| Plan: | Herensingel 27G |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.OV00029-0301 |
Op 5 april 2013 is bij de gemeente Leiden een bouwplan (BV 121353) ingediend betreffende het realiseren van 24 zelfstandige appartementen in een gebouw van drie bouwlagen op de locatie Herensingel 27G. Het bestaande bedrijfspand (wasserette) wordt gesloopt en hier zullen 24 appartementen van gemiddeld 30 m² groot worden gerealiseerd.
Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Leiden Noord. De gemeente Leiden heeft aangegeven aan deze ontwikkeling te willen meewerken. Dit plan zal middels een uitgebreide procedure (met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo) mogelijk worden gemaakt.
Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.
Het plangebied van de omgevingsvergunning Herensingel 27G bestaat uit het perceel waarop de ontwikkeling plaatsvindt. Op dit perceel is nu de (voormalig) wasserette aanwezig alsook een (monumentale) schoorsteen. Deze schoorsteen blijft behouden en maakt verder geen deel uit van deze aanvraag om een omgevingsvergunning. Voor werkzaamheden betreffende het onderhoud van de schoorsteen, wordt een afzonderlijke aanvraag ingediend, waarbij de benodigde werkzaamheden zullen worden uitgewerkt.
Voor de overzichtelijkheid is er wel voor gekozen om het gehele perceel, dat ook in eigendom is van de aanvrager, aan te houden als plangebied en niet een gedeelte (waar de schoorsteen is gelegen) eruit te laten. Het gaat om het perceel kadastraal bekend als sectie K, nummer 4615. De plancontour volgt de bestaande perceelsgrens van het pand en is opgenomen als bijlage 1 bij de ruimtelijke onderbouwing.
Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Leiden Noord. De woningen zijn gelegen op gronden met de bestemming 'bedrijfsdoeleinden II'. In artikel 10 staan de regels.
In artikel 10 lid 1, de doeleindenomschrijving, staat dat de voor bedrijfsdoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven, met de daarbij behorende bedrijfsgebouwen, kantoren, werkplaatsen, magazijnen, showrooms, gebouwde (gebouwde) parkeervoorzieningen, leidingen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erf, parkeergelegenheid, groenvoorziening, water en toegangsweg.
De realisatie van woningen valt niet onder de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming en is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Leiden Noord.
In artikel 25 lid 4 van het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid voor het betreffende perceel opgenomen, dat voorziet in het wijzigen van de bestemming 'bedrijfsdoeleinden II' naar de bestemming 'woondoeleinden'. Er gelden drie voorwaarden:
a. de bestaande voorgevelbouwgrens van de aanliggende gebouwen dient te worden aangehouden;
b. de breedte van de gevel aan de Herensingel mag maximaal 25 meter bedragen;
c. de hoogte van de woningen dient aan te sluiten bij de naastgelegen bebouwing, met een maximum van drie bouwlagen, met een bouwhoogte van maximaal 10 meter.
Aan de eerste voorwaarde wordt niet voldaan, de voorgevelbouwgrens van het nieuw te realiseren gebouw steekt voor een gedeelte uit en volgt hiermee niet de voorgevelbouwgrens van de aanliggende gebouwen (Herensingel 27A t/m 27F).
Er kan geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.
Om het plan mogelijk te maken zal van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Het bestemmingsplan biedt niet de mogelijkheid voor een binnenplanse afwijking (artikel 10 lid 5 en artikel 27).
Ook kan er geen gebruik worden gemaakt van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° Wabo jo. artikel 4 (bijlage II) Bor. In dit artikel is geen categorie opgenomen die het plan mogelijk maakt.
Voor het realiseren van dit plan is een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo (uitgebreide procedure) vereist. In Hoofdstuk 5 is deze procedure beschreven.
Het plan betreft het realiseren van 24 zelfstandige woningen van gemiddeld 30 m² groot.
Het bestaande gebouw (de voormalig wasserette) wordt gesloopt en grotendeels op deze plaats wordt een gebouw gerealiseerd dat ruimte biedt aan 24 appartementen. Binnen het gebouw gaat het om aaneengesloten woningen van drie bouwlagen (begane grond, eerste verdieping en kapverdieping). Op elke laag komen 8 appartementen met eigen voorzieningen, zoals een woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer.
