Haagwegterrein Oost

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Het oudste nog bestaande ruimtelijke element in het plangebied is de Haagweg (voorheen Rijndijk). Veel eerder al bevond zich de zogenaamde Limesweg in het plangebied, vermoedelijk ter hoogte van de Toussaintkade. Die Limesweg werd in de eerste eeuw na Christus aangelegd om verschillende Romeinse grensforten met elkaar te verbinden, waaronder Castellum Matilo nabij Roomburg en Castellum Lugdunum ten westen van Katwijk. Over de aanwezigheid van zulke forten in de omgeving van het plangebied is niets bekend.

Vanaf de 12e eeuw maakte het huidige Haagwegterrein deel uit van de ontginning van de familie Boshuysen. Archeologische restanten van kasteel Boshuysen, dat het middelpunt van de ontginning vormde, bevinden zich ter plaatse van de voetbalvelden langs de Churchilllaan. De ontginning liep aanvankelijk tot aan het Gravensteen en de Pieterskerk. Het regelmatige en strakke verkavelingspatroon was haaks vanuit de Haagweg ingedeeld en is op enkele plaatsen nog steeds terug te vinden in het huidige Haagwegkwartier en de Boshuizenwijk. Langs de Haagweg is vanaf de middeleeuwen gaandeweg steeds meer bebouwing opgericht, waarbij het accent vanaf de 16e eeuw is komen te liggen op industriële bebouwing, zoals kalkovens en houtzagerijen. Vanaf de 18e eeuw werden steeds meer landerijen veranderd in buitenhuizen en siertuinen voor de gegoede Leidse burgerij. Deze bebouwing beperkte zich echter tot de strook direct langs de Rijn. Het achterliggende land, waaronder het grootste deel van het plangebied voor dit bestemmingsplan, bleef tot 19e eeuw agrarisch achterland.

Figuur 2 - Kaart van het plangebied en omliggende gronden uit 1876 (bron: Watwaswaar.nl)

In 1878 werd een spoorlijn tussen Woerden en Leiden geopend. Langs die spoorlijn werd ook het station Leiden Witte Poort in gebruik genomen, iets ten zuiden van de Haagweg. Het station werd in 1920 weer opgeheven. De bij dit station behorende Spoorweghaven is nog steeds aanwezig, en vormt in die zin een historische verwijzing in het plangebied. De barrièrewerking van de spoorlijn maakte dat het niet noodzakelijk was om bij de vroeg 20e-eeuwse bebouwing langs de Rijn- en Schiekade ruimte te laten voor oost-westverbindingen. De bebouwing daar is om die reden als één gesloten lint vormgegeven.

De ruimte tussen de woningen en de spoorlijn kon vervolgens niet goed worden ontsloten, hetgeen ertoe heeft geleid dat deze strook van 50-70 meter breed nog tot na de tweede wereldoorlog onbebouwd zou blijven. Aan de westkant van het spoor werd gelijktijdig met de bebouwing aan de Rijn- en Schiekade een arbeiderswijk opgetrokken: het zogenaamde Haagwegkwartier. De woningen hier kennen een iets kleinschaliger karakter in aaneengeschakelde woningen. Een deel daarvan is recentelijk vernieuwd of wordt op korte termijn vernieuwd.

2.1.2 Transformatie naar gemengd woongebied

Na de tweede wereldoorlog werd het deel van het Haagwegterrein ten oosten van de spoorlijn aan het bedrijf Van Gend en Loos uitgegeven, dat er een overslagstation voor spoorgoederen vestigde. Het vertrek van Van Gend en Loos halverwege jaren '90 bracht nieuwe ontwikkelingen teweeg op het Haagwegterrein. Het terrein werd in gebruik genomen als parkeerterrein voor bezoekers van de Leidse binnenstad. Ten zuiden van het parkeerterrein werd de grond verhuurd voor volkstuinen. De spoorweghaven aan de westzijde van het spoor verloor eveneens haar functie en gaf ruimte voor een tweetal woonschepen.

Vanaf het begin van de jaren '90, toen het aanstaande vertrek van Van Gend en Loos bekend werd, kwam het Haagwegterrein bij de gemeente Leiden in beeld als mogelijke ontwikkelingslocatie voor woningbouw. Het gebied werd daarom in het Structuurplan Leiden, Boomgaard van Kennis (1995) aangewezen als gebied dat geschikt is voor de intensivering van de woonfunctie.

