| Plan: | Vondellaan 47 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00086-0301 |
De stedenbouwkundige bouwmassa zoals die in dit bestemmingsplan is opgenomen volgt uit de stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze locatie. Deze uitgangspunten gaan uit van een plein tussen de nieuwbouw en de bestaande Vijverlocatie als entreegebied voor beide kantoorgebouwen. Hieromheen kan een L-vormig volume gerealiseerd worden met een hoogteaccent. De uitgangspunten luiden als volgt:
1. Neem in de bebouwing de hoekverdraaiing op van de Plesmanlaan - Vondellaan.
2. Zoek uitdrukkelijk de samenhang met de bebouwing aan de Vijverlokatie.
3. Probeer in de hoogte de aansluiting te zoeken bij het stationsgebied (hoogte-accent 70 meter)
4. Anticipeer op toekomstige ontwikkelingen langs de Vondellaan.
5. Situeer parkeergarage aan de spoorzijde.
Hiermee sluit de nieuwbouw enerzijds aan op de directe omgeving, op de hoek van de Vondellaan met de Plesmanlaan. Anderzijds krijgt het gebouw ook een relatie met het stationsgebied en de hoogbouw die daar gerealiseerd is en wordt.
In dit bestemmingsplan worden bovenstaande uitgangspunten verwerkt, met dien verstande dat het hoogteaccent beperkt blijft tot de hoogte van het geplande gebouw, te weten 47 meter.
Leiden is de dichtst bebouwde stad van Nederland en de schaarse ruimte in onze stad maakt efficiënt ruimtegebruik noodzakelijk. Hoogbouw is één van de mogelijkheden om ruimte efficiënter te gebruiken. Hoogbouw biedt kansen maar ook bedreigingen. Hoogbouw kan bijvoorbeeld een belangrijk middel zijn om de identiteit van een stad te versterken, om letterlijk vorm te geven aan stedelijkheid. Hoogbouw is een verhaal van 'zien' (uitzicht) en 'gezien worden' (het silhouet van de stad). Maar hoogbouw kan ook letterlijk en figuurlijk zijn schaduw werpen op de stad, het uitzicht belemmeren of de horizon vervuilen.
In de Leidse Hoogbouwvisie wordt antwoord gegeven op de ruimtelijke vragen rond hoogbouw. Waar zien we in de toekomst het liefst de hoogbouwaccenten van de stad en waar liever niet? Hoe hoog mag hoogbouw in Leiden zijn? Hoe garanderen we dat die hoogbouw van goede (stedenbouwkundige en architectonische) kwaliteit is?
In de hoogbouwvisie wordt aangegeven hoe met hoogbouw in Leiden moet worden omgegaan. Er zijn vier gebieden aangewezen waar concentraties van hoogbouw (circa zestig à zeventig meter) gewenst en mogelijk zijn. De hoogbouwvisie bevat geen concrete plannen, maar moet zijn vertaling krijgen in stedelijke ontwikkelingsplannen en in bestemmingsplannen. Om grip te krijgen op de kwaliteit en inpassing van hoogbouw wordt voor gebouwen hoger dan veertig meter een hoogbouwtoets geïntroduceerd.
De hoogbouwvisie en de hoogbouwtoets bieden een kader voor het ruimtelijke beleid van de stad en voor toekomstige bestemmingsplannen en zal dienen als bouwsteen voor een toekomstige structuurvisie. De hoogbouwtoets wordt door de Welstands- en Monumentencommissie Leiden (WML) ingezet bij concrete (bouw)plannen.
Op 6 maart 2007 heeft de raad de hoogbouwvisie vastgesteld. Deze visie bevat twee besluiten:
a. de verdeling van Leiden in een viertal gebiedstypen met daaraan gekoppeld de toegestane bouwhoogtes;
b. de invoering van de hoogbouwtoets:
Wanneer blijkt dat de hoogtezone van een gebouw op basis van de hoogbouwtoetscriteria overschreden wordt zal een hoogbouwtoets uitgevoerd moeten worden. Het type onderzoek van de hoogbouwtoets is afhankelijk van het ijkpunt in het ruimtelijk planproces. De ijkpunten zijn het bestemmingsplan of het bouwplan. Bij een bestemmingplan ligt het accent van het onderzoek meer op de betekenis van het gebouw in de stedelijke omgeving.
