Westkanaalweg ongenummerd (ten oosten van 18a)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De eigenaar van de gronden aan de Westkanaalweg (ten oosten van 18a) in Alphen aan den Rijn is voornemens om op deze gronden een landgoed te ontwikkelen. Het perceel is 7 hectare groot en gelegen in de polder Oudshoorn op de grens met de gemeente Nieuwkoop. Het doel is om dit perceel te transformeren naar een openbaar toegankelijk landgoed met daarin een bijzonder woonmilieu. Eerder waren er plannen om op dit terrein een landgoed te ontwikkelen met circa 25 woningen. Voor dit plan werd echter niet voldoende draagvlak gevonden. Daarom is het plan aangepast naar een plan met maximaal 4 wooneenheden.

Op 12 oktober 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Alphen aan den Rijn besloten om in principe medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling. Onderhavig bestemmingsplan vormt de juridisch-planologische vertaling van dit nieuwe plan.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen ten noordoosten van Alphen aan den Rijn in de polder Oudshoorn en op de grens met Ter Aar (gemeente Nieuwkoop). Ten oosten van het plangebied is het Aarkanaal gelegen. De Westkanaalweg loopt evenwijdig aan dit kanaal. In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1: Ligging plangebied in de polder Oudshoorn, gemeente Alphen aan den Rijn

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied valt volledig binnen het vigerende bestemmingsplan 'Alphen Stad' dat is vastgesteld op 22 februari 2018. Voor het plangebied gold sinds 26 april 2018 een voorbereidingsbesluit nadat werd geconstateerd dat op een aantal locaties binnen het plangebied een onjuiste maximale bouwhoogte was opgenomen bij diverse woningen. Op 28 maart 2019 heeft de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn het bestemmingsplan 'Alphen Stad - eerste herziening' vastgesteld waarme de onjuiste bouwhoogtes zijn gecorrigeerd.

Figuur 2: Ligging plangebied in het bestemmingsplan 'Alphen Stad'.

Het plangebied heeft op grond van het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Recreatie - Zegersloot'. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies toegestaan:

• a. dagrecreatie;
• b. behoud en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische- en natuurwaarden;
• c. verkeers-, water-, groen-, parkeer-, geluidwerende-, speel- en nutsvoorzieningen.

Daarnaast geldt voor dit perceel dat de gronden, op basis van de in de bijlage van de regels opgenomen inventarisatiekaart, tevens zijn bestemd voor 'agrarisch'.

Op het perceel is geen bouwvlak opgenomen, wat betekent dat er geen gebouwen zijn toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan.

Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4', wat betekent dat de gronden tevens zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Het realiseren van een landgoed, met woningbouw, is op grond van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Opzet van het plan

Het bestemmingsplan voor de Westkanaalweg (ten oosten van 18a) is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De ontwikkeling van het landgoed met 4 grondgebonden woningen staat centraal in dit bestemmingsplan. Onderhavig bestemmingsplan bestaat uit drie delen, namelijk de toelichting, de regels en de verbeelding. De regels en de verbeelding zijn juridisch bindend.

De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk twee wordt de huidige ruimtelijke en functionele opzet van het plangebied beschreven. Hoofdstuk drie behandelt de stedenbouwkundige visie op het plangebied. Hoofdstuk vier gaat in op de huidige beleidskaders en in hoofdstuk vijf wordt nader ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk zes omvat de waterparagraaf en in hoofdstuk zeven wordt ingegaan op de specifieke juridische aspecten van het plan. Hoofdstuk acht gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In hoofdstuk negen worden de resultaten van de inspraak en het gevoerde vooroverleg (artikel 3.1.1. Bro) weergegeven.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie plangebied

2.1 Geschiedenis van het plangebied

In de Middeleeuwen zijn op grote schaal de Zuid-Hollandse veengebieden ontgonnen. Het plangebied ligt in de ontginning van het middeleeuwse ambacht Oudshoorn, waarvan de ontginning is gedateerd in de tweede helft van de 10e eeuw. Het ambacht Oudshoorn werd aan de oostelijke zijde begrensd door de Aar en in het zuiden door de Oude Rijn. Het strekte zich noordwaarts uit tot aan de ambachten Ter Aar (Langeraar) en Esselijkerwoude en westwaarts tot aan het ambacht Koudekerk.

Om de drassige veengronden in cultuur te kunnen brengen moesten ze eerst worden ontwaterd. Daartoe werden in het plangebied vanaf de Aar in noordwestelijke richting parallel aan elkaar gelegen afwateringssloten gegraven in de richting van de waterscheiding. Hierdoor ontstond een op de afwateringsrichting georiënteerde strokenverkaveling, die nog steeds in het plangebied herkenbaar is. De bewoning in Oudshoorn werd gesitueerd in het ontginningsblok ten westen van de Zeegersloot en bevond zich in eerste instantie waarschijnlijk alleen langs de oever van de Oude Rijn.

Figuur 3: globale ligging van het plangebied (rode cirkel) op een uitsnede uit Jacob Aertz. Colom's Kaart van Holland 1681 (bron: Raap Rapport 1962).

De ontwatering ten behoeve van de ontginning leidde al snel tot oxidatie en inklinking van het veen en had een maaivelddaling en vernatting van het gebied tot gevolg. Waarschijnlijk samenhangend hiermee is in de 12e eeuw bewoning in Oudshoorn in noordelijke richting verplaatst naar de locatie langs de tegenwoordige Ridderbuurt. Als bescherming tegen de wateroverlast werd het bovendien nodig om dijken aan te leggen en polders te vormen. Om wateroverlast vanuit de ontginningen van Ter Aar te voorkomen werd langs de noordoostelijke zijde van het plangebied door de Oudshoorners de 'Oudhoornse Kade' aangelegd. Samenhangend met de invoering van molenbemaling werd in het oostelijke deel van Oudshoorn in 1572 de 'Groote Polder van Outshoorn' gesticht, waarbinnen ook het plangebied lag. De molen van deze polder sloeg uit op de Oude Rijn en stond buiten het plangebied, dichtbij de Oude Rijn.

Eveneens in de Middeleeuwen ontstond met de ontwikkeling van de bevolking in Nederland een groeiende behoefte aan brandstof. Veen bleek in die behoefte te kunnen voorzien (turf). Aanzienlijke delen van het veengebied werden daarom afgegraven. Dit betrof vooral die delen van het gebied, die buiten de invloed van de Oude Rijn vielen. Het veen langs de rivier was te zeer met klei verontreinigd om als brandstof te kunnen dienen.

Omdat het grondwater in het veengebied tot vlak onder de oppervlakte stond, ontstonden door de afgravingen talloze meren. De meeste meren zijn naderhand weer drooggemalen met behulp van molens en vormen nu de droogmakerijen. Bestaande boerderijstroken tussen deze droogmakerijen bleven gespaard. Een voorbeeld hiervan is de Ridderbuurt. De Nieuwkoopse Plassen, die ten oosten van Gemeente Alphen aan den Rijn zijn gelegen, zijn daarentegen uitgeveende meren gebleven. De droogmakerijen en veenweidepolders, zoals die vroeger zijn ontstaan, zijn nog steeds in het landschap aanwezig.

