Leiden Bio Science Park - deelgebied Boerhaave

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Leiden streeft voor het gehele gemeentelijke grondgebied naar actuele bestemmingsplannen. Voor het plangebied Boerhaave vigeert het recent vastgestelde bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park en station' (2014); een geactualiseerd en digitaal bestemmingsplan. Er is echter een aantal onvolkomendheden in dat bestemmingsplan geconstateerd die aanleiding zijn voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor onderhavig deelgebied.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een adequate juridische regeling voor het bestemmingsplangebied 'Leiden Bio Science Park - deelgebied Boerhaave'.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt begrensd door de Wassenaarseweg aan de noordzijde, de Sandifortdreef aan de oostzijde en aan de west- en zuidzijde bevindt zich de Poelwetering.

Figuur 1: globale weergave plangebied (bron: Google maps)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Onherroepelijk
Leiden Bio Science Park en Station	23 januari 2014	24 december 2014

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

Het Boerhaavegebied is ingericht volgens een plan cité medicale uit de jaren '10-'20 van de twintigste eeuw en heeft een campusstructuur van vrijstaande historische bebouwing in een groene omgeving. De vier gebouwen Anatomie, Pathologie, Fysiologie en Gorter zijn zowel architectonisch als in het tijdsbeeld interessant te noemen. De bebouwing ontleent zijn kwaliteit met name aan de gevels van bakstenen, de eigenheid van de gebouwen ten opzichte van de omgeving en de rijke mate aan detaillering.

Figuur 2: Historische bebouwing Boerhaave

Anatomie en Pathologie behoren tot de elementen van het oorspronkelijke ontwerp van het cité medicale. Kenmerkend voor het Anatomiegebouw is de opzet van de gangen in de hoofd- en zijvleugel, de amfitheater-vormige collegezaal en de ambachtelijke bakstenen gevels waarin grote vensters zorgen voor een ritmisch geheel.
Het Pathologiecomplex is opgebouwd uit twee evenwijdige nagenoeg identieke vleugels waarbinnen een soort binnentuin is gelegen.
Specifieke waardevolle elementen van het Fysiologiegebouw zijn de halfronde uitbouw, de ambachtelijke vormgeving van het gebouw, het vrij indeelbare betonskelet met smalle stalen vensters en de monumentale hal.

Het Gortergebouw is met name belangrijk voor het aanzicht vanaf de Wassenaarseweg. Door de langgerekte bouwmassa begeleidt het gebouw de weg en vormt een scheiding tussen het openbare gebied en het universiteitsterrein. Andere waardevolle elementen zijn de vrij indeelbare binnenruimte, de ritmische vormgeving van de gevels, de details bij de hoofdingang en de monumentale hal met trappenhuis.
De eigenheid van het Boerhaavegebied wordt langs de doorgaande weg subtiel aangeduid door de twee entree gebouwtjes: de kiosk en de portierswoning aan de Wassenaarseweg.
De gebouwen in het Boerhaave gebied worden gebruikt door de Universiteit Leiden, TNO en de Hogeschool Leiden. Naast het Gortergebouw van TNO staan twee dienstwoningen.

2.2 Beschrijving van het plangebied

Het Boerhaavegebied ligt tussen de Wassenaarseweg, de Sandifortdreef en de Poelwetering. Dit gebied bestaat voor een groot deel nog uit de oude universiteitsgebouwen in een campusachtige omgeving. Daarnaast bevindt het Gortergebouw van TNO zich in dit deelgebied.
Deze gebouwen hebben een gemengde bestemming. Onder deze bestemming vallen onder andere wetenschappelijke instellingen, hoger onderwijs en wonen.
Het Boerhaavegebied moet een autoluwe campus worden; parkeerplaatsen zijn binnen dit gebied niet toegestaan, met uitzondering van parkeerplaatsen voor mindervaliden. Aan de randen van het gebied is ruimte voor 281 parkeerplaatsen: 60 voor TNO/Gorter en 221 voor de Universiteitsgebouwen.

