Verbeekstraat 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Leiden Bio Science Park (sinds 1984) is een uniek en dynamisch bedrijventerrein. De hier gevestigde bedrijven zijn overwegend actief in de sector Bio en Life Sciences en vormen met elkaar een sterk en compleet cluster. Leiden Bio Science Park behoort tot de top-5 van businessparken in deze sector in Europa en is ca. 110 ha groot.

Op het park zijn allerlei bedrijven en instellingen gevestigd zoals zorginstellingen, onderwijsinstellingen, musea, faculteiten van de Universiteit Leiden, research en development bedrijven, service-laboratoria, overige dienstverlenende bedrijven en productiebedrijven. Het aantal werknemers die direct werken op en om het Bio Science Park is naar schatting 12.000.

In Leiden is behoefte aan faciliteiten voor buitenlandse medewerkers (expats) die wonen en werken in de regio Leiden. Op dit moment bestaan er te weinig faciliteiten voor expats in de directe omgeving van het Bio Science Park behalve de hotels Holiday Inn & Hilton Garden Inn. Veel expats geven er de voorkeur aan om in de directe omgeving van hun werk te wonen. Tevens bestaat vanuit de bedrijven de vraag naar woonruimte geschikt voor expats om zo een alternatief te bieden voor het huisvesten van hun werknemers in de omgeving.

De locatie Verbeekstraat bestaat uit een ensemble van kantoorgebouwen en kenmerkt zich als moeilijk verhuurbare kantoorlocatie. Derhalve is het van belang om te zoeken naar een gewenste andere invulling van de panden op deze locatie. In 2013 is reeds voor een deel van het kantorenensemble (Verbeekstraat 2-12, BV122212) een omgevingsvergunning verleend voor een transformatie van kantoren naar wonen.

Op 5 november 2013 is bij de gemeente Leiden door Van Duijn Exploitatiemaatschappij II BV een aanvraag (BV 131965) ingediend. Het plan heeft betrekking op de transformatie van een kantoorpand tot een appartementencomplex. Het is de intentie om de appartementen te verhuren aan buitenlandse medewerkers (expats) die op het Bio Science Park werkzaam zijn. Opgemerkt wordt wel dat de appartementen, mede door de flexibele plattegrond, ook geschikt zijn voor wonen door andere doelgroepen met een middeninkomen.

De aanvraag betreft de realisatie van in totaal 24 zelfstandige woonruimten die ontsloten zullen worden via gemeenschappelijke verkeersruimten. In de souterrain van het pand wordt middels een parkeergarage voorzien in parkeergelegenheid. Het overige deel van het pand blijft in deze aanvraag in stand.

De ontwikkeling vindt plaats op het perceel kadastraal bekend als sectie X, nummer 3897. Het perceel is in eigendom van de gemeente Leiden en in erfpacht uitgegeven aan Van Duijn Exploitatiemaatschappij II B.V.

Het verzoek is in strijd met het ter plaatse vigerende bestemmingsplan Morskwartier. Dit plan kan middels een afwijking van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°) Wabo (met de uitgebreide voorbereidingsprocedure als bedoeld in de Awb) mogelijk worden gemaakt.

Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning heeft betrekking op het plangebied zoals weergegeven in de bijlage bij de omgevingsvergunning. Het plangebied beslaat het kadastraal perceel sectie X, nummer 3897.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld
Morskwartier	30 juni 2013

De gronden van het bouwplan hebben de bestemming kantoor. De voor kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren en ondersteunende horeca in horecacategorie I en II, met de daarbij behorende voorzieningen voor verkeer en verblijf, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, voorzieningen voor laden en lossen, tuinen, verharderingen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De ontwikkeling naar een appartementencomplex valt niet binnen de regels van de kantoor bestemming. Derhalve is het plan op dit aspect in strijd met het vigerend bestemmingsplan Morskwartier.

