| Plan: | Haagwegterrein Oost |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00071-0301 |
Beleidskader
De Wet ruimtelijke ordening is bepalend voor de manier waarop verontreinigde gronden kunnen worden bestemd. Elk bestemmingsplan dient immers te getuigen van 'een goede ruimtelijke ordening', hetgeen betekent dat bestemmingen en de bodemkundige staat in overeenstemming met elkaar moeten zijn. Voor gevoelige functies, zoals grondgebonden woningen, speeltuinen of scholen met schoolplein, zijn de vereisten ten aanzien van de bodemkwaliteit strenger dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald op basis van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een (verkennend) bodemonderzoek. De resultaten van het bureauonderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.
Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging (of verontreiniging van het grondwater), dan gelden de regels van de Wet bodembescherming (Wbb). Bij verontreinigde grond is het niet per definitie onmogelijk de grond te bestemmen voor de ontwikkeling van nieuwe functies, al zal het bestemmingsplan in die gevallen wel aannemelijk moeten maken dat het plan uitvoerbaar is, ondanks de uitvoering van de noodzakelijke en vaak dure saneringswerkzaamheden. In de Wbb is voor elke functie een bepaald saneringscriterium en een saneringsdoelstelling opgenomen. Het criterium bepaald wanneer grond dermate verontreinigd is dat gesaneerd moet worden, de saneringsdoelstelling bepaald per functie hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie.
Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:
Onderzoeksresultaten
De kwaliteit van de bodem en het grondwater zijn van invloed op de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Wanneer sprake is van verontreiniging, kan dit de volksgezondheid negatief beïnvloeden. In het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' dient daarom bij toekomstige bouwontwikkelingen onderzoek te worden gedaan naar de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Een bestemmingsplan kan niet worden vastgesteld alvorens vaststaat dat de grond in milieuhygiënisch opzicht geschikt is voor de desbetreffende ontwikkeling.
In bestemmingsplan Haagwegterrein-Oost wordt beoogd de bestaande situatie in het plangebied te conserveren en de bestemmingsregeling te actualiseren. Nieuwe ontwikkelingen worden niet direct mogelijk gemaakt. Wel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de projectlocatie 'Oase', zodat het bevoegd gezag middels een wijzigingsplan een woningbouwontwikkeling kan toestaan. De feitelijke verantwoording van die ontwikkeling geschied pas bij vaststelling van dat wijzigingsplan, al geldt dat ook het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid alleen mogelijk is wanneer voldoende aannemelijk is dat gebruikmaking van die wijzigingsbevoegdheid toepasbaar is.
In dat kader kan gesteld worden dat de ontwikkelingslocatie cq het wijzigingsgebied in 2006 vrijwel geheel is gesaneerd door het bedrijf Syncera. Alleen een zone van 2,5 tot 4 meter vanaf de westelijke oever van de boezemsloot is niet afgegraven vanwege de ecologische waarde van het talud en de sloot. Uit zowel de saneringsevaluatie van Syncera uit 2007 als een aanvullend bodemonderzoek van bureau MWH van 9 december 2009 (laatstgenoemde is bijgevoegd als bijlage 1), blijkt dat de volledige projectlocatie met uitzondering van bovenbedoelde 'ecozone' volledig gesaneerd is en geschikt voor gebruik ten behoeve van wonen. In de vier meter brede strook langs de westoever van de boezemsloot komen plaatselijk hoge concentraties van zink voor en licht tot matig verhoogde concentraties koper, lood, nikkel en PAK. Deze kleine zone is daarmee zonder aanvullende saneringsactie niet geschikt voor woningen of tuinen, maar wel voor bijvoorbeeld openbare taluds. In de planuitwerking voor project Oase kan daarmee gemakkelijk rekening worden gehouden door die zone niet van woningen of tuinen te voorzien, maar ook een eventuele aanvullende saneringsactie om wel tuinen tot aan de sloot op te kunnen nemen behoort, gelet op de beperkte kosten van een dergelijke sanering, tot de mogelijkheden.
Uit een recente inventarisatie van het plangebied blijkt dat er zich in het gebied geen locaties bevinden, die op grond van het Besluit bodemkwaliteit moeten worden gekenmerkt als 'spoedhebbend' of 'risicovol' met betrekking tot een noodzaak tot sanering.
Beleidskader
De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elk bestemmingsplan dat nieuwe gevoelige functies toestaat binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat waaruit blijkt of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald, en zo niet, welke voorzieningen kunnen worden getroffen om alsnog aan die voorkeursgrenswaarde te kunnen voldoen. Wanneer niet redelijkerwijs aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, bijvoorbeeld door toepassing van stiller asfalt, het verlagen van maximum snelheden of het bouwen van geluidsschermen, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer. Het bevoegd gezag (in geval van Leiden de Omgevingsdienst West-Holland onder mandaat) kan zelf beleid vaststellen waarin strengere grenswaarden worden gehanteerd dan de landelijke maximale grenswaarden of waarin voorwaarden worden gesteld waaraan een project moet voldoen om in aanmerking te komen voor een besluit hogere grenswaarden.