2.3 Actualisatie

Binnen de gemeente Leiden worden globaal twee typen bestemmingsplannen onderscheiden: actualisatieplannen en ontwikkelingsplannen.
Bij een actualisatieplan wordt met een up-to-date juridisch raamwerk de bestaande planologische situatie zo goed mogelijk vastgelegd. Hierbij vinden geen (grote) wijzigingen plaats in de planologische situatie; het wordt daarom ook wel een "conserverend" bestemmingsplan genoemd.

Voor het huidige bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park en station' geldt dat het een conserverend bestemmingsplan is. Ten opzichte van het oorspronkelijke bestemmingsplan 'Boerhaave Sylvius' uit 2010 zijn in het bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park en station' echter per abuis ruimere gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming 'Gemengd' opgenomen. Dit geeft aanleiding tot het opstellen van voorliggend herzienings- bestemmingsplan voor het deelgebied Boerhaave. Met onderhavig bestemmingsplan worden de geconstateerde omissies hersteld.

2.4 Wijzigingen

In dit hoofdstuk zijn de te herstellen omissies opgesomd. Daarbij is onderscheid gemaakt in aanpassingen die betrekking hebben op de regels en aanpassingen op de verbeelding. Daar waar de herstelde omissie betrekking heeft op zowel de regels alsook de verbeelding, is dit ook expliciet aangegeven.
In het onderstaande overzicht is per onderdeel een korte motivering en een nadere uitwerking opgenomen van de voorgestelde aanpassing.

Onderdeel	Aanleiding en motivering herziening	Voorgestelde wijziging
Bestemming 'Gemengd'	In het bestemmingsplan 'LBSP en station' is ongewild de functie detailhandel te ruim opgenomen. Dit is niet in overeenstemming met het gemeentelijke, regionale en provinciale beleid.	Detailhandel alleen in ondergeschikte vorm toestaan tot een maximum van 400 m².
Bestemming 'Gemengd'	In het bestemmingsplan 'LBSP en station' is ongewild de functie horeca zeer ruim opgenomen.	Horeca toestaan tot een maximum van 600 m².
Bestemming 'Gemengd'	In het bestemmingsplan 'LBSP en station' is ongewild de functie zakelijke dienstverlening te ruim opgenomen.	Zakelijke dienstverlening toestaan tot een maximum van 400 m².
Bestemming 'Gemengd'	In het bestemmingsplan 'LBSP en station' is ongewild de aanduiding 'karakteristiek' van het TNO/Gorterpand afgehaald.	Aanduiding 'Karakteristiek' opnemen.
Aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - tijdelijk wonen'	In het bestemmingsplan 'LBSP en station' is in de bebouwing aan de Sandifortdreef uitsluitend tijdelijk wonen toegestaan in verband met de aanwezigheid van bepaalde laboratoria in de directe omgeving. Recent onderzoek heeft uitgewezen dat dergelijke laboratorie onder milieucategorie 2 vallen, waardoor een afstand van 10 m in acht moet worden genomen, zodat op deze lokatie reguliere wooneenheden zijn toegestaan.	Aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - tijdelijk wonen' verwijderen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Beleidskader

Een bestemmingsplan mag niet in strijd zijn met de verschillende beleidsdocumenten op nationaal, provinciaal, regionaal of gemeentelijk niveau. Daarom is er in de toelichting van elk bestemmingsplan een hoofdstuk opgenomen waarin het bepaalde in het bestemmingsplan getoetst wordt aan de geldende beleidskaders.

Aangezien onderhavige herziening uitsluitend betrekking heeft op het herstellen van geconstateerde omissies in het bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park en station' uit 2014 (het 'moederplan') wordt een uitgebreide opsomming van en een toets aan het geldende beleidskader achterwege gelaten.

Het voorheen vigerende bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park en station' (2014) voorzag in de mogelijkheid om een aantal nieuwe gebruiksmogelijkheden te benutten binnen de bestemming 'Gemengd'. Het gaat onder andere om de functies zakelijke dienstverlening, horeca en detailhandel. In onderhavig bestemmingsplan worden de gebruiksmogelijkheden voor zakelijke dienstverlening, horeca en detailhandel beperkt.