Het gebouw heeft een totale hoogte van 10 meter (de dakrand ligt op 9 meter, er worden nog enkele lichtstaten in het dak gemaakt) en bestaat uit rood-bruin metselwerk (zoals de bestaande situatie) en een dak met antraciet-matte dakpannen. De kapverdieping beschikt over acht dakkapellen.
De voorzijde is georiënteerd op de Herensingel en tussen de voorgevel en het trottoir wordt ruimte ingericht voor groen en bossages, waardoor de voorgevel van het pand niet direct aan het trottoir is gesitueerd, maar wordt afgescheiden door groen. Dit is mede gedaan voor het waarborgen van de privacy van de toekomstige bewoners van de Herensingel 27G. Aan de zijde van de Niek Engelschmanstraat, ten oosten van het plangebied, wordt het terrein afgesloten met een laag steensmuurtje met een beukenhaag. Aan de achterzijde van het gebouw komen de bergingen voor de woningen en een gebouwtje waar (inpandig) het afval wordt verzameld. Aan de straatzijde wordt dan een opstelplek gecreëerd voor de containers die bereikt kan worden door de vuilniswagen. Dit wordt geregeld door de afdeling Stedelijk Beheer van de gemeente.
Om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte zijn er zes parkeerplaatsen op de locatie Overrijn, op circa 400 meter van het plangebied, aangekocht. In Hoofdstuk 4.3 wordt nader op de parkeersituatie in gegaan.
Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.
Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.
De 'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening.
Op de functie- en kwaliteitskaart die deel uitmaken van de Structuurvisie, is het gebied waar het plangebied in valt, aangeduid als respectievelijk stads- en dorpsgebied en stedelijk netwerk. Het stedelijk gebied is een aaneengesloten bebouwd gebied, waarin de functies wonen, werken en voorzieningen gemengd en gescheiden voorkomen. Een belangrijke opgave voor de provincie Zuid-Holland is om de herstructurerings- en transformatieopgaven in het bestaand stedelijk gebied te combineren met woonmilieus die meer zijn afgestemd op de vraag. Dit plan dat de functiewijziging van 'bedrijf' naar 'wonen' mogelijk maakt, sluit aan bij de structuurvisie.
In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.
Gebieden binnen de bebouwingscontouren hebben een stedelijke functie. De realisatie van het bouwplan is niet in strijd met de regels uit de provinciale verordening.
Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.
De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto.
Het gebied waar het plangebied in valt, is getypeerd als stedelijk centrum. In de stedelijke omgeving zijn de belangrijkste functies wonen, werken, winkelen, uitgaan en cultuur. Dit plan voor het realiseren van woonruimte (ten koste van leegstaande bedrijfsruimte) staat de doelstellingen uit de regionale structuurvisie niet in de weg.
In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren.
Leiden moet zich (blijven) ontwikkelen tot een stad met een aantrekkelijk historisch centrum, een prettige leefomgeving, comfortabele woningen en goede (werk-) voorzieningen. Ten aanzien van ruimte voor wonen zijn er woningen nodig om een evenwichtige bevolking in stand te houden. Leiden heeft echter nauwelijks ruimte om in de breedte te groeien. Locaties voor woningbouw moeten dan ook worden gezocht op plekken waar ruimte een nieuwe functie krijgt. Dit plan voor het omzetten van het gebruik ten behoeve van wonen, sluit aan bij de uitgangspunten van de visie.
Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Leiden 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in de Structuurvisie 2025 structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.
Het plangebied valt binnen de Structuurvisie binnen het 'lichtgrijze' gebied. Ontwikkelingen in deze gebieden zijn kleinschalig van aard en worden niet in de Structuurvisie genoemd. Voor dit gebied gelden de kaders zoals in het structuurplan Boomgaard van Kennis zijn opgenomen.
Het Structuurplan van Leiden Boomgaard van Kennis is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit. Het plan past binnen het Structuurplan 'Boomgaard van Kennis'.
Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld (RV 12.0111). Deze nota biedt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.
In de nota worden een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen als hoofdopgaven voor het woonbeleid gezien. Daarmee wordt bereikt dat Leiden ruimte biedt aan de diversiteit aan inwoners en leefstijlen die passen bij het profiel van een aantrekkelijke internationale kennisstad.
