Seringenstraat e.o.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Met de vaststelling van het 'Meerjarenontwikkelingsprogramma gemeente Leiden; Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing 2010 t/m 2014 (ISV 3)' op 3 december 2009 en de 'Structuurvisie Leiden 2025' op 18 december 2009, formaliseerde de Leidse gemeenteraad de al eerder geuitte wens tot de ontwikkeling van een aantal gebiedsvisies voor verschillende Leidse wijken in eigendom van woningcorporaties, waaronder De Kooi, de Zeeheldenbuurt en de Tuinstadwijk. De gebiedsvisies, die door de woningcorporaties zelf worden opgesteld, moeten de ruimtelijke kaders bieden voor de renovatie of vernieuwbouw van (delen van) de betreffende wijken. Die wijken zijn daar, na periodes tot ruim 25 jaar zonder groot onderhoud, hard aan toe: de woningen voldoen grotendeels niet meer aan de hedendaagse woonstandaarden. Bij de totstandkoming van de gebiedsvisies golden de prestatieafspraken met de verschillende corporaties als uitgangspunt, evenals de noodzaak tot het betrekken van de in de wijken aanwezige bewoners(commissies) bij het opstellen van de plannen.

Op 16 december 2010 stemde de gemeenteraad in met de door De Sleutels opgestelde gebiedsvisie 'De Tuinstadwijk voltooid'. De visie ziet op de gefaseerde, grondige renovatie van 306 woningen tussen de Herenstraat, de Pieter de la Courtstraat, de Lammenschansweg en de Kastanjekade en de samenvoeging van 14 woningen aan de Seringenstraat tot 7 eengezinswoningen. Daarnaast voorziet de gebiedsvisie in de sloop van 111 woningen aan de Seringenstraat, Dahliastraat en Hyacinthenstraat. Voor die 111 woningen moeten volgens de visie 74 woningen terug komen. Het nieuwe aantal woningen is kleiner dan het aanvankelijke aantal woningen, omdat voor de oude kleine boven- en benedenwoningen grotere grondgebonden eengezinswoningen worden teruggebouwd.

Om de cultuurhistorische waarden van de in 2009 tot beschermd stadsgezicht aangewezen Tuinstadwijk zo goed mogelijk te behouden, is in aanvulling op de gebiedsvisie door bureau SteenhuisMeurs een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat op 18 september 2012 is vastgesteld door het College van B&W. De richtlijnen in het beeldkwaliteitsplan dienen sindsdien als stedenbouwkundig en welstandelijk toetsingskader voor alle aanvragen om omgevingsvergunning, die uit de gebiedsvisie voortvloeien.

De eerste twee fasen van het totale project tot opwaardering van de Tuinstadwijk, bestaande uit de bovengenoemde renovatie van ruim 300 woningen, is inmiddels voltooid. Voor de derde en tevens laatste fase heeft De Sleutels nu een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. In afwijking van de doelstelling uit de gebiedsvisie, bleek het samenvoegen van acht woningen op de oostelijke hoek van de Seringenstraat en Kastanjekade niet haalbaar. Een eerder al ingediende aanvraag voorziet daarom in de sloop van deze acht woningen, bovenop de 111 reeds te slopen woningen. In plaats van 74 nieuwe woningen worden nu 84 woningen gerealiseerd. 44 daarvan betreffen grondgebonden eengezinswoningen met twee bouwlagen en dwarskap. Tussen de Dahliastraat en Hyacinthenstraat worden 40 appartementen gerealiseerd. In het project is tot slot ook de vervanging van het westelijke speeltuinhuisje opgenomen.

De aanvraag is op een aantal punten strijdig met het vigerende bestemmingsplan. In paragraaf 1.3 wordt daarop verder ingegaan. De mate van strijdigheid met het bestemmingsplan maakt dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend bij gebruikmaking van de zogenaamde 'uitgebreide afwijkingsprocedure' uit de 'Wet algemene bepalingen omgevingsrecht'. Daarbij zal uit een ruimtelijke onderbouwing moeten blijken dat het project getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Dit boekwerk vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het projectgebied omvat de Seringenstraat, de Dahliastraat en het deel van de Hyacinthenstraat tussen de Seringenstraat en Lammenschansweg, evenals de percelen Seringenstraat 8-56a (even nummers), Anjelierstraat 2-4, Hyacinthenstraat 11-29a (oneven nummers) en Dahliastraat 3-24a. Eén en ander is weergegeven in de onderstaande figuur.

Figuur 1: contour van projectgebied 'Seringenstraat e.o.'

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, is het bestemmingsplan 'Zuidelijke Schil' van toepassing. Bestemmingsplan 'Zuidelijke Schil' is vastgesteld op 12 november 2009 en onherroepelijk geworden op 25 juli 2012. Omdat de vaststelling van het bestemmingsplan was gekoppeld aan de tijdige aanwijzing van de Zuidelijke Schil tot beschermd stadsgezicht, kon met de vaststelling van het plan niet worden gewacht op de vaststelling van de in paragraaf 1.1 genoemde gebiedsvisie voor de Tuinstadwijk. Alhoewel bij het opstellen van de gebiedsvisie en het daaropvolgende beeldkwaliteitsplan getracht is de waarden uit het bestemmingsplan zoveel mogelijk te respecteren, bleek het wenselijk op punten van het planologisch regime af te wijken.

Het nu voorliggende bouwplan is dan ook op een aantal punten strijdig met het vigerende bestemmingsplan:

• 1. Ter plaatse van de Anjelierstraat geldt de bestemming 'Verkeer' en ter plaatse van de aan de noordzijde van de straat gelegen groenstrook geldt de bestemming 'Tuin'. Beide bestemmingen staan geen woonfunctie toe en bevatten ook geen bouwvlak voor het oprichten van nieuwe woningen. Volgens de gebiedsvisie en het op basis daarvan ingediende bouwplan wordt de Anjelierstraat opgeheven en wordt de rij woningen aan de Seringenstraat doorgetrokken.
• 2. Ter vervanging van de opgeheven Anjelierstraat wordt direct ten zuiden van de woningen Koninginnelaan 51-57 een nieuwe straat aangelegd naar het achterliggende speeltuinterrein. De grond daar heeft de bestemming 'Woondoeleinden', waarmee daar uitsluitend straten zijn toegestaan die ten dienste staan van woningen. Dat is bij het beoogde straatje naar het speeltuinterrein niet het geval.
• 3. Het beoogde, nieuwe speeltuingebouw is smaller en dieper dan het bestaande speeltuingebouw op het perceel Anjelierstraat 4 en past daarom niet binnen het bouwvlak in het bestemmingsplan.
• 4. Voor alle tot het project behorende blokken geldt dat zij moeten worden gezien als volledige nieuwbouw, waarvoor op basis van art. 3.4 geldt dat de maximale bouwhoogte 3,5 meter meer bedraagt dan de op de kaart aangegeven maximale goothoogte. De maximale goothoogte is voor elk van de blokken gesteld op 7 meter, hetgeen betekent dat met een kap afgedekte woningen een maximale bouwhoogte mogen hebben van 10,5 meter. De nok van de kappen op blokken 1 tot en met 5 bevindt zich echter op een hoogte van 11,2 meter.
• 5. Op grond van artikel 9.3.2, lid b geldt dat hoofdgebouwen dienen te worden geplaatst in de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens. In het aangevraagde bouwplan liggen een aantal nieuwe woningen aan de noordzijde van de Seringenstraat en de appartementen aan de Hyacinthenstraat niet in die bestemmingsgrens, maar liggen zij ongeveer een meter daarvan af, om iets meer ruimte te bieden voor het trottoir of voor een smalle 'Leidse stoep'.
• 6. Voor vrijwel alle woningen geldt dat zij weliswaar zijn geprojecteerd ter plaatse van een bouwvlak, maar dat de achterzijde van de woningen het bouwvlak met enkele tientallen centimeters tot enkele meters overschrijdt. In een aantal gevallen bedraagt die overschrijding meer dan 2,5 meter vanaf de bouwgrens voor de achtergevel, zodat de vergroting ten opzichte van het planologische regime niet vergunningsvrij kan worden gebouwd. Dat geldt ook voor het bergingenblok behorend bij het appartementengebouw.
• 7. In artikel 9.3.9, lid b van het bestemmingsplan is bepaald dat erfafscheidingen langs de openbare ruimte maximaal 0,8 meter hoog mogen zijn. Het plan ziet echter op de realisatie van enkele erfafscheidingen aan de kopse kanten van blokken 1, 2, 3, 4 en 6 met een hoogte van 1,8 meter.

Figuur 2: de beoogde nieuwbouw geprojecteerd op de verbeelding van BP Zuidelijke Schil.

Voor een aantal van de bovengenoemde strijdigheden biedt het bestemmingsplan zelf de mogelijkheid tot afwijking van het bestemmingsplan, zoals bijvoorbeeld voor het toestaan van erfafscheidingen aan de openbare weg met een hoogte van 2 meter (artikel 9.4.2) of het toestaan van de overschrijdingen van de maximale bouwhoogte met maximaal 10% (artikel 31.1.2). Het 'uitbreiden' van de nieuwe woningen tot over de achtergevelgrens moet worden gezien als het realiseren van een 'bijbehorend bouwwerk', zoals bedoeld in artikel 4, lid 1 van bijlage II Bor. Voor die strijdigheid kan zodoende worden afgeweken van het bestemmingsplan door gebruikmaking van de 'kleine buitenplanse afwijkingsbevoegdheid' in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2o Wabo.

Een aantal strijdigheden valt echter niet onder een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid of onder de limitatieve lijst van 'kruimelgevallen' in het Bor, zoals het realiseren van nieuwe woningen op gronden met bestemming 'Verkeer' en 'Tuin' of het realiseren van een ontsluitingsweg naar een speeltuinterrein op gronden met bestemming 'Woondoeleinden'. Omdat die aspecten onderdeel zijn van het plan, geldt dat het hele plan slechts kan worden vergund door gebruikmaking van de zogenaamde 'uitgebreide afwijkingsprocedure', bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo. Onderdeel van die procedure is de terinzagelegging van een ontwerpbesluit met ruimtelijke onderbouwing voor zienswijzen, waaruit blijkt dat het project getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Geschiedenis van het projectgebied

De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beinvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn en de Vliet, die nu op respectievelijk 770 en 350 meter van het projectgebied stromen. In het verleden verlegden de beddingen van de rivieren zich regelmatig en lagen zij tijdelijk ook iets dichter bij het projectgebied. Aan weerszijden van de actieve geulen werden oever- en komafzettingen van zand en klei afgezet. In het lagere achterland achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Ter plaatse van het projectgebied was sprake van een komafzetting, waardoor ook dat gebied relatief hoog in het landschap lag en potentieel geschikt was voor bewoning vanaf de ijzertijd. Er zijn evenwel geen sporen gevonden dat bewoning ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.

Van Leiden en omgeving zijn vanaf de 16e eeuw relatief gedetailleerde kaarten voorhanden, die laten zien dat het projectgebied tot aan de jaren '20 van de 19e eeuw onbebouwd is geweest en als polderweidegebied in gebruik was. In 1878 werd de spoorlijn tussen Woerden en Leiden geopend. In 1885 werden de Rodenburger en Cronesteynse polders, waarvan het projectgebied onderdeel is, deels door Zoeterwoude afgestaan aan Leiden, waarna het projectgebied werd opgenomen in de plannen voor stadsuitbreiding tussen de zuidelijke singel en de spoorlijn. Vanaf datzelfde jaar werd vanaf de Haagweg begonnen met de bouw van de Vreewijk. Voorafgaand aan het uitbreken van de Eerste Wereldoorlog was de bouw gevorderd tot aan de Herenstraat, al waren er ten westen daarvan nog kavels onbebouwd (zie figuur 3).

Figuur 3: Kaart van Leiden in 1913 (tekenaar onbekend).

Na de Eerste Wereldoorlog kwam in Nederland steeds nadrukkelijker Ebenezer Howard's tuinstadmodel in beeld als ideale manier van stadsuitbreiding. De ideeën behelsden de bouw van voornamelijk grondgebonden arbeiderswoningen met tuinen aan groene lanen, afgewisseld met parken en kleine voorzieningenclusters, die zowel de voordelen van steden (culturele en maatschappelijke voorzieningen in de nabijheid, goede nutsvoorzieningen en veel werk- gelegenheid) als die van plattelandsdorpen (schone lucht, veel groen, ruim opgezet) boden. Vanwege de beperkte beschikbare middelen en de hoge woningnood onder arbeiders vlak na de Eerste Wereldoorlog, kregen de Nederlandse tuinstadwijken een soberder karakter dan de eind 19e-eeuwse Engelse tuinstadwijken, waar de woningen in architectonisch perspectief met veel meer detail en onderscheid werden gebouwd. De Nederlandse tuinstadwijk, zo ook de Leidse Tuinstadwijk, kende een beperkt aantal woontypen in een relatief simpele architectuur, die door een groot aantal verschillende corporaties werden gebouwd.