De provincie Zuid-Holland heeft in haar Visie ruimte en mobiliteit aangegeven dat er weinig tot geen ruimte is voor uitbreiding van detailhandel in Holland Rijnland. Voor de Leidse Regio wordt een retailvisie opgesteld waarin ook plannen voor nieuwe winkelgebieden (als LBSP) kunnen worden meegenomen.

Vandaag de dag leiden landelijke trends tot winkelleegstand en ontstaat de noodzaak van compactere winkelgebieden. Voor de levensvatbaarheid van bestaande winkelcentra zijn supermarkten van essentieel belang.
Gezien voorgaande is uitbreiding met detailhandel, en vooral met een supermarkt, in LBSP Boerhaave niet gewenst. Beperkte uitbreiding is wel denkbaar mits passend bij de functies van het LBSP (bedrijven, studentenwoningen).
Voorbeelden van passende detailhandel zijn printshops, computershops, boekhandel. Qua aantal wordt gedacht aan maximaal 2 vestigingen tot een maximale verkoop-vloeroppervlakte van 200 m² per vestiging.

Voor het gebruik van horeca heeft de gemeenteraad op 11 februari 2016 de 'Ruimtelijke-economische horecavisie Leiden' vastgesteld. Deze horecavisie richt zich vooral op de Binnenstad en meer globaal op de rest van de stad. De gemeente wil met behulp van deze ruimtelijk-economische horecavisie een horecaontwikkeling stimuleren die bijdraagt aan de kwaliteit en identiteit van de stad. In deze visie is per gebied in de stad een kwaliteitsbeeld van de gewenste horeca geschetst en is aangegeven hoeveel extra horeca nog wenselijk is. Op basis van een vergelijking tussen potentiële vraag en huidig aanbod is het uitbreidingspotentieel onderzocht. De belangrijkste conclusie van het onderzoek in kwantitative zin is dat het horecavolume in de stad tot en met 2020 nog met een kleine 6 % kan groeien.

Het kwalitatieve component houdt in dat per gebied is gekeken welke categorie horeca in welk gebied het meest kansrijk is en het beste past bij het 'DNA van een gebied'. Hoe beter de functies in een gebied op elkaar aansluiten, hoe hoger de kwaliteit van dit gebied wordt.
Horeca in het deelgebied LBSP Boerhaave zal zich vooral moeten richten op de bewoners/gebruikers van het LBSP met het accent op 'daghoreca'. Een beperking van horeca in omvang ter plaatse is dan ook gewenst. Stedelijke horeca hoort vooral in de Binnenstad thuis. Voorts kan grootschalige horeca hinder opleveren voor de primaire functies van het plangebied, zijnde wonen en wetenschappelijke instellingen.

Binnen de bestemming 'Gemengd' is het gebruik voor horeca dan ook beperkt tot en met categorie IV, waarbij maximaal 2 vestigingen zijn toegestaan tot maximaal 200 m² vvo per vestiging van categorie I en II en maximaal 1 vestiging tot maximaal 200 m² vvo van categorie IV.

Tot slot kan worden geconcludeerd dat de geconstateerde omissies van beperkte omvang en van ondergeschikte aard zijn. Bovendien heeft onderhavig plan geen gevolgen voor de motivering van de verschillende bestemmingen, aanduidingen, etc..
Er worden bijvoorbeeld geen nieuwe bestemmingen mogelijk gemaakt, waardoor opeens veel meer gebruiksmogelijkheden ontstaan. Ook de tekstuele aanpassingen in de regels hebben verder geen concrete ruimtelijke gevolgen.
In het 'moederplan' zijn de zaken al getoetst aan het beleidskader, zodat een nadere toetsing in deze partiële herziening achterwege wordt gelaten. Volledigheidshalve wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de plantoelichting van het vastgestelde bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park en station' waarin het beleid nader uiteen is gezet.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Omgevingsaspecten

In een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat er sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'. Onderdeel hiervan is dat het plan niet in strijd is met een aantal milieuaspecten en randvoorwaarden, zoals bodem, geluid, geur, externe veiligheid, luchtkwaliteit, water, archeologie, etc..

In lijn met het de inhoud van paragraaf 3.1 kan ook hier worden geconcludeerd dat de motivering van de betreffende milieuaspecten en randvoorwaarden reeds in het moederplan is opgenomen en hier als herhaald en ingelast kan worden beschouwd.

Volledigheidshalve wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de plantoelichting van het vastgestelde bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park en station' waarin omgevingsaspecten nader uiteen zijn gezet. Daar waar een aanvulling voor een bepaald aspect gewenst is wordt dit in onderstaande paragraaf weergegeven.

4.2 Milieuzonering

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Direct grenzend aan het plangebied bevinden zich twee bedrijven/instellingen waarbij sprake is van een bijzondere (milieu)categorie die niet is opgenomen in de VNG handreiking. Het gaat hierbij om het LUMC en de bloedbank Sanquin. Dit komt omdat binnen die bedrijven of instellingen sprake is van laboratoria waarin gewerkt wordt met pathogene micro organismen (pmo) en/of genetisch gemodificeerde organismen (ggo).

Tot op heden werd bij ruimtelijke plannen in Leiden Bio Science Park een afstand van 100 meter tot laboratoria en bedrijven/instellingen waar activiteiten plaatsvinden met genetisch gemodificeerde organismen (ggo's) in acht genomen. Deze zoneringsafstand is in 2002 vastgesteld. Gelet hierop was voor de bebouwing aan de Sandifortdreef uitsluitend tijdelijk wonen toegestaan.

Onderzocht is of deze afstand nog steeds gehanteerd zou moeten worden.
In 2002 is door TNO een onderzoek uitgevoerd dat ten grondslag lag aan de huidige milieuzonering op het park. In dit onderzoek wordt onder andere geconstateerd dat er geen totaal overzicht (met classificatie) van de gebruikte ggo's is en dat de mate van adequaatheid van het bedrijfsbeleid en de beheersbaarheid van de eventuele risico's wisselend is. Ook is genoemd dat de wet- en regelgeving over ggo's nog sterk in ontwikkeling was en dat ggo's maatschappelijk omstreden kunnen zijn, afhankelijk van organisme en toepassing. Gegeven deze onzekerheden en de mogelijke bezorgdheid van burgers is veiligheidshalve de destijds geldende advieswaarde van 50 meter voor (bio)chemische laboratoria in de VNG-Handreiking "Bedrijven en Milieuzonering" opgehoogd met 1 categorie tot 100 meter. Dit was een bestuurlijke keuze. Een onderbouwing hiervoor is verwoord in de notitie "Milieuzonering in de Leeuwenhoek", opgesteld door de Milieudienst West-Holland. In 2009 is in de VNG-Handreiking de aan te houden richtafstand voor (bio)chemische laboratoria verlaagd van 50 meter naar 10 meter.

Door bureau RoyalHaskoningDHV is in augustus 2015 onderzoek gedaan naar een eventuele herziening van de milieuzonering voor de activiteiten met ggo's in Leiden Bio Science Park. Dit onderzoek is als bijlage 1 toegevoegd aan deze toelichting.

De Omgevingsdienst heeft het rapport beoordeeld en trekt hieruit de volgende conclusies. Uit het onderzoek van RHDHV blijkt dat er geen reden is om voor laboratoria waarin ggo-onderzoek wordt gedaan voor het aspect gevaar een grotere afstand te hanteren dan de in de VNG-handreiking "Bedrijven en Milieuzonering" opgenomen afstand van 10 meter voor biochemische laboratoria.

In het onderzoek van RHDHV wordt een groot aantal maatregelen beschreven waardoor de kans op het vrijkomen van organismen en de kans op nadelige effecten geminimaliseerd wordt. De aanbeveling van RHDHV om een leefbaarheidszone, groter dan 10 meter, te creëren ten behoeve van een prettige groene woonomgeving kan worden overgenomen.

Als wordt aangesloten bij richtafstanden die voor de milieuaspecten geur en geluid zijn geformuleerd zou een afstand van 30 meter aangehouden kunnen worden. Deze zone geldt dan voor de bedrijven en instellingen waar ggo-onderzoek wordt uitgevoerd. Dit komt dan overeen met een milieucategorie 2 waarbij de werkzaamheden vergelijkbaar zijn met (bio)chemische laboratoria.

