Lammenschansweg - Omega-locatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van de Lammenschansweg en de Omegaweg (in Google Maps per abuis Deltaweg genoemd) te Leiden is in de huidige situatie een onbebouwd perceel gesitueerd, dat in gebruik is als parkeerplaats en in het verleden is ingericht als bedrijfsperceel. Daarnaast bevindt zich een bedrijfspand met kantoorruimte, waarin een bandencentrum (Lammenschansweg 134), een dansschool (Lammenschansweg 134A) en een meubelwinkel (Lammenschansweg 136) zijn gevestigd. De locatie maakt onderdeel uit van een gebied in ontwikkeling: de Lammenschansdriehoek. Hier wordt stapsgewijs gewerkt naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied. Ontwikkelingen in dit gebied betreffen onder andere de realisatie van studentencampus 'Yours Leiden', het Betaplein, de opwaardering van openbare ruimtes en de opwaardering van leegstaande kantoorpanden aan het Kanaalpark. Aan de Lammenschansweg is de situatie echter onveranderd. Aan deze weg is sprake van een slechte functionele samenhang en een matige uitstraling en kwaliteit van het vastgoed.

Het voornemen bestaat om ter plaatse van de parkeerplaats te voorzien in een appartementengebouw, inclusief commerciële plint. Daarnaast zal ter plaatse van het bestaande bedrijfsgebouw eveneens woningbouw met commerciële plint worden mogelijk gemaakt. Dit deel van de ontwikkeling is echter nog niet ver genoeg uitgewerkt om ter plaatse directe bouwtitel toe te kennen. Daarom krijgen de gronden een uit te werken woonbestemming. De ontwikkelingen worden in samenhang gerealiseerd, bijvoorbeeld door de keuze van dezelfde architect. Deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk binnen de kaders van de geldende bestemmingsplannen 'Lammenschansdriehoek'/'De Leidse Schans', aangezien de bestemming 'Groen' c.q. 'Gemengd - 1' geen woningbouw mogelijk maakt. Om de beoogde ontwikkeling alsnog mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Voorliggend document voorziet hierin.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied bevindt zich ten zuiden van het stadscentrum van Leiden. Het plangebied ligt te midden van de wijk 'Cronestein'. Opvallend is dat de wijk de vorm van een vrijwel gelijkzijdige driehoek heeft waarvan de zijden allen ongeveer 1 kilometer lang zijn. De hartlijn wordt gevormd door de Lammenschansweg, die het gebied in twee afzonderlijke delen scheidt. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door een autodealer. Aan de noordzijde loopt de Omegaweg. Aan de oostzijde is bedrijvigheid (waterdistributiebedrijf) en woningbouw gesitueerd. Aan de westzijde wordt het plangebied ten slotte begrensd door de Lammenschansweg. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is op de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven.

Globale ligging plangebied (rode arcering) bron: pdok.nl

Globale begrenzing plangebied (rode arcering) bron: pdok.nl

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeren op dit moment de bestemmingsplannen 'De Leidse Schans', zoals vastgesteld op 6 november 2012, en 'Lammenschansdriehoek', zoals vastgesteld op 20 december 2012. Op basis van deze bestemmingsplannen hebben de gronden de enkelbestemmingen 'Groen' en 'Gemengd - 1', alsmede gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'.

Uitsnede uit verbeelding van vigerende bestemmingsplannen met daarop het plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Groen

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, alarmverkeer en vuilnisophaaldiensten, ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval, terrassen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, hondenuitlaatplaatsen, kunstobjecten, balkons, luifels en overstekende bouwdelen, behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen of overkappingen worden gebouwd. Onder voorwaarden mogen wel balkons, luifels en overstekende bouwdelen, behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemmingen, worden gebouwd.

In de huidige situatie zijn de gronden in gebruik als parkeerterrein en is het grotendeels geasfalteerd.

Gemengd - 1

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder de milieucategorie 1, 2, 3.1 en 3.2 (door toedoen van de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2'), met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen. Tevens is perifere detailhandel mogelijk door toedoen van de functieaanduiding 'detailhandel perifeer'. Ten slotte zijn toegestaan productiegebonden detailhandel, ondersteunende horeca, bedrijfsgebonden kantoorruimte en opslag/uitstalling. Dit alles met daarbij behorende voorzieningen. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 80%. De goot- en bouwhoogte mogen beiden niet meer bedragen dan 15 meter. Het maximum vloeroppervlakte bedraagt 2.700 m2. Daarnaast gelden nog aparte bouwregels voor bouwen buiten het bouwvlak en voor erkers, balkons, luifels en portalen. Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de geldende bouw- en gebruiksregels.

Het voorheen aanwezige bedrijfsperceel is tijdelijk voorzien van een groenbestemming om in het huidige gebruik als parkeerterrein te kunnen voorzien. In lijn met de ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek is het voornemen om het plangebied tot ontwikkeling te brengen. Het beoogde appartementengebouw past niet binnen de gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Daarmee is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit is eveneens noodzakelijk voor de gewenste woningbouw ter plaatse van de gemengde bestemming. Voorliggend document voorziet hierin.

1.4 Experimentenstatus Crisis- en herstelwet

Het gebied 'Lammenschansdriehoek-Zuid' (zie onderstaand kaartbeeld) is door de minister aangewezen als 'Ontwikkelingsgebied' binnen de Crisis- en herstelwet. Het gebied is opgenomen in de achtste tranche van de Regeling Crisis- en herstelwet, gepubliceerd op 15 februari 2021 in de Staatscourant (Stcrt. 2021, 7126). De status van ontwikkelingsgebied maakt het mogelijk om voor het gebied een zogeheten 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte' vast te stellen. Zo'n bestemmingsplan kan, vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet, al gebruik maken van de nieuwe mogelijkheden die de Omgevingswet zal bieden. In dit geval zijn er mogelijkheden om juridisch de aanwezige milieugebruiksruimte optimaal te benutten. Het gaat daarbij om het mogelijk maken van duurzame ruimtelijke en economische ontwikkelingen in samenhang met het tot stand brengen van een goede milieukwaliteit. Hierbij kan van wettelijke milieukwaliteitsnormen worden afgeweken en kan het plan regels bevatten om te zorgen dat na een periode van ten hoogste 10 jaar alsnog voldaan kan worden aan die milieukwaliteitsnormen. In voorliggende situatie is het uiteindelijk niet noodzakelijk gebleken om van deze experimenteerstatus gebruik te hoeven maken.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

Het plangebied maakt deel uit van het gebied de Lammenschansdriehoek. De Lammenschansdriehoek is gelegen in een gebied met kreek- en geulafzettingen. Langs het Rijn- en Schiekanaal is sprake van een hogere rug van rivierafzettingen. Aan de noordwestkant van de Lammenschansweg zette de kronkelende Vliet zand en klei af en zorgde daarmee eveneens voor een hoger gelegen rug. In het gebied tussen beide wateren, waartoe ook het grootste deel van het plangebied van dit bestemmingsplan behoort, werd in mindere mate waarschijnlijk ook zand en klei afgezet. Het plangebied lag daardoor mogelijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger dan bijvoorbeeld het poldergebied ten zuidoosten van het Rijn- en Schiekanaal.

Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden.

Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.

De eerste beschikbare kaarten – uit de 16e eeuw – laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het gebied tussen de “Lamen schans” en de Zoeterwoudsesingel. Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen (Leiden groeide snel in die periode) steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. De blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade maakten vanaf het einde van de 19e eeuw plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze was volgebouwd. De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd, grotendeels volgens de opzet uit het 'Plan Verhagen' van Bureau Grandpré Molière, Verhagen en Kok.

2.2 Beschrijving van het plangebied

Het plangebied maakt deel uit van de Lammenschansdriehoek. Dit betreft grofweg het gebied tussen de Lammenschansweg, de Kanaalweg en de spoorlijn Leiden - Utrecht. In de Lammenschansdriehoek hebben jarenlang werkfuncties, zoals kantoren, perifere detailhandel en bedrijven gedomineerd. Het gebied werd gekenmerkt als een slecht functionerend gebied. In het Kanaalpark (aan de oostzijde van de Lammenschansdriehoek) was sprake van een zeer hoge mate van leegstand in de kantoorgebouwen en de bedrijfsruimtes aan de Lammenschansweg hadden een matige bouwkundige kwaliteit: hun uitstraling paste niet bij de status van deze weg als belangrijke Leidse stadsentree. Daarnaast was sprake van een onsamenhangende, sterk gefragmenteerde en rommelige openbare ruimte in het gehele gebied. Ten slotte liet de beeldkwaliteit te wensen over.

De ambitie is om deze opgaven aan te gaan pakken en de Lammenschansdriehoek te herontwikkelen naar een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied. Dit gebeurt in fases en in het afgelopen decennium is veel veranderd: een nieuwe studentencampus en een nieuwe invulling van het Kanaalpark springen daarbij in het oog. De situatie aan de Lammenschansweg is vooralsnog grotendeels onveranderd: er is sprake van een slechte functionele samenhang en een matige uitstraling en kwaliteit van het vastgoed.

Ter plaatse van het plangebied is een parkeerplaats en een bedrijfspand gesitueerd. De parkeerplaats is in het verleden lange tijd in gebruik geweest als bedrijfsperceel door het bedrijf AKB Longs. In 2011 is het perceel door de gemeente Leiden aangekocht om de nieuwe entree naar de Lammenschansdriehoek te kunnen realiseren. De resterende gronden zijn tijdelijk ingericht en in gebruik genomen als parkeerplaats met als idee dat de gronden op een later moment in lijn met het gedachtegoed van de Ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek tot ontwikkeling gebracht kunnen worden. De parkeerplaats is afgesloten met een slagboom, welke zich aan de noordoostzijde bevindt (aan de Omegaweg). In de huidige situatie wordt de parkeerplaats gebruikt door werkverkeer ten behoeve van de bouw van de campus. Aan de oost-, zuid- en westzijde van de parkeerplaats zijn aan de randen enkele bomen gesitueerd. De zijde van de Omegaweg wordt begeleid door betonnen jumboblokken. Het naastgelegen bedrijfspand heeft aan de zijde van de Lammenschansweg haar parkeergelegenheid. Het bedrijfspand bestaat geheel uit twee lagen zonder kap. Het geheel is voorzien van grote raampartijen, waarmee een etalage werking is bewerkstelligd. Navolgend is een impressie weergegeven van de huidige situatie ter plaatse van de parkeerplaats bezien vanaf de hoek Lammenschansweg/Deltaweg en het naastgelegen bedrijfspand.

Impressie huidige situatie parkeerplaats (bron: Google Maps)

Impressie huidige situatie bedrijfspand (bron: Google Maps)

2.3 Ontwikkelingen

Om een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de slecht functionerende samenhang en de matige uitstraling en kwaliteit langs de Lammenschansweg bestaat het voornemen om de huidige parkeerplaats te verwijderen en hier een appartementengebouw (maximaal 114 woningen) te realiseren, inclusief commerciële plint van maximaal 635 m2 (noordelijk deel). Daarnaast is ter plaatse van het naastgelegen bedrijfspand (zuidelijk deel) eveneens een herontwikkeling beoogd. Deze ontwikkeling is echter nog niet dusdanig concreet dat aan deze gronden een directe bouwtitel kan worden toegekend. Daarom krijgen deze gronden met voorliggend bestemmingsplan een uit te werken woonbestemming. In de uitwerkingsregels wordt uitgegaan van maximaal 161 wooneenheden, waarvan minimaal 30% sociale huur. Naast de woonfunctie is binnen deze ontwikkeling ook een kleinschalige commerciële plint beoogd van circa 560 m². In het uitwerkingsplan wordt te zijner tijd meer uitwerking gegeven aan deze ontwikkeling. Beide ontwikkelingen worden in ieder geval op elkaar afgestemd, onder meer door de keuzen voor dezelfde architect.

Ligging ontwikkelingen waarbij het noordelijk deel globaal in groen is weergegeven en het zuidelijk globaal in rood (bron: PDOK viewer)

De voorgenomen ontwikkeling is volledig in lijn met het gedachtegoed van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Met voorliggend initiatief wordt immers voorzien in een kwalitatief hoogstaand gebouw, welke zorgt voor waardecreatie, zowel in financiële als maatschappelijke zin. Tevens sluit het initiatief aan bij de gemeentelijke ambitie om te voorzien in een gemengd stedelijk woon- en werkgebied. Navolgend wordt ingegaan op de uitgangspunten met betrekking tot de bouwmassa voor het totale plangebied, waarna wordt ingezoomd op het beoogde bouwplan voor het noordelijk deel. Het bestemmingsplan is op deze situatie gebaseerd. In het kader van de omgevingsvergunning wordt het ontwerp op woningniveau/in detail verder uitgewerkt; binnen de kaders van voorliggend bestemmingsplan.

Uitgangspunten bouwmassa

Voorliggende ontwikkeling kent een belangrijke positie binnen de Lammenschansdriehoek, aangezien het de gebiedsontsluitingsweg markeert. De daarin opgenomen rooilijnen, bouwhoogten en hoogte accenten zijn gerespecteerd en in nauw overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente Leiden uitgewerkt tot het nu voorliggende plan. De hoofdopzet van het noordelijk deel is een hoge plint (begane grond) met langs de Lammenschansweg commerciële ruimten en verder het gebied in, woningen op de begane grond. De U-vormige opzet van de bouwmassa wordt te zijner tijd door de ontwikkeling van de naastgelegen bedrijfskavel gecompleteerd tot een rechthoekig gesloten bouwblok.