2.2 Landschapstype

De polder Oudshoorn waarin het plangebied is gelegen, kenmerkt zich als slagenlandschap. Het is het resultaat van ontginning van voren (intensiever) naar achteren (extensiever), waarbij sprake is van sterke verschillen in grondslag en gebruik tussen voor en achter. De kavels zijn lang en smal. De esthetische kwaliteit van het slagenlandschap in het plangebied wordt bepaald door het contrast tussen het dichte bebouwingslint (de ontginningsbasis) en de openheid van de polders. Van nature lagen de veengebieden boven het niveau van de Oude Rijn. Door ontwatering trad echter inklinking van de bodem op. Daardoor ligt de Oude Rijn nu hoger dan de veenweidepolders.

2.3 Ruimtelijke structuur

De polder waarin het plangebied is gelegen (polder Oudhoorn) maakte voorheen deel uit van een veel grotere polder met dezelfde naam. Een deel van deze polder maakt nu deel uit van de droogmakerij Vierambacht. Een ander deel is verstedelijkt. Het overgebleven kleine deel draagt nog de oude naam en is een niet ontveende kleipolder tussen de ringdijk van polder Vierambacht in het westen en het Aarkanaal in het oosten. Karakteristiek is het slagenpatroon dat de Aar als ontginningsbasis heeft. Het grootste deel van dit gebied is omgevormd tot een golfbaan met opgaande beplanting. Alleen aan de randen zijn nog delen van het slotenpatroon aanwezig. Langs de Aar staat nog enige bebouwing die voortkomt uit de oorspronkelijke boerderijen langs de Aar. Hier is ook een manege gevestigd. De openbare toegankelijkheid van het gebied is nu beperkt.

2.4 Functionele structuur

Het plangebied is momenteel hoofdzakelijk in gebruik als grasland. Nabij de ontsluitingsweg van het perceel is een paar opstallen aanwezig en vindt er wat opslag plaats, zonder een specifieke functie. Dit deel van het plangebied heeft een rommelige uitstraling. Met de komst van het landgoed worden deze opstallen en de opslag met een rommelige uitstraling opgeruimd.

2.4.1 Recreatie

De polder waar het plangebied onderdeel van uitmaakt is een cultuurhistorisch waardevol gebied dat momenteel slechts deels geschikt is voor recreatief medegebruik. Over de bestaande wegen in de polder kan gefietst worden. De laatste jaren is in de polder wel een aantal paden voor wandelaars gerealiseerd. Daarnaast is er in de polder een aantal verblijfsvoorzieningen zoals een camping en bed en breakfast.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is niet toegankelijk voor wandelaars en fietsers. Dit betekent dat het plangebied zelf momenteel (nog) geen recreatieve functie heeft.

2.4.2 Ecologie

Het plangebied is momenteel hoofdzakelijk in gebruik als grasland met een monocultuur van stevig bemest Engels Raaigras, waarvan de ecologische waarde zeer beperkt is. Door het aanleggen van het landgoed gaat de ecologische kwaliteit en de biodiversiteit drastisch omhoog. Ook de diversiteit van de flora en fauna op omliggende percelen (golfterrein en camping) is gering. De watergangen rondom het plangebied hebben relatief flauwe oevers en er is weinig rietbegroeiing.

2.4.3 Water

De huidige kavels binnen het plangebied worden van elkaar gescheiden door een sloot. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een wat bredere sloot die de fysieke grens met het buurperceel vormt. Door de klimaatverandering valt er meer neerslag. De neerslagkarakteristiek wordt 'piekeriger', waardoor voldoende bergingsmogelijkheden van belang zijn. Het nieuwe landgoed voorziet hierin. In hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.

2.4.4 Infrastructuur

Het plangebied wordt ontsloten door de Westkanaalweg. Deze weg loopt in noord-zuid richting van Ter Aar naar Alphen aan den Rijn.

 

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

In de huidige situatie worden de percelen gebruikt als grasland. Ter hoogte van de ontsluiting van het perceel zijn een tweetal opstallen aanwezig en wordt enig materiaal opgeslagen.

Figuur 4: huidige situatie plangebied, gezien vanaf de Westkanaalweg (bron: Google Maps, augustus 2018).

3.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Het programma voor het landgoed is in overeenstemming met de uitgangspunten van de voormalige landgoederenregeling van de provincie Zuid-Holland. Voor het landgoed zijn uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld, namelijk dat:

• de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd;
• toetsing aan de beeldkwaliteitsparagraaf moet plaatsvinden, als bedoeld in het landgoedpark, de vormgeving van de bebouwing en de aansluiting op het omliggende landschap;
• het landgoed minimaal 5 hectare groot en nagenoeg aaneengesloten is;
• minimaal 90% van het gebied voor het publiek toegankelijk is, hetgeen wordt gewaarborgd in een overeenkomst met kettingbeding;
• maximaal 10% van het gebied behoort tot het private deel, dat voor maximaal 20% mag worden bebouwd, met een bij het wezen van een landgoed passende bebouwing;
• bedrijfsfuncties zijn beperkt tot categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
• de functie niet meer dan een potentieel geringe verkeersaantrekkende werking heeft;
• het landgoed niet bebouwd wordt maar ingericht met groen en/ of blauwe functies die -voorzover het gaat om aanleg in een nog niet gerealiseerde ecologische verbinding- aansluiten bij het beoogde natuurdoeltype van de ecologische verbinding waarvan het beheer en het onderhoud worden gewaarborgd in het genoemde kettingbeding.
  

Landgoed Verboom is in totaal circa 7 hectare groot en vormt een aaneengesloten geheel. Hiermee wordt voldaan aan de minimale omvangsmaat van de provincie en de vastgestelde uitgangspunten van het Masterplan Wandelbos. Op basis van de omvang van het plangebied en de voorwaarde dat 20% van de gronden mag worden bebouwd, mag er op het landgoed maximaal 1.400 m² aan bebouwing worden opgericht.

3.2.1 Woningbouw

Binnen het landgoed worden vier privékavels uitgegeven die samen maximaal 10% van de oppervlakte van het landgoed vormen. De overige 90% van het landgoed blijft openbaar toegankelijk tussen zonsopgang en zonsondergang. De maximale footprint van de hoofdgebouwen samen is 1.400 m2, dat wil zeggen maximaal 350 m2 per woning. Voor de situering van de kavels zijn verschillende mogelijkheden verkend. De voorkeur, zowel uit landschappelijke overwegingen, als uit marktoverwegingen, gaat uit naar een situering van de vier kavels verspreid over het landgoed: drie in de bosstrook en één in de oksel van de bestaande bosstrook rond de camping en de golfbaan. Hierdoor blijven de zichtlijnen gehandhaafd, wordt de open ruimte groot gehouden en domineren de woningen het landgoed niet.

