De Weidelanden - tweede herziening

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het bestemmingsplan 'Weidelanden' (2012) is bepaald dat voorzien dient te worden in 20% sociale woningbouw. Tijdens de crisis in de woningmarkt is het woningbouwplan Weidelanden in Hazerswoude-Dorp overgenomen door een andere ontwikkelaar. Om de woningbouw vlot te trekken is door de gemeente besloten om de verplichting tot het bouwen van sociale woningen te laten vervallen; er bleek dat sociale woningbouw financieel niet meer realiseerbaar is. De behoefte aan sociale woningbouw zal in de periode tot 2025 op andere, nog nader te bepalen locaties in Hazerswoude-Dorp opgevangen worden.

 

Op 31 mei 2012 is het bestemmingsplan De Weidelanden (NL.IMRO.1672.11BPHDWeidelanden-VG01) door de gemeenteraad van de gemeente Rijnwoude vastgesteld. Het bestemmingsplan is echter niet berekend op de voorgenomen plannen van de laatste fase. De bouwplannen zijn gewijzigd doordat er een groter woningaantal mogelijk wordt gemaakt en ook kan er niet voorzien worden in 20% sociale woningbouw, waardoor strijdigheid met het bestemmingsplan is ontstaan. Om die reden dient het bestemmingsplan op enkele punten herzien te worden. Onderhavige herziening voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied bevindt zich in de nieuwe woonwijk 'Weidelanden' in het zuiden van Hazerswoude-Dorp, gemeente Alphen aan den Rijn. Het gaat om de ontwikkeling van woningen in het meest zuidelijk gelegen gedeelte van Weidelanden. Navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

 

^{Globale ligging plangebied (witte cirkel, bron: Google Earth)}

 

^{Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'De Weidelanden'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 31 mei 2012. De volgende afbeelding toont dit bestemmingsplan.

  

^{Geldende bestemmingsplannen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

 

Zoals te zien is op de afbeelding gelden naast bestemmingsplan 'De Weidelanden' tevens de bestemmingsplannen 'Parapluplan Parkeren' en 'Parapluplan Archeologie' voor het plangebied. In het bestemmingsplan ‘De Weidelanden’ wordt bepaald dat binnen het totale plangebied het percentage sociale woningen niet minder dan 20% mag bedragen, en dat maximaal 210 woningen zijn toegestaan. In de bestemming Wonen - 3 is bepaald dat 12 beneden-boven woningen, 12 twee-aaneen woningen, 11 vrijstaande woningen en 56 aaneengebouwde woningen gebouwd mogen worden en in Wonen - 4 maximaal 20 appartementen. Het bouwplan voor de bestemming Wonen - 3 is gewijzigd naar 24 twee-aaneen gebouwde woningen, 2 vrijstaande woningen en 75 aaneengebouwde woningen, en voor Wonen - 4 naar maximaal 26 appartementen. Op dit moment is maximaal 5% sociale woningen gerealiseerd, en zullen er geen nieuwe sociale woningen meer gerealiseerd worden. Verder voorziet het bouwplan in maximaal 231 woningen in het totale plangebied. Een en ander betekent dat het bestemmingsplan op planonderdelen herzien moeten worden. Voorliggende herziening voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In navolgende hoofdstuk 2 worden de verschillende wijzigingen die in dit bestemmingsplan worden doorgevoerd nader toegelicht. Vervolgens wordt hoofdstuk 3 het beleid beschreven. Hoofdstuk 4 geeft de omgevingsaspecten weer. De juridische planbeschrijving wordt gedaan in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onderbouwd en in hoofdstuk 7 wordt tenslotte verslag gedaan van de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

 

2 Wijzigingen

 

2.1 Wonen - 3

Aantallen woningtypen

Het aantal woningen in de plannen is gewijzigd. Daarbij zijn de aantallen per woningtype gewijzigd. Deze is gewijzigd naar 24 twee-aaneen gebouwde woningen, 2 vrijstaande woningen en 75 aaneengebouwde woningen.

De verkaveling van het gewijzigde bouwplan is te zien op onderstaande afbeelding.