Bij het ontwerp van het noordelijk deel heeft de architect voorgesteld de geplande toren iets te verschuiven, waarmee het accent beter georiënteerd is op de ruimte ertegenover. Het voorstel is gehonoreerd. Tegelijk is de gevel aan de Deltaweg verhoogd, tot aan de hoogte aan de Lammenschansweg. Die extra hoogte ligt iets terug en is anders van kleur. Dit is op de hoek van de entree van het gebied en wordt daarom beoordeeld als een begrijpelijke ingreep die de bijzondere ligging en entree van het gebied markeert. De toren is nu de overgang tussen de verschillende hoogten, die van de Lammenschansweg en die aan de centrale as. Het hoogte accent aan het Epsilonplantsoen staat in de as van het blauw/groene middengebied/Epsilonplantsoen en doet mee in het spel van bouwblokken en hoogte accenten. Deze bouwblokken vormen gezamenlijk de wandvormige begrenzing van de groene campus en op bijzondere plekken in het plan zijn stedenbouwkundige hoogte accenten voorzien. De hoogte en positie van de hoogte accenten zijn vastgelegd in de ontwikkelstrategie. Wel wordt met de bouwhoogtes van de noordzijde van 26 en 41 één meter hoger gebouwd dan zoals opgenomen in de ontwikkelstrategie. Deze extra meter is noodzakelijk vanwege programmatische en bouwtechnische aspecten. Uit de hoogbouwtoets volgt dat dit geen bezwaren oplevert.

Voor het zuidelijk deel is in de Ontwikkelstrategie een hoogte van 20 meter aangegeven aan de centrale as. Dit sluit ruimtelijk niet goed aan op het noordelijk deel. Een extra laag geeft een evenwichtiger beeld. Dit geveldeel ligt tegenover de open ruimte met de watertanks. Dat was ooit een potentiële bouwkavel, maar inmiddels blijft het in de Ontwikkelstrategie open. Hier zal de extra laag niet storend zijn. Daarom is gekozen voor een afwijkende bouwhoogte tot 22,5 meter. De zijde aan de Lammenschansweg is conform de Ontwikkelstrategie maximaal 25 meter hoog.

Bouwplan noordelijke deel

Het plan voorziet in de realisatie van een woongebouw met een kleinschalige commerciële plint ter plaatse van de huidige parkeerplaats. De commerciële plint is circa 635 m2, voorzien op de begane grond aan de zijde van de Lammenschansweg en richt zich op functies als kleinschalige werkvormen (bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2), horeca, dienstverlening, sport- en recreatieve voorzieningen, (para)medische zorgconcepten en culturele voorzieningen zoals ateliers en dansscholen.

Het woonprogramma bestaat in totaal uit maximaal 114 woningen in de vorm van één-, twee- en driekamerappartementen met een gebruiksoppervlak tussen de circa 55 en 100 m2. De woningen zijn beoogd in de vrije sector huur en koop. Het beoogde gebouw kent een c-vorm, waarmee een binnenplaats wordt gecreëerd in de vorm van een daktuin. Aan de zijde van de Lammenschansweg worden de woningen verdeeld over de 1e tot en met de 7e verdieping, aan de zijde van de Deltaweg over de begane grond tot en met de 6e verdieping en aan de oostzijde van de begane grond tot en met de 12e verdieping. Aan deze zijde is de maximale bouwhoogte 41 meter. Alle woningen op de verdiepingen zijn bereikbaar via een lift. Zo is sprake van een levensloopbestendig karakter en kan gesteld worden dat de woningen geschikt zijn voor de ouderendoelgroep. Gelet op de grootte van de woningen zullen ook de jongerendoelgroep en andere kleine huishoudensgroepen zich waarschijnlijk aangetrokken voelen tot de woningen.

Door de hoofdopzet halfopen en gesloten bouwblokken ontstaan er geluidsluwe en aangename rustige binnen gebieden met woningen rondom een groene daktuin. Het gebouw kent 2 hoofdontsluitingen voor de appartementen; 1 aan de Lammenschansweg en 1 in hoogte accent aan het Epsilonplantsoen. Voorliggend plan is zodoende één van de zorgvuldig ontworpen delen van de totale ontwikkeling Lammenschansdriehoek.

Het parkeren wordt inpandig en in een kelder beoogd, waarbij de toegang via de oostzijde wordt geregeld. De begane grond voorziet naast de commerciële plint en enkele appartementen in bergingen en een gemeenschappelijke fietsenstalling. Daar bovenop (1e dieping) is voorzien in een daktuin ten behoeve van de toekomstige bewoners van het appartementengebouw. In de navolgende afbeeldingen zijn impressies weergegeven van een aantal plattegronden van verdiepingen van de ontwikkeling van het noordelijk deel, zoals beschreven in het voorgaande. Er kunnen geen rechten aan deze impressies worden ontleend. Bij de omgevingsvergunningaanvraag worden de impressies verder in detail uitgewerkt.

Parkeerkelder

Begane grond

1e verdieping

Daktuin

Impressies bouwplan plangebied (bron: Kolpa Architecten)

De begane grond is beoogd met grote raampartijen, waarmee een etalage-werking wordt gecreëerd. Door de toepassing van trapsgewijze bouwhoogtes en verschillend materiaal- en kleurgebruik ontstaat een speelse uitstraling. De navolgende afbeelding toont een impressie van de beoogde uitstraling van het gebouw (gezien vanuit de Deltaweg).

Impressie beoogde situatie (bron: Kolpa Architecten)

Herinrichting openbare ruimte

De herontwikkelingen in de Lammenschansstrip maken de herinrichting van de openbare ruimte noodzakelijk. Het bestemmingsplan Lammenschansweg – Omega-locatie is verbonden met dit integrale ontwerp voor de openbare ruimte van de Lammenschansstrip. In het plangebied van dit bestemmingsplan zal aan de noordzijde een nieuw kruispunt, voor de verkeersafwikkeling van de Lammenschansdriehoek, worden verwezenlijkt welke aansluit op de reconstructie van de Lammenschansweg. In het plangebied van dit bestemmingsplan zal aan de zuidzijde, het ‘tussenstraatje’, een groen verblijfsgebied worden gemaakt dat niet toegankelijk is voor gemotoriseerd verkeer. Langs de gevels wordt gedacht aan het realiseren van zogenaamde ‘Leidse stoepen’ voor de woningen. Dit is een strook van 1,5 meter langs de gevels die privé kan worden gebruikt om bijvoorbeeld een bankje of bloempot neer te zetten en daarmee een overgang van straat naar bebouwing aan te geven. Voor de Lammenschansstrip, waar onderhavig plangebied binnen valt, wordt momenteel het ontwerp voor de herinrichting van de openbare ruimte nader uitgewerkt. In deze openbare ruimte staat het verbinden van groenstructuren, vergroten van toegankelijk groen, compensatie van bomen en open waterstructuur in een klimaatadaptieve en duurzame leefomgeving centraal, zoals ook verwoord in de Ontwikkelstrategie. Dit sluit aan bij de vergroeningsambitie van de gemeente Leiden.

Impressie ontwerp openbare ruimte (bron: gemeente Leiden)

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Ontwerp-Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Beleidskader

De ontwerp-NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze ontwerp-NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven.

Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven;

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

Het rijk zet in de ontwerp-NOVI onder andere in op energietransitie, duurzaam groeipotentieel, sterke en gezonde steden, combinaties van functies en identiteit. Gelet op het feit dat er met voorliggend plan wordt voorzien in een duurzaam en toekomstbestendige functie, waarbij een eerste stap wordt gezet richting het creëren van de gewenste identiteit voor de Lammenschansdriehoek wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van de rijksprioriteiten uit de NOVI. Daarbij wordt rekening gehouden met de afwegingsprincipes. Zo wordt bijvoorbeeld een combinatie gemaakt van een commerciële plint met wonen en is de ontwikkeling in lijn met de kenmerken en karakteristieken van de 'ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' om van het gebied een gemengd stedelijk woon- en werkgebied te maken.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

3.1.2.1 Beleidskader

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in de SVIR.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.3.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur (thans: NNN), de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten

Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro.

3.1.4 Duurzame verstedelijking

3.1.4.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.4.2 Onderzoeksresultaten

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Met voorliggend initiatief worden bij recht maximaal 114 wooneenheden opgericht, alsmede meer dan 500 m2 aan commerciële ruimte. Hiermee is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Hiervoor is een afzonderlijke rapportage opgesteld, die als bijlage bij de toelichting is opgenomen. De belangrijkste conclusies worden navolgend beschreven.

Uit de toets volgt dat enkel de woonfunctie is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Het verzorgingsgebied richt zich primair op de gemeente Leiden. De ontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw sluit aan op de woningbehoefte in de gemeente Leiden en anticipeert op de demografische ontwikkelingen door in te zetten op een stedelijk woonmilieu met huur- en koopappartementen in de vrije sector, gericht op kleine huishoudensgroepen zoals senioren en jongeren. Ook wordt met dit plan verstedelijking gerealiseerd en een kwaliteitsimpuls gegeven aan de gronden binnen de Lammenschansdriehoek, hetgeen reeds jaren de ambitie is. Op basis van het voorgaande is de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking positief doorlopen.

Gelet op de grote woningbouwopgave van de gemeente Leiden en de verstedelijkingsambitie wordt gesteld dat het uit te werken woonprogramma (maximaal 161 eenheden) op voorhand niet tot belemmeringen leidt in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In het op te stellen uitwerkingsplan zal hieraan nader worden getoetst.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op.

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft:

• 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De provincie Zuid-Holland zet in de Omgevingsvisie onder andere in op ontwikkelingen met een passende ruimtelijke kwaliteit. Tevens wil de provincie de bebouwde ruimte beter benutten en de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte verbeteren. Gelet op het feit dat met voorliggende ontwikkeling een bijdrage wordt geleverd aan een opwaardering van de slechte functionele samenhang aan de Lammenschansweg en de uitstraling en kwaliteit van het vastgoed, alsmede een verhoging van de toekomstbestendigheid en de leefbaarheid van de omgeving, wordt gesteld dat de ontwikkeling in lijn is met de ambities uit de Omgevingsvisie van Zuid-Holland.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.

Ook voor de provinciale 'ladder' geldt dat deze per 1 juli 2017 een andere grondslag heeft, namelijk het per 1 juli 2017 gewijzigde Bro. Inhoudelijk is de toets niet wezenlijk veranderd.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied raakt verschillende provinciale belangen uit de Omgevingsverordening. Navolgend worden deze belangen separaat behandeld.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Voor onderhavig plan is gezien de aard en schaal van het plan een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. Uit de toets volgt dat het plan de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking positief heeft doorlopen.

Ruimtelijke kwaliteit

Bij ruimtelijke kwaliteit is de vraag of de ruimtelijke ontwikkeling, niet voorziet op een wijziging op structuurniveau, past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Indien een ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet op wijzigingen op structuurniveau is sprake van aanpassen. Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp en eventueel het treffen van ruimtelijke maatregelen.

Aan voorliggend initiatief ligt een ontwikkelstrategie ten grondslag, waarbij de gebiedsidentiteit van de Lammenschansdriehoek wordt aangepast naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied (transformeren). Er wordt met dit initiatief een bijdrage geleverd aan het verhogen van de bebouwingskwaliteit in de Lammenschansdriehoek. Tevens wordt aan de Lammenschansweg een aanzet gemaakt tot een kwalitatief hoogwaardig, levendig en toekomstbestendig gebied, geheel in lijn met de uitgangspunten om tot een gemengd stedelijk woon- en werkgebied te komen, zoals in de ontwikkelstrategie vervat. Door aan te sluiten bij de ontwikkelstrategie (integraal ontwerp) van de Lammenschansdriehoek sluit voorliggende ontwikkeling aan bij de provinciale principes ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

Kantoren

Onderdeel van de beoogde nieuwbouw in het plangebied is een kleinschalige commerciële plint waarbinnen onder meer ruimte is voor dienstverlenende functies. In de Omgevingsverordening zijn regels verbonden voor de realisatie van nieuwe kantoren. Voor kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m2 per vestiging zijn deze regels niet van toepassing. In voorliggende situatie is dan ook geen sprake van strijdigheid met de provinciale regels ten aanzien van kantoren.

Detailhandel

Binnen de beoogde nieuwbouw in het plangebied (noordelijk deel) wordt geen ruimte geboden aan detailhandelsfuncties. Voor het zuidelijk deel (uit te werken woonbestemming) ligt dit anders: hier blijft de bestaande perifere detailhandelsmogelijkheid behouden met een maximum oppervlak van 600 m². Juridisch-planologisch verandert er dan ook niets wezenlijks op het gebied van detailhandel. Daarbij komt dat de provinciale regels met betrekking tot detailhandel voornamelijk voorzien zijn op de reguliere detailhandel. Dergelijke vormen van detailhandel dienen voornamelijk geconcentreerd te worden in bestaande detailhandelscentra. Voor onder meer perifere detailhandel geldt een uitzondering. Deze vormen van detailhandel kunnen ook buiten bestaande winkelconcentraties gerealiseerd worden. Het plan is dan ook in overeenstemming met de provinciale regels op het gebied van detailhandel.

Bedrijven

Verder zijn er regels opgenomen voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijven(terreinen). Bepaald is dat indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoord wordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden. Compensatie kan achterwege blijven, indien het om een bestaand niet-watergebonden bedrijventerrein met ten hoogste milieucategorie 3 gaat en het te transformeren terrein een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft, dan wel dat regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Op basis van de onlangs vastgestelde 'Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030' van Economie071 wordt de compensatie voor de meeste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, waaronder het Werninkterrein, het Veilingterrein en de Watergeuskade, gerealiseerd in de gemeente Katwijk. Afspraken hierover met Katwijk worden momenteel gemaakt en moeten worden bekrachtigd in een bestuursovereenkomst tussen beide gemeenten. Dat is echter niet het geval voor de weg te bestemmen bedrijfsruimte voor hogere milieucategorieën (categorie 3.1. en 3.2.) in de Lammenschansdriehoek.

De locatie Omega heeft in het vigerende bestemmingsplan geen bedrijfsbestemming. De locatie Kempeneers heeft een oppervlakte van 3.764 m² met een bedrijfsbestemming in milieucategorie 3.1. en 3.2. Daarmee wordt in dit bestemmingsplan Lammenschansweg – Omega-locatie zodoende over een oppervlak van 0,38 hectare een bedrijfsbestemming met milieucategorie 3.1 of hoger wegbestemd.