Figuur 5 inrichtingsontwerp Landgoed Verboom

3.2.2 Natuur

De nieuwe bestemming van het landgoed wordt grotendeels een natuurbestemming. Het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de aan deze gronden eigen zijnde landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden staat hier voorop. Het landgoed wordt zo ingericht dat het bestaande sloten- en verkavelingspatroon niet wordt aangetast, de openheid van het landschap wordt gewaarborgd en dat de zichtlijnen vanuit het bebouwingslint op het achterliggende land behouden blijven.

Het grootste deel van de plantsoorten die op het landgoed gebruikt worden is inheems. Dat geldt voor de gehele kruidenvegetatie (Heem) en ook voor alle bomen in het nieuw aan te planten bos. Een deel van de solitaire bomen op het landgoed is daarentegen niet inheems. Hier is voor gekozen vanwege de sierwaarde die deze bomen toevoegen aan het landgoed.

Het is traditie om in landgoederen ook niet - inheems plantmateriaal te gebruiken vanwege de sierwaarde die zij toevoegen aan het landgoed en de leefomgeving. Voorliggend plan sluit aan bij deze traditie. Geconcludeerd kan worden dat circa 95% van alle bomen en planten op het landgoed inheems zijn.

De inrichting van het landgoed wordt geaccentueerd door drie zones: een zone van natuurlijke graslanden met groene elementen, een waterrijke zone met rietvelden, natuurlijke oevers en plaatselijke verbijzonderingen, en een zone van natuurlijk bos met mantel- en zoomvegetatie. Het bos wordt aan de noordkant gesitueerd, zodat er twee verschillende werelden ontstaan: een intieme binnenwereld met doorkijkjes en de weidse buitenwereld van de polder. Door het bos op de kop te plaatsen, wordt ook de stadsrand van Alphen aan den Rijn zorgvuldig afgezoomd en wordt de bajonet in de grens tussen bovenland en droogmakerij (steil rand) geaccentueerd.

3.2.3 Ontsluiting en parkeren

De vier woningen worden ontsloten door een te realiseren oprijlaan. Op welke woonkavel worden ten minste drie parkeerplaatsen gerealiseerd. Bij de entree worden auto- en fietsparkeerplaatsen gerealiseerd voor bezoekers van het landgoed. Het landgoed kan vervolgens te voet worden bezocht. Bewoners kunnen wel tot hun kavel doorrijden.

3.3 Beeldkwaliteit

3.3.1 Landschap

Aansluiting op het omliggende landschap
De locatie van het nieuwe landgoed ligt langs het Aarkanaal, tussen Ter Aar en Alphen aan den Rijn. Aan de zuidwestzijde grenzen de golfbaan van Golfclub Zeegersloot en camping Oudshoorn. Aan de oost- en noordzijde liggen de open veenweidepolders. Het huidige terrein heeft de kenmerken van een veenweidelandschap: grasland, langgerekte smalle kavels, begrensd met sloten. Langs het Aarkanaal liggen de kavels in noordwest-zuidoost richting. Naar het westen toe is de verkaveling noord-zuid georiënteerd.

Zoals te zien in figuur 5 benadrukt het ontwerp voor het landgoed de langwerpige verkavelingsstructuur van de plek. De verkaveling is vertaald naar drie landschappelijke zones. Aan de kant van het veenweidelandschap komt een nieuw bos dat de steilrand tussen bovenland en droogmakerij ruimtelijk accentueert. Het bos rondt tegelijkertijd de rand van Alphen aan den Rijn op een zorgvuldige manier af. Het nieuwe landgoed maakt nieuwe combinaties van doelgroepen mogelijk. Bewoners maken dagelijks gebruik van het landgoed en wandelaars of buurtbewoners kunnen er hun weg doorheen vinden of kiezen het als bestemming voor een wandeling. Het is in potentie ook een uitbreiding van al bestaande lokale en regionale wandelroutes in de omgeving, zoals het Windepad, het Coupepad en het Groenehartpad. Daarmee wordt de recreatieve toegankelijkheid van de omgeving groter. Bovendien zorgt het landgoed voor een verbreding van het recreatieve aanbod.

De inrichting van het nieuwe landgoed draagt bij aan de vergroting van de natuurwaarden van het landschap. Er worden verschillende natuurmilieus toegevoegd met geleidelijke overgangen.

In opdracht van het Zuid-Hollands Landschap, Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer heeft Bureau Waardenburg in kaart gebracht waar binnen de EHS van Zuid-Holland de grootste kansen liggen voor herstel van duurzame populaties van bedreigde flora en fauna. Het landgoed ligt in dit kansgebied en er is een directe verbinding met een groot Natura 2000-gebied, namelijk de Nieuwkoopse Plassen.

Figuur 6: Ligging plangebied ten opzichte van natuurgebieden

Hoofdstructuur van het landgoed
Aan de zuidwestzijde wordt het landgoed begrensd door een groene zoom aan de rand van de aangrenzende golfbaan en de camping. Aan de noordoostzijde grenst het landgoed aan de open polder.

Het landgoed heeft drie sferen:

• natuurlijke graslanden met groene elementen;
• waterrijke zone met rietvelden en natuurlijke oevers, met plaatselijke verbijzonderingen;
• natuurlijk bos met mantel- en zoomvergetatie.

De sferen liggen in lange rechte banen parallel aan elkaar, in de richting van de huidige verkavelingsrichting. Daarbij is gebruik gemaakt van de maat en verhouding van diezelfde verkaveling, zodat de kleinschaligheid ervan beleefbaar wordt.

De boszone bestaat uit inheems bos. De overgang tussen bos en weide is geleidelijk, met mantel- en zoomvegetaties. Binnen de bosstrook worden drie woonkavels gerealiseerd. Het bos ligt aan de zijde van de open polder. Daardoor ontstaat er een intieme binnenwereld van natuurlijke graslanden en water met riet.

De waterrijke zone bestaat uit eilanden met riet. In het onderwater reliëf van de waterpartij worden hoogtes aangebracht waar riet in komt te staan. Het is de bedoeling dat in het open water waterlelies gaan groeien.

De natuurlijke graslanden worden parkachtig ingericht. Er staan groepen met bomen, en landgoedelementen zoals een boomgaard. Vanaf de dijk loopt het maaiveld geleidelijk af richting polder. De gradiënt van klei naar veen in de bodem komt tot uiting in de kruidenvegetatie. Binnen het park zijn subtiele heuvels en laagtes aangebracht. Bomen staan soms op het maaiveld, soms in het water, en soms op heuvels. Daardoor heeft het gebied een parkachtig karakter.

In het ontwerp zijn twee zichtlijnen opgenomen die een uitzicht op het omliggende landschap mogelijk maken, één vanaf de Westkanaalweg, en één vanaf de golfbaan. Zie hiervoor figuur 7. Deze zichtlijnen worden in acht genomen bij de inrichting van het landgoed.