Voor wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied geldt dat akoestisch onderzoek niet uitgevoerd hoeft te worden op grond van de Wgh. Met betrekking tot industrielawaai geldt dat een geluidszone moet worden vastgesteld rondom bedrijven die veel geluid produceren. Buiten die zone mag de geluidsbelasting vanwege de bedrijvigheid op dat terrein niet meer bedragen dan 50 dB(A), de voorkeursgrenswaarde voor industrielawaai. De geluidszone moet worden weergegeven op de verbeelding van bestemmingsplannen die binnen de geluidszone vallen. Dit geldt ook wanneer de het bedrijf zelf buiten het plangebied ligt, maar de bijbehorende geluidszone wel (deels) in het plangebied valt.
De Omgevingsdienst West-Holland voert zogezegd het hogere waardenbeleid uit namens de aangesloten gemeenten en heeft daartoe richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan wat op grond van de Wet geluidhinder mogelijk is. Daarnaast geldt voor woningen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB dat gestreefd moet worden naar het hebben van minimaal één geluidsluwe gevel. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.
Niet overal in Leiden schrijven de 'Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder' van de Omgevingsdienst de 5 dB strengere normen voor. Op basis van de Geluidsnota Leiden uit 2004 heeft de gemeente Leiden ervoor gekozen het geluidsbeleid lokaal te differentiëren en zodoende een passend geluidsniveau per gebiedstype vast te stellen. De strengere normen gelden alleen voor woonwijken buiten de binnenstad. Naast de binnenstad gelden de reguliere landelijke grenswaarden ook voor gevoelige functies langs drukke wegen.
Naast de bovengenoemde beleidskaders voor omgang met nieuwe ontwikkelingen, heeft de gemeente Leiden in 2007 de 'Geluidskaart Leiden' vastgesteld, waarin bestaande knelpunten met betrekking tot geluidhinder zijn geïnventariseerd en oplossingen als beleidsmatige uitgangspunten geformuleerd. Uit de geluidskaart blijkt dat een relatief beperkt deel van de Leidse bevolking blootgesteld is aan ernstige geluidhinder. Het binnenstedelijk wegverkeer vormt verreweg de belangrijkste bron en leidt bij circa 3.300 woningen tot geluidsbelastingen met een gezondheidsrisico. In het actieplan zijn de acties beschreven die de gemeente in de planperiode van 2008-2013 wil uitvoeren om de situatie te verbeteren. Daarbij moet de geluidbelasting door wegverkeer in de eerste plaats worden teruggedrongen door maatregelen aan de bron, die gericht zijn op het terugbrengen van verkeer op een aantal drukke routes in de binnenstad en tot het terugbrengen van de geluidsproductie van het overige verkeer door bijvoorbeeld geluidsluw asfalt aan te leggen. Laatstgenoemde acties zullen voornamelijk plaatsvinden wanneer het wegdek al aan vervanging toe is.
Onderzoeksresultaten
Bestemmingsplan Haagwegterrein-Oost legt in hoofdzaak de bestaande situatie vast en maakt geen nieuwe geluidsgevoelige functies (zoals woningen) binnen de geluidszone van een weg of spoorweg direct planologisch mogelijk. Ook voor het aspect geluid geldt echter dat hoewel toetsing aan de Wet geluidhinder pas nodig is ter verantwoording van de planmaatregel dat de ontwikkeling direct toestaat, geen wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan kan worden opgenomen wanneer niet aannemelijk is dat in een later stadium ook daadwerkelijk van die wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt.
Door bureau Movares is daarom vooruitlopend op verdere planuitwerking onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting op de beoogde woonontwikkeling ter plaatse van het wijzigingsgebied. Alhoewel de uiteindelijke inrichting van de projectlocatie nog kan wijzigen, geeft het conceptrapport (opgenomen als bijlage 2) aan dat sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarden vanwege het spoorverkeer, maar dat die overschrijdingen onder de maximale ontheffingswaarde zoals opgenomen in de Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder' blijven. Bij de ontwikkeling van grondgebonden woningen die op het spoor zijn georiënteerd, geldt bovendien dat alle woningen een geluidsluwe zijde hebben, zodat voldaan wordt aan de eisen ten aanzien van het verlenen van hogere waarden bij een belasting boven de 58 dB vanwege spoorverkeer.
Mogelijkheden tot het terugdringen van de geluidsbelasting zijn nog niet voldoende in het conceptrapport onderzocht, maar ook wanneer die er niet of onvoldoende blijken te zijn om de voorkeursgrenswaarden te kunnen halen, maakt het conceptrapport aannemelijk dat de wijzigingsbevoegdheid toepasbaar is, zij het op basis van een nieuw besluit hogere grenswaarden.