De Leidse Tuinstadwijk werd in vier fasen gebouwd. Het eerste deel omvat 208 woningen en werd ontworpen door Jaq. van der Heijden (zie figuur 4 in lichtblauw). De woningen waren aan relatief brede straten gesitueerd en hadden een achtertuin en vaak ook een voortuin. Opvallend zijn de om de twee of drie woningen verspringende rooilijnen en de gedraaide kappen. Voor Nederlandse begrippen is relatief veel aandacht besteed aan details als het metselwerk, de dakkapellen, bloembakken en gevelopeningen.

Figuur 4: De vier bouwfasen van de Leidse Tuinstadwijk.

In de tweede fase (aan weerszijden van de Seringenstraat) ontwierp Jaq. van der Heijden compacter in verband met de heersende woningnood. In afwijking van de eerste fase zijn de 136 boven- en benedenwoningen in de tweede fase niet pandsgewijs ontworpen, maar is een afwisseling te zien van entreevlakken en woonvlakken, benadrukt door metselwerk. Ook hier werden kleine sprongen in de rooilijn gebruikt. Evenals aan de Acaciastraat werd een centrale openbare ruimte opgenomen in de vorm van een groen pleintje.

De derde en vierde planfase zijn ontworpen door Jaq. Schol, de opvolger van de inmiddels overleden Van der Heijden. In 1930 begon eerst de bouw van de aansluiting van de Seringenstraat op de Koninginnelaan en de Kastanjekade en de aanleg van een speeltuin, waarvoor de gemeente een terrein van maar liefst 3200m2 ter beschikking had gesteld. De laatste episode van de bouw dateert eveneens uit 1930. Met deze uitbreiding werd de Tuinstadwijk aangesloten op de kort daarvoor aangelegde Lammenschansweg, die deel uitmaakte van het uitbreidingsplan van Granpré Molière, Verhagen en Kok uit 1926-1933. In het vierde plandeel waren 30 boven- en 29- benedenwoningen, 4 eengezinswoningen en een bestuurshuis opgenomen, naast enkele tientallen grote woningen aan de Lammenschansweg.

In 1975 werden 6 woningen gesloopt en werden de 142 woningen aan de Seringenstraat gerenoveerd, waarbij 130 bergingen werden toegevoegd en kozijnen, voor- en achterdeuren en uitbouwen werden vervangen. Vier jaar later werden de 27 eengezinswoningen en 73 boven- en benedenwoningen uit bouwfase 3 en 4 (1930) gerenoveerd, waarbij de brandgangen, schuren, tuinhekken, schuttingen en kozijnen werden vervangen, en de voor- en achterdeuren werden vernieuwd en dakkapellen werden vervangen en vergroot.

2.2 Beschrijving van het projectgebied

De opbouw en beeldkwaliteit van de aanvankelijke woningen en het profiel van de straten in het projectgebied zijn nauwkeurig vastgelegd in het in paragraaf 1.1 genoemde 'Beeldkwaliteitsplan: Leiden - Tuinstadwijk'. Dat beeldkwaliteitsplan had onder andere het doel de bestaande stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten te borgen in de doorvertaling naar het nieuwbouwplan voor de Tuinstadwijk.

In het beeldkwaliteitsplan staat onder andere te lezen dat de Seringenstraat een duidelijk andere woningtypologie kent dan de rest van de wijk: door de grote woningnood heeft ontwerper Van der Heijden hier boven- en benedenwoningen ontworpen, terwijl de in 1921 in aanbouw genomen eerste fase van de Tuinstadwijk bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen. Ondanks de grotere woningdichtheid aan de Seringenstraat, zijn de gebouwen in samenhang met de straat ontworpen met een relatief grote mate van detaillering in de bouw. Bijzonder aan de Seringenstraat is de plasticiteit van het straatbeeld. Aan de noordwestzijde van de straat (buiten het projectgebied) verspringen de panden per twee, vier of zes woningen, en worden die verspringingen begeleid met bomen en voortuinen. De bebouwing aan de Dahliastraat en de Hyacinthenstraat was minder verfijnd in vergelijking met de rest. De gevels waren vlakker en ontberen details.

De Seringenstraat, Dahliastraat en Hyacinthenstraat zijn bewust asymmetrisch vormgegeven, waarbij de noordoost- of noordwestzijde van de straat telkens is voorzien van voortuinen of openbare stroken groen en het trottoir aan de zuidwest- of zuidoostzijde direct aan de gevelwanden grenst. De aan de straat gelegen voortuinen lagen zodoende allen aan de zonnige zijde van de straat. De erfgrenzen tussen het openbare domein en de verschillende aan de weg gelegen voortuinen waren in de Tuinstadwijk vormgegeven als lage, gemetselde 'erfbanden' die aansloten bij het materiaalgebruik van de woningen zelf, of door hagen. Op die manier vormden ze een eenheid met de bredere beeldkwaliteit en sloten ze aan bij het karakter van de wijk. Door de corporaties is hiermee in het verleden zorgvuldig omgegaan: in de Tuinstadwijk kon de plaatsing van aparte schuttingen en hekwerken aan de straatzijde zoveel mogelijk worden vermeden.

Het groene karakter van het projectgebied werd verder voornamelijk gevormd door een centraal gelegen pleintje met een plantsoen op het kruispunt tussen de Seringenstraat en de Hyacinthenstraat, en door een grote speeltuin tussen de Lammenschansweg en de Seringenstraat. De aanwezigheid van dergelijke groene plantsoenen is kenmerkend in de tuinstadwijkgedachte. Datzelfde geldt voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk, waarbij ter plaatse van kruispunten of pleintjes telkens verspringingen plaatsvinden in de loop van de straten, waardoor naar voren of achter geschoven bouwblokken dwars op de zichtlijn van straten zijn gelegen en een bepaalde kleinschaligheid borgen.

Figuur 5: Het asymmetrische profiel van de Seringenstraat, voor de sloop van de woningen in het projectgebied, met voortuinen aan de zonnige zijde en met onderbroken rooilijnen, die verspringingen in de weg volgen en lange lijnen 'breken'. Tuintjes zijn omzoomd door banden.

De speeltuin tussen de Seringenstraat en Lammenschansweg heeft een wijkfunctie en bevat een groot aantal speeltoestellen. Op het speeltuinterrein staan twee gebouwen: een grotere kantine met bar, die mede dienst doet als buurthuis, en een kleiner gebouw met een lichte ondersteunende horecafunctie in de vorm van de verkoop van drankjes, ijs en snoepgoed en opslagmogelijkheden voor gereedschappen voor beheer en onderhoud. Het tweede gebouwtje, op het perceel Anjelierstraat 4, verkeert in een slechte bouwkundige staat en voldoet niet langer aan de eisen die eraan worden gesteld.

Alhoewel de opzet van de Tuinstadwijk ruim te noemen was in de tijd waarin de wijk werd gebouwd, zeker in vergelijking met de destijds vaak zeer dichtbevolkte binnensteden, kent de wijk voor huidige standaarden relatief krappe straatprofielen, met smalle trottoirs en ook smalle en korte parkeervakken. De inrichting van de straten met langsparkeerplaatsen aan weerszijden was nodig om het groeiende autobezit onder bewoners van de wijk te accommoderen.

Sinds 2012 is de Tuinstadwijk onderdeel van de blauwe zone, die in grote delen van de Zuidelijke Schil is ingevoerd als proef. Bewoners kunnen tegen een relatief laag tarief een bewonersvergunning krijgen, terwijl bezoekers met een parkeerschijf maximaal twee uur kunnen staan. In het Collegeprogramma 2014-2018 is bepaald dat de blauwe zone op termijn plaats zal maken voor een betaald parkeerregime met de mogelijkheid tot het verkrijgen van bewonersvergunningen. Ook met dat nieuwe parkeerregime zal de bezettingsgraad net zoals nu, nu de buurt valt onder de blauwe zone, lager liggen dan voorheen, en zal het bestaande parkeerareaal ruimschoots voldoende zijn.

2.3 Beschrijving van het project

Voor de nieuwbouw is in het beeldkwaliteitsplan gekozen om niet de letterlijke historische vorm van de Tuinstadwijk als uitgangspunt te nemen, maar het DNA van de wijk: de principes van de tuinstad en de architectonische 'toolbox' van de Tuinstadwijk. Bij het opstellen van het beeldkwaliteitsplan is geconcludeerd dat het niet past om de vormen te bevriezen of te reconstrueren en daarbinnen nieuwe programma's te verstoppen, maar om de nieuwe programma's (grondgebonden woningen en appartementen in plaats van kleine boven- en benedenwoningen) een tuinstadkwaliteit te geven en in de architectuur de 'familiebanden' met de historische architectuur in de wijk te benadrukken.

Aan de oostzijde van de Seringenstraat is gekozen voor grondgebonden woningen, evenals aan de zuidzijde van de Dahliastraat. De appartementen, die zowel vanuit De Sleutels alsook op basis van door de gemeente uitgevoerde woningbehoefteramingen zeer gewenst zijn, zijn geconcentreerd in het bouwblok tussen de Hyacinthen- en Dahliastraat. De Anjelierstraat vervalt en de nieuwe entree van de speeltuin wordt aan het begin van de Seringenstraat (grenzend aan de tuinen in de Koninginnelaan) aangelegd. De sloop van de 119 woningen en het oude speeltuingebouw aan de Anjelierstraat is reeds vergund door middel van een aparte vergunning en is ook al deels uitgevoerd. Deze aanvraag ziet op de vervangende nieuwbouw van 44 grondgebonden eengezinswoningen, 40 appartementen en een nieuw speeltuinhuisje.

In lijn met het beeldkwaliteitsplan is de loop van de straten behouden gebleven, waardoor ook de samenhang tussen bebouwing en straataanleg, alsmede de groene uitstraling van de wijk zijn behouden. Hetzelfde geldt voor de kenmerkende asymmetrische profielen (tuinen aan de zonzijde), de plastiek in de bouwmassa's en de (gemetselde) erfafscheidingen. De nieuwbouw volgt de bestaande stedenbouwkundige structuur, met uitzondering van een teruggelegde rooilijn in de Hyacinthenstraat, die iets meer licht en ruimte in deze straat oplevert. Ook worden drie ooit gehalveerde tweekappers in de Anjelierstraat en in de hoek van het Seringenpleintje niet herbouwd. De vrijgekomen ruimte wordt toegevoegd aan de tuinen van de nieuwe woningen aan de Seringenstraat, waarmee het tuinstadkarakter wordt versterkt en vanaf het 'Seringenpleintje' enig doorzicht op de speeltuin ontstaat. Het voorstel om de entree van de speeltuin langs de achtertuinen van de Koninginnelaan te situeren sluit goed aan op de voorzieningen op het speelterrein, en past in de knik bij de ingang van de Seringenstraat. Eén en ander is overzichtelijk weergegeven op de inrichtingstekening, bijgevoegd als bijlage bij de omgevingsvergunning.

De grondgebonden woningen in de Seringenstraat sluiten in maat en schaal, maar ook op het gebied van het gevelprofiel, aan op de bestaande woningen aan de overzijde. Ook de rijwoningen aan de zuidzijde van de Dahliastraat vertonen qua vorm, maat en materialisering niet veel verschillen met de oude woningen, zij het dat de dominantie van het relatief grote aantal voordeuren op straatniveau zal verdwijnen. De nieuwe woningen komen in twee globale typen: vierkamerwoningen met een beukmaat van ca. 4,25m en een gebruiksoppervlak van 98m2, en zeskamerwoningen met een beukmaat tot 5,70m en een gebruiksoppervlak van ca. 128m2. Alle woningen zijn voorzien van een eigen tuin op het oosten of het zuiden.

Het appartementenblok Hyacinthenstraat / Dahliastraat introduceert een nieuw woningtype in de wijk. De keuze om deze typologie niet te 'camoufleren' in een replica van een bestaand type, maar te zoeken naar een nieuwe interpretatie van tuinstadprincipes past bij de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan. Dat de bovenste laag (met normale appartementen) niet met een pseudo kap wordt gecamoufleerd is een logisch gevolg van deze keuze. De beëindiging van de bebouwing geschiedt nu met een setback. Een ander gevolg is dat de straatgevels ongelijk zijn - omdat de zijde aan de Dahliastraat aan de zonzijde en die aan de Hyacinthenstraat aan de schaduwkant is gesitueerd.