Figuur 7: zichtlijnen binnen het plangebied (rode lijnen)

Water- en wegenstructuren
Centraal in het landgoed komt een nieuwe rietzone met water. Tussen twee bestaande verkavelingssloten wordt het maaiveld afgegraven tot één aaneengesloten natte zone. Het gebied bestaat vooral uit riet, waarbij in mindere mate wordt ontgraven dan delen met open water. Het water staat in verbinding met de sloten in de polder. Hier en daar staat een boom met zijn 'voeten' in het water. De oevers van de waterpartij krijgen een natuurlijk profiel.

De wegenstructuur bestaat uit twee soorten paden: wandelpaden en de oprijlaan. De wandelpaden zijn smal en voorzien van halfverharding. De wandelpaden slingeren door het landgoed zodat het perspectief van de wandelaar voortdurend verandert. De wandelpaden ontsluiten alle zones van het landgoed en verbinden de landgoedelementen met elkaar en de woningen. Er zijn enkele aansluitingen met paden naar de omgeving voorzien, zodat wandelaars uit de omgeving door het landgoed heen kunnen wandelen. De paden vertakken regelmatig, zodat er een grote afwisseling in rondjes mogelijk is.

Het profiel van de oprijlaan is smal en informeel en bestaat uit twee verharde sporen met een groene middenberm. Bewoners kunnen via de oprijlaan met hun auto tot aan de woning komen. Bezoekers parkeren hun auto op één van de parkeerplaatsen bij de entree van het landgoed.

Relatie publiek-collectief-privé op het landgoed
Het landgoed wordt grotendeels openbaar toegankelijk van zonsopgang tot zonsondergang. De wandelpaden worden zo mogelijk verbonden met wandelpaden naar de omgeving. Zo wordt het gebied een onderdeel van een groter wandelnetwerk. In de omgeving van het plangebied zijn reeds verschillende wandelroutes aanwezig zoals het Windepad en het Groen Hartpad. De bestaande wandelroutes zijn weergegeven in figuur 8. De ontwikkeling past ook binnen het Masterplan Wandelbos, dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.4.2.

Figuur 8: Aansluiting van het landgoed op lokale en regionale wandelpaden

De woningen zijn een vanzelfsprekend onderdeel van de privéomgeving van de bewoners. De woningen staan verspreid in het landgoed. Ruimtelijk worden de gebouwen gedeeltelijk aan het zicht onttrokken door het zorgvuldig plaatsen van boomgroepen. De woningen hebben privétuinen. Het landgoed is één grote collectieve tuin.

3.3.2 Raakvlak landschap en architectuur

Verspreid over het landgoed zijn verschillende functies als landgoedelementen opgenomen. De woningen staan verspreid in het landgoed. Drie van de vier woningen zijn gepland in het bosgedeelte. De vierde woning is gepland in de oksel van de natuurlijke graslanden. De woningen zijn daarmee vanaf de openbare weg niet goed zichtbaar.

De oriëntatie van de gebouwen
In het ontwerp is voor in ieder geval drie kavels gekozen voor het vermijden van een klassieke landgoed-opzet met een 'hoofdgebouw' en 'bijgebouwen'. Dit zou geforceerd zijn, omdat die hiërarchische relatie tussen de gebouwen en hun bewoners immers niet bestaat. Alleen kavel 2 vormt hier een uitzondering op. De intentie is om hier een statig buitenhuis te maken. Deze woning komt op een zichtlocatie te staan aan het water en daarom worden voor dit kavel extra strenge maatwerkeisen gesteld aan de architectuur. De kavels liggen niet naast of tegenover elkaar, en krijgen hierdoor voldoende privacy en toch uitzicht over het landschap.

Ontsluiting van de gebouwen
Bij de entree van het landgoed worden parkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd, van waaruit bezoekers te voet verder kunnen gaan. De woningen in het bosgedeelte worden via de noordoostzijde ontsloten via een oprijlaan die evenwijdig loopt aan de kavelstructuur. Bewoners kunnen de woningen via een half verhard pad bereiken.

Om de toegang naar elke kavel herkenbaar te maken, wordt elke inrit gemarkeerd door een toegangspoort. Hierdoor is het duidelijk waar het publieke domein overgaat naar een privaat domein.

Gebouwen - maatvoering, architectuur en materialisering
Op het landgoed worden vier vrijstaande woningen gerealiseerd, waarbij tevens op elke kavel in ieder geval één bijgebouw gerealiseerd mag worden. De maximale footprint van de hoofdgebouwen samen is 1.400 m2, dat wil zeggen maximaal 350 m2 per woning. De omgeving bestaat uit een combinatie van grotere en kleinere woningen, boerderijen en schuren en verderop (in Ter Aar) zelf een appartementengebouw. De vier te ontwikkelen woningen passen wat betreft massa-opbouw en materialisering bij de omgeving. Er is daarnaast gezocht naar een architectuurstijl die past bij het weidse landschap van de polder en die een zekere chique uitstraling kan krijgen; ofwel landelijk/modern. De huizen krijgen een kap in de vorm van een zadeldak. Wanneer bijgebouwen een kap krijgen, dan is dit ook een zadeldak met dezelfde oriëntatie als de woning. Samengestelde daken zijn in principe mogelijk, maar de hoofdvorm, namelijk een zadeldak, moet herkenbaar blijven. De daken krijgen een overstek van meer dan 60 centimeter of vouwen om de goot heen. De daken hebben een hellingshoek van meer dan 45 graden en een goothoogte van maximaal 3,5 meter. De nokhoogte mag niet meer bedragen dan 11 meter. Het dakmateriaal zal bestaan uit duurzame materialen die mooi oud worden. Tevens hebben deze materialen een kleur die past bij de natuurlijke omgeving. Voorbeelden zijn riet, behandeld hout, leien of grijze/antraciete keramische dakpannen. Het kleur- en materialenpakket van de gevel is beperkt tot behandeld hout (in gedekte kleuren), natuurleien en natuurlijk ogende baksteen in een beperkt kleurenpallet: van grijsbruin tot roodbruin. In onderstaande afbeeldingen zijn enkele referentiebeelden weergegeven.

Figuur 9: referenties toekomstige woningen (bron: Faro Architecten, juni 2019)

Mogelijkheid afwijken kavel 2
In afwijking op bovengenoemde beeldkwaliteitseisen heeft kavel 2 de mogelijkheid om hiervan af te wijken met de intentie hier een statig buitenhuis te realiseren, vanwege de ligging op een zichtlocatie aan het water. Hierdoor kan de woning een aantrekkelijk onderdeel worden van het park en het landgoed. De uitstraling en kwaliteit van de architectuur draagt daarmee bij aan de beleving van bezoekers. In het kort wordt gestreefd naar een statig, ingetogen landhuis. Dit kan zowel in meer klassieke vorm als meer modern geïnterpreteerd, waarbij de eenvoudige / eenduidige hoofdvorm wel nadrukkelijk verwijst naar klassieke voorbeelden. Zo kan er gekozen worden voor een schilddak of een afgeknot schilddak. De dakhelling moet dan liggen tussen de 450 en 600. Ook de goothoogte mag hoger liggen, maar niet hoger dan de bovenkant van de tweede bouwlaag. Dakramen in de kap zijn niet toegestaan. Dakkapellen wel, mits ze klein van stuk zijn. Daarnaast mogen de gevels dominanter zijn dan de kap. De eisen aan de overstek worden dus losgelaten. In onderstaande afbeeldingen zijn enkele referentiebeelden gegeven van de mogelijkheden voor kavel 2.

