| Plan: | Waterlandgoed De Noorden Herziening 2022 |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0531.bp47WlgDeNoorden-2001 |
het bestemmingsplan Waterlandgoed De Noorden Herziening 2022 met identificatienummer NL.IMRO.0531.bp47WlgDeNoorden-2001 van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht;
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en de daarbij behorende bijlagen);
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
de grens van een bestemmingsvlak;
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel meet een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;
de grens van een bouwvlak;
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is;
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
een grens van een bouwperceel;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
recreatie, waarbij overnachting ter plaatse niet is toegestaan;
iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie;
de aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang van dieren en planten en hun leefomgeving en/of tussen dieren en planten onderling;
de bouwlaag op de begane grond;
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.
het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;
de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur;
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna;
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;
vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en minimaal 2 open wanden/gevels;
Zie bouwperceel;
de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
indeling van bedrijven in categorieën overeenkomstig of vergelijkbaar met de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering, uitgebracht door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG);
de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;
een lijn, welke zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de oorspronkelijke voorgevels van de hoofdgebouwen;
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvestiging van een afzonderlijk huishouden.
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot de perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
wordt gemeten van 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van de woning.
Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:
De voor 'Groen - Landgoed' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 onder a voor het bouwen van één vrijstaand bijgebouw per woning met een maximale omvang van 30 m2 op gronden behorend bij een naastgelegen bouwperceel, met dien verstande dat het gerealiseerde oppervlak in mindering wordt gebracht op het maximale toegestane oppervlak van aan- en uitbouwen en bijgebouwen zoals opgenomen in artikel 6.2.2 onder f en de goothoogte ten hoogste 10 m bedraagt.
De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Het is verboden op of in de gronden zoals bedoeld in lid 4.1 zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning) de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
Het verbod van artikel 4.3.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 4.3.1 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor de natuur- en landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.
De voor ' Water ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
De voor ' Wonen - Landgoed ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
| Plat dak | Kap | ||||
| Maximum oppervlakte hoofgebouw | Maximum goot-/ bouwhoogte | Maximum goothoogte | Maximum bouwhoogte | ||
| 300 m2 | 11 m | 7 m | 11 m | ||
Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 6.2.1 geldt dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning ter plaatse van de bouwaanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting Wet geluidhinder' dient te worden aangetoond dat afdoende dove gevels en/of of andere maatregelen worden gerealiseerd en voor het overige aan de vastgestelde maximale ontheffingswaarden ten aanzien van geluid wordt voldaan.
Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 6.2.1 geldt dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning ter plaatse van de bestemming Wonen - Landgoed dient te worden aangetoond dat voor deze woning sprake zal zijn van een geluidluwe buitenruimte.
Voor zover redelijkerwijs noodzakelijk wordt geacht voor de realisering en instandhouding van de beoogde beeldkwaliteit als omschreven in het door de raad vastgestelde Beeldkwaliteitsplan Landgoed De Noorden, kunnen Burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan:
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
Binnen deze bestemming is de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:
Het bebouwen en gebruiken van de gronden met de aanduidng 'ecologische waarde' ten behoeve van het bepaalde in artikel 6.1 a en b is uitsluitend toegestaan indien wordt aangetoond dat er geen schade wordt of zal worden toegebracht aan de ter plaatse aanwezige ecologische waarden. Hiertoe dient een rapport te worden overgelegd waaruit dit naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate blijkt.
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.5.1 ten behoeve van de kleinschalige bedrijvigheid als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:
De voor ' Waarde - Archeologie ' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
Het in 7.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken, en werkzaamheden:
De werken en werkzaamheden, zoals in lid in 7.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien:
De voor 'Waterstaat' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor waterstaatkundige voorzieningen.
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 onder c. Een omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterstaatsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning omtrent afwijking te verlenen, wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder.
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:
Bouwwerken, welke niet voldoen aan het bepaalde in hoofdstuk 2 zijn toegestaan voor zover deze rechtsgeldig zijn gebouwd of een rechtsgeldige bouwtitel hebben op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan. De bestaande, afwijkende maatvoering geldt dan als maximale maatvoering.
Het is verboden de in het plan begrepen gronden, voor zover zij onbebouwd blijven, anders te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken anders dan ten dienste van de in deze regels aan de grond gegeven bestemming.
Onverminderd het bepaalde in lid 11.1.1 is het in ieder geval verboden onbebouwde gronden te gebruiken voor:
Het bepaalde in lid 11.1.1 en lid 11.1.2 is niet van toepassing op:
Het is verboden de in het plan gelegen bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze anders dan ten dienste van de in deze regels aan de bijbehorende grond gegeven bestemming:
Onverminderd het bepaalde in lid 11.2.1 is het in ieder geval verboden de bouwwerken te gebruiken voor/ als:
Tot een strijdig gebruik met de in dit plan opgenomen bestemmingen wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normering zoals deze is opgenomen in de 'Parkeernota Nieuwe ontwikkelingen 2018' (vastgesteld d.d. 8 juli 2019) en diens rechtsopvolger(s).
Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden ingevolge dit plan wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normering zoals deze is opgenomen in de 'Parkeernota Nieuwe ontwikkelingen 2018' (vastgesteld d.d. 8 juli 2019) en diens rechtsopvolger(s).
Ter plaatse van de aanduiding 'Recreatie - Dagrecreatie' zijn de gronden - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor:
Burgemeester en wethouders kunnen - tenzij op grond van de bestemmingsregels reeds een omgevingsvergunning voor afwijken kan worden verleend - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:
Een omgevingsvergunning voor afwijken wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de omgevingsvergunning voor afwijken dient in de belangenafweging eveneens te worden gelet op de effecten met betrekking tot de verkeersveiligheid (zichtlijnen en voldoende ruimte voor voetgangers en/of bedienend verkeer).
Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken met de bestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Waterlandgoed De Noorden Herziening 2022 .