Op dit moment zijn vraag en aanbod in Leiden niet in balans. Er is een tekort aan studentenhuisvesting, evenals aan woningen voor de (lage en hoge) middeninkomens (anno 2012 >€ 34.085 < circa € 80.000). Bovenstaande leidt ertoe dat Leiden het risico loopt op een steeds onevenwichtigere bevolkingssamenstelling waarin ouderen, 'gesettelden' en mensen met een sociaaleconomisch zwakkere positie oververtegenwoordigd zijn. Als de net afgestudeerden, de jonge gezinnen en de starters niet aan de stad worden gebonden, is dat slecht voor de economie, voor het draagvlak onder de voorzieningen en voor de sociale samenhang.
Om een gemêleerde bevolkingssamenstelling te realiseren en de voorzieningen in stand te houden, zijn meer en ook betere woningen nodig. Op dit moment zijn de kansen daarvoor vooral in kleinschalige ingrepen in de bestaande voorraad, via kleinschalige nieuwbouwprojecten, via functiemenging en via herbestemming van langdurig leegstaande panden (kantoren, scholen, winkels, ruimtes boven winkels, etc) te vinden. Omdat Leiden een aantrekkelijke woonstad is en de ruimte beperkt is, wordt verwacht dat Leiden in de toekomst te maken krijgt met een forse inhaalvraag naar woonruimte.
Demografische ontwikkelingen laten zien dat de groep alleenstaanden in Leiden van 30.600 naar 36.200 (2030) personen stijgt. Dit is een flinke toename. Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de individualisering, de vergrijzing en de extramuralisering. Hoewel de Leidse woningvoorraad veel kleine woningen kent, lijkt het een groep te worden waarvoor specifieke aandacht nodig is. Met de ontwikkeling van flexibele en duurzame bouwvormen en flexibele eigendomsconstructies wordt beter ingespeeld op een veranderende vraag. Woningen die gemakkelijk aan te passen zijn aan een verandering van levensstijl of levensfase of arbeidssituatie (combinatie van wonen en werken) zijn dus vereist. Dit wordt gerealiseerd door het benutten van de recent verruimde mogelijkheden te creëren voor het verhelen of splitsen van woningen en door meer ruimte te creëren voor onbestemd bouwen en (gebouwen waarvan de functie niet van te voren wordt vastgelegd).
Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).
Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.
Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de initiatiefnemer van het plan, waardoor een parkeervraag ontstaat. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.
Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.
De woningen zullen met name zijn ten behoeve van (werkende) jongeren. In de stad is een tekort aan dergelijke (huur) woningen.
Het maatschappelijk belang van dit project is dan ook groot. De Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie (SMS) analyseert dat werkende jongeren zeer belangrijk zijn voor de samenleving. Door vergrijzing komen minder mensen beschikbaar op de arbeidsmarkt terwijl op termijn de vraag juist zeer groot zal worden. Ook de nota Wonen heeft diverse beleidsdoelen waar dit plan een bijdrage aan levert. Zo vraagt de nota extra aandacht voor de woonopgave van mensen met een laag inkomen, voor starters en werkende jongeren en om verbetering van de leefomgeving en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het aanvaarde amendement A1 vraagt om meer balans tussen kwaliteit en betaalbaarheid en amendement A3 om extra aandacht voor verduurzaming van de bestaande en toekomstige woningvoorraad. Een belangrijk onderdeel van het woonbeleid is stimuleren dat er zo duurzaam mogelijk gebouwd (en gewoond) wordt. Dit is een duurzaam project met hoge eisen op het gebied van warmte-isolatie (30% minder energieverbruik en 30% minder CO2 uitstoot dan gebruikelijk).
Alle woningen zijn betaalbaar omdat de huur onder de huurtoeslaggrens ligt. Het plan draagt door afbraak van een oude wasserij sterk bij aan de ruimtelijke kwaliteit en verbetering van de leefomgeving. De hoge monumentale schoorsteen kan behouden worden, wat een extra accent en herinnering aan vroeger geeft. Voor dit project wordt gebruik gemaakt van een bouwmethodiek volgens Trias Energetica.