Een belangrijk uitgangspunt bij de vormgeving van het appartementenblok was de positie van de hoofdentree aan het Seringenplein, om daarmee aan het pleintje de nodige levendigheid toe te voegen, en het betreden en verlaten van het gebouw in een ruime omgeving in te bedden. De secundaire entree, waar ook de bergingen zijn gelegen, was aanvankelijk bij de hoek van de Dahliastraat en de steeg achter de Lammenschanswegwoningen geprojecteerd, maar is na overleg met de bewoners daar verschoven naar de positie lijnrecht tegenover de primaire entree. De secundaire lift is daarmee vervallen, waardoor ook de overloop van beide galerijen naar de aanvankelijke secundaire lift uit het plan kon worden geschrapt. Brandveiligheidseisen uit het Bouwbesluit maken nog wel de aanwezigheid van noodtrappen verplicht aan de Lammenschanszijde van de galerijen, ook al zijn ook die enkele meters van de aanvankelijke plek verschoven. Het resultaat van deze planaanpassing is een zo optimaal mogelijk behoud van privacy voor de bewoners van de woningen aan de Lammenschansweg. Bij de vormgeving van de blokken is daarnaast rekening gehouden met de bezonning van de naastgelegen tuinen. Uit de bezonningsstudie, bijgevoegd als bijlage bij de vergunning, blijkt geen significante verslechtering plaats te vinden ten opzichte van de bestaande situatie.

Sloop en nieuwbouw van het blok op de hoek Seringenstraat / Kastanjekade vormt de enige afwijking ten opzichte van de stedenbouwkundige visie, die uitging van renovatie en groot onderhoud van de blokken aan weerszijden van de Seringenstraat. Dit bleek in de praktijk niet haalbaar, waardoor is gekozen het blok aan de noordwestzijde te behouden, net als de gehele verdere noordwand, en het blok aan de zuidoostzijde te vernieuwen. In massa en uitwerking is het bestaande blok als uitgangspunt genomen, waardoor het stedenbouwkundige en architectonische ensemble van de wijk gerespecteerd wordt.

De openbare ruimte in het projectgebied wordt volledig vernieuwd. De 137 bestaande parkeerplaatsen in het projectgebied (inclusief 5 plekken op de kop van Seringenstraat 27, net buiten het projectgebied) gaan op de schop. Van die plekken voldoen er slechts 117 aan de huidige maatvoeringseisen van 5,5 x 1,8 meter. In de nieuwe situatie komen 114 parkeerplaatsen terug. Dat dat aantal iets lager is kan ook, want ook met het lagere aantal parkeerplaatsen wordt voldaan aan de volledige parkeerbehoefte in de buurt. In paragraaf 3.7 is de parkeerberekening nader toegelicht. De vrijgekomen ruimte wordt met name benut voor een kwalitatieve verbetering van het Seringenpleintje, waar ook de bovengrondse afvalcontainers verdwijnen. De nieuwe parkeervakken voldoen daarnaast allemaal aan de huidige omvangseisen, hetgeen het inparkeren aanzienlijk zal vergemakkelijken. Een inrichtingstekening voor de openbare ruimte is bijgevoegd als bijlage bij de vergunning.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

Zoals in paragraaf 1.1 omschreven is de beoogde ontwikkeling om een aantal redenen strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Het verlenen van een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan' vormt de meest directe manier om het project toch juridisch-planologisch toe te staan.

Een dergelijke omgevingsvergunning kan in dit geval alleen worden verleend wanneer uit een ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het project getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, parkeermogelijkheden, enzovoorts. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden.

In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders voor het project behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het project met deze beleidskaders en wettelijke kaders verhoudt. Beleidskaders op Europees of nationaal niveau, waarvan de daarin genoemde Europese- of rijksbelangen vanwege de beperkte schaal van het project niet worden geraakt, zijn niet in deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

3.2 Provinciale structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten en op 30 januari 2013 is een actualisatie van de visie vastgesteld. De kern van deze structuurvisie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit in Zuid-Holland. Die aspecten dragen bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• een aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• een duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• een divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• een vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

3.3 Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ook omgevingsvergunningen voldoen, waarmee op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo van het geldende bestemmingsplan wordt afgeweken. In de omgevingsvergunning waartoe deze onderbouwing behoort, is dat het geval.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten de zogenaamde 'rode contouren' en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones, landgoedbiotopen en primaire en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het projectgebied rondom de Seringenstraat maakt geen onderdeel uit van regionale of landelijke landschappen, ligt geheel binnen de rode contour en bevat geen primaire of regionale waterkeringen.

De Verordening Ruimte bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detaihandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling van deze functies in de provincie en de vorming van een overschot van kantoor- en detailhandelruimte. In het verlengde van de in 2012 geïntroduceerde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' in het Bro, is echter ook in de Verordening Ruimte de plicht opgenomen om voor andere functies dan kantoren en detailhandel inzichtelijk te maken of er een actuele regionale behoefte aan de voorziening bestaat en of die gerealiseerd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Nut en noodzaak van nieuwe woningen moeten in dat kader blijken uit een door de provincie goedgekeurde en regionaal afgestemde woonvisie.

De gemeente Leiden beschikt weliswaar over een regionaal afgestemde woonvisie, getiteld Nota Wonen 2020 en nader toegelicht in paragraaf 3.1.4, maar omdat deze woonvisie is opgesteld voordat de ladder voor duurzame stedenbouw in de geactualiseerde Verordening Ruimte is opgenomen en vastgesteld, voldoet de woonvisie niet aan de daaraan door de provincie gestelde eisen. Alhoewel de Nota Wonen 2020 de nodige uitspraken doet over het type woningen dat de verschillende gemeenten in de Leidse regio willen bouwen, zijn de uitkomsten uit het zogenaamde 'Bestuurlijk Overleg Meerjarenplanning Infrastructuur, Ruimte en Transport" (BO MIRT) voor Holland Rijnland maatgevend voor het bepalen welke aantallen woningen de verschillende regiogemeenten zouden moeten bouwen ter voldoening aan de regionale woningbehoefte.

Het onderhavige project ziet op zichzelf niet in een toename van het aantal woningen, want er worden 119 woningen gesloopt en 84 woningen terug gebouwd. Wel ziet het project nadrukkelijk in een toename van het aantal in de Nota Wonen 2020 gewenste, moderne en duurzame woningen en een afname van een relatief groot aantal verouderde, niet-courante woningen. Het project aan de Seringenstraat moet zodoende worden gezien als een kwalitatieve verbetering van het woningareaal, en niet zozeer als een kwantitatieve impuls. Wanneer alle actuele Leidse projecten gezamenlijk worden beschouwd neemt de totale woningvoorraad de komende jaren ook in absolute zin toe, al blijft de productie nog wel onder de 1500 nieuwe woningen die in het BO MIRT zijn afgesproken. Leiden houdt zich dus aan de afspraken die in het kader van de Verordening Ruimte zijn gemaakt. In het projectgebied wordt geen kantoorruimte of detailhandel toegestaan.

In artikel 16 van de Verordening Ruimte staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet bij elke omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan rekening worden gehouden met de molenbiotoop rondom die molens. De molenbiotoop heeft een radius van 400 meter vanaf het middelpunt van de molen. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het projectgebied ligt op circa 785 meter van de dichtstbijzijnde traditionele windmolen, de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg, en valt daarmee niet binnen de beschermende werking van een molenbiotoop.

Artikel 19 van de Verordening Ruimte tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes. Het projectgebied ligt volledig buiten die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk, die ruim 600 meter noordelijker ligt, nabij de Garenmarkt.

3.4 Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 17 december 2009 vastgesteld en is op 1 december 2011 partieel herzien, voor zover deze betrekking had op de komst van een bedrijventerrein in de Oostvlietpolder. De structuurvisie, die zelfbindend is voor de gemeente, schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het document wijst grotere ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark en ecologische verbindingszones tussen de bestaande parken.

De structuurvisie omvat voor de Tuinstadwijk, waar ook het projectgebied onder valt, geen specifieke kaders, maar merkt wel in het algemeen op:

"In Leiden loopt de kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod erg achter bij de vraag. Van de Leidse woningvoorraad zit 45% in de goedkoopste huurklassen en 32% in de goedkoopste koopklassen. De middeldure en dure huur- en koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd.

Het beperkte aanbod maakt dat de beschikbare woningen relatief duur zijn, waardoor voornamelijk jonge mensen, maar ook de midden en hogere inkomens de stad en zelfs de regio verlaten. Dat zet de potentiële beroepsbevolking onder druk, maar vormt ook een gevaar voor het economische draagvlak van de stad en de regio. Op termijn kan dit ook het niveau van voorzieningen van de stad en de regio aantasten. Voor de economische ontwikkeling heeft het de hoogste prioriteit om de jonge en de kapitaalkrachtige bevolking voor de stad en de regio te behouden. Wil Leiden zich ontwikkelen als een kennisstad dan is het essentieel om voldoende goede woningen in de hogere segmenten van de markt te bouwen." (p.34)

De ambitie om deze scheefgroei aan te pakken en het aandeel kwalitatief hoogwaardige woningen in de middeldure en dure huur te vergroten, zal volgens de structuurvisie vooral moeten worden bereikt door middel van herstructurering van bestaande wijken:

"In de regionale woonvisie wordt de ambitie uitgesproken om vooral gevarieerd, gedifferentieerd en kwalitatief hoogwaardig te bouwen. Bovendien is afgesproken om compact te bouwen, nieuwe woningen worden vooral gebouwd in de aaneengesloten agglomeratie en niet versnipperd door het groene buitengebied. Voor Leiden, waar nauwelijks meer ruimte is voor nieuwbouw vraagt dit om een aanzienlijke herstructureringsopgave van de verouderde woonwijken.

Leiden heeft die opgave opgepakt met de herstructureringsprojecten in de oudere woonwijken: Leiden Noord en Leiden Zuidwest, waar vooral wordt ingezet op het terugbouwen van kwaliteit. Voor Leiden Noord en Leiden Zuidwest zijn gebiedsvisies opgesteld die het kader geven voor de ontwikkelingen in de wijken. Behoud en versterking van de bestaande groenblauwe structuren en het realiseren van gevarieerde woonmilieus zijn daarbij het uitgangspunt.

Daarnaast zullen er voor een aantal gebieden integrale gebiedsvisies worden opgesteld. Hierin is een achterstand ontstaan, waardoor een voortvarende aanpak is gewenst. De gemeente en de corporaties hebben hier prestatieafspraken over gemaakt en afgesproken dat de corporaties de trekker zijn voor het opstellen van deze visies en de gemeente medewerking levert. De betrokkenheid van de gemeente vooraf bestaat uit informatie delen en de knelpunten analyse en achteraf toetst de gemeente of de inspanningen die gevraagd worden, kunnen worden geleverd.

De afspraak is gemaakt dat in 2009 de Sleutels van Zijl en Vliet zal werken aan integrale gebiedsvisies voor de Kooi en Tuinstadwijk. Portaal zal integrale gebiedsvisies ontwikkelen voor de Zeeheldenbuurt en Slaaghwijk. In 2010 ontwikkelt Ons Doel een integrale gebiedsvisie op Lammenschans. In 2014 zal de Sleutels van Zijl en Vliet integrale gebiedsvisies ontwikkelen voor de Hoven en de Prinsessenbuurt.

Omdat onduidelijk is hoe groot de ingrepen zullen zijn, daar is immers de integrale gebiedsvisie voor nodig, staan deze herstructureringsprojecten nog niet op de structuurvisiekaart, met uitzondering van de Kooi." (p. 35)

3.5 Nota Wonen 2020

De in de Structuurvisie Leiden 2025 omschreven ambities om enerzijds een gebalanceerder woningaanbod te creëren en anderzijds ook de kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving te verbeteren, zijn beiden ook als hoofdopgave in de op 14 februari 2013 door de raad vastgestelde 'Nota Wonen 2020' benoemd.

Met betrekking tot het bereiken van een gebalanceerder en beter met de vraag overeenkomend woningaanbod, blijkt uit de woningbehoefteramingen die in het kader van het opstellen van de Nota Wonen zijn uitgevoerd, dat Leiden een tekort kent aan een viertal woningtypen, te weten:

• zelfstandige studenteneenheden met eigen voorzieningen, met een woonoppervlak tussen de 20m² en 30m² bvo;
• huurwoningen met een huurprijs rondom en net boven de liberalisatiegrens (€700 per maand volgens prijspeil 2014);
• starterwoningen voor gezinnen met een lage koopprijs (€130.000 - €204.000), zowel in de vorm van appartementen als grondgebonden woningen, en
• levensloopgeschikte woningen voor een groeiende groep ouderen, die langer thuis willen blijven wonen.

Daar staat een te groot aanbod aan huurwoningen in het zeer goedkope segment tegenover.

Als gevolg van de bovenomschreven situatie op de Leidse woningmarkt kunnen bewoners van een huurwoning in het zeer goedkope segment slechts zeer moeizaam doorstromen naar een grotere woning, terwijl zij dat wel willen en in financieel opzicht ook kunnen. Voor velen betekent de onmogelijkheid om binnen Leiden een wooncarrière te maken, dat noodgedwongen langer in de bestaande woning zal moeten worden verbleven of dat moet worden uitgeweken naar geschiktere woningen in gemeenten buiten de regio. Het lukt Leiden momenteel onvoldoende om starters en doorstromers aan zich te binden.

De onderhavige aanvraag ziet op de vervanging van 119 reeds gesloopte kleine etage- en benedenwoningen in het zeer goedkope huursegment door 84 woningen in het middeldure huursegment. Daarmee draagt het project actief bij aan het vlottrekken van de onbalans tussen vraag en aanbod. Voor De Sleutels heeft de herontwikkeling tot gevolg dat huurders van een zeer kleine woning makkelijker kunnen worden gefaciliteerd in hun wensen een iets grotere woning te betrekken, hetgeen de doorstroming zal bevorderen. De voormalige bewoners van de reeds gesloopte kleine woningen zijn al verhuisd naar een nieuwe woning van De Sleutels, Portaal of Ons Doel, of zij hebben inmiddels zelf een woning gekocht.

Over de tweede bovenomschreven opgave uit de Nota Wonen, namelijk het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, schrijft de Nota:

"Om te zorgen voor een betere balans tussen vraag en aanbod is het niet alleen van belang te investeren in kwalitatief hoogwaardige, duurzame uitbreiding maar vooral ook in de kwaliteit van de woningvoorraad en die van de woonomgeving. Met het oog op duurzaamheid en omdat Leiden beperkte mogelijkheden heeft voor uitbreiding is het belangrijk naar de toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad te kijken. Bij versterking van de kwaliteit denken we aan het energiezuiniger maken van woningen, aan geluidswerende isolatie, aan duurzaamheid, aan wooncomfort, aan hergebruik van bestaand vastgoed en aan levensloopgeschiktheid."

De woningen in de Tuinstadwijk stammen uit de jaren '20 en '30 van de vorige eeuw, en alhoewel door eigenaar De Sleutels met enige regelmaat (kleine) onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd, voldeden de woningen bij lange na niet aan de actuele duurzaamheids- en levensloopbestendigheidsdoelstellingen die in de Nota Wonen worden nagestreefd. Voor de nieuw te bouwen woningen geldt echter dat deze zullen moeten voldoen aan de energieprestaties, brandveiligheidseisen en akoestische grenswaarden uit het Bouwbesluit. Daarmee wordt automatisch ook de gemeentelijke ambitie tot verbetering van de kwaliteit van de woningen in de Tuinstadwijk bediend.

3.6 Beeldkwaliteitsplan Tuinstadwijk

Op 18 september 2012 is het Beeldkwaliteitsplan Tuinstadwijk Leiden vastgesteld door het College van B&W, met het doel de stedenbouwkundige en welstandelijke kaders mee te geven voor de verdere uitwerking van de gebiedsvisie 'De Tuinstadwijk voltooid' uit 2009. In die gebiedsvisie waren de globale, programmatische kaders reeds gegeven en lag de beslissing besloten om woningen in de Seringenstraat, Hyacinthenstraat en Dahliastraat te slopen en te vervangen door nieuwbouw, terwijl de overige woningen in de Tuinstadwijk zouden worden gerenoveerd. Het Beeldkwaliteitsplan doet gedetailleerde uitspraken over de beeldkwaliteit van de nieuw te bouwen woningen.

In het beeldkwaliteitsplan, dat is opgesteld door bureau SteenhuisMeurs, is eerst een uitgebreide analyse opgenomen van het ontstaan van de Tuinstadwijk en de stedenbouwkundige en socio-economische gedachten waarop het concept achter de wijk is gestoeld, waarna de kenmerkende elementen in stedenbouw en architectuur zijn benoemd. Alhoewel voor de nieuwbouw nadrukkelijk is gesteld dat het letterlijk kopieren van de vorm van de wijk niet opportuun is, omdat het niet de optimale oplossing vormt voor de inpassing van het beoogde programma, is wel getracht de belangrijkste ingredienten uit de Tuinstadwijkgedachte mee te nemen. Dat geldt zowel voor stedenbouwkundige principes als het asymmetrische straatprofiel en de inpassing en omheining van voortuinen en plantsoenen, alswel de architectonische 'toolbox' op het gebied van materialisering, maatvorming, gevelindeling en detaillering. Het doel van het beeldkwaliteitsplan is daarmee het karakter van de Tuinstadwijk te behouden.

Belangrijke uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan zijn:

• Behoud van het asymmetrische profiel van straten, waarbij de zonnige zijde is voorzien van voortuinen en het trottoir aan de schaduwzijde telkens tot aan de rooilijn is opgetrokken.
• De bovenbedoelde voortuinen zijn omzoomd met lage 'perceelbanden', die zijn opgetrokken uit een gelijke baksteen en compositie als de achterliggende bebouwing, ter bevordering van een architectonische eenheid.
• Overige erfafscheidingen, bijvoorbeeld ter markering van erfgrenzen aan de kop van bouwblokken, zijn eveneens gebouwd in een doorlopende materialisering waarbij het bakstenen gedeelte de oorspronkelijke hoogte honoreert en daarboven ofwel met een transparant hekwerk wordt gewerkt, of met een groene haag.
• Bij de compositie van de gebouwen worden 'tuinstadverhoudingen' nagestreefd: de grondgebonden woningen bestaan uit twee bouwlagen met dominant aanwezige dwarskap, waarbij eventuele dakkappellen uniform zijn vormgegeven en aan de straatzijde een bescheidener omvang hebben dan de dakkappelen aan de achterzijde.
• In de Seringenstraat wordt aansluiting gezocht bij de architectuur van de te behouden woningen aan de noordwestzijde van de straat.
• Er wordt rekening gehouden met het ritme in de bestaande bebouwing, inclusief eventuele verspringingen in de rooilijn en de iets verdiepte ligging van entrees ten opzichte van de rest van de gevel.
• De asverspringing ter plaatse van het kruispunt tussen de Seringenstraat en Hyacinthenstraat is als kenmerkend gekwalificeerd en blijft behouden, terwijl de aanwezigheid van parkeerplaatsen en bovengrondse vuilcontainers ter plaatse van het Seringenpleintje juist als verstorende elementen zijn aangewezen.

De opsteller van het beeldkwaliteitplan is als stedenbouwkundig supervisor aangesteld en is intensief betrokken geweest bij de selectie, planuitwerking en beoordeling van het ontwerp van de architect, hetgeen ertoe heeft geleid dat de kaders in het beeldkwaliteitplan op een juiste wijze zijn verwerkt in het bouwplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden uiteengezet. De beoogde nieuwbouw aan de Seringenstraat, Hyacinthenstraat en Dahliastraat in de Leidse Tuinstadwijk past in de relevante ruimtelijke beleidskaders, zoals de Structuurvisie Leiden 2025, de Nota Wonen 2020 en het Beeldkwaliteitsplan: Tuinstadwijk - Leiden. Het project raakt geen provinciale belangen.

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid binnen allerlei wettelijke normen en grenswaarden op sectorale ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, verordeningen, NEN-maatstaven en andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het project binnen die kaders beschreven.

4.2 Archeologie

4.2.1 Beleidskader

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed uit 2005 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

Een dergelijke omgevingsvergunning wordt alleen verleend wanneer het aannemelijk is geworden dat zich geen waardevolle archeologische resten in de grond bevinden, dat eventuele resten al zodanig zijn verstoord dat ze niet meer van waarde kunnen zijn, of als een plan instandhouding of een volledige opgraving van aanwezige waarden borgt. Of deze situaties van toepassing zijn zal moeten blijken uit onderzoeksrapporten waarover de gemeente zelf reeds beschikt of die in opdracht van de aanvrager worden opgesteld. In eerste instantie zal een verkennend bureauonderzoek worden verlangd. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend verldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het projectgebied is in zowel in het bestemmingsplan Zuidelijke Schil als het paraplubestemmingsplan Archeologie deels voorzien van de archeologische waarde 5 en deels van de waarde 6. De archeologische waarde 5 is toegekend aan de oude stroomgordel van de kronkelende Vliet, die in het verleden een andere loop kende dan dat tegenwoordig het geval is. De rivierafzettingen aan weerszijden van de Vliet en de inklinking van het achterliggende veen maakte dat de rivierbedding van oudsher hoger in het landschap lag, daarom geschikter was voor bewoning en een hogere archeologische waarde rechtvaardigde in vergelijking met het omliggende land.

Vanwege de relatief hoge archeologische verwachting is door bureau Hazenberg Archeologie in samenwerking met Jongste Projectmanagement & Advies een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten daaruit zijn omschreven in het rapport "Leiden-Tuinstadwijk fase 3. Archeologisch bureauonderzoek" (Hazenberg AMZ Publicatie 2013 - 15, d.d. 4 februari 2014), dat als bijlage bij de omgevingsvergunning is opgenomen.

In het onderzoeksrapport wordt verwezen naar de boringen die zijn uitgevoerd in het kader van het milieuhygiënisch bodemonderzoek voor het project, en daaruit blijkt dat een 1 tot 1,5 meter dikke ophogingslaag is opgebracht over het gehele projectgebied. Die ophogingslaag is aangebracht in de jaren '20, om als zettingslaag voor de even later gebouwde wijk te dienen. De aanwezigheid van archeologische waarden kan zodoende worden uitgesloten in de bovenste 1 tot 1,5 meter grond onder maaiveld.

Uit de ingediende bescheiden, waaronder een palenplan voor ieder blok, blijkt dat algemene grondverstoringen tot maximaal 1 meter diepte reiken, met uitzondering van de funderingspalen. Om de grondverstoringen in de natuurlijke grondlaag (onder de ophogingslaag) zo beperkt mogelijk te houden wordt gebruik gemaakt van zgn. DPA-palen, die op een ruime afstand van elkaar worden ingebracht. Dat maakt dat de verstoring van de grond over het gehele project bezien dermate beperkt is, dat de gemeente geen aanleiding ziet tot een vervolgonderzoek. Voor dit project wordt een omgevingsvergunning voor de activiteit "het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verstrekt.

4.3 Cultuurhistorie

4.3.1 Beleidskader

Monumentenwet (1988)

Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet (1988). Deze wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via een vergunningenstelsel en voor restauratie zijn financiële middelen beschikbaar. De Monumentenwet biedt daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Stads- en dorpsgezichten bestaan uit groepen van onroerende zaken in welke zich één of meer monumenten bevinden en die van bijzondere cultuurhistorische waarde zijn. De aanwijzing zorgt voor extra bescherming via aangepaste bestemmingsplannen en het daarbij horende vergunningenstelsel.

De Monumentenwet biedt gemeenten bovendien de vrijheid zelf monumenten aan te wijzen. De gemeente Leiden heeft ter bescherming van die monumenten een gemeentelijke monumentenverordening vastgesteld. In tegenstelling tot rijksmonumenten kunnen gemeentelijke monumenten jonger zijn dan 50 jaar, maar kan geen gebruik worden gemaakt van middelen die het Rijk ter beschikking stelt voor renovatie van rijksmonumenten.

Erfgoednota 2014–2020

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken – uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Het projectgebied is onderdeel van de in 2009 tot beschermd stadsgezicht aangewezen 'Zuidelijke Schil'. De Tuinstadwijk wordt in de 'Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil gemeente Leiden' echter niet heel uitvoerig omschreven, in tegenstelling tot de wijken van voor en na het 'tuinstadtijdperk':

"Het stadsgezicht Zuidelijke Schil is cultuurhistorisch en stedenbouwkundig van belang als een - weliswaar niet geheel gaaf, maar uitstekend herkenbaar - voorbeeld van een in hoofdzaak in drie fasen tot stand gebracht stedelijk uitbreidingsgebied, dat bestaat uit de gebieden Vreewijk, Tuinstad en Professoren-/Burgemeesterswijk, waarin zowel de oorspronkelijke verkavelingsstructuur als de complexe, historische, functioneel-ruimtelijke ontwikkelingen hun sporen hebben nagelaten.

