| Plan: | Vondellaan 47 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00086-0301 |
Beleidskader
Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door PS. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.
Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.
In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:
'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening
Onderzoeksresultaten
Op de functiekaart en op de kwaliteitkaart van de Provinciale Structuurvisie is aangegeven dat de locatie Vondellaan 47 is gelegen binnen de bebouwingscontour in bestaande stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer.
Op 29 februari 2012 hebben provinciale staten van Zuid-Holland een geactualiseerde structuurvisie vastgesteld. Met name op het punt van kantoorontwikkeling is het beleid aangescherpt. Zo is bepaald dat aanvullende nieuwe kantoorontwikkeling gedoseerd en gefaseerd moet worden en plaats dient te vinden in een met name genoemd limitatief aantal centra, die mede beschouwd worden als kantoorontwikkelingslocaties. Als zodanig centrum is onder andere Leiden Centraal genoemd.
Kantoren dienen binnen de invloedssfeer van een zo'n station te liggen. Het gaat dan om gronden die zijn gelegen binnen 10 minuten loopafstand.
Daarnaast moet voor nieuwe ontwikkelingen de SER-ladder worden toegepast. Dit betekent dat bestemmingsplan die voorzien in nieuwe locaties voor kantoren of uitbreiding van bestaande locaties voor kantoren me een bruto vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m2 per vestiging een verantwoording moeten bevatten waarbij de behoefte aan nieuwe locaties als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag wordt onderbouwd. Ook moet worden onderbouwd waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door herstructurering of intensivering van bestaande locaties of het benutten van ruimte op locaties elders in de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering.
Beleidskader
In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provincale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.
Op 29 februari 2012 is een actualisering van de verordening door Provinciale Staten vastgesteld. De regels vooor kantoren luidden als volgt:
"Artikel 7 Kantoren
Lid 1 kantorenlocaties
Bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de invloedsfeer van de op kaart 5 aangeduide haltes in de kantoorontwikkelingslocaties wijzen geen bestemmingen aan die nieuwe kantoren mogelijk maken. Binnen de invloedsfeer van deze haltes liggen gronden die te voet binnen 10 minuten vanaf de haltes bereikbaar zijn. Voor Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal geldt dat binnen de invloedsfeer eveneens gronden liggen die vanaf deze haltes binnen 10 minuten bereikbaar zijn met natransport via hoogfrequente bus- en railverbindingen; kantoren mogen alleen worden toegelaten in de directe nabijheid van de haltes van het natransport.
Lid 2 uitzonderingen
Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op:
a) kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.000 m2 per vestiging;
b) kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals gemeentehuizen en bankfilialen;
c) bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak en minder is dan 3.000 m2;
d) functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven, een veiling of een kenniscentrum;
e) uitbreiding van bestaande kantoren, eenmalig met ten hoogste 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak.
Lid 3 regionale afstemming van kantorenprogramma’s
Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe zelfstandige kantoren met een omvang van meer dan 1000 m2 bruto vloeroppervlak per vestiging, zijn op regionaal niveau afgestemd. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording, waarbij wordt aangegeven hoe het kantorenprogramma zich verhoudt tot het actuele regionale kantorenprogramma .
Lid 4 SER-ladder
Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe zelfstandige kantoren met een bruto vloeroppervlak per vestiging van meer dan 1.000 m2 bevatten in de toelichting een verantwoording over de behoefte aan nieuwe kantoren als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag en een onderbouwing waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door hergebruik van bestaande kantoorgebouwen binnen de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering van bestaande kantoren of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde kantoorbestemmingen.
Lid 5 afwijkingsmogelijkheid
Bestemmingsplannen mogen in afwijking van het bepaalde in lid 1 nieuwe kantoren mogelijk maken voor zover het gaat om
Voorwaarde daarbij is dat strikte toepassing van het bepaalde in lid 1 zou leiden tot onevenredige benadeling van andere belangen. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording."
Onderzoeksresultaten
Stationslocatie
Vondellaan 47 ligt op een afstand van 500 meter van station Leiden Centraal. Dit is te voet binnen 10 minuten te bereiken. Station Leiden Centraal is aangewezen op kaart 5 behorende bij de Verordening Ruimte. Er is dus sprake van een stationslocatie.
Regionale afstemming van kantorenprogramma's
De huidige locatie van Heerema, Vondellaan 55, betreft circa 11.000 m2 bvo, geheel in gebruik bij Heerema. De 'oude' locatie, Vondellaan 47, is eveneens circa 11.000 m2 bvo. Deze locatie staat al 7 á 8 jaar leeg. Het nieuwe pand bevat circa 21.000 m2 bvo.
Er wordt met de sloop van het oude gebouw ca. 11.000 m2 bvo uit de markt genomen. Daarentegen komt er, door de verhuizing van Heerema naar het nieuwe gebouw, wederom circa 11.000 m2 bvo leegstand bij. Het verschil is echter dat er structurele leegstand uit de markt genomen wordt, waar er courante leegstand aan toegevoegd wordt. Dit is wel een verbetering.
Door vervanging wordt circa 10.000 m2 extra kantoorruimte gerealiseerd. In het kader van de regionale afspraken, die uitgaan van uit de markt proberen te nemen van kantoorruimte of -plancapaciteit, schrappen wij de plancapaciteit op de Vijverlocatie (4e toren). Dit levert 3.000 m2 op. Het resterende overschot van 7.000 m2 wordt gehaald uit de plancapaciteit van het stationsgebied, aan de andere zijde van het spoor. Het totale -geplande- kantorenareaal neemt dus niet toe. Dit voldoet aan de doelstellingen uit de kantorenstrategie van Holland-Rijnland en aan de provinciale Verordening Ruimte.