Alhoewel de locatie Kempeneers op zichzelf dus kleiner is dan 1 hectare, moet de locatie als onderdeel worden gezien van de gehele Lammenschansstrip, die integraal zal worden herontwikkeld de komende periode. De Lammenschansstrip in zijn geheel bevat meer dan 1 hectare aan bedrijvenbestemmingen. Ook de circa 0,38 hectare weg te bestemmen bedrijfsruimte in milieucategorieën 3.1 en 3.2 op de locatie Kempeneers zal zodoende moeten worden gecompenseerd.

Die compensatie zal plaatsvinden in het gebied 'Vlietzone-Midden', door het realiseren van een bedrijventerrein met een oppervlakte van 2,5 hectare, waarbij voor het grootste deel van het terrein milieucategorie 3.2. zal worden toegestaan. Het nieuwe bedrijvenareaal in Vlietzone-Midden zal worden benut voor de compensatie van de bouwkavels HOF36, Zirro, Schouls en de Kempeneerslocatie. Tezamen betreft het hier 2,5 hectare aan wegbestemde bedrijfsbestemmingen met milieucategorie 3.1. of hoger. Voor het realiseren van een bedrijventerrein in 'Vlietzone-Midden' wordt op dit moment een besluit voorbereid voor de start van een project daartoe. Dat besluit zal worden genomen vóórdat de betreffende bestemmingsplannen in de Lammenschansstrip door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 2019 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan draagt op lokaal niveau bij aan Holland Rijnland als top woonregio. De regio Holland Rijnland onderscheidt zich met een unieke woonomgeving met een diversiteit aan woonmilieus in het hart van de Randstad. Het beoogde plan geeft een kwaliteitsimpuls aan de Lammenschansdriehoek en zorgt voor een gemengd aanbod aan functies, waarmee een gevarieerde, toekomstbestendige en stedelijke woonomgeving ontstaat, passend bij de regionale spilfunctie van Leiden. Daarmee wordt geacht dat de ontwikkeling in lijn is met het gestelde in de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.3.1.1 Beleidskader

Op 9 november 2021 heeft de gemeenteraad de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 21.0078). De Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1-versie is een verdere uitwerking ten opzichte van de 1.0-versie uit 2019. In deze Omgevingsvisie Leiden 2040 worden de ambities en doelstellingen voor de lange termijn (2040) vastgelegd. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

In de Omgevingsvisie zijn de stadskeuzes voor de hele stad beschreven. Deze vormen samen de bouwstenen van de visie op Leiden 2040. De uitwerking is opgedeeld in vier thema's:

• 1. Groen-blauw raamwerk
• 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• 3. Duurzame mobiliteit
• 4. Bodem als fundament

Binnen deze thema's zijn Leidse keuzes gemaakt. Deze keuzes geven per thema het toekomstbeeld aan waar we op stadsniveau naartoe willen werken. De uitwerking van de stadskeuzes kunnen verschillen per gebied, zowel in de combinatie van als in de prioritering tussen de stadskeuzes. Aan de hand van drie type leefmilieus worden de stadskeuzes aangevuld met aandachtspunten per leefmilieu.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

De Lammenschansdriehoek wordt meermaals genoemd in de Omgevingsvisie Leiden 2040. Het gebied is namelijk één van de zes potentiegebieden in Leiden waar de verstedelijkingsopgave gerealiseerd kan worden en waar leefbaarheid kan worden verbeterd. Leiden streeft onder andere in de Lammenschansdriehoek naar een dynamisch leefmilieu met woningen, werklocaties en andere voorzieningen in hoge dichtheden. De Lammenschansdriehoek in zijn geheel, maar ook het plangebied zelf, is hiervan een voorbeeld. Er wordt in een hoge dichtheid, met de toevoeging van groen (binnentuin) ontwikkeld. Dat past in een groene strategie voor de directe leefomgeving, voor de stad en voor de Randstad. Daarmee is de ontwikkeling in lijn met het gestelde in de Omgevingsvisie Leiden 2040.

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Ook in de Ontwikkelingsvisie is aandacht voor het Lammenschansgebied. Het wordt genoemd als voorbeeld van het voortvarend uitbouwen van de kwaliteiten van Leiden. Het initiatief heeft volop effect op het aanzien van de stad. Het plangebied specifiek wordt een aantrekkelijke, inspirerende en toekomstgerichte ontwikkeling genoemd, waarin ruimte is voor wonen en commerciële functies. Hiermee sluit voorliggend plan aan op de Ontwikkelingsvisie.

3.3.3 Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

3.3.3.1 Beleidskader

Om de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 (thans: Omgevingsvisie Leiden 2040) te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie (thans: Omgevingsvisie Leiden 2040).De ontwikkelstrategie is na 2012 een aantal keer geactualiseerd. De laatste keer dat dit is gebeurd was in 2019.

De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de maximale ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende bestemmingen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.

De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader doet, zowel in bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardeontwikkeling, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor plannen die passen in de ontwikkelstrategie wordt vervolgens het planologisch instrumentarium aangepast, bijvoorbeeld door vaststelling van een postzegelbestemmingsplan. De markt is dus aan zet.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

Onderstaand zijn twee kaartbeelden weergegeven met daarop weergegeven welke ontwikkelstrategieën worden beoogd wat betreft bebouwing en programma. Het plangebied is op beide kaarten globaal groen omlijnd. Parallel aan de Lammenschansweg geldt grotendeels een eenkennige ontwikkelstrategie. Wat betreft programma wordt ingezet op een gemengd stedelijk gebied, waar naast de woonfunctie ruimte is voor onder andere dienstverlening, horeca en kleinschalige werkvormen. Ook de bouwenveloppen zijn aan deze zijde uniform van karakter. De beoogde maximale bouwhoogte aan de noordzijde is gesteld op 30-40 meter. De maximale bouwhoogte is beoogd op 41 meter. Deze extra meter is noodzakelijk vanwege programmatische en bouwtechnische aspecten. Om het zuidelijk deel ruimtelijk goed te laten aansluiten op het noordelijk deel is gekozen voor een maximale bouwhoogte van 22,5 meter aan de zuidoostzijde. Verder is gekozen om de positie van het hoogteaccent in het plan naar het zuiden te verplaatsen, zodat er een sterkere stedenbouwkundige as ontstaat in relatie tot de YOURS-campus. Ook levert dit betere effecten op wat betreft bezonning voor het perceel ten noorden van het plangebied. Tevens zorgt een meer getrapte benadering wat betreft bouwhoogtes in het plangebied ervoor dat de bouwhoogtes niet volledig worden opgevolgd. De uiteindelijke stedenbouwkundige massa wordt niet vergroot. Er is enkel sprake van een uitwisseling van massa, zodat sprake is van een meer vloeiende stedenbouwkundige inpassing van het plan. Uit de hoogbouwtoets volgt dat deze afwijkingen geen bezwaren opleveren. Ook de gemeentelijk stedenbouwkundig en Welstand hebben akkoord gegeven op deze afwijkingen. De uitgangspunten van voorliggend plan zijn verder in lijn met de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Er wordt immers voorzien in een gemengd stedelijk woon- en werkgebied, passend binnen de programmatische en bouwkundige kaders uit de ontwikkelstrategie.

Ontwikkelkaarten met daarop het plangebied globaal groen omkaderd (bron: Gemeente Leiden)

3.3.4 Woonbeleid

3.3.4.1 Beleidskader

Woonvisie Leiden 2020-2030

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad van Leiden de Woonvisie Leiden 2020-2030 vastgesteld (RV19.0104). Voor de Woonvisie zijn de volgende trends en ontwikkelingen belangrijk:

• Vanaf 2009 is er een jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort.
• Binnen de groei van de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte.
• Het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen.
• De woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers'.
• Er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu.
• We staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiliteit.
• Er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

De belangrijkste doelstellingen, die in de Woonvisie verder zijn uitgewerkt, betreffen de volgende:

• 1. te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• 2. de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• 3. extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• 4. de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• 5. de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten;

Deze vijf doelstellingen zijn in de Woonvisie uitgewerkt.

Verstedelijkingsnotitie

Op dinsdag 18 december 2018 is de Verstedelijkingsnotitie door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld (RV 18.0093). De Verstedelijkingsnotitie biedt inzicht in de aard van de stedelijke opgaven en laat op basis van dit inzicht zien waar en hoe de stad door het toevoegen en concentreren van woningen duurzaam kan verstedelijken.

Uit deze Verstedelijkingsnotitie komt naar voren dat er een aantal gebieden in Leiden zijn waar veel opgaven met hoge dynamiek en/of urgentie samen komen. Wanneer de verdere stedelijke ontwikkeling in Leiden de komende jaren in deze gebieden plaats zou vinden, kan verstedelijking als aanjager en middel dienen voor de aanpak van sociale problematiek, energietransitie, klimaatadaptatie en biodiversiteit.

In de Verstedelijkingsnotitie zijn zes potentiegebieden aangewezen waar een overlap aan opgaven aan de orde is en ruimte is ontstaan, of in de toekomst ontstaat, voor woningbouw.

• 1. Grote Stationsgebied
• 2. Centrum Zuidwest
• 3. Grote Lammenschansdriehoek
• 4. Voormalige industriezone
• 5. Willem de Zwijgerlaan Oost
• 6. Kruising Plesmanlaan-Haagse Schouwweg

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

Met voorliggend plan wordt voorzien in 114 woningen in de vorm van appartementen in de vrije sector huur/koop in het noordelijk deel, alsmede maximaal 161 wooneenheden, waarvan minimaal 30% sociale huur, in het nader uit te werken zuidelijk deel. Met name in de verstedelijkingsnotitie komt de Lammenschansdriehoek nadrukkelijk naar voren als zijnde potentiële duurzame verstedelijkingslocatie. Het gebied is primair aangewezen voor herontwikkeling door middel van woningbouw vanwege de strategische ligging ten opzichte van de Leidse binnenstad en de toegang tot verschillende vervoersmodaliteiten. Tevens worden maatschappelijke thema's zoals het bevorderen van sociale cohesie, het tegengaan van ruimtelijke segregatie en klimaatadaptatie zo goed mogelijk bij de planvorming betrokken.

Het beoogde bouwplan voor het noordelijk deel en de uitwerkingsregels voor het zuidelijk deel zijn deels in lijn met de kwalitatieve uitgangspunten, zoals gesteld in de woonvisie, door een gestapeld huur-/koopprogramma te realiseren. Er wordt gesteld dat in de periode 2017-2030 wordt ingezet op het realiseren van een woonprogramma, waarbinnen ongeveer 40% van de woningen in de koopsector valt en ongeveer 60% tot de categorie huur behoort. Verder geldt dat grotendeels ingezet wordt op de realisatie van gestapelde woningen, namelijk circa 85%. In de woonvisie wordt in principe het uitgangspunt gehanteerd dat 30% in de sociale huursector valt. Voorliggend plan (noordelijk deel) vormt hierop een uitzondering. Voor dit deel zijn in het verleden bestuurlijke afspraken (in het kader van de actualisatie van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek in 2019) gemaakt voor wat betreft programmering, waarbinnen geen sociale huurwoningen zijn opgenomen. Dit sluit niet aan bij de inzet op 30% sociaal per project. Wel wordt onderzocht om vrije sector huurwoningen te realiseren. Door hier vrije sector huurwoningen te realiseren binnen de Lammenschansdriehoek ontstaat er wel een evenwichtig en divers woonprogramma waarmee diverse doelgroepen een passende woning kunnen vinden in het gebied. Uitgangspunt is en blijft tegelijkertijd dat er binnen de gehele ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek minimaal voor 30% aan sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. Voor het zuidelijk deel geldt wel dat minimaal 30% van het woonprogramma moet bestaan uit sociale huurwoningen. Dit tezamen maakt dat kan worden geconcludeerd dat het plan past binnen de gemeentelijke ambities op het gebied van wonen.

3.3.5 Duurzaamheidsbeleid

3.3.5.1 Beleidskader

Leiden is een fijne stad om in te wonen, te werken en te leven. Dat willen we graag zo houden. In de komende jaren staat Leiden voor grote uitdagingen op het gebied van wonen, werken, duurzaamheid en mobiliteit, zoals benoemd in het coalitieakkoord 'Samen maken we de stad'. Om slagvaardig met de omvangrijke opgave van duurzame verstedelijking aan de slag te gaan zijn vier belangrijke opgaven benoemd (Aanpak Duurzaamheidsopgaven 2019 (Z-1348277): de energietransitie, klimaatadaptatie en biodiverse vergroening, circulaire economie en duurzame mobiliteit. Voor elk van deze opgaven is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Deze uitvoeringsprogramma richten zich op de ambities, doelen, benodigde inspanningen en beoogde resultaten.

Klimaatadaptatie en biodivers vergroenen

Leiden heeft de ambitie om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot (Leiden Biodivers en Klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener! Uitvoeringsprogramma 2020-2023 (RV 20.0074, 2020)). De ambities en doelen voor klimaatadaptatie, vergroenen en biodiversiteit kennen veel samenhang en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen.

3.3.5.2 Onderzoeksresultaten

De bouwopgave van het noordelijk deel, Omega, biedt de kans om de woningen klimaatadaptief en natuurinclusief te ontwikkelen en hiermee bij te de dragen aan de doelen met betrekking tot klimaatadaptatie en biodivers vergroenen.

Zo worden de woningen gasloos gebouwd en maakt het plangebied onderdeel uit van een warmteplan dat voor de gehele Lammenschansdriehoek is opgesteld. De Leidse Warmtevisie toont aan dat de opgave om alle Leidse huizen in 2050 niet meer met aardgas te verwarmen enorm is. Met voorliggend plan wordt aan deze opgave tegemoet gezien.

In het kader van de verdere uitwerking van het bouwplan wordt nog een groenvisie opgesteld zodat het plangebied een zo groen mogelijke uitstraling kan krijgen, passend bij de ontwikkelambities van het gebied. In deze visie wordt onder meer ingezet op een groene binnentuin met ruimte voor inheemse planten en kruiden welke tevens bij- en vlinder vriendelijk zijn. Ook is in het plan ruimte voor het realiseren van groene plantenbakken langs de galerij en zullen ingebouwde nestgelegenheden in het plan geïntegreerd worden.

