beschermde soorten worden voorkomend als gewerkt wordt volgens een gedragscode. De gemeentelijke Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden en het daarbij horende ecologische toetsingskader geeft inzicht in de diverse verplichtingen die dit met zich meebrengt en kan op elk stedelijk project worden toegepast.

De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal bijzondere en minder bijzondere inheemse plant- en diersoorten. De verstoring van (vaste rust- en verblijfsplaatsen van) deze soorten is in beginsel verboden. Er kan een ontheffing van zulke verboden worden gegeven wanneer de gunstige staat van instandhouding van de soort(en) niet in gevaar komt.

Voor algemene soorten is een vrijstelling van kracht van deze ontheffingsplicht voor ruimtelijke ontwikkelingen. De zorgplicht uit de Wet blijft voor deze soorten wel van kracht: bij werkzaamheden moet zoveel mogelijk voorkomen worden dat schade toegebracht wordt aan beschermde soorten.

Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Uit het door Bureau Stadsnatuur (bijlage 6) uitgevoerde onderzoek naar beschermde flora en fauna binnen het projectgebied, blijkt het volgende.

Flora
Binnen het projectgebied komt geen beschermde flora, zoals varens of de Gele helmbloem voor.

Vogels
Er zijn geen nesten van vogels binnen het plangebied die jaarrond beschermd zijn. De huismus en de gierzwaluw zijn sporadisch aangetroffen, hooguit als voedselzoekende dieren.

Vleermuizen
Het plangebied vormt een leefgebied van een klein aantal vleermuizen. Er is een verblijfplaats ven een solitaire gewone dwergvleermuis aangetroffen in de woning aan de Gouwestraat. Deze woning staat net buiten het plangebied. Binnen het plangebied zijn geen baltsende vleermuizen aangetroffen. Buiten het plangebied boven de singels zijn wel foeragerende vleermuizen aangetroffen.

Conclusie
Binnen het plangebied is geen strikt beschermde flora en fauna aangetroffen. De Flora- en faunawet staat het uitvoeren van het project dus niet in de weg. In verband met nesten van een aantal vogels in de tuinen bij de woningen, dienen de werkzaamheden wel plaats te vinden volgens een door het Ministerie goedgekeurde gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hierin staat onder meer dat werkzaamheden op locaties met vogelnesten buiten de broedtijd om dienen plaats te vinden. De periode loopt grofweg van 1 maart tot en met 1 augustus.

4.3 Milieu

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering

De omgeving van de Meerburgerkade kan worden getypeerd als een rustige woonwijk (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009). Het betreft hier het realiseren van 35 woningen. In de buurt van het plangebied op circa 70 meter zijn een drietal bedrijven gelegen aan de IJsselkade. Het betreft een bakkerij/pizzeria, een slagerij en een supermarkt. Deze bedrijven vormen geen belemmeringen voor de woningen in het plangebied. Voor de rest zijn in de omgeving (straal van 100 meter geen bedrijven gelegen.

4.3.2 Bodem

De bodemkwaliteit en de voorgenomen grondgebruik dienen om aan te tonen dat sprake is van een goede ruimtelijk ordening, met elkaar in overeenstemming te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek eventueel aangevuld met een nader bodemonderzoek bepaald. De resultaten van het historisch onderzoek, het nader bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning vermeld.

Op 30 september 2014 heeft onderzoeksbureau IDDS een bodemonderzoek (bijlage 7) uitgevoerd in het plangebied. Uit het bodemonderzoek blijkt dat in de bovengrond, ondergrond en in het grondwater diverse verontreinigingen boven de achtergrondwaarden zijn aangetoond. Het betreft lichte verontreinigen met cadmium, kwik lood, zink en PAK. Slechts van zink is in 1 bovengrondmonster een matige verontreiniging aangetroffen. Van overschrijding van de interventiewaarde is geen sprake. Er is bovendien geen asbest in het plangebied aangetroffen.

De geconstateerde lichte en één matige verontreiniging leveren geen beperkingen op voor het toekomstige bodemgebruik.

4.3.3 Externe veiligheid

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt in het effectgebied van de A4, op een ruimte afstand van 750 meter. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer.

Het plan heeft, omdat geen sprake is van een toename van het aantal woningen maar een geringe afname, geen effect op de hoogte van het groepsrisico of andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid. Externe veiligheid levert geen belemmering voor het realiseren van het plan op.

4.3.4 Geluid

Gelet op het gestelde in de Wet geluidhinder betreffen woningen geluidgevoelige objecten. Er moet daarom getoetst worden aan de normen voor wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Omdat de woningen op voldoende afstand van de Hoge Rijndijk / Kanaalweg zijn gelegen en voldoende worden afgeschermd door tussenliggende bebouwing zal de voorkeursgrenswaarde van 48 dB(A) uit de Wet geluidhinder niet worden overschreden. De wegen binnen het plangebied hebben, net zoals het deel van de Meerburgerkade waaraan de woningen komen een geringe verkeersintensiteit en leveren als het gaat om geluidsbelasting geen problemen op.

Aangezien er geen spoorlijn en/of industrie nabij is gelegen zijn deze twee onderwerpen uit de Wet geluidhinder niet van toepassing.

4.3.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijnstof. Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarden liggen. Voor de overige stoffen genoemd in de Wet milieubeheer komen de concentraties niet in de buurt van de grenswaarden.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'
De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Volgens bijlage 3B van de Regeling 'niet in betekenende mate' zijn projecten die betrekking hebben op het realiseren van maximaal 1500 woningen projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen. Er hoeft voor dergelijke projecten niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het plan voorziet niet in toename, maar het afname van het aantal woningen. Er is dus sprake van een project dat niet in betekende mate bijdraagt.

Er zijn dan ook geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.4 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan wel genoemd in deze bijlage (categorie D 11.2 , stedelijk ontwikkelingsproject). Gelet op de in de bijlage gestelde drempelwaarden zou een m.e.r. beoordeling of plan M.E.R. nodig kunnen zijn. Aangezien het hier gaat om sloop (68 woningen) en herbouw (35 woningen) in een bestaand stedelijk gebied is beoordeeld dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het plan zijn te verwachten.

4.5 Stedenbouwkundige inpassing

Ruimtelijke structuur

De nieuw te bouwen woningen passen in hoofdopzet in van de huidige bouwblokkenstructuur. Wat betreft type passen de woningen in de laagbouwverkaveling. De bouwblokkenstructuur wordt niet veranderd. De woningen maken deel uit van het stedenbouwkundig patroon. De huidige rooilijnen worden in hoofdopzet gehandhaafd richting de Meerburgerkade. Aan de blokeinden worden de stroken verlengd en overschrijden de zijgrens van het bouwvlak. De woningen oriënteren zich op de voornaamste openbare ruimte, de singel van de Meerburgerkade.

De woningen hebben relatief grote voortuinen die aansluiten op het singelprofiel van de Meerburgerkade. De achtertuinen zijn diep genoeg om voldoende tuinen per woning te realiseren. Bij de kopgevels komen open zijtuinen, waardoor meer luchtigheid aan het blok gegeven wordt.

De kopwoningen bij de Amstelstraat komen in één rooilijn te staan. Bij de kopwoning aan de Gouwestraat komt wel een accentuering omdat hier de nieuwbouw begint en de woning ligt tegenover het blok waar de oorspronkelijke verkaveling behouden blijft. Bij de Gouwestraat verspringt de kopwoning naar achteren om aan te sluiten bij het blokje woningen aan Meerburgerkade 1-9.

