Connexxion-terrein 2013

2.2 Toekomstige situatie

Het ontwerp van het stedenbouwkundig plan geeft de hoofdlijnen aan waarbinnen de herontwikkeling van het plangebied plaats kan vinden. In het plan is de definitieve verkeersstructuur van het gebied vastgelegd en wordt een indicatie gegeven van de verschillende bouwmassa’s en de inrichting van de openbare ruimte. Ter verduidelijking van de ruimtelijke en functionele keuzes in het plan volgt een korte beschrijving waarbij de verschillende aspecten, zoals verkeer en parkeren, water en groen en het programma aan de orde komen. Zoals aangegeven bij de inleiding is gedurende het planproces het programma en de uitwerking om verschillende redenen gewijzigd. De bouwmarkt gecombineerd met het fitness centrum is vooruitlopend vergund. Deze omgevingsvergunning is 19-10-2012 onherroepelijk geworden. De verkeersontsluiting is gewijzigd en een short-stay accommodatie is ingepast in het plan. De hoofdlijnen van het stedenbouwkundig plan zijn overeind gebleven zij het met aanzienlijke programmatische en ruimtelijke aanpassingen. Onderstaand is dan ook eerst het stedenbouwkundig plan beschreven en vervolgens de aanpassingen daarop.

 

Afbeelding stedenbouwkundig plan Connexxion-terrein fase 1

 

Verkeer en parkeren

De hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan wordt bepaald door de landschappelijke onderlegger. De hoofdontsluitingsweg door het plangebied neemt deze richting dan ook over en loopt in oost-west richting door het gehele plangebied. Als ontsluiting van het plangebied loopt een weg in noord-zuid richting haaks op de hoofdas. Deze structuur vormt de basis van de ontwikkeling.

De entrees en het parkeerprogramma van de functies zijn grotendeels aan deze structuur gekoppeld. De overige parkeerplaatsen zijn gesitueerd aan de westrand van het plangebied nabij de sportvoorzieningen.

Het stedenbouwkundig plan wordt gefaseerd uitgevoerd. Hierdoor is er in de eerste fase nog geen doorgaand verkeer door het gebied mogelijk. De verkeersstructuur is zodanig opgezet dat bij uitwerking van fase 1 voldoende ruimte is om op het terrein te keren. Tevens zullen deze gronden openbaar beschikbaar blijven.

 

Programma

In het plangebied ligt een drietal volumes ingeklemd tussen de hoofdas en de Hoogeveensweg. De meest westelijke bouwmassa vormt de huisvesting van de bouwmarkt. Dit volume presenteert zich richting de doorgaande routes ten westen en ten noorden van het pand. Geschakeld aan dit pand is het kantoorprogramma aan de Hoogeveenseweg gesitueerd waarmee aansluiting wordt gezocht bij de hoogte van de functies op het dak van de bouwmarkt. Het derde volume bestaat uit het bestaande kantoorgebouw van Connexxion. Door de gekozen opzet en bouwhoogte vormt dit bestaande pand een logisch onderdeel van de bebouwing langs de Hoogeveenseweg.

 

Ten zuiden van de hoofdas liggen vier bedrijfsvolumes van maximaal 7 meter, welke mogelijk ook schakelbaar zijn. De koppen van deze bedrijven zijn op de hoofdas georiënteerd en mogen tot maximaal 9 meter hoog worden gebouwd. Het parkeren vindt plaats tussen de bedrijven, waardoor de voorzijde een aantrekkelijke (groene) inrichting kan krijgen. Om een bepaalde geleding van de bouwvolumes te verkrijgen is een maximum bebouwingspercentage opgenomen in de plankaart. De achterzijde van de bedrijfsvolumes maakt de overgang naar het tenniscomplex en de manege. De bestaande watergang ondersteund met een groene haag zorgt voor een kwalitatief goede afzooming.

 

Groen en water

De groene inrichting van het gebied is van belang bij het creëren van representatieve routes door en om het plangebied. Hierbij is veel aandacht uitgegaan naar de noordrand van het plangebied, grenzend aan de Hoogeveensweg. De groene inrichting van het gebied voor het Connexxion kantoor is daarbij als uitgangspunt genomen.