Met een groene daktuin doen zich kansen en mogelijkheden voor om het gebied van opvangen en vasthouden van hemelwater en klimaatadaptatie. Bij de eerste inrichtingsideeën van de daktuin is onder meer rekening gehouden met het afschot van hemelwater zodat de daktuin ook daadwerkelijk goed kan functioneren om het hemelwater op een deugdelijke manier kan opvangen. Onder de daktuin zal een waterbergende laag worden aangebracht. Op deze manier wordt er toch een waterbergend vermorgen in het plangebied gerealiseerd.

Het gebouw zal voldoen aan de BENG-eisen conform bouwbesluit. Samenvattend worden de volgende concrete duurzaamheidsmaatregelen getroffen:

• Omega en Kempeneers voorziet in een collectieve Warmte Koude Opslag (WKO) systeem met gezamenlijke bronnen waarbij grondwater gebruikt wordt om het gebouw te verwarmen en te koelen;
• De gevels en begane grond vloer gaat uit van hoogwaardige RC-waarde, daken krijgen een warmteweerstand van ca. 7,0m²K/W;
• Tevens worden bij alle kozijnen glas met een totale U-waarde (incl. kozijn) van 1,0 W/m²K toegepast;
• Het plan kent een luchtdichtheid met een infiltratiewaarde (Qv10) van ca. 0,35;
• Er worden zonnepanelen voorzien op de lage daken;
• Onder de daktuin worden retentiekratten voorzien die het overtollige water bufferen/opslaan voor drogere perioden, om zo het groen te voorzien van water maar ook de riolering te ontlasten en meer gespreid aan te kunnen bieden bij hevige neerslag
• De buitenruimten van Omega aan het binnengebied zullen voorzien wordt van plantenbakken met inheemse planten;
• Het ventilatieprincipe gaat uit van mechanische toe- en afvoer met warmteterugwinning;
• Raam oriëntaties zijn zodanig afgestemd op de maatvoering dat de warmtelast in het appartement beperkt blijft met ZTA-waarde glas van 0,5.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

In 1992 werd in Valletta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed', beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

De wet tot goedkeuring van het verdrag is aangenomen door het Nederlands parlement en op 9 april 1998 in het Staatsblad gepubliceerd. Na enkele malen uitstel is het wetsvoorstel in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is op 1 september 2007 in werking getreden. De nieuwe wet heeft zijn beslag gekregen via een wijziging van de Monumentenwet 1988, aanpassingen in de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en enkele andere wetten. De Monumentenwet 1988 is inmiddels opgegaan in de Erfgoedwet (9 december 2015).

Met de huidige wetgeving is het accent komen te liggen op het streven naar het behoud en beheer van archeologische waarden in de bodem (in situ) en het beperken van (de noodzaak van) archeologische opgravingen. Uitgangspunt van het beleid is tevens het principe 'de verstoorder betaalt'. Bij het voorbereiden van werkzaamheden die het bodemarchief kunnen verstoren (zoals de aanleg van een weg, een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein), dient onderzocht te worden of daardoor archeologische resten verstoord kunnen worden (dat kan bijvoorbeeld door booronderzoek of sleuvenonderzoek - beide na een gedegen bureauonderzoek).

Als uit het onderzoek blijkt dat er archeologische waarden aanwezig zijn en deze niet ter plaatse behouden kunnen blijven, dan dient de initiatiefnemer van het werk de kosten die gepaard gaan met het opgraven en conserveren van de plaats te dragen.

Met de huidige wetgeving zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. Eén van de belangrijkste consequenties is, dat gemeenten een centrale rol is toegekend in de bescherming van archeologisch erfgoed. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen. Bescherming van het archeologisch erfgoed kan onder meer vorm krijgen door in bestemmingsplannen regels ter bescherming van bekende en te verwachten archeologische waarden op te nemen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de Erfgoedwet op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 12 januari 2017 is door Gedeputeerde Staten de Verordening Ruimte vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen. In overige gebieden hebben gemeenten de vrijheid om gemotiveerd (op basis van een gemeentelijke archeologische waardenkaart) af te wijken van de in de Erfgoedwet voorgeschreven vrijstellingsgrenzen. Voor de AMK-terreinen geldt bij uitstek het uitgangspunt van behoud in situ. Hier zijn bodemingrepen in het geheel niet toegestaan. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020, vastgesteld door de raad op 19 december 2013 - is er op gericht de in de bodem aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.

De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Indien in een in voorbereiding zijnde bestemmingsplan gebieden met archeologische waarden en/of verwachtingen aanwezig zijn dan staan deze gebieden aangegeven op de plankaart binnen de aanduiding “Waarde – Archeologie 1” tot en met “Waarde – Archeologie 9”. Voor werkzaamheden waarbij in deze gebieden de bodem verstoord wordt, is een omgevingsvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan. Uitzondering op deze regel zijn de gebieden die zijn aangeduid als Waarde – Archeologie 1, waarvoor een rijksmonumentenvergunning vereist is.

Initiatiefnemers kunnen verzocht worden om bij de aanvraag van bovengenoemde vergunningen een rapport te overleggen. Daarin moet de daadwerkelijke archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord zijn vastgesteld.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten. Teneinde onnodige procedures te vermijden wordt initiatiefnemer verzocht vooraf contact op te nemen met de gemeente Leiden (Erfgoed Leiden en Omstreken).

Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor gecertificeerde bedrijven of organisaties.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Ter plaatse van de noordelijke helft van de ontwikkellocatie en ten noorden en oosten hiervan is in 2011 een booronderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek dat de bovenste 1,5 tot 2 meter grond bestaat uit een subrecent ophogingspakket en dat hieronder geen archeologische resten aanwezig waren. Dit gebied is vervolgens vrijgegeven waardoor er in het vigerende bestemmingsplan geen dubbelbestemming meer op rust. Het onderzoek is vastgelegd in het volgende rapport:

• Haar, L. van der & P.C. Teekens, 2012: Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (karterende boringen) Leidse Schans, Leiden, Heerenveen (Archeologische rapporten Oranjewoud 2011/94).

80 Meter ten zuidwesten van de planlocatie (direct grenzend aan Lammenschansweg 138) is in 2018 eveneens onderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek dat de bovenste 1,6-2 meter uit opgebrachte grond bestaat. Hieronder waren afzettingen aanwezig die in het verleden te nat waren voor bewoning. Het onderzoek is vastgelegd in het volgende rapport:

• Broeke, E.M. ten, 2018: Archeologisch verkennend booronderzoek Lammenschansweg-Kanaalweg te Leiden gemeente Leiden

De bodemopbouw die in beide genoemde onderzoeken is waargenomen is uniform en op diverse andere plaatsen binnen een straal van 200 meter van het plangebied aangetroffen. Denk daarbij aan de locaties Brill-Plantijnstraat en Kanaalpark.

• Steen, E.J., van der, 2005: Inventariserend Veldonderzoek Brill-Plantijnstraat, Leiden (Bodemonderzoek in Leiden 15).
• Geer, P. van de 2016: Verkennend booronderzoek in plangebied Kanaalpark te Leiden, Leiden.

Op basis van deze onderzoeken mag worden aangenomen dat het deel van het plangebied dat nog niet is onderzocht een vergelijkbare bodemopbouw heeft en de kans dat hier archeologische resten aanwezig zijn is zeer klein. Om deze reden is geen dubbelbestemming archeologie opgenomen voor het gehele plangebied.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

In het plangebied zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische of beeldbepalende waarde te benoemen. Ook buiten de plangrenzen zijn geen cultuurhistorisch relevante bouwwerken aanwezig die een beperkende invloed hebben op de realisatie van het plan, zoals traditionele windmolens met een molenbiotoop. Het plangebied is geen onderdeel van een landgoed, Rijksbufferzone of anderszins cultuurhistorisch beschermd landschap.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

De Wet Natuurbescherming (Wnb)

In de Wet natuurbescherming staan beschermingsregels voor de Nederlandse natuurgebieden en in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Wet natuurbescherming geeft uitvoering aan de verplichtingen van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De provincies gaan over het natuurbeleid en zorgen voor de vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het natuurbeleid van grote wateren en internationaal beleid.

In 2022 gaat de Wet natuurbescherming op in de Omgevingswet. De Omgevingswet biedt straks richtlijnen voor regels en maatregelen die de natuur beschermen.

In de wet zijn algemene verbodsbepalingen opgenomen waarin onder meer is bepaald dat beschermde dieren niet opzettelijk gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Werken conform een door het Rijk goedgekeurde gedragscode kan er voor zorgen dat verbodsbepalingen overtreden worden. Voorts is een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna opgenomen. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De bovengenoemde verboden zijn niet van toepassing wanneer Provinciale Staten in haar verordening een algemene vrijstelling heeft opgenomen voor de betreffende soorten of wanneer wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode. Wanneer overtreding van een verbod niet vermeden kan worden, is een ontheffing van Gedeputeerde Staten vereist. Een dergelijke ontheffing wordt uitsluitend verleend wanneer de gunstige staat van instandhouding van de betreffende soort voldoende wordt geborgd, er sprake is van wettelijk belang, én er geen alternatief voor activiteit is, waarmee de beschermde situatie kan worden ontzien.

In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt dat de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming

Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.

Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, gaan de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving zal uitgevoerd gaan worden door de provincies. Belangrijke procedurele wijziging hierbij is, dat wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning, ontheffingen voor de beschermde soorten vanaf de inwerkingtreding van de wet daarbij mogen aanhaken. Dat wil zeggen dat de indiener mag kiezen of hij zijn ontheffing direct bij de provincie aanvraagt, of dat hij dat doet door aan te haken bij de omgevingsvergunning. In het laatste geval moet de gemeente dan een volledigheidstoets uitvoeren. Met de aanvraag van een omgevingsvergunning geldt de uitgebreide procedure, en is er een wettelijke beslistermijn van maximaal 26 weken. Wanneer een ontheffing bij de provincie aangevraagd wordt waarbij geen omgevingsvergunning nodig is, is deze termijn 13 weken met maximaal 7 weken verlenging.

Visie Natuurlijke leefomgeving 

Binnen het Hart van Holland is de nota 'Basis in Balans' opgesteld, die in 2020 door het college is vastgesteld. In dit besluit zijn vier leidende principes uit de visie overgenomen voor Leiden: a. Werk aan een klimaatrobuuste inrichting van het landschap en de openbare ruimte, b. Zorg voor een gevarieerde mix van biodiversiteit tot in de haarvaten van de regio, c. Behoud en versterk het landschap als framework voor de stad, d. Maak het gehele gebied bereikbaar en beleefbaar voor de recreant. De Omega-locatie is niet specifiek uitgewerkt in de nota.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Ecologisch beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

Ecologisch advies stadsecoloog (2020)

Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecfieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.

Gedragscode soortbescherming gemeenten

De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.

Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid

De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)

De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:

• 1. Beschermen en zo mogelijk verbeteren van de Groene Hoofdstructuur in de stad;
• 2. Verbinden van groengebieden in de stad met elkaar en met de groengebieden buiten de stad met als resultaat een recreatief netwerk;
• 3. Bij het groenbeheer betrekken van externe partners (bijv. burgers, woningcorporaties)

Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur.

In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd. Het uitwerkingsplan hiervan is in 2018 vastgesteld.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

SAB heeft met een quick scan natuur onderzocht of er beschermde natuurwaarden, volgens de nu geldende natuurwet- en regelgeving, aan- of afwezig zijn in het noordelijke deel van het plangebied. Naast beschermde natuurwaarden in het plangebied is ook nagegaan of de ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, mogelijk negatieve effecten kan hebben op beschermde natuur buiten het plangebied. Navolgend worden kort de conclusies van de quick scan uiteengezet. Voor het zuidelijke deel van het plangebied waar de gronden worden voorzien van een uit te werken woonbestemming geldt dat in het kader van het uitwerkingsplan een quick scan natuur uitgevoerd zal worden om de aanwezigheid van eventuele beschermde natuurwaarden in dit plandeel te kunnen bepalen.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden "De Wilck" en "Meijendel & Berkheide" in de omgeving van het plangebied. Een negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van één van deze Natura 2000-gebieden is vanwege een mogelijke toename in stikstofdepositie door de ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied niet uit te sluiten. Nader onderzoek in de vorm van een onderzoek stikstofdepositie is daarom uitgevoerd. Uit de uitgevoerde berekeningen blijken dat zowel voor de aanlegfase als voor de gebruiksfase de gehanteerde grenswaarde van de stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/j niet wordt overschreden. In het kader van een voortoets kunnen significant negatieve effecten derhalve worden uitgesloten. Er is geen vergunning ten behoeve van de Wet natuurbescherming benodigd.

Verder blijkt uit de quick scan dat in de omgeving van het plangebied geen Natuurnetwerk Nederland of andere provinciaal beschermde natuur aanwezig is. De provinciale bescherming van deze gebieden staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg en nader onderzoek hiernaar is niet noodzakelijk.

Soortenbescherming

In en rondom het plangebied kunnen in het wild levende planten en dieren aanwezig zijn. Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor deze soorten en hun directe leefomgeving.

In en nabij het plangebied kunnen ook soorten voorkomen die zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming, maar waarvoor een provinciale vrijstelling van de verboden geldt, voor werkzaamheden die men uitvoert in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Door de provinciale vrijstelling staat de aanwezigheid van deze soorten de geplande ontwikkeling niet in de weg. Daarnaast zijn mogelijk nog enkele essentiële elementen aanwezig, voor soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt. Zo blijkt uit de quick scan dat in en rondom het plangebied vogels kunnen broeden. Om overtreding van de wet te voorkomen wordt geadviseerd om de geplande ruimtelijke ontwikkeling buiten de broedperiode te starten. Op deze manier worden geen in gebruik zijnde nesten beschadigd of vernield. Essentiële elementen, zoals essentieel leefgebied of verblijfplaatsen, van andere beschermde soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt, zijn niet aanwezig. De bescherming van deze categorie soorten staat de ontwikkeling niet in de weg.

Beschermde houtopstanden

Bij deze ruimtelijke ontwikkeling wordt geen houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. Een houtopstand is gedefinieerd als een eenheid van bomen of struiken met een oppervlakte van ten minste 1.000 vierkante meter of een rijbeplanting die meer dan 20 bomen omvat. Dergelijke beplanting is niet in het plangebied aanwezig. De bescherming van houtopstanden vormt dan ook geen beperking voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Daarmee is met voorliggend plan geen sprake van een beschermde houtopstand en is nader onderzoek niet benodigd.

Er staan wel bomen binnen het plangebied. Onderzocht is of het behoud van deze bomen mogelijk is. De overgrote meerderheid van de bomen bevindt zich echter ter plaatse van de beoogde bebouwing dan wel op locaties waar het behoud niet mogelijk is, bijvoorbeeld ter plaatse van entrees van woningen of van de parkeergarage. Voor deze bomen moet een kapvergunning worden aangevraagd. De gekapte bomen worden in openbare ruimte van de Lammenschansdriehoek op een later moment gecompenseerd. Tot slot wordt in het kader van de verdere uitwerking van het bouwplan een groenvisie opgesteld zodat het plangebied een zo groen mogelijke uitstraling kan krijgen, passend bij de ontwikkelambities van het gebied. In deze visie wordt onder meer ingezet op een groene binnentuin met ruimte voor inheemse planten en kruiden welke tevens bij- en vlinder vriendelijk zijn. Ook is in het plan ruimte voor het realiseren van groene plantenbakken langs de galerij en zullen ingebouwde nestgelegenheden in het plan geïntegreerd worden.

4.4 Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied, die van invloed kunnen zijn op de beoogde ontwikkeling. Uiteraard is een melding bij het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (een zogenaamde KLIC-melding) noodzakelijk voorafgaand aan de benodigde bodemingrepen.

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1.1 Beleidskader

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van hinder en gevaar van milieubelastende activiteiten. Dit betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen die voorzien in milieugevoelige functies voldoende afstand in acht moet worden genomen met bestaande bedrijven. Daarnaast biedt het zekerheid aan omliggende bedrijven die zo hun activiteiten kunnen blijven uitoefenen.

Om in te kunnen schatten of een bepaalde ontwikkeling mogelijk is, moeten er drie vragen beantwoord worden:

• Zijn er bestaande bedrijven die een beperking kunnen vormen voor nieuwe gevoelige functies op de locatie?
• Zijn er in de omgeving gevoelige functies die gehinderd kunnen worden door nieuwe functies op de locatie?
• Worden er nieuwe functies op de locatie zelf voorgesteld die niet verenigbaar zijn met elkaar?

4.5.1.2 Onderzoeksresultaten

Hinder als gevolg van onderhavige ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling omvat de realisatie van woningen in combinatie met circa 635 m2 aan commerciële plint voor het noordelijk deel en maximaal 600 m2 voor het zuidelijk deel via een uit te werken bestemming. Deze plinten zijn beoogd voor functies op het gebied van kleinschalige werkvormen, horeca, dienstverlening, sport- en recreatieve voorzieningen, (para)medische zorgconcepten en culturele voorzieningen voor het noordelijk deel en dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, (para)medische zorgconcepten, horeca, bedrijven en perifere detailhandel voor het zuidelijk deel. Deze functies vallen grotendeels binnen categorie A uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Gelimiteerd zijn echter ook functies denkbaar uit categorie B. Deze activiteiten zijn weinig milieubelastend en met inachtneming van de eisen van het Bouwbesluit (A), dan wel met een bouwkundige afscheiding (B), is er geen sprake van een belemmering voor woningen in en rondom het plangebied ten aanzien van bedrijven en milieuzonering. In de regels van het dit bestemmingsplan is daarom een specifieke bedrijvenlijst voor functiemenging opgenomen, waarin enkel functies binnen de categorieën A en B zijn opgenomen.

Hinder van bestaande bedrijvigheid op de ontwikkeling

Naast de hinder die een ontwikkeling zelf kan veroorzaken, dient ook onderzocht te worden of de beoogde ontwikkeling zelf hinder kan ondervinden van hinderveroorzakende functies uit de omgeving. Appartementen zijn aan te duiden als milieuhindergevoelig.

Bedrijfssoort	Adres	Omschrijving VNG	Grootste richtafstand (m)	Gemeten afstand (m)
Woonwinkel	Lammenschansweg 130K	Overige grth (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d.)	10 (geluid)	± 45
Sportwinkel	Lammenschansweg 130H	Detailhandel voor zover n.e.g.	0	± 30
Garagebedrijf	Lammenschansweg 130	Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven	10 (geluid en gevaar)	± 8
Autodealer	Lammenschansweg 138E	Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven	10 (geluid en gevaar)	± 50
Woonwinkel	Lammenschansweg 138	Overige Grth (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d.)	10 (geluid)	± 85
Aannemersbedrijf	Kanaalweg 171	Aannemersbedrijven met werkplaats: b.o. > 1000 m2	30 (geluid)	± 10
Waterdistributie bedrijf	Kanaalweg ong.	Waterdistributiebedrijven met pompvermogen: < 1 MW	10 (geluid en gevaar)	± 15

Op basis van voorgaande inventarisatie is beoordeeld dat voor de adressen Lammenschansweg 130 (garagebedrijf Kwik-fit) en Kanaalweg 171 (Aannemersbedrijf) nader onderzoek moet worden verricht. Deze adressen zijn daarom nader bestudeerd en beoordeeld in de vorm van een akoestisch onderzoek industrielawaai. Opgemerkt wordt dat het aannemersbedrijf enkel relevant is voor de gronden met de uit te werken woonbestemming. Het noordelijk deel van het plangebied ligt namelijk op voldoende afstand om aan de richtafstand te kunnen voldoen. In het onderzoek is de haalbaarheid voor het woonprogramma dat middels een uit te werken bestemming wordt mogelijk gemaakt bestudeerd. In het kader van het uitwerkingsplan zal een nadere beschouwing plaatsvinden. Daarbij geldt eveneens dat voor de locatie van het aannemersbedrijf eveneens plannen lopen om deze tot ontwikkeling te brengen ten behoeve van woningbouw. Navolgend wordt ingegaan op de onderzoeksresultaten.

Langtijdgemiddelde geluidsbelasting:

Kwik-Fit

De langtijdgemiddelde geluidsbelasting afkomstig van de Kwik-Fit bedraagt maximaal 45 dB(A). Deze geluidsbelasting wordt berekend op de begane grond en eerste verdieping op de aangrenzende gevel aan de noordoostzijde (toetspunt B1). In totaliteit wordt voldaan aan de richtwaarde (stap 2) van 50 dB(A) uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering, editie 2009. Daarnaast wordt in totaliteit voldaan aan de grenswaarde vanuit het Activiteitenbesluit.

Aannemersbedrijf Schouls B.V.

Stap 2 van de VNG-publicatie en de grenswaarden van het Activiteitenbesluit worden in de avond- en nachtperiode in totaliteit niet overschreden. Wel wordt deze overschreden in de dagperiode met maximaal 1 dB (51 dB) . De overschrijding is enkel waarneembaar vanaf de vierde verdieping ter hoogte van waarneempunt F3.

Voor de locatie van het huidige bedrijfspand is nog geen bouwplan ontwikkeld. Voorgesteld wordt om te zijner tijd maatregelen bij de ontvanger te treffen die erop gericht zijn om te kunnen voldoen aan een binnenwaarde horende bij een goed woon- en leefklimaat. Een en ander zal inzichtelijk moeten worden gemaakt in een nader gevelmaatregelenonderzoek. De cumulatieve belasting dient hierbij als basis te worden gebruikt. De gemeente Leiden kan (mits goed onderbouwd) door middel van maatwerkvoorschriften hogere geluidniveaus vergunnen (51 dB voor het langtijdgemiddelde op basis van de maximaal planologische mogelijkheden).

Maximale geluidsbelasting:

Kwik-Fit

De maximale geluidsbelasting afkomstig van de Kwik-Fit bedraagt maximaal 67 dB(A) in de dagperiode. De maximale geluidsbelasting wordt berekend op de noordoostgevels grenzend aan de Kwik-Fit (toetspunt B1). In totaliteit wordt voldaan aan de richtwaarde (stap 2) van 70 dB(A) uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering, editie 2009. Daarnaast wordt in totaliteit voldaan aan de grenswaarde vanuit het Activiteitenbesluit. Op basis van de resultaten kan een goed woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

Aannemersbedrijf Schouls B.V.

Stap 2 (en 3) van de VNG-publicatie worden overschreden voor de dag-, avond- en nachtperiode (en tevens etmaalwaarde). Dit vindt plaats voor de beoogde woningen grenzend aan het aannemingsbedrijf. De grenswaarden van het Activiteitenbesluit worden overschreden in de dagperiode met maximaal 5 dB (75 dB) overschreden, in de avondperiode met maximaal 2 dB (67 dB) en in de nachtperiode met maximaal 15 dB (75 dB).

Bron- en overdrachtsmaatregelen zijn onderzocht, maar zijn niet mogelijk of doeltreffend. Maatregelen bij de ontvanger zijn erop gericht om te kunnen voldoen aan een binnenwaarde horende bij een goed woon- en leefklimaat. Dit kan door middel van het treffen van gevelmaatregelen. Een en ander zal inzichtelijk moeten worden gemaakt in een nader gevelmaatregelenonderzoek. De cumulatieve dient hierbij als basis te worden gebruikt.

De gemeente heeft de mogelijkheid om (mits goed onderbouwd) door middel van maatwerkvoorschriften hogere geluidniveaus te vergunnen waarbij Schouls niet zal worden belemmerd in haar bedrijfsvoering. Middels maatregelen bij de ontvanger kan worden voldaan aan een goed woon- en leefklimaat. Toekomstige bewoners kunnen ramen op eigen initiatief openen (en sluiten bij waarneembare piekgeluiden). Wel dienen de kortstondige piekgeluiden als acceptabel te worden geacht. Nu sprake is van een grootschalige transformatie van de gehele Lammerschansdriehoek naar een gemengd stedelijk milieu zal aannemingsbedrijf Schouls hoogstwaarschijnlijk worden geamoveerd. Indien ten tijde van oplevering van het woonprogramma aan de zuidzijde sprake is van een niet geamoveerd aannemingsbedrijf Schouls zal slechts sprake zijn van tijdelijke waarneembare overschrijdingen.

Indirecte hinder:

Kwik-Fit

De geluidsbelasting afkomstig van de indirecte hinder bedraagt maximaal 44 dB(A). Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) uit de Schrikkelcirculaire in totaliteit niet overschreden.

Gecumuleerde geluidsbelasting:

De gecumuleerde geluidbelasting (ten gevolge van wegverkeerslawaai en industriewaai) is berekend op de randen van het bouwvlak en de daarmee maximaal planologische mogelijkheden. Deze gecumuleerde geluidbelasting is eerder worst-case, daar is gerekend met de aanwezigheid van beide bedrijven (Kwik-Fit en Schouls B.V.) terwijl Schouls B.V. reeds is verkocht en over geringe tijd zal verhuizen naar een andere locatie buiten de Lammenschansdriehoek. De gecumuleerde geluidbelasting is inzichtelijk gemaakt conform reken- en meetvoorschrift geluid 2012, bijlage 1 hoofdstuk 2 (Methode van Miedema). De gecumuleerde geluidbelasting voor dit onderzoek is conform de methode Miedema te classificeren van goed tot tamelijk slecht. Op grond van het Bouwbesluit 2012 worden eisen gesteld aan de akoestische binnenwaarde bij woningen. Afhankelijk van de maatgevende geluidbelasting (wegverkeerslawaai of industrielawaai) wordt de minimaal benodigde karakteristieke gevelwering bepaald. Ten gevolge van wegverkeerslawaai dient voldaan te worden aan een binnenwaarde van 33 dB. Ten gevolge van industrielawaai dient voldaan te worden aan een binnenwaarde van 35 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek dienen de benodigde gevelmaatregelen bij de ontvanger te worden bepaald.

Conclusie:

Uit het onderzoek blijkt dat voor Kwik-Fit geldt dat aan de geluidnormen van zowel het langtijdgemiddelde geluidniveau als voor de maximale geluidniveaus als voor de indirecte hinder wordt voldaan. Voor Schouls B.V. ligt deze situatie iets anders. Hier geldt dat ter hoogte van de uitwerkingsplicht niet aan de geluidnormen kan worden voldaan. Bij het uitwerkingsplan dient deze situatie opnieuw in ogenschouw genomen te worden, waarbij geldt dat de gronden van Schouls B.V. zullen worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Dat maakt dat hinder vanuit deze gronden op de gronden van de uitwerkingsplicht in het ergste geval slechts tijdelijk is. In de regels van het bestemmingsplan wordt juridisch-planologisch vastgelegd dat de woningen niet eerder in gebruik genomen kunnen worden dan nadat is aangetoond dat voldaan wordt aan de geldende geluidsnormen.

4.5.2 Bodem

4.5.2.1 Beleidskader

In het kader van een planprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de gewenste ontwikkeling.

4.5.2.2 Onderzoeksresultaten

Door IDDS is ter plaatse van het plangebied voor de nieuwbouw voorzien in een verkennend (asbest)bodemonderzoek, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. Uit het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In de grond zijn plaatselijk bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen;
• Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• De grond is licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink en PCB;
• De grond is zintuiglijk en analytisch niet verontreinigd met asbest;
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium en molybdeen.

De gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Grenzend aan de ontwikkelingslocatie (ten noorden, onder de Deltaweg) is een kleine restverontreiniging met vinylchloride in het grondwater aanwezig (locatie AA054600391). Om verspreiding van de restverontreiniging te voorkomen wordt voorafgaand aan de grondwateronttrekking contact opgenomen met de Omgevingsdienst.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem van het noordelijk deel van het plangebied vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Bekend is dat het zuidelijke deel van het plangebied verdacht is op de aanwezigheid van minerale olie. In het kader van het uitwerkingsplan zal te zijner tijd voor het zuidelijk deel van het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden om de bodemkwaliteit ter plaatse te kunnen bepalen en te kunnen bezien in hoeverre minerale olie in de bodem aanwezig is.

4.5.3 Externe veiligheid

4.5.3.1 Beleidskader

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp.