Het voorverhuurpercentage van het nieuwe kantoorgebouw is 100%. Heerema heeft een huurcontract afgesproken voor het gehele gebouw met een looptijd van 10 jaar.
Toepassing SER-ladder
Bij de beoordleing van de aanvraag is de zogenaamde SER-ladder toegepast: eerst onderzoeken of uitbreiden op de huidige locatie mogelijk is of dat er alternatieve bestaande kantoorgebouwen beschikbaar zijn.
De totale behoefte aan kantoorruimte zoals gevraagd door Heerema kan niet elders worden ondervangen. Het bestaande gebouw is te klein, uitbreiding van dit gebouw is niet mogelijk. Vanwege de wijze van werken - de filosofie van Heerema is werken in wisselende projectteams waardoor mensen makkelijk moeten kunnen flexen - en vanwege het feit dat dit het hoofdkantoor van Heerema is, is het verdelen van het bedrijf over meerdere kantoorpanden geen optie. Voor huisvesting in een ander leegstaand kantoorgebouw bleek geen kantoorruimte van deze omvang beschikbaar. Ook uit de kantorenmonitor 2012 van Holland-Rijnland blijkt dat er geen aanbod van leegstaande kantoren van deze omvang is.
Voor haar nieuwe huisvesting heeft Heerema verschillende alternatieven bekeken. De zogenaamde Trafolocatie nabij Leiden Centraal, de huidige Vijverlocatie en hun 'oude' locatie Vondellaan 47. De doorslag voor de keuze voor de 'oude' locatie Vondellaan 47 lag mede in het feit dat Heerema het maatschappelijk onverantwoord vindt om wederom een locatie leeg te laten staan. Daarom heeft Heerema gekozen terug te keren naar hun 'oude' locatie.
Belang van de ontwikkeling
Het bestaande kantoorpand staat al jaren leeg en blijkt onverhuurbaar. Dit pand is ongeschikt voor andere functies. De locatie, gelegen naast het spoor en een autobedrijf, is ook een lastige locatie om andere functies toe te staan, zoals woningen. Juist om leegstand en verpaupering in dit gebied een halt toe te roepen zijn wij van mening dat sloop van het bestaande pand en vervangende nieuwbouw een impuls voor de hele omgeving betekent.
Juist deze locatie leent zich wel voor een kantoorbestemming, hetgeen volgens het huidige bestemmingsplan ook is toegestaan: het huidige Heeremagebouw, circa 11.000 m2, past geheel in het huidige bestemmingsplan. Past de toevoeging van m2 kantoorruimte nog binnen een 'goede ruimtelijke ordening'?
In het kader van de bestemmingsplanprocedure is uitvoerig onderzoek verricht naar de effecten van de nieuwbouw op de omgeving. Hierbij is ook naar de economische effecten gekeken.
Vanwege de groei van het bedrijf is Heerema Marine Contractors op zoek naar andere huisvesting. Heerema is de afgelopen jaren flink gegroeid en verwacht de komende jaren nog meer groei door te maken. De huidige huisvesting op Vondellaan 55 is te klein om deze groei te kunnen faciliteren. Heerema wil graag in Leiden blijven, de gemeente ziet Heerema als een aanwinst voor de stad. Niet alleen vanwege de wereldwijd bekende naam die Heerema heeft opgebouwd en daarmee ook aan Leiden verbindt, maar ook vanwege de werkgelegenheid die Heerema biedt. In het nieuwe kantoorgebouw zelf zullen al circa 1.900 mensen werkzaam zijn, hetgeen een fors aantal is.
Het plan betreft het slopen van het huidige pand op de locatie Vondellaan 47. Dit is het oude kantoorgebouw van Heerema en staat structureel leeg; het voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en is onverhuurbaar gebleken. De openbare ruimte rondom het gebouw is matig ingericht.
Op deze locatie wordt een nieuw kantoorgebouw inclusief parkeergarage gebouwd. De nieuwbouw betekent een forse kwaliteitsverbetering, zowel van de bebouwing als de inrichting van de openbare ruimte.
Conclusie
Wij komen tot de conclusie dat dit bestemmingsplan voldoet aan de provinciale Verordening Ruimte en dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.
De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:
1. Holland Rijnland is een top woonregio;
2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.
De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.
In febrauri 2006 heeft Holland-Rijnland een kantorenstrategie vastgesteld. Op dit moment is een nieuwe kantorenstrategie in procedure. Deze heeft begin 2012 ter inzage gelegen bij de diverse gemeenten binnen de regio. De Regionale kantorenstrategie zal eind 2012 ter vaststelling worden aangeboden aan het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland.
Het veranderende economische tij, de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de aansluiting van Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude in 2010 bij Holland Rijnland geven aanleiding voor een herziening van het kantorenbeleid. De nieuwe strategie geeft antwoord op de vraag hoe de regio vanuit de huidige situatie kan komen tot een gezonde kantorenmarkt. De gemeenten, de Provincie Zuid-Holland, de Kamer van Koophandel en diverse marktpartijen zijn intensief betrokken in het proces.
Voor het bewaken van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt is ook de kantorenmonitor opgesteld. Deze kantorenmonitor is een coproductie van de gemeente Leiden en Holland Rijnland.
De geactualiseerde kantorenmonitor zullen ook de nieuwe ontwikkelingen rond de Vijverlocatie en het Stationsgebied meenemen: de 4e toren wordt geschrapt, de nieuwbouw op Vondellaan 47 wordt ook bij naam genoemd.