Een andere vorm van duurzaamheid is de flexibele opzet van het gebouw. Het is niet alleen geschikt voor huisvesting van jongeren. Mocht op de lange termijn de woningmarkt meer behoefte krijgen aan woonruimte voor alleenstaande ouderen dan zijn deze woningen hiervoor ook geschikt.
De locatie ligt aan de Herensingel, ten noorden van de binnenstad en is een oude bedrijfslocatie van een stomerij en wasserij behorende bij de bleekvelden. Dit gebruik dateert uit de laat 19e eeuw toen na gebruik van de vestingwallen bedijfsgebouwen aan de rand van de binnenstad verschenen. Bleekvelden net buiten de binnenstad behoorden tot het voormalig gebruik. Het terrein is een samenstel van gebouwen waaronder de monumentale schoorsteen en opvallend is dat het pand uit de rooilijn van de singelbebouwing springt. In de vroeg 20e eeuw is het perceel opgenomen in de bebouwing van Leiden Noord dat vooral bestaat uit verkavelingen met arbeiderswoningen.
Het industriële complex is deel van een bouwblok met woningen uit de jaren '20, aan de zijde van de Niek Engelschmanstraat grenst het aan een inbreidingslocatie met woningen uit de stadsvernieuwingsperiode van de jaren '80 en '90. Daardoor is er een individuele blokopbouw aan de singel waar te nemen van vooroorlogse en stadvernieuwingswoningen en voormalige industriële bedrijven. Opvallend is dat het bedrijfsgebouw naar voren springt in de rooilijn ten opzichte van de overige woningen, daardoor ontstaat er een smal trottoir ter plekke van het bedrijfsgebouw. Het industriële gebouw van vóór de verstedelijking Leiden Noord stond meer naar voren, omdat deze direct aan een voormalige singelsloot stond. De latere woningen hebben een voortuin, zodat de rooilijn daarvan meer naar achteren is ten opzichte van de voormalige sloot. De woningen uit de stadsvernieuwingsperiode nemen deze meer naar achter gelegen rooilijn over. Opvallend element is de schoorsteen die een gemeentelijk monument is en een relict van het industriële verleden vóór de verstedelijking ten noorden van de singels. De locatie is onderdeel van het stadsdeel Noorderkwartier. Noorderkwartier is een vooroorlogs woongebied
Het perceel Herensingel 27G wordt omgeven door twee bebouwingstypologieën.
a. Bebouwing aan de singel: de panden volgen de rooilijn van de singel, en zijn hoofdzakelijk twee lagen hoog al dan niet met kap. De bebouwing heeft een grotere korrel en bestaat uit grotere eenheden.
b. Vooroorlogse bebouwing van het Noorderkwartier laat zich met name typeren door seriematig ontwikkelde kleine woningen direct aan de smalle straten gesitueerd. De woningen bestaan uit één of twee lagen plus een kap.
Het bouwplan ligt aan de singel en zal zich ook naar deze stedenbouwkundige typologie moeten voegen: Bebouwing aan de singel moet de rooilijn van de singel volgen. Bebouwing wat betreft hoogte en typologie aan singel moet aansluiten op belendende bebouwing aan de singel.
Stedenbouwkundig is er een vreemde situatie ontstaan waarbij het oude bedrijfsgebouw meer naar voren ligt dan de vooroorlogse woningen en stadsvernieuwingswoningen. Deze liggen met hun rooilijnen meer naar achteren zodat er een ruimer straatprofiel met voortuinen ontstaat. Ter plekke van de locatie vernauwt de singel in ruimtelijk perspectief dat wordt versterkt door de gesloten situatie van schuttingen en hagen langs de singel waar woonboten liggen.
