Rivierenbuurt 2013

5.2 Bebouwingsmogelijkheden

5.2.1 Dakopbouwen

In het bestemmingsplan Rivierenbuurt is voor een aantal woningen de mogelijkheid opgenomen om een dakopbouw te realiseren. De gemeente Den Haag wil dakopbouwen mogelijk maken omdat:

• deze vorm van woninginnovatie een (duurzame) bijdrage kan leveren in het vergroten van woningoppervlaktes;
• het een alternatief is voor verhuizen naar een grotere woning elders waardoor de sociale structuur minder onder druk komt te staan: vasthouden van middeninkomens;
• het past binnen de binnenstedelijke verdichtingsopgave (gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid).

Bij de inventarisatie zijn twee uitgangspunten gehanteerd:

• 1. Het moet gaan om uitbreiding van woningen. Bedrijfspanden en garageboxen e.d. komen niet in aanmerking voor een dakopbouw.
• 2. Het betreft twee- en drielaagse bebouwing (zowel eengezins- als meergezinswoningen).

De locaties waar een dakopbouw mogelijk is, worden bepaald aan de hand van stedenbouwkundige argumenten en een bezonningsonderzoek. Voor het plangebied is allereerst een stedenbouwkundige afweging gemaakt om te bepalen waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. De volgende aspecten spelen hierbij een rol:

• Straatprofielen: het betreffende straatprofiel moet voldoende ruim bemeten zijn om dakopbouwen aan één of twee kanten toe te voegen. Hierbij speelt enerzijds de lichtinval en de bezonning van de gevels een rol, maar ook de verhoudingen tussen straatbreedte en hoogte van de omliggende bebouwing. (minimale verhouding straat – gevelwand ongeveer 1:1).
• Binnenterreinen: het betreffende binnenterrein moet voldoende grootte hebben om ophoging van de aanliggende bebouwing mogelijk te maken. Hierbij spelen met name lichtinval en de mate van bezonning van de gevels een rol.
• Hoogte stedelijke omgeving: hoe hoog zijn de omliggende panden? Hoe verhoudt zich het toevoegen van een dakopbouw tot het omliggend stedelijk gebied? De behoefte aan dakopbouwen speelt met name bij twee of drie bouwlagen in de bestaande situatie.
• Dakvormen: dakopbouwen liggen het meest voor de hand bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte).
• Ensemblewaarde: van invloed op de keuze is of een gebied is aangewezen als Rijks- of gemeentelijk beschermd stadsgezicht. Hierbij wordt met name gekeken naar de stedenbouwkundige samenhang.
• Architectuur: de architectuur van het pand kan van invloed zijn op de positionering van de dakopbouw op het dakvlak, maar is niet bepalend voor het al dan niet toestaan van een dakopbouw.

De aanvraag voor een dakopbouw wordt altijd voorgelegd aan de welstandscommissie. In de stedenbouwkundige verantwoording wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen in particulier eigendom of in corporatiebezit.

De volgende stappen zijn doorlopen:

• 1. Het plangebied is geïnventariseerd op twee- en drielaagse bebouwing.
• 2. Stedenbouwkundige afweging over de wenselijkheid van een dakopbouw is gemaakt.
• 3. Bezonningsonderzoek is gedaan.
• 4. Stedenbouwkundige afronding waar dakopbouwen mogelijk zijn, zijn gedaan.
• 5. Vertaling naar het bestemmingsplan is gemaakt.

Ad. 1 Inventarisatie:

De Rivierenbuurt kent een veelzijdig 'daklandschap' met schijnkappen, halve kappen, combinatie van plat en kap en platte daken met accenten. De situaties waarbij de kap een ondergeschikt deel is, zijn als plat geïnterpreteerd en meegenomen als mogelijke locatie voor een dakopbouw.

Ad. 2 Stedenbouwkundige afweging:

Naast bovengenoemde aspecten is, als het gaat om een Rijks- of gemeentelijk beschermd stadsgezicht, ook de stedenbouwkundige structuur van de wijk van belang bij de afweging. De cultuur-historische ordekaarten spelen een rol in de keuze om een dakopbouw wel of niet toe te staan. Dit geldt echter niet voor de Rivierenbuurt, aangezien het hier geen beschermd stadsgezicht betreft.