4.5.3.2 Onderzoeksresultaten

Raadpleging van de risicokaart wijst uit dat er verschillende risicobronnen aanwezig zijn rondom het plangebied. Navolgend is een uitsnede van de risicokaart weergegeven, met daarop het plangebied globaal paars aangeduid.

Uitsnede risicokaart, met daarop het plangebied globaal paars omkaderd (bron: risicokaart.nl)

Binnen een straal van één kilometer van het plangebied bevinden zich vier stationaire risicobronnen. Uit de gegevens van de risicokaart blijkt dat het plangebied buiten de invloedsgebieden valt van alle inrichtingen. Een nadere beschouwing van deze soort risicobron is daarmee niet noodzakelijk. Dit geldt ook voor de nabijgelegen buisleiding. Enkel voor 4 wegvakken in de omgeving van het plangebied geldt dat het plangebied in het invloedsgebied ligt van deze risicobronnen. Het betreft de volgende 4 wegvakken:

• Wegvak Z3: N206: Plesmanlaan/Haagse Schouwweg-A4/N206 (A4 afrit 7 Zoeterwoude Dorp);
• Wegvak Z118: A4: afrit 6a (Zoeterwoude Rijndijk) - afrit 7 (Zoeterwoude Dorp);
• Wegvak Z6: A4: Knp. Burgerveen - afrit 6a (Zoeterwoude Rijndijk);
• Wegvak Z7: A4: afrit 7 (Zoeterwoude Dorp) - Knp. Prins Clausplein.

Deze wegvakken dienen daarom nader te worden beschouwd. Gelet op het feit dat de ontwikkellocatie voor alle wegvakken buiten de meest relevante zone van het groepsrisico ligt (de 200 meter zone), hoeft het groepsrisico conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes enkel beperkt verantwoord te worden. Het betreft een motivering ten aanzien van de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Ook de Veiligheidsregio moet in de gelegenheid gesteld worden om een advies uit brengen.

Beperkte verantwoording

Ten aanzien van het groepsrisico van de genoemde risicobronnen dient te worden ingegaan op de elementen van de verantwoording uit artikel 7 van het Bevt. Het heeft hier dan betrekking op zelfredzaamheid en beheersbaarheid/bestrijdbaarheid.

Scenario's

Het scenario dat hier een rol speelt betreft een ongeluk met toxische vloeistoffen van waaruit een gifwolk kan ontstaan. Hieronder wordt de beheersbaarheid en bestrijdbaarheid van dit scenario besproken. Tevens wordt ingegaan op het aspect zelfredzaamheid.

• 1. Beheersbaarheid/bestrijdbaarheid

De bestrijdbaarheid dient op twee aspecten te worden beoordeeld:

• Bestrijden rampscenario

Belangrijk bij een ongeval met toxische vloeistoffen is dat de brandweer zo snel mogelijk bij de ketelwagen is, zodat de toxische vloeistof zich niet kan ontwikkelen tot een toxische wolk. Dit kan door te koelen en/of een waterscherm aan te leggen. Essentieel is daarbij dat de brandweer voor een langere periode voldoende bluswatercapaciteit heeft ter plaatse van het ongeval. De snelheid van het ter plaatse komen is eveneens van groot belang. Aangezien het hier bestaande wegvakken betreft met daarom heen al kwetsbare objecten kan worden verwacht dat bluswater in voldoende mate aanwezig is; tevens zal de bereikbaarheid op orde zijn.

• Inrichting van het gebied om bestrijding faciliteren

Voor de bestrijding van een calamiteit is de inrichting van het gebied van belang. Naast het tijdig aanwezig zijn met voldoende materieel is tevens de bereikbaarheid van de ontwikkellocatie en de specifieke risicolocatie cruciaal. De brandweer kan snel via de Vrijheidslaan, Zoeterwoudseweg en Tomatenstraat de ontwikkellocatie bereiken in geval van een calamiteit. De inschatting is dat de brandweer binnen circa 10 minuten aanwezig kan zijn. In de Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid zijn normen voor maximale opkomsttijden gesteld. Bij de Veiligheidsregio dient advies te worden ingewonnen of de bereikbaarheid en daarmee de opkomsttijden voldoende zijn gewaarborgd.

Voor de bestrijding is bluswater ook van belang. Hier gaat het om een beoordeling van de feitelijk aanwezige bluswatercapaciteit, zowel primair (brandkranen), secundair (geboorde putten en open water) en tertiair bluswater (aanvullende bluswatervoorzieningen). Daarbij wordt beschouwd of dit overeenkomt met de benodigde bluswatercapaciteit in het geval van een calamiteit van één van de twee scenario's. Op dit punt dient de Veiligheidsregio om advies te worden gevraagd.

• 1. Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchting. Het zelfredzame vermogen van personen in de buurt van een risicovolle bron is een belangrijke voorwaarde om grote effecten bij een incident te voorkomen.

Eén van de voornaamste handelingen bij het ontstaan van een toxische wolk is het binnen schuilen waarbij ramen en deuren kunnen worden gesloten en ventilatie kan worden stilgezet. Binnen de ontwikkellocatie moet men snel op de hoogte zijn van een eventueel ongeluk met een toxische stof op de weg en men moet op de hoogte zijn van de gevaren van deze toxische stof en weten hoe te handelen. Primair gaat NL-Alert de basis vormen voor alarmering van personen in een bepaald gebied. Daarnaast kan nog gebruik gemaakt worden van het bestaande systeem van Waarschuwings Alarmerings Systeem (WAS) palen. Ten slotte maakt ook de aanwezigheid van BHV onderdeel uit van de alarmering van personen ter plaatse van de beoogde commerciële plint.

Naast binnen schuilen moeten vluchtroutes personen direct van de calamiteit kunnen wegleiden. Voor de ontwikkellocatie geldt dat zal worden voorzien in voldoende vluchtroutes.

Advies Veiligheidsregio

Het verdient de aanbeveling dat bij het scenario gifwolk, de mechanische ventilatie in het bouwwerk centraal dan wel handmatig af te sluiten is door de toekomstige bewoners en gebruikers. De toekomstige gebruikers dienen door middel van risicocommunicatie geïnformeerd te worden over de mogelijke risicoscenario's in de omgeving.

Om de zelfredzaamheid te vergroten dienen de bewoners over de werking voor het kunnen afsluiten van de ventilatie in het bouwwerk, voor in gebruik name geïnstrueerd te worden.

Bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid zijn geen probleem. Op basis van de scenario's zijn de bluswatervoorzieningen afdoende. De opkomsttijd is in dit gebied rond de 5,6 minuut. Gezien de kleine overschrijding is er geen redenen tot aanvullende voorzieningen behalve op vrijwillige basis.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5.4 Geluid

4.5.4.1 Beleidskader

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het plan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterrein.

4.5.4.2 Onderzoeksresultaten

Met voorliggend plan wordt voorzien in geluidgevoelige objecten in de vorm van woningen. Daarom is door SAB een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. In dit onderzoek is tevens getoetst aan de haalbaarheid voor het woonprogramma dat middels een uit te werken bestemming wordt mogelijk gemaakt. In het kader van het uitwerkingsplan zal een nadere beschouwing plaatsvinden. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

Rekenresultaten:

• De geluidbelasting vanwege de Lammenschansweg bedraagt maximaal 59 dB. Dit is hoger dan de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting, lager dan de maximale ontheffingswaarde, maar hoger dan de grenswaarde uit het hogere waarden beleid van de gemeente Leiden. Er is sprake van een volledig geluidsluwe binnenplaats. Op basis van het concept bouwplan (op de locatie van de huidige parkeerplaats) is mogelijk niet overal sprake van geluidsluwe gevels. Voor de locatie van het bedrijfspand is nog geen bouwplan ontwikkeld. Maatregelen dienen derhalve te worden onderzocht en daar waar mogelijk worden toegepast;

• De geluidbelasting vanwege de Kanaalweg bedraagt maximaal 40 dB. De ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB wordt daarmee niet overschreden. Er wordt voldaan aan de Wet geluidhinder (Wgh).
• De geluidbelasting vanwege de 30 km/uur weg Tomatenstraat bedraagt maximaal 45 dB. De gehanteerde ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB wordt daarmee niet overschreden. Er wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.
• De geluidbelasting vanwege de (toekomstige) 30 km/uur ontsluitingswegen bedraagt maximaal 56 dB. De gehanteerde ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB wordt hiermee overschreden. Er is sprake van een volledig geluidsluwe binnenplaats en geluidluwe gevels. Op basis van het concept bouwplan is mogelijk niet overal sprake van geluidsluwe gevels (op de locatie van de huidige parkeerplaats). Voor de locatie van het bedrijfspand in het plangebied is nog geen bouwplan ontwikkeld. Maatregelen dienen derhalve te worden onderzocht op basis van een goede ruimtelijke ordening. Een aanvraag van een hogere grenswaarde is niet van toepassing aangezien sprake is van 30 km/uur, niet gezoneerde, wegen.

Geluidreducerende maatregelen en aanvraag hogere grenswaarden:

• Onderzoek naar bronmaatregelen wijst uit dat deze niet doeltreffend genoeg zijn en civiel technisch niet wenselijk zijn. Onderzoek naar overdrachtsmaatregelen op straatniveau wijst uit dat deze stedenbouwkundig niet mogelijk/wenselijk zijn.
• Onderzoek naar overdrachtsmaatregelen ter hoogte van de appartementen wijst uit dat dat kan worden voldaan aan een goed woon- en leefklimaat door realisatie van een loggia met een balustrade van circa 1,7 meter hoogte op de tweede verdieping ter hoogte van waarneempunt A3. De onderzijde van de bovengelegen appartementen dient hierbij niet te reflecteren. Op andere verdiepingen kunnen wellicht lagere balustrades volstaan. Dit zal getoetst moeten worden in een bouwakoestisch onderzoek, horende bij de aanvraag Omgevingsvergunning voor het bouwen.
• Voor het plan dienen hogere grenswaarden te worden aangevraagd. Bij een hogere gevelbelasting dan 53 dB ten gevolge van wegverkeerslawaai dient tevens akoestisch compensatie te worden getroffen middels gevelwering, lucht- en/of contactisolatie. Vanuit het geluidbeleid van de gemeente Leiden kunnen deze hogere waarden in principe niet hoger zijn dan 58 dB. Om aan deze 58 dB te voldoen dienen maatregelen te worden getroffen. Hierbij kan gedacht worden aan dove gevels, realisatie van de zogenoemde volledig afschermde wintertuin of gedeeltelijk afschermde loggia. Voor een dove gevel is geen aanvraag hogere grenswaarde van toepassing.
• Naast maatregelen om te kunnen voldoen aan de grenswaarde van 58 dB, dient er voor geluidbelastingen hoger dan 53 dB op een appartement tenminste 1 gevel te zijn die een geluidbelasting heeft die lager is dan 48 dB. Aan deze eis wordt grotendeels voldaan doordat de gehele binnenplaats geluidsluw is op de locatie van de huidige parkeerplaats. Aan de eis voor een stille gevel kunnen maatregelen worden getroffen in de vorm van een zogenoemde wintertuin of loggia.
• Bij hoge uitzondering kan de gemeente Leiden overgaan tot het afwijken van haar hogere waarden beleid. De gemeente Leiden kan besluiten om de berekende geluidbelastingen zonder maatregelen als hogere waarden vast te leggen, daar deze de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder (63 dB) niet overschrijdt. Indien realisatie van een geluidluwe gevel niet tot de mogelijkheden behoord kan de gemeente besluiten om van haar beleid af te wijken. Dit dient gemotiveerd te worden met zwaarwegende bezwaren ten aanzien van de maatregelen.

Cumulatie en toetsing aan het Bouwbesluit 2012:

• De gecumuleerde geluidbelasting (ten gevolge van wegverkeerslawaai en industrielawaai) is berekend op de randen van het bouwvlak en de daarmee maximaal planologische mogelijkheden. De gecumuleerde geluidbelasting is berekend conform reken- en meetvoorschrift geluid 2012, bijlage 1 hoofdstuk 2 (Methode van Miedema), zoals weergeven in tabel 8. De gecumuleerde geluidbelasting voor dit onderzoek is conform de methode Miedema te classificeren van goed tot tamelijk slecht. Op grond van het Bouwbesluit 2012 worden eisen gesteld aan de akoestische binnenwaarde bij woningen. Afhankelijk van de maatgevende geluidbelasting (wegverkeerslawaai of industrielawaai) wordt de minimaal benodigde karakteristieke gevelwering bepaald. Ten gevolge van wegverkeerslawaai dient voldaan te worden aan een binnenwaarde van 33 dB. Ten gevolge van industrielawaai dient voldaan te worden aan een binnenwaarde van 35 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek dienen de benodigde gevelmaatregelen bij de ontvanger te worden bepaald.

4.5.5 Luchtkwaliteit

4.5.5 Luchtkwaliteit

4.5.5.1 Beleidskader

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het plan tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

4.5.5.2 Onderzoeksresultaten

De ministeriële regeling NIBM kwantificeert de (N)IBM-grens niet voor alle functies die mogelijk worden gemaakt in voorliggend plan (commerciële functies). Dit betekent dat op een andere manier aannemelijk gemaakt moet worden dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Met behulp van de NIBM-rekentool is de verslechtering van de luchtkwaliteit ten gevolge van het plan (30 dure koopappartementen, 30 middeldure koopappartementen, 27 dure huurappartementen, 27 middeldure huurappartementen en 635 m2 bvo commerciële plint) berekend. Daarbij is ook rekening gehouden met het beoogde programma van het zuidelijk plandeel (80 middeldure koopappartementen, 49 sociale huurappartementen, 32 middeldure huurappartementen en 540 m2 bvo commerciële plint) waarvoor een uitwerkingsplicht is opgenomen. Bij het opstellen van de NIBM-rekentool is uitgegaan van een worstcase situatie door geen planvergelijking te doen en inzichtelijk te maken of de herontwikkeling op zichzelf NIBM te noemen is. Na invulling van de rekentool volgt dat dit het geval is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook gekeken naar de concentraties fijn stof (PM10 en PM2.5) en stikstofdioxide (NO2) in de nabijheid van het plangebied. Na raadpleging van de NSL-monitoringstool wordt geconcludeerd dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen onder de grenswaarden in de drie jaren (2018, 2020 en 2030) liggen. Deze grenswaarden zijn op Europees niveau vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. Tevens geven de uitkomsten uit de monitoringstool aan dat de concentraties van de luchtvervuilende stoffen op de lange termijn in het plangebied verder afnemen. Ook wanneer de resultaten van de NIBM-tool worden opgeteld op de concentraties zoals de monitoringstool aangeeft, zal er geen sprake zijn van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat, zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening, luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

4.6 Milieueffectrapportage

4.6.1 Beleidskader

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r.

