| Plan: | Woonkavel Omloop, Boskoop |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0484.BKwkomloop-VA01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
In het kader van de aanleg van de Oostelijke Rondweg zijn aan de Omloop enkele locaties aangewezen voor kleinschalige woningbouw ontwikkelingen via ruimte voor ruimte. De onderhavige kavel maakt uit van een van deze locaties. De bouw van de woning wordt mogelijk gemaakt via ruimte voor ruimte contingent dat afkomstig is uit de glassanering in de Polder Bloemendaal van de gemeente Waddinxveen. Om ontwikkeling van de woonkavel mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan nodig.
1.2 Plangebied
Het plangebied ligt aan de Omloop te Boskoop en bestaat uit het zuidelijke gedeelte van het perceel, kadastraal bekend Boskoop, sectie B, nummer 6166.
Afbeelding 1: Luchtfoto plangebied
1.3 Geldende bestemmingsplan
Op het plangebied is het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop (incl. latere actualisaties) van toepassing. Het plangebied heeft hierin de bestemming Agrarisch. De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor het uitoefenen van volwaardige sierteeltbedrijven met daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken en voorzieningen.
De voornoemde bestemming staat een woonkavel voor de bouw van een burgerwoning niet toe.
Hoofdstuk 2 Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt het relevante Europees-, rijks-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.
2.1 Rijksbeleid
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de structuurvisie schetst het rijk ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028.
De leidende gedachte in de SVIR is ruimte maken voor groei en beweging. De SVIR is de eerste rijksnota die de onderwerpen infrastructuur en ruimte integraal behandelt. In de SVIR richt het Rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's, onder andere de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.
Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen richting 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert in de Structuurvisie drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):
1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. Het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
2.2 Provinciaal en regionaal beleid
2.2.1 Omgevingsvisie 2019
De provincie heeft voorsorterend op de Omgevingswet een Omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie biedt geen vast omlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven.
In de visie zijn 4 rode draden te onderscheiden die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:
- Beter benutten en opwaarderen van wat er is;
- Vergroten van de agglomeratiekracht
- Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit
- Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving
De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:
- Ruimte bieden aan ontwikkelingen.
- Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit.
- Allianties aangaan met maatschappelijke partners.
- Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.
Het sturen op ruimtelijke kwaliteit vormt een rode draad in het beleid van de provincie. Deze rode draad bepaalt in hoge mate de keuzes in de groene ruimte. Ruimtelijke ontwikkelingen die maatschappelijk en economisch gewenst zijn, moeten bijdragen aan de balans tussen de instandhouding, benutting en versterking van de bestaande gebiedskwaliteiten. Deze vinden hun grondslag in de drie onderscheiden deltalandschappen. De kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten geven richting aan de wijze waarop ontwikkelingen kunnen inspelen op ruimtelijke gebiedskwaliteiten.
2.2.2 Omgevingsverordening 2019
De verdere ontwikkeling van de Greenport Boskoop tot een economisch concurrerende en duurzame Greenport is van provinciaal belang. In verband hiermee heeft de provincie concentratiegebieden aangewezen voor boom- en sierteelt.
Boom- en sierteeltgebied
Uitgangspunt is dat binnen de begrenzing van het boom- en sierteeltgebied (zgn. sierteeltconcentrategebied) en het PCT-terrein alleen boom- en sierteeltbedrijven en de daarbij behorende voorzieningen worden toegelaten. De begrenzing van het boom- en sierteeltgebied en het PCT-terrein is vastgelegd in de omgevingsverordening op kaart 11 Teeltgebieden. Toch komen binnen de begrenzing van deze gebieden ook bestaande andere functies voor (niet zijnde boom-en sierteelt), vaak ook met bijbehorende bebouwing. Het kan zowel gaan om een geïsoleerde afwijkende functie als om geclusterde afwijkende functies, zoals een bebouwingslint met een menging van bedrijven, woningen en andere functies. Vaak gaat het om situaties waarbij een ontwikkeling naar boom- en sierteelt ook in de toekomst praktisch gezien vrijwel niet mogelijk is. Het wegbestemmen en amoveren van een rechtmatig aanwezig afwijkende functie is veelal geen reële optie. Maar het kan ook gaan om een restperceel of een overhoek die (toch) niet benut kan worden voor boom- en sierteelt.
Afwijkingsbevoegdheid voor maatwerk
In de verordening is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen welke bepaalt dat een bestemmingsplan kan voorzien in een bestemming waarbij in relatief beperkte mate wordt afgeweken van de regels in deze verordening, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van de desbetreffende regels.