 

^{Verkaveling Wonen - 3 (bron: Van Arnhem bouwgroep)}

 

Rooilijn

In de regels van het bestemmingsplan 'De Weidelanden' werd in de bestemming 'Wonen - 3' bepaald dat er per rij woningen maximaal vier woningen in één rooilijn mochten staan. In de huidige plannen zijn er echter twee rijen woningen waarbij zes woningen in een rooilijn staan. Deze rijen van zes woningen zijn stedenbouwkundig inpasbaar doordat de rechte dakkapellen/dakopbouwen voldoende afwisseling geven. Om deze regel ter plaatse van deze woningrijen te niet te doen is er een aanduiding opgenomen.

2.2 Wonen - 4

Het aantal woningen in het appartementencomplex in het bestemmingsvlak 'Wonen - 4' is in de plannen gewijzigd van 20 naar 26. Daarmee voorziet het bestemmingsplan niet in het gewenste woningaantal. Met voorliggende herziening wordt er voorzien in de 26 woningen. Doordat het aantal woningen wijzigt, wordt ook de akoestische situatie anders. Om die reden is er een nieuw akoestisch onderzoek uitgevoerd. Deze komt aan bod in toelichting paragraaf 4.2. Uit dit onderzoek blijkt dat er verschillende maatregelen getroffen dienen te worden om het appartementencomplex te laten voldoen aan de Wet geluidhinder en de Beleidsregel Hogere waarden 2018 van Omgevingsdienst Midden-Holland. De uitvoer van deze maatregelen is gewaarborgd door de toevoeging van verplichtingen aan de regels.

 

Op onderstaande afbeelding is een plattegrond van het appartementencomplex met bijbehorende parkeerplaats en omliggende wegen te zien.

 

^{Plattegrond appartementencomplex met parkeerplaats (bron: Quadrant Architecten)}

2.3 Algemene regels

Verhoging woningaantallen

Er wordt niet voldaan aan het aantal woningen dat werd bepaald in de algemene regels van het bestemmingsplan 'De Weidelanden'. Wel bestond er in dit bestemmingsplan een afwijkingsbevoegdheid, waarmee het woningaantal verhoogd kon worden naar 233 woningen. Echter doordat met gewijzigde plannen niet voldaan werd aan de aantallen voor de verschillende woningtypen en ook niet aan het percentage te bouwen woningen kon er geen gebruik worden gemaakt van deze bevoegdheid. Voorliggende herziening wijzigt het aantal woningen om die reden van 210 naar 231.

 

Voorwaarde sociale sector

Tijdens de crisis in de woningmarkt is het woningbouwplan overgenomen door een andere ontwikkelaar. Er is toen gebleken dat het realiseren van sociale woningbouw financieel niet mogelijk is. Er kan met de huidige plannen daarmee niet voldaan worden aan de voorwaarde dat het percentage woningen in de sociale sector in het plangebied niet minder dan 20% mag zijn. Om die reden komt deze regel ingevolge onderhavige herziening te vervallen.

 

Voorwaarde particulier opdrachtgeverschap

Ook de voorwaarde dat het percentage woningen in particulier opdrachtgeverschap niet minder dan 10% mag bedragen is komen te vervallen.

 

3 Beleid

In hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan 'De Weidelanden' is reeds inzichtelijk gemaakt dat het volledige plan passend is binnen het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. De wijzigingen van voorliggende herziening zijn niet dusdanig ingrijpend dat een nieuwe toetsing aan het beleid noodzakelijk is. Er wordt volstaan met een verwijzing naar voornoemd hoofdstuk van het bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

 

4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

De situatie wat betreft bedrijven en milieuzonering blijft onveranderd. Er wordt volstaan met een verwijzing naar toelichting paragraaf 4.1 van bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

4.2 Geluid

In het bestemmingsvlak 'Wonen - 3' wordt de situatie anders. Het aantal woningen en type woningen zal immers wijzigen. Het wijzigen van het woningtype heeft geen gevolgen voor het onderzoek. Het aantal woningen wel. Er worden meer woningen mogelijk gemaakt in delen die niet geluidsbelast zijn of die in fase 2 liggen. Voor de woningen in fase 2 is al een procedure doorlopen en bepaald aan de hand van eerder onderzoek voor welke woningen een onderzoek naar de geluidswering van de gevels uitgevoerd moest worden. Nieuw onderzoek hoeft dus voor 'Wonen - 3' niet uitgevoerd te worden.

