Bedrijventerrein Oost II, wijzigingsplan Einsteinstraat

Artikel 3 Gemengd - 1

3.1 bestemmingsomschrijving

3.1.1

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn, met inachtneming van artikel 4, bestemd voor:

• a. bedrijven met inachtneming van lid 3.1.2, één en ander met de daarbij behorende bebouwing en voorzieningen, met uitzondering van dienstwoningen, met dien verstande dat het kantoorvloeroppervlak per bedrijf niet meer mag bedragen dan 50 % van het bedrijfsvloeroppervlak, tot een maximum van 3000 m²;
• b. congres- en vergaderfaciliteiten;
• c. ondergeschikte detailhandel tot een oppervlakte van ten hoogste 200 m2 per bedrijf;
• d. ondergeschikte en ondersteunende horeca aan en van de bovengenoemde functies;
• e. opslag met inachtneming van lid 3.4;
• f. nutsvoorzieningen;
• g. ontsluitingswegen, voet- en fietspaden, water en groen;
• h. parkeervoorzieningen met inachtneming van lid 3.4;
• i. de bescherming van archeologische waarden ter plaatse van de aanduiding ‘archeologisch gebied’;

met dien verstande dat ter plaatse van de aanduidingen ‘geledingszone’ en ‘representatieve zone’ voor zover gelegen op gronden buiten de aanduiding ‘bouwvlak’ uitsluitend parkeer- en groenvoorzieningen alsmede waterpartijen mogen worden gerealiseerd, waarbij de openheid dient te worden gehandhaafd.

3.1.2

Op de voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn uitsluitend de volgende categorieën bedrijven als bedoeld in lid 1 toegestaan:

• a. ten zuiden van de bestemming Verkeer - Erftoegangsweg uitsluitend bedrijven in categorie 1 tot en met 3.1 van de in bijlage I bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten;
• b. ten noorden van de bestemming Verkeer - Erftoegangsweg uitsluitend bedrijven in de categorieën 1 tot en met 3.1 van de in bijlage I bij deze regels behorende Staat van Bedrijfs­activiteiten,
  mits deze bedrijven niet vallen onder de Lijst van inrichtingen als bedoeld in artikel 41 lid 3 Wet geluidhinder, niet voorkomen in onderdeel D van het Besluit milieu-effectrapportage 1994, en niet vallen onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zoals deze luiden ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

3.2 bouwregels

3.2.1

Op de voor Gemengd - 1 aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

• a. gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’;
• b. het bebouwingspercentage van het bouwvlak niet meer bedraagt dan het verbeelde bebouwingspercentage;
• c. de bouwhoogte van gebouwen niet meer bedraagt dan de verbeelde maximale bouwhoogte;
• d. de bouwhoogte van gebouwen niet minder bedraagt dan de verbeelde minimale bouwhoogte;
• e. het bedrijfsvloeroppervlak per bedrijf ten noorden van de bestemming Verkeer - Erftoegangsweg minimaal 2500 m2 bedraagt;
• f. de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 m bedraagt;
• g. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer mag bedragen dan 9 m;
• h. in afwijking van het bepaalde in lid sub g. de bouwhoogte van erf- of terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan 2 m;
• i. ondergronds bouwen niet is toegestaan.

3.2.2

De aanvrager van een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen dient voor zover de aanvraag betrekking heeft op een bouwwerk dat geprojecteerd is op gronden met de aanduiding ‘archeologisch gebied’ een rapport over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.

3.2.3

De verplichting van lid 3.2.2 geldt niet voor bouwwerken die geen relatie hebben met de grond en voor bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 100 m2.

3.2.4

Aan een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen zoals bedoeld in lid 3.2.2 kan het bevoegd gezag in ieder geval de volgende voorschriften verbinden:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen; of
• c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen van bebouwing, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met het realiseren van de met het plan beoogde stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit, zoals neergelegd in het vastgestelde beeldkwaliteitplan ‘Bedrijventerrein Oost II’.

3.4 Gebruiksregels

Op de voor Gemengd - 1 aangewezen gronden gelden de volgende gebruiksregels:

• a. om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden gerealiseerd;
• b. opslag is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ met uitzondering van gronden ter plaatse van de aanduiding ‘representatieve zone’;
• c. detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening zijn niet toegestaan.

3.5 Afwijken van de bouw- en gebruiksregels

3.5.1

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid 3.1.1 en lid 3.4 voor de vestiging van detailhandel, uitsluitend ten behoeve van de verkoop van auto’s, boten en caravans;
• b. het bepaalde in lid 3.1.2 sub b. voor bedrijven tot en met categorie 4.1 van de in bijlage I bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, die naar hun aard en invloed gelijk te stellen zijn met bedrijven genoemd in categorie 3.1 of lager;
• c. het bepaalde in lid 3.1.2 voor kantoorachtige bedrijven voor zover die niet voorkomen in de in bijlage I bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten en met inachtneming van lid 3.5.3;
• d. het bepaalde in lid 3.2.1 sub d. voor een bouwhoogte van minimaal 8 m;
• e. het bepaalde in lid 3.2.1 sub e. voor een bedrijfsvloeroppervlak per bedrijf van minimaal 500 m2;
• f. het bepaalde in lid 3.2.1 sub g. voor een bouwhoogte van ten hoogste 20 meter;
• g. het bepaalde in lid 3.2.1 sub i. voor ondergrondse bouwwerken, met dien verstande dat ondergrondse bouwwerken ter plaatse van de aanduiding ‘archeologische waarden’ slechts toelaatbaar zijn voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad, hetgeen mede op basis van archeologisch onderzoek dient te worden aangetoond en met inachtneming van lid 3.5.4.

3.5.2

Een omgevingsvergunning op grond van lid 3.5.1 sub a. wordt uitsluitend verleend indien het plaatselijk gevestigde bedrijven betreft of wanneer het terrein in een regionale of provinciale structuurvisie is aangewezen als opvanglocatie voor grootschalige detailhandel, met dien verstande dat voor bouwmarkten of grootschalige meubelbedrijven aanvullend de volgende criteria gelden: na onderzoek naar de bovengemeentelijke effecten en na instemming van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland en mits het bedrijfsvloeroppervlak minimaal 1000 m2 bedraagt.

3.5.3

Een omgevingsvergunning op grond van lid 3.5.1 sub c. mag uitsluitend worden verleend, indien het bedrijf vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen nadelige invloed heeft op de nabij gelegen woonbebouwing.

3.5.4

Voordat over het verlenen van een omgevingsvergunning op grond van lid 3.5.1 sub f. wordt beslist, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige over de vraag of door het verlenen van een ontheffing geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorschriften dienen te worden gesteld.

3.5.5

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.5.1 kan slechts worden verleend, mits:

• a. De belangen van de eigenaar en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
• b. Het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

3.6 omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.6.1

Het is verboden op of in de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘archeologisch gebied’ zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. het afgraven van de grond;
• b. het aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
• c. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
• d. graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk tot een diepte van ten hoogste 0,3 m;
  (tot normaal spit- en ploegwerk wordt niet gerekend diepploegen en aanleg van drainageleidingen);
• e. het ophogen van de grond;
• f. het indrijven van voorwerpen in de grond.

3.6.2

Het verbod als bedoeld in lid 3.6.1 is niet van toepassing op werken en/of werkzaamheden die:

• a. in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit bestemmingsplan;
• b. mogen worden uitgevoerd krachtens een eerder verleende vergunning;
• c. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
• d. archeologisch onderzoek betreffen of daarop zijn gericht;
• e. betrekking hebben op gronden, waarvan op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn.

3.6.3

De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 3.6.1 zijn slechts toelaatbaar voor zover de archeologische waarden hierdoor niet onevenredig worden geschaad, hetgeen mede op basis van archeologisch onderzoek dient te worden aangetoond.

3.6.4

Voordat over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld onder lid 3.6.1 wordt beslist, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige over de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorschriften dienen te worden gesteld.

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de bestemming Gemengd - 1 te wijzigen in de bestemming Bedrijventerrein - 1, mits deze wijziging vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen nadelige invloed heeft op de nabij gelegen woonbebouwing