De bebouwing binnen het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil kenmerkt zich in de eerste plaats door een zeer ruimte variatie van in de periode van circa 1850-1940 tot stand gekomen woningen voor alle lagen van de toenmalige maatschappij. Het stadsgezicht vormt echter niet alleen een staalkaart van de woningbouw in deze periode (en uit de zogenoemde wederopbouw), maar het geeft - in compacte vorm en dankzij een opmerkelijk goede staat - tevens een veelzijdig beeld van de ontwikkeling van de Nederlandse stedenbouw in die periode.

Het beschermd stadsgezicht Leiden Zuidelijke Schil is van algemeen belang vanwege de architectuurhistorische, stedenbouwkundige, cultuurhistorische en sociaal-economische waarden. Het meest opmerkelijk hierbij zijn de deelgebieden Vreewijk - een grotendeels gave, tussen omstreeks 1881 en 1910 op een driehoekig terrein, sterk volgens een vooraf ontworpen plattegrond tot stand gekomen en naar de heersende stijlen en met enige verschillende functies ingevulde wijk - en de van rond 1935 stammende, nog grotendeels gave en eveneens driehoekige wijk met en rond de St. Petruskerk, die in plattegrond sterk afwijkt van het ontwerp in het uitbreidingsplan van 1929-1933 en die is aangelegd in de stijl van de Delftse School. Belangrijk zijn verder met name de laat 19e-eeuwse en vroeg 20e-eeuwse bebouwing langs de Witte Singel en de Zoeterwoudsesingel en de vele herkenningspunten van stedenbouwkundige ontwerpen van 1905-1907 en 1929-1933 via invullingen met in hoofdzaak nog redelijk tot zeer gave, al dan niet in complexmatig verband tot stand gekomen bebouwing."

In de verdere uiteenzetting van waardevolle beeldbepalende bebouwing worden de Koninginnelaan en Lammenschansweg genoemd als belangrijke ruimtelijke dragers met een karakteristieke groenstructuur, waarbij de bebouwing aan respectievelijk de zuid- en westzijde (aan de rand van de Tuinstadwijk) als structuurbepalende contouren zijn bestempeld. In de Tuinstadwijk zelf zijn geen individuele rijksmonumenten of anderszins monumentale panden aanwezig. Duidelijk is wel de kwaliteit van de wijk als kenmerkende vertaling van de tuinstadwijkgedachte, waarin de doelstelling tot het snel en doelmatig realiseren van woningen voor de arbeidende klasse in tijden van grote woningnood duidelijk zichtbaar is. In de wijk is stempelmatig en bloksgewijs ontwikkeld, met weinig verschillen in de indeling van woningen, waarbij de nodige variatie werd gezocht in kleine verspringingen van de rooilijnen en met bescheiden verfraaiingen en verbijzonderingen van de gevels, vooral ter plaatse van de hoeken.

Die herhalende vormen en de nauw samenhangende stedenbouwkundige eenheid zijn dan ook als voornaamste te handhaven kwaliteiten benoemd in het Beeldkwaliteitsplan Tuinstadwijk - Leiden. De bestaande straatpatronen zijn daarom gehandhaafd, en omdat ook de bouwvolumes gelijk blijven, is de continuïteit in de ruimtelijke maat van de straten geborgd. De typerende voortuinen aan de zonnige zijde van de straten blijven eveneens behouden, net zoals de kenmerkende erfafscheidingen, die zijn opgetrokken in hetzelfde materiaal en in dezelfde stijl als de achterliggende woningen. Tot slot blijven ook de typerende rooilijnverspringingen en asverschuivingen gestand.

De richtlijnen in het beeldkwaliteitplan zien erop de architectuur aan de noordwestzijde van de Seringenstraat als uitgangspunt te nemen voor de vormgeving van de nieuwe rijwoningen aan de zuidoostzijde van de straat en ook in massa en vorm aansluiting te zoeken, met een goede maatvoering in het dakvlak en een dominante positie van het dakvlak ten opzichte van de dakkappelen. Die dakkappelen moeten bepalend zijn bij het ritme in het dakvlak, eveneens in overeenstemming met de bestaande dakindeling aan de overzijde van de straat. Daarnaast is als kader gesteld dat rekening wordt gehouden met de doorlopende horizontale lijnen van de plint en dakgoot, bijvoorbeeld door toepassing van een andere kleur metselwerk. Verticale lijnen worden enkel benadrukt in de (iets verdiepte) entreepartijen, met verbijzonderingen van het metselwerk. En ook qua materialisering en kleurstelling is aansluiting gezocht bij kenmerkende tuinstadwaarden: veel metselwerk in orignele kleuren, goten en daklijsten met houtlookverbinding en de verfijning en plasticiteit van de gevels is gezocht in de detaillering van het metselwerk, de dakgoten, de aansluiting tussen de gevels en daken en de verbijzondering van entrees en raampartijen van de bestaande bebouwing.

Het appartementenblok tussen de Dahliastraat en de Hyacinthenstraat introduceert een nieuw woningtype in de wijk. In lijn met de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitplan is ook hier gekozen om niet de originele vormen letterlijk over te nemen, maar om te werken met kenmerkende tuinstadwijkprincipes. Dat stond de architect toe om de appartementen niet te camoufleren achter façades met een pseudo kap, maar in plaats daarvan voor een beëindiging te kiezen met een 'setback': een ten opzichte van de rooilijn iets teruggelegen tweede verdieping, zodat de verhoudingen in het straatbeeld gehandhaafd blijven. Ook in het appartementenblok is gekozen voor een assymetrische opzet, met buitenruimten aan de zonnige straatzijden, kenmerkend in de tuinstadwijkgedachte. Verder is ook in de gevels van de appartementen nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de typerende materialisering en indelingen uit de Seringenstraat. In aansluiting met de oude situatie in de Dahliastraat en Hyacinthenstraat, waar de woningen al veel minder gedetailleerd waren uitgevoerd dan in de Seringenstraat, zijn minder verbijzonderingen zichtbaar in de architectuur.

De bovengenoemde uitgangspunten hebben geleid tot een architectuur, die met haar massaopbouw, gevelindeling, materialisatie, detaillering en kleur allerlei verbanden legt met de oorspronkelijke architectuur in de wijk. Het resultaat is een bouwfase die ontegenzeggelijk van deze tijd is, maar zich ook op een vanzelfsprekende manier voegt in het beschermde stadsgezicht. Het appartementenblok laat een uitstekende doorwerking van de tuinstadprincipes zien, die in kwaliteit niet onder doet voor de originele architectuur in deze twee nauwe straatjes, waar tachtig jaar terug de bedoelingen van de Tuinstadwijk het minste uit de verf kwamen. Geconcludeerd wordt dan ook dat het bouwplan past in de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitplan en dat daarmee ook de beschermde waarden uit het aanwijzingsbesluit tot beschermd stadsgezicht volledig worden gehonoreerd.

4.4 Ecologie

4.4.1 Beleidskader

Flora- en Faunawet

Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de soortenbescherming wordt gevormd door de Flora- en Faunawet, die voortborduurt op de Europese habitat- en vogelrichtlijnen en voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten. In tegenstelling tot gebiedsbeschermende kaders als de Natuurbeschermingswet 1998 is soortenbescherming op grond van de Flora- en Faunawet niet beperkt tot aangewezen Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op basis van de Flora- en Faunawet is het onder andere verboden de habitat van bepaalde bedreigde dier- en plantensoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitats kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Het bevoegd gezag is in eerste instantie zelf verantwoordelijk vast te stellen of bij het uitvoeren van een project sprake is van de verstoring van bedreigde dier- en plantensoorten. Wanneer dit het geval is dient te worden vastgesteld of de verstoring in voldoende mate kan worden gemitigeerd (bijvoorbeeld door verstoring buiten het broed- of slaapseizoen van de bedreigde diersoorten te laten plaatsvinden) of gecompenseerd (bijvoorbeeld door alternatieve, gelijkwaardige locaties beschikbaar te stellen als habitats van bedreigde soorten). Hoe precies met eventueel aanwezige natuurwaarden moet worden omgegaan is omschreven in de gemeentelijke 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen'.

Wanneer de nadelige effecten op bedreigde natuurwaarden niet voldoende kunnen worden opgevangen, kan sprake zijn van de noodzaak ontheffing aan te vragen van de Flora- en Faunawet bij het Ministerie van ELenI. In plaats van een ontheffing van de Flora- en Faunawet bij bestemmingsplannen kan een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' worden aangevraagd bij het ministerie, in het kader van de voorbereiding van de verlening van een omgevingsvergunning onder het figeur van de Wabo. Zonder een dergelijke verklaring kan geen omgevingsvergunning worden verleend.

In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Flora- en Faunawet en dus ook niet in aanmerking komt voor een omgevingsvergunning, kan die ontwikkeling ook niet worden opgenomen in een bestemmingsplan. In dat geval is immers geen sprake van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Kaderstelling Bomenbeleid (2004-2014)

De Kaderstelling Bomenbeleid is een actualisatie van de Bomennota uit 1993, die vier hoofddoelstellingen heeft voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (nader verankerd in de bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen en het versterken van de stad-landrelatie door een sortimentskeuze van bomen.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Door Adviesbureau Mertens BV is in 2012 onderzoek gedaan naar het voorkomen van vleermuizen en broedvogels in het projectgebied en haar omgeving, om vast te stellen welke effecten de beoogde sloop- en nieuwbouw van de woningen zou hebben op de eventuele habitats van beschermde soorten. Het onderzoek had geen betrekking op beschermde flora, waterfauna en andere fauna, niet zijnde vogels en vleermuizen. De directe omgeving van het projectgebied heeft immers een binnenstedelijk karakter en het aanwezige groen wordt intensief beheerd. Gezien die omstandigheden en op basis van de verspreidingsgegevens en de biotoopeisen van de mogelijk in de omgeving voorkomende soorten, en de afwezigheid van een directe verbinding met het buitengebied, worden in het plangebied geen strikt beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen en insecten verwacht. Het gebied herbergt daarnaast geen waterpartijen, waardoor ook de aanwezigheid van beschermde waterfauna en planten kan worden uitgesloten.

Binnen het projectgebied zijn weinig potentiële natuurlijke groeiplaatsen voor planten aanwezig. Het grootste deel van het plangebied is bebouwd, verhard of ligt braak, na de recente sloopwerkzaamheden. De groene delen bestaan uit gazons, hagen en bomenrijen. Van een stabiel ecosysteem is geen sprake en bijzondere groeiplaatsen zijn niet aanwezig. Strikt beschermde vaatplanten zijn tijdens de waarnemingen in het kader van het gemeentelijke stadsnatuurmeetnet niet aangetroffen en worden daarom niet verwacht in het gebied. Aangeplante en gezaaide exemplaren van beschermde soorten in bijvoorbeeld tuinen zijn niet beschermd in de Flora- en Faunawet, omdat het geen natuurlijke groeiplaatsen betreft.

Het onderzoeksrapport van Adviesbureau Mertens, getiteld 'Vleermuizen en broedvogels in en direct rond de Tuinstadwijk te Leiden', d.d. oktober 2012 (kenmerk 2012.1405) is als bijlage bij de omgevingsvergunning opgenomen. Tijdens het onderzoek zijn er in de gehele Tuinstadwijk geen vaste rust- en verblijfsplaatsen van vleermuizen aangetroffen. Wel bleek een tweetal locaties in de wijk gebruikt te worden als nest door de huismus, een strikt beschermde vogelsoort, al liggen beide locaties buiten het projectgebied. Bij de renovatiewerkzaamheden in het betreffende deel van de Tuinstadwijk is daarom bewust rekening gehouden met de broedperiode van de huismus, die loopt van maart tot september, en zijn alternatieve nestlocaties aangeboden in de vorm van vogelvides en huismussenkasten. Voor de uitvoering van het onderhavige project zijn zulke mitigerende en compenserende maatregelen niet noodzakelijk, vanwege de afwezigheid van beschermde rust- en verblijfsplaatsen voor vleermuizen en volgels. De plannen kunnen worden gerealiseerd zonder overtreding van de verbodsbepalingen in de Flora- en Faunawet.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in ieder bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Voor het plangebied is een Klic-melding gedaan; een overzicht van de aanwezige kabels en leidingen (zie bijlage 1). Gezien het feit dat de nieuwe woningen grotendeels worden terug- geplaatst op de aanvankelijke plek, is het niet nodig om de bestaande gasleidingen, hoofdrioolleidingen, hoogspanningskabels, en dergelijke te verleggen.