 

Het aantal woningen in het appartementencomplex in het bestemmingsvlak 'Wonen - 4' is in de plannen gewijzigd van 20 naar 26. Doordat het aantal woningen wijzigt, wordt ook de akoestische situatie anders. Aangezien deze woningen zich vlak langs een onderzoeksplichtige weg bevinden is een beschouwing van de nieuwe akoestische situatie noodzakelijk. Deze paragraaf voorziet daarin.

 

Wet geluidhinder

De mate waarin geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden onder andere woningen beschermd, aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

 

Planspecifiek

De appartementen van bestemmingsvlak 'Wonen - 4' liggen op korte afstand van de N209. De meest nabijgelegen gevel ligt op ca. 22 meter uit de as van de weg. Om die reden is met een akoestisch onderzoek in beeld gebracht wat het akoestisch effect van het wegverkeer op het appartementencomplex is (Adviesburo VanderBoom, 19-180r1, d.d. 29 oktober 2019; zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1).

 

De geluidbelasting door wegverkeer op de N209 bedraagt ten hoogste 65 dB na aftrek van 2 dB ex. art. 110-g Wgh op de hoogst geluidbelaste gevel. De voorkeurgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden op de oostgevel, de noordgevel en de zuidgevel van het appartementengebouw. De maximale hogere waarde van 63 dB wordt voor de woningen eveneens overschreden op de oostgevel.

 

Het verlagen van de geluidbelasting door het treffen van maatregelen aan de bron is niet mogelijk als gevolg van wringend verkeer. Afscherming van alle woonlagen van de woningen is op deze locatie niet haalbaar door aantasting van de ruimtelijke kwaliteit. Een hogere waarde kan worden verleend door de woningen uit te voeren met een dove oostelijke kopgevel. De geluidbelasting op de overige gevels wordt dan maatgevend. Voor de woningen dient een hogere waarde te worden aangevraagd van ten hoogste 62 dB op de gevels voor wegverkeer op de N209.

 

De woningen grenzend aan de zuidgevel hebben geen geluidluwe gevel en geen geluidluwe buitenruimte. Deze kunnen worden gecreëerd door de balkons afsluitbaar uit te voeren waardoor een geluidluwe gevel van de slaapkamers ontstaat evenals een geluidluwe buitenruimte. Daarmee wordt ook voor deze woningen voldaan aan de Beleidsregel Hogere waarden regio Midden Holland.

 

Voor het aspect geluid zal sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de appartementen wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit. De benodigde karakteristieke geluidwering bedraagt G_A;k 34 dB. Geluidwerende voorzieningen zijn noodzakelijk voor alle gevels met een geluidbelasting van meer dan 53 dB zonder aftrek.

 

Er kan geconcludeerd worden dat er maatregelen getroffen dienen te worden om te voldoen aan de wettelijke eisen: de oostelijke kopgevel van het appartementengebouw dient een dove gevel te krijgen en voor de overige gevels moet een hogere waarde worden aangevraagd. Daarnaast moeten de balkons aan de zuidgevel en delen van de westgevel afsluitbaar zijn. Om te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dienen de appartementen een geluidwering conform het Bouwbesluit te krijgen. Wanneer voornoemde maatregelen getroffen worden is het plan uitvoerbaar wat betreft het aspect geluid.

4.3 Luchtkwaliteit

De situatie wat betreft luchtkwaliteit verandert niet ingrijpend. Er wordt volstaan met een verwijzing naar toelichting paragraaf 4.3 van bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

4.4 Bodem

Omdat het bodemonderzoek voor het moederplan is verouderd is door Omgevingsdienst Midden-Holland een actualiserend historisch bodemonderzoek uitgevoerd (2020008221, 6 januari 2020, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2). Hieruit blijkt dat er geen vervuilingen van de bodem zijn te verwachten en er geen aanleiding bestaat om aanvullend bodemonderzoek te verrichten.

4.5 Externe veiligheid

De situatie wat betreft externe veiligheid verandert niet ingrijpend. Er wordt volstaan met een verwijzing naar toelichting paragraaf 4.5 van bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

4.6 Besluit milieueffectrapportage

De milieueffecten nemen door onderhavige herziening niet ingrijpend toe. Er wordt volstaan met een verwijzing naar toelichting paragraaf 4.6 van bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

4.7 Water

De situatie wat betreft water verandert niet ingrijpend. Er wordt volstaan met een verwijzing naar toelichting paragraaf 4.7 van bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

4.8 Ecologie

De situatie wat betreft ecologie is sinds vaststelling van het bestemmingsplan 'De Weidelanden' op onderdelen veranderd. De Wet natuurbescherming is nu van kracht. De destijds strikt beschermde bittervoorn, waarvoor een ontheffing was aangevraagd, is niet langer beschermd. Ook de situatie in het plangebied is inmiddels gewijzigd. De locatie is immers voorbelast met zand. Hierdoor kan de locatie geschikt geworden zijn voor de beschermde rugstreeppad.

 

De rugstreeppad is voor de voortplanting afhankelijk van ondiepe wateren, die vrij snel opwarmen. Vaak wordt gebruik gemaakt van tijdelijke poeltjes en plassen. Dergelijke ondiepe wateren ontstaan vaak bij sloop- en bouwwerkzaamheden in regenachtige perioden in het voorjaar. Gelet op de afstand tot recente waarnemingen van de soort is het niet uit te sluiten dat de soort het plangebied zal bevolken gedurende de ruimtelijke ontwikkelingen. Tijdens de winterperiode is de rugstreeppad niet actief. Daarentegen kan gedurende de bouwwerkzaamheden buiten de winterperiode het door de rugstreeppad geprefereerde habitat ontstaan. Om dit te voorkomen dienen hopen puin en/of ander materiaal direct afgevoerd te worden. Daarnaast dient tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden en in de voorbereidende fase het bouwterrein nagelopen te worden op ontstane poeltjes en rijsporen in het bouwzand, die vervolgens geëgaliseerd moeten worden. Indien het om praktische redenen niet mogelijk is om voornoemde maatregelen toe te passen wordt geadviseerd het terrein gedurende de werkzaamheden uit te rasteren met een amfibieënscherm.

 

Het voorgaande voorkomt dat het gebied een geschikt leefgebied wordt voor de rugstreeppad. Verder dient tijdens de uitvoering rekening gehouden te worden met het volgende: 

• Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).
• Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
• Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te geven in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.

Wanneer deze maatregelen getroffen worden vormt de Wet natuurbescherming geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

De situatie wat betreft archeologie en cultuurhistorie blijft onveranderd. Doordat er voor de locatie al intensief booronderzoek is gedaan, is het opnemen van de dubbelbestemmingen uit het bestemmingsplan Parapluplan Archeologie niet nodig. Er wordt volstaan met een verwijzing naar toelichting paragraaf 4.9 van bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

4.10 Stikstof

Door de gewijzigde omstandigheden omtrent stikstofdepositie is een beschouwing hiervan noodzakelijk. Deze paragraaf voorziet daarin.

 

Wettelijk kader

In de Wet natuurbescherming is voorgeschreven dat voor alle activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op Natura 2000-gebieden een vergunning vereist is. Verzuring en vermesting is één van die mogelijk negatieve effecten. Voor ieder habitattype binnen een Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor verzuring en/of vermesting is een kritische depositiewaarde (KDW) vastgesteld. De KDW geeft de grens aan waarboven het risico bestaat dat de kwaliteit van het habitat significant wordt aangetast door de verzurende en/of vermestende invloed van atmosferische stikstofdepositie. Door middel van het rekeninstrument AERIUS wordt de stikstofdepositie berekend als gevolg van projecten en plannen op Natura 2000-gebieden.

 

Het rekeninstrument AERIUS was één van de pijlers van het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Het PAS maakt onderdeel uit van de Crisis- en herstelwet (Chw). Op 29 mei 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State uitspraak gedaan omtrent het PAS: het mag niet meer gebruikt worden als basis voor toestemming voor ‘activiteiten’. Hiermee is het PAS buiten werking gesteld. Het systeem van het PAS was erop gebaseerd dat vooruitlopend op toekomstige positieve ontwikkelingen voor beschermde natuurgebieden toestemming gegeven kan worden voor activiteiten die mogelijk schadelijk zijn voor die gebieden door stikstofuitstoot. Die toestemming ‘vooraf’, zoals het PAS mogelijk maakte, mag niet meer, aldus de RvS. Projecten en of activiteiten dienen, in afwachting van een nieuw PAS, zelfstandig beoordeeld te worden op grond van de Wet natuurbescherming.