Gebiedsindeling plangebied
In de Hoogbouwvisie Leiden wordt het plangebied Vondellaan (gelegen aan de oostzijde van het Morsgebied) gekarakteriseerd als stadsboulevard / gemengd gebied. Dat wil zeggen dat het gebied een mix kent van laagbouw, middelhoogbouw (tot ca 25 m) en hogere gebouwen (tot 40 meter). Langs de Plesmanlaan, gekenmerkt als stadsboulevard, is (middel)hoogbouw (25-40 meter) de norm. De oostpunt van het ten noorden gelegen Boerhaavegebied begrenst de hoogbouwzone rond het station. Hier is een hoogte van maximaal 70 meter toegestaan.
Planbeschrijving
Ter plaatse van huidige gebouw De Dichter wordt een nieuw kantoorpand gerealiseerd. De hoogte van het nieuwe kantoorpand bedraagt ca. 47 meter.In de Hoogbouwvisie Leiden is aangegeven dat voor alle gebouwen hoger dan 25 meter een hoogbouwtoets uitgevoerd moet worden, bij voorkeur gekoppeld aan het bestemmingsplan. Er zijn negen locaties bezocht waarbij het effect van de toekomstige bebouwing is beschreven ten aanzien van de huidige bebouwing.
Conclusie:
De conclusie van de toetsing aan het beleid is dat de hoogbouwvolumes passen binnen de interpretatie van de hoogbouwvisie
Bezonning
Methode:
Bij het lezen van de bezonningsstudie dient men rekening te houden dat het slechts de bedoeling is een indruk te geven van de locatie en de daarbij optredende schaduwwerking gedurende het jaar. Voor het model (met programma SketchUp Pro) zijn aannames gedaan en vereenvoudigingen toegepast, die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke situatie in geringe mate kan afwijken van de illustraties zoals deze zijn opgenomen.
Om een goed beeld te krijgen van de schaduwwerking gedurende het jaar is gekozen voor 4 dagen. De kortste dag (21 december), de langste dag (21 juni), en twee dagen daar tussen in (21 maart en21 september). Om een goed beeld te krijgen van de schaduwwerking gedurende de dag is gekozen voor 5 tijdstippen: 6:00, 9:00, 12:00, 15:00 en 18:00.
De volledige bezonningsstudie is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.
Hiernaast is, naar aanleiding van de zienswijzen, een extra schaduwonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek d.d. 13 september 2012 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. De conclusies van dit schaduwonderzoek luiden als volgt:
-In de maanden augustus en april (zon onder om 20 uur) liggen de twee onderste verdiepingen van Vondellaan 55 van half 12 tot half 5 in de schaduw. Dit is bij de bestaande bouw niet het geval.
-In de maanden mei, juni en Julie is de situatie van de bestaande bouw en de nieuwbouw gelijk: de gebouwen Vondellaan 51 en 55 liggen niet in de schaduw.
-In de maanden januari, februari, maart, oktober, november en december liggen de gebouwen Vondellaan 51 en 55 ook in de huidige situatie in de schaduw. Doordat de nieuwbouw breder is (met name vanwege de westelijke vleugel), is de periode dat de gebouwen in de schaduw liggen langer. Gebouw Vondellaan 51 heeft in de namiddag circa 1 uur minder zon, gebouw Vondellaan 55 ligt al in de schaduw.
-Alleen in de maanden maart en september komt de noordwestpunt van de Mercedesgarage tussen 7 en 8 uur 's ochtends gedurende ongeveer drie kwartier in de schaduw omdat de nieuwbouw meer naar het spoor staat dan het bestaande gebouw.
De conclusie hieruit luidt dat er wel sprake is van extra schaduwhinder, maar dat deze beperkt is. Voor een binnenstedelijke situatie nabij het station waar bouwen in hoge dichtheid gewenst is is de extra schaduwwerking niet van dien aard dat het bouwplan geen doorgang zou moeten vinden.
Windhinder
In de hoogbouwtoets dient het aspect windhinder te worden getoetst aan de norm NEN 8100. Hieruit volgt dat voor gebouwen hoger dan 30 meter altijd onderzoek verplicht is en voor gebouwen tussen 15 en 30 meter hoog een beoordeling gemaakt moet worden aan de hand van een windhinderadvies.
De vergelijkende toetsing is uitgevoerd aan de hand van de aspecten die voortkomen uit de NEN 8100 "Windhinderen windgevaar in de gebouwde omgeving".
Bij windhinder wordtonderscheid gemaakt in vijf kwaliteitsklassen, variërend van A (hoogste windcomfort) naar E (laagste windcomfort).
Hierbij wordt ervan uitgegaan dat het ervaren van windhinder niet overal even belangrijk is. Verder wordt onderscheid gemaakt in het gebruik van de ruimte rond een gebouw, variërend van verkeersruimte (doorlopen) tot verblijfsruimte (zitten). Fietsers maken globaal gebruik van dezelfde routes als voetgangers.