Hangende een formeel besluit van Provinciale Staten over een intensivering van het spoorverkeer over de spoorweg, zal tijdens de wijzigingsplanprocedure rekening moeten worden gehouden met de actuele spoorwegintensiteiten.
Beleidskader
Wet milieubeheer (Wm)
Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De aanwezigheid van de overige stoffen in bijlage 2 is minder kritisch.
Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)
De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moest vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaande van belang zijn.
Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'
De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.
Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een bepaald project wel of niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen.
Besluit gevoelige bestemmingen
Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op bestemmingsplan Haagwegterrein-Oost, want het plangebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.
Regionaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit
In het Regionale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit Zuid Holland is een aantal maatregelen ingebracht, die in de regio Holland Rijnland worden uitgevoerd. Deze maatregelen zijn opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De uitvoering van deze maatregelen worden gecoördineerd door de Omgevingsdienst West-Holland.
Onderzoeksresultaten
Bestemmingsplan Haagwegterrein-Oost maakt geen ontwikkelingen direct planologisch mogelijk. Voor wat betreft de wijzigingsbevoegdheid voor project Oase kan worden gesteld dat deze ruimschoots kwalificeert als project dat 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit, zoals bedoeld in de Regeling 'niet in betekenende mate'. Daarin is opgenomen dat geen onderzoek naar luchtkwaliteit noodzakelijk is voor "woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat". De wijzigingsbevoegdheid voor project Oase is gelimiteerd op maximaal 70 woningen.
Beleidskader
Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen en het vervoer ervan. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (cRvgs) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.
Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.
Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.
In het Bevi, het Bevb en de cRvgs is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij heeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de cRvgs zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.
Onderzoeksresultaten
Het Haagwegterrein ligt niet in de nabijheid van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of verwerkt. De Churchilllaan vormt de enige route in de omgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Die weg ligt op circa 450 meter afstand van de dichtstbijzijnde grens van het plangebied en op minimaal 500 meter afstand tot de beoogde ontwikkellocatie voor project Oase. Het plangebied ligt daarmee ver buiten de 200-meterzone rondom de Churchilllaan waarvoor beperkingen aan het ruimtelijk gebruik kunnen worden opgelegd.
Met de bovengenoemde afstanden zijn LT1 en LT2 de enige stoffen met een risicogebied dat over het Haagwegterrein heen ligt. Gelet op het relatief zeer beperkte aantal beoogde woningen op de projectlocatie Oase (maximaal 70 woningen) valt echter op voorhand te stellen dat dit project geen invloed heeft op de fN-curve voor de Churchilllaan en dat het aannemelijk is dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de bruikbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid.
Beleidskader
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn, ook wel milieuruimte genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk zijn, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.
Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bedrijf kan worden aangetast, of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers, wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.
Onderzoeksresultaten
Op en rondom het Haagwegterrein is het aantal aanwezige bedrijven met een milieuzonering beperkt.
Op het perceel Haagweg 89 is houtzagerij D.D. Noordman Holding bv gevestigd: een bedrijf dat valt in milieucategorie 3.2. De bijbehorende richtafstand op grond van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' bedraagt in gemengd gebied 50 meter en in rustige woonwijken 100 meter. Aan beide afstanden wordt ruimschoots voldaan, want de dichtstbijzijnde grens van het plangebied ligt op ca. 380 meter afstand van het bedrijf.
Voor het bedrijfspand op het perceel Haagweg 9-11 is geen melding bekend bij de Omgevingsdienst West-Holland. Het deel van het perceel waarop het bedrijfspand is gelegen heeft een bedrijfsbestemming gekregen die bedrijven toelaat in milieucategorieën 1 en 2. Gelet op het gemengde karakter van de omgeving geldt voor bedrijven in milieucategorie 2 een richtafstand van 10 meter tot de woningen langs de Haagweg. Die afstand wordt gehaald, terwijl de richtafstand behorend bij bedrijven in milieucategorie 3.1 (30 meter) niet wordt gehaald. Milieucategorie 2 is daarom de hoogst toelaatbare milieucategorie.
Op het perceel Haagweg 6 is theaterschool Ins Blau gevestigd, met een theaterzaal (ca 190 zitplaatsen), bijbehorende ondergeschikte foyer en drie oefenlokalen. Deze instelling valt onder milieucategorie 2. Een dependance van De Zijl Bedrijven aan het Kiljanpad, aan de westkant van het spoor, valt eveneens onder milieucategorie 2.
Alle bovengenoemde bedrijven zijn op ruimschoots voldoende afstand gelegen van de beoogde woonlocatie Oase, waarvoor het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid bevat. Ook het aspect milieuzonering vormt daarom geen belemmering voor de toepasbaarheid van de opgenomen wijzigingsbevoegdheid.