4.6.2 Onderzoeksparagraaf

Onderhavig plan betreft de realisatie van een appartementengebouw inclusief commerciële plint, alsmede een nader uit te werken woongebouw, eveneens inclusief commerciële plint. Het plan kan worden gekwalificeerd als de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moet worden geïnterpreteerd en een herontwikkeling wordt als wijziging in de zin van het Besluit m.e.r. beschouwd.

Bij de activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Het plan blijft ver onder de indicatieve drempelwaarden en daarmee kan in eerste instantie met een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden volstaan. In de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Hierbij moet in het bijzonder worden nagegaan of er sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Daarbij dient te worden ingegaan op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;
• de plaats waar de activiteit plaatsvindt;
• de kenmerken van het potentiële effect.

Er is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd voor het noordelijk deel van het plangebied. Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan, die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor de beoordeelde milieuaspecten geldt dat er geen effect optreedt. De conclusie is dan ook dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten. Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is daarom niet nodig. Bij het uitwerkingsplan zal te zijner tijd gekeken worden naar de milieugevolgen van het plan.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

Voorliggend plan betreft een verdere uitwerking van de geboden ontwikkelkaders van de Ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek. Het plan past zowel vanuit functioneel als stedenbouwkundig oogpunt binnen de bouwenvelop uit deze strategie. Met dit plan wordt zo verder invulling gegeven aan het realiseren van het beoogde einddoel van de Lammenschansdriehoek als een gemengde, stedelijke woon- en werkomgeving.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

4.8.1.1 Regionale mobiliteitsagenda

De vigerende regionale ambities zijn vastgesteld in de 'Inhoudelijke Agenda 2016-2020' van Holland Rijnland (16 december 2015). Deze agenda benoemt de speerpunten die in verschillende coalities worden opgepakt. Holland Rijnland is een netwerkorganisatie en heeft als opdracht: “zorgdragen binnen de regio voor een optimale verbinding, ontmoeting en samenwerking op ruimtelijk, economisch en sociaal gebied”.

Twee van de vier verwoorde ambities hebben een relatie met de opgaven voor mobiliteit namelijk “koploper in het toepassen van economische en technologische innovaties” en een “aantrekkelijke en vitale woon- en leefomgeving”. Enkele van de bijbehorende speerpunten van Holland Rijnland zijn het beter benutten van het regionaal mobiliteitsnetwerk en ondersteuning van de gemeenten bij het verwerven van subsidies (regionale projecten), strategische verkenningen en kennisdelen. Als uitwerking van het speerpunt mobiliteit heeft Holland Rijnland een knelpuntenanalyse uitgewerkt. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst en om een robuust verkeer en vervoersysteem in de regio te garanderen zijn de (toekomstige) mobiliteitskansen en- knelpunten in beeld gebracht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, zowel ruimtelijk-economisch als infrastructureel evenals met diverse trends en ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de knelpunten en kansen. Op basis van bovenstaande analyses en met het RVVP (inclusief uitvoeringsprogramma's) en het Regionaal InvesteringsFonds als kaders, is de Regionale Mobiliteitsagenda ontwikkeld.

Op het moment van opstellen van deze bestemmingsplantoelichting, wordt er in Holland Rijnland verband door de gemeenten gewerkt aan een mobiliteitsagenda die de strategie (en daarmee de keuzes en uiteindelijk de uitvoeringsprojecten) voor de langere termijn vastgelegd. Daarnaast wordt gelijktijdig gewerkt aan een ruimtelijke en economische agenda, zodat een geïntegreerde totaal visie op Holland Rijnland schaal ontstaat.

4.8.1.2 Mobiliteitsnota

De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat we aan de vooravond staan van transities zoals voor energie, klimaat en daarmee ook voor mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.

Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. We zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.

Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

• 1. Leiden als fietsstad
• 2. Lopen krijgt meer ruimte
• 3. Stimuleren Openbaar Vervoer
• 4. Versterken van de hoofdontsluitingsstructuur
• 5. Autoluwe binnenstad met meer autovrije straten
• 6. Een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem
• 7. De juiste parkeerder op de juiste plek
• 8. Ondersteunen deelconcepten
• 9. Gebruik maken van nieuwe technologie

Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.

4.8.1.3 Parkeervisie

Op 16 juli 2020 heeft de raad de Parkeervisie vastgesteld. In de parkeervisie wordt het toekomstbeeld geschetst van parkeren in Leiden, samengevat in visiepunten voor de auto en de fiets. De Parkeervisie geeft een beeld van de parkeersituatie voor de auto en de fiets in Leiden in 2030 en hoe stapsgewijs naar die nieuwe situatie toegewerkt wordt.

De Parkeervisie bevat de ambities en uitgangspunten voor het beleid van de komende jaren, waarbij er in het bijzonder aandacht is voor het inpassen van de verstedelijkings- en woningbouwopgave en het wijzigen van de modal shift (het bevorderen van schone vervoersvormen, zoals lopen, de fiets en het openbaar vervoer, en het terugdringen van het autogebruik en autobezit).

De Parkeervisie is opgebouwd langs drie redeneerlijnen:

• 1. De juiste parkeerder op de juiste plek. Leiden wil duidelijkheid verschaffen over wie waar tegen welke kosten een plek kan vinden. Zodat de automobilist of fietsparkeerder weet waar hij/zij aan toe is, niet nodeloos hoeft te zoeken, en desgewenst de afweging kan maken om voor een andere vervoerswijze te kiezen als dat makkelijker, goedkoper of betrouwbaarder blijkt te zijn.
• 2. Openbare ruimte is, in een sterk groeiende stad, te kostbaar om nog verder te verstenen voor parkeerplaatsen. Liever kiest Leiden voor groen, water, spelen, zonnen, wandelen, dan nog meer parkeerplaatsen toe voegen. Leiden kiest daarom voor het beter reguleren van het parkeren in de openbare ruimte.
• 3. De fiets krijgt een prominente rol als duurzame en schone vervoersvorm. Dat wordt gefaciliteerd met hogere kwaliteit van fietsparkeervoorzieningen én het uitbreiden van de fietsparkeervoorzieningen. Ook komt er meer aandacht voor fietsparkeernormen en kwaliteitsambities/kwaliteitseisen bij nieuwe ontwikkelingen. Leiden introduceert een fietsparkeernorm zodat in de toekomst fietsers de garantie hebben op goede en voldoende stallingsruimte. Op deze manier stimuleert Leiden het gebruik van de fiets en verrommelt de stad niet.

4.8.1.4 Beleidsregels parkeernormen

In het bestemmingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren zijn, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen voor zowel auto als fiets, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Verkeer

Om de verkeersgeneratie van het plan inzichtelijk te maken is gebruik gemaakt van de kencijfers van het CROW. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt. Onderhavige ontwikkeling richt zich bij recht op het realiseren van een complex bestaande uit 114 woningen in verschillende categorieën en 635 m2 aan commerciële ruimte. De Lammenschansdriehoek maakt binnen het gemeentelijk parkeerbeleid onderdeel uit van het gebied 'schil centrum'. Leiden is een 'zeer sterk stedelijk' gebied. Daarbij zijn de kengetallen aangehouden behorende bij 'wellnesscentrum' (per 100 m2) (gemiddeld scenario van functie welke is toegestaan in de commerciële plint).

	Dure koopappartementen (30)	Middeldure koopappartementen (30)	Dure huurappartementen (27)	Middeldure huurappartementen (27)	Commerciële plint (per 100 m2)	Totaal
Minimaal	30 x 5,4 = 162,0	30 x 3,7 = 111,0	27 x 3,7 = 99,9	27 x 1,8 = 48,6	6,35 x 8,7 = 55,2	476,7
Maximaal	30 x 6,2 = 186,0	30 x 4,5 = 135,0	27 x 4,5 = 121,5	27 x 2,6 = 70,2	6,35 x 9,8 = 62,2	574,9

Zoals uit bovenstaande tabel is af te leiden neemt de verkeersgeneratie toe met maximaal 544 verkeersbewegingen.

Voor de verdere ontsluitingsstructuur van de oostzijde van de Lammenschansdriehoek is door Goudappel Coffeng een verkeersonderzoek uitgevoerd waarin drie varianten zijn onderzocht. Uit het onderzoek volgt dat met de variant met een brede middenberm op de Kanaalweg voldoende capaciteit biedt om alle verkeersbewegingen van en naar de wijk af te wikkelen en houdbaar is voor het kruispunt Kanaalweg-Plantijnstraat. Met de geprognosticeerde intensiteiten is er bij deze variant gedurende de spits, en dan vooral de avondspits, wel sprake van opbouw van wachtrijen, die ook enige tijd van een behoorlijke lengte kunnen zijn. Er is echter geen sprake van structurele overbelasting. De wachtrijen verdwijnen ook weer gedurende de spitsperiode. De voordelen van de variant met de brede middenberm komen niet zo duidelijk naar voren bij een gemiddelde situatie, maar wel in situaties met een piekaanbod. Mocht uit de praktijk blijken dat deze verkeeroplossing onvoldoende soelaas biedt, dan is het ook nog mogelijk om een deel van de Plantijnstraat als eenrichtingsverkeer in te richten.

Ook is in het kader van de woningbouwontwikkeling aan de Ananasweg onderzoek uitgevoerd naar de verkeersafwikkeling van de Lammenschansweg richting de toekomst. Het huidige kruispunt Lammenschansweg-Tomatenstraat is namelijk niet geschikt genoeg gebleken om de toekomstige doorstroming te kunnen faciliteren, rekening houdend met de ontwikkeling aan de Ananasweg en de ontwikkelingen in de Lammenschansdriehoek. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat een ontsluitingsvariant 'korte lus 2 x 2' het meest geschikte is om de toekomstige verkeersstromen te kunnen faciliteren. Bij deze variant maken de aparte busbanen op de Lammenschansweg plaats voor reguliere rijbanen, zodat het betreffende segment van de Lammenschansweg een volwaardige 2 x 2-weg wordt. Bussen zullen daardoor met het reguliere verkeer mee moeten rijden, maar omdat het verkeer daarmee veel sneller kan doorstromen is de noodzakelijke groentijd voor de hoofdrichtingen korter, en kan de verkeerslichtregeling veel efficiënter geprogrammeerd worden. In deze variant wordt het Veilingterrein op de Lammenschansweg ontsloten door middel van een klein 'verkeersplein' rondom het bestaande tankstation.

Als gevolg van de ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek zal het verkeer van de Omegaweg op de Lammenschansweg fors toenemen. Vanwege deze verwachte verkeersgroei is er gekozen voor een geregeld viertaks kruispunt met directe aansluiting op de Omegaweg. Om dit kruispunt te reconstrueren tot een VRI-geregeld kruispunt zijn er op de Lammenschansweg, Tomatenstraat en Omegaweg extra opstelstroken aangebracht voor de links- en/of rechtsafslaande bewegingen. Het aansluiten van de Omegaweg op de Lammenschansweg heeft tot gevolg dat de oostelijke parallelweg ter hoogte van het viertaks kruispunt wordt opgeheven om voldoende opstellengte te creëren en een verkeersveilige situatie te creëren. De navolgende afbeelding laat de toekomstige inrichting van de Lammenschansweg zien, evenals het kruispunt Lammenschansweg-Tomatenstraat-Omegaweg.

Impressie mogelijke inrichting Lammenschansweg (bron: gemeente Leiden)

Totdat de nieuwe inrichting van de Lammenschansweg met aangepaste kruispunt Lammenschansweg-Tomatenstraat-Omegaweg gerealiseerd is, zal er sprake zijn van een tijdelijke situatie waarbij het beoogde plan ontsloten zal worden door de bestaande wegenstructuur. Deze tijdelijke verkeerssituatie is onderzocht (zie bijlage). De resultaten van het onderzoek geven aan dat het plan van invloed is op de verkeersintensiteit. De hoeveelheid extra verkeer op het kruispunt van het project Omega is naar huidig inzicht relatief klein, maar dit moet er niet toe leiden dat de verkeersveiligheid verslechtert ten opzichte van de huidige situatie. Daarom worden er, indien nodig, tijdelijke maatregelen en alternatieve routes voorgesteld. Tevens is het advies de situatie te blijven monitoren en extra onderzoek uit te voeren. Onverlet laat dat de definitieve situatie, te weten de reconstructie van het kruispunt Omegaweg met de Lammenschansweg, maatgevend is en prioriteit verdient.

4.8.2.2 Parkeren

De gemeente Leiden heeft specifiek parkeerbeleid in de vorm van 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' (vastgesteld juli 2020). Het plangebied is op basis van deze nota ingedeeld in de subzone '2e schil rond de binnenstad'. Onderdeel van voorliggend plan (noordzijde) betreft een parkeergarage van circa 75 parkeerplaatsen als stallingsplaatsen en ten behoeve van vaste gebruikers. Twee parkeerplaatsen zijn geschikt voor minder validen. Verder is in de parkeervoorziening ook ruimte voor elektrische laadpunten. De resterende parkeerbehoefte kan worden opgevangen in de parkeergarage in de Lammenschansdriehoek. Ter plaatse is voldoende capaciteit beschikbaar. Tevens wordt in het bouwplan inpandig rekening gehouden met het aspect fietsparkeren. Voor de zuidzijde van het plangebied geldt dat de benodigde (fiets)parkeerbehoefte in onderlinge afstemming wordt opgepakt met de Omega-ontwikkeling. In het op te stellen uitwerkingsplan zal daar te zijner tijd nader inzicht in worden gegeven. Rondom dit zuidelijk te ontwikkelen gebied zal ook een laad- en loszone voor pakketdiensten, afvalinzameling, toeleveranciers e.d. in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Voor zowel het auto- als fietsparkeren zijn parkeerbalansen gemaakt op basis van de huidige inzichten.