Omdat er op de huidige locatie feitelijk al sprake is van een gebouw dat hoger is dan 30 meter, is er voor het nieuwe gebouw alleen vergelijkend geanalyseerd tussen de oude en de nieuwe situatie. De toets die volbracht moet worden is of het windklimaat rondom de nieuwe hoogbouw minimaal hetzelfde blijft of zelfs verbeterd ten opzichte van de huidige situatie.
Analyse windklimaat:
Bij een hoek van een gebouw met een hoogte van circa 45 meter hoogte geldt dat in de nabijheid een slecht windklimaat heerst en binnen een straal van circa 25 meter nog een matig windklimaat kan heersen. Op basis van onderstaande tabel is te beoordelen of bepaalde activiteiten in het invloedgebied liggen en er een verhoogde kans op windhinder is.
De eigenschappen en beoordeling van de toetsing zijn opgenomen in onderstaande tabel. Deze zijn voor het huidige en het nieuwe gebouw naast elkaar gezet.
Tabel 1: Eigenschappen analyse windhinder voor huidige situatie en toekomstige nieuwbouw
| Eigenschap | Huidige gebouw | Score | Nieuwbouw | Score | |
| 1 | Aanwezigheid verblijfsruimten om te zitten/rusten nabij? | Nee | ++ | Nee | ++ |
| 2 | Aanwezigheid verkeersruimten (loop/fietsroutes) nabij? | Ja, parkeerterrein rondom | -- | Ja, parkeerdek zuidoostzijde en openbaar fietspad | - |
| 3 | Gebouwhoogte | Circa 42 meter | - | circa 47 meter | - |
| 4 | Gebouw aantal bouwlagen | 12 + dakopbouw | - | 12 | - |
| 5 | Gebouwvorm | Rechthoekig, uniform per bouwlaag | -- | Driehoekige basis, V-vormige kantoorverdiepingen erboven | + |
| 6 | Gebouw met plint (bouwlaag)? | Nee | -- | Ja | ++ |
| 7 | Gevels van maaiveld tot dak? | Ja, alle vier de zijden van het gebouw | -- | Ja, alleen zuidwestgevel | + |
| 8 | Hoofdentree met windluifel of dak? | Ja, inham in gebouw | + | Ja, overdekte toegang | + |
| 9 | Hoofdentree oriëntatie | Noordwestzijde | - | Noordzijde | + |
| Eindoordeel windklimaat | Matig | - | Goed | + |
Conclusie:
Het windklimaat rond de huidige hoogbouw is als matig beoordeeld en het windklimaat rond het nieuwe gebouw als goed. In de nieuwe situatie is het totale ontwerp veel beter gericht op het voorkomen van windhinder in de verkeersruimten (looproutes), zoals het aanwezig zijn van een laagbouw plint rond een groot deel van de hoogbouw.
De meest windgevoelige zijde van het gebouw, de zuidwestzijde, wordt in de nieuwe situatie alleen voor de toegang tot de parkeergarage gebruikt en niet als loop/fietsroute. Kans op windhinder is dus zo goed als uitgesloten.
De hoek van het nieuwe gebouw nabij de Vondellaan vraagt de meeste aandacht voor de kans op windhinder en zal in bepaalde situaties tot matige windhinder kunnen leiden. Nuance hierbij is dat er strikt genomen geen sprake is van hoogbouw (>30 meter) ter plaatse van de hoek vanwege de plintconstructie en het in de praktijk kan meevallen met de toenemende windsnelheid nabij deze hoek van het gebouw.
Conclusie hoogbouwtoets
De conclusie van de hoogbouwtoets luidt dat het nieuwe gebouw een andere impact op de omgeving heeft dan het huidige gebouw, maar dat deze niet negatief is.
Het stadssilhouet wijzigt gering als gevolg van de nieuwbouw, maar deze effecten zijn zeer gering en worden niet als nadelig beschouwd.
De bezonning verslechtert in bepertke mate als gevolg van de nieuwbouw, maar deze verslechtering kan als minimaal worden gekenmerkt. Bovendien dienen bij de bezonning de effecten van huidige bebouwing en beplanting ook meegenomen te worden. Dan wijzigt de situatie nauwelijks ten opzichte van de huidige situatie.
Het windklimaat verbetert aanzienlijk ten opzichte van de huidge situatie.
De algehele conclusie luidt dan ook dat de nieuwbouw passend is binnen de stedelijke context en hieraan geen negatieve bijdrage levert.