Het Arsenaal

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel planvorming

Het Armamentarium, het voormalige legermuseum, is medio 2015 door het Rijksvastgoedbedrijf (ROVB) overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Het legermuseum is in zijn geheel verhuisd naar Soesterberg. De nieuwe eigenaar is een plan aan het ontwikkelen om het pand een nieuwe invulling te geven. Ten behoeve van het mogelijk maken van een nieuwe ontwikkeling is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in een flexibel planologisch-juridisch kader waarbinnen diverse ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het voormalige legermuseum. Het Armamentarium ligt op het zuidelijke deel van het langgerekte bouwblok tussen de twee hoofdgrachten Oude Delft en Geer, die op de kop samen met het Achterom een wijds knooppunt van drie waterwegen vormen. Op onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het Arsenaal geldt totdat dit bestemmingsplan in werking treedt bestemmingsplan Binnenstad 2012 dat op 27 juni 2013 is vastgesteld.

1.4 Tussenuitspraak Raad van State

Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 21 juli 2017. Tegen het vaststellingsbesluit is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op 3 juli 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak een tussenuitspraak gedaan in deze zaak (ECLI:NL:RVS:2019:2198). Naar aanleiding van de tussenuitspraak is aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd en is het bestemmingsplan aangepast. Het akoestisch onderzoek, de tussenuitspraak en de aanpassing van het bestemmingsplan worden besproken in de paragrafen 4.7 en 5.2.2. De tussenuitspraak is als Bijlage 5 bij de plantoelichting gevoegd.

1.5 Opbouw plan

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van de stedenbouwkundige structuur, historie en een beschrijving van de ontwikkeling geschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleid. In hoofdstuk 4 worden de milieuaspecten die voor dit plan onderzocht zijn beschreven. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens de juridische planbeschrijving, hierin wordt uitgelegd hoe de regels geïnterpreteerd dienen te worden. Hoofdstuk 6 wordt geweid aan handhaving en hoofdstuk 7 bevat tenslotte een beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling en cultuurhistorische waarden

2.1.1 Historie van het gebouw

Het Armamentarium is gebouwd als wapenopslagplaats voor de Staten van Holland en West-Friesland. In 1600-1602 werd als eerste het trapeziumvormige gebouw (gebouw A op afbeelding 2.1) op de kop van het schiereiland gebouwd, met vier vleugels om een kleine binnenplaats. In 1660 werden enkele percelen opgekocht om het terrein uit te breiden, ter plaatse van gebouw B met voorliggende binnenplaats en hoofdentree. Hier werd onder andere aan de kade van de Korte Geer een wachthuis gebouwd. In 1690-1692 werd het Armamentarium tot meer dan de dubbele omvang uitgebreid met de bouw van het noordelijk gedeelte. Aansluitend op het terrein uit 1660 is het tussengebouw in 1692 gebouwd. Aldus kwam de lange in het water staande westzijde van het complex tot stand.

In 1802 werd het oude VOC-pakhuis bij het complex getrokken. Pas in 1826 werd een interne koppeling gemaakt met gebouw 1692.

Afbeelding 2.1 Indeling terrein

A Gebouw 1602

B Tussengebouw 1692

C Gebouw 1692

D Vroeger wachthuis, oorspronkelijk uit 1660

E Huis uit 1985 op locatie oud werkplaatsgebouw

F Vroeger VOC-pakhuis na 1649, onderdeel van complex sinds 1802

G Toegangsgebouwtje van Koen van Velzen uit 1988

Afbeelding 2.2 Armementarium omstreeks 1680

2.1.2 Historie van het gebied

Het bouwblok heeft de vorm van een taps toelopend schiereiland, liggend aan een knooppunt van grachten dat is gevormd door opeenvolgende fasen van ontginning en stadsuitbreiding. Daarvan is de Oude Delft de oudste, in feite kanalisering van de oude veenstroom Schie. Een eerste aanzet tot een waterknooppunt was het graven van de Nieuwe Delft rond 1200. Dit is de huidige gracht de Geer, doorlopend in de Koornmarkt en verder. Deze aftakking lag toen nog buiten het eerste stadsgebied dat in 1246 stadsrechten kreeg. Het smalle bouwblok tussen beide grachten is dan ook niet in eén keer gevormd. Alleen het meest noordelijke deel, een smalle strook percelen aan de zuidzijde van de Breestraat, lag binnen dit oudste stadsgebied.

Het overgrote deel van het schiereiland werd, met de flankerende grachten Oude Delft en de Geer, pas in 1355 stedelijk gebied bij de grootste en meteen laatste uitbreiding van de middeleeuwse stad. Bij deze uitbreiding werd het Achterom gegraven, de meest zuidoostelijke stadsgracht binnen de nieuwe uitbreiding. Waarschijnlijk is in samenhang daarmee een vergraving van de oudere waterlopen ontstaan, waarbij het verloop van de Oude Delft in een kromming werd omgebogen in de richting van het Achterom. Dat leidde tot de sterk gerende kop van het schiereiland. De vergraving had ook zijn oorzaak in de aanleg van de nieuwe stadsomwalling, met als zuidelijke stadstoegang twee stadspoorten aan weerszijden van een waterdoorgang naar de Schie.

Vrijwel zeker was er al vanaf het begin van de stadsvorming een afwijkende situatie op dit bouwblok, waarbij er geen kade aan de oostzijde van de Oude Delft was.Er was alleen een kade aan de westzijde van de Geer (de huidige Korte Geer) die om de hoek op de kop doodliep. Diepe huispercelen waren vanaf de Korte Geer uitgezet en liepen tot aan het water van de Oude Delft. In de late middeleeuwen lag op de kop van het bouwblok het open terrein van de stadstimmerwerf, die in 1579 naar de Molslaan werd verplaatst.

Op de in 1557 door Jacob van Deventer getekende kaart is duidelijk zichtbaar dat de bebouwing tot aan en in het water staat van de Oude Delft, en dat de kop van het eiland nog open terrein is van de stadstimmerwerf. Op de kaart van Van Deventer staat een smalle brug getekend over de Geer, iets ten noorden van de uitmonding van de Giststraat. Deze brug c.q. het restant van een voorganger staat niet op het schilderij, zodat kan worden geconcludeerd dat ze ergens tussen 1536 en 1557 aangelegd is.

Uiterlijk na 1536 was een voor Delft uniek situatie ontstaan: een bouwblok in de vorm van een beperkt toegankelijk schiereiland, waarvan aan één zijde de bebouwing in het water staat. Aansluitend op de percelen aan de zuidkant van de Breestraat bestond de verkaveling uit smalle, diepe percelen, onderbroken door enkele tot aan de Oude Delft lopende stegen.

In 1600-1602 werd het eerste deel van het Armamentarium gebouwd op het sinds 1579 braakliggende terrein van de stadstimmerwerf. Behalve dat de stad hier direct een groot, leeg terrein beschikbaar had, was ook de strategische ligging op het beperkt toegankelijke schiereiland, dicht bij de zuidelijke stadstoegang naar het open water van de Schie, doorslaggevend voor de vestiging van de wapenopslagplaats op deze locatie.

De omvang van het eerste bouwdeel werd bepaald door het in 1575 door Pieter Sasbout gestichte Hofje van Gratie. De blinde noordgevel van gebouw 1602 stond direct tegen een rij huizen van dit hofje. Voor de noodzakelijk geworden uitbreiding van het Armamentarium werd in 1660 over de volledige diepte van het blok een brede strook grond met alle bebouwing aangekocht. (ter plaatse van gebouw B). Hier werd onder andere aan de Korte Geer een wachthuis gebouwd. Het Hofje van Gratie werd gesloopt, vervangende nieuwbouw daarvoor werd gerealiseerd aan de Van der Mastenstraat.

De volgende grote verandering in de bouwblokstructuur was de bouw in 1690-1692 van het grootste, noordelijke deel van het Armamentarium inclusief het verbindende bouwdeel aan de Oude Delft. De oudere, meer kleinschalige structuur van parcellering en bebouwing op het middelste deel van het schiereiland werd daarmee definitief vervangen door een grootschalige structuur, met een lange, ongenaakbaar uit het water van de Oude Delft oprijzende gevel. Door de opeenvolgende uitbreidingen van 1660 en 1692 schoven de perceelgrens en terreintoegang naar het noorden op over de Korte Geer. Bij de laatste uitbreiding kwam de nog in de late 17e eeuw bestaande brug bij de Giststraat te liggen op het terrein van het Armamentarium. Vanwege het verlies aan openbare functie werd de brug kort daarna gesloopt.

Het nieuwe gebouw kreeg in de middenas van de oost- en westgevel monumentale gebeeldhouwde wapens. Aan de noordkant grensde het gebouw aan het perceel van het na 1649 gebouwde complex van het Oost-Indisch pakhuis.

In 1751 werd het gebouw 1602 ingrijpend verbouwd: tot dan toe had het drie bouwlagen. De tweede, relatief lage verdieping werd bij de eerste getrokken door verwijdering van de complete balklaag. In de gevels werden voor de verhoogde eerste verdieping zeer hoge schuifvensters geplaatst.

De volgende uitbreiding van het Armamentarium in 1802 bestond uit de aankoop van dit terrein inclusief gebouwen. Uiteindelijk werd in 1826 het vroegere VOC-pakhuis aan de Oude Delft verbonden met het gebouw 1692. De overige gebouwen op het ex-VOC terrein waren al direct na aankoop gesloopt, zodat het terrein tot aan de Korte Geer open was.

Door verdere aankoop van percelen en gebouwen kon het terrein vanaf 1839 naar het noorden uitgebreid worden, langs de resterende percelen aan de Korte Geer tot aan de achtererven van de huizen aan de Breestraat. Deze uitbreiding ging stapsgewijs over een periode van ruim dertig jaar. In 1840 werd de huidige noordelijke diensttoegang tot het terrein aangelegd. Daarvoor werden het zijhuis van het huis van Pieter Sasbout, en één huis daarnaast gesloopt. De overige panden aan de Breestraat werden tussen 1849 en 1867 aangekocht als dienstwoningen. Deze werden op één na weer afgestoten bij de volgende grote verandering: de bouw in 1907 van het Kantongerecht op de hoek Breestraat/ Korte Geer. Het enig overgebleven oude huis dat in gebruik bleef als dienstwoning bij het Armamentarium, Breestraat 3, werd in 1948 door het huidige pand vervangen.

Tussen 1802 en begin 20e eeuw heeft opnieuw een ingrijpende, en definitieve structuurverandering plaatsgevonden. Tot 1802 was er nog een duidelijke scheiding tussen de grote schaal van het Armamentarium-complex en de veel kleinschaliger, in essentie 16e eeuwse verkaveling van het noordelijke deel uitgaande van de Breestraat en Korte Geer. Rond 1850 werden de gevels van gebouw 1602 gepleisterd en sterk vereenvoudigd tot een omlopende lijstgevel. De trapgevels uit de bouwtijd verdwenen stuk voor stuk. Alleen de binnenplaatsgevels werden niet bepleisterd, en hier is de vroege 17e eeuwse architectuur vrij gaaf bewaard.

In 1907 was het binnengebied grotendeels uitgehold en nam het terrein van het Armamentarium het overgrote deel van het bouwblok in. Na 1907 is het aantal en omvang van de veranderingen beperkt gebleven; er is sindsdien geen sprake geweest van grote structurele veranderingen.

De buitengevels werden na 1950 ontpleisterd, maar weer bedekt met een blokbepleistering bij de restauratie en verbouwing voor het Legermuseum in de jaren '80 van de vorige eeuw. Het gebouw 1692 is op kleinere aanpassingen na ongewijzigd gebleven. Bij de restauratie bleef het huis (gebouw D) links van de poort aan de Korte Geer - in de kern het in 1660 gebouwde oorspronkelijke wachthuis - gehandhaafd. Het hogere huis (gebouw E) rechts en de poort zijn historiserende toevoegingen.

Voor de bestemming tot Legermuseum werd in 1988 het L-vormige toegangsgebouwtje van Koen van Velzen gebouwd (gebouw G); het entreegebouw (gebouw B) op de tussenplaats werd in 2005 toegevoegd.