Er is tevens sprake van een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5. Volgens de regels van deze dubbelbestemming is het verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke aanlegvergunning van B&W werkzaamheden uit te voeren dieper dan 50 cm en over een oppervlakte van meer dan 250 m2.

Omdat er in het plan geen grondwerkzaamheden plaatsvinden is er geen sprake van strijdigheid met de regels van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5. Op dit aspect is er dan ook geen sprake van strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan Morskwartier.

Uitsnede bestemmingsplan Morskwartier

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

De kantorenlocatie aan de Verbeekstraat betreft een ensemble van 4 kantoorgebouwen die begin jaren 80 zijn gebouwd. Dit zijn de eerste gebouwen die langs de Plesmanlaan zijn gebouwd. Het complex staat tussen de stadsboulevard van de Plesmanlaan en de woonwijk de Bockhorst, deel van het Morskwartier. Het complex wordt ontsloten vanaf de Plesmanlaan en is een enclave tussen de Morskwartier en het BioSciencepark.

Het ensemble bestaat uit grootschalige kantoorgebouwen met een monotone uitstraling. Het buitengebied is bijna geheel versteend en is van weinig ruimtelijk aantrekkelijke waarde. Het ensemble is ontsloten via één ingang, er loopt een fietsroute doorheen en er is geen directe aansluiting op de aangrenzende woonwijk de Bockhorst. De gebouwen zijn introvert van karakter en in zich zelf gericht.

Hieronder een luchtfoto van het projectgebied.

2.2 Beschrijving van het project

Het plan betreft de transformatie van een kantoorpand tot een appartementencomplex. Het kantoorgebouw staat aan de kop van het kantoorensemble aan de Verbeekstraat.

Het kantoorpand bestaat uit 6 verdiepingen. De begane grond en de 1e en 2e verdieping blijven ongewijzigd. De 3e, 4e en 5e verdieping worden gewijzigd. Op de 3e verdieping komen 12 zelfstandige eenheden, op de 4e verdieping komen 7 zelfstandige eenheden en op de 5e verdieping 5 zelfstandige eenheden. Er worden in het pand 24 zelfstandige woonruimtes die ontsloten zullen worden via gemeenschappelijke verkeersruimten. In de souterrain van het pand bevindt zich een parkeergarage.

Het is de intentie om de appartementen te verhuren aan expats die op het Bio Science Park werkzaam zijn. De appartementen zijn, mede door de flexibele plattegrond, ook geschikt voor andere doelgroepen die een huishouden hebben met een middeninkomen.

Het betreffende gebouw is gelegen op de hoek Plesmanlaan/ Verbeekstraat.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Provinciaal en regionaal beleid

3.1.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte'

3.1.1.1 Beleidskader

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door provinciale staten. Deze visie is op 29 februari 2012 en 30 januari 2013 geactualiseerd. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• Divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• Stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening

Gedifferentieerd ruimtegebruik maakt dit gebied aantrekkelijk voor mensen om te wonen en voor bedrijven om zich te vestigen. Naast ruimte voor bedrijvigheid is er ook ruimte nodig voor wonen. Het plan voor een appartementencomplex sluit als zodanig aan bij de beschrijvingen, doelen en ambities uit de Structuurvisie.

3.1.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

3.1.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provincale Staten vastgesteld en geactualsieerd op 29 februari 2012 en 30 januari 2013, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.

Binnen de bebouwingscontour passen stedelijke functies, zoals woonfuncties en de daaraan verbonden functies. Het appartementencomplex aan de Verbeekstraat heeft een woonfunctie voor ogen en past hiermee binnen de bebouwingscontour. Het plan is aldus niet in strijd is met de regels uit de provinciale verordening.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Structuurvisie Leiden 2025

3.2.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

Door leegstaande kantoren te transformeren naar appartementen is er sprake van duurzaam ruimtegebruik, onderhavig plan ligt derhalve in lijn met de structuurvisie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de gemaakte keuzes gemotiveerd. Per sectoraal onderwerp is een paragraaf opgenomen, waarin eerst kort het toetsingskader, bijvoorbeeld een wet of beleid, wordt aangegeven. Daarna worden de voor dit plan uitgevoerde onderzoeken besproken, gevolgd door een conclusie.