Verschijningsvorm en typologie

De woningen worden uitgevoerd in een baksteenarchitectuur met 2 bouwlagen met een gootlijst. Dit is een nieuwe typologie afwijkend voor seriematige woningbouw als nieuwbouw in een naoorlogse woonwijk, waar gebruikelijk woningen in 2 bouwlagen kap zijn gerealiseerd. Hoewel 2 bouwlagen met kap meer recht doet aan de huidige typologie van de wederopbouw architectuur en daarmee een stevige bebouwingswand naar de singel kan worden gerealiseerd, is de nieuwe typologie stedenbouwkundig akkoord.

Openbare ruimte

Doordat beneden- en bovenwoningen worden vervangen door grondgebonden woningen zal de parkeerbehoefte duidelijk afnemen. Dat is positief voor de openbare ruimte doordat er geen extra parkeerplaatsen nodig zijn. Juist in naoorlogse wijken staat de openbare ruimte vaak onder druk wegens tekort aan parkeerplaatsen. Vermindering van aantal woningen betekent vermindering van het aantal benodigde auto´s. Daarmee is een rustiger straatbeeld te realiseren en een groenere uitstraling van de voorzone van de woningen met tuinen als deel van het singelprofiel.

Bergingen

De woningen krijgen individuele bergingen in de achtertuin, te bereiken via de brandpoorten. De bergingen grenzen niet direct aan de openbare ruimte. De bergingen zijn functioneel en ruimtelijk ondergeschikt aan de hoofdgebouwen. De houten uitvoering met plat dak als met lessenaarsdak zijn ruimtelijke passend. De bergingen worden projectmatig uitgevoerd zodat er sprake is van herhaling en uniformiteit. Dat geeft rust en een samenhangend beeld.

Efafscheidingen

De gekozen beplanting met hagen bij de tuinen geeft een rustige en groene uitstraling. Bij de zijgevels en voortuinen zijn de hagen laag, zodat woningen zichtbaar zijn vanaf de straat en de groene en open tuinen bijdragen aan het groene profiel van de singel. De perceelscheidingen bij de woningen op de achterste perceelgrenzen worden in hout uitgevoerd, met een hoogte van 1,80.meter.

Op de zijerven worden de hagen 1,80 meter hoog, dat is positief omdat er geen verrommeling en gesloten beeld kan ontstaan, wat bij schuttingen wel mogelijk zou kunnen gebeuren.

Bezonning en daglichttoetreding

Doordat de woningen in 2 bouwlagen worden uitgevoerd zal bezonningssituatie, met name in de ochtendsituatie in de achtertuinen van de te handhaven woningen aan de Aarstraat en ook bij de woningen aan de Leedestraat verbeteren. Hoewel de nieuwe woningen de achterrooilijn van het bouwvlak overschrijden, is door 2 laagse bebouwing minder slagschaduw in de tuinen te verwachten.

4.6 Verkeer en vervoer

Beleidsregels parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Toetsing aan beleid

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

Het project betreft de sloop van 66 beneden- en bovenwoningen en 2 eengezinswoningen en het daarvoor in de plaats realiseren van 35 eengezinswoningen. Omdat het aantal woningen verminderd zal ook de parkeerdruk verminderen. Bovendien blijven de parkeerplaatsen in de openbare ruimte gehandhaafd. Parkeren vormt derhalve geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.7 Water

Waterplan Leiden

Met het Waterplan Leiden (2007) hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van onder andere de gemeente Leiden en is belast met het waarborgen van de kwaliteit van het water en met de bescherming van waterbouwkundige werken. Zij toets aanvragen voor een omgevingsvergunning aan hun verordening, het Keur. Het Keur bevat regels voor de bescherming van o.a. waterkeringen, dijken en geeft het criterium voor watercompensatie.

Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat watercompensatie is vereist als sprake is van een nieuwe verharding van 500 m² of meer. Het verharde oppervlak dient dan binnen het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

Toetsing aan beleid

Het aantal woningen zal in het plangebied niet toenemen. Hierdoor zal ook het verhard oppervlakte in het plangebied niet toenemen. Watercompensatie is dus niet noodzakelijk.

