| Plan: | Laakhaven MegaStores e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0210FLaakhavMGS-50VA |
Verordening Ruimte
Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de in paragraaf 3.2.2 vermelde regels uit de Verordening ruimte.
1) Detailhandel, geen perifere detailhandel
Artikel 9.1 van de Verordening ruimte stelt dat in bestemmingsplannen geen nieuwe detailhandel buiten de bestaande winkelconcentraties aangewezen mag worden. Voor perifere detailhandel geldt een andere vestigingsregeling .
Het winkelcentrum werd gebouwd voor enerzijds detailhandel, die plaats zou vinden in grote winkelvestigingen, de zogenaamde grootschalige detailhandel, en anderzijds voor perifere detailhandel.
Het plangebied vormt daardoor een bestaande winkelconcentratie voor detailhandel, zodat aan deze voorwaarde is voldaan.
Artikel 9.5 stelt dat binnen bestaande winkelconcentraties bestemmingsplannen, die detailhandelsontwikkelingen groter dan 2.000 m2 bruto vloeroppervlak mogelijk maken, vergezeld gaan van een distributieplanologisch onderzoek - met advies van het Regionaal Economisch Overleg - waaruit blijkt dat deze ontwikkelingen geen ontwrichting van de detailhandelsstructuur met zich mee brengen.
In het oostelijk deel van het winkelcentrum wordt de grootschalige detailhandel voor een deel vervangen door een wijkwinkelcentrum met 11.500 m2 nvo. Op dit voornemen is daarmee artikel 9.5 van toepassing. Het bijgevoegde advies van het Regionaal Economisch Overleg geeft aan dat er met de toelating van het wijkwinkelcentrum geen duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur optreedt. Een maximum aan niet dagelijks aanbod is aangebacht door het stellen van een minimum en een maximum aan het dagelijks aanbod. Ook aan de detailhandelsvestigingen in mode is een maximum gesteld. In het begrip 'kleinschalige detailhandel' zijn deze vervat.
Daarmee is aan deze verplichting voldaan.
Daarenboven is gezocht naar een omschrijving van het begrip 'wijkwinkelcentrum' Om deze te onderscheiden van perifere en grootschalige detailhandel zijn de detailhandelsvormen in dit centrum beperkt wat betreft het assortiment, onder andere dagelijks aanbod, maximale verkoopoppervlakken en maximale vestigingsoppervlakken – niet meer dan 650 m2 netto vloeroppervlak met uitzondering van de supermarkten. Om dit onderscheid te benadrukken, is het begrip 'kleinschalige detailhandel' gehanteerd. Verder is de term 'mode' wat duidelijker omschreven. Modewinkels verkopen voor algemeen gebruik te dragen bovenkleding. Met 'algemeen' wordt bovenkleding ten behoeve van de nachtrust, sportactiviteiten of de uitvoering van bepaalde beroepswerkzaamheden uitgesloten..
2) Perifere detailhandel
Perifere detailhandel mag volgens artikel 9.2.b alleen buiten bestaande winkelconcentraties worden gevestigd op een aantal geselecteerde locaties. Op kaart 7 van de Verordening zijn deze als 'opvanglocatie perifere detailhandel' aangewezen. Het winkelcentrum vormt een dergelijke opvanglocatie.
Artikel 9.6 stelt een eis aan bestemmingsplannen die ontwikkelingen in de perifere detailhandel groter dan 1.000 m2 bruto vloeroppervlak mogelijk maken in een opvanglocatie perifere detailhandel.
Het winkelcentrum werd gebouwd voor enerzijds detailhandel, die plaats zou vinden in grote winkelvestigingen, en anderzijds voor perifere detailhandel. Om deze reden is deze verplichting in dit bestemmingsplan niet van toepassing.
In artikel 9.4 wordt gesteld dat bij perifere detailhandel in nevenassortimenten slechts toelaatbaar is als ze bij het hoofdassortiment behoren, minder dan 20% van het netto vloeroppervlak beslaat, ze geen ontwrichting van de detailhandelsstructuur teweeg brengt – wat moet blijken uit distributieplanlogisch onderzoek - en advies van het Regionaal Economisch Overleg over dat onderzoek verstrekt is.