Op 2 april 2001 stelde de gemeenteraad uitgangspunten voor de herinrichting van het voormalige Van Gend en Loosterrein e.o. vast, naar aanleiding van een open planproces. Daarbij waren niet alleen de gemeente Leiden, het Hoogheemraadschap van Rijnland, de Milieudienst (tegenwoordig Omgevingsdienst) en de provincie betrokken, maar ook ontwikkelaars Strukton Projectontwikkeling, Blauwhoed Eurowoningen en grondeigenaar NS Vastgoed. Een aantal omwonenden sloot zich bij het proces aan, onder de naam Initiatiefgroep Van Gend en Loos. In 2005 presenteerden gemeente en ontwikkelaar op basis van het verdergaande overleg over de ontwikkeling van het gebied het 'Beeldkwaliteitsplan Haagwegterrein' en het 'Voorontwerp bestemmingsplan Haagwegterrein'. In de inspraakprocedure op beide documenten bleek echter maatschappelijk draagvlak te missen voor een aantal van de in het plan opgenomen ontwikkelingen, waaronder een beoogde fietstunnel van de Toussaintkade naar het projectgebied Oase aan de oostzijde van het spoor. Daarnaast was er veel weerstand tegen het bebouwen van het parkeerterrein in deelgebied Bon-Bon, en de beoogde bouwhoogte in projectgebied Oase. De gemeenteraad verwierp vervolgens het uitvoeringsbesluit voor het Haagwegterrein, omdat ook zij het parkeerterrein graag behouden zag.

2.1.3 Gebiedsgewijze ontwikkeling

Naar aanleiding van de bovengenoemde inspraakprocedure op het voorontwerp bestemmingsplan Haagwegterrein en een herberekening van gewijzigde exploitatieuitgaven en opbrengsten werd de ontwikkeling van het Haagwegterrein begin 2009 nieuw leven ingeblazen. Aan de basis daarvan stond een besluit van B&W van 10 februari 2009 om het oorspronkelijke plan op ingrijpende punten te wijzigen, en daarmee grotendeels tegemoet te komen aan de wensen van omwonenden. De geplande fietstunnel werd uit het plan gehaald, het parkeerterrein op het voormalige Van Gend en Loosterrein moest worden gehandhaafd en de beoogde middelhoogbouw in het deelgebied Oase werd vervangen door laagbouw. Op 31 maart 2009 stemde de gemeenteraad in met het bijbehorende uitvoeringsbesluit, op basis waarvan een nieuwe ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaar La Linea werd ondertekend. La Linea is een samenwerkingsverband tussen Strukton Projectontwikkeling en Blauwhoed Eurowoningen.

Daarnaast werd er door de ontwikkelende partijen besloten de ontwikkeling van het Haagwegterrein gefaseerd te laten verlopen en daarmee risico's te spreiden. Voor het project 'In de Hoven' aan de westzijde van het spoor werd in 2009 een zogenaamde artikel 19 procedure doorlopen. De bouw van de 72 grondgebonden woningen is in vier fasen opgedeeld en gestart aan het einde van 2009. Op 10 februari 2011 is vervolgens het bestemmingsplan Haagwegterrein-West door de gemeenteraad vastgesteld, dat naast het bieden van een actueel planologisch kader voor het project 'In de Hoven' ook de bouw van het appartementengebouw 'De Verleyding' juridisch-planologisch mogelijk maakt.

In 2010 werden aan de oostzijde van het spoor ruimere twee-onder-een-kap woningen door La Linea in de markt gezet. De verkoop van deze woningen viel echter dermate tegen dat het project is teruggetrokken. La Linea beraadt zich nu, in overleg met de gemeente, op het ontwikkelen van grondgebonden woningen op haar grond in een stedenbouwkundige opzet vergelijkbaar met die van project 'In de Hoven'. Het gebied dat daarvoor in aanmerking komt (genaamd 'Oase') is weergegeven in figuur 3. In dit bestemmingsplan is voor het project 'Oase' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Meer daarover volgt in paragraaf 5.3.3.

In een later stadium zal ook de ontwikkeling van een vierde grondpositie van La Linea (genaamd 'Amfibisch 20') nader worden uitgewerkt. De locatie betreft een klein perceel langs de Haagweg, dat wordt ingeklemd tussen de Spoorweghaven en de spoorlijn Leiden-Utrecht. Volgens de ontwikkelovereenkomst tussen de gemeente Leiden en La Linea CV worden op deze locatie, eveneens aangegeven in figuur 3, appartementen gebouwd. Volgens de stedenbouwkundige uitgangspunten zou het gebouw een hoogte van circa 23 meter moeten krijgen. Dat is weliswaar hoger dan dat de molenbiotoop rondom molen 'De Put' toestaat, maar het is aannemelijk dat de ontwikkeling de windvang van de molen niet beperkt, gelet op de aanwezigheid van de nabijgelegen woonflat aan de Haagweg, die tussen de ontwikkellocatie en de molen in ligt.

Gemeente Leiden is voornemens beide bovengenoemde ontwikkelingen in een later stadium op basis van aparte planologische procedures toe te staan. Zoals eerder genoemd zijn de plannen nog niet voldoende concreet uitgewerkt om reeds direct in dit bestemmingsplan op te nemen en gelijktijdig een grote mate van rechtszekerheid voor omwonenden te borgen. De planaspecten die wel al bekend zijn met betrekking tot het project 'Oase' dienen als kader voor een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan.