De Volgerlanden-Oost, 2e wijzigingsplan gebied B1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het gebied B1 in De Volgerlanden-Oost is een uitwerkings- en wijzigingsplan vastgesteld, d.d. 28 augustus 2015, die de realisatie van een gedeelte van de nieuwbouwwijk De Volgerlanden mogelijk maakt.

Door gewijzigde inzichten is één locatie binnen het plangebied in zeer beperkte mate herontworpen, in de vorm van een parkeerkoffer die enkele meters zuidelijker dan oorspronkelijk beoogd gerealiseerd zal worden. Daarnaast leeft vanuit stedenbouwkundig oogpunt de wens om op het eiland in het noordelijk deel van het plangebied een aantal grenzen van de bestemming 'Wonen' met één meter te verschuiven, ter plaatse van de entrees van het eiland.

Deze afwijkingen passen niet binnen de grenzen van het vigerende plan, maar zijn dermate klein van aard dat gebruik gemaakt kan worden van artikel 15 van het moederplan. Op grond hiervan is een beperkte verschuiving van bestemmingsgrenzen (tot maximaal 10%) toegestaan middels een wijzigingsbevoegdheid. Onderhavig wijzigingsplan geeft daaraan invulling voor de bovengenoemde situaties.

1.2 Wijzigingsprocedure

Op basis van artikel 3.9 Wro zal voor dit plan de procedure worden gevolgd conform artikel 3.4 Awb, met kennisgeving en beschikbaarstelling langs elektronische weg. Het ontwerp van onderhavig wijzigingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen tegen het plan ingediend.

1.3 Opzet van het wijzigingsplan

Voorliggend wijzigingsplan bevat een toelichting, regels en een verbeelding en zal conform artikel 3.6 Wro onderdeel gaan uitmaken van het uitwerkings- en wijzigingsplan 'De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied B1'. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het wijzigingsplan. De toelichting is als volgt opgebouwd: na dit inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst aan de hand van thema's als beleid, milieu, etc. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de juridische planopzet. Hierin worden de bepalingen in de regels nader uitgelegd. Ten slotte komen in het vijfde hoofdstuk de financiële haalbaarheid en de resultaten van de procedure aan de orde.

Hoofdstuk 2 Haalbaarheid

2.1 Beleidskader

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In het vigerende moederplan 'De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied B1' is het relevante beleid reeds uitvoerig beschreven. Voor een beschrijving van het landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid wordt derhalve verwezen naar het moederplan.

2.1.1 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan 'De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied B1'

In het bestemmingsplan 'De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied B1' is, zoals reeds in paragraaf 1.1 genoemd, een wijzigingsbevoegdheid (Artikel 15, lid b) opgenomen ten behoeve van een enigszins andere situering en/of begrenzing van bouwpercelen, bestemmingsgrenzen en/of bouwvlakken. Deze wijzigingsbevoegdheid luidt als volgt:

Artikel 15 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

...

b. een enigszins andere situering en/of begrenzing van bouwpercelen, bestemmingsgrenzen en/of bouwvlakken, indien bij de uitvoering van het plan, dan wel na realisatie van het plan mocht blijken dat, in verband met ingekomen bouwaanvragen en/of het beheer van het gebied, de verschuivingen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan en/of inrichtingsplan op voorwaarde, dat:

• 1. de oppervlakte van de bestemmingsvlakken, bouwvlakken en/of bouwpercelen met niet meer dan 10% zal worden gewijzigd;
• 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdstructuur van het plan.

Toets plan

De wijzigingen die onderhavig plan mogelijk maakt hebben betrekking op een andere situering van bestemmingsgrenzen en (bijbehorende) bouwvlakken.

• 1. Onderhavig wijzigingsplan wijzigt de oppervlakte van de verschillende bestemmingsvlakken met minder dan 10%. De grootste wijziging bedraagt circa 7,2%.

Parkeerkoffer

Aan de zuid-oostzijde van het plangebied wordt een parkeerkoffer anders gesitueerd. De gehele parkeerkoffer schuift circa 2 meter richting het zuiden op (afbeelding 2.1). Hierdoor wijzigen de tuin- en woonbestemming (en het bouwvlak binnen deze woonbestemming) aan de noordzijde van de parkeerkoffer met respectievelijk 4 m2 en 46 m2. Dit resulteert in een wijziging in oppervlakte van de betreffende bestemmingen van respectievelijk 1% en 1,6%.

Ten zuiden van de parkeerkoffer worden de tuin- en woonbestemming (en het bouwvlak binnen deze woonbestemming) met dezelfde oppervlakten verkleind. Dit resulteert in een wijziging in oppervlakte van de betreffende bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' van respectievelijk 4,8% en 2,5%.

De oppervlakte van het bestemmingsvlak 'Verkeer' wijzigt door de gelijkmatige verschuiving niet.

Afbeelding 2.1 - Wijziging bestemmingsvlakken parkeerkoffer binnen plangebied

Noord

Bestemmingsvlak	Oude situatie (m2)	Nieuwe situatie (m2)	Verschil (%)
Tuin	446	450	1
Wonen	2.946	2.992	1,6

Zuid

Bestemmingsvlak	Oude situatie (m2)	Nieuwe situatie (m2)	Verschil (%)
Tuin	92	88	4,8
Wonen	1.834	1.788	2,5

Het eiland

Aan de noordzijde van het plangebied, op het zogenaamde 'eiland', wijzigt onderhavig plan op vier locaties de bestemmingsgrenzen met 1 meter. De bestemming 'Wonen' (en bijbehorende bouwvlakken) wordt hier ten koste van de bestemming 'Tuin' vergroot. Afbeelding 2.2 geeft deze locaties en grootte van wijziging weer.

De noordzijde van de woonbestemming wordt met circa 67 m2 vergroot, de tuinbestemming wordt hierdoor met circa 67 m2 verkleind. Dit resulteert in een wijziging in oppervlakte van de betreffende bestemmingsvlakken van respectievelijk 1,2% en 7,2%

De zuidzijde van deze woonbestemming wordt met circa 60 m2 vergroot, de tuinbestemming wordt hierdoor met circa 60 m2 verkleind. Dit resulteert in een wijziging in oppervlakte van respectievelijk 1,2% en 5,7%.

Afbeelding 2.2 - Wijziging bestemmingsvlakken noordzijde plangebied

Noord

Bestemmingsvlak	Oude situatie (m2)	Nieuwe situatie (m2)	Verschil (%)
Tuin	929	862	7,2
Wonen	5.599	5.666	1,2

Zuid

Bestemmingsvlak	Oude situatie (m2)	Nieuwe situatie (m2)	Verschil (%)
Tuin	1.069	1.009	5,7
Wonen	4.744	4.804	1,2

• 2. Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdstructuur van het plan. Onderhavig wijzigingsplan wijzigt niks aan de hoofdstructuur van het plan, het betreffen ondergeschikte wijzigingen.

Het voornemen past daarmee binnen de wijzigingsregels.

2.2 Milieuaspecten

Ten behoeve van het aantonen van de haalbaarheid van onderhavig plan dient bezien te worden welke invloed de voorgestane ontwikkeling heeft ten aanzien van diverse milieuaspecten. In voorliggende paragraaf wordt hier op ingegaan.

2.2.1 Bodem

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Tussen 2005 en 2008 is het hele gebied B1 onderzocht op milieuhygiënische bodemkwaliteit, inclusief asbest. Daar waar de bodemkwaliteit niet voldeed is in dezelfde periode gesaneerd. De milieuhygiënische bodemkwaliteit van het hele gebied is geschikt voor wonen.

In 2006 is een update van de bodemzoneringskaart vastgesteld gelijktijdig met het vaststellen van de bodemkwaliteit in de gehele gemeente. De bodemkwaliteit in De Volgerlanden is zodanig dat deze in zijn algemeenheid geen belemmering vormt voor de geplande bebouwing.

2.2.2 Geluid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening en het zorgvuldigheidsbeginsel is verkeerslawaai één van de aspecten die aan de orde moeten komen in het vast te stellen wijzigingsplan.

Onderhavig wijzigingsplan maakt geen geluidsgevoelige objecten mogelijk. Daarnaast zijn de wijzigingen van dusdanig kleine aard, dat een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk is.

2.2.3 Luchtkwaliteit

In de Wet luchtkwaliteit staan normen (grenswaarden en plandrempels) voor onder andere de concentraties zwaveldioxide (SO2), stikstofdioxide (NO2), zwevende deeltjes (fijn stof (PM10), koolmonoxide (CO) en benzeen (C6H6) in de lucht. Daarnaast wordt in de Wet Luchtkwaliteit gestreefd naar meer flexibiliteit als het gaat om de koppeling van luchtkwaliteitseisen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze flexibiliteit is met name terug te vinden in een verdeling in projecten die wel of niet in betekenende mate ((N)IBM) bijdragen aan de luchtkwaliteit. NIBM projecten hoeven niet langer getoetst te worden aan de grenswaarden.

Onderhavig plan maakt alleen een andere situering van een aantal bestemmingsgrenzen mogelijk. Onderhavig plan draagt derhalve niet in betekende mate bij aan de luchtkwaliteit.

2.2.4 Bedrijven en milieuzonering

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met eventuele milieuhinder door bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van de milieugevoelige functies zoals 'wonen' sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie "Bedrijven en Milieuzonering". Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Op grond van onderhavig wijzigingsplan worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt, die toetsing aan de VNG publicatie "Bedrijven en Milieuzonering" noodzakelijk maken. Vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering bestaat er dan ook geen belemmering om medewerking te verlenen aan onderhavig planvoornemen.

2.2.5 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), dat op 27 oktober 2004 in werking is getreden, legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen.

In het plangebied en omgeving komen geen bedrijven voor, die vanwege veiligheidsaspecten belemmeringen (kunnen) opleveren voor de voorgestane ontwikkeling. Het voorgenomen plan is dan ook planologisch aanvaardbaar voor het aspect externe veiligheid.

2.2.6 Water

Binnen het plangebied van onderhavig wijzigingsplan is geen oppervlaktewater aanwezig. De beoogde bestemmingsgrens wijzigingen zijn van dusdanig beperkte aard dat er geen nadelige gevolgen voor wat betreft het aspect water worden verwacht.

2.2.7 Flora en fauna

De Wet natuurbescherming beschermt Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. De wet geldt sinds 1 januari 2017 en vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening gehouden te worden met de natuurwaarden ter plaatse.

Onderhavig plan maakt een aantal bestemmingsgrens wijzigingen mogelijk. Deze wijzigingen zijn van ondergeschikte aard en zijn niet van invloed op de aanwezige flora en fauna.

2.2.8 Archeologie

Binnen het plangebied worden geen archeologische waarden verwacht. Voor het uitvoeren van onderhavige wijzigingen is dan ook geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Hoofdstuk 3 Juridische planopzet

De grondslag voor dit wijzigingsplan wordt gevormd door het uitwerkings- en wijzigingsplan 'De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied B1'. De regels van dit wijzigingsplan maken in juridische zin onderdeel uit van het bestemmingsplan. Artikel 3.6 lid 1 onder a Wro bepaalt immers, dat wijzigingen worden geacht deel uit te maken van het (bestemmings)plan, met dien verstande, dat zij, zolang en voor zover de bestemming nog niet is verwerkelijkt, kunnen worden herzien op dezelfde wijze als waarop zij tot stand zijn gekomen. Het wijzigingsplan is dus onderdeel van en vormt een aanvulling op het bestemmingsplan.

Een en ander betekent, onder meer, dat de algemene regels van het bestemmingsplan - het 'moederplan' - niet opnieuw behoeven te worden opgenomen, maar op dit plan van toepassing worden verklaard. Wel bevatten de regels bij dit wijzigingsplan onder andere een afzonderlijke begripsbepaling van dit plan. Ook is een slotregel opgenomen, waarin de titel van dit plan is aangegeven.

Voor een inhoudelijke beschrijving van de bestemmingen 'Verkeer', 'Wonen' en 'Tuin' en de op het plangebied gelegen dubbelbestemming wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied B1'.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. In afdeling 6.4 van deze wet worden regels gegeven over het verhalen van kosten van de grondexploitatie, het bepalen van de fasering van realisering van het bestemmingsplan en het stellen van eisen en regels met betrekking tot de uitvoering van openbare werken en werkzaamheden.

De gemeente is eigenaar van de grond waarop de realisatie van de nieuwbouw in onderhavig plangebied zal plaatsvinden. Het kostenverhaal als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening vindt plaats via de grondprijs voor de uit te geven grond. Er is geen aanleiding om gelijktijdig met het uitwerkingsplan een exploitatieplan in de zin van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

De gemeenteraad van Hendrik-Ido-Ambacht stelt elk jaar een herziening van de grondexploitatie voor het project De Volgerlanden vast. De samenwerking tussen Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht is neergelegd in een samenwerkingsovereenkomst.

De bouwexploitatie vindt plaats door en voor rekening en risico van de private samenwerkingspartners, waarmee overeenkomsten zijn gesloten.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht, afdeling 3.4 is het wijzigingsplan 'De Volgerlanden-Oost, 2e wijzigingsplan gebied B1' van donderdag 29 juni 2017 tot en met woensdag 9 augustus 2017 gedurende 6 weken ter inzage gelegen.

Tijdens de termijn van terinzagelegging zijn geen zienswijzen tegen het wijzigingsplan ingebracht.