Gelet op de wens van de gemeente Leiden om binnen het LBSP te kiezen voor woongebieden waarin ook "lichte" bedrijvigheid en stedelijke voorzieningen zijn toegestaan, is een zonering op basis van een richtafstand voor "gemengd gebied" acceptabel.

Conclusie
De milieucategorie voor laboratoria op het LBSP waarin ggo-onderzoek wordt gedaan komt overeen met categorie 2. Direct grenzend aan het plangebied bevinden zich twee bedrijven/instellingen waar gewerkt wordt met ggo te weten het LUMC en Sanquin. De te realiseren woningen in het plangebied grenzend aan de Sandifortdreef bevinden zich op een grotere afstand dan 10 meter van deze bedrijven.

Het aspect bedrijven en milieuzonering is geen belemmering voor het verwijderen van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - tijdelijk wonen' ter plaatse van de bebouwing aan de Sandifortdreef, waardoor reguliere wooneenheden zijn toegestaan.

4.3 Geluid

Naar aanleiding van het verwijderen van de aanduiding 'sprecifieke vorm van gemengd - tijdelijk wonen', waardoor reguliere wooneenheden aan de Sandifortdreef gerealiseerd kunnen worden is onderzocht in hoeverre in het kader van een goede ruimtelijke ordening een hogere waarden procedure nodig is om ter plaatse wonen te kunnen toestaan.

De omgevingsdienst heeft de geluidsbelasting op de gevels van de bebouwing vanwege de Sandifortdreef berekend.De hoogst belaste gevel waarvoor de voorkeurswaarde van 48 dB van de Wet geluidhinder wordt overschreden bedraagt 51 dB vanwege de Sandifortdreef.

In de door het Algemeen Bestuur van de Omgevingsdienst West-Holland op 4 maart 2013 vastgestelde 'Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder' is opgenomen dat er in Leiden diverse wegen zijn waarvoor, op basis van een provinciaal besluit, een algemene ontheffing wegverkeerslawaai tot 53 dB van kracht is. (Zie bijlage 3 van deze toelichting) De Sandifortdreef is één van de wegen waarop deze algemene ontheffing betrekking heeft.

Omdat de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai van de Sandifortdreef ten hoogste 51 dB bedraagt, hoeft er voor het wijzigen van de gebruiksmogelijkheden van tijdelijk wonen naar gewoon wonen geen afzonderlijke hogere waarde Wet geluidhinder te worden vastgesteld. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de wijziging.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie in het plangebied juridisch is vertaald.
Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.
De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en regels betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan 'Leiden Bio Science Park - deelgebied Boerhaave' zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Begrippen
• Wijze van meten
  

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 6 Bestemmingsregels:

• Gemengd
• Verkeer
• Waterstaat - Waterkering
• Waarde - Archeologie 6

Hoofdstuk 3

Artikel 7 t/m 11 Algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene afwijkingssregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 12 en 13 Overgangs- en slotregels:

• Overgangsrecht
• Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1)
In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het "normale" spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3)
De bestemmingsgrenzen van de bestemming 'Gemengd' is ongewijzigd ten opzichte van bestemmingsplan ´Leiden Bio Science Park en station´. Inhoudelijk heeft er wel een kleine wijziging plaatsgevonden; de ruimte voor horeca en detailhandel is beperkt tot een ondergeschikte functie en een maximale oppervlakte. Voorts is de bestemming bedoeld voor wonen, wetenschappelijke instellingen en onderwijs en zakelijke dienstverlening.

Verkeer (artikel 4)
Binnen het bestemmingsplan is de bestemming 'Verkeer' voorbehouden aan verkeers- en verblijfsgebieden waar (ook) ruimte is voor de auto. Alle straten die geschikt zijn voor de auto hebben deze bestemming gekregen. Daarnaast vallen binnen deze bestemming ook voetpaden, fietspaden, groenvoorzieningen, water(partijen) en verblijfsvoorzieningen. Daarnaast biedt deze bestemming geen ruimte voor bebouwing, met uitzondering van een gebouwde fietsenstalling en taxistandplaats. Via een afwijkingsmogelijkheid kan onder voorwaarden medewerking worden verleend voor een standplaats ten behoeve van ambulante handel.
Parkeren is uitsluitend toegestaan waar dit door middel van de aanduiding 'parkeerterrein' in de verbeelding is opgenomen. Buiten deze zones zijn uitsluitend parkeerplaatsen ten behoeve van mindervaliden toegestaan.