Water
Al op diverse laat-16e en 17e eeuwse kaarten en afbeeldingen is een groot watervlak afgebeeld tussen de kade van het Armamentarium en de beide stadspoorten met tussenliggende Kapelsbrug. De exacte vorm en de grootte van het watervlak zijn sinds die tijd bepaald door de zelfstandige ontwikkeling van de ommuring en brug.

Ongeveer op de positie van de huidige smalle brug lag, als onderdeel van de stadsomwalling van 1355, de oorspronkelijke middeleeuwse brug tussen de Schiedamse Poort en Rotterdamse Poort. In 1839 werd deze brug compleet met beide poorten gesloopt en vervangen door een korte brug over een nauwe doorgang. Dit was een vlakke gietijzeren brug naar ontwerp van J.D. Zocher. De kadewanden van de Oude Delft en de Korte Geer/ Achterom kregen een nieuw verloop, en sloten elk met een kromming aan op de nieuwe korte brug. Het wateroppervlak werd daarbij verder vergroot door versmalling van de sterk gerende kade-uitloop van de Oude Delft.

De brug van Zocher werd in 1962 gesloopt om plaats te maken voor een brede gemetselde dam met twee boogvormige doorgangen, bestemd voor het nieuwe verkeerstracé van de Zuidwal. De aansluitende kades moesten weer worden aangepast waarbij de 19e eeuwse krommingen werden vervangen door het huidige, meer geknikte verloop. Bij deze laatste verandering van de contour werd het wateroppervlak van de kom niet significant veranderd. In 2010 is het grootste, zuidelijke deel van de dam gesloopt voor de nieuwe verkeersbrug die bewust los gehouden is van het noordelijke restant van de dam uit 1962. Deze heeft de vorm van een smalle brug gekregen, verwijzend naar de situatie van voor 1962. Onder de nieuwe verkeersbrug is aan de Oude Delftzijde een doorgang aangelegd naar de nieuwe passantensteiger in de Zuidkolk.

Afbeelding 2.3 Armamentarium omstreeks 1703

2.1.3 Cultuurhistorische waarden

Het Armamentarium is in 1967 aangewezen als Rijksmonument, vanwege zijn (cultuur)historische waarde van een wapenmagazijn uit de tijd van de Republiek in de 17e eeuw.

Het plangebied van dit BP ligt geheel binnen het in 1978 aangewezen Beschermd Rijksstadsgezicht Binnenstad. De Delftse binnenstad is aangewezen vanwege de historische, vrijwel geheel gave structuur van 'Hollandse' grachtenstad, waarin de oorspronkelijke polderverkaveling nog zichtbaar is

Nadere waardenstelling voor het Armamentarium en zijn omgeving
De bijzondere, gebiedsspecifieke cultuurhistorische waarden van het gebied zijn:

• de unieke vorm van een al door de verdere ontginning, en door de stadsuitleg uit de 13e eeuw gevormd schiereiland. Deze karakteristiek is zichtbaar door de begrenzing van het water (flankerende waterlopen en het knooppunt van drie grachten) en de beperkte toegankelijkheid
• de al door de bijzondere, afwijkende middeleeuwse verkaveling (met tot aan het water lopend percelen) veroorzaakte huidige, in het water van de Oude Delft staande bebouwing, voor het grootste deel bestaande uit de beeldbepalende lange gevelwand van het Armamentarium
• het unieke, wijdse ''waterplein'' gevormd tijdens de laatste middeleeuwse stadsuitbreiding door het toen ontstane knooppunt van drie grachten; verder vergroot sinds begin 17e eeuw. Vanaf de Kapelsbrug lange zichtlijnen in de stedelijke ruimten van de Geer en de Oude Delft.

2.2 Stedenbouwkundige situatie

Het Armamentarium ligt op een schiereiland tussen de Oude Delft en de Nieuwe Delft (Koornmarkt - Voorstraat), de twee waterwegen die de oorsprong van de stad Delft markeren. Het is de zuidkant van de oorspronkelijke stad, waar Oude en Nieuwe Delft samenkomen. Direct ten zuiden lag de oude stadsmuur met de Rotterdamse Poort en de Schiedamse Poort. Aan de overzijde van de Kolk schilderde Vermeer zijn beroemde 'Gezicht op Delft'. Het Armamentarium is prominent zichtbaar in het stedelijk weefsel maar doordat het complex alleen vanaf de noordzijde is ontsloten is het niet zo toegankelijk. De Breestraat is de noordelijke begrenzing van het bouwblok waar het complex deel van uitmaakt en is een belangrijke looproute van het station naar het Zuidpoortgebied.

Het Armamentarium is een complex van aaneengeschakelde gebouwen gescheiden door binnenhoven en open ruimtes van verschillend karakter. Aan de oost- en zuidzijde ligt een kade langs het water. Aan de westzijde staan de gebouwen direct in het water. Vanaf de Breestraat is een doorgang naast het hotel, die in de periode van het Legermuseum alleen voor expeditie dienst deed. Het publiek kon het complex benaderen via de Korte Geer langs het op de hoek gelegen Kantongerecht.

Het gebied rond het Armamentarium wordt gekenmerkt door de ontmoeting van drie grachten in de vorm van een in Delft uniek, wijds ''waterplein''. Daarover zijn vanaf de Kapelsbrug lange zichtlijnen naar de Oude Delft en de Geer, het laatste "gerende" gedeelte van de Nieuwe Delft. Het complex ligt op een schiereiland met een unieke vorm, zichtbaar aan de begrenzing van het water en de beperkte toegankelijkheid. Aan de Oude Delft staan de gebouwen van het Armamentarium direct in het water en domineert de lange gevelwand het beeld.

Opvallend is de beperkte toegankelijkheid, alleen via de Korte Geer, de ingang vanaf de Breestraat werd door het Legermuseum niet voor publiek gebruikt. Daardoor maakt het prominent aanwezige complex voor voetgangers weinig deel uit van het omliggend stedelijk weefsel.

Het Armamentarium is in 1967 aangewezen tot Rijksmonument. Het complex is bijzonder vanwege zijn vroegere functie als wapenmagazijn, en de daarvoor typische grote schaal van het complex met diverse, binnenplaatsen omsluitende bouwdelen. Het gebouw en de kenmerkende situatie van het schiereiland vormen in hun samenhang een bijzonder onderdeel in het beschermd stadsgezicht.

2.3 Toekomstige situatie

De ontwikkeling van Het Arsenaal voorziet in een nieuw gebruik van het monumentale complex als hotel, congrescentrum, expositieruimte, grand café/restaurant, zalen en een beperkt oppervlak werkruimten voor creatieve bedrijven. Voor de nieuwe functie worden de recente toevoegingen - het entreegebouw en het portiersgebouw - vervangen dan wel gesloopt. Het monumentale complex blijft in hoofdzaak ongewijzigd, er zijn geen ingrijpende structuurveranderingen nodig. De bestaande gebouw(contour) kan in dit bestemmingsplan geconsolideerd worden.

Het is wenselijk om het complex meer onderdeel te maken van het stedelijk weefsel zoals dat door voetgangers gebruikt wordt. Daartoe worden verschillende ingrepen of aanvullingen gedaan, waarvan de belangrijkste het realiseren van twee bruggen is. Door een brug vanaf de Oude Delft aan te sluiten op de kade, kan de kade deel gaan uitmaken van looproutes voor voetgangers. De 2e brug, tegenover de Giststraat, was een brug die de gemeente Delft al langer in beeld had. Het bestemmingsplan Binnenstad uit 2002 had een aanduiding om die brug mogelijk te maken.

Aan de kopse zijde van het schiereiland wordt een drijvend eilandterras geplaatst. De afmetingen van het eilandterras zijn vanwege het unieke karakter van het zogenaamde waterplein zodanig gekozen dat het water visueel blijft overheersen. Het terras komt niet voorbij 1/3e van de afstand tussen de kade en de Kapelse Brug. Daarmee blijft qua afstand dus ruim 2/3e water, voldoende voor het beoogde visuele doel.

De regels van dit bestemmingsplan laten omwille van de flexibiliteit een veelheid aan functies toe. De daadwerkelijke invulling van het pand zal voldoen aan deze maximale regels.

Conclusie
Het Arsenaal zorgt voor een hernieuwd gebruik van het 4 eeuwen oude Armamentarium. De nieuwe functies en de aanhechting aan de stedelijke structuur dragen bij aan de gemeentelijke ambities met de historische binnenstad, zoals Delft als 'must see-bestemming voor bezoekers en toeristen ('Delft, Parel in de Randstad'; 2016). Om langdurig in stand gehouden te worden heeft een monumentaal complex baat bij een interessant gebruik en dit plan geeft daar invulling aan.

2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Door Bureau Stedelijke Planning is een onderzoek naar de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd (met kenmerk: 2017.A.521 ArsenaalDelft LDV_030417). Hieronder wordt een samenvatting van het onderzoek weergegeven. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 1 behorende bij deze toelichting.

Per 1 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking zoals deze in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen gewijzigd. Dit onderzoek is uitgevoerd voordat deze wetswijziging bekend was. Daarom wordt in dit onderzoek uitgegaan van de wettekst zoals deze op dat moment bekend was. De conclusies van het onderzoek zullen niet wijzigen naar aanleiding van de wetswijziging.

Toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking
Het vigerend bestemmingsplan maakt hotel, horeca en vergader- en congresfaciliteiten niet mogelijk. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen, ook wel de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. In deze studie is vooral de eerste trede van belang: is er een actuele regionale behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling?

De centrale onderzoeksvraag van deze rapportage luidt dan ook:

• Wat is de actuele regionale behoefte aan een hotel met 110 kamers en horeca, vergader- en congresfaciliteiten en commerciële ruimten in ArsenaalDelft?

Bureau Stedelijke Planning heeft de toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking in opdracht van Driestar B.V. verzorgd. Deze rapportage dient een meerledig doel, namelijk:

• 1. Onderlegger bij de planologische procedure;
• 2. Eventuele aanscherping van het programma;
• 3. Finaal afsprakenkader tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

Samenvatting

• In de regio Delft tot twintig autominuten is tot 2027 een behoefte aan 200 tot 270 nieuwe hotelkamers. De harde, relevante plancapaciteit in het onderzoeksgebied bedraagt 180 kamers. Met de ontwikkeling van hotel ArsenaalDelft van maximaal 110 kamers wordt de bovenkant van de bandbreedte nipt (met 20 kamers) overschreden. De overschrijding past nog wel binnen de marges.
• Hotel ArsenaalDelft komt tegemoet aan de behoefte van de hedendaagse (en toekomstige) hotelgast, vanwege de bijzondere locatie (cultuurhistorisch erfgoed, centrumstedelijk), het verrassende concept (behoud karakter Arsenaal-complex, toegankelijker, duurzaam) en de aanwezige faciliteiten zoals de horeca en congresruimten. Het hotel spreekt zowel de zakelijke als toeristische gast aan.
• Hotel ArsenaalDelft voorziet in een actuele regionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, en kan daarmee de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan. Het complex krijgt een nieuw leven met behoud van het cultuurhistorisch erfgoed.
• De initiatiefnemer heeft een totaalconcept voor ogen waar horeca (café-restaurant), congresruimten en commerciële ruimten onderdeel van uitmaken. Deze functies zijn afzonderlijk, maar bovenal in combinatie van grote toegevoegde waarde voor de hotelgasten (zakelijk én toeristisch), als ook voor de stad.
• Door de uniciteit van het concept, het object en de locatie zal het hotelcomplex deels een eigen vraag creëren, vooral in het seizoen. Van concurrentie met de bestaande aanbieders in de Delftse binnenstad is beperkt sprake (vooral buiten het seizoen). Van sterk oplopende leegstand op elders in de (binnenstad) Delft of regio is dan ook geen sprake.
• Met de herontwikkeling verkrijgt het ArsenaalDelft een permanente invulling. Eventuele leegstand wordt voorkomen. Van aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat in de Delftse binnenstad is geen sprake.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijk

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Minister van Infrastructuur & Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.

In de SVIR geeft het Rijk haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop het Rijk hiermee om zal gaan. Het Rijk richt zich in de SVIR met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio's rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de SVIR

3.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

3.2 Provincie

3.2.1 Provinciale Visie Ruimte & Mobiliteit (VRM) 2014

Op 9 juli 2014 is de Provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) door de Provinciale Staten vastgesteld. Met het vaststellen van de VRM worden de Provinciale Structuurvisie (2010) en de herzieningen daarvan en de Verordening Ruimte (2010) en de herzieningen daarvan ingetrokken. De VRM, is net als de Verordening en het Programma op 1 augustus 2014 inwerking getreden.

Afbeelding 3.1: Ruimtelijke hoofdstructuur uit VRM

Het plangebied is in de structuurvisie aangewezen als gebied van stedelijke agglomeratie en hoogstedelijke zone. De focus ligt in dit gebied op het verder ontwikkelen van een intensief gebruikt, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig gebied. Daarnaast wordt er gestreefd om beter aan te sluiten op de maatschappelijke wensen ten aanzien van woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Er moeten kansen gecreëerd worden voor een gevarieerde en innovatieve economie.

Ook de aanduiding "beter benutten van bebouwde ruimte" is van toepassing binnen dit plangebied. Hiervoor geldt dat de provincie inzet op het zoveel mogelijk concentreren van nieuwbouw binnen de bebouwde ruimte. Voor dergelijke locaties geldt dat binnen de bebouwde ruimte er een invulling gegeven zal worden aan de door de provincie gestelde opgave voor dit gebied. Een dergelijke regeling is vergelijkbaar met wat voorheen in de Provinciale Verordening als gebied dat als rode contour is aangemerkt.

3.2.2 Programma Ruimte

Het Programma Ruimte is parallel aan de VRM, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte opgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte. Dit programma kent, net als de VRM, de status van structuurvisie. Beiden zijn vastgesteld door Provinciale Staten. Gezamenlijk beschrijven ze het integrale ruimtelijk provinciaal beleid.

De vier rode draden die beschreven zijn in de VRM en die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie, komen ook terug in dit Programma Ruimte. Het gaat om:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

3.2.3 Verordening Ruimte

De Verordening Ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de VRM en het Programma Ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld voor een juridische doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

In de Verordening Ruimte en de Visie Ruimte & Mobiliteit zijn regels opgenomen ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied door ontwikkelingen. Uitgangspunt bij dit beleid rondom ruimtelijke kwaliteit is 'ja, mits'. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel de groene ruimte als de bebouwde ruimte. Hiermee wordt gebiedsgericht gestuurd op ruimtelijke kwaliteit.

De provincie hanteert hier het handelingskader ruimtelijke kwaliteit: een benadering die enerzijds onderscheid maakt in drie soorten ruimtelijke ontwikkelingen (nieuwe bebouwing of nieuw gebruik van grond of bebouwing) naar gelang hun impact op de omgeving en anderzijds de realisatie van bepaalde soorten ruimtelijke ontwikkelingen uitsluit in gebieden met een bepaalde beschermingscategorie. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen 1) moeten passen bij de aard en schaal van het gebied en 2) moeten voldoen aan de relevante richtpunten van de Kwaliteitskaart (artikel 2.2.1 Verordening ruimte).

Afbeelding 3.2: Uitsnede uit kwaliteitskaart (plangebied is in geel globaal weergegeven)

3.2.4 Conclusie

Dit plan is niet in strijd met het provinciaal beleid. Met de uitvoering van dit plan wordt concreet invulling gegeven aan rode draad 1 en 2.

3.3 Gemeente

3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie - Ontmoetingen met Delft 2030

In de Structuurvisie 'Ontmoetingen met Delft 2030' (2009) wordt de lange termijnvisie gegeven op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Delft tot 2030.

Met deze Structuurvisie zet de gemeente de koers uit voor het ruimtelijk ordeningsbeleid in de komende decennia. De Structuurvisie is niet bedoeld als blauwdruk voor de toekomst. De gemeente Delft wil met de Structuurvisie een inspiratiebron bieden voor het nemen van nieuwe initiatieven en het inpassen van toekomstige ontwikkelingen in de stad. Tegelijkertijd geeft de Structuurvisie de ruimtelijke principes aan die sturend zullen zijn bij het nemen van beslissingen over de verdere ontwikkeling van de stad. De Structuurvisie vormt daarmee het toetsingskader voor het initiëren, beoordelen afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals bestemmingsplannen. De Structuurvisie is voor de Gemeente ook de grondslag voor het verhalen van kosten op basis van de grondexploitatiewet. De ruimtelijke consequenties van sectorale beleidsvisies zijn geïntegreerd in de Structuurvisie. Voor de periode tot 2030 is de Structuurvisie daarmee kaderstellend.

3.3.2 Visie Openbare Ruimte Delft (2009)

In de Visie Openbare Ruimte Delft (VORD) is beleid voor de openbare ruimte vastgelegd. Het is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 15 september 2009. Inzet van deze Visie Openbare Ruimte Delft is de water- en groenstructuur in de wijk (weer) zichtbaar en beleefbaar te maken en te gebruiken voor het langzaamverkeernetwerk door de stad, voor kindvriendelijke routes en voor informele sport en recreatie in de directe woonomgeving.

In dit bestemmingsplan is nauwelijks openbare ruimte aanwezig. Voor zover deze wel aanwezig is, wijzigt deze niet ten opzichte van de huidige situatie. De Korte Geer blijft een openbare weg en dat zal op basis van dit bestemmingsplan niet wijzigen. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de VORD. Hierbij dient opgemerkt te worden dat private terreinen (waaronder het parkeerterrein) niet onder de reikwijdte van de VORD valt.

3.3.3 De economie van Delft: op weg naar 2015

Het gemeentelijk ruimtelijk economisch beleid is verwoord in de nota "De economie van Delft: op weg naar 2015". Deze nota geeft prognoses inzake de ruimtevraag van bedrijven en instellingen en de groeimogelijkheden van de Delftse economie. De hoofddoelstellingen van het gemeentelijk economisch beleid zijn: de groei van de werkgelegenheid minimaal gelijk op te laten gaan met de groei van de beroepsbevolking; kwaliteit en kwantiteit van werk in Delft te laten aansluiten op de samenstelling en opleidingsniveaus van de beroepsbevolking.

Liet de nota "De economie van Delft: op weg naar 2015" nog zien dat voor de periode tot 2015 te weinig bedrijventerreinen en kantoorvolumes waren geprogrammeerd om aan de verwachte vraag te voldoen. Inmiddels zijn de economische omstandigheden – zowel conjunctureel als naar het zich laat aanzien misschien zelfs structureel – zodanig gewijzigd dat er in ieder geval in de regio voldoende aanbod aan bedrijventerrein beschikbaar is om de Delftse vraag op te vangen.

3.3.4 Nota detailhandel Delft 2012-2020

De nota detailhandel schetst een beeld van drie 'parels' die de structuur van het Delftse detailhandelsapparaat definiëren. Binnenstad, In de Hoven en de PDV locatie Leeuw & Stein zijn essentiële winkelgebieden die de kwaliteit van het aanbod aan voorzieningen en daarmee mede de woonaantrekkelijkheid van Delft bepalen. Deze hoofdstructuur wordt ondersteund door een fijnmazig netwerk van buurtwinkelcentra.

De binnenstad, waarvan het plangebied deel uitmaakt, is aangemerkt als belangrijkste parel van Delft. Er is gekozen om in te zetten op het versterken van overige publieks- (horeca, cultuur en evenementen) en economische functies. Dit in combinatie met een gedoseerde uitbreiding van het winkelareaal van maximaal 3.000 m² - 5.000 m². Het gaat daarbij om uitbreiding van detailhandel op geschikte inbreidingslocaties, maar ook uitbreiding van bestaande winkels op alle denkbare wijzen: optimalisatie binnen de winkelmuren, winkels boven winkels, het bijtrekken van ruimten etc.

In dit bestemmingsplan wordt kleinschalige ondergeschikte dethailhandel behorende bij de overige functies toegestaan. Het bestemmingsplan is in lijn met het beleid.

Kantoren
Delft ontleent zijn kantorenbeleid aan het regionale kantorenbeleid. Uitgangspunt hierin is dat ingezet wordt op een gezonde kantorenmarkt met sterke vestigingsmilieus in de regio. Het terugdringen van het overaanbod op de kantorenmarkt maakt daarbij deel uit van het regionale beleid. Planologische plancapaciteit die geen bijdrage aan sterke vestigingsmilieus levert dient in principe weggenomen te worden. Voor enkele locaties die als concentratielocaties aangeduid worden of locaties met een specifiek kennisintensief karakter is uitbreiding van de kantorenvoorraad nog mogelijk.

Bedrijven
In het bestemmingsplangebied is in beperkte mate ruimte voor bedrijvigheid ingeruimd. Het betreft bestaande bebouwing die een flexibele gebruiksmogelijkheid toegewezen krijgt. Gelet op de beperkte omvang van de bedrijfsmatige aanwending van deze ruimte, de maximaal toegestane milieucategorie (cat. 2) en het gegeven dat verwacht mag worden dat er geen bedrijventerrein gebonden ondernemingen zijn die van deze vestigingsmogelijkheid gebruik zullen maken, wordt een beperkt gebruik van de bestaande bebouwing ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten acceptabel geacht.

3.3.5 Nota Parkeernormen 2013

De gemeente Delft heeft op 11 juni 2013 de nota Parkeernormen 2013 vastgesteld. In deze nota staat hoe voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte bij bouwontwikkelingen (nieuwbouw, verbouw of functiewijziging).

Het parkeerbeleid van de gemeente is erop gericht om binnen haar mogelijkheden voor alle doelgroepen in de stad voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te hebben en om eventuele schaarste aan parkeerruimte op een zo goed mogelijke wijze te verdelen. Bij allerlei nieuwe bouwontwikkelingen hanteert de gemeente een breed scala aan parkeernormen om ervoor te zorgen dat het parkeren van auto's in de nabije toekomst mogelijk is.

In de nota Parkeernormen 2013 wordt beschreven hoe de gemeente de parkeernormen in de praktijk inzet. De nieuwe parkeernormen zijn aangepast aan de hedendaagse inzichten. De parkeernormen hebben als basis de parkeerkencijfers van het landelijke kenniscentrum CROW. Deze kencijfers zijn op basis van landelijk onderzoek tot stand gekomen en geven een zo goed mogelijke indicatie van de werkelijke parkeerbehoefte bij de onderscheiden functies.

De nota Parkeernormen 2013 is een toekomstvast, gebiedsgericht en flexibel parkeernormenbeleid. Toekomstvast, zodat voorkomen wordt dat de omgeving van een bouwontwikkeling wordt opgezadeld met een parkeerprobleem. Gebiedsgericht om zo efficiënt mogelijk om te gaan met schaarse ruimte en flexibel zodat rekening gehouden kan worden met lokale omstandigheden.

Bij de beoordeling van een omgevingsvergunning zullen bouwplannen getoetst worden aan de Nota Parkeernormen 2013 en aan de hand daarvan zal worden bepaald hoeveel parkeerplaatsen er per ontwikkeling nodig zal zijn.

3.3.6 Beleid Hoogheemraadschap van Delfland

Waterbeheersplan 2016-2021
Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan 2016-2021. Dit beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid.

Beleidsnota beperken en voorkomen wateroverlast (2014)
De beleidsnota bevat het Delflandse beleid op hoofdlijnen voor het op orde brengen en houden van het watersysteem ten aanzien van wateroverlast. Het gaat daarbij zowel om het oplossen van bestaande knelpunten als om het voorkomen van nieuwe knelpunten.

Watervergunning
Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld:

• graven of dempen van oppervlaktewater;
• bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• aanleg van ondergrondse leidingen.

Watertoets
Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten:

• 1. standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen;
• 2. verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets vindt overleg plaats tussen de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland.

3.3.7 Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn.

Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.

Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de 'natuurlijke' karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap. Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw.

In het Waterplan Delft werken gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland samen aan een duurzaam stedelijk waterbeheer in Delft. Om dit te bereiken hebben beide partijen een watersysteemanalyse en watergebiedsstudies uitgevoerd. Op basis van de watersysteemanalyse en watergebiedsstrudies zijn maatregelen geformuleerd om knelpunten op te lossen en waterplan doelstellingen in te vullen in samenhang met het waterbeleid 21ste eeuw en het rioleringsbeleid.

3.3.8 Gemeentelijk Riolerings Plan (GRP)

In het Gemeentelijke Rioleringsplan 2012-2015 (GRP) (verlengd tot en met 2016) is een uitwerking gegeven van de afvalwater, hemelwater- en grondwaterzorgplicht. In het GRP is het ambitieniveau 'midden' uitgewerkt. Daarmee wordt voldaan aan de wettelijke verplichting, wordt voorkomen dat riolen instorten en worden maatregelen getroffen om problemen met hoge grondwaterstanden te voorkomen. Voor overlastgevoelige locaties worden waar mogelijk maatregelen getroffen voor directe vermindering van de wateroverlast.

3.3.9 Monumentennota 2007

Het algemene kader van het monumentenbeleid wordt gevormd door de begin 2007 vastgestelde nota 'Gezicht op gebouwd erfgoed Delft – Monumentennota 2007-2017'.

De voor dit bestemmingsplan relevante onderdelen zijn:

• gebiedsgerichte monumentenzorg: bij planvorming rekening houden met cultuurhistorische waarden;
• onderzoek naar architectuur en stedenbouw uit de periode 1940-1970 (wederopbouw);
• selectie en aanwijzing van monumenten uit deze periode;
• het opnemen in het bestemmingsplan van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Het aspect 'cultuurhistorische waarden' komt aan de orde in hoofdstuk 4.1.3.

3.3.10 Nota bodembeheer 2009

In het kader van het Besluit bodemkwaliteit heeft de gemeente Delft haar gebiedsspecifieke beleid vastgelegd in de Nota bodembeheer gemeente Delft en een bijlage bodemkwaliteitskaart. In de bodembeheernota wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met grondverzet binnen de gemeente. De Nota is vastgesteld op 12 november 2009. Het aspect 'bodem' komt aan de orde in hoofdstuk 4.4.

3.3.11 Delft energieneutraal 2050

In 2013 is de ambitie Delft energieneutraal in 2050 vastgesteld met het bijbehorende Uitvoeringsprogramma 2013 - 2016. In het uitvoeringsprogramma wordt aangegeven hoe in 2050 een energieneutraal Delft kan worden gerealiseerd. De ambities zijn vooral ingestoken op de beperking van CO2 uitstoot door energiebesparing en toepassing van duurzame energiebronnen. In het uitvoeringsprogramma heeft voor de sector wonen het verduurzamen van de warmtevoorziening prioriteit. Het bestemmingsplan staat de uitvoering hiervan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Milieu

4.1 Archeologie

4.1.1 Wettelijk kader

Conform de Erfgoedwet beschermd de gemeente Delft het archeologisch erfgoed middels het bestemmingsplan. Bekende en verwachte archeologisch waardevolle gebieden krijgen een archeologische (mede)bestemming. Binnen deze zones dienen bodemverstorende ingrepen zoveel mogelijk te worden beperkt. Bodemverstorende werkzaamheden die de aan de bestemmingszones gekoppelde vrijstellingsgrenzen overschrijden, worden gebonden aan het vergunningenstelsel. Zodoende kan het belang van het archeologisch erfgoed worden meegewogen bij het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning. Dit kan ertoe leiden dat er eisen worden gesteld aan de uitvoering van de werkzaamheden, of dat de voorgenomen in greep alleen na archeologisch onderzoek wordt toegestaan.

4.1.2 Bestaande situatie

Binnen het plangebied heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden, in de vorm van een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek middels grondboringen (verkennende fase). De resultaten van deze onderzoeken zijn weergegeven in het rapport Graaf, R. de & E.E.A. van der Kuijl, 2013: Bureauonderzoek Archeologie en verkennend archeologisch booronderzoek onderzoeksgebied Armamentarium (voorheen Legermuseum) Korte Geer 1, 1a en 1b en de Breestraat (03-12-2013, versie 1.4, definitief). Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 4.

Uit het uitgevoerde bureauonderzoek is gebleken dat er binnen het bestemmingsplangebied sprake is van een hoge trefkans voor archeologische resten uit de Late Middeleeuwen - Nieuwe tijd (specifiek tussen 1350 en 1537. Tijdens het booronderzoek werd deze verwachting bevestigd, op basis van de aangetroffen bodemopbouw en de aanwezigheid van archeologische sporen en structuren aangetroffen. Antropogene kleipaketten werden aangetroffen vanaf 30 cm -mv, losse archeologische indicatoren in grondlagen vanaf 40 cm -mv en funderingen vanaf 65 cm -mv.

4.1.3 Conclusie

Binnen het plangebied kunnen behoudenswaardige archeologische resten worden aangetroffen vanaf 30 cm -mv (de top van het antropogene kleipakket waarin, tijdens het booronderzoek, archeologische indicatoren zijn aangetroffen). Graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm zullen schade toebrengen aan deze archeologische resten uit (met name) de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Voor het gehele plangebied wordt dan ook een archeologische medebestemming opgenomen (medebestemming Waarde - Archeologie). Bodemverstorende werkzaamheden tot een diepte van 30 cm - maaiveld worden bij voorbaat vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek.

4.2 Water

4.2.1 Bestaande situatie

Waterkwantiteit

Het plangebied is gelegen in het boezemgebied van de Schie grenzend aan de Zuidpolder van Delfgauw.

De omliggende gracht zijn primaire watergangen (zie onderstaande figuur). Alle watergangen in het plangebied zijn boezemwatergangen. Het waterpeil ter plaatse bedraagt - 0.43 meter NAP.

De primaire watergangen en hoofdwatergangen zijn specifiek als water op de verbeelding weergegeven.

Veiligheid en waterkeringen
Ter hoogte van het plangebied zijn geen keringen aanwezig. Verderop gelegen liggen de boezemkades: de Phoenixstraat/Westvest en Hertog Govertkade.

Waterkwaliteit en ecologie
De Delftsche Schie en de grachten langs de Oude Delft en Geerweg zijn onderdeel van het KRW-waterlichaam Oost Boezem. De watergangen zijn verbonden met de Schie en de kwaliteit wordt grotendeels beïnvloed door de waterkwaliteit van het boezemwater. De waterkwaliteit is matig.

Waterzuivering en afvalwater
De aanwezige gebouwen in het plangebied zijn aangesloten op de riolering. Rondom het plangebied is een gemengd rioolsysteem gelegen.

Grondwater
In het plangebied geldt een gemiddelde grondwaterstand van -0,70 m NAP. Ten noorden van het plangebied aan de Nickersteeg 5 zijn gemeentelijke peilbuisgegevens (grondwatermeetnet Delft) bekend.

Het maaiveldniveau ter plaatsen van de peilbuis is gelegen op ca. + 1,00 m NAP. Gemiddeld fluctueert het grondniveau tussen de - 0,80 m NAP en - 0,30 m NAP. Dit betekend dat grondwater ter hoogte van de peilbuislocatie gemiddeld rond de 1,30 m beneden maaiveld ligt.

Bodem en geohydrologie
Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit klei. Het maaiveld is gemiddeld gelegen op + 0,80 m NAP. Infiltreren van regenwater is zonder aanvullende maatregelen moeilijk te realiseren.

4.2.2 Gewenste ontwikkeling

Waterkwantiteit
Het plangebied bestaat grotendeels uit bebouwing, bestrating en is nagenoeg volledig verhard. Als gevolg van de bestemmingsplanwijziging worden alleen functiewijzigingen mogelijk gemaakt en vinden er geen toe- of afname plaats in verhardingsoppervlak. Conform de Watersleutel van het Hoogheemraadschap van Delfland is er geen bergingsbehoefte.

De primaire watergangen en hoofdwatergangen zijn specifiek als water op de verbeelding weergegeven. Bruggen zijn mogelijk binnen de bestemming water. Ten aanzien van de bruggen is in de planregels opgenomen welke minimale doorvaarhoogte en doorvaarbreedte gerealiseerd dient te worden. Zonder toestemming van het Hoogheemraadschap mogen de watergangen niet worden gedempt of voorzieningen (bruggen en vlonders) worden gebouwd boven primair water.

Veiligheid en waterkeringen
Ter hoogte van het plangebied zijn geen keringen aanwezig.

Waterkwaliteit en ecologie
Waar mogelijk dienen er natuurvriendelijke oevers te worden aangelegd. In de regels wordt opgenomen dat natuurvriendelijke oevers in zowel de bestemming water als groen mogelijk is, zodat hier flexibel mee omgegaan kan worden. Binnen de grenzen van dit bestemmingslpan is het niet mogelijk natuurvriendeljike oevers aan te leggen.

Het gebruik van uitlogende materialen die in contact komen met het hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden zodat dit niet in het oppervlaktewater komt.

Waterzuivering en afvalwater
Nieuwe riolering in het plangebied dient gescheiden te worden aangelegd en wordt aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Het afvalwater dient te worden afgevoerd naar de AWZI. Voor het afgekoppelde hemelwater kan er worden gekozen voor infiltratie in de bodem of voor vertraagde afvoer naar het oppervlaktewater of waterberging. Zichtbare oppervlakkige hemelwaterafvoer naar de waterpartij of waterberging is ook een mogelijkheid.

Grondwater
Bij ontwikkelingen dient rekening gehouden met voldoende ontwateringsdiepte (Gemeentelijke grondwatervisie: >70 cm -mv.) en indien nodig dienen maatregelen genomen te worden zoals verhogen maaiveld of aanleg drainage. Met de aanleg van drainage moet terughoudend omgegaan worden om de grondslag gevoelig is voor ontwatering (veen).

In verband met de geplande reductie van de grondwateronttrekking van Delft Noord dient rekening gehouden te worden met een grondwaterstijging van 25-50 cm.

Beheer en onderhoud
Het Hoogheemraadschap van Delfland voert onderhoud uit aan de grachten rondom het Arsenaal. De bruggen moeten daarvoor doorvaarbaar zijn. In de planregels is daarom een regeling opgenomen die ervoor zorgt dat de bruggen voldoende doorvaarbaar zijn voor onderhoudsboten van het Hoogheemraadschap. Indien een steiger (of drijvend terras) wordt aangelegd is de eigenaar van de steiger zelf verantwoordelijk voor het schoonhouden van het water en de bodem onder en tot 1 meter rondom de steiger.

Watertoets
In het kader van de watertoets is het bestemmingsplan op d.d. 23 februari 2017 besproken met het Hoogheemraadschap van Delfland en akkoord bevonden.

4.2.3 Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan de wet- en regelgeving en beleid met betrekking tot het aspect water.

4.3 Ecologie

4.3.1 Bestaande situatie

Het plangebied is vrijwel geheel versteend door opgaande bebouwing en verhardingen. De gebouwen staan strak langs de grachten waardoor er geen sprake is van oevers maar van kades. Er staat enige begroeiing in de vorm van klimop langs muren.

4.3.2 Beleid en onderzoek

Beleid op het gebied van ecologie en bomen betreft de nationale regelingen van de Wet natuurbescherming en het gemeentelijk beleid als de Nota Groen Delft 2012-2020 en de bomenverordening 2013.

Wet natuurbescherming (Wnb)
De Wet natuurbescherming onderscheidt bij de bescherming van soorten drie beschermingsregimes: 'Beschermingsregime soorten Vogelrichtlijn' (Wnb § 3.1), 'Beschermingsregime soorten Habitatrichtlijn' (Wnb § 3.2) en 'Beschermingsregime andere soorten' (Wnb § 3.3). De eerste twee beschermingsregimes zijn vergelijkbaar met 'vogels' en 'Tabel 3' onder de Flora- en faunawet. In het 'Beschermingsregime andere soorten' staan soorten variërend van zeldzaam tot zeer algemeen, uit verschillende soortgroepen (planten, insecten, vissen).

Nationaal Natuur Netwerk (NNN)
Gebieden met een beleidsmatige status, zoals kerngebieden uit de Nationale en provinciale natuurnetwerk en beschermde en staatsnatuurmonumenten, zijn niet aanwezig in het plangebied en liggen niet binnen de werkingssfeer van het plangebied.

Nota Groen Delft 2012-2020
De "Nota Groen 2012-2020" richt zich op het creëren van een groene, attractieve en duurzaam woon- en leefmilieu waarin:

• bewoners, ondernemers en bezoekers zich prettig voelen, elkaar kunnen ontmoeten en zichzelf kunnen ontplooien;
• flora en fauna kansen krijgen om tot volle wasdom te komen;
• groen en water een positieve bijdrage leveren aan klimaatadaptatie en omgevingskwaliteit;
• en alle waarden van groen in de besluitvorming worden meegenomen.

Boomverordening Delft 2013
De Bomenverordening Delft 2013 heeft als doel de houtopstand van Delft te beschermen. De gemeente Delft streeft naar een aantrekkelijke woon- en werkomgeving met voldoende kwalitatief openbaar groen, waaronder houtopstanden. Delft wil het bomenbestand op een zodanig peil houden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de groene belevingswaarde en de leefbaarheid van Delft, waarbij extra aandacht en bescherming wordt gegeven aan bomen met natuur- en milieuwaarden, landschappelijke waarde, waarde voor stadsschoon, cultuur- en monumentale waarde en waarde voor recreatie en leefbaarheid.

Onderzoek naar de gewenste ontwikkeling
De voorgenomen werkzaamheden hebben betrekking op de nieuwe functies van het gebouw. In de afgelopen jaren is het gebouw als legermuseum in gebruik geweest, nu zal het heringericht worden als hotel, restaurant / café, werkruimte, expositieruimte en zalencentrum. Aan de daken zijn geen werkzaamheden voorzien. Verder worden twee bruggen gerealiseerd. In het water wordt een terras gerealiseerd.

Er zal bij deze activiteit rekening gehouden moeten worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Voor de ruimtelijke ingreep mag plaatsvinden is daarom eerst een onderzoek uitgevoerd.

Er is een quick-scan uitgevoerd (Natuurtoets voormalige legermuseum te Delft, 16-689/17.01263/IngHR, 21 februari 2017 Bureau Waardenburg bv ) waarin op basis van een gebiedsanalyse , beschikbare soortgegevens en een eenmalige veldverkenning uitspraken zijn gedaan over de mogelijke aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het plangebied. Het plangebied is beoordeeld op geschiktheid voor beschermde planten en diersoorten en de verwachte effecten op deze soorten. Dit resulteert in conclusies en aanbevelingen.

Relevant voor het onderzoek aan het plangebied zijn vogels en vleermuizen. Gesteld kan worden dat er effecten op planten, grondgebonden zoogdieren, ongewervelden, vissen, amfibieën en reptielen uitgesloten zijn. Binnen het plangebied ontbreekt geschikt leefgebied voor dergelijke soorten.

Vleermuizen
Voor vleermuizen is nauwelijks geschikt leefgebied aanwezig. Doordat de gebouwen geen spouwmuren hebben en geen open stootvoegen, kunnen vleermuizen geen gebruik maken van de gebouwen. De dakpannen liggen strak op de daken. Er zijn geen plekken die toegang geven tot een eventuele ruimte tussen dak en dakbeschot. Dat geeft geen aanleiding te veronderstellen dat vleermuizen gebruik kunnen maken van de daken. Op basis van de beschikbare informatie is een functie als zomerpaarverblijf voor gewone dwergvleermuis niet op voorhand uit te sluiten. Deze dieren hebben aan een kleine ruimte of nis voldoende. Binnen de bebouwde kom zijn voldoende structuren aanwezig die als vliegroute fungeren. Als foerageergebied is de betekenis van het plangebied verwaarloosbaar vanwege de afwezigheid van opgaande beplanting en oeverbegroeiing.

Vogels (inclusief soorten met een jaarrond beschermde nestplaats)
In de binnentuinen en in nissen van de gebouwen komen geen jaarrond beschermde nesten van vogels voor. Vogels met jaarrond beschermde nesten die in potentie in de bebouwde kom van Delft voor kunnen komen, broeden niet binnen het plangebied. Ook voor algemeen voorkomende broedvogels zoals winterkoning of spreeuw komen vrijwel geen potenties voor. Dit heeft ook te maken met de afwezigheid van beschutting en foerageergebied.

Gebiedsbescherming
Het plangebied te Delft ligt niet in of nabij de NNN of een gebied dat is aangewezen als speciale beschermingszone als bedoeld in de Wnb. Gebiedsbescherming is op deze locatie daarom niet aan de orde.

Gemeentelijk beleid
Ten aanzien van gemeentelijk beleid (groennota en boomverordening) kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Het plangebied maakt geen onderdeel van de ecologische structuur van de stad. Er worden geen bomen gekapt en in de huidige en toekomstige situatie is nagenoeg geen groen aanwezig.

4.3.3 Conclusie

Vleermuizen
Hoewel er geen aanwijzingen dat de gebouwen en functie kunnen hebben voor vleermuizen, is dit zonder voor wat betreft de daken niet zonder nader onderzoek uit te sluiten. Aan de daken worden echter geen werkzaamheden uitgevoerd. Effecten op vleermuizen zijn dan ook op voorhand uitgesloten.

Vogels
Omdat er geen werkzaamheden aan de daken, nissen en dakranden zijn voorzien, is het uitgesloten dat nesten van vogels met jaarrond beschermde nestplaats effecten ondervinden. Wanneer in het broedseizoen (maart-augustus) beplanting wordt verwijderd kunnen wel nesten van algemeen voorkomende broedende vogels verstoord worden. Om dit te voorkomen dienen preventieve maatregelen genomen te worden.

Randvoorwaarden
Wanneer binnen de kwetsbare periode (maart-augustus) wordt gewerkt gelden de volgende randvoorwaarden:

• Ga voorafgaand aan het werk na of bij nesten van broedende vogels verstoord kunnen worden;
• Houd bij nesten van broedende vogels ten minste vijf meter afstand.

De Wet natuurbescherming, de groennota 2012-2020 en de bomenverordening 2013 staan het bestemmingsplan niet in de weg.

4.4 Bodem

4.4.1 Bestaande situatie

Op basis van historische informatie en in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken, is voor het gehele grondgebied van Delft een bodemkwaliteitskaart opgesteld. De kaart maakt deel uit van de Nota bodembeheer en is in december 2009 bestuurlijk vastgesteld. Het plangebied valt in deze bodemkwaliteitskaart in de zone '06. Wonen < 1600, binnenstad'. Binnen deze zone kunnen gemiddeld matige verontreinigingen met diverse zware metalen en PAK worden verwacht (gemiddeld Industrie).

4.4.2 Beleid en onderzoek

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet door bodemonderzoek worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Indien uit onderzoek blijkt dat er sprake is van humane, ecologische of verspreidingsrisico's (saneringsnoodzaak), dienen deze te worden weggenomen. De locatie is geschikt voor de beoogde functie als blijkt dat er voor die functie geen risico's meer aanwezig zijn (functiegericht saneren). In het algemeen dient de bodemkwaliteit te worden gehandhaafd en waar mogelijk op lokaal niveau te worden verbeterd. De bodemkwaliteit mag in geen geval verslechteren. De vigerende wetgeving (Wet bodembescherming en het Besluit bodemkwaliteit), het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk bodembeleid moet in acht worden genomen.

In het plangebied is het volgende onderzoek uitgevoerd:

• Verkennend- en aanvullend bodemonderzoek Korte Geer 1 te Delft (perceel E 821, 3113 en 3520), kenmerk R001-1215712DKO-lhl-V03-NL opgesteld op 15 mei 2014 door Tauw B.V.

Uit het archiefonderzoek (conform NEN5725) blijkt dat een tweetal bronlocaties te onderscheiden is:

• 1. Voormalige morsplekken
• 2. Voormalige werkplaatsen

Ter plaatse van deze verdachte locaties kon geen veldonderzoek worden uitgevoerd. De reden hiervoor is dat ter plaatse een monumentale vloer aanwezig is. Alle boringen zijn uitpandig geplaatst, waarbij geprobeerd is de boringen zo dicht mogelijk bij de verdachte locaties te zetten. Uit het bodemonderzoek blijkt dat over het algemeen lichte tot matige verontreinigingen in de grond zijn aangetoond, hierop zijn twee uitzondering die apart worden beschreven. Dit is in lijn met de te verwachten bodemkwaliteit op basis van de bodemkwaliteitskaart. De uitzonderingen op de vastgestelde bodemkwaliteit zijn:

• Minerale olie in de kade

Nabij de kade is in de ondergrond minerale olie in matig verhoogde concentraties aanwezig. De verontreiniging is uitgekarteerd (horizontaal en verticaal). Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De verontreiniging staat de realisatie van de brug (verbinding met de Giststraat) niet in de weg, maar er dient wel rekening mee worden gehouden (afvoer verontreinigde grond en mogelijk aangepaste veiligheidsklasse bij werkzaamheden in de grond).

Afbeelding 4.1 Minerale olie in kade (tpv boring 4 en 32) overzijde Giststraat

Lood ter plaatse van het parkeerterrein
Ter plaatse van het parkeerterrein (perceel E3520) zijn in de klei en het zand in de bodemdiepte van 0,3 tot 1,5 m-mv sterk verhoogde concentraties met lood aangetoond. De omvang van de verontreiniging is op basis van de huidige gegevens niet volledig bekend. In verticale richting is de verontreiniging afgeperkt op een diepte van 1,5 m-mv. In zuidelijke richting is de verontreiniging horizontaal afgeperkt. In oostelijke en noordelijke richting is onbekend in hoeverre de verontreiniging zich verder uitstrekt onder de bebouwing en buiten de perceelgrenzen. Wel kan op basis van bodemonderzoek op naastliggende percelen een verband worden gelegd. Vermoedelijk maakt de verontreiniging deel uit van een groter gebied (zie afbeelding 4.2).

Afbeelding 4.2 Overzicht verontreinigingssituatie met lood tpv Korte Geer in relatie tot de omgeving

Ondanks de aangetoonde concentraties kunnen de functies gemengd of verkeer (verblijfsgebied) gerealiseerd worden. De verontreiniging is op dit moment afgedekt met verharding en levert geen risico's op bij het beoogde gebruik. Bij de herinrichting dient rekening te worden gehouden met de spelregels voor het graven in verontreinigde grond. Herinrichting kan alleen met een door het bevoegd gezag Wet bodembescherming goedgekeurd saneringsplan of instemming met een melding conform het Besluit Uniforme Saneringen.

4.4.3 Gewenste ontwikkeling

In het plangebied worden de functies gemengd (creatief grachtengebied) en verkeer (verblijfsgebied) gerealiseerd. De grond wordt niet geroerd, tenzij dat nodig is voor de inrichting.

In het bestemmingsplan worden andere functies voorzien (van 'cultuur en ontspanning' naar 'gemengd - creatief grachtengebied'). Uitgangspunt is dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie. De bodemkwaliteit dient bij voorkeur te voldoen aan de lokale maximale waarden in combinatie met de bodemfunctie die voor het betreffende gebied zijn vastgesteld. Bij grondverzet dient zoveel als mogelijk te worden gewerkt met een gesloten grondbalans. Alle vrijkomende grond dient zoveel mogelijk binnen het gebied te worden hergebruikt op basis van de Nota bodembeheer. Hierdoor wordt het gebruik van grondstoffen en vervoersbewegingen tot een minimum beperkt.

4.4.4 Conclusie

Met het bestemmingsplan worden andere functies voorzien (van 'cultuur en ontspanning' naar 'gemengd - Arsenaal'). De kwaliteit van de aanwezige bodem is geen belemmering voor de realisatie van dit bestemmingsplan. Bij herinrichting is wèl instemming nodig van het bevoegd gezag Wet bodembescherming.

4.5 Milieuzonering bedrijven

4.5.1 Inleiding

In een stad als Delft zijn verschillende leefmilieus (van levendig tot rustige woonwijk). Voor de indeling in milieucategorieën is het type gebied van belang. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden in een gebiedstype gemengd gebied en woongebied. Om te bepalen in hoeverre er voldoende afstand is tussen bedrijven en gevoelige objecten kan gebruik gemaakt worden van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', versie 2009 (hierna:VNG-publicatie).

Categorie	Richtafstand rustige woonwijk (m)	Richtafstand gemengd gebied (m)
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50
4.1	200	100

4.5.2 Onderbouwing

Een van de functies die in het Arsenaal mogelijk is, is het huisvesten van een kleinschalige pottenbakker. Deze functie zal gebruikt worden als cursus-/workshop-ruimte. Ten behoeve van de workshops is het noodzakelijk dat de door de cursisten gemaakt potten ook gebakken kunnen worden. In de brochure bedrijven en milieuzonering van de VNG (editie 2009) vallen ovens ten behoeve van het bakken van aardewerk onder: "aardewerkfabrieken met elektrische ovens (SBI: 232, 234)". Ovens met een (totaal) vermogen kleiner dan 40 kW worden in categorie 2 ingedeeld. Ovens met een vermogen groter dan 40 kW worden ingedeeld in categorie 3.2, de maatgevend factoren hierbij zijn geluid (100 meter) en stof (50 meter). De ovens die in de brochure onder deze categorie vallen zijn ovens die fabrieksmatig in gebruik zijn. In voorliggende casus gaat het om ovens die ondergeschikt zijn aan de bedrijfsvoering en functie die hier uitgeoefend wordt.

Op dit moment is het nog niet duidelijk hoeveel ovens met welk vermogen er geplaatst gaan worden, maar er zal zeker niet meer dan in totaal 100 kW worden geplaatst. In de workshopruimte is 30 m2 gereserveerd voor de oven(s). Uit de specificaties van de het type ovens dat geplaatst gaat worden, blijkt dat de ovens nagenoeg geruisloos zijn. De ovens zijn dan ook niet aan te merken als geluidbron. Daarnaast is de uitstoot van stof ook zeer minimaal. Zowel in als bij de ovens worden geen bewerkingen aan het klei/aardewerk uitgevoerd waarbij stof vrijkomt. De ovens worden enkel gebruikt voor het bakken van klei.

De richtafstanden ten aanzien van geluid en stof uit de brochure zien toe op grote industriële ovens. Zoals hiervoor beschreven zullen de ovens die hier gebruikt gaan worden veel minder milieuhinder voor de omgeving veroorzaken. De ovens zullen ten alle tijden binnen staan en zullen een oppervlakte van maximaal 30 m2 beslaan.

Op basis hiervan is geconcludeerd dat de bedoelde ovens dusdanig minder milieuhinder veroorzaken dan de fabrieksovens die in de brochure vermeld staan. Qua milieuhinder kunnen de ovens (ondanks een groter vermogen dan 40 kW in totaal) geschaard worden onder ovens uit categorie 2. Voor functies uit categorie 2 wordt algemeen aangenomen dat deze verenigbaar zijn met gevoelige functies zoals wonen.

Overige functies
Naast de mogelijkheid voor een workshopruimte met ovens worden in de planregels ook bedrijven uit categorie 2 toegestaan. Dit soort bedrijven passen goed in de omgeving waarin het Arsenaal zich in bevindt.

4.5.3 Conclusie

Het voorliggend bestemmingsplan is niet in strijd met de handreiking Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de VNG.

4.6 Verkeer

Openbaar vervoer

Het Arsenaal Delft is gelegen in de binnenstad van Delft. Het Arsenaal Delft ligt op ongeveer 5 minuten lopen van het NS station Delft. Dit is een vervoersknooppunt waar trein, tram en bus bij elkaar komen. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is daarom goed te noemen.

Autoverkeer
De binnenstad van Delft is voor een groot deel autoluw gebied. Aan de randen van de binnenstad zijn openbare parkeergarages gelegen. Deze parkeergarages zijn goed te bereiken per auto. Door deze ontwikkeling zal de hoeveelheid verkeer richting de binnenstad wat toenemen. Dit zal geen onevenredige gevolgen voor het verkeer tot gevolg hebben.

Fietsverkeer
De bereikbaarheid van Arsenaal Delft is op dit moment per fiets goed. Het doel en het beleid van de gemeente is om fietsgebruik meer te stimuleren. Het is dan ook van belang dat bij de bestemming goede voorzieningen moeten zijn ten behoeve van het parkeren van de fiets. In de nota parkeernormen zijn daar richtlijnen voor opgenomen. Het belangrijkste is dat de fietsparkeervoorzieningen op de juiste locatie komen te staan, namelijk zo dicht mogelijk bij de ingang. De stalling moet zo veel mogelijk in een open / ruimtelijke omgeving staan (in het kader van sociale veiligheid en diefstal). Ook moet de beugel moet goed zijn, bij voorkeur het model Tulip die in de gemeente Delft veelvuldig gebruikt wordt. Dit zijn drie factoren die het kwaliteitsniveau van de fietsparkeervoorziening omhoog brengen.

Voor de hoeveelheid fietsparkeerplaatsen is in de nota parkeernormen een richtlijn opgenomen. Deze richtlijn dient gevolgd te worden.

Parkeren
Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in Delft voldaan te worden aan de nota parkeernormen. Er kan op verschillende manieren voldaan worden aan de parkeernorm. Dat kan door het aanleggen van parkeerplaatsen op eigen terrein, het afsluiten van een private overeenkomst om particuliere parkeerplaatsen te gebruiken of het afkopen van de parkeereis bij de gemeente. In de parkeernorm is onderscheid gemaakt tussen het gebruikersgedeelte en het bezoekersgedeelte. Het bezoekersgedeelte van de parkeereis moet openbaar toegankelijk zijn. Het gebruikersgedeelte dient in principe op eigen terrein te worden opgelost.

Oude functie
De oude functie van het pand was museum. De parkeernorm van de oude functie mag worden verrekend met de parkeernorm van de nieuwe functie. Dit kan conform de nota parkeernormen 2013. Het verrekenen van de normen kan alleen binnen 5 jaar na het laatste gebruik van de oude functie. In dit geval verstrijkt de termijn op 1 januari 2018. Dat betekent dat de omgevingsvergunning voor het nieuwe plan vóór 1 januari 2018 bij de gemeente Delft aangevraagd moet zijn.

Nieuwe functie
De nieuwe functie in het gebouw is niet één functie op zich, maar zal verschillende functies omvatten. In de planregels van het bestemmingsplan is een grote hoeveelheid aan functies mogelijk, terwijl het gebouw niet zoveel oppervlakte heeft. Hiermee is voor maximale flexibiliteit in functies gezorgd. Voor het bepalen van de parkeernorm is uitgegaan van een programma dat door de ontwikkelaar is ingediend als representatief.

Functie	Oppervlakte (m2 brutovloeroppervlak)
Bedrijf arbeidsintensief / bezoekersintensief	1400
Bedrijf arbeidsextensief / bezoerkersextensief	2600
Theater / schouwburg	1000
4-5 * hotel	60 kamers (= circa 4800 m2 bvo)
Restaurant	700
Evenementenhal/beursgebouw/congresgebouw	1000

Op basis van het bovenstaande programma en de geldende parkeernormen is de totale parkeerbehoefte berekend. Per moment kan de behoefte verschillen. In de onderstaande grafiek is weergegeven hoe groot de parkeerbehoefte per moment van de week is. Op de piekmomenten ligt de parkeerbehoefte tussen de 94 en 98 parkeerplaatsen in totaal.

Parkeerplaatsen op eigen terrein
Conform een inrichtingsschets passen er 36 parkeerplaatsen op eigen terrein. Deze parkeerplaatsen zijn deels toe te wijzen aan de vaste gebruikers (werknemers) en de bezoekers. Bij de ontwikkeling van het plan dient de ontwikkelaar aan te tonen hoe de bezoekers gebruik kunnen maken van de parkeerplaatsen op eigen terrein.

Parkeeroplossing
Voor het autoparkeren is een tweeledige oplossing aangedragen. Er worden 36 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd die zowel voor bezoekers als vaste gebruikers (personeel) bedoeld zijn. Daarnaast wordt voor het resterende deel van de parkeerbehoefte parkeerplaatsen een overeenkomst met Parkeren Delft aangegaan. Hiermee wordt voorzien dat het benodigde aantal parkeerplaatsen die niet op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden in de nabijgelegen parkeergarage(s) worden verzekerd. Er is in deze overeenkomst uitgegaan met een piekmoment op zaterdagavond met 98 parkeerplaatsen. Daarvan kunnen er 36 op eigen terrein worden benut. De resterende 62 parkeerplaatsen mogen met 10 verminderd worden op grond van de Nota Parkeernormen 2013. Daaruit volgt dat er voor 52 parkeerplaatsen een overeenkomst met Parkeren Delft is gesloten. Hiermee is voldaan aan de Nota Parkeernormen 2013.

4.7 Geluid

4.7.1 Onderzoek

Voor het bestemmingsplan is een geluid- en luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd (Peutz, rapportnummer EB 1057-1-RA-006, 4 juli 2017). Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 3 juli 2019 (Bijlage 5) is het bestemmingsplan aangepast en is aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het nieuwe akoestisch onderzoek van Peutz (21 augustus 2019, kenmerk EB 1057-5-RA-003) is als Bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd en vervangt het rapport van 4 juli 2017. Dit onderzoek wordt in deze paragraaf besproken.

In de tussenuitspraak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geconstateerd dat het Peutz-rapport uit 2017 twee gebreken vertoont. In het onderzoek is uitgegaan van de aanwezigheid van een tuinmuur. Die muur wordt echter gesloopt. Daarnaast kan op grond van het bestemmingsplan op kortere afstand van de woningen aan de Breestraat worden geparkeerd dan waarvan het onderzoek uitgaat. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling opdracht gegeven om deze gebreken te herstellen en het bestemmingsplan zo nodig aan te passen.

Naar aanleiding van de tussenuitspraak is de situatie opnieuw beoordeeld. Er is voor gekozen om achter Breestraat 3 vier parkeerplaatsen te realiseren. In het nieuwe onderzoek is onderzocht welke gevolgen het gebruik van deze parkeerplaatsen heeft voor het geluid en welke maatregelen minimaal nodig zijn om aan de geluidnormen te voldoen. De gebreken die in de tussenuitspraak zijn geconstateerd met betrekking tot het vorige onderzoek zijn in het nieuwe onderzoek hersteld. Het nieuwe onderzoek gaat uit van parkeren achter Breestraat 3. Daarnaast is de tuinmuur uit het vorige onderzoek niet meer opgenomen in het nieuwe geluidmodel.

Maximaal geluidniveau
In het onderzoek is allereerst de geluidbelasting onderzocht die kan optreden als uitgegaan wordt van de bestaande geluidafschermende bebouwing zonder aanvullende maatregelen (en zonder de te slopen tuinmuur). De bestaande voor geluidafscherming relevante bebouwing is te zien op figuur 3A in het rapport van Peutz en op de afbeelding hieronder. Uit het onderzoek blijkt dat de bestaande geluidwerende bebouwing niet voldoende is om overschrijding van het maximale geluidniveau tengevolge van het parkeren op de vier parkeerplaatsen te voorkomen en dat aanvullende maatregelen nodig zijn. Vervolgens is onderzocht welke afschermende maatregelen minimaal nodig zijn om overschrijding wel te voorkomen. Deze afscherming is te zien op figuur 3B.

Afbeelding: bestaande voor geluid relevante afscherming (figuur 3A uit Peutz-rapport)	Afbeelding: minimaal benodigde afscherming (figuur 3B uit Peutz-rapport)

Op twee locaties is afschermende bebouwing nodig van minimaal 1,80 meter hoog. Een deel van de afschermende bebouwing (de lichtgroene lijn op figuur 3B) is in de huidige situatie al aanwezig en hoger dan 1,80 meter. Aanvullend hierop dient een nieuw scherm te worden opgericht tussen de parkeerplaatsen en de tuin van Breestraat 3 (de donkergroene lijn op figuur 3B). Dit nieuwe scherm moet ook een hoogte hebben van minimaal 1,80 meter. Uit het onderzoek blijkt dat met deze maatregelen geen overschrijding optreedt in de dagperiode.

Tenslotte is in het onderzoek een derde variant onderzocht (figuur 3C in het rapport) om te beoordelen welke maatregelen noodzakelijk zijn om de parkeerplaatsen onbeperkt (dus ook in de avond- en nachtperiode) te kunnen gebruiken. De minimale hoogte van de schermen varieert dan van 1,80 meter tot 7 meter.

Naar aanleiding van het akoestisch onderzoek is gekozen voor de op figuur 3B aangegeven variant. Het bestemmingsplan is hierop aangepast. In de planregels is geborgd dat de minimale afscherming zoals opgenomen in figuur 3B aanwezig is en blijft. Op de verbeelding zijn de (twee) locaties van de afscherming aangegeven met de aanduiding ''wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting'. In de planregels is vastgelegd dat parkeren uitsluitend is toegestaan indien ter plaatse van deze aanduiding een aaneengesloten geluidwerende voorziening of andere aaneengesloten bebouwing met een minimale hoogte van 1,80 meter aanwezig is en in stand wordt gehouden. Daarnaast is in de planregels vastgelegd dat het gebruik van de parkeerplaatsen alleen in de dagperiode is toegestaan.

Met deze regeling is geborgd dat de geluidbelasting tengevolge van het parkeren achter Breestraat 3 aanvaardbaar is. Het gebruik van de parkeerplaatsen leidt niet tot overschrijding van het maximale geluidniveau.

Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en indirecte hinder.
Uit het onderzoek blijkt verder dat de inrichting kan voldoen aan de grenswaarden voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) en indirecte hinder. Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ten gevolge van de inrichting bedraagt ten hoogste 52 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode indien het café/restaurant in gebouw 1602 wordt geëxploiteerd. Indien de exploitatie in gebouw 1692 plaatsvindt bedraagt het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ten hoogste 54, 53 en 53 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. Uit het onderzoek is verder gebleken dat de berekende resultaten voor indirecte hinder maximaal 48 dB(A) betreft. Hiermee wordt onder de grenswaarde van 50 dB(A) gebleven.

Terrasgeluid
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het geluid afkomstig van het terras (stemgeluid en onversterkte muziek) eveneens berekend. In het onderzoek is een overzicht gegeven van de geluidbelasting ten gevolge van het terras (zowel stem- en muziekgeluid separaat als gezamenlijk) ter hoogte van de beschouwde beoordelingsposities in de woonomgeving. De hoogte geluidbelasting als gevolg van terrasgeluid bedraagt 52 dB(A). Omdat een dergelijke gevelbelasting niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening werd geacht, is in de planregels een verbod op het ten gehore brengen van zowel onversterkte als versterkte muziek opgenomen en een uiterlijke sluitingstijd van het terras van 23.00 uur. Hierdoor treedt geen onaanvaardbare hinder op.

Totale geluidbelasting
De totale geluidbelasting ten gevolge van de gehele inrichting ter hoogte van de beschouwde beoordelingsposities bedragen ten hoogste 50, 48 en 42 dB(A) bedraagt in respectievelijk de dag-, avond- als nachtperiode. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een acceptabel akoestisch klimaat en dat het woon-en leefklimaat bij de nabijgelegen woningen aanvaardbaar is.

Conclusie
Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 3 juli 2019 is een nieuw akoestisch onderzoek uitgevoerd. De gebreken die in de tussenuitspraak zijn geconstateerd ten aanzien van het eerdere onderzoek zijn daarmee hersteld. Uit het onderzoek blijkt dat de inrichting aan de normen voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en het maximaal geluidniveau uit het Activiteitenbesluit milieubeheer kan voldoen. Dat geldt ook voor het geluid van het parkeren op de parkeerplaatsen achter Breestraat 3. Ten aanzien van de voor het parkeren noodzakelijke afschermende bebouwing is een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Daarnaast is het gebruik van de parkeerplaatsen achter de Breestraat beperkt tot de dagperiode. Gelet hierop heeft het plan geen onaanvaardbare gevolgen voor het woon- en leefklimaat.

4.8 Luchtkwaliteit

Door Peutz is een onderzoek in het kader van luchtkwaliteit uitgevoerd (Peutz, 21 augustus 2019, kenmerk EB 1057-5-RA-003). Hieronder wordt kort op de resultaten en conclusies van dit onderzoek ingegaan. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting.

4.8.1 Onderzoek

Op basis van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is een (verkorte) NIBM-toets verricht met behulp van de 'NIBM tool'. De berekende maximale bijdrage NO2 (stikstofdioxide) en PM10 (fijnstof) van het extra verkeer bedraagt jaargemiddeld respectievelijk 0,09 en 0,01 ug/m3. Dit betreft voor beide stoffen ruimschoots minder dan 3% van de grenswaarde van 40 ug/m3. De bijdrage van het extra verkeer is hiermee niet in betekenende mate en derhalve is geen nader onderzoek nodig.

Op basis van de NSL-Monitoringstool bedraagt de jaargemiddelde achtergrondconcentratie van de bovengenoemde stoffen ter hoogte van het plangebied minder dan 35 ug/m3. De bijdrage ten gevolge van het extra verkeer zal aldus niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden.

4.8.2 Conclusie

Er zij geen knelpunten met betrekking tot luchtkwaliteit.

4.9 Externe veiligheid

Door Cepezedprojects is een onderzoek naar externe veiligheid uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting. Hieronder worden de onderzoeksresultaten en conclusie weergegeven.

4.9.1 Onderzoek

Inrichtingen
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen die gevolgen hebben voor de externe veiligheidssituatie in het plangebied (zie figuur 1). Op enige afstand (1300 m) van het plangebied is DSM Gist B.V. (hierna DSM) gelegen (zogenoemde BRZO-inrichting).

DSM valt onder het Bevi. Op basis van het Bevi moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van een Bevi]inrichting het groepsrisico worden verantwoord. Dit betekent dus dat bij het vaststellen van het bestemmingsplan het groepsrisico van DSM verantwoord moet worden. De ontwikkelingen die binnen het plangebied mogelijk worden gemaakt hebben geen invloed op de hoogte van het groepsrisico (vanwege de afstand tot DSM en daarbij de voor het groepsrisico maatgevende scenario in ogenschouw nemend).

Uit het onderzoek 'Beschouwing risicobronnen en verantwoording groepsrisico Bedrijventerrein Delft Noord', Save, 5 september 2012 blijkt dat alleen ontwikkelingen binnen de 10-7 contour van DSM het groepsrisico zichtbaar doen toenemen (zie figuur 2). Het plangebied ligt ruim buiten deze contour en leidt niet tot een verandering van het groepsrisico.

Het plangebied is wel gelegen binnen het invloedsgebied (1.500 meter) van DSM en dus moet een verantwoording van het groepsrisico plaatsvinden. In deze verantwoording dient aandacht te worden besteed aan de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Voor de verantwoording van het groepsrisico kan worden aangesloten bij het externe veiligheidsrapport opgesteld door Save (rapport 'Groepsrisico ruimtelijke ontwikkelingen rondom DSM Gist B.V.', Save, 4 april 2011 met kenmerk: 244273 120656-HC76). De hoogte van het GR ligt in de huidige situatie boven de orientatiewaarde. Dit komt door een historisch gegroeide situatie, met dichte en dichtbij gelegen bebouwing aan de Delftse zijde van het DSM-terrein. Primair is de verantwoording van het groepsrisico een taak van het bevoegd gezag.

In voornoemde rapportage hebben de gemeenten Delft en Rijswijk de risico's als gevolg van DSM onderzocht. Uit dit onderzoek volgt ook dat de PR 10-6-contour binnen de inrichting is gelegen. De PR 10-6-contour is vanzelfsprekend niet over het plangebied gelegen. Derhalve wordt voldaan aan de grenswaarde en richtwaarde van het PR. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van 1.500 m.

Figuur 2: Het berekende plaatsgebonden risico van DSM Gist BV (bron: rapport Save met kenmerk: 244273 120656]HC76)

Vervoer van gevaarlijke stoffen spoor en water
Uit de Regeling basisnet (hierna basisnet) volgt dat over de nabijgelegen spoorlijn Den Haag Holland Spoor. Rotterdam Centraal en over de vaarweg De Schie geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats vindt. Het plaatsgebonden risico vormt aldus geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Vervoer van gevaarlijke stoffen wegen
Uit het Basisnet volgt dat over de nabijgelegen rijksweg A13 vervoer van gevaarlijke stoffen plaats vindt. Volgens het basisnet kent de rijksweg A13 een PR 10-6]risicocontour van 17 meter, het plangebied ligt op circa 450 m afstand. Het plangebied is dus buiten de 200 meter zone van de rijksweg A13 gelegen. Dit betekent dat het groepsrisico ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de rijksweg A13 niet berekend hoeft te worden. Het plaatsgebonden risico en het groepsrisico vormen aldus geen belemmering voor het plangebied.

Buisleidingen
Er bevinden zich geen risicorelevante buisleidingen in het plangebied en ook niet in de directe omgeving van het plangebied. Op grote afstand van het plangebied is een hoge drukaardgasbuisleiding (>1750 m) gelegen. Deze buisleiding kent een 1% letaliteitsafstand (invloedsgebied) van 90 m het plangebied is op grotere afstand gelegen. Derhalve vormen buisleidingen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9.2 Conclusie

Er is geen sprake van risicovolle activiteiten in de directe omgeving van het plangebied. Het plangebied is niet gelegen binnen de plaatsgebonden risicocontour van een transportas met vervoer van gevaarlijke stoffen (weg, spoor, water), een risicovolle inrichting of een hoge drukaardgasbuisleiding. Geconcludeerd kan worden dat het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Het plangebied is wel gelegen binnen het invloedsgebied van DSM. Voor de verantwoording van het groepsrisico kan worden aangesloten bij het externe veiligheidsrapport opgesteld door Save met kenmerk: 244273 1206560-HC76.

4.10 Energie en duurzaamheid

4.10.1 Bestaande situatie

De historische binnenstad kent een traditionele energievoorziening gebaseerd op gas en elektriciteit. Uit zowel de energiegebruikcijfers als een thermografische opname blijkt dat de energetische kwaliteit van woningen en andere gebouwen in de binnenstad laag is. De Delftse binnenstad is aangewezen als beschermd stadsgezicht en telt vele Rijks- en gemeentelijke monumenten. Het Armamentarium is aangewezen als Rijksmonument.

4.10.2 Beleid en onderzoek

Delft Energieneutraal 2050

In nieuwbouw of herontwikkelingen gelden de doelstellingen uit het Delftse klimaatbeleid. De basis hiervoor is het Klimaatplan Delft Energieneutraal 2050. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen. Hiervoor hanteert Delft de Trias energetica:

• 1. het verminderen van de vraag door energiebesparing bij eindgebruikers;
• 2. het toepassen van duurzame bronnen;
• 3. het (verder) optimaliseren van de toepassing van fossiele bronnen naar energie-efficiency en betrouwbaarheid.

Duurzaam bouwen beleid
Het gemeentelijk duurzaam bouwen beleid geeft op gebouwniveau ambities voor verantwoord materiaalgebruik, waterbesparing, gezondheid en flexibel ruimtegebruik. Voor het thema energie zijn de ambities in de nota Delft energieneutraal 2050 vastgelegd.

De duurzaamheidsambitie van een gebouw worden volgens de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) methodiek uitgedrukt. Dit is een prestatiegerichte werkwijze, waarmee de markt wordt vrijgelaten om zelf invulling te geven aan duurzaamheid van een gebouw zolang maar aan de doelstellingen wordt voldaan.

Besluit bodemenergiesystemen
De toepassing van bodemenergie, een techniek om woningen en gebouwen energiezuinig te maken, levert een bijdrage aan de realisatie van die doelstelling. Door de snelle groei kunnen belangen tussen diverse bodemenergiesystemen onderling en andere belangen met elkaar in conflict komen. Bij de aanleg van een bodemenergiesysteem dient te worden voldaan aan het Besluit bodemenergiesystemen. Er bestaan twee typen bodemenergiesystemen, open en gesloten systemen. Voor open bodemenergiesystemen is de provincie Zuid-Holland het bevoegd gezag. Voor open bodemenergiesystemen is een vergunning vereist op grond van de Waterwet, omdat in een dergelijk systeem grondwater wordt onttrokken aan de bodem. De provincie Zuid-Holland stelt tevens beleidsregels op, die zij hanteert bij de vergunningverlening voor open bodemenergiesystemen. Voor gesloten bodemenergiesystemen in Delft is de gemeente Delft het bevoegd gezag.

Vanaf 1 juli 2013 zijn gesloten bodemenergiesystemen met een vermogen van minder dan 70 kW meldingsplichtig, voor gesloten bodemenergiesystemen met een vermogen van meer dan 70 kW geldt een vergunningplicht. In interferentiegebieden geldt een vergunningplicht voor gesloten systemen, ongeacht het vermogen.

4.10.3 Gewenste ontwikkeling

De herontwikkeling van het Armamentarium is bij uitstek het moment om het gebouw te verduurzamen - met behoud van cultuurhistorische waarde - en daarmee het gebouw een duurzame nieuwe toekomst te bieden. Omdat het gebouw van rijkswege beschermd is, wordt verduurzaming bij voorkeur gezocht in de toepassing van hernieuwbare materialen, hernieuwbare warmtebronnen en energiezuinige installaties.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Verantwoording planvorm

5.2 Systematiek bestemmingen

5.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Gemengd - Arsenaal

Binnen de bestemming Gemengd - Arsenaal is een grote verscheidenheid aan functies toegestaan. Binnen deze bestemming zijn onder andere een hotel, congresfaciliteiten en bedrijvigheid toegestaan. In de planregels is per functie aangegeven hoeveel bvo de betreffende functies maximaal mag bedragen. De totale oppervlakte die in de planregels mogelijk wordt gemaakt is meer dan in het gebouw zijn intrede kan doen. Reden hiervoor is het behouden van optimale flexibiliteit.

In de bouwregels is een tweetal aanduidingen opgenomen ten behoeve van de mogelijkheid overkappingen te realiseren. De regeling is als volgt opgesteld: ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - overkapping 1' is het toegestaan een overkapping te realiseren. De aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - overkapping 2' komt twee keer voor op de verbeelding. Het is toegestaan om één van deze twee vlakken te overkappen. De bouwhoogte van de overkapping mag daarbij niet meer bedragen dan de aangrenzende goothoogte.

Naar aanleiding van de tussenuitspraak van 3 juli 2019 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over dit bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2019:2198) is aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd door Peutz en zijn de planregels aangepast. De tussenuitspraak is als Bijlage 5 bij de plantoelichting gevoegd. Het akoestisch onderzoek wordt besproken in paragraaf 4.7. Uit het onderzoek van Peutz volgt dat de geluidsituatie aanvaardbaar is als het gebruik van de parkeerplaatsen achter Breestraat 3 wordt beperkt tot de dagperiode en indien geluidwerende bebouwing met een hoogte van 1,80 meter aanwezig is. In de planregels is daarom vastgelegd dat deze parkeerplaatsen niet mogen worden gebruikt in de avond- en nachtperiode (van 19 uur tot 7 uur). Dit is geregeld in artikel 3.3.5 van de regels.

Om te borgen dat de geluidwering waarvan in het onderzoek is uitgegaan aanwezig is en blijft, is in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op de verbeelding zijn de twee zones aangegeven met de geluidwering waarvan het onderzoek uitgaat (de aanduiding 'wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting'). In artikel 3.3.6 is bepaald dat het terrein uitsluitend mag worden gebruikt als binnen de zones een aaneengesloten geluidwerende voorziening of andere aaneengesloten bebouwing met een minimale hoogte van 1,80 meter aanwezig is en in stand wordt gehouden. Dat kunnen (naast het nieuw op te richten scherm) de huidige muren en overige bebouwing zijn maar ook een nieuwe geluidwerende voorziening binnen de zone. Voor de geluidwering die minimaal aanwezig moet zijn, is in artikel 3.3.6 uitgegaan van de minimale hoogte die nodig is om aan de normen te voldoen (1,80 m). Met deze regeling is geborgd dat de geluidbelasting tengevolge van het gebruik van het terrein niet hoger kan zijn dan de in het rapport berekende geluidbelasting.

In het bestemmingsplan is er verder rekening mee gehouden dat aanvullende maatregelen kunnen worden gerealiseerd waardoor gebruik van de vier parkeerplaatsen ook in de avond- en nachtperiode mogelijk is. In de planregels is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee het gebruik van de parkeerplaatsen buiten de dagperiode kan worden toegestaan (artikel 3.4.1d). In lid 3.4.2c is vastgelegd dat alleen van deze bevoegdheid gebruik kan worden gemaakt als met akoestisch onderzoek is aangetoond dat voldaan wordt aan het Activiteitenbesluit milieubeheer en het woon- en leefklimaat niet onevenredig nadelig wordt beïnvloed.

Verkeer - Verblijfsgebied

Voor de openbaar toegankelijke wegen in het plangebied is de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied opgenomen. Hierbinnen zijn ook parkeervoorzieningen voor zowel auto's als fietsen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De regels hiervoor zijn opgenomen in de algemene bouwregels.

Water

Voor de in het gebied voorkomende watergang is de bestemming 'Water' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen. Tevens mag er ter plaatse van de aanduiding 'terras' mag er tevens een terras ten behoeve van de naastgelegen gemengde bestemming worden aangelegd. Ten aanzien van het terras zijn drie regels opgenomen die worden gezien als strijdig gebruik. Het is namelijk niet toegestaan om het terras te verwarmen, muziek op het terras ten gehore te brengen of het terras tussen 23.00 uur en 09.00 uur te gebruiken. Deze voorwaarden zijn los van elkaar allemaal strijdig.

Daarnaast is er een aantal regels opgenomen met betrekking tot de (langzaamverkeers)bruggen die zijn toegestaan in het kader van de doorvaarhoogte en doorvaarbreedte die gehandhaafd moeten worden.

Overige bestemmingen

Waarde - Archeologie

De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor een groot deel van het plangebied. Deze gebieden hebben op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde. Bouwen is op deze gronden uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels of nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bestemming archeologisch waardevol gebied is verwijderd.

Waarde - Cultuurhistorie

De bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is gehanteerd voor de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken in het plangebied. Deze objecten/ panden hebben cultuurhistorische waarde. Aan het bouwen op deze gronden zijn voorwaarden gekoppeld om de cultuurhistorisch waarden te beschermen en te behouden. Tevens is aan deze bestemming een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk gekoppeld.

5.2.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaren zijn.

Algemene aanduidingsregels

vrijwaringszone - straalpad

Binnen de vrijwaringszone -straalpad is het verboden om hoger dan 40 meter te bouwen.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan. Tevens is in deze regels opgenomen onder welke voorwaarden evenementen plaats mogen vinden.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Voorrangsregeling

In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

5.3 Specifieke elementen

Lijst van Bedrijfstypen

Met behulp van de Lijst van Bedrijfstypen wordt aangegeven welke milieubelastende activiteiten in een gebied wel of niet toelaatbaar zijn. De Lijst van Bedrijfstypen, die de gemeente Delft hanteert bij het bepalen van de milieucategorie,is de lijst afkomstig uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. In deze publicatie staat ook de methodiek van milieuzonering in bestemmingsplannen uitgelegd.

De lijst is afkomstig uit de meest recente publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG (zie http://www.vng.nl/onderwerpenindex/milieu-en-mobiliteit/externe-veiligheid/bedrijven-en-milieuzonering => bijlage 1 tabel 1)

Hoofdstuk 6 Handhaving

Conform de Sanctiestrategie Haaglanden hebben die regels, welke bij overtreding tot onwenselijke schade leiden op het gebied van milieu, ruimtelijke ordening en economie en waarbij tevens geldt dat de kans dat die overtredingen zich voordoen groot wordt geacht, prioriteit en voorrang. Om de schade en de kans op overtredingen te kunnen beoordelen wordt in de nota gewerkt met type plangebieden. Prioriteit wordt aangegeven met de cijfers 1 (intensieve handhaving), 2 (reguliere handhaving) en 3 (incidentele handhaving).

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Overleg

In het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners:

• 1. Gedeputeerde Staten
• 2. Minsterie van Defensie
• 3. Ministerie van I&M/Rijkswaterstaat
• 4. Ministerie Economische Zaken, Landbouw en Innovatie
• 5. Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed
• 6. Hoogheemraadschap van Delfland
• 7. Gemeentebestuur Midden-Delfland
• 8. Gemeentebestuur Schiedam
• 9. Gemeentebestuur Den Haag
• 10. RO Rotterdam
• 11. Gemeentebestuur Rijswijk
• 12. Gemeentebestuur Pijnacker-Nootdorp
• 13. KPN W&O NS Access Rayon Midden
• 14. Tennet Zuid-Holland
• 15. Stedin
• 16. Gasunie
• 17. Evides Waterbedrijf
• 18. VWS Pipeline Control b.v.
• 19. Veiligheidsregio Haaglanden
• 20. Omgevingsdienst Haaglanden

De volgende instanties hebben een reacties gegeven op het concept-ontwerp bestemmingsplan:

• 1. Hoogheemraadschap van Delfland
• 2. Rijkswaterstaat
• 3. Gasunie
• 4. Gemeente Den Haag
• 5. Gemeente Midden Delfland
• 6. KPN
• 7. Veiligheidsregio Haaglanden
• 8. Omgevingsdienst Haaglanden

De overige instanties hebben geen reactie gegeven.

De ingekomen overlegreacties zijn hieronder samengevat en beantwoord.

• 1. Hoogheemraadschap van Delfland

Samenvatting

Het Hoogheemraadschap vraagt de toelichting aan te vullen met het boezemwaterpeil van - 0.43 NAP en aan te vullen met een paragraaf over beheer en onderhoud van het water in relatie tot het te realiseren terras. Daarnaast vraagt het Hoogheemraadschap de regels aan te vullen met de doorvaarhoogte en doorvaarbreedte van de brug in het kader van de doorvaart van (onderhouds)boten.

Beantwoording

De toelichting en planregels zijn conform afspraak verwerkt.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

• 2. Rijkswaterstaat

Samenvatting

Rijkswaterstaat ziet geen aanleiding voor het geven van een inhoudelijke reactie op dit bestemmingsplan.

Beantwoording

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 3. Gasunie

Samenvatting

Op grond van deze toetsing komt Gasunie tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen aardgastransportleiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Beantwoording

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 4. Gemeente Den Haag

Samenvatting

De gemeente Den Haag beschouwd dit plan als een belangrijke aanvulling op het hotelaanbod in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Het duurzaam in stand houden van een historisch pand is daarbij een meerwaarde.

Beantwoording

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 5. Gemeente Midden Delfland

Samenvatting

De gemeente Midden Delfland heeft geen opmerkingen op het bestemmingsplan.

Beantwoording

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 6. KPN

Samenvatting

Het bestemmingsplan geeft geen gedetailleerd beeld van de werkzaamheden die uitgevoerd worden. Het is daarom voor KPN nog niet mogelijk om te constateren of er nadelige gevolgen voor aanwezige kabels te verwachten zijn. KPN verzoekt de ontwikkelaar contact op te nemen zodra er bekend is welke werkzaamheden uitgevoerd worden.

Beantwoording

De gemeente neemt de reactie ter kennisgeving aan en heeft de ontwikkelaar geinformeerd over deze reactie.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 7. Veiligheidsregio Haaglanden

Samenvatting

De veiligheidsregio constateerd dat het plangebied op dusdanig ruime afstand van de Rijkswegen A13 en A4 liggen, dat er geen verandering in het groepsrisico zal optreden. De veiligheidsregio adviseert in het kader van een restrisico wel om de volgende maatregelen te treffen:

• afschakelbare ventialatie;

• voorbereiding interne communicatie;

• risicocommunicatie.

Beantwoording

De maatregelen hoeven, zoals ook de veiligheidsregio aangeeft, niet in het bestemmingsplan te worden vastgelegd, maar zijn doorgegeven naar de ontwikkelaar.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 8. Omgevingsdienst Haaglanden

Samenvatting

De omgevingsdienst heeft geadviseerd over de onderwerpen, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ten aanzien van luchtkwaliteit en externe veiligheid zijn er geen knelpunten te verwachten. Ten aanzien van geluid is er aanvullend op de reactie van de omgevingsdienst nog een overleg geweest waarop het geluidonderzoek is aangepast. De omgevingsdienst heeft in een aanvullende brief aangegeven positief te adviseren over het ingediende geluidrapport.

Beantwoording

De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Gedurende het proces is het geluidrapport aangepast.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

7.2.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

7.2.2 Wat zit er in het plan

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het Armementarium. Er wordt hier geen “bouwplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.12 Bro” mogelijk gemaakt. Het is dan ook niet wettelijk noodzakelijk om een exploitatieplan vast te stellen. Er is wel een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten. De kosten zijn hiermee anderzins verzekerd. Daarnaast heeft de ontwikkelaar voldoende financiële middelen om het plan te financieren.

7.3 Zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft van 10 augustus 2017 tot en met 21 september 2017 ter visie gelegen als ontwerp bestemmingsplan. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen naar voren te brengen. Er zijn 5 zienswijzen binnengekomen. Deze worden beantwoord in de zienswijzennota behorende bij dit plan.