4.2 Economische zaken

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Kantoren

Kantorenstrategie Holland Rijnland (2012)

De kantorenstrategie geeft antwoord op de vraag hoe Holland Rijnland kan komen tot een gezonde kantorenmarkt.

Holland Rijnland wil met deze regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast moet het aanbod kwantitatief en kwalitatief passen bij de na te streven regionale en lokale economische groei en werkgelegenheid. De strategie zal daarom een bijdrage moeten leveren aan het terugbrengen van het aanbod tot het niveau van de frictieleegstand van 5% die nodig is voor een goede marktwerking en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. De strategie maakt hiermee duidelijk hoe de regio de kansen wil benutten om werkgelegenheid te behouden en te accommoderen en tevens te komen tot een duurzame kantoorontwikkeling tot 2025 en biedt hiervoor het beleidskader.

De opgave voor Holland Rijnland om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig:

• Planreductie. Het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren is noodzakelijk.
• Renovatie. Bestaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om deze weer up-to-date te maken.
• Onttrekking. Kansloos vastgoed zal door middel van transformatie een andere functie moeten krijgen.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland maken in deze kantorenstrategie bindende afspraken. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal deze afspraken bewaken en gemeenten er op aan spreken inden de afspraken niet juist worden nageleefd.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot planreductie af:

• Het aanbod van kantoren te verminderen, enerzijds via planreductie en anderzijds door te stimuleren dat bestaand verouderd vastgoed uit de markt wordt gehaald middels transformatie naar andere functies;
• Per kantorenlocatie een duidelijk profiel te ontwikkelen dat aansluit op de potenties van deze gebieden. Daarnaast zullen de gemeenten bij planontwikkeling en afgifte van een vergunning sturen op elementen als flexibiliteit, uitstraling, duurzaamheid, alternatieve aanwendbaarheid en onderscheidend vermogen van de locaties en het vastgoed. Meer aandacht zal worden gegeven aan functiemenging en de aanwezigheid van voorzieningen alsmede voldoende parkeergelegenheid bij kantorenlocaties;
• Dat voor kantoren een uitgifteprotocol geldt waarbij de SER-ladder wordt gehanteerd;
• De verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan.

Kiezen voor locaties:

Kiezen betekent aanwijzen van locaties die wel of geen toekomstwaarde hebben als kantorenlocatie. Binnen Holland Rijnland zijn drie categorieën van kantorenlocaties te onderscheiden:

Duurzame kantoorlocaties:

Werkgelegenheidsgroei en de daarbij horende groei van het aantal m² kantoren is op deze locaties gewenst. Locaties: Bio Science Park, Space Businesspark en de stationsgebieden van Leiden Centraal en Alphen aan den Rijn.

Niet-duurzame kantoorlocaties:

Deze locaties zijn binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Locaties: Plesmanlaan (waaronder Verbeekstraat), Kanaalpark en Henry Dunantweg.

W4-locatie (Wonen, Water, Wegen en Werken):

Binnen Holland Rijnland heeft de snelweglocatie aan de A4 een aparte status. De bestaande plancapaciteit voor deze kantorenlocatie is hoog. De verschillende deellocaties van W4 worden geoptimaliseerd door in het multifunctionele programma het aandeel niet-kantoorfuncties te vergroten.