Figuur 10: Historische referenties kavel 2 (bron: Faro Architecten, juni 2019)

Figuur 11: Referenties afwijkende regels kavel 2 (bron: Faro Architecten, juni 2019)

3.3.3 Beeldkwaliteitplan

Bovengenoemde kwaliteitseisen zijn vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan 'Landgoed Alphen aan den Rijn', opgesteld door Faro Architecten, d.d. 25-06-2019. In dit beeldkwaliteitsplan zijn zogenaamde 'kavelpaspoorten' opgenomen die een toetsingskader vormen bij de vergunningverlening. Het beeldkwaliteitsplan en de daarin opgenomen 'kavelpaspoorten', maken onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan. In bijlage 8 van de toelichting is het beeldkwaliteitplan opgenomen.

Hoofdstuk 4 Beleidskaders

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een totaalbeeld voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

In de SVIR worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent voor de ruimtelijke ordening in brede zin een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid.

Daarmee is de SVIR de “kapstok” voor uitwerkingen van beleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR heeft als horizon 2040, maar geeft vooral het kader voor de acties en beslissingen die op de korte termijn worden genomen.

Naast de drie hoofdbelangen heeft het kabinet 13 nationale belangen vastgesteld. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, en Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kader stellende uitspraken. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Plangebied
Voor het plangebied is het nationaal belang 'Ecologische hoofdstructuur' van belang. Bij dit belang zijn twee zaken essentieel: het behoud van leefgebieden en de mogelijkheden om zich te kunnen verplaatsen tussen leefgebieden. De (herijkte nationale) EHS valt inmiddels onder de verantwoordelijkheid van provincies. In paragraaf 4.2 zal hier nader op ingegaan worden.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten.

Plangebied
Het Barro bevat geen verplichtingen voor dit plangebied.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 3.1.6, lid 2 de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling een motivering op te nemen van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan is ook een motivering noodzakelijk waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt ook wel de 'ladder voor duurzame verstedelijking' genoemd.

In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 23 april 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:1442 Wierden) is het begrip 'stedelijke ontwikkeling' nader gespecificeerd. De Afdeling noemt in de uitspraak de uitgangspunten, die zij hanteert voor de beoordeling of een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen gelden. Indien het om een woningbouwlocatie gaat, wordt het volgende uitgangspunt gehanteerd. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.

Plangebied
Op basis van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State kan geconcludeerd worden dat onderhavig bestemmingsplan geen stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Derhalve hoeft de ladder voor duurzame verstedelijking niet doorlopen te worden.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit twee kader stellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie is op 20 februari 2019 vastgesteld door de Provinciale Staten van Zuid-Holland en op 1 april 2019 in werking getreden. Het beleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. De provincie gaat in bijbehorende document 'inleiding' in op de visie, ambities en opgaven voor de provincie Zuid-Holland. De omgevingsvisie omvat 6 richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving:

• Naar een klimaatbestendige delta;
• Naar een nieuwe economie: the next level;
• Naar een levendige meerkernige metropool;
• Energievernieuwing;
• Best bereikbare provincie;
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Naast de 6 ambities stelt de provincie 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' in de Omgevingsvisie die vanuit provinciaal belang zijn ontwikkeld. De provincie benadrukt dat samenwerking met andere overheden en maatschappelijke partners noodzakelijk is voor een succesvolle benadering van de opgaven. De 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' zijn:

• Landschap en cultuurhistorie;
• Gezondheid en veiligheid;
• Natuur en recreatie;
• Ruimte en verstedelijking (de bebouwde ruimte beter benutten);
• Wonen;
• Bodem en ondergrond;
• Cultuurparticipatie en bibliotheken;
• Klimaatadaptie;
• Zoetwater en drinkwater;
• Bereikbaarheid;
• Regionale economie;
• Energievoorziening.

Naast de inleiding zijn het 'Programma Ruimte' en de 'Kwaliteitskaart' onderdeel van de Omgevingsvisie. Het 'Programma Ruimte' bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Daarbij gaat het om locatie specifieke of programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie.

In de kwaliteitskaart worden 4 kaartlagen weergegeven en nader toegelicht. De kwaliteitskaart bevat de volgende lagen:

• Laag van de ondergrond: gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen;
• Laag van de cultuur-en natuurlandschappen: gaat over de laag van het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut;
• Laag van de stedelijke occupatie: gaat over de steden en dorpen en hun onderlinge netwerken;
• Laag van de beleving: gaat over de identiteit en (recreatieve) beleving.

De kaartlagen hebben een relatie met elkaar. De kaartlagen bevatten richtpunten die de bestaande kenmerken en waarden beschrijven. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moeten deze kenmerken en waarden een rol spelen bij de overweging, de plaatsing en de vormgeving van het initiatief.

Plangebied
Voor het plangebied gelden de volgende kwaliteiten en de daarbij behorende richtpunten:

Kwaliteit	Relevante richtpunten
Rivierdeltacomplex - rivierklei en veen	- Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar
Onverveende bovenlanden (noordwestelijk deel van plangebied)	- Ontwikkelingen dragen bij aan de contrasten tussen het (oude) bovenland (hooggelegen, besloten, kleinschalige karakter) en de aangrenzende droogmakerijen (laaggelegen, grootschalig, weids).
Veen(weide)landschap (midden en zuidoostelijk deel van plangebied)	- Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen, lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden. - Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen. - Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden. - Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders.
Recreatiegebied	- Ontwikkelingen vergroten de diversiteit in ruimtelijke inrichting en programma tussen de verschillende recreatie- en groengebieden. - Recreatieve routes dragen bij aan een betere verbinding van de buitenstedelijke groengebieden onderling en met de stedelijke groen- en waterstructuur. - Ontwikkelingen dragen bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en de samenhang tussen het binnenstedelijk en buitenstedelijk groen. - (Her)inrichting van recreatiegebieden is gebaseerd op de ligging ten opzichte van het stedelijk weefsel, de recreatievraag, de landschappelijke kenmerken ter plaatse en de ligging ten opzichte van ander stedelijk groen. - Ontwikkelingen behouden of versterken de openbaarheid van recreatiegebieden.

Dit plan maakt een kleinschalige ontwikkeling naar woningbouw mogelijk (rood voor groen) en een (her)inrichting van natuurgebied, waarbij de richtpunten worden gerespecteerd. Het plan is niet in strijd met de provinciale structuurvisie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale omgevingsverordening.

4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

De Omgevingsverordening Zuid-Holland is op 20 februari 2019 vastgesteld door de Provinciale Staten van Zuid-Holland en op 1 april 2019 in werking getreden. De omgevingsverordening vormt het juridische fundament van de Omgevingsvisie. De inhoud van de Omgevingsvisie is daarbij voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening.

Plangebied
De volgende bepalingen zijn relevant voor dit bestemmingsplan.

Regels voor ruimtelijke kwaliteit - Artikel 6.9
De provincie deelt nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het landschap in drie categorieën in: inpassen, aanpassen en transformeren. De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt valt onder de categorie 'aanpassen'; de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet een aanvulling op structuurniveau. Aanpassing is gericht op het vergroten van de gebruikswaarde van een gebied. De rol van de provincie zit vooral in het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Een voorwaarde voor deze ontwikkeling is dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk moet blijven door:

• I. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en;
• II. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

Aanvullende maatregelen kunnen zijn:

• i. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
• ii. wegnemen van verharding;
• iii. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
• iv. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.

Daarnaast dient er op grond van de omgevingsverordening 2019 een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld te worden, waarin het effect van de ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft.

Motivering

• I. Zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving
  In paragraaf 3.2 wordt het plan uitgebreid beschreven en wordt aangetoond dat de ontwikkeling zorgvuldig wordt ingebed in de omgeving.
  
• II. Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.
  Bij de vaststelling van de omgevingsverordening 2019 heeft de provincie Zuid-Holland de regeling ten aanzien van het creëren van nieuwe landgoederen, zoals opgenomen in de Provinciale Structuurvisie 2012, niet opnieuw opgenomen en blijft het aan de betreffende gemeenten overgelaten om ruimtelijke plannen te faciliteren, passend binnen het ruimtelijk beleid van de provincie Zuid-Holland, waaronder richtlijnen op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit. Wanneer niet aan alle richtlijnen voldaan kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Wat betreft het nemen van 'aanvullende maatregelen' wordt in onderhavig geval gekeken naar de voormalige regeling van nieuwe landgoederen.
  
  Voormalige regeling nieuwe landgoederen
  De voorwaarden voor het ontwikkelen van een nieuw landgoed zoals opgenomen in de voormalige Provinciale Structuurvisie uit 2012 luidden als volgt:
  Met de aanleg van een nieuw landgoed wordt de mogelijkheid geboden om een landhuis of andere bebouwing op te richten en ter compensatie een deels openbaar landgoed (natuur- en of recreatiegebied) aan te leggen. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd;
• 2. de beeldkwaliteitsparagraaf, gaat in op de inrichting van het landgoedpark, de vormgeving van de bebouwing en de aansluiting op het omliggende landschap;
• 3. het landgoed wordt minimaal 5 hectare groot en is nagenoeg aaneengesloten;
• 4. minimaal 90% van het gebied is voor het publiek toegankelijk, hetgeen wordt gewaarborgd in een overeenkomst met kettingbeding;
• 5. maximaal 10% van het gebied behoort tot het private deel, dat voor maximaal 20% mag worden bebouwd, met een bij het wezen van een landgoed passende bebouwing;
• 6. bedrijfsfuncties zijn beperkt tot categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
• 7. de functie heeft niet meer dan een potentieel geringe verkeersaantrekkende werking;
• 8. het landgoed wordt niet bebouwd maar ingericht met groen en/ of blauwe functies die - voorzover het gaat om aanleg in een nog niet gerealiseerde ecologische verbinding - aansluiten bij het beoogde natuurdoeltype van de ecologische verbinding waarvan het beheer en het onderhoud worden gewaarborgd in het genoemde kettingbeding.
  
  Voor de ontwikkeling van het Landgoed aan de Westkanaalweg is zoveel mogelijk aangesloten bij de voorwaarden uit de oude landgoederenregeling uit 2012, welke in 2014 is vervallen. Een beeldkwaliteitsparagraaf zoals opgenomen als voorwaarde in de omgevingsverordening maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan, zie hiervoor paragraaf 3.3. Het projectgebied is 7 hectare groot en is volledig aaneengesloten. Daarnaast omvatten de vier (private) vrije kavels niet meer dan 10% van het gebied. De overige 90% is openbaar toegankelijk tussen zonsopgang en zonsondergang. Bedrijfsfuncties komen niet voor binnen het landgoed. Daarnaast zorgt het landgoed gezien de kleinschaligheid voor niet meer dan een potentieel verkeersaantrekkende werking. Naast de woningen, wordt het landgoed verder ingericht met groen en blauwe functies, waarbinnen extensieve dagrecreatie (wandelen e.d.) mogelijk is. Qua voorwaarden wordt met dit nieuw te ontwikkelen landgoed voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden door de provincie. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de inrichting van het landgoed.

Regionale waterkering - Artikel 2.4.2

Slechts een klein deel van het plangebied is gelegen binnen een regionale waterkering. Op de verbeelding in de regels van onderhavig plan is deze waterkering opgenomen. Op deze manier zijn de waterkeringsbelangen geborgd.

4.2.3 Gebiedsprofiel Hollandse Plassen

De provincie Zuid-Holland maakt werk van ruimtelijke kwaliteit in de ruimtelijke ordening. Met de kwaliteitskaart in de provinciale structuurvisie is hiertoe al een eerste aanzet gedaan. Als uitwerking van de kwaliteitskaart worden gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit opgesteld. Een gebiedsprofiel is een verzameling en analyse van aspecten van ruimtelijke kwaliteit en biedt een handleiding om bij ontwikkelingen kwaliteiten te behouden of te versterken. Onderhavig plangebied ligt binnen het gebiedsprofiel Hollandse Plassen.

De Hollandse Plassen

Het Hollands Plassengebied ligt ingeklemd tussen binnenduinrand, Oude Rijn, Meije, Kromme Mijdrecht en Haarlemmermeer en is onderdeel van het Groene Hart. Het is een karakteristiek, typische Hollands open landschap met plassen, molens, oude lintdorpen en prachtige natuurgebieden. Het Hollands Plassengebied heeft een ‘luw’ karakter ten opzichte van haar stedelijke omgeving, maar dit betekent allerminst dat de tijd er stil staat.

Het Hollands Plassengebied is een populair gebied om te recreëren en te wonen, ondanks dat er niet overal sprake is van een samenhangend recreatief netwerk.

Belangrijke identiteitsdragers van Zuid-Holland zijn molens, kerktorens, watertorens, landgoederen en andere punten aan de horizon dienen als baken in ruimte en tijd; ze vertellen het verhaal van het landschap. Het zijn bijzondere plekken die de wordingsgeschiedenis van het Hollands Plassengebied vertellen. Onderhavig bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van een landgoed mogelijk.

Bij de ontwikkelingen van landgoederen wordt uitgegaan van de volgende punten:

• Vergroten van de herkenbaarheid van de landgoederenzone als samenhangend geheel;
• Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen de landgoederen en hun omgeving als ensemble behandeld te worden. Belangrijk daarbij is het contrast tussen de relatief besloten landgoederen zelf, en de open polders die betrokken zijn in het landgoedbiotoop;
• Nieuwe ontwikkelingen rond historische buitenplaatsen dienen de bestaande waarden te beschermen en waar mogelijk gericht te zijn op verbetering en versterking van de kwaliteit van het landgoed en zijn biotoop. Verbetering van de kwaliteit van het ensemble van het landhuis, tuin en park en de herkenbaarheid van het landgoed in het landschap. Elk landgoed is uniek, het maken van plannen voor en rondom een landgoed vereist maatwerk. Waar mogelijk benutten recreatief potentieel van de landgoederen, bijvoorbeeld door openstelling voor wandelaars.