Er is bij de plannen voldoende rekening gehouden met het watersysteem en de waterhuishouding.

4.8 Wonen

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbod naar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

De Nota Wonen 2020 ( RV 12.0111) streeft naar een betere balans tussen vraag en aanbod, gebaseerd op kwaliteit en betaalbaarheid, versterking en verduurzaming van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen. Dat zijn de drie hoofdopgaven van het Leidse woonbeleid. Dit is nodig om:

• het tekort aan (studenten) woningen in te lopen;
• te zorgen voor een betere benutting van de sociale voorraad;
• ruimte te bieden aan huishoudens met een middeninkomen;
• de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving te verbeteren;
• te anticiperen op voortschrijdende vergrijzing en extramuralisering van de zorg.

Toetsing aan beleid
Het doel is dat Leiden ook in de toekomst een aantrekkelijke internationale kennisstad blijft met ruimte voor de daarbij bijhorende diversiteit aan inwoners en leefstijlen.

De huidige boven- benedenwoningen in het plangebied zijn klein, niet goed toegankelijk, dus niet levensloopgeschikt, niet energiezuinig en niet duurzaam. Met het nieuwbouwplan maakt de ontwikkelaar goede, betaalbare (onder de Huurtoeslaggrens), grotere, toegankelijke en levensloopgeschikte, energiezuinige en duurzame eengezinswoningen (waar in de sociale sector veel vraag naar is). Hierdoor ontstaat een betere balans tussen vraag en aanbod, kwaliteit en betaalbaarheid, en energiebesparing/duurzaamheid. De hoge nieuwbouwkwaliteit compenseert het verlies aan woonruimte in kwantitatief opzicht. Het woningtype, te weten een eengezinswoning, past trouwens ook binnen de regels van het bestemmingsplan.

4.9 Belangenafweging

In het plangebied worden betaalbare eengezinswoningen in de sociale sector neergezet. In de sociale sector is veel vraag naar dergelijke woningen. Het betreft levensloopgeschikte en energiezuinige woningen. De hoge nieuwbouwkwaliteit compenseert het verlies aan woonruimte in kwantitatief opzicht.

Er is voldoende rekening gehouden met belangen van derden. Van een benadeling van naburige percelen i.v.m. bezonning en uitzicht is geen sprake. Ook is gekozen voor een verkaveling waarbij het projectgebied een groenere uitstraling krijgt, doordat de woningen grotere voortuinen en de hoekwoning een zijtuin krijgen.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend door belanghebbenden bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer:

• minder dan vijf reacties op het indienen van het bouwplan zijn ontvangen of
• geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of
• wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Voor dit project ("Een project dat niet past in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte is"), is wellicht een vvgb vereist, afhankelijk of er al dan niet zienswijzen worden ingediend tegen het ontwerpbesluit. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbesluit en de ruimtelijke onderbouwing voor dit plan, is als bijlage daarom een ontwerp verklaring van geen bedenkingen gevoegd (zie bijlage 3).

Met het afgeven van de vvgb kan de omgevingsvergunning worden verleend. Mocht de gemeenteraad besluiten om de benodigde vvgb niet af te geven, dan dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. In 6.2.1 onder a is bepaald dat ''de bouw van één of meer woningen' is aan te merken als een bouwplan, waarvoor een exploitatieplan moet worden opgesteld.

In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Het plan is aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Omdat kostenverhaal anderszinds verzekerd is, namelijk via invordering van de leges en voor het overige geen kosten gemaakt worden, is een exploitatieplan en/of anterieure overeenkomst niet noodzakelijk.

Via een planschadeovereenkomst worden eventuele (planschade) kosten verhaald. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van ter inzage legging van de ontwerpomgevingsvergunning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden.

De beantwoording van eventuele zienswijzen vindt plaats in een zienswijzennota. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot al dan niet verlening van de omgevingsvergunning.