Waarde - Archeologie 6 (artikel 5)
Gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' hebben een archeologische verwachtingswaarde. Bij het uitvoeren van werken en het realiseren van bouwwerken dienen de in de regels opgenomen voorwaarden in acht te worden genomen.

Waterstaat - Waterkering (artikel 6)
In het plangebied bevindt zich een klein deel van een bestaande waterkering, ter hoogte van de Wassenaarseweg. Deze is via een dubbelbestemming opgenomen.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 7)
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 8)
In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste of ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
Ook bevatten deze regels een algemene bouwregels voor ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 9)
De algemene gebruiksregels bevatten een voorwaardelijke verplichting inzake het parkeren van auto's. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' is parkeren op maaiveld toegestaan. Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft nomen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende'moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's als voldoende beschouwd. De bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij (sloop-) nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijke beleid.

Algemene afwijkingsregels (artikel 10)
Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering en overschrijding van bouwgrenzen.

Overige regels (artikel 11)
De overige regels verwijzen naar andere wetgeving die relevant is voor het bouwen.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangrecht (artikel 12)
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.
De overgangsregels bevatten regels omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een omgevingsvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregel (artikel 13)
In de slotregel worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een geringe wijziging van het reeds bestaande juridisch-planologische kader. Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, maar een aantal onvolkomendheden rechtgetrokken.
Met betrekking tot de realisatie van het plan heeft dit geen financiële consequenties voor de gemeente Leiden.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat aan één belang minder gewicht wordt toegekend dan aan het ander.
Voor onderhavig bestemmingsplan geldt dat er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt.

6.2.2 Vooraankondiging

Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen opgenomen in dit bestemmingsplan. Een vooraankondiging als bedoeld in artikel 1.3.1 Bro is derhalve niet van toepassing.

6.2.3 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg plegen met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd.

6.2.4 Inspraak

In de gemeente Leiden is de Inspraakverordening van kracht, daarin is bepaald dat voor ruimtelijke plannen een inspraakprocedure moet worden gevolgd. In dit geval gaat het echter om een geringe afwijking van het huidige bestemmingsplan. Op grond van de verordening hoeft voor een ondergeschikte herziening geen inspraakprocedure te worden doorlopen.

6.2.5 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie gelegen. In deze termijn zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn beantwoord in een zienswijzennota die als bijlage 2 aan deze toelichting is gevoegd. De ingediende zienswijzen zijn in paragraaf 4 van deze zienswijzennota samengevat weergegeven en beantwoord. In de laatste kolom van de tabel in paragraaf 4.2 is tevens aangegeven of de zienswijzen hebben geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan, waarin alle in deze nota genoemde wijzigingen zijn verwerkt, wordt tezamen met deze zienswijzennota aan het College van B&W aangeboden. Wanneer het College instemt met de zienswijzennota en het bestemmingsplan, worden beide documenten doorgestuurd naar de griffier van de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling. De raadscommissie behandelt het bestemmingsplan doorgaans twee maal. Indieners van een zienswijze die hun zienswijze mondeling bij de raadscommissie willen toelichten krijgen daartoe de gelegenheid tijdens de eerste raadscommissievergadering. Bij een tweede vergadering wordt het bestemmingsplan inhoudelijk behandeld en wordt een advies uitgebracht aan de gemeenteraad, om het plan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Tijdens de gemeenteraadsvergadering kunnen vervolgens nog moties en amendementen tegen het voorstel worden ingebracht door de raadsleden.

Nadat het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt het bestemmingsplan weer ter inzage gelegd, de zogenaamde beroepstermijn. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag na afloop van de beroepstermijn, tenzij naast een beroepschrift ook een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de Raad van State. In dat geval treedt het bestemmingsplan pas in werking wanneer door de voorzieningenrechter op het verzoek is besloten.