| Plan: | De Stationstuinen 2022 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | voorbereidingsbesluit |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0489.BPBTO20220002-VB01 |
Voorbereidingsbesluit De Stationstuinen 2022
De Gemeente Barendrecht werkt op dit moment aan de transformatie van een deel van het Bedrijventerrein Oost dat direct grens aan de oostzijde van het treinstation. Doelstelling voor De Stationstuinen is het transformeren van een monofunctioneel bedrijventerrein naar een levendig en gemengd gebied binnen Barendrecht met een grote variatie aan woningen, maatschappelijke voorzieningen, onderwijs, mogelijkheden voor agrofood gerelateerde bedrijfsfuncties, start-ups en ruimte voor research, development en experience. Dit op basis van de Gebiedsvisie De Stationstuinen en het hierop volgend Ontwikkelkader De Stationstuinen, d.d. 13-12-2022.
De Stationstuinen versterkt het dorp Barendrecht, Dutch Fresh Port en de relatie met haar omgeving. De ligging van De Stationstuinen is binnenstedelijk, dichtbij het treinstation en op steenworp afstand van de stad Rotterdam. Dit maakt het tot een ideale ontwikkellocatie. De nabijheid van Barendrecht Centrum en haar voorzieningen heeft een positief effect op de aantrekkingskracht van het gebied als gemengd gebied met toevoeging van een groot aandeel woningen.
Het aanwezige bedrijvencluster Dutch Fresh Port onderscheidt De Stationstuinen van andere ontwikkellocaties in de regio. Dit cluster van agrofood-bedrijven is een koploper op de wereldmarkt en is constant bezig met verbetering en vernieuwing van producten en diensten op het vlak van voedsel en gezondheid. Hierbij is er ook concrete behoefte is aan (betaalbare) woonruimte voor o.a. werknemers, ruimte voor specialistisch onderwijs, bedrijven, research en development en ruimte voor ontmoeting en kennisuitwisseling.
Vanuit de gemeente en de regio is daarbij een grote behoefte aan betaalbare woningen. Deze beide opgaven zijn aanleiding voor de ontwikkeling van De Stationstuinen waarmee antwoord wordt gegeven op belangrijke maatschappelijke vraagstukken door:
De Stationstuinen beoogt een ontwikkeling van circa 3.200 – 4.000 woningen en tenminste 67.500m² BVO werken en voorzieningen. Deze ontwikkeling zal gedurende een periode van 10 jaar gefaseerd tot stand komen. Gevestigde bedrijven maken gedurende deze tijd stapsgewijs plaats voor nieuwe functies. Het initiatief ligt dan ook primair bij eigenaren in het gebied. De gemeente Barendrecht faciliteert hierbij en zorgt voor de inrichting van de openbare ruimte, in tijdelijke en definitieve situatie.
Gedurende de ontwikkeltijd zullen gebouwen en gebieden tijdelijk leeg (komen te) staan en gebieden braak liggen. De gemeente vindt het belangrijk dat het gebied altijd aantrekkelijk is. Daarom denkt de gemeente graag gedurende de ontwikkeltijd samen met initiatiefnemers en ontwikkelaars in het gebied na over wat er in de tussentijd gebeurt met gronden en gebouwen die tijdelijk geen functie hebben. Het doel is om deze te benutten voor tijdelijke (gebruiks)functies.
De gemeente staat daarom open voor het inpassen van nieuwe tijdelijke initiatieven binnen de ambitie voor De Stationstuinen en faciliteert die planologisch op een pragmatische en efficiënte wijze.
De eerste planologische stap voor De Stationstuinen is gemaakt met het ontwerpbestemmingsplan Dwarsligger, dat recent in procedure is gegaan. Voor een eerste versnellingslocatie, rondom de noordelijke entree van het treinstation, is eveneens een ontwerpbestemmingsplan in voorbereiding. Dit deel zal vervolgt worden door een groter gebied waarvoor een omgevingsplan wordt gemaakt, waarmee het Ontwikkelkader wordt vertaald naar ruimtelijke regels. Het gaat hierbij om een ontwikkeling aan weerszijden van de Spoorlaan. Ook dit omgevingsplan is in voorbereiding. Voor deze plannen is door de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met grondeigenaren.