Het bouwplan heeft nog wel een kleine verspringing aan de voorzijde, maar daarmee wordt de aansluiting gevonden op de rooilijn van wooncomplex aan de Niek Engelschmanstraat. Aan de zijde van Herensingel 27A-F wordt aansluiting gevonden op de rooilijn van deze woningen. Daarmee ontstaat een ruimer profiel en wordt de gevelwand naar de singel in de ruimtelijke verschijningsvorm verbeterd. Door de woningen wordt een nieuw gevelfront richting de singel gerealiseerd. In de 'Visie Leidse Singels; het langste park van Nederland! Sinds 1659' is het bedoeling dat aan de buitenzijde van de singels, de zogenaamde buitenrand, de bebouwing een singelkarakter krijgt. Door plaatsing van het nieuwbouwcomplex in een voorgevellijn met knik die aansluit op de belendingen, komt er een meer continue gevelwand tot stand. Drie bouwlagen sluit aan op de bouwhoogte van de voorloorlogse woningen van twee lagen met kap en drie bouwlagen van de stadsvernieuwingsblokken. Door de achteruitligging komt er een breder singelprofiel tot stand waar de singelbebouwing ruimtelijk goed tot zijn recht komt. De begrenzing en omranding van de singelruimte wordt er duidelijker en minder diffuus door. Met het verleggen van de rooilijn komt er een herkenbaarder en meer continu beeld van de singelbebouwing. Een belangrijk ruimtelijk kenmerk van singelbebouwing is dat de overgang van woonpanden naar de openbare ruimte niet direct is, maar door middel van bijvoorbeeld voortuinen die als buffer dienen met een lage afscheiding als haag of hek. Door plaatsing van de rooilijn naar achteren komt het appartementencomplex als deel van de bebouwingsrand van de singel goed tot zijn recht. Het behoud van de huidige voorgevellijn met een drielaags gebouw heeft tot gevolg dat er een ruimtelijke dominant gebouw zal uitsteken uit de bebouwingsgrens van de bouwblokken. Doordat er duidelijke voorgevels komen is er geen sprake meer van een rommelige situatie van gevels van een verouderd bedrijfspand.
Het appartementenblok is 25 meter breed en de schoorsteen wordt zichtbaar vanaf de Herensingel. Door het bouwplan wordt de steegruimte van de Niek Engelschmanstraat visueel breder wat een verbetering betekent van de ruimtelijke kwaliteit en de functie van de langzame verkeersverbinding. De kwaliteit wordt ook verbeterd, doordat de zijgevels van het appartementenblok een open gevelbeeld hebben. Er is nu een duidelijke zichtlijn op de schoorsteen, het zicht wordt niet meer belemmerd.
De huidige bouwhoogte wordt verhoogd, doordat er een drielaags appartementencomplex komt. De huidige maximale bouwhoogte is 6 meter, voor woningen mag tot drie bouwlagen en 10 meter gebouwd worden, daar wordt aan voldaan. Het complex bestaat uit twee bouwlagen met een kap, met gootlijn op 6 meter en een nokhoogte van 9 meter. Door een hoger volume zal er in de ochtendsituatie schaduw kunnen vallen op de tuinen en erven van Herensingel 27A-F. Dit is alleen de ochtendsituatie. In de middag en de vroege avondsituatie zal schaduw vooral op het eigen erf en de achtertuinen van de woningen aan de Mecklenburgerstraat vallen. Dit is acceptabel, omdat deze woningen met de achtergevel op ongeveer 15 meter staan van het appartementencomplex. Doordat het appartementenblok een kap heeft met een goot van 6 meter en nok van 9 meter en een schuin dakvlak zal de bezonningssituatie gelijk zijn aan het bedrijfsgebouw van 6 meter dat er nu staat.
De achtergevel ligt op ongeveer 6 meter uit de perceelsgrens en 12 meter uit de achtergevel van de woningen aan de Mecklenburgerstraat. De afstand tot de woningen aan de Niek Engelschmanstraat bedraagt ongeveer 5 meter. Aan de zijde van de perceelscheiding met Herensingel 27 E en F is de zijgevel gesloten, zodat er geen vermindering is van privacy en uitzicht.
In de oude situatie was een wasserette aanwezig. Deze functie valt in de categorie 'arbeidsintensieve bedrijven' met een parkeernorm van 1,5 p.p./100 m² b.v.o. De wasserette heeft een grondoppervlakte van circa 420 m² b.v.o. Op de eerste etage is in de oude situatie 352 m² b.v.o. beschikbaar. Hier geldt ook de norm van 1,5 p.p./100 m² . Dit maakt het totaal 772 m², 772 x 1,5 p.p/100 = 11,6 p.p.
In de oude situatie waren geen parkeerplekken op eigen terrein aanwezig.
In de nieuwe situatie wordt een appartementencomplex gerealiseerd met daarin 24 zelfstandige huurwoningen kleiner dan 65 m² b.v.o. De parkeervraag van de nieuwe situatie bedraagt 24 x 0,6 p.p./woning = 14,4 p.p.