Lokale aanpak leegstand kantoren 2012-2014, Kantorenloods Leiden

Op 26 april 2012 is de Kantorenloods Leiden vastgesteld door de gemeenteraad van leiden. Er staan veel kantoren leeg in het land, ook in Leiden. Een beperkte leegstand is gewenst, want dat maakt dat de markt goed kan functioneren. Beneden deze zogenaamde frictieleegstand (rond 5% van de voorraad) moet de leegstand niet komen, want dan is er krapte op de markt en kunnen bedrijven niet goed voorzien in hun (her)huisvesting. Er staat nu ongeveer 14% van de voorraad leeg. Dat is bijna het drievoudige van de gewenste frictieleegstand. Daarover is maatschappelijke en politieke bezorgdheid ontstaan. Leiden loopt daarmee niet uit de pas van het landelijk gemiddelde. Dat ligt ook ongeveer op 14%. Maar daarmee is de leegstand wel veel te hoog.

Op verschillende niveaus (provincie en regio) worden initiatieven en beleid ontwikkeld om de leegstand terug te dringen. Ook de gemeente Leiden zelf onderneemt actie in deze, en wel via twee lijnen:

1. een lokaal actie programma leegstandsbestrijding door de aanstelling van een zogenaamde kantorenloods en

2. deelname aan het ontwikkelen van een herziene regionale kantorenstrategie van de regio Holland Rijnland

Op veel plekken staat wel eens een kantoor leeg. De verwachting is dat die wel weer in gebruik zullen worden genomen. Maar er zijn een paar locaties in de stad, waar toch iets meer moet gebeuren, dan alleen hopen dat het allemaal wel weer goed komt. Juist met die locaties gaat de kantorenloods aan de slag. In een eerdere studie werden drie locaties benoemd: het Kanaalpark, de Verbeekstraat en de Schipholweg.

Zowel uit de Regionale Kantorenstrategie Holland Rijnland als de Kantorenloods Leiden volgt dat de Verbeekstraat is aangemerkt als niet duurzame locatie, inhoudende dat de locatie binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt is voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen middels transformatie, herontwikkeling of sloop dan wel uit de markt nemen.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

In de kantorenstrategie is per regionale kantoorlocatie een indicatieve strategie opgenomen. Voor Plesmanlaan (waar Verbeekstraat onder valt) te Leiden is dat (pag. 37):

Leiden, Plesmanlaan (waar Verbeekstraat onder valt):

De kantoren in de omgeving van de Plesmanlaan hebben te maken met de hoogste leegstand van de regio. Renovatie en transformatie liggen dan ook voor de hand, waarbij wel moet worden bedacht dat deze locatie voor wonen minder geschikt is. De parkeerdruk op deze locatie is hoog. Het realiseren van meer en betere parkeervoorzieningen is daarom belangrijk, zeker gezien de typologie als snelweglocatie

Voor de Plesmanlaan wordt dus ingezet op maatregelen zoals het renoveren van bestaande kantoren en transformatie van kantoren naar andere functies. Aangegeven wordt dat de locatie voor wonen minder geschikt is. Dat komt onder meer doordat deze locatie langs een doorgaande weg ligt, die het vanuit milieu eisen niet mogelijk maakt te wonen direct langs de Plesmanlaan. In paragraaf 4.4.2 wordt hier nader op in gegaan en komt aan bod hoe middels het verlenen van hogere waarden en voorgestelde maatregelen een acceptabel woonklimaat gerealiseerd wordt.

Het plan tot transformatie van het kantorenpand naar een appartementencomplex is dan ook een geschikte invulling van de locatie aan de Verbeekstraat.

 

4.3 Kabels en leidingen

Op de locatie zijn kabels en leidingen aanwezig die als huisaansluitingen dienen en daar worden geen problemen bij de uitvoering van dit bouwplan verwacht. Indien deze verlegd moeten worden zal contact worden opgenomen met de beheerders van de betreffende kabels en leidingen.

4.4 Milieu

4.4.1 Externe veiligheid

De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving gekregen. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

Ten behoeve van het plan is een onderzoeksrapport aangeleverd betreffende externe veiligheid (Aqua Terra dd 29 januari 2014 met kenmerk 214011/Aqua-Terra Nova 301/EV JH). De omgevingsdienst heeft dit onderzoek beoordeeld en is hiermee akkoord.