Aansluitend op de ontwikkelingen rondom de Spoorlaan zijn de eerste initiatieven om te onderzoeken of er ter plaatse van het Zuideinde en de zuidelijke entree van het treinstation transformaties mogelijk zijn.
Op 11 mei 2021 is het voorbereidingsbesluit Stationstuinen genomen over een groter gebied. Inmiddels is een deel van dit gebied aan de Gebroken Meeldijk, het Hagé-terrein, een omgevingsvergunning verleend. Het voorbereidingsbesluit Stationstuinen is verlopen op 1 juli 2022. Gezien de status van de ontwikkeling is besloten een nieuw voorbereidingsbesluit te nemen voor hetzelfde gebied, minus het hiervoor genoemde deel. Dit voorbereidingsbesluit geldt voor de percelen zoals op de verbeelding NL.IMRO.0489.BPBTO20220002-VB01 en horende als Bijlage 1 bij het besluit is weergegeven. De gronden maken onderdeel uit van het project De Stationstuinen en zijn van groot belang voor transformatie en herontwikkeling van dit gebied.
Op grond van artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan de gemeenteraad een besluit nemen waarbij hij verklaart dat voor een bepaald gebied een bestemmingsplan wordt voorbereid. Daarbij kunnen regels worden gesteld om te voorkomen dat een locatie minder geschikt wordt voor de verwezenlijking van het doel waarvoor het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Het doel en de ambities zijn vastgelegd in het Ontwikkelkader De Stationstuinen, d.d. 13-12-2021.
Hoewel de overeenkomsten en onderhandelingen lopen is het juist ook in dit stadium van belang dat er niet tussentijds aanvragen omgevingsvergunningen worden ingediend die het gebiedsproces ontregelen. Met het nemen van het voorbereidingsbesluit ontstaat er een aanhoudingsplicht voor bouw- en aanlegactiviteiten. Het is in beginsel niet toegestaan om het gebruik van gronden of bouwwerken in dit gebied te wijzigen en/of te intensiveren ten opzichte van de vigerende bestemming.
Op basis van het Ontwikkelkader De Stationstuinen is overleg gaande met diverse partijen en gezamenlijk vindt nu een uitwerking plaats van de beoogde transformatie. Dit is een complexe opgave die vraagt om een zorgvuldige aanpak en uitgebreide afweging van belangen en rechten die uiteindelijk in een bestemmingsplan of omgevingsplan voor het gebied moeten worden vertaald. Het is daarbij niet gewenst dat tussentijds omgevingsvergunningen worden aangevraagd die zowel gewenst als ongewenst zijn. Een andere reden is dat nog niet met elke ontwikkelaar overeenstemming is bereikt. Hierdoor is er nog geen verbintenis over het complete project er is dan ook nog geen instemming om gezamenlijk het gebied te transformeren. Momenteel biedt het huidige afwijkingenbeleid en de nieuwe Omgevingswet te veel ruimte waardoor ontwikkelaars individueel kunnen opereren.
Een voorbereidingsbesluit geeft primair de mogelijkheid om omgevingsvergunningen voor bouwen aan te houden. Daarmee kan worden voorkomen dat bouwactiviteiten plaatsvinden die bijvoorbeeld niet passen bij de toekomstige beoogde invulling (bestemming) voor een gebied en vervolgens leidden tot meer kosten voor het realiseren ervan. Evengoed kunnen ook andere activiteiten er toe leiden dat het gebied minder geschikt wordt voor die toekomstige invulling. Het gaat dan om het uitvoeren van werken (geen bouwwerk zijnde) en werkzaamheden en verandering en/of intensivering van gebruik dat op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is.
Het is niet de bedoeling dat partijen in het gebied worden benadeeld. Het doel is wel een 'stand-still' situatie voor nieuwe ontwikkelingen te creëren in de tijd dat het ontwerpbestemmingsplan en omgevingsplan wordt opgesteld.
Naar verwachting treedt op 1 januari 2023 de Omgevingswet in werking. Voor die tijd vastgestelde voorbereidingsbesluiten worden bij inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Als voor inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan in werking is getreden.
De bekendmaking van het voorbereidingsbesluit gebeurt door de terinzagelegging daarvan en door kennisgeving in het Gemeenteblad. Van het besluit wordt ook mededeling gedaan langs elektronische weg via overheid.nl. Daarnaast wordt het voorbereidingsbesluit elektronisch beschikbaar gesteld aan de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.