2.2.3 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Regio Boskoop
De Greenport regio Boskoop - het netwerk van bedrijven in de boomsierteelt - heeft een echte centrumpositie. Om die positie te kunnen vasthouden en uitbouwen, hebben de betrokken gemeenten met overtuiging gekozen voor ontwikkeling van de Greenport. De Intergemeentelijke Structuurvisie is gemaakt om de ruimtelijke keuzes in samenhang te kunnen bepalen. Kernbegrippen zijn: compactheid, bereikbaarheid en duurzaamheid. De ruimtelijke ontwikkelingen binnen de Greenport Boskoop worden al langer beperkt door het ruimtelijke beleid in het Groene Hart. Mede daardoor is een achterstand ontstaan. Nieuwe ontwikkelingen moeten in balans met de omgeving plaatsvinden. Daarnaast zijn aanzienlijke investeringen in de infrastructuur nodig. Als gevolg van de aanwijzing als Greenport zal er ook schaalvergroting plaatsvinden.
De ambitie van de structuurvisie ligt in een sterke, duurzame en beleefbare Greenport in een leefbare omgeving. Een sterke Greenport wordt bereikt door de centrumfunctie te versterken, de eigen identiteit te versterken en door een betrouwbare bereikbaarheid te waarborgen. Duurzaamheid ontstaat allereerst door efficiënt ruimtegebruik: bundelen, concentreren en herstructureren. Ook moet de wateropgave structureel geregeld worden, met duurzaam waterbeheer en voldoende zoet watervoorziening. De Greenport moet beleefbaar zijn, een uitstraling krijgen die aantrekkelijk is voor inwoners en bezoekers van het Groenen Hart. Op die manier vormt de Greenport een schakel tussen de stedelijke gebieden en het open veenweidegebied. De leefbaarheid van de omgeving wordt vergroot door verkeersoverlast te voorkomen. Daarnaast kan ook de woonfunctie worden versterkt met de ontwikkeling van de Greenport.
2.3 Gemeentelijk beleid
Landschapsvisie Zuidwijk
Met de pilot Duurzaam Zuidwijk hebben de (toenmalige) Greenportgemeenten, het Hoogheemraadschap van Rijnland en de provincie Zuid-Holland vanuit een integrale aanpak gezamenlijk een visie voor het Zuidwijk-gebied ontwikkeld. Dit betreft de Landschapsvisie Zuidwijk en deze visie is onderdeel van het proces om het Zuidwijkgebied naar een succesvol geherstructureerd sterk, duurzaam, leefbaar en beleefbaar sierteeltgebied te brengen. De visie voorziet in onder meer de ontwikkeling van het gebied de Lansing in een gebied waar de natuur de ruimte krijgt, de landschappelijke waarden zichtbaar zijn, versterkt worden en toegankelijk worden gemaakt én waarbinnen het verplichte compensatiewater wordt geïntegreerd. Op 26 januari 2012 heeft de raad van de gemeente Boskoop de Landschapsvisie Zuidwijk vastgesteld.
In de visie is tevens een locatie aangewezen voor een kleinschalige woningbouw ontwikkeling, waarbij ook rekening is gehouden met de bouw van een woning middels een ruimte voor ruimte contingent vanuit de glassanering in de Polder Bloemendaal van de gemeente Waddinxveen (zie ook afbeelding 2).
Afbeelding 2: Stedenbouwkundige uitwerking locatie Ravestein (Landschapsvisie Zuidwijk)
Voor zowel de landschappelijke inpassing als de architectuur van deze bebouwing wordt een hoger uitwerkingsniveau gevraagd, zodat dit past binnen de omgeving en de kwaliteit van het Zuidwijk als duurzaam visitekaartje van de sector op de kaart zet.
2.4 Conclusie
De ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, is niet in strijd met rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.
Hoofdstuk 3 Ontwikkeling
De ontwikkeling ziet in het realiseren van een burgerwoning. Het beoogde woonperceel is afgesplitst doordat de kwekerij van initiatiefnemer door de gemeente is aangekocht in verband met het tracé van de Oostelijke Rondweg.
Om de woning te kunnen realiseren wordt gebruik gemaakt van een woningbouwcontingent dat vrij is gekomen bij het saneren van een sierteeltperceel. Het betreft een perceel aan de Bloemendaalseweg in de gemeente Waddinxveen, kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, sectie I, nummer 1070. Sanering van de sierteelt (incl. bebouwing) op dit perceel heeft reeds plaatsgevonden. Tevens wordt met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Ruimte voor Ruimte polder Bloemendaal' (28 augustus 2014), geen planologische mogelijkheden meer geboden voor de uitoefening van de voorheen aanwezige sierteeltactiviteiten.
Het plangebied ligt in het boom- en sierteeltgebied, zoals weergegeven in de provinciale verordening. Er is echter sprake van een relatief beperkte mate van afwijking van de regels in deze verordening, waarbij geen onevenredige afbreuk plaatsvindt aan de doelstelling van de desbetreffende regels. De voorgestane ontwikkeling past in de in samenwerking met de provincie en andere Greenportgemeenten opgestelde Landschapsvisie Zuidwijk. Het plangebied ligt aan de zgn. locatie Ravestein en op de grens van het boom- en sierteeltgebied. Bij de tweede en vierde actualisatie van het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop is reeds medewerking verleend aan diverse woonkavels (via ruimte voor ruimte) en een algemene bedrijfsbestemming op percelen aansluitend aan het plangebied. Privaatrechtelijk is voorts vastgelegd dat bij de bouw van de woning dient te worden voldaan aan de kwaliteitsregels, zoals gesteld in de Landschapsvisie Zuidwijk.
Aan het perceel wordt de bestemming Wonen toegekend (zie ook afbeelding 3). Hierop zijn de regels van toepassing, zoals die gelden voor deze bestemming in het moederplan Buitengebed Boskoop.
Afbeelding 3: Bestemming nieuw
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Milieu
De beoogde ontwikkeling wordt toelaatbaar geacht vanuit het kader van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai, luchtkwaliteit, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, bodem, ondergrond, ecologie en archeologie. In bijlagen 1 tot en met 3 is een en ander nader onderbouwd. Uit het akoestisch onderzoek blijkt wel dat voor de ontwikkeling een Hogere waarde Wet geluidhinder vastgesteld moet worden.
4.2 Water
Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.
Wat betreft de veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Voor voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken, zoals gemalen, duikers en stuwen, op orde zijn en toekomstbestendig worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.
In het Waterbeheersplan (WBP5) geeft Rijnland richting aan het waterbeheer in de periode 2016 – 2021. Dit is een uitwerking van het coalitieakkoord (2015), waarin het bestuur van Rijnland de koers voor de komende jaren heeft uitgezet. In maart 2016 is het WBP5 vastgesteld (zie http://www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan).
In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.
Keur en beleidsregels
Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:
- waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
- watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
- andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
- de bodem van kwelgevoelige gebieden.
Maar ook aan:
- onttrekken en lozen van grondwater;
- aanbrengen van verhard oppervlak.
Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een “ja, tenzij” benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of is een watervergunning vereist (zie http://www.rijnland.net/regels/keur-en-uitvoeringsregels)
De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Raadpleeg daarvoor de vergunningencheck via www.rijnland.net.
Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 500 m2 is in het kader de Keur een watercompensatieverplichting van toepassing. De compensatieverplichting houdt in dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 procent bedraagt van het oppervlak van de toename van verharding. De watercompensatie dient te worden gegraven in hetzelfde peilvak.
Planspecifiek
Het nieuwe woonperceel heeft een diepte van ca. 23.5 meter en een breedte van ca. 41 meter. Het plan staat op dit woonperceel een nieuwe woning toe van maximaal 750 m³ met (eventueel) een vrijstaand bijgebouw van maximaal 50 m2. Op basis van de maximale inhoudsmaat zal de woning een geringe footprint krijgen (bijvoorbeeld 10 meter bij 10 meter). Tevens is de aanleg van enige erfverharding direct bij de woning mogelijk. Op basis van vorenstaande wordt aangenomen dat het oppervlak aan bebouwing en verhard oppervlak niet met meer dan 500 m² toeneemt. Dientengevolge zal er geen sprake zijn van noemenswaardige effecten op de waterhuishouding. Verder ligt het plan niet in een waterkering, waterwingebied of nabij een leiding.
Conclusie
Het thema water geeft geen beperkingen voor het plan.
4.3 Parkeren
Overeenkomstig het paraplubestemmingsplan Parkeren wordt de eis voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen bij de ontwikkeling geborgd.
4.4 Economische uitvoerbaarheid
Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorgenomen. In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien:
a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is, en/of;
b. het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en/of;
c. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels niet noodzakelijk is.
De realisatie van de ontwikkeling wordt gezien als een activiteit die exploitatieplichtig is, omdat sprake is van de bouw van een of meer hoofdgebouwen. Om de economische uitvoerbaarheid van het plan te waarborgen, heeft de gemeente een overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd.
Hoofdstuk 5 Inspraak en vooroverleg
5.1 Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft, conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, van 25 april tot en met 5 juni 2019 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn van terinzagelegging was het voor een ieder mogelijk om zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Tevens is het plan naar de volgende instanties toegezonden:
1. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland;
2. Hoogheemraadschap van Rijnland:
3. Gemeente Waddinxveen
Er is een reactie ingekomen van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Naar aanleiding van deze reactie is hoofdstuk 4 van het plan aangepast en is een waterparagraaf, toegevoegd.