Alleen ter plaatse van de Anjelierstraat, waar de nieuwbouw niet de rooilijn volgt van de huidige bebouwing, zal een aantal kabels en leidingen wel moeten worden verlegd. Het gaat om lokale kabels en geen hogedruk leidingen, waardoor het verleggen hiervan geen significante gevolgen heeft voor de financiële haalbaarheid van het project. Daarnaast is in het overzicht te zien dat er in het plangebied geen gasleidingen met een druk van meer dan 16 Bar en geen hoogspanningskabels met een hoog voltage bevinden die onder de werking van het Bevb vallen. Voor de uitvoering van dit project hoeft er daarom geen rekening te worden gehouden met richtafstanden tot gevoelige functies en is het niet vereist om een beschermde regeling op te nemen in de vorm van een aanlegvergunningsplicht.

4.6 Milieu

4.6.1 Bodem

Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:

• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem;
• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

Onderzoeksresultaten

Om inzichtelijk te maken of de bodemkwaliteit ter plaatse van het projectgebied voldoende is voor verwezenlijking van het bouwplan is een verkennend milieuhygiënisch bodemonderzoek uitgevoerd door bureau Wareco ingenieurs. Het bijbehorende rapport, getiteld 'Verkennend bodemonderzoek Tuinstadwijk te Leiden', d.d. 1 mei 2013 (Wareco ingenieurs, kenmerk AN06G RAP20130326), is als bijlage bij de omgevingsvergunning opgenomen.

Het onderzoek is uitgevoerd conform NEN 5740, en bestond uit een vooronderzoek en een verkennend booronderzoek, waarbij in eerste instantie 21 boringen zijn gezet, verspreid over het gehele projectgebied. Uitsluitend ter plaatse van boring 10 is verontreiniging aangetroffen in de vorm van een minerale oliespot, waarna de contouren van de spot in kaart zijn gebracht door het zetten van nog eens vijf boringen, rondom de aanvankelijke boring. De omvang van de verontreiniging is bepaald op circa 10m3. Op basis van die omvang is geen sprake van een 'ernstig geval van bodemverontreiniging'. De grond en het grondwater op het overige onderzoeksterrein zijn maximaal licht verontreinigd. Aan het maaiveld en in de opgeboorde grond is geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

De aangetroffen verontreinigingen geven geen aanleiding tot nader onderzoek of sanerende maatregelen. Op basis van de resultaten van het booronderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen herontwikkelingen. Voor grondwerkzaamheden ter plaatse van boring 10 (het achterpad tussen de Hyacinthenstraat en Dahliastraat) geldt wel dat de maatregelen conform de CROW-publicatie 132 "werken in of met verontreinigde grond en/of bagger" dienen te worden toegepast.

4.6.2 Geluid

Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals aanleg van stiller asfalt, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58 dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Onderzoeksresultaten

Het project ziet op de bouw van nieuwe woningen, die liggen binnen de geluidszone van de De Sitterlaan, de Herenstraat, de Koninginnelaan, de Lammenschansweg en de spoorweg Leiden-Utrecht. Door bureau DPA Cauberg-Huygen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, om de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen te berekenen en de uitkomsten te toetsen aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh. De resultaten uit het onderzoek zijn beschreven in het onderzoeksrapport 'Tuinstadwijk fase 3 Leiden, Akoestisch onderzoek Wet geluidhinder', d.d. 16 juni 2014 (kenmerk 201440544-03).

Als input voor het onderzoek zijn de verkeersintensiteiten gebruikt uit het regionale verkeersmodel (RVMK 2.2), met het scenario dat de Rijnlandroute wordt aangelegd volgens het provinciale ontwerp inpassingsplan, dat er geen Ringweg-Oost komt, geen knip in de Hooigracht en geen 30km-zone in de binnenstad, en met de maximale groeiscenario's voor Valkenburg en het Leidse Bio Science Park. Deze uitgangspunten komen overeen met het actuele autonome beleid in de regio.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh niet wordt overschreden vanwege de Herenstraat en De Sitterlaan, maar dat er wel een overschrijding plaatsvindt ten gevolge van het wegverkeer op de Koninginnelaan en de Lammenschansweg én vanwege de spoorlijn Leiden-Utrecht. De overschrijdingen vinden, zoals te zien in tabel 1, per bron plaats op ver uit elkaar liggende woningen, zodat geen sprake is van significante cumulatie-effecten.

Waarneempunten	Aantal	Bron	Waarde Lden in dB
Blok 1	4 woningen	Koninginnelaan	50 dB
Blok 5	4 woningen	Lammenschansweg	52 dB
Blok 7	6 woningen	Lammenschansweg	51 dB
Blok 7	6 woningen	Lammenschansweg	50 dB
Blok 6 en 8	7 woningen	Spoorbaan Leiden - Utrecht	60 dB

Tabel 1: geluidswaarden Lden voor weg- en railverkeer (voor wegverkeer incl. aftrek ex art. 110g Wgh). Blok 8 ligt buiten het projectgebied en is geen onderdeel van de onderhavige aanvraag, maar is wel onderdeel van het besluit hogere waarde.

Vanwege de in tabel 1 weergegeven overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde is onderzocht of redelijkerwijs doeltreffende maatregelen beschikbaar zijn om de geluidbelasting terug te brengen tot onder de voorkeursgrenswaarde. Uit dat onderzoek blijken maatregelen echter niet voldoende doeltreffend, of stuiten zij op overwegende bezwaren van stedenbouw- kundige of financiële aard. Het vervangen van de huidige wegdekverhardingen op de Koninginnelaan en de Lammenschansweg door geluidreducerende asfalttypen levert slechts een zodanig geringe geluidsreductie op dat nog steeds niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Deze maatregel is bovendien niet financieel uitvoerbaar. Het plaatsen van geluidschermen langs beide wegen is vanuit stedenbouwkundig perspectief niet gewenst. De verwachte benodigde afmetingen en kosten van een geluidscherm langs het spoor staan niet in verhouding tot de te behalen geringe geluidsreducties bij slechts een zeer beperkt aantal woningen. En het vergroten van de afstand tussen de verschillende bronnen en de ontvanger is niet haalbaar: de stedenbouwkundige opzet dient vanuit cultuurhistorisch en stedenbouwkundig perspectief te blijven zoals die is. Het concentreren van meer woningen rondom het Seringenpleintje zou veel te veel afbreuk doen aan beschermde waarden.

Gelet op de beperkte overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarden en de onmogelijkheid tot het toepassen van geluidreducerende bron- en overdrachtsmaatregelen zal een besluit hogere waarde worden genomen door de Omgevingsdienst West-Holland. Het besluit wordt gelijktijdig met de ontwerp omgevingsvergunning gepubliceerd en ter inzage gelegd voor zienswijzen, waarna het besluit hogere waarde en de omgevingsvergunning achtereenvolgens definitief kunnen worden vastgesteld.

4.6.3 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Wet milieubeheer (Wm)

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De aanwezigheid van de overige stoffen in bijlage 2 is minder kritisch.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)

De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moest vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaanden hier van belang zijn.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'

De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op deze omgevingsvergunning, want het projectgebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.

Regionaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit

In het Regionale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit Zuid Holland is een aantal maatregelen ingebracht, die in de regio Holland Rijnland worden uitgevoerd. Deze maatregelen zijn opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De uitvoering van deze maatregelen worden gecoördineerd door de Omgevingsdienst West-Holland.

Onderzoeksresultaten

Het project Tuinstadwijk fase 3 omvat de realisatie van minder dan 2000 woningen, drempelwaarde uit het 'Besluit niet in betekenende mate', zodat het project als 'niet in betekenende mate bijdragend' kan worden beschouwd. Een toetsing aan de Wet luchtkwaliteit kan daarmee formeel achterwege blijven. Voor het project kan daarnaast worden beargumenteerd dat het niet bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse, gelet op de marginale toename van het aantal voertuigbewegingen per etmaal. Volgens de kencijfers voor verkeersgeneratie uit CROW-publicatie 317 "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie", gelden in gebieden met de ruimtelijke eigenschappen als die van de Tuinstadwijk (in de schil, nabij een NS-station en gelegen in een zeer sterk verstedelijkte omgeving) de volgende generatiecijfers per woning:

Type woning	Generatie motorvoertuigen per etmaal
Huurwoning tot 65 m2 bvo	1
Huurwoning 65 - 100 m2 bvo	2,9
Huurwoning groter dan 100m2 bvo	4,5

Tabel 2: verkeersgeneratiecijfers uit de CROW-publicatie 317

De oude verkeersgeneratie vanuit alle woningen in het projectgebied bedraagt zodoende:

Adres	Aantal woningen	Bruto vloer- oppervlak	Verkeers- generatie
Anjelierstraat 3 en 4	2 eengezinswoningen	> 100 m2	9
Seringenstraat 8 t/m 50a	20 benedenwoningen 1 benedenwoning 22 bovenwoningen	< 65 m2 65 -100 m2 65 -100 m2	21 2,9 63,8
Hyacinthenstraat 12 en 12a	1 benedenwoning 1 bovenwoning	< 65 m2 65 -100 m2	1 2,9
Seringenstraat 52 t/m 56a	3 benedenwoningen 3 bovenwoningen	< 65 m2 65 -100 m2	3 8,7
Kastanjekade 21 en 21a	1 benedenwoning 1 bovenwoning	< 65 m2 < 65 m2	1 1
Hyacinthenstraat 11 t/m 15a	3 benedenwoningen 3 bovenwoningen	< 65 m2 65 -100 m2	3 8,7
Hyacinthenstraat 17	1 eengezinswoning	> 100 m2	4,5
Hyacinthenstraat 19 t/m 29a	6 benedenwoningen 6 bovenwoningen	< 65 m2 65 -100 m2	6 17,4
Dahliastraat 3 t/m 8a	6 benedenwoningen 6 bovenwoningen	< 65 m2 65 -100 m2	6 17,4
Dahliastraat 9 t/m 24a (muv 19a)	16 benedenwoningen 15 bovenwoningen	< 65 m2 65 -100 m2	16 43,5
Dahliastraat 19a	2 eenheden / bowo	< 65 m2	2
Totale verkeersgeneratie			237,8

Tabel 3: verkeersaantrekkende werking projectgebied - bestaande situatie

In de nieuwe situatie zal de verkeersgeneratie als volgt zijn opgebouwd:

		Bruto vloer- oppervlak	Verkeers- generatie
Appartementengebouw tussen de Dahliastraat en Hyacinthenstraat	12 appartementen 25 appartementen 3 appartementen	< 65 m2 65 -100 m2 > 100 m2	12 72,5 13,5
Woningen aan Seringenstraat en zuidzijde Dahliastraat	24 eengezinswoningen 20 eengezinswoningen	65 -100 m2 > 100 m2	69,6 90
Totale verkeersgeneratie			257,6

Tabel 4: verkeersaantrekkende werking projectgebied - nieuwe situatie

Volgens de Atlas voor de Leefomgeving ligt de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (NO2) in het projectgebied tussen de 25 en 30 µg/m3 en de concentratie fijn stof (PM10) tussen de 25 en 27 µg/m3. Beide concentraties liggen daarmee ruimschoots onder de wettelijke grenswaarden van 40 µg/m3. De aanwezige luchtkwaliteit is zodoende ruimschoots voldoende voor een goed woon- en leefklimaat en vormt geen belemmering voor de uitvoering van het project.

4.6.4 Externe veiligheid

Beleidskader

Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (cRvgs) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In het Bevi, het Bevb en de cRvgs is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de cRvgs zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Onderzoeksresultaten

Het projectgebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in het invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt wél in het effectgebied van de A4, maar gelet op de effectafstand van meer dan 4 kilometer vanwege het transport van toxische vloeistoffen in de categorie LT3 over de A4 geldt dat voor vrijwel heel Leiden. De afstand tot de A4 is echter zo groot, dat het project geen enkel effect heeft op de hoogte van het groepsrisico van de A4.

Er van uitgaande dat iedere woning kleiner dan 65m2 bvo gemiddeld 1,2 bewoners telt en iedere woning boven de 65m2 bvo huishoudens met gemiddeld 2 personen huisvest, zal het aantal in het gebied wonende en dus langdurig aanwezige personen zelfs sterk afnemen, waardoor het groepsrisico per definitie niet zal toenemen. Het project heeft daarnaast geen aannemelijk effect op het aandeel niet-zelfredzame personen in het projectgebied.