 

In de uitspraak van 29 mei 2019 is ook specifiek ingegaan op de AERIUS Calculatie. In rechtsoverweging 39.3 is bepaald dat AERIUS nog wel gebruikt kan worden voor de effectbepaling op grotere (meer dan 50 meter) afstand. Voor berekeningen op kortere afstand wordt een tweede berekening met een ander rekenpakket aanbevolen. De onnauwkeurigheid van AERIUS zat voornamelijk in emissie berekeningen bij agrarische bedrijven waar het emissiepunt zich op enige hoogte bevond. In de nieuwe AERIUS module van september 2019 zijn de bezwaren van de Afdeling bestuursrechtspraak zoals verwoord in de uitspraak van 29 mei weggenomen.

 

Planspecifiek

Op 10 oktober 2019 is een AERIUS-berekening uitgevoerd om inzichtelijk te maken wat de stikstofdepositie van zowel de gebruiksfase als de bouwfase van voorliggend plan is op omliggende Natura 2000-gebieden (zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). In een straal van 12 kilometer zijn drie Natura 2000-gebied te vinden, waarvan er slechts één stikstofgevoelig is: Nieuwkoopse Plassen & De Haeck (10 km). Uit de berekening is gebleken dat beide fases een rekenresultaat van 0,00 mol/ha/j hebben. Daarmee is het plan uitvoerbaar wat betreft effect op omliggende Natura 2000-gebieden.

 

5 Juridische planomschrijving

Deze herziening vormt na vaststelling een aanvulling op het bestemmingsplan 'De Weidelanden'. Hierbij zijn ook de regels van het 'Parapluplan Parkeren' van overeenkomstige toepassing. Dit betekent dat alle algemene bepalingen en bestemmingen die op het bestemmingsplan van toepassing zijn, zoals de bestemmingsbepalingen en de aanduidingsregels, ook voor de voorliggende herziening gelden. Voor de uitleg van deze planregels en aanduidingen wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'De Weidelanden'.

 

6 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggende herziening van het bestemmingsplan 'De Weidelanden' maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 3.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening.

 

Planspecifiek

Voor de ontwikkeling Weidelanden is een grondexploitatie vastgesteld. De post 'onvoorzien' laat voldoende middelen zien om de bestemmingplanwijziging te bekostigen. Verhaal van eventuele planschade is in de gesloten Anterieure Exploitatie Overeenkomst met de ontwikkelaar van Weidelanden geregeld. De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Het bestemmingsplan is hierdoor financieel uitvoerbaar.

 

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Ter voldoening van het bepaalde in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is de herziening toegezonden aan diverse instanties. Het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Veiligheidsregio Hollands Midden hebben het plan van inhoudelijke reactie voorzien.

 

Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft aangegeven dat het wil kunnen nagaan of de situatie wat betreft water ten opzichte van het bestemmingsplan De Weidelanden inderdaad niet ingrijpend verandert, zoals gesteld in toelichting paragraaf 4.7. In dat kader heeft het gevraagd of: 

• de toename verharding gelijk blijft;
• de afgesproken waterstructuur in tact blijft. 

In 2018 is op basis van een nieuw stedenbouwkundig ontwerp in een notitie de verharding afgezet tegen het wateroppervlak. Conclusie was dat er bij dat ontwerp een overschot aan wateroppervlak is. Ten opzichte van dat stedenbouwkundig ontwerp wordt de oppervlakte aan verharding voor het appartementencomplex nu nog verkleind. De overige oppervlakte aan verharding blijft gelijk. De afgesproken waterstructuur blijft in tact. Conclusie is dat nog steeds sprake is van een overschot aan wateroppervlak. De reactie vormt geen aanleiding om het plan aan te passen.

 

De Veiligheidsregio Hollands Midden heeft in haar reactie aandacht gevraagd voor: 

• de rookmelderdichtheid in de woningen in verband met de opkomsttijd voor de brandweer naar het plangebied;
• de afmetingen die gesteld worden aan calamiteitenroutes voor de brandweer. 

Voor de rookmelders zal voldaan worden aan de regels van het Bouwbesluit. Voor de calamiteitenroutes zal voldaan worden aan de vereiste afmetingen. De reactie vormt geen aanleiding om het plan aan te passen.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.