De parkeereis wordt dan 14,4 p.p. -/- 11,6 p.p. = 2,8 p.p., oftewel 3 parkeerplaatsen.
In principe geldt dat de aanvrager de benodigde parkeerplaatsen realiseert op (of onder) het terrein waar de activiteit plaatsvindt of dat bij de activiteit behoort. Het bevoegd gezag kan van deze bepaling afwijken als wordt aangetoond dat op andere wijze binnen een straal van 400 meter rond de ruimtelijke activiteit in de nodige parkeerruimte wordt voorzien.
In dit geval worden er geen parkeerplaatsen op eigen terrein opgelost, maar zijn er zes parkeerplaatsen aangekocht op de locatie 'Overrijn'. Deze locatie bevindt zich op circa 300 meter van het plangebied. Deze parkeerplaatsen staan alleen ter beschikking aan de bewoners van de Herensingel 27G en worden niet voor andere doeleinden gebruikt. Hiermee wordt dus ruim voldaan aan de parkeereis (er worden drie extra parkeerplaatsen gerealiseerd).
In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan wel genoemd in deze bijlage (categorie D 11.2 , stedelijk ontwikkelingsproject). Vanwege de grootte (slechts 24 woningen met 6 parkeerplaatsen), aard (bouw appartementen) en ligging (stedelijk gebied) van het plan is beoordeeld dat separate m.e.r. beoordeling of plan m.e.r. niet nodig is.
De omgeving van de Herensingel 27g kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009). Kantoren en winkels zijn aanpandig aan woningen toelaatbaar in een gebied met functiemenging. De in de omgeving van het plan gelegen bedrijven/inrichtingen liggen op zodanige afstand dat zij geen belemmering vormen voor het plan. Het plan vormt ook geen belemmering voor die bedrijvigheid. Aangezien het hier niet om een inrichting volgens de Wet milieubeheer gaat, is deze dan ook niet van toepassing
Op de locatie zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd (inventariserend bodemonderzoek CBB, d.d. mei 2000; nader onderzoek Tauw, 4375163, d.d. 3 juni 2005; afperkend bodemonderzoek/luchtonderzoek, Tauw, d.d. 27 maart 2007 en recentelijk een nader bodemonderzoek en saneringsplan, IDDS, 1203E164/JKE/rap1 d.d. 23 november 2012). De bovengrond is plaatselijk sterk verontreinigd met minerale olie, lood, zink en vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl) en de ondergrond is matig verontreinigd met PAK. Circa 150 m² grond is over een bodemlaag met een gemiddelde dikte van circa 3 meter tot boven de interventiewaarde verontreinigd met VOCl, afkomstig van de chemische wasserij op de locatie. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met VOCl in de grond met een omvang van circa 450 m³.
Tevens is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in het grondwater, welke eveneens afkomstig is van de chemische wasserij. Circa 10.000 m³ grondwater (bodemvolume) is verontreinigd met VOCl en vinylchloride, waarvan ongeveer 5.000 m³ boven de interventiewaarde. De grondwaterverontreiniging bevindt zich tot een diepte van circa 15 m-mv. De hoogste concentraties (>interventiewaarde) bevinden zich op een diepte van circa 9 m-mv. Er zijn vermoedelijk drie bronnen aan te wijzen, te weten: ter plaatse van de chemische reiniging, ter plaatse van het binnenterrein en ter plaatse van de lekbak in de garage.
Alvorens bebouwing plaats kan vinden, dienen de verontreinigingen aangepakt/verwijderd te worden. Hiervoor dient er een beschikking op het saneringsplan te worden afgegeven door het bevoegd gezag, de Omgevingsdienst West-Holland. De sanering kan pas worden uitgevoerd op het moment dat de bestaande bebouwing gesloopt wordt. Deze beschikking (met kenmerk 2013143330) is op 18 november 2013 afgegeven en de ODWH stemt in met het door de aanvrager opgestelde saneringsplan. Uiterlijk op 1 januari 2015 dient met de sanering zijn aangevangen.
Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat de omgevingsvergunning pas in werking treedt zodra is voldaan aan artikel 6.2c Wabo. De kosten voor de saneringsactie zijn in verhouding met de ontwikkelingskosten gering, waardoor een (eventuele) sanering niet kan worden aangemerkt als een belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. De kosten van deze (eventuele) sanering worden door de aanvrager/ontwikkelaar gedekt.
Bij de aanvraag is een asbestinventarisatie gevoegd van H.A.G. van Wijk d.d. 14 november 2012. In dit rapport zijn diverse asbesthoudende materialen aangetroffen. Het betreft hechtgebonden beplating in de cv- en natwasserij-ruimte, cementen leidingdoorvoeren en een vloerzeil, die allen inpandig zijn aangebracht. Alhoewel aangeduid als eigendom van de bewoners, zijn er ook nog drie verwarmingstoestellen aanwezig.
De onderstaande gebouwdelen zijn als beperkingen of als niet toegankelijk aangeduid:
1. Leidingisolatie - omdat er sprake is van een oude wasserij is het waarschijnlijk dat er divers (stoom-)leidingwerk aanwezig is met (mogelijk) asbesthoudende leidingisolatie;
2. Rookgaskanaal - kan destructief worden onderzocht;
3. Fundering, verloren bekisting en de bodem – een aanvullend destructief onderzoek kan worden gedaan zodra de bovengrondse delen zijn gesloopt. Deze voorwaarde kan in de meldingsprocedure worden meegenomen;
4. Cementen buizen. Er wordt aanvullen geadviseerd om een type B-onderzoek uit te voeren naar de ligging van cementen buizen onder de betonvloer van de natwasserij.
Zoals blijkt uit het rapport wordt voldaan aan de SC 540. De conclusie luidt dan ook dat er voorafgaand aan de sloop van de bebouwing een asbestinventarisatie type B moet worden uitgevoerd, om de inspectie-beperkingen die in de asbestinventarisatie type A zijn opgenomen, op te heffen. De asbesthoudende materialen moeten door een conform de SC 530-gecertificeerd bedrijf worden verwijderd.
Het akoestisch onderzoek met rapportnummer 20120449.R01 van 12 november 2012 is beoordeeld. Er wordt ingestemd met de conclusies uit het rapport.
Voor de Kooilaan zal een hogere waarde afgegeven moeten worden van 50 dB en voor de Herensingel zal een hogere waarde van 63 dB moeten worden afgegeven. Beide besluiten zijn enkel nodig voor de zuidgevel.
Vanuit het Bouwbesluit zijn er ook eisen gesteld aan het geluidisolerende eigenschappen van de scheidingswanden en buitengevel. Er moet, conform het akoestisch onderzoek, extra isolerende maatregelen aan de zuidgevel worden getroffen zodat er een gecumuleerde akoestische belasting van 68 dB op de zuidgevel kan plaats vinden.
Om dit plan mogelijk te maken, zal naast het verlenen van de omgevingsvergunning ook een besluit Hogere Waarden moeten worden genomen. Het besluit Hogere Waarden zal tegelijkertijd met de omgevingsvergunning ter inzage worden gelegd en is bijgevoegd in bijlage 3.
Er worden minder dan 1.500 woningen en minder dan 100.000 m² b.v.o. kantoor gerealiseerd. Het betreft de bouw van 24 appartementen met 6 parkeerplaatsen bij de andere locatie (Overrijn). Volgens bijlage 3B van de Regeling “niet in betekenende mate” draagt het plan hierdoor “niet in betekenende mate” bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden.
Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging, kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de dichtsbijzijnde doorgaande weg de Herensingel in 2011 respectievelijk 33,1 µg/m3 en 26,4 µg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen. Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen.
In dit geval is geen sprake van een gevoelige bestemming. Gevoelige bestemmingen zijn gedefinieerd als gebouwen met de bijbehorende terreinen van scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen en vergelijkbare functies. Woningen worden hier niet toe gerekend.
Er zijn geen milieubelemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.
Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.
De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel een op ruime afstand van 2000 meter. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Het plan heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid. Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.
De conclusies uit het 'Briefrapport herziening quickscan Flora en fauna Herensingel 27', d.d. 4 december 2012 (zie bijlage 4 ), worden onderschreven.
