Rietveld 109

2.1 Bestaande situatie

2.1.1 Plangebied

Het plangebied bestaat uit een terrein van het Leger des Heils aan de oostzijde van de historische binnenstad van Delft. Het binnenterrein bevindt zich tussen de grachten Rietveld en Vlamingstraat. Deze grachten behoren tot de historische hoofdstructuur van de Delftse binnenstad. Op het terrein staat een (voormalig) kerkgebouw. Het gebouw is gedraaid ten opzichte van de grachtenstructuur van het Rietveld. De entree van het terrein bevindt zich aan het Rietveld. Ter plaatse van de entree is de - verder grotendeels aaneengesloten - bebouwing aan het Rietveld onderbroken. De omgeving van het terrein bestaat hoofdzakelijk uit woonbebouwing. Aan het binnenterrein grenzen voornamelijk tuinen van omliggende woningen.

Afbeelding 1: Plangebied

Afbeelding 2: Ingang projectterrein aan het Rietveld

2.1.2 Beschermd stadsgezicht

De binnenstad van Delft is bij besluit van 11 sptember 1978 aangewezen als beschermd stadsgezicht. De binnenstad bestaat uit de oude - van oorsprong 13e-eeuwse - stad en latere stadsuitbreidingen. Het Leger des Heils-terrein tussen het Rietveld en de Vlamingstraat is onderdeel van de stadsuitbreidingsgebieden.

2.1.3 Huidig bestemmingsplan

In het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad' is de bestaande situatie op het terrein vastgelegd. Daarnaast is het terrein aangewezen als transformatielocatie. In het bestemmingsplan zijn circa veertig locaties benoemd waar veranderingen worden verwacht (de 'transformatielocaties'). Voor die locaties is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De transformatielocaties zijn opgenomen in bijlage III bij de planvoorschriften van bestemmingsplan Binnenstad. Het Leger des Heils-terrein is onderdeel van transformatielocatie 30. Naast het Leger des Heils-terrein is het aangrenzende bedrijfscomplex van het bedrijf Loomans onderdeel van het transformatiegebied. Dit (nieuwe) bestemmingsplan heeft alleen betrekking op het Leger des Heils-terrein. Met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid kunnen op het terrein woningen worden gerealiseerd met bedrijfjes, een parkeergarage en een groenvoorziening.

Afbeelding 3: Transformatielocatie 30 (bijlage III planvoorschriften bestemmingsplan Binnenstad)

Bestaande situatie

De bestaande situatie die in het bestemmingsplan is vastgelegd, bestaat uit het kerkgebouw en de open ruimte daaromheen.

Afbeelding 4: Uitsnede plankaart bestemmingsplan Binnenstad

Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad' heeft het terrein de bestemmingen 'Maatschappelijke doeleinden (M)', 'Verblijfsdoeleinden privé (Vb(p))', 'Erf' en 'Tuin'. Binnen het bestemmingsvlak met de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden (M)' is de aanduiding 'Ke' aangegeven. Gebouwen met die aanduiding mogen alleen voor religieuze doeleinden gebruikt worden. Daarnaast is de aanduiding 'Afmetingen conform bestaande toestand' van toepassing. Uit artikel 5 sub 10 van de planvoorschriften volgt dat de bestaande afmetingen van gebouwen zijn toegestaan en dat de hoogte met maximaal 5% mag worden vergroot (met een maximum van 0,40 meter). Voorts mag het aantal bouwlagen niet worden gewijzigd en moet de kapvorm en nokrichting gehandhaafd worden.

De bestaande bouwhoogten zijn aangegeven op afbeelding 5.

Afbeelding 5: Bestaande bouwhoogten

Het hoogste deel van het kerkgebouw heeft een hoogte van ca. 4,95 meter. Met de verhoging van 5% die het bestemmingsplan toestaat kan daar een hoogte worden gerealiseerd van ca. 5,20 meter. Op de gronden waar de huidige bebouwing lager is, kunnen hoogten worden gerealiseerd van ca. 3,15 tot ca. 3,94 meter.

Binnen de bestemming 'Erf' mogen bijgebouwen worden gerealiseerd. Vrijstaande bijgebouwen mogen een maximale goothoogte hebben van 2,70 meter. Bij aanbouwen mag de goothoogte maximaal de hoogte van de begane grond van het hoofdgebouw zijn.

Binnen de bestemming 'Tuin' zijn balkons aan de achtergevel van de verdiepingen van hoofdgebouwen toegestaan met een diepte van niet meer dan 1,50 meter.

Op de gronden met de bestemming 'Verblijfsdoeleinden privé' mogen hekken, trappen en ingangspartijen worden gerealiseerd. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale hoogte van 2 meter.

Wijzigingsbevoegdheid

De wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om op het terrein woningen, kleinschalige bedrijfjes, een parkeergarage en een groenvoorziening te realiseren. In artikel 30 sub c van bijlage III is het volgende vermeld:

"c. Juridische begrenzing toepassing wijzigingbevoegdheid art. 11 WRO:

• 1. Binnen deze locatie mogen maximaal 15 woningen worden geprojecteerd.
• 2. Het aantal bouwlagen op het binnenterrein bedraagt 1, aan de grachtzijde maximaal 2.
• 3. In de behoefte aan parkeervoorzieningen wordt op of onder eigen terrein voorzien.
• 4. Aan het Rietveld moet in de voorgevelbouwgrens worden gebouwd, waarbij de pandbreedte maximaal 7 meter en het aantal bouwlagen ten hoogste 3 mag bedragen.
• 5. Er moet rekening worden gehouden met de privacy en de bruikbaarheid van aangrenzende tuinen en woningen."

Met gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid is op het binnenterrein een maximale bouwhoogte mogelijk van één bouwlaag met een kap en aan het Rietveld een bouwhoogte van drie lagen met een kap.

Loomans-terrein

In het bestemmingsplan Binnenstad is het Leger des Heilsterrein samen met het Loomans-terrein aangewezen als 'transformatielocatie 30'. Omdat het Loomans-terrein nog niet beschikbaar was, is er voor gekozen om het Leger des Heilsterrein apart te ontwikkelen. Bij het ontwerp van het plan is er rekening mee gehouden dat het Loomans-terrein op een later moment wel wordt ontwikkeld. Die ontwikkeling kan aansluiten op het Leger des Heilsterrein. De eerdere ontwikkeling van het Leger des Heilsterrein vormt geen belemmering voor de latere ontwikkeling van het Loomans-terrein.