Perifere detailhandel betreft volgens de verordening detailhandel in onder meer
Het in een bijlage gevoegd distributieplanologisch onderzoek concludeert dat er geen ontwrichting van de detailhandelsstructuur optreedt. Het advies van het Regionaal Economisch Overleg vormt een onderdeel van hoofdstuk 7. Haar advies sluit op die conclusie aan.
Daarenboven is gezocht naar een omschrijving van het begrip 'perifere detailhandel' dat nevenassortimenten uitsluit. Gekozen is voor 'detailhandel in volumineuze goederen voor wonen inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering, bouwmarkten en tuincentra uitgezonderd, in winkelvestigingen met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m2.' Deze specificatie en de buitensluiting van winkelsoorten waarbij de dit hoofdassortiment als snel met nevenassortimenten gepaard gaat garandeert dat. Het minimale bruto vloeroppervlak per winkelvestiging complementeert de noodzaak tot handel in volumineuze artikelen.
Besluit milieueffectrapportage
Om een activiteit met als nadelige gevolgen veronreiniging en hinder als bedoeld in Besluit milieueffectrappoortage te onderscheiden worden eerst de aanpassingen onderzocht, dan de mate waarin bij deze aanpassingen van een actitivieit sprake is en als daarvan sprake is een bepaling van de nadellige gevolgen als verontreinig en hinder.
Aanpassingen
Het plangebied bestaat uit het bestaande winkelcomplex, de belendende Mondriaanvestiging en haar luchtbrug naar een andere Mondriaanvestiging en is gelegen tussen een spoorwegemplacement, een bedrijfsterrein en een scholenvestiging. Het gebied kent geen hoge bevolkingsdichtheid. Wel worden aan de rand van het spoorwegemplacement aan twee woontorens gebouwd met totaal 424 wooneenheden. Het aantal bezoekers van het winkelcentrum MegaStores bedraagt nu 1,2 miljoen mensen per jaar.
Uit de vergelijking met het geldend bestemmingsplan worden aanpassingen voor drie locaties afgeleid. Bij elk wordt bepaald of er van een activiteit sprake is. De drie locaties betreffen:
De aanpassingen aldaar betreffen:
Op elk wordt ingegaan.
Bepaling van de aanpassingen als activiteit
ad 1a)
Aan het zuidelijk deel van de locatie, dat aan de van der Kunstraat grenst, is de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' aangewezen. In de doeleindenomschrijving worden meubel- en woninginrichtingsbedrijven genoemd. Het noordelijke deel, dat grenst aan de Waldorpstraat kent de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren toegestaan'. In de doeleindenomschrijving worden grootschalige detailhandel en meubel- en woninginrichtingsbedrijven genoemd. Een vestiging van grootschalige detailhandel kent een verkoopvloeroppervlakte van minimaal 1.000 m2.
Activiteit
Het vast te stellen bestemmingsplan beoogt het bruto vloeroppervlak van 85.500 m2 als volgt gewijzigd in te richten:
De meubel- en woninginrichtingbedrijven worden in de bestemming 'Detailhandel 1' geconcentreerd. De grootschalige detailhandel en het wijkwinkelcentrum worden in de bestemming 'Detailhandel 2' geconcentreerd. De wijziging speelt zich binnen het bestaande gebouw af en betreft een herinrichting.
Hier is sprake van een activiteit.
Hierbij moet worden opgemerkt dat na buitenplanse vrijstelling een bouwvergunning in 1999 werd verleend waarin horeca en het wijkwinkelcentrum, met inbegrip van supermarkten, toegelaten werd. Recentelijk is bovengenoemde herinrichting door de verlening van een bouwvergunning bekrachtigd.
ad 2a)
De bestemming luidt 'Kantoren, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven' (K+D+H+Di).
Activiteit
De bestemming 'Maatschappelijk' wordt in het vast te stellen bestemmingsplan geïntroduceerd. Hier is sprake van een activiteit.
Ze is echter via een bouwvergunning bebouwd met een gebouw voor een HBO-opleiding.
Hierbij moet worden opgemerkt dat na buitenplanse vrijstelling een bouwvergunning werd verleend waarin de bouw van een school toegelaten werd.
ad 3a)
De Waldorpstraat kent de bestemming 'Verkeersdoeleinden'.
Activiteit
De bestemming wordt gewijzigd in 'Verkeer – hoofdverkeerweg' met daarop de functieaanduiding 'brug'. Daarmee wordt het mogelijk beide schoolvestigingen van Mondriaan met elkaar te verbinden voor voetgangers. Het verkeersbeleid acht de Waldorpstraat een hoofdverkeersweg. Hier is geen sprake van een activiteit.
ad 1b)
De bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' regelt niets in de bouwregels omtrent parkeren op eigen terrein. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein wordt bij de verlening van bouwvergunningen op grond van de Bouwverordening bepaald. Voor de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren toegestaan' geldt hetzelfde. wel kent het een voorschrift dat 'binnen een afstand van 10 meter vanaf de naar de weg gekeerd bestemmingsgrens geen parkeerruimte toegestaan is, tenzij het parkeren geheel verdiept plaatsvindt'. Het aantal parkeerplaatsen bij aan de hand van de bouwverordening bepaald.
ad 2b)
De bestemming 'Kantoren, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven' regelt niets in de bouwregels omtrent parkeren op eigen terrein. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein wordt bij de verlening van bouwvergunningen op grond van de Bouwverordening bepaald.
Activiteit
De Bouwverordening gaat binnen afzienbare tijd vervallen en daardoor dient een bestemmingsplan het aantal gebouwde parkeerplaatsen te regelen. De bestemmingen 'Detailhandel-1, 'Detailhandel-2' en 'Maatschappelijk' kennen regels omtrent een minimum aantal gebouwde parkeerplaatsen, zodat parkeren op eigen terrein gewaarborgd is. Het parkeren op gebouwde parkeerplaatsen vormt een onderdeel van de bestemmingomschrijving. Ook zijn voor dit doel en in het belang van de verkeersveiligheid de onderdoorgangen, waarmee deze parkeerplaatsen kunnen worden bereikt met het motorvoertuig, in de regels vermeld en op de plankaart ingetekend en daarmee gegarandeerd. Er is derhalve bij 1b en 2b geen sprake van een activiteit.
ad 3a)
De bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' regelt een maximale bouwhoogte van 20 meter. Voor de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren toegestaan' regelt een maximale bouwhoogte van 25 meter.
ad 3b)
De bestemming 'Kantoren, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven' regelt een maximale bouwhoogte van 40 meter.
ad 3a)
In het vast te stellen bestemmingsplan gelden bouwhoogten van 16,5 tot 22 meter.
ad 3b)
In het vast te stellen bestemmingsplan gelden bouwhoogten van 16 tot 24 meter.
Activiteit
Er bij 3a en 3b is sprake van lagere bouwhoogten, derhalve geen activiteit.
ad 4a)
De bestemmings- tevens bouwvlakken van de bestemmingen 'Bedrijfsdoeleinden' en 'Bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren toegestaan' liggen tussen de Waldorpstraat en de van der Kunstraat.
ad 4a)
De bestemmings- tevens bouwvlakken van de bestemmingen 'Detailhandel 1' en 'Detailhandel 2' kennen een kleinere omvang. De zogenaamde oksel in het gebouw wordt niet in het bestemmingsplan betrokken, omdat het niet bebouwd wordt. Ze nemen met 6.150 m2 af. Met vier bouwlagen betekent dat naar schatting een afname van 24.600 m2 Er resteert 85.500 m2.
Activiteit
Er is sprake van een geringere oppervlakte, derhalve geen activiteit.
Overzicht
Het geheel is in de volgende tabel ondergebracht.
Is er sprake van activiteit?
| Aanpassingen/ locaties |
Megastores | locatie waarop de Mondriaanvestiging aan het Leeghwaterplein gelegen is | de Waldorpstraat tussen de de Mondriaanvestiging aan het Leeghwaterplein en de Mondriaanvestiging aan de Waldorpstaat |
| de toegelaten functies | 1a: wel* | 2a: wel* | 3a: niet |
| de parkeer-voorzieningen | 1b: niet | 2b: niet | 3b: niet |
| de maximale bouwhoogten | 1c: niet | 2c: niet | - |
| de maximale oppervlakte | 1d: niet | - |
* er is sprake van middels anticipatie verleende bouwvergunningen die afwijken van het geldende bestemmingsplan.
Het voorgaande leidt tot onderstaande conclusie omtrent activiteit en haar nadelig gevolg.
Conclusie omtrent activiteit en nadelige gevolgen
Gelet op het voorgaande onderzoek is er door de genoemde wijziging sprake van een activiteit, die echter door:
geen of een verwaarloosbare toename van verontreiniging en hinder tot stand brengt.
Deze vormvrije beoordeling. laat de de planontwikkeling toe.
Gebiedsgericht milieubeleid
Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de realisering van de in paragraaf 4.6 vermelde ambities.
| Thema | Welk ambitieniveau? | Wordt de ambitie of worden de ambities in het plan gerealiseerd? | Toetsing |
| Bodem: | Extra | n.v.t. | De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd, zodat er geen functiegerichte verwijdering hoeft plaats te vinden. |
| Externe veiligheid: | Maximaal | Ja | Er vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over het spoor plaats. De Neherkade is een ontheffingsroute voor gevaarlijke stoffen in verband met de bevoorrading van tankstations met LPG. De afstand tot het plangebied is minimaal 250 meter. Bij deze afstand is geen sprake van een groepsrisico. Bedrijven met een extern veiligheidrisico mogen niet worden gevestigd. De opslag en verkoop van vuurwerk is uitgesloten. |
| Geluid: | Extra | n.v.t. | Het winkelcomplex kent geen geluidsgevoelige bestemming. Voor de bouw van de school is eerder ien besluit hogere grenswaarde verleend. |
| Lucht: | Extra | Ja | Uit het luchtonderzoek blijkt dat op een aantal wegen binnen de invloedsfeer van het plangebied de grenswaarde wordt overschreden. Echter, op deze wegen draagt het plan niet in betekenende mate (< 1,2 µg/m3) bij aan de concentraties. Op een aantal wegvakken is de planbijdrage wel in betekenende mate maar hier wordt de grenswaarde niet overschreden. |
| Mobiliteit: | Extra | Maximaal | Het parkeren vindt op eigen terrein plaats in parkeerlagen. Bij het winkelcomlpex vindt het parkeren ook op een parkeerdek plaats dat tevens het dak van het winkelcentrum vormt. De bestemmingen eisen een minimaal aantal gebouwde parkeerplaatsen. Het plangebied kent een zeer gunstige ligging ten opzichte van een van de belangrijkste openbaar vervoerknooppunten van Den Haag, dan wel Nederland. |
| Schoon: | Maximaal | n.v.t | Het aantal vestigingen in het winkelcomlex dat zwerfvuil kan veroorzaken is gering. Indien zwerfvuil ontstaat, zal dat in het winkelcomplex zelf plaatsvinden. Het opruimen van het zwerfvuil is een taak van de beheerder. |
| Water: | n.v.t | n.v.t. | Er is geen oppervlaktewater in het plangebied. |
| Natuur: | Basis | n.v.t. | Er zijn geen beplantingen met natuurwaarden in het plangebied. |
| Klimaat: | Maximaal | Nee | Aangezien de MegaStores een bestaand gebouw is dat gerenoveerd is, zal het niet mogelijk zijn dit ambitieniveau te halen. Wel heeft de aanvrager voor de verbouwing van het winkelcomplex bij het tijdstip van aanvraag de intentie uitgesproken daar waar mogelijk duurzaamheidsaspecten in het ontwerp mee te nemen. Hiervoor zijn er vanaf het begin van het ontwerpproces toetsen op het gebied van duurzaamheid uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan maatregelen ter beperking van het energieverbruik en de keuze in materialisering. Het klimaatbeleid van de gemeente Den Haag richt zich op de uitstoot van CO2 . In 2050 dient de gehele gemeente CO2-neutraal te zijn. In dat verband is het mogelijk om een duurzame energievoorziening toe te laten. Verder wordt met dit bestemmingsplan een bijdrage geleverd aan de beperking van de uitstoot van CO2 door de beperking van het autogebruik, omdat op korte afstand van een Intercitystation verschillende functies worden gelokaliseerd en geïntensiveerd. |
Op grond van de beantwoording van de vraag per milieucomponent of aan de ambitie van het gebiedsgericht milieubeleid zal worden voldaan, is dat antwoord in bijna alle gevallen bevestigend.