Ad. 3 Bezonningsonderzoek:

Voor de mogelijke locaties voor een dakopbouw wordt een gedetailleerd bezonningsonderzoek uitgevoerd door een extern bureau om inzicht te geven in de mogelijke afname van de bezonning op de gevels als gevolg van dakopbouwen. Hiervoor wordt de gemeentelijk vastgestelde richtlijn 2011/(RIS170509) gehanteerd, die uitgaat van een minimale bezonning van 2 uur, gemeten op 0,75 meter hoogte op het midden van de voor- en achtergevel op 19 februari bij een zonnestand van 10 graden of hoger. Indien woningen in de huidige situatie al niet aan de bezonningsnorm voldoen, wordt een verdere verslechtering als gevolg van een dakopbouw niet toegestaan.

Daarnaast wordt uitgegaan van een excessenregeling. Deze regeling houdt in dat de afname van de bezonning op woningen niet meer dan 50% mag bedragen op de normdata. Van het plangebied wordt een 3d-model opgebouwd waarbij potentiële dakopbouwen aan worden toegevoegd. Op basis hiervan wordt een gedetailleerde bezonningsstudie per plan uitgevoerd. In eerste instantie worden alle blokken doorgerekend met een dakopbouw over het hele pand. Indien als gevolg van deze mogelijkheden de 2-uursnorm niet wordt gehaald, wordt een optimaliseringsonderzoek uitgevoerd. Dit houdt in dat wordt berekend hoever de dakopbouw aan de voor en/of achterzijde terug moet liggen om minimaal 2 uur zon te garanderen of – indien de huidige bezonning nu al niet aan deze norm voldoet – er geen sprake van achteruitgang is. Dit optimalisatieonderzoek vindt ook plaats als de afname van de bezonningsduur meer dan 50% bedraagt. De dakopbouw betreft dus in principe het volledige dakvlak, tenzij de bezonningsstudie noopt tot teruglegging van een deel van de dakopbouw.

Het volledige bezonningsonderzoek is opgenomen in Bijlage 3

Ad.4 Afronding stedenbouwkundige (ruimtelijk-functionele) verantwoording.

Op basis van de uitkomsten van het bezonningsonderzoek wordt een nadere afweging gemaakt over de vraag of en over de wijze waarop een dakopbouw in het bestemmingsplan wordt opgenomen. Als niet wordt voldaan aan de 2-uur norm wordt geen dakopbouw opgenomen.

Ad.5 Vertaling naar het bestemmingsplan

Dakopbouwen worden in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt door op de plankaart op betreffende percelen een aanduiding [sba-dob] (specifieke bouwaanduiding – dakopbouw) te leggen. Deze aanduiding wordt gelegd op het deel van het dakvlak dat bebouwd mag worden met een dakopbouw. Deze wordt geometrisch bepaald op basis van bovengenoemde afronding van de stedenbouwkundige verantwoording. Aan de bouwaanduiding wordt de regel gekoppeld dat ter plekke een dakopbouw met een maximum hoogte van 3,5 m gebouwd mag worden.

Een aanvraag omgevingsvergunning voor een dakopbouw wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Dat wil zeggen dat o.a. wordt gekeken naar de architectonische uitwerking en materialisering van de dakopbouw.

5.2.2 Minimaal 5 lagen langs hoofdverkeerswegen

Het toestaan van een grotere hoogte langs doorgaande routes (lange lijnen) kan een bijdrage leveren aan de verdichtingsopgave uit de 'Agenda voor de Haagse Verdichting'. Verdichting langs hoofdontsluitingswegen is gebaseerd op het streven naar intensief ruimtegebruik in bestaand stedelijk gebied. De belangrijkste criteria zijn: 1. de betekenis van de route in de stad; 2. de verhouding tussen de profielbreedte en de aanwezige bebouwing; 3. de bestaande ruimtelijke kwaliteit en 4. het (Rijks)beschermd stadsgezicht.

In het plangebied komen de volgende wegen in principe voor verdichting in aanmerking met een minimale bouwhoogte van 5 lagen: de Lekstraat, Weteringkade, de Pletterijkade en het Spui. Aan de Ammunitiehaven heeft deze verdichting in het verleden al plaats gevonden. Het plan voor de Maaslaantjes gaat langs de Lekstraat uit van een lagere dichtheid. Op de locatie nabij de Spuibrug wordt wel uitgegaan van een hogere dichtheid. Langs de overige genoemde wegen is het niet aannemelijk dat er binnen de planperiode van dit bestemmingsplan (10 jaar) een plan tot verdichting wordt ontwikkeld. Dit wil niet zeggen dat een ontwikkeling om te verdichten in de toekomst onmogelijk is. Wanneer de kans zich voordoet en de gemeente hieraan wil meewerken, kan een aparte planologische procedure worden gevolgd. Vooralsnog biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid voor ophoging met een dakopbouw.