 

De landschappelijke structuur vormt een aanleiding om ook de profielen in het plangebied aan te kleden met groen. In het profiel van de hoofdas, de noordelijke landschappelijke lijn, is een groenstrook van drie meter voorzien waarin boombeplanting kan worden opgenomen.

De zuidelijke landschappelijke lijn wordt gevormd door de bestaande watergang. Het profiel van de watergang wordt voorzien van een robuuste haag. Aan de westkant van het plangebied loopt deze haag rondom de bedrijfskavel door zodat deze op een kwalitatief hoogwaardige manier in het plan wordt ingepast.

 

Ten aanzien van water wordt voldaan aan het beleid van het waterschap. Dit beleid schrijft 100% compensatie bij demping van water voor en 15% compensatie wanneer het verhard oppervlak toeneemt. In het plangebied wordt vervangend wateroppervlak gecreëerd door het verbreden van bestaande sloten. Dit is noodzakelijk omdat een bestaande watergang verkleind wordt. Watercompensatie voor toename van verharding is niet noodzakelijk omdat in de bestaande situatie het terrein al volledig verhard is. De oevers van deze verbrede sloten worden op een natuurvriendelijke manier ingericht door de aanleg van een plasberm in combinatie met een talud.

 

Aanpassing verkeersontsluiting

Tijdens de nadere uitwerking gedurende het planproces is ervoor gekozen om de ontsluiting op de Hoogeveenseweg/Zijde anders op te lossen. De aansluiting is een aantal meters naar het oosten verplaatst. Dit heeft een andere indeling van het parkeerterrein voor de bouwmarkt als gevolg. De aanleiding hiervoor was om gebruik te kunnen maken van de bestaande ontsluiting. Bijkomend voordeel is dat de sloot aan de westzijde niet gedempt hoeft te worden.  

Afbeelding gewijzigde ontsluiting Connexxion-terrein

 

Inpassen short-stay accommodatie

Zoals aangegeven bestaat al langer de wens om binnen de gemeente Boskoop logies accommodaties voor seizoensarbeiders ordentelijk te regelen. Seizoensarbeiders dragen bij aan de economisch belangrijke bedrijfstak van sierteelt in de gemeente Boskoop. In het bestemmingsplan is ruimte opgenomen voor een zogenaamde short-stay accommodatie waarin maximaal 340 personen mogen verblijven.

De accommodatie komt ter plaatse van de bedrijfsruimten aan de zuidzijde van fase 1. Een deel van deze eerder geplande bedrijfspanden zal derhalve komen te vervallen. De bouwhoogte ter plaatse van de short-stay accommodatie is verhoogd van 9 naar 14 meter. Hierdoor is de beoogde bebouwing met het maximaal aantal personen fysiek inpasbaar. Het verhogen van de goothoogte heeft geen nadelige effecten voor wat betreft bezonning van de zuidelijk gelegen tennisbaan en manage. De extra schaduwwerking als gevolg van de bouwhoogte verhoging vindt zijn effect op de noordelijk gelegen parkeerplaatsen. Er wordt derhalve geen afname van gebruiksgenot op het aspect bezonning voor direct omliggende bedrijven voorzien.

De short-stay zal als speciale bestemming bedrijf 'Short-Stay' ingepast worden. De accommodatie heeft een gewijzigde parkeerbehoefte waardoor ook meer ruimte voor parkeren ingepland is. In onderstaande afbeelding is een impressie gegeven van de nieuwbouw. Het voorste grijze blok is de bouwmarkt gecombineerd met fitness. Het achterste grijze blok is de short-stay accommodatie.

 

impressie nieuwbouw Connexxion-terrein

 

Aan de westzijde blijft nog een deel van de bedrijfsbestemming behouden. Hier zal mogelijk een benzinepomp komen. Dit past binnen het gebruik zoals bedoeld in het stedenbouwkundig plan.