4.6.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

Onderzoeksresultaten

In het projectgebied worden geen bedrijven toegestaan, anders dan aan huis verbonden beroepen en de vervanging van het kleine speeltuinhuis op het perceel Anjelierstraat 4, alwaar de bestaande bedrijfsvoering zal worden voortgezet in een nieuw gebouw. Het nieuwe speeltuinhuis huisvest functies in milieucategorie 1 (waaronder ondersteunende horeca), waarvoor in rustige woonwijken een richtafstand van 10 meter tot omliggende gevoelige bebouwing hoort op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'. In de toekomstige situatie wordt daaraan voldaan.

Op het perceel Kastanjekade 19, net buiten het projectgebied, rust in het vigerende bestemmingsplan 'Zuidelijke Schil' een bedrijfsbestemming, op grond waarvan bedrijven in milieucategorieën 1 en 2 zijn toegestaan. Aan de bijbehorende richtafstand tot de nieuw te realiseren woningen aan de Seringenstraat van 30 meter wordt eveneens voldaan.

Het bedrijventerrein aan de zuidzijde van het spoor, ook bekend als het voormalige veilingterrein, moet worden aangemerkt als 'gemengd gebied'. In het bedrijfsverzamelgebouw tussen de Ananasweg en Lammenschansweg mogen op grond van het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' bedrijven in de categorie 3.2 worden gevestigd, met een richtafstand van 50 meter. Ook aan die richtafstand wordt voldaan.

Het bovenstaande maakt dat een nadere afweging met betrekking tot de wenselijkheid van de realisatie van gevoelige functies in relatie tot de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven niet noodzakelijk is. De geluidruimte van bestaande bedrijven op de boven aangeduide locaties wordt bovendien al beperkt door aanwezige woningen aan de rand van de Tuinstadwijk, die dichter bij de bedrijven liggen dan de nieuw te bouwen woningen.

4.6.6 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Beleidskader

De nationale m.e.r.-regelgeving is mede een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.)

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER (Milieueffectrapport) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of de betreffende ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieen uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst beoordeeld worden of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

De realisatie van het project "Tuinstadwijk fase 3", zoals in de voorgaande paragrafen beschreven, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000m2 of meer.

Onderzoeksresultaten

De totale oppervlakte van de gronden waarop deze omgevingsvergunning ziet is een kleine 1,4 hectare en valt daarmee ruimschoots onder de eerste drempelwaarde. De ontwikkeling ziet op de bouw van 84 woningen. Belangrijker is echter dat de autonome situatie 119 woningen omvat, en dat op gebieden als de verkeersaantrekkende werking, het aantal in het gebied woonachtige personen en de stedenbouwkundige inbedding geen grote verschillen met de beoogde situatie zijn aan te wijzen. Wanneer het gaat om het beoordelen van de milieu-effecten van de voorgenomen ontwikkeling acht de gemeente de opstelling van een MER niet nodig, en geven de overige paragrafen in dit hoofdstuk voldoende inzichten om te kunnen stellen dat het project geen significante nadelige effecten voor het milieu zal opleveren.

4.7 Verkeer en vervoer

4.7.1 Beleidskader

Kadernota Bereikbaarheid

De Kadernota bereikbaarheid is op 29 mei 2009 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Kadernota Bereikbaarheid uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad.

De Kadernota ziet verder op de tijdelijke invoering van een blauwe zone in grote delen van de 19e-eeuwse schil voor een periode van twee jaar, waarna moet worden beoordeeld of tot definitieve invoering van de blauwe zone wordt overgegaan. Ook de parkeerplaatsen langs de ventweg aan de zuidzijde van de Lammenschansweg behoren tot die blauwe zone. Daarnaast voorziet de Kadernota onder andere in het optuigen van een parkeermonitor, waarin de bezettingsgraad van parkeervoorzieningen in de binnenstad driejaarlijks wordt bijgehouden, het opstellen van beleidsregels met betrekking tot parkeren, gericht op het toetsen van nieuwe bouwinitiatieven aan de bouwverordening (onder omschreven) en het verbeteren van het Parkeerroute Informatiesysteem (PRIS), voor een betere verwijzing van verkeer naar parkeervoorzieningen.

De 'Nota van Uitgangspunten: Bereikbaar Leiden' van maart 2012 vormt een operationalisering van de Kadernota Bereikbaarheid. De ambities zoals benoemd in de Kadernota zijn daarbij, met uitzondering van de komst van een lightrailtraject door de binnenstad en het completeren van de stadsring door de aanleg van de Ringweg-Oost, gelijk gebleven. De nota van uitgangspunten benoemt een aantal concrete uitvoeringsprogramma's om de ambities uit de kadernota te verwezenlijken. Geen van die uitvoeringsprogramma's heeft direct betrekking op het projectgebied.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 is door het College van B&W een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

Parkeren

Ter bepaling van het noodzakelijke aantal parkeerplaatsen in de omgeving van het projectgebied is een voor de hand liggend, samenhangend gebied gekozen, dat wordt afgebakend door de spoorlijn Leiden-Utrecht, de Lammenschansweg, de Koninginnelaan en de steeg ten westen van de woningen aan de Seringenstraat gekozen. Bewoners van dat gebied zoeken aannemelijkerwijs in eerste instantie binnen dat gebied een parkeerplaats, voordat zij buiten het gebied naar parkeerruimte zoeken. Het gebied is daarnaast dermate klein dat het parkeren binnen het gebied acceptabele loopafstanden van de auto naar huis tot gevolg heeft. Kortom, het gebied heeft op het vlak van het parkeren de eigen broek op te houden, zonder dat het afhankelijk moet zijn van daarbuiten gelegen parkeervoorzieningen.

In het gebied zal in de toekomstige situatie de onderstaande parkeerbehoefte bestaan:

Aanduiding blok / adres	Aantal woningen	Parkeer- norm	Behoefte
Koninginnelaan 51 t/m 53 (oneven)	8 huurwoningen 65-100 m2	1,0	8
Koninginnelaan 67 t/m 71 (oneven)	3 koopwoningen >120 m2	1,5	4,5
Koninginnelaan 73 en 73a	1 koopwoning 65-90 m2 1 koopwoning 90-120 m2	1,2 1,4	1,2 1,4
Lammenschansweg 73 t/m 139 (oneven)	34 koopwoningen >120 m2	1,5	51
Kastanjekade 21 t/m 33	13 huurwoningen 65-100 m2	1,0	13
Dahliastraat 1 t/m 23 (oneven - oud)	8 huurwoningen 65-100 m2 5 huurwoningen >100 m2	1,0 1,2	8 6
Dahliastraat 25	1 koopwoning >120 m2	1,5	1,5
Dahliastraat 4 t/m 24a (even - oud)	5 huurwoningen <65 m2 12 huurwoningen 65-100 m2 3 huurwoning >100 m2	0,4 1,0 1,2	2 12 3,6
Dahliastraat 26	huisartspraktijk*	0	0
Dahliastraat 26a	1 koopwoning >120 m2	1,5	1,5
Hyacinthenstraat 11 t/m 29a (oneven - oud)	7 huurwoningen <65 m2 13 huurwoningen 65-100 m2	0,4 1,0	2,8 13
Hyacinthenstraat 14 t/m 26 (even)	5 huurwoningen <65 m2 1 huurwoning >100 m2	0,4 1,2	2 1,2
Hyacinthenstraat 14a t/m 26a (even)	5 huurwoningen 65-100 m2	1,0	5
Hyacinthenstraat 28 en 30	2 koopwoningen >120 m2	1,5	3
Seringenstraat 8 t/m 24a (even - oud)	7 huurwoningen 65-100 m2 5 huurwoningen >100 m2	1,0 1,2	7 6
Seringenstraat 26 t/m 38a (even - oud)	4 huurwoningen 65-100 m2 4 huurwoningen >100 m2	1,0 1,2	4 4,8
Seringenstraat 40 t/m 56a (even - oud) Kastanjekade 21 en 21a	5 huurwoningen 65-100 m2 6 huurwoningen >100 m2	1,0 1,2	5 7,2
Seringenstraat 1 t/m 27a (oneven)	14 huurwoningen <65 m2 14 huurwoningen 65-100 m2	0,4 1,0	5,6 14
Seringenstraat 29 t/m 65a (oneven) Kastanjekade 20 en 20a	20 huurwoningen <65 m2 20 huurwoningen 65-100 m2	0,4 1,0	8 20
Totale parkeerbehoefte			222,3

Tabel 5: parkeerbalans Tuinstadwijk-oost

Voor de parkeerbalans geldt een tweetal belangrijke uitgangspunten. Ten eerste geldt op basis van de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' dat de huisartspraktijk op het perceel Dahliastraat 26 een parkeerbehoefte kent van 1,5 parkeerplaats per behandelkamer, doch uitsluitend overdag, wanneer de bezettingsgraad vanuit de omliggende woningen 60% is. Op het maatgevende moment ('s nachts) is de parkeerbehoefte vanuit de huisartspraktijk nihil.

De speeltuin aan de Anjelierstraat heeft een buurtfunctie, zodat verwacht mag worden dat de bezoekers (ouders met jonge kinderen) uitsluitend met de fiets of lopend komen. Ook voor de speeltuin geldt bovendien dat de wijk op de drukke momenten (direct na schooltijd en in het weekend overdag) een bezettingsgraad van 60% kent. Ook wanneer ouders tóch met de auto op de speeltuin af komen, is sprake van de mogelijkheid tot dubbelgebruik van parkeerplaatsen die overdag niet door omwonenden worden benut.

Bij de herinrichting van de Seringenstraat, Dahliastraat en Hyacinthenstraat worden bewust zoveel parkeerplaatsen aangelegd dat het totaal in de wijk op 223 uitkomt, volgens het inrichtingsplan opgenomen als bijlage 2 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Daarbij is het uitgangspunt ter plaatse van het Seringenpleintje zo min mogelijk parkeerplaatsen te laten terugkomen, om het pleintje in overeenstemming met de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan een zo groen mogelijk karakter te laten krijgen. Alle nieuwe langsparkeervakken hebben bovendien een lengte gekregen van 5500mm, hetgeen enkele tientallen centimeters langer is dan de aanvankelijk aanwezige parkeerplaatsen, zodat het in- en uitparkeren gemakkelijker zal gaan. Een veel gehoorde klacht uit de buurt was immers dat de oude parkeerplaatsen te krap bemeten waren.

Verkeer

In paragraaf 4.6.3 is reeds berekend welke gevolgen de uitvoering van het bouwplan heeft voor de verkeersaantrekkende werking van het beoogde programma in verhouding met het aanvankelijke programma. Uit de berekeningen blijkt het nieuwe programma in totaal 257,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal te genereert, ten opzichte van 237,8 verkeersbewegingen in de oude situatie. De kruispunten Seringenstraat/Koninginnelaan en Dahliastraat/Lammenschansweg zijn op die marginale toename ruimschoots berekend. Ter referentie: ter hoogte van de Dahliastraat rijden op de Lammenschansweg op werkdagen gemiddeld 10500 voertuigen in zuidelijke richting en 10300 in noordelijke richting. Volgens de generatiecijfers van het CROW zou het verkeer op de Lammenschansweg, wanneer alle extra verkeersbewegingen al over die weg zouden rijden, zodoende met 0,1% toenemen: een te verwaarlozen effect.

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2009-2015

Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2009 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit bestemmingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015

In het Provinciaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2015 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen:

• het waarborgen van de waterveiligheid;
• het realiseren van mooi en schoon water;
• de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening;
• het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.

Waterbeheerplan 2010-2015

Het plangebied voor dit bestemmingsplan valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan 2010-2015 zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2007-2015

De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2009 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplan zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

In het projectgebied behorend bij de onderhavige omgevingsvergunning zijn geen waterstaatkundige werken, zoals dammen, dijken en andere vormen van waterkeringen aanwezig, die een beschermend planologisch regime behoeven. In het plangebied is verder ook geen water aanwezig en het projectgebied was in de uitgangssituatie grotendeels verhard, met uitzondering van de tuinen, het plantsoen op het Seringenpleintje en de speeltuin tussen de Seringenstraat en Lammenschansweg.

In de nieuwe situatie wordt geen open water gedempt en wordt evenmin open water gegraven. Het verhard oppervlak zal ten opzichte van de oude situatie iets afnemen ten faveure van het onverhard oppervlak, omdat de drie eengezinswoningen op de percelen Anjelierstraat 2 en 3 en Hyacinthenstraat 12 niet zullen terugkomen en de tuinen van de nieuwe woningen aan de Seringenstraat daarmee aanzienlijk worden vergroot. Dit komt ten goede aan de waterbalans.