Als toevoeging wordt vermeld dat het weliswaar niet waarschijnlijk is dat er vleermuizen aangetroffen zullen worden, maar niet onmogelijk. Mochten vleermuizen worden aangetroffen tijdens de werkzaamheden, dan zal het werk in ieder geval moeten worden stilgelegd en in overleg met de vergunningverlener bekeken worden welke verdere stappen er gezet moeten worden.
Op de locatie van de uitbreiding zijn kabels en leidingen aanwezig (zie het overzicht met de leidingbeheerders in bijlage 5) die als huisaansluitingen dienen en hier dient bij de uitvoering van het plan rekening mee worden gehouden. Er liggen namelijk erg veel kabels en leidingen in het trottoir aan de Herensingel en er dient voorzichtig te werk worden gegaan. Voor de eventuele verlegging van kabels en leidingen dient contact opgenomen te worden met de desbetreffende kabels en/of leidingenbeheerders.
De verschillende omgevingsaspecten en belangen beschouwd te hebben, kan worden geconcludeerd dat er geen planologische bezwaren bestaan tegen het realiseren van 24 appartementen aan de Herensingel 27G;
Per 1 oktober 2010 is de Wabo in werking getreden.Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden indien deze in strijd is met het bestemmingsplan.
De omgevingsvergunning kan in geval van strijdigheid met het bestemmingsplan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:
Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Leiden Noord. Voor dit bouwplan is in het Bor geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.
Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.
Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Iedereen kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.
Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren of worden er geen zienswijzen ingediend, dan kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit de omgevingsvergunning worden verleend.
Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning. De omgevingsvergunning treedt in werking één dag na afloop van de beroepstermijn, mits er beroep is ingesteld of een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. Dan treedt de omgevingsvergunning pas in werking op het moment dat op het beroep of het verzoek om voorlopige voorziening is besloten.
Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.
De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist.
Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.
Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.
Voor dit project ("Een project dat niet past in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke
kaders en groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of
commerciële ruimte is"), is wellicht een vvgb vereist, afhankelijk of er al dan niet zienswijzen worden ingediend tegen het ontwerpbesluit. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbesluit en de ruimtelijke onderbouwing voor dit plan, is als bijlage daarom een ontwerp verklaring van geen bedenkingen gevoegd.
Met het afgeven van de vvgb kan de omgevingsvergunning worden verleend. Mocht de gemeenteraad besluiten om de benodigde vvgb niet af te geven, dan dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.
De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project.
In artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. In 6.2.1 onder a is bepaald dat de 'bouw van een of meer woningen' als een bouwplan wordt aangemerkt. In dit geval gaat het om de bouw van 24 woningen en is aan te merken als een bouwplan, waarvoor een exploitatieplan moet worden opgesteld.
Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien, mits het verhaal van de kosten anderszins geregeld is (artikel 6.12 lid 2 onder a Wro). Het anderszins regelen gebeurt in dit geval door middel van een anterieure grondexploitatieovereenkomst. Ook een planschadeovereenkomst (waarin het verhaal van de eventuele (planschade) kosten is geregeld) maakt hier deel van uit. De anterieure overeenkomst is afgesloten tussen de gemeente Leiden en de aanvrager. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.
Bij beoordeling van het bouwplan heeft een belangenafweging plaatsgevonden. In deze afweging zijn alle relevante ruimtelijke aspecten beschouwd en zijn de belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. In Hoofdstuk 4 is uiteengezet waarom medewerking wordt verleend aan de uitvoering van dit plan. Gedurende de zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens een definitief besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.
Via een publicatie in de Stadskrant, de Staatscourant en plaatsing op de website ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website wordt de termijn van ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning Herensingel 27G bekend gemaakt.
Het ontwerp heeft vanaf donderdag 16 januari tot en met woensdag 26 februari 2014 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend. Ook tegen het ontwerp besluit hogere waarde zijn geen zienswijzen ingediend.
Dit betekent dat er een VVGB van de gemeenteraad niet is vereist en dat de omgevingsvergunning kan worden verleend door het college.
Tegen de verleende omgevingsvergunning staat de mogelijkheid open van beroep bij de rechtbank. Ook kan eventueel om een voorlopige voorziening worden gevraagd.
Tijdens deze termijn kan beroep bij de rechtbank Den Haag worden ingesteld door de volgende personen, in dit geval is alleen de tweede groep van belang:
- belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit;
- belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit.