Rietveld 109

2.3 Inpasbaarheid plan

2.3.1 Stedenbouwkundige inpassing

Het project voorziet in de herontwikkeling van het Leger des Heilsterrein tot een woonomgeving. De nieuwe functie van het terrein sluit beter aan bij het karakter van de omgeving dan de huidige functie. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit woningen. Het project voegt daar vier woningen aan toe. De woningdichtheid is - gelet op de omvang van het terrein en de afstand tot de bestaande woningen - aanvaardbaar. De nieuwe functie van het terrein sluit bovendien aan bij de uitgangspunten van het bestemmingsplan Binnenstad. In dat plan is de locatie aangewezen als toekomstige locatie voor woningen.

Het plan leidt tot een verbetering van de stedenbouwkundige kwaliteit. Het huidige terrein vormt een 'eiland' in de omgeving. Het in de jaren '70 gebouwde kerkgebouw wijkt sterk van de omgeving af. Het terrein is verder vrijwel volledig verhard. Daarnaast is een pand aan het Rietveld gesloopt om een toegang tot het terrein te creëren. De verder overwegend gesloten grachtenwand is daardoor onderbroken. Deze situatie wordt door het plan verbeterd. Het kerkgebouw wordt gesloopt en vervangen door woningen. Het 'gat' in de grachtenwand wordt gesloten door de poortwoning. De inrichting en bebouwing van het binnenterrein schikken zich beter in de ruimtelijke structuur qua afmeting en bouwrichting dan de huidige kerkruimte die is gedraaid ten opzichte van de grachtenstructuur. De schaal en afmetingen van de woningen zijn afgestemd op de bebouwing in de omgeving. De afstand tussen de woningen en de bestaande woonbebouwing wordt niet kleiner dan de afstand die nu bestaat tussen het kerkgebouw en de bestaande woningen. De afstand bedraagt op begane grondniveau ca. 9 meter en op verdiepingsniveau ca. 11 meter. De afstand van de woningen tot de perceelsgrens bedraagt minimaal twee meter. Deze afstanden zijn acceptabel en niet ongebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving. Verder leidt het project ertoe dat het bebouwd oppervlak en het bouwvolume afnemen. Het bebouwd oppervlak neemt af van ca. 560 m2 tot ca. 230 m2. Het volume neemt af van ca. 2.160 naar ca. 1.850 m3.

De poortwoning wordt gebouwd tussen twee panden aan het Rietveld. Op deze locatie - de huidige toegang tot het terrein - heeft in het verleden ook een pand gestaan. De bebouwing aan het Rietveld bestaat voornamelijk uit twee lagen met een kap. De bouwhoogte van de poortwoning sluit bij die hoogte aan.

De poortwoning is 'dieper' dan de buurpanden. Het pand wijkt daardoor echter niet af van de stedenbouwkundige structuur. Het straatbeeld in de binnenstad van Delft is zeer divers. De verschillen in onder meer goot- en bouwhoogtes, verschijningsvorm en achtergevelrooilijn zijn juist kenmerkend voor de stedenbouwkundige structuur van de binnenstad van Delft. In de toelichting bij het bestemmingsplan Binnenstad is dit ook als een van de kenmerken van de binnenstad benoemd. De achtergevelrooilijnen in de omgeving verspringen sterk.

De locatie van de achtergevel van de poortwoning wijkt niet ingrijpend af van de achtergevelrooilijnen die op de plankaart van het bestemmingsplan Binnenstad voor de panden in de omgeving zijn aangegeven. Op de plankaart van het bestemmingsplan Binnenstad is voor de achtergevelrooilijn uitgegaan van de achtergevel van het hoofdgebouw dat uit meer lagen bestaat. Buiten de rooilijn zijn aanbouwen toegestaan van één bouwlaag. De achtergevels van de aanbouwen bevinden zich dus buiten de achtergevelrooilijn op de plankaart. Het poortgebouw is hiermee vergelijkbaar. Het gebouw bestaat uit een hoofdgebouw dat uit meer lagen bestaat - de woning - en een deel daarachter van één bouwlaag (de onderdoorgang met daarop het dakterras). Het hoofdgebouw heeft een diepte van ca. 12,5 meter. Die diepte wijkt niet ingrijpend af van panden in de omgeving.

De woningen op het binnenterrein worden hoger dan het huidige kerkgebouw. Het kerkgebouw is echter vrij laag. Het hoogste deel van het kerkgebouw heeft een hoogte van ca. 4,95 meter. In het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte voor de woningen opgenomen van 8 meter. Deze hoogte is afgestemd op de hoogte in de omgeving. Voor de woningen is een bijzondere bouwvorm gekozen: een lessenaarskap. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat de hoge zijde van de lessenaarskap aan de voorzijde van de woningen - gericht op het binnenterrein - moet worden gerealiseerd. De hoogte van de woningen is daardoor aan de tuinzijde - gericht op de buurpercelen - relatief laag (maximaal 5,5 meter). Door de afstand tussen de bebouwing en de bijzondere bouwvorm heeft de hoogte geen onaanvaardbare gevolgen voor de bruikbaarheid, privacy en bezonning van de buurpercelen. In paragraaf 2.3.3.1 wordt dit verder besproken.

2.3.2 Beschermd stadsgezicht

Het bestemmingsplan maakt ontwikkelingen mogelijk in de als beschermd stadsgezicht aangewezen binnenstad van Delft. Het doel van de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet het bevriezen van het gebied maar om de historisch waardevolle stedenbouwkundige elementen zoveel mogelijk te behouden. Voor de bescherming van het stadsgezicht is het bestemmingsplan Binnenstad opgesteld (het geldende plan). In dat plan is het Leger des Heilsterrein opgenomen als toekomstige woningbouwlocatie.

De binnenstad bestaat uit de oude 13e-eeuwse stad (met de Markt en de grachten Oude en 'Nieuwe' Delft) en latere uitbreidingsgebieden. Uit het aanwijzingsbesluit blijkt dat de oude 13e-eeuwse stad het meest waardevol is. De latere uitbreidingsgebieden zijn ook in het beschermd stadsgezicht opgenomen omdat die gebieden door het historische patroon van grachten en straten een onlosmakelijk geheel vormen met de oude stad. Bij de stadsuitbreidingsgebieden is vooral het stramien van straten en grachten van belang.

Het Leger des Heilsterrein is onderdeel van de stadsuitbreidingsgebieden en bestaat uit een binnenterrein tussen de grachten Rietveld en Vlamingstraat. De herontwikkeling van het terrein doet geen afbreuk aan het beschermd stadsgezicht.

Kenmerkend voor de binnenterreinen tussen de Vlamingstraat en het Rietveld is dat de terreinen voortdurend zijn veranderd. De terreinen vormen een 'binnenwereld' die steeds is gewijzigd (bijvoorbeeld door verandering of samentrekking van percelen, schaalvergroting en verdichting van de achterbebouwing, bijvoorbeeld voor bedrijfshuisvesting). De laatste wijziging heeft in de jaren '70 plaatsgevonden toen het kerkgebouw werd gerealiseerd en het pand aan het Rietveld werd afgebroken. Met de sloop van het - afwijkende - kerkgebouw en de realisering van woningen wordt geen afbreuk gedaan aan cultuurhistorische waarden. Het realiseren van de bebouwing past bovendien bij de algemene historische karakteristiek van de Delftse binnenterreinen. Bebouwing aan openbare nevenruimtes (gangen, stegen, hoven) is kenmerkend voor de binnenstad. Tenslotte is van belang dat het project uitgaat van de bestaande perceelstructuur.

De vormgeving van de poortwoning wijkt af van de omgeving omdat het pand geen kap krijgt maar een plat dak. Dat betekent echter niet dat de poortwoning niet passend is en afbreuk doet aan het beschermd stadsgezicht. Op de locatie van het poortwoning heeft lange tijd geen bebouwing gestaan. Een afwijkende vormgeving is daarom aanvaardbaar. De afwijkende vormgeving maakt inzichtelijk dat er recent een gat is ingevuld. Verder is van belang dat de hoogte van het pand is afgestemd op de hoogte in de omgeving en dat het gat in de grachtenwand wordt gesloten. Dat sluit aan bij de uitgangspunten van het beschermd stadsgezicht.

2.3.3 Gevolgen voor de omgeving

2.3.3.1 Bouwmogelijkheden binnenterrein

Realisering van het plan betekent dat de situatie op het binnenterrein verandert. Op dit moment wordt het terrein vrijwel niet gebruikt. In de toekomst zal het terrein worden bewoond. Voor de omwonenden betekent dit een aanzienlijke verandering. Dat betekent echter niet dat het plan onaanvaardbaar is. Het plan is op een zorgvuldige wijze ingepast in de omgeving. Daarbij is rekening gehouden met de belangen en bezwaren van de omwonenden.

Tussen de bebouwing blijft een afstand bestaan van minimaal 9 meter op beganegrondniveau. Op verdiepingsniveau is de afstand ca. 11 meter. Deze afstanden zijn acceptabel en niet ongebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving. Van een onaanvaardbare invloed op de privacy en lichttoetreding voor de omwonenden en de bruikbaarheid van de aangrenzende percelen is geen sprake. Zoals hiervoor al is opgemerkt, wordt de afstand tussen de bebouwing niet kleiner dan de huidige afstanden.

Het uitzicht over het terrein verandert omdat de woningen hoger zijn dan het (vrij lage) kerkgebouw. Voor een aantal bewoners leidt de bouw van de woningen tot een beperking van het uitzicht. Die situatie is in een binnenstedelijke woonomgeving echter niet ongebruikelijk en betekent niet dat de woningen niet aanvaardbaar zijn. In het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte voor de woningen opgenomen van 8 meter op het binnenterrein en 5,5 meter aan de achterzijde (gericht op de buurpercelen). Door de afstand tussen de bebouwing en de lessenaarskap heeft de hoogte geen onaanvaardbare gevolgen voor de bruikbaarheid, privacy, uitzicht en de bezonning van de buurpercelen.

De gevolgen van de woningen op het binnenterrein op de bezonning zijn onderzocht in een bezonningsstudie. De studie maakt inzichtelijk wat de gevolgen van het project voor de bezonning van de omringende percelen zijn. De studie is naar aanleiding van de zienswijzen aangepast. De studie gaat uit van de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan en houdt rekening met de varierende maaiveldhoogte. Uit de studie blijkt dat de gevolgen aanvaardbaar zijn.

In de studie is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe bouwmassa en bouwhoogte. De studie is uitgevoerd voor drie maatgevende data: 21 maart, 21 april en 21 juni. De resultaten voor maart gelden tevens voor september (de bezonningssituatie in maart en september is vergelijkbaar). In de studie is de situatie weergegeven voor de tijdstippen 10.00, 13.00 en 16.00 uur. Uit de studie blijkt dat de bezonningssituatie op één perceel in beperkte mate verandert. Het gaat om het perceel dat direct aan het plangebied grenst. Voor de andere percelen in de omgeving zijn er geen veranderingen. De veranderingen voor het direct aangrenzende perceel zijn zeer beperkt en geven geen reden om het project niet toe te staan.

2.3.3.2 Bouwmogelijkheden poortwoning

De poortwoning wordt tussen twee panden aan het Rietveld gebouwd. De bouw van deze woning heeft gevolgen voor het uitzicht en de bezonning.

Het buurpand op nummer 111 heeft een balkon aan de zijkant. Het balkon is aan drie zijden ingesloten door het (eigen) pand. Het balkon bevindt zich in een inham tussen de woonkamer, het slaapvertrek en de keuken. Er is alleen (beperkt) uitzicht via het buurperceel (de locatie van de poortwoning). Door de bouw van de poortwoning naast het balkon zal dit uitzicht verminderen. Daarnaast heeft de poortwoning invloed op de bezonning van het buurpand en het balkon.

afb. 11: Rietveld 111

De gevolgen van de poortwoning voor de bezonning zijn onderzocht in een bezonningstudie. Uit de studie blijkt dat het balkon in de huidige situatie - zonder de poortwoning - schaduw ondervindt van het pand zelf en van de omringende bebouwing. Door de poortwoning neemt de schaduwhinder toe.

Voor de bezonning van woningen bestaan geen wettelijke normen. Een gebruikelijke en algemeen aanvaarde methode voor de beoordeling is de 'lichte TNO-norm'. Aan de norm wordt voldaan als er tenminste twee mogelijke bezonningsuren per dag zijn in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Om dit te kunnen beoordelen, is een aanvullende gedetailleerde bezonningsstudie gemaakt. Deze studie is vervolgens beoordeeld door een deskundige van het bureau Peutz BV. De rapportage van Peutz en de aanvullende studie zijn als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Uit het rapport van Peutz blijkt dat aan de TNO-norm wordt voldaan. De poortwoning heeft niet tot gevolg dat de bezonning van het buurpand onvoldoende wordt.

Uit de bezonningsstudie blijkt dat het pand op Rietveld 111 zelf ernstige schaduwhinder op het balkon veroorzaakt. Door de ongunstige locatie van het balkon - ingeklemd tussen de slaap- en woonkamer en de keuken - beschikt het balkon niet over goede bezonning. Volledige bezonning van het balkon komt in de huidige situatie vrijwel niet voor. De gebruiksmogelijkheden van het balkon zijn daardoor nu al zeer beperkt. De poortwoning leidt tot een toename van de schaduwhinder. Tot een wezenlijke beperking van de bruikbaarheid van het balkon leidt dat echter niet. Voor de bezonning en daarmee de bruikbaarheid van het balkon is vooral de bestaande bebouwing bepalend.

2.3.3.3 Functieverandering

Met het nieuwe bestemmingsplan krijgt het terrein een woonbestemming. Die functie sluit beter aan bij het karakter van de omgeving dan de functie die het terrein op grond van het bestemmingsplan Binnenstad heeft. Het terrein is nu grotendeels bestemd voor religieuze doeleinden. Het bestaande kerkgebouw wordt vrijwel niet gebruikt. Op het terrein kan echter opnieuw een religieuze functie worden gevestigd, zoals een kerk, moskee of een gebedsruimte. Intensief gebruik van het terrein en de daarbij horende bezoekersaantallen is mogelijk. De nieuwe bestemming – wonen – sluit beter aan bij het karakter van de omgeving – een woonomgeving – en betekent dat de potentiële belasting op de omgeving vermindert. Van belang is daarbij ook dat het project voorziet in een vrij lage woningdichtheid: vier woningen. Gelet op de omvang van het terrein en de afstand tot de woonbebouwing in de omgeving is de nieuwe functie inpasbaar en aanvaardbaar.