Bij de ontwikkeling van een landgoed kan inspiratie gehaald worden uit het ontwikkeling van oude zichtrelaties, waar mogelijk kunnen deze hersteld worden. Landgoederen kunnen ingezet worden bij de toeristische profilering van de streek en als ecologische en recreatieve verbinding. De ontwikkeling van een landgoed biedt binnen de Hollandse Plassen positieve mogelijkheden voor flora & fauna.

Plangebied

Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van een landgoed mogelijk binnen het gebiedsprofiel Hollands Plassengebied. Landgoederen zijn binnen Zuid-Holland één van de belangrijkste identiteitsdragers. De toevoeging van een landgoed aan de Westkanaalweg is passend binnen en draagt bij aan de identiteit van de provincie Zuid-Holland. Het landgoed wordt ingepast in de omgeving en vormt een overgang tussen het omliggende polderlandschap. Bovendien ontstaan er door de natuurontwikkeling nieuwe kansen voor flora & fauna. De zichtlijnen die gerealiseerd worden, zoals weergegeven in figuur 7, dragen bij aan de herkenbaarheid en de interactie van het landgoed in de omgeving. Bovendien biedt het grotendeels opengestelde landgoed veel mogelijkheden voor recreatie en wandeltoerisme. De ontwikkeling is passend binnen het gebiedsprofiel Hollands Plassengebied en draagt op verschillende manieren bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland (2011)

Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten. Deze gemeenten werken vanuit een gezamenlijke strategische visie op de verdere ontwikkeling van de regio om de kwaliteit van wonen, werken, ondernemen en recreëren van burgers, bedrijven en instellingen in het gebied te bevorderen.

De belangrijkste punten in de Regionale Structuurvisie zijn:

• De afwisseling tussen stedelijke, dorpse en landelijke leefmilieus is een sterke kwaliteit. De ontwikkelpotenties van de Oude Rijnzone moeten worden benut als waardevolle aanvulling op de diversiteit van woonmilieus in de regio. Ruimtelijke ontwikkelingen in en grenzend aan stedelijke kernen zorgen voor een afname van de bebouwingsdruk van het buitengebied. Het landschap kenmerkt zich door cultuurhistorisch waardevolle landschapsstructuren, karakteristieke waterlopen als de Meije en vergezichten over het veenweidegebied aan weerszijden van de Oude Rijn en de Nieuwkoopse Plassen. Het landschap wordt met name voor agrarische activiteiten gebruikt, maar recreatief medegebruik speelt een steeds grotere rol. Het open landschap biedt daarnaast mogelijkheden om de regio als duurzaam en klimaatneutraal te laten profileren.
• Doelstelling van Holland Rijnland t.o.v. het Groene Hart:
  Behoud en versterking van de karakteristieken van de Veenweide en Plassen.

Een dilemma hierbij is dat sluipende verstedelijking het open landschap en de agrarische bedrijfsvoering onder druk zet. Ook is er spanning tussen agrarische functies, natuurbeheer en stedelijke recreatie in het gebied.

De keuzes van Holland Rijnland zijn onder andere:

• Kernkwaliteiten behouden en versterken en hierop nieuwe ontwikkelingen afstemmen.
• Grondgebonden landbouw is de drager van het open landschap.
• Planologische zekerheid bieden aan de grondgebonden landbouw.
• Mogelijkheden bieden voor herstructurering, schaalvergroting en/of verbreding van grondgebonden agrarische bedrijven, waarbij de openheid en het karakter van het Groene Hart gewaarborgd blijven.
• Ontwikkelen van een kwalitatief aantrekkelijk en samenhangend buitengebied als leefomgeving, met een betere inrichting van de overgangszone tussen drop en buitengebied.
• Ontwikkelen van recreatieve voorzieningen en verbindingen in samenhang met de agrarische en natuurfunctie.
• Behouden en versterken van een duurzame ecologische en waterstructuur.
• Het landelijk gebied bereikbaar maken via langzaam verkeer routes en OV.
• Kleinschalige toevoeging van woningbouw.

Plangebied
Voor het plangebied zijn geen specifieke opgaven opgenomen in de regionale structuurvisie. Onderhavig plan sluit aan bij de keuzes van Holland Rijnland, zoals kleinschalige toevoeging van woningbouw en ruimte bieden voor recreatieve voorzieningen in samenhang met natuur.

4.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Rijn- en Veenstreek

In 2009 hebben de gemeenten Kaag en Braassem, Nieuwkoop, Rijnwoude en Alphen aan den Rijn een regionaal landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Het plan dat bestaat uit een visie en uitvoeringsprogramma is door de raden van alle vier de gemeenten vastgesteld.

In het LOP staat ruimte voor de landbouw centraal. Afhankelijk van de deelgebieden is er meer of minder ruimte voor recreatieve ontwikkelingen, rood voor groen ontwikkelingen zoals landgoederen, ruimte voor de natuur of schaalvergroting c.q. verbreding in de landbouw. Voor het grondgebied van de gemeente Alphen aan den Rijn zijn de doelstellingen en ambities uit de 'Structuurvisie Buitengebied' overgenomen in het LOP. Onderdeel van het LOP is het opstellen van regionaal landgoederenbeleid.

Plangebied
Het plangebied valt binnen een deelgebied waarbinnen dat versterkt mag worden met groene en recreatieve functies. Het wandelbos (zie paragraaf 4.4.2), waaronder het plangebied valt, kan via een constructie met nieuwe landgoederen gerealiseerd worden, waarbij als landschappelijk uitgangspunt voor het ontwerp het behoud van het verkavelingspatroon geldt. De beoogde ontwikkeling sluit hiermee aan bij het LOP.

4.4 Gemeentelijke beleid

4.4.1 Structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031

Op 11 juli 2013 is de Structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031 vastgesteld. Alphen staat voor een nieuwe opgave, namelijk het vitaliseren en intensiveren van de stad in een duurzaam verbond met het Groene Hart. In de visie geeft de gemeente aan welke ambities zij met het gemeentelijk grondgebied heeft. Bij de realisatie van die ambities zal de gemeente in sommige gevallen als trekker optreden. Aan de andere kant wordt er veel ruimte geboden aan initiatieven vanuit de samenleving. De structuurvisie is gericht op het ontlokken van initiatieven voor nieuwe projecten.