In de regels van dit bestemmingsplan wordt het gemeentelijk parkeerbeleid juridisch-planologisch vastgelegd. Dit betekent dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. De parkeeroplossing op eigen terrein zal voldoen aan de van toepassing zijnde NEN normering en voor fietsen (gebruikers en bezoekers) aan de FietsParKeur. Ook qua logische en acceptabele bereikbaarheid. Daarmee wordt gesteld dat het aspect 'parkeren' voldoende in dit plan is gewaarborgd.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

4.9.1.1 Wettelijk kader

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

4.9.1.2 Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500m² is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

4.9.1.3 Gemeentelijk beleid

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.9.2.2 Watertoets

Voor voorliggend plan is de digitale watertoets doorlopen. Uit de digitale watertoets volgt dat het Hoogheemraadschap van Rijnland waterbelang heeft bij het plan. Het plangebied is in de huidige situatie bijna geheel verhard (circa 90%), zoals navolgende afbeelding aantoont.

Verharding huidige situatie plangebied (Bron: Kolpa architecten).

Met de voorgenomen ontwikkeling zal de verhardingssituatie niet tot nauwelijks wijzigen. De hoeveelheid verharding zal met minder dan 500 m2 toenemen, waardoor watercompenserende maatregelen niet noodzakelijk worden geacht. Wel is in het plangebied een groene daktuin beoogd waar zich kansen en mogelijkheden voordoen op het gebied van opvangen en vasthouden van hemelwater en klimaatadaptatie. Bij de eerste inrichtingsideeën van de daktuin is onder meer rekening gehouden met het afschot van hemelwater zodat de daktuin ook daadwerkelijk goed kan functioneren om het hemelwater op een deugdelijke manier kan opvangen. De daktuin krijgt dan ook een sterk groen karakter en er zal onder de tuin een waterbergende laag worden aangebracht. Wat betreft groen en water geldt dat bij de verdere uitwerking van het bouwplan meer in detail naar deze aspecten wordt gekeken rekening houdend met de gemeentelijke ambities. Op deze manier wordt er toch een waterbergend vermogen in het plangebied gerealiseerd. Wanneer hiermee rekening wordt gehouden, is uit navolgende afbeelding af te leiden dat de hoeveelheid verharding afneemt in de toekomstige situatie.

Verharding toekomstige situatie plangebied (Bron: Kolpa architecten).

Conclusie

Het Hoogheemraadschap heeft ingestemd met voorliggend plan. Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10 Hoogbouwtoets

4.10.1 Beleidskader

Leiden heeft één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn, de Oostvlietpolder en het Park Cronesteyn buiten beschouwing gelaten, geen uitleggebieden meer aanwezig. In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij stedelijke ontwikkelingen daarom (min of meer noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte) naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie.

In de Hoogbouwvisie is een beeld geschetst van de plaatsen en omstandigheden waaronder hoogbouw in ruimtelijke projecten al dan niet wenselijk is. Uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (wegen, spoorlijnen, waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw is niet of in mindere mate wenselijk in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar deze zichtbaar is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.

De Hoogbouwvisie schrijft voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij hoogbouwelementen alle gebouwen zijn met een hoogte van 25 meter of hoger. De hoogbouwtoets bestaat uit een beschouwing van een aantal relevante (veelal stedenbouwkundige) aspecten. In het geval zijn dat:

• een bezonningsstudie naar de effecten van schaduwwerking vanuit hoogbouwelementen;
• een windhinderonderzoek op basis van de norm NEN 8100;
• een beschouwing van de gevolgen van de ontwikkeling op het stadssilhouet (skylineontwikkeling) en de zichtbaarheid vanuit historische zichtlijnen;
• een beschouwing van de gevolgen voor de directe omgeving op het gebied van inkijk en privacy.

Een beschouwing van de effecten van de ontwikkeling op windmolens of straalpaden is niet van toepassing. In het plangebied zijn geen molenbiotopen of straalpaden aanwezig.

4.10.2 Onderzoeksparagraaf

Door Kolpa architecten is in het kader van de hoogbouwtoets gekeken naar de aspecten skylineontwikkeling en bezonning. Deze aspecten zijn gezamenlijk in een bijlage bij deze toelichting terug te vinden. Vanuit acht verschillende posities rondom het plangebied is gekeken wat het beoogde plan voor effecten heeft op het stadssilhouet. Ook voor verschillende momenten in het jaar en op verschillende momenten op de dag een bezonningsstudie uitgevoerd. Uit de studie volgt dat bestaande bebouwing aan Lammenschansweg alleen in de vroege ochtend even in de schaduw komt en dan de rest van de dag niet. Het plan maakt deel uit van de totale ontwikkeling Lammenschansdriehoek. De nieuwe gebouwde en ontwikkelde bouwmassa's hebben binnen dit plangebied wel invloed op elkaar voor wat betreft bezonning. Dit is echter al voorzien in stedenbouwkundige uitgangspunten gemeente en vastgelegd in de ontwikkelstrategie. Dit geldt ook voor wat betreft de skylineontwikkeling.

Het toekomstige windklimaat is in een onderzoek beoordeeld op basis van uitgevoerde CFD-berekeningen, de windstatistiek van de betreffende locatie en de grenswaarden betreffende windhinder en windgevaar. Uit de resultaten blijkt onder meer dat het te verwachten windklimaat rond het project op de meeste plaatsen gunstig is. Dit gunstige windklimaat wordt verklaard door de goede positionering van de hoogbouw op de laagbouw. Het laagbouwblok fungeert als laagbouwvoet, waardoor valwinden van de toren voorkomen worden. Op de meeste plaatsen langs de gevels mag een goed windklimaat voor slenteren worden verwacht (grijs en blauw in navolgende figuur). Behalve zeer lokaal bij de noordwesthoek aan de Lammenschansweg is het windklimaat overal langs de gevel goed voor slenteren. Ten noorden van het plan is er ten gevolge van de interactie tussen de nieuwbouw en de bebouwing aan de overzijde van de Deltaweg een gebied met een matig windklimaat voor doorlopen (geel in de figuur). Hierbij is het overigens niet uitgesloten dat het windklimaat ook zonder de nieuwbouw hier matig zal zijn. Door vergroening van de Deltaweg is het eventueel mogelijk om het windklimaat op deze plek nog te verbeteren. Op basis van de berekeningen is er in het gebied rond de geplande nieuwbouw geen overschrijding van het gevaarcriterium te verwachten. Er is dan ook geen sprake van een belemmering wat betreft het aspect windklimaat.

Het te verwachten windklimaat in de geplande bebouwingssituatie (Bron: Peutz).

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan 'Leiden, Lammenschansweg, Omega-locatie' zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 6 Bestemmingsregels:

• Verkeer
• Verkeer - Verblijfsgebied
• Wonen
• Wonen - Uit te werken

Hoofdstuk 3

Artikel 7 t/m 10 Algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene afwijkingsregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 11 en 12 Overgangs- en slotregels:

• Overgangsrecht
• Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Verkeer (artikel 3)

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, inclusief fietsenstallingen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, inclusief bruggen en kades, ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, hondenuitlaatplaatsen, kunstobjecten, balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming. Er mogen geen gebouwen of overkappingen worden gebouwd. Ten slotte gelden bouwregels ten behoeve van balkons, luifels of overstekende bouwdelen.

Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 4)

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor verhardingen en voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, inclusief bruggen, kades en decoratieve waterelementen, alarmverkeer en vuilnisophaaldiensten, ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval, terrassen, speel- en sportvoorzieningen, fietsen- en brommerstallingen, nutsvoorzieningen, hondenuitlaatplaatsen, kunstobjecten, balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming. Er morgen geen gebouwen worden gebouwd. Er gelden bouwregels ten behoeve van balkons, luifels of overstekende bouwdelen. Ten aanzien van de positionering van horecaterrassen kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen.

Wonen (artikel 5)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de categorieën A en B (zoals genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, bijlage 1 van de regels), culturele voorzieningen, dienstverlening, (para)medische voorzieningen, sport- en wellnessvoorzieningen en horeca. Deze functies zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' én enkel op de begane grond. Het gaat om maximaal 635 m2 bvo.

Daarnaast zijn woningen en aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied toegestaan. Het gaat om maximaal 114 woningen. Deze woningen mogen niet op de begane grond gerealiseerd worden, waar de aanduiding 'gemengd' geldt.

Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd en er geldt een maximale bouwhoogte. De uitgangspunten wat betreft programma zijn opgenomen in specifieke gebruiksregels. Hetzelfde geldt voor aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten. Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de gebruiksregels.

Wonen - Uit te werken (artikel 6)

De voor 'Wonen - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen (exclusief studentenhuisvesting; minimaal 30% sociale huur; groter dan 45 m2 gbo per wooneenheid; maximaal 161 eenheden), bedrijven in de categorieën A en B (zoals genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, bijlage 1 van de regels), dienstverlening, (para)medische voorzieningen, sport- en wellnessvoorzieningen , maatschappelijke voorzieningen, perifere detailhandel en horeca, alsmede bijbehorende voorzieningen. Deze functies mogen maximaal 600 m2 bvo beslaan (uitsluitend op de begane grond).

Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd en gebouwen moeten voldoen aan de maximum bouwhoogte en het Besluit Hogere Waarde. Er gelden separate bouwregels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, buiten het bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn geen gebouwen toegestaan. Gebouwen mogen pas worden gebouwd, nadat een uitwerkingsplan is vastgesteld.

Een uitwerkingsplan mag pas worden vastgesteld wanneer uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Anti-dubbeltelregel (artikel 7)

De anti-dubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De anti-dubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 8)

In de algemene bouwregels is een voorwaardelijke verplichting voor het parkeren en laden/lossen opgenomen. In deze regeling is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9)

Op grond van de algemene afwijkingsregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Overige regels (artikel 10)

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 11)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregel (artikel 12)

In de slotregel worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming.

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de ontwikkelaar als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling van kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het plan verzekerd van kostendekking, het opstellen van een exploitatieplan is daarom overeenkomstig artikel 6.12, lid 2 onder a. van de Wet ruimtelijke ordening niet nodig. Gesteld kan worden dat er geen verplichting is om tegelijkertijd met de ruimtelijke procedure een exploitatieplan op te stellen.

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

6.2.3 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Gedurende de inspraaktermijn op het voorontwerp bestemmingsplan worden deze instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan. Eventuele reacties zullen worden meegenomen in het ontwerp bestemmingsplan.

Het voorontwerpbestemmingsplan is toegestuurd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland en de provincie Zuid-Holland. Beide overlegpartners hebben positief gereageerd op het plan. Wel heeft het hoogheemraadschap verzocht om twee tekstuele aanpassingen door te voeren, hetgeen is gebeurd.

6.2.4 Inspraak

In Leiden is de Inspraakverordening van kracht. Op grond van die verordening moet voor ruimtelijke plannen een inspraakprocedure worden gevolgd. Onderdeel daarvan is een terinzagelegging met de mogelijkheid om gedurende zes weken inspraakreacties aan burgemeester en wethouders kenbaar te maken.

In voorliggende situatie is van de terinzagelegging van een voorontwerpbestemmingsplan afgezien, omdat de voorgenomen ontwikkeling van Omega via een online participatiebijeenkomst op 10 september 2020 is besproken met de omgeving. Circa 3.500 omwonenden en ondernemers zijn via een huis aan huis brief uitgenodigd voor deze bijeenkomst. De bijeenkomst, geleid door de Wijde Blik, was live te zien op de projectwebsite www.omega-leiden.nl. Op deze website is de prestatie, verslag en overige informatie ook terug te lezen en -zien. Ongeveer 30 mensen namen online deel aan de bijeenkomst.

De avond had een informerend karakter, waarbij de vragen vanuit belangstellenden vooral op het gebied van huurprijzen en planning waren gericht. De contouren van de plannen zijn immers al vastgelegd in de Ontwikkelstrategie en daarbinnen is het plan Omega ook ontwikkeld.

Voorafgaand aan de online bijeenkomst zijn enkele lokale organisaties uitgenodigd voor een persoonlijke toelichting over het project.

Bij de verdere uitwerking van het zuidelijk deel zal over dit specifieke plangedeelte nog participatie plaatsvinden.

6.2.5 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 19 november tot en met 31 december 2021 er inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tijdens die periode zijn geen zienwijzen ingediend.
Wel zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Dit betreft het actualiseren van teksten in de toelichting met betrekking tot nieuw beleidskader (Omgevingsvisie) en een nadere verduidelijking van de maatregelen in de openbare ruimte. Daarnaast is het verkeersonderzoek naar de tijdelijke situatie totdat de Lammenschansweg is heringericht toegevoegd aan het plan en samengevat in de toelichting.

In de regels en verbeelding zijn de volgende wijzingen doorgevoerd:

• Bij de maximale bouwhoogte binnen de uit te werken is bepaald dat dit inclusief ondergeschikte bouwonderdelen is. Dit is niet in overeenstemming met de wijze van meten (artikel 2) en de woonbestemming (artikel 5). Deze bepaling is geschrapt.
• De zogenaamde Leidse stoep (strook van 1,5 meter als overgang van bebouwing naar straat) krijgt een woonbestemming in plaats van een verkeersbestemming, zodat deze als officiële buitenruimte van de woningen kan worden beschouwd. Met een aanduiding wordt bepaald dat hier geen bouwwerken mogen worden geplaatst.
• De begrenzing van de bestemming 'Wonen' en 'Wonen - uit te werken' is niet conform de daadwerkelijke bouwgrenzen van de twee complexen die worden gerealiseerd. De verbeelding is hierop aangepast.

Kortheidshalve wordt voor de ambtelijke wijzigingen verwezen naar de Nota van Wijzingen in de bijlage.

Op dit bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet (Chw), met procedurele voordelen, van toepassing aangezien met dit plan meer dan 11 woningen worden gebouwd.