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt op meer dan 4 km van de A4. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectafstand van meer dan 4 kilometer. Dit plan, dat enkele tientallen woningen omvat, zal gezien de afstand tot de A4 een zeer gering effect hebben op de hoogte van het groepsrisico.

A44

De locatie ligt op een afstand van 680 meter van de A44, en daarmee buiten het effectgebied van de A44.

N206 en LPG transportroute

De locatie ligt in het effectgebied van de N206. De N206 heeft vanwege het transport van gevaarlijke stoffen van categorie LT2 een effectafstand van 900 meter. Over een deel van de N206, nl de Plesmanlaan vanaf de Haagsche Schouwweg tot aan de A44, wordt LPG getransporteerd.

De gehele Plesmanlaan, ook het deel vanaf de Haagsche Schouwweg richting centrum, wordt gebruikt voor het transport van LPG om het LPG tankstation aan de Plesmanlaan 6 (bij de Vijverlocatie) te bevoorraden. De locatie aan de Verbeekstraat 2 ligt in het effectgebied van een calamiteit met LPG op de Plesmanlaan.

Vanwege de ligging in het effectgebied van de N206 en Plesmanlaan is voor deze locatie een risicoberekening gemaakt door het bureau Aqua- Terra 9. De conclusie van het rapport luidt dat aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico wordt voldaan en het groepsrisico in de omgeving van de Plesmanlaan en de N206 ruim onder de oriëntatiewaarde ligt. Het groepsrisico is het hoogst bij het oostelijke deel van de Plesmanlaan, namelijk 0,103 maal de oriëntatiewaarde.

De functiewijziging van kantoren in woningen heeft geen invloed op de hoogte van het groepsrisico en ook niet op andere externe veiligheid aspecten zoals zelfredzaamheid en bereikbaarheid van de locatie voor hulpdiensten.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

4.4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen aan het geluidsniveau bij geluidsgevoelige objecten. Het plan betreft het wijzigen van kantoren naar woningen. Woningen zijn, gelet op het gestelde in de Wet geluidhinder, geluidgevoelige bestemmingen.

Leiden heeft in 2004 de Geluidsnota Leiden vastgesteld. Met deze geluidsnota wordt het gemeentelijk geluidbeleid formeel vastgelegd. Het nieuwe geluidsbeleid maakt lokaal differentiëren mogelijk en levert zo een passend geluidsniveau per gebied

De Omgevingsdienst West-Holland voert namens de aangesloten gemeente de hogere waarde procedure uit. Het bestuur van de Omgevingsdienst heeft richtlijnen (Richtlijnen voor het vaststellen van Hogere waarden Wet geluidhinder) vastgesteld, die de Omgevingsdienst gebruikt als kader bij het beoordelen van verzoeken van gemeenten om een hogere waarde. Deze richtlijnen hanteren 5 dB lagere normen dan het maximum dan wat op grond van de Wet geluidhinder mogelijk is. Deze richtlijn sluit daarmee aan bij de Duurzaamheidsagenda 2010-2014.

Industrielawaai

Nabij het plangebied liggen geen (grote) bedrijven die in hun geluidsruimte beperkt zouden worden door de komst van expats- woningen.

Wegverkeerslawaai

Het plan ligt ten oosten van de Plesmanlaan en ten noorden van de Haagse Schouwweg aan de Verbeekstraat 1 te Leiden. Het plan betreft een kantoorpand dat tussen de Plesmanlaan en de woonwijk aan de Dr. Lelylaan in een cluster van kantoorpanden ligt. Het gebouw heeft bebouwingshoogte van 16 meter.

Ten behoeve van onderhavig plan heeft het adviesbureau Wolf Dicken Adviseurs een akoestisch onderzoek uitgevoerd ( rapport R813024aaA1 dd 24-10-2013). Uit dit onderzoek is gebleken dat de voorkeurswaarde voor het wegverkeerslawaai, zoals bedoeld in artikel 82 van de Wet geluidhinder (Wgh), ten gevolge van het verkeer op de Plesmanlaan op de gevel van de nieuw te realiseren appartementen zal worden overschreden. Aanvullend is een onderzoek verricht (rapport 813024aa dd 13-2-20140, bijlage bij het besluit hogere grenswaarden) naar de gevelwering van het bestaande pand en zijn er bouwakoestische maatregelen aangedragen.

De Omgevingsdienst heeft de twee aangeleverde onderzoeken van Wolf&Dikken adviseurs voor wat betreft de geluidwering beoordeeld. De Omgevingsdienst is het eens met de voorgestelde (isolatie)maatregelen aan het gebouw. Uit de beoordeling blijkt dat voor het plan een hogere waarde voor de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai kan worden vastgesteld binnen het kader van de Wgh. Hieruit volgt dat voor wat betreft het aspect wegverkeerslawaai een acceptabel woon- en leefklimaat gewaarborgd is.

Uit het akoestisch rapport blijkt dat, de voorkeurswaarde van 48 dB als gevolg van de Plesmanlaan ter plaatse van een aantal appartementen aan de noordzijde van het gebouw wordt overschreden met 15 dB. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 63dB, de maximale ontheffingswaarde van 63dB voor binnenstedelijke situaties wordt hiermee niet overschreden. Er dient voor 14 appartementen een hogere waarde vastgesteld te worden. Er is gebleken, na toetsing aan de Wet geluidhinder en de Richtlijnen dat met voorgestelde maatregelen een acceptabel leefklimaat ter plaatse van de appartementen kan worden bereikt.

Aan het Hogere waardenbesluit wordt de voorwaarde verbonden dat voor de gevoelige ruimten binnen de appartementen een binnenniveau van 33 dB wordt gehanteerd. Dit wordt gerealiseerd door de maatregelen uit te voeren zoals staat beschreven in de notitie "advies geluid van buiten".

Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden wordt gelijktijdig met de ontwerp omgevingsvergunning ter inzage gelegd.

4.5 Stedenbouwkundige inpassing

Het betreft een ensemble van 4 kantoorgebouwen die begin jaren 80 zijn gebouwd. Dit zijn de eerste gebouwen die langs de Plesmanlaan zijn gebouwd. Het plan betreft een functiewijziging van kantoor naar woonruimtes. Er vinden geen wijzigingen aan de gevel van het gebouw plaats.

Het betreffende gebouw is gelegen op de hoek Plesmanlaan/Verbeekstraat.

Wat de sociale veiligheid betreft wordt goed aangesloten bij het bestaande woongebied De Bockhorst. Het plan heeft geen gevolgen voor de zon- en daglichttoetreding en privacy van de omgeving.

4.6 Verkeer en vervoer

4.6.1 Beleidskader

4.6.1.1 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

4.6.2.1 Parkeren

Het pand bestaat momenteel uit een souterrain waarin een parkeergarage zit. Daarboven vijf etages met kantoren en een dakopbouw met technische ruimtes. Na de verbouwing blijft de parkeergarage nagenoeg onveranderd, en worden de etages 3 t/m 5 omgezet in zelfstandige appartementen.

Het aantal parkeerplekken in de garage blijft gelijk na de verbouwing. De parkeervakken 1 t/m 31 worden toegerekend aan de woningen. Dit is meer dan de parkeervraag van de woningen oplevert (14,4 p.p.) Daarmee blijven er minder parkeervakken over voor de kantoren. Om optimaal gebruik te kunnen maken van de parkeergarage zal dubbelgebruik mogelijk worden gemaakt. De woonfunctie heeft immers vooral 's avonds en in het weekend een parkeervraag; kantoren overdag op werkdagen.

Voor de verbouwing was 3206 m2 b.v.o. aan kantooroppervlakte beschikbaar op de 3e t/m 5e etage. De ruimte is na de verbouwing omgezet in 24 zelfstandige wooneenheden.

Parkeervraag oude situatie:

Parkeervraag van deze kantoorruimte: 3206 m2 b.v.o. x 1,9 p.p./100 m2 = 60,9 p.p.

Parkeervraag nieuwe situatie:

24 zelfst. wooneenheden kleiner dan 65 m2 x 0,6 p.p./wooneenh. = 14,4 p.p.

De parkeereis wordt hiermee als nihil beschouwd, er wordt ruimschoots aan de parkeereis voldaan.

 

4.7 Wonen

4.7.1 Beleidskader

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

Ten aanzien van hergebruik van bestaand vastgoed spreekt de nota zich positief uit. Het levert een goede bijdrage aan het terugdringen van het tekort aan woonruimte. Het betekent verder dat een beter gebruik wordt gemaakt van de bestaande gebouwenvoorraad, het levert een bijdrage aan de compacte stad gedachte en aan het groen houden van het buitengebied. Het kan tevens een bijdrage leveren aan een meer aantrekkelijke stad. Het concept wonen- werken in hetzelfde gebouw komt in Leiden nog weinig voor. Naar verwachting is hier behoefte aan.

Er wordt opgemerkt dat de zelfstandige appartementen niet alleen door expats maar - op termijn - ook door andere categorieën bewoners kan worden gebruikt, wat een goede flexibiliteit van de appartementen betekent en eventueel bijdraagt aan het verminderen van de grote vraag naar huurwoonruimte in het middensegment. De nota signaleert dat dit segment onvoldoende aanwezig is in Leiden en wel vereist voor een goede werking van de woningmarkt in zijn algemeenheid. Het feit dat het om zelfstandige appartementen gaat met een eigen huisnummer betekent tevens een grotere woningvoorraad, wat een factor is in het bepalen van de bijdrage van het rijk aan de gemeente uit het Gemeentefonds en leidt tot hogere WOZ- opbrengsten.

Wat betreft duurzaamheid is hergebruik van structureel leegstaande kantoren positief.

 

Wat de sociale veiligheid betreft wordt opgemerkt dat de Verbeekstraat aansluit bij het bestaande woongebied De Bockhorst. Er is echter zeker aandacht nodig voor de sociale veiligheid in en rond het gebouw. Dit betreft inbraakveiligheid, goede verlichting van parkeerplek tot in de woning etc.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Morskwartier. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Tijdens de inzagetermijn zijn geen zienswijzen ontvangen, er kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Voor dit project dat niet past binnen de door de raad vastgestelde kaders en groter is dan 10 zelfstandige woningen, is wellicht een verklaring van geen bedenkingen vereist, afhankelijk of er al dan niet zienswijzen worden ingediend op het ontwerpbesluit. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbesluit en de ruimtelijke onderbouwing voor dit plan, is als bijlage daarom een ontwerp verklaring van geen bedenkingen gevoegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkelaar draagt de kosten voor het realiseren van het project. De financiën van uitvoering van het project zijn volledig voor de rekening van de aanvrager. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen.

In artikel 6.12 lid 1 Bro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd, wordt aangemerkt als een bouwplan. Er dient derhalve een exploitatieplan te worden opgesteld.

Er kan echter van worden afgezien, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. In dit geval zal het kostenverhaal worden geregeld in een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst zal door de gemeente Leiden en de ontwikkelaar worden getekend. In deze anterieure overeenkomst zijn onder andere de plankosten (artikel. 6.2.4, lid h Bro) en de eventuele kosten als gevolg van planschade (artikel 6.2.4, lid l) geregeld. Met het ondertekenen van deze anterieure overeenkomst is de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden.

Tijdens de termijn van inzage zijn geen zienswijzen ontvangen.