Het bestaande gemengde rioolsysteem is nog dermate nieuw, dat vervanging ervan door een gescheiden rioolsysteem financieel niet haalbaar bleek. Pas wanneer de bestaande leidingen aan het einde van hun levensduur zijn zal worden beoordeeld of vervanging door een gescheiden rioolsysteem, waarmee het hemelwater en rioolwater apart worden opgevangen, opportuun is.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Toetsing aan het bestemmingsplan

Zoals toegelicht in paragraaf 1.3 is het project op een zevental punten strijdig met het vigerende bestemmingsplan 'Zuidelijke Schil':

• 1. Ter plaatse van de Anjelierstraat geldt de bestemming 'Verkeer' en ter plaatse van de aan de noordzijde van de straat gelegen groenstrook geldt de bestemming 'Tuin'. Beide bestemmingen staan geen woonfunctie toe en bevatten ook geen bouwvlak voor het oprichten van nieuwe woningen. Volgens de gebiedsvisie en het op basis daarvan ingediende bouwplan wordt de Anjelierstraat opgeheven en wordt de rij woningen aan de Seringenstraat doorgetrokken.
• 2. Ter vervanging van de opgeheven Anjelierstraat wordt direct ten zuiden van de woningen Koninginnelaan 51-57 een nieuwe straat aangelegd naar het achterliggende speeltuinterrein. De grond daar heeft de bestemming 'Woondoeleinden', waarmee daar uitsluitend straten zijn toegestaan die ten dienste staan van woningen. Dat is bij het beoogde straatje naar het speeltuinterrein niet het geval.
• 3. Het beoogde, nieuwe speeltuingebouw is smaller en dieper dan het bestaande speeltuingebouw op het perceel Anjelierstraat 4 en past daarom niet binnen het bouwvlak in het bestemmingsplan.
• 4. Voor alle tot het project behorende blokken geldt dat zij moeten worden gezien als volledige nieuwbouw, waarvoor op basis van art. 3.4 geldt dat de maximale bouwhoogte 3,5 meter meer bedraagt dan de op de kaart aangegeven maximale goothoogte. De maximale goothoogte is voor elk van de blokken gesteld op 7 meter, hetgeen betekent dat met een kap afgedekte woningen een maximale bouwhoogte mogen hebben van 10,5 meter. De nok van de kappen op blokken 1 tot en met 5 bevindt zich echter op een hoogte van 11,2 meter.
• 5. Op grond van artikel 9.3.2, lid b geldt dat hoofdgebouwen dienen te worden geplaatst in de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens. In het aangevraagde bouwplan liggen een aantal nieuwe woningen aan de noordzijde van de Seringenstraat en de appartementen aan de Hyacinthenstraat niet in die bestemmingsgrens, maar liggen zij ongeveer een meter daarvan af, om iets meer ruimte te bieden voor het trottoir of voor een smalle 'Leidse stoep'.
• 6. Voor vrijwel alle woningen geldt dat zij weliswaar zijn geprojecteerd ter plaatse van een bouwvlak, maar dat de achterzijde van de woningen het bouwvlak met enkele tientallen centimeters tot enkele meters overschrijdt. In een aantal gevallen bedraagt die overschrijding meer dan 2,5 meter vanaf de bouwgrens voor de achtergevel, zodat de vergroting ten opzichte van het planologische regime niet vergunningsvrij kan worden gebouwd. Dat geldt ook voor het bergingenblok behorend bij het appartementengebouw.
• 7. In artikel 9.3.9, lid b van het bestemmingsplan is bepaald dat erfafscheidingen langs de openbare ruimte maximaal 0,8 meter hoog mogen zijn. Het plan ziet echter op de realisatie van enkele erfafscheidingen aan de kopse kanten van blokken 1, 2, 3, 4 en 6 met een hoogte van 1,8 meter.

5.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden wanneer deze strijdig is met het bestemmingsplan, tenzij het bevoegd gezag toepassing geeft aan één van vier verschillende bevoegdheden tot afwijking van het bestemmingsplan. De mogelijkheden zijn toepassing van:

• 1. een tijdelijke afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, tweede lid Wabo), van toepassing voor tijdelijke afwijkingen van het bestemmingsplan met een maximale duur van vijf jaar en uitsluitend ter voorziening in een tijdelijke behoefte;
• 2. de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o Wabo), alleen te gebruiken wanneer het bestemmingsplan zelf een mogelijkheid biedt om van een regel in dat plan af te wijken;
• 3. de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 2o Wabo), wanneer de strijdigheid met het bestemmingsplan valt onder een bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorie;
• 4. de uitgebreide afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo), zo lang de motivering van het besluit een ruimtelijke onderbouwing bevat, waaruit blijkt dat het bouwplan getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'.

De beoogde nieuwbouwwoningen hebben geen tijdelijk karakter, zodat de bovengenoemde tijdelijke afwijkingsbevoegdheid niet toepasbaar is. Voor een aantal van de in paragraaf 5.1 genoemde strijdigheden biedt het bestemmingsplan zelf de mogelijkheid tot afwijking van dat plan, zoals bijvoorbeeld voor het toestaan van erfafscheidingen aan de openbare weg met een hoogte van 2 meter (artikel 9.4.2) of het toestaan van de overschrijdingen van de maximale bouwhoogte met maximaal 10% (artikel 31.1.2). Het 'uitbreiden' van de nieuwe woningen tot over de achtergevelgrens moet worden gezien als het realiseren van een 'bijbehorend bouwwerk', zoals bedoeld in artikel 4, lid 1 van bijlage II Bor. Voor die strijdigheid kan zodoende worden afgeweken van het bestemmingsplan door gebruikmaking van de 'buitenplanse afwijkingsbevoegdheid' in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2o Wabo.

Een aantal strijdigheden valt echter niet onder een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid of onder de limitatieve lijst van 'kruimelgevallen' in het Bor, zoals het realiseren van nieuwe woningen op gronden met bestemming 'Verkeer' en 'Tuin' of het realiseren van een ontsluitingsweg naar een speeltuinterrein op gronden met bestemming 'Woondoeleinden'. Omdat die aspecten onderdeel zijn van het project, geldt dat het hele plan slechts kan worden vergund door gebruikmaking van de zogenaamde 'uitgebreide afwijkingsprocedure', bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

5.3 Procedure

Op de procedure behorend bij de bovenbedoelde afwijkingsbevoegdheid is afdeling 3:4 Awb van toepassing. Dat betekent dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend, wanneer het ontwerp van de beschikking samen met deze ruimtelijke onderbouwing en andere bijlagen voor een periode van zes weken ter inzage wordt gelegd, waarbij eenieder een zienswijze op het plan kenbaar kan maken bij het College van B&W.

Na afloop van de zienswijzentermijn van zes weken worden alle ingediende zienswijzen verzameld en beantwoord in de paragraaf 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' (6.2). In sommige gevallen kunnen zienswijzen het College aanleiding geven het ontwerpbesluit of de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing (al dan niet gedeeltelijk) te herzien.

Nadat de beantwoording van de zienswijzen en het definitieve besluit door het bevoegd gezag zijn vastgesteld, zal het besluit samen met de ruimtelijke onderbouwing en overige bijlagen opnieuw voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens die termijn kan iedere belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend of rederlijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, een beroepschrift indienen bij de rechtbank in Den-Haag. Dit beroepschrift kan enkel betrekking hebben op onderwerpen waarop de zienswijze ook betrekking had. Wanneer het uiteindelijke besluit afwijkt van het ontwerpbesluit, kunnen alle belanghebbenden daarnaast een beroepschrift indienen met betrekking tot de punten waarop het besluit is gewijzigd. Het onderhavige project valt onder het tweede hoofdstuk van de Crisis- en herstelwet. Dat betekent dat een eventueel beroepschrift niet met nadere gronden mag worden aangevuld na de beroepstermijn.

5.4 Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming of afwijzing heeft een bindende status: het college kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor een lijst van categorieen vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. De gemeenteraad heeft hiermee willen bewerkstelligen dat voor kleine en niet maatschappelijk gevoelige projecten geen tussenkomst van de gemeenteraad is vereist, en bij grote en wel maatschappelijk gevoelige projecten wel. De onderstaande matrix geeft aan voor welke projecten een verklaring van geen bedenkingen al dan niet is vereist.

	geen zienswijzen ingediend op het ontwerp besluit	wel zienswijzen ingediend op het ontwerp besluit
1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan 50 woningen of 5.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op bovenlokale infrastructuur, water- en groenprojecten. 4) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastruc- tuur-, water- en groenprojecten in strijd met lokaal beleid. 5) Het project is gelegen binnen beschermd stads- gezicht en de uiterlijke kenmerken van een pand wijzigen. 6) Naar aanleiding van de publicatie van de aanvraag om omgevingsvergunning is door of namens vijf belanghebbenden een negatieve reactie ingediend.	geen verklaring van geen bedenkingen vereist	verklaring van geen bedenkingen wel vereist
1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is kleiner dan of gelijk aan 50 woningen of 5.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is kleiner dan 10 woningen of 1.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastructuur-, water- en groenprojecten passend binnen lokaal beleid. 4) Het project is gelegen buiten beschermd stads- gezicht, of is gelegen binnen beschermd stadsgezicht en de uiterlijke kenmerken van de betrokken panden wijzigen niet. 5) Het project betreft 'bouwwerk geen gebouw zijnde'.	geen verklaring van geen bedenkingen vereist	geen verklaring van geen bedenkingen vereist

De aanvraag heeft betrekking op een project dat past binnen de door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders (namelijk de "Nota van uitgangspunten aanpak corporatiewoningen Tuinstadwijk") en meer dan 50 woningen omvat. Een verklaring van geen bedenkingen zou daarmee vereist zijn, wanneer tijdens de zienswijzentermijn ook zienswijzen tegen het plan zouden zijn ingebracht. Tijdens de zienswijzentermijn voor de ontwerp omgevingsvergunning heeft daarom ook het ontwerp van een verklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegen. Omdat er tijdens de zienswijzentermijn geen zienswijzen zijn ingediend, is het verlenen van een definitieve verklaring van geen bedenkingen uiteindelijk niet meer nodig.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het onderhavige project ziet op de realisatie van nieuwe woningen en valt daarmee onder de zogenaamde Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 van de Wro). Dat maakt dat het vaststellen van een exploitatieplan in beginsel is vereist ter dekking van alle met het project gemoeide gemeentelijke exploitatiebijdragen. Voor dit project heeft de gemeente er echter voor gekozen de exploitatiebijdragen te dekken op basis van een anterieure overeenkomst met ontwikkelaar de Sleutels, waarbij alle relevante exploitatiebijdragen, waaronder de inrichting van de openbare ruimte, aanpassingen aan kabels en leidingen, plankosten en planschadekosten, worden neergelegd bij de ontwikkelaar. Dat maakt dat de kosten van de grondexploitatie "anderszins zijn geregeld", zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a Wro, zodat het opstellen van een exploitatieplan niet is vereist.

Voor de uitvoerbaarheid vanuit de Sleutels geldt dat deze partij reeds over de benodigde middelen tot realisatie beschikt en dat de woningen aansluiten bij de behoeften van woningzoekers, die bij de gemeente zijn ingeschreven. De woningen kunnen dan ook aannemelijkerwijs direct worden betrokken door nieuwe huurders. De bouw is zodoende niet afhankelijk van een onzekere afzet van de woningen in de markt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 6.18 Bor dient het bevoegd gezag in overleg te treden met het waterschap (Hoogheemraadschap van Rijnland), Gedeputeerde Staten, de Inspecteur van het Ministerie van I&M en de colleges van omliggende gemeenten, die belang hebben bij het project. Vanwege de ligging van het projectgebied op een ruime afstand van de gemeentegrenzen, raakt het project geen belangen van omliggende gemeenten. Het Rijk is een terugtredende overheid op het gebied van ruimtelijke plantoetsing en heeft een lijst opgesteld met categorieën van projecten die niet in het kader van art. 6.18 Bor aan de betreffende ministeries hoeven te worden voorgelegd. Het project 'Seringenstraat e.o.' valt onder die categorieën van gevallen.

De gemeente heeft het project wel aangemeld voor de digitale watertoets van het Hoogheemraadschap van Rijnland en het ruimtelijke planloket van de provincie Zuid-Holland. De resultaten uit de watertoets zijn omschreven in paragraaf 3.8.2. Uit de beoordeling van het e-formulier van de provincie bleek dat het project geen provinciale belangen raakt.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerp van de omgevingsvergunning heeft conform afdeling 3:4 Awb (zie paragraaf 5.3) ter inzage gelegen van 17 juli 2014 t/m 27 augustus 2014. Tijdens die termijn zijn geen zienswijzen ingediend. De gemeente concludeert daaruit dat het plan nu, na de nodige aanpassingen in het voortraject, kan rekenen op maatschappelijk draagvlak.