Structuurvisie Brielle

5.2.2 Wijze van grondexploitatie

Voor een aantal van de projecten (voorzieningen) moet (deels) financiële dekking worden gevonden in de grondexploitatie van de exploitatiegebieden. Zodra meer duidelijkheid is over definitieve plannen en ontwikkeling/aanleg van locaties en voorzieningen kan de relatie tussen kostenverhaal en grondexploitatie nader worden uitgewerkt. Dit zal zijn beslag krijgen in de bij vaststelling van de betreffende bestemmingsplannen te maken afspraken in anterieure overeenkomsten van grondexploitatie en/of in de vast te stellen exploitatieplannen.

Subsidies
Subsidies kunnen een bijdrage leveren in financiële dekking van de kosten van projecten. Voor een aantal projecten zijn de mogelijkheden van subsidies al onderzocht en zijn subsidiebedragen toegezegd.

Bovenwijkse kosten
Bij bovenwijkse kosten gaat het om kosten die worden gemaakt voor het realiseren van een voorziening die van nut is voor het betreffende exploitatiegebied en voor één of meerdere andere gebieden. Bovenwijkse kosten worden naar rato van profijt toebedeeld aan alle gebieden die baat hebben bij de voorziening.
Voor de bovenwijkse kosten is kostenverhaal mogelijk zowel in een exploitatieplan als in overeenkomsten van grondexploitatie. Voor de voorzieningen waar sprake is van kostenverhaal via bovenwijkse kosten, zijn de betreffende indicaties van bedragen opgenomen in de confrontatietabel.

Bovenplanse kosten
Bij bovenplanse kosten gaat het om de zogenoemde vrijwillige bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is een financiële vergoeding aan de gemeente in de vorm van een fondsbijdrage voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen. Bepalingen over deze bijdrage kunnen op basis van vrijwilligheid worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Bij een aantal voorzieningen is sprake van een mogelijke toerekening aan exploitatiegebieden. De locaties die kansen bieden voor deze vorm van kostenverhaal, zijn aangeduid in de confrontatietabel.

Bovenplanse verevening
Bij bovenplanse verevening gaat het om bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in de grondexploitatie in een ander exploitatiegebied.  De wetgeving is op dit aspect niet volstrekt helder. Jurisprudentie kan mogelijk leiden tot een aanscherping van de mogelijkheden waarbij bovenplanse verevening kan plaatsvinden. Onderstaand zijn – als voorbeeld – twee situaties gegeven waarbij verevening mogelijk kan plaatsvinden.

• 1. Bovenplanse verevening kan aan de orde zijn indien op locaties het te realiseren bouwprogramma afwijkt van het gemiddelde bouwprogramma (zoals dat bijvoorbeeld is vastgelegd in een woonvisie). Het gaat hier enerzijds om verevening van:

• locaties waarin een programma wordt gerealiseerd dat meer opbrengsten genereert dan op grond van het gemiddelde kon worden verwacht; en
• locaties waarin een programma wordt gerealiseerd dat minder opbrengsten genereert dan op grond van het gemiddelde kon worden verwacht.

• 2. Bij herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied kan sprake zijn van herlocatie van bestaande functies (bijvoorbeeld een schoollocatie).  De vrijkomende locatie wordt vervolgens herontwikkeld. De locaties zijn hierdoor onlosmakelijk met elkaar verbonden. Zonder herontwikkeling van de oude locatie zou bijvoorbeeld de ontwikkeling op de nieuwe locatie niet mogelijk zijn en omgekeerd. Dergelijke ontwikkelingen kunnen in aanmerking komen voor bovenplanse verevening.

Bovenbeschreven locaties kunnen mogelijk met elkaar worden verevend door stortingen in, dan wel onttrekkingen aan een fonds dat hiertoe wordt ingesteld. Afhankelijk van de uiteindelijke invulling van de woningbouwlocaties kan worden bezien of en in welke mate sprake is van het kunnen toepassen van verevening.