Figuur 12: Structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031

In de structuurvisie zet de gemeente Alphen aan de Rijn in op haar bestaande sterke punten:

• Intense Stad: Alphen aan den Rijn is een intense stad met zorgvuldig ingepaste ruimtelijke ontwikkelingen en een diversiteit aan leefstijlen, functies en voorzieningen. De entrees van de stad, de stadsranden en de stedelijke kwaliteit van de vervoersassen benadrukken de zorgvuldige inpassing in het stedelijk weefsel en het contrast met de dorpen en het landschap.
• Vitale dorpen: de authentieke en vitale dorpen zijn bijzondere parels in de gemeente. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn met respect voor de cultuurhistorie, maat en schaal zorgvuldig ingepast in de verschijningsvorm van dorpen. Er worden mogelijkheden geboden voor een gezonde levensstijl en er is sprake van een duurzaam woningbestand. De inrichting van de dorpskernen nodigt uit tot ontmoeting en verblijf hetgeen de sociale binding van de bewoners versterkt.
• Waardevol landschap: de transitie naar een groene economie betekent een herdefiniëring van de waarde van het landschap rondom Alphen aan den Rijn. Een focus op specifieke hoogwaardige gewassen maakt ook kleinschalige productie mogelijk en rendabel. Hiermee vervalt de noodzaak voor schaalvergroting van landbouwbedrijven en wordt het unieke verkavelingspatroon niet verder aangetast. Naast productielandschap is het Groene Hart ook een gewilde plek voor recreanten.

Plangebied
Het plangebied is gelegen in de polder Oudshoorn. Voor de polder Oudshoorn is het onderdeel "Waardevol Landschap" van belang. Door het bieden van (beleids)ruimte wil de gemeente het landschap ruimte bieden om zich te ontwikkelen. Eén van de voorbeelden die wordt genoemd is het ontwikkelen van een landgoed.

4.4.2 Masterplan Wandelbos

Op 25 oktober 2010 heeft de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn het Masterplan Wandelbos vastgesteld. In het Masterplan Wandelbos zijn de uitgangspunten voor de ontwikkeling van een landgoed vastgelegd. Een landgoed mag binnen deze beleidskaders én binnen de beleidskaders van de provincie Zuid-Holland worden ontwikkeld. Dit betekent dat woningen op agrarische gronden worden gebouwd in ruil voor de aanleg van openbaar toegankelijk natuurgebied. Mits overeenstemming met de particuliere eigenaren, gemeente en provincie wordt bereikt, kan het Wandelbos verder worden gerealiseerd in polder Oudshoorn.

Figuur 13: wensbeeld Masterplan Wandelbos

Plangebied
Op basis van het Masterplan Wandelbos is het ontwikkelen van een landgoed op de projectlocatie gewenst.

4.4.3 Kwaliteitsgids polder Oudshoorn

In mei 2013 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn de Kwaliteitsgids Polder Oudshoorn vastgesteld. Deze kwaliteitsgids is als handvat bedoeld om de Structuurvisie Buitengebied uit 2008 te vertalen in flexibele bestemmingsplannen voor het buitengebied. Het belangrijkste doel is om initiatiefnemers te inspireren om bij te dragen aan de doelen die in de Structuurvisie Buitengebied voor elke polder zijn vastgelegd. In de kwaliteitsgids is opgenomen dat nieuwe kleinschalige woonbebouwing onder strikte voorwaarden mogelijk kan worden gemaakt in de polder. Hiermee wordt nieuwe woningbouw in de polder, zij het onder strikte voorwaarden, niet uitgesloten.

Economische ambitie 1: Nieuwe kleinschalige woonbebouwing versterkt kwaliteit van het landschap

Nieuwe woonbebouwing wordt mogelijk gemaakt in de polder onder strikte voorwaarden. Woonbebouwing moet kleinschalig zijn in de vorm van een enkele woning of een klein ensemble als buurtschap of landgoed. Daarbij moet de woonbebouwing de openbare toegankelijkheid van het landschap vergroten door private delen op te stellen voor recreanten. Tot slot moet de bebouwing een bijdrage leveren aan het karakter van het landschap (passage uit Kwaliteitsgids polder Oudshoorn).

Plangebied
Binnen het landgoed worden enkele woningen in een klein ensemble mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt het landgoed deels openbaar toegankelijk voor recreanten.

4.4.4 Conclusie

Het oprichten van een nieuw landgoed op het perceel aan de Westkanaalweg past binnen de in dit hoofdstuk beschreven beleidskaders. Vanuit de verschillende beleidsdocumenten is het gewenst dat de kernkwaliteiten van het groene landschap behouden en versterkt worden. Ontwikkelingen in het landschap moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van dat landschap. Tevens is het gewenst dat het landschap deels openbaar toegankelijk wordt. Met het realiseren van een landgoed wordt aan deze doelstellingen voldaan.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Besluit milieueffectrapportage

5.1.1 Beleidskader

In het Besluit m.e.r. wordt geregeld welke activiteiten m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn en bij welke omvang en omstandigheden dat het geval is, de zogenaamde drempelwaarden. Op basis hiervan dient inzicht te worden gegeven of de ontwikkeling belangrijke nadelige milieugevolgen met zich meebrengt.

Om te beoordelen of voor deze landgoedontwikkeling een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is moet sinds 7 juli 2017 een vormvrije m.e.r.beoordeling aangevraagd worden in de vorm van een aanmeldingsnotitie. Dit is een nieuwe, extra procedurele stap in de vormvrije m.e.r.beoordeling. Met deze aanmeldingsnotitie kunnen in een vroeg stadium van ruimtelijke ontwikkelingen de milieugevolgen in kaart worden gebracht en worden beoordeeld. Het bevoegd gezag beslist, uiterlijk 6 weken na indiening, op basis van deze aanmeldingsnotitie of een m.e.r opgesteld dient te worden.

In deze aanmeldingsnotitie wordt onder andere bekeken of onderhavige ontwikkeling valt onder onderdelen C of D van het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r., onderdeel D 11.2, is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen m.e.r.- beoordelingsplichtig is bij activiteiten die betrekking hebben op een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat en/ of een oppervlakte heeft van 100 hectare of meer. Bepaald is echter dat ook voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch nagegaan dient te worden of er sprake is van belangrijke gevolgen voor het milieu. De resultaten van de omgevingsonderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan worden uitgevoerd kunnen dit aantonen en worden bij de aanmeldingsnotitie gevoegd.

5.1.2 Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is een Aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld. Deze notitie is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting.

De onderzoeksresultaten van de onderzoeken, die in dit hoofdstuk worden beschreven, zijn gebruikt bij het opstellen van de aanmeldnotitie. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling van het landgoed geen specifieke milieurisico's kent. Er zijn ten gevolge van onderhavige ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten. Er hoeft geen volledige MER of formele m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld. Op 19 maart 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van Alphen aan den Rijn hier een specifiek besluit over genomen.

5.2 Geluid

5.2.1 Beleidskader

Normstelling

Wegverkeerslawaai

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties
In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat het bevoegd gezag bij vaststelling van een bestemmingsplan de wettelijke grenswaarden in acht moet nemen. Toetsing aan de ten hoogste toelaatbare belasting van de Wet geluidhinder vindt plaats per weg. Het geluidsniveau ten gevolge van het wegverkeer dient op de gevels van geluidsgevoelige objecten, zoals nieuwe of te wijzigen woningen in de geluidszone van een weg, te voldoen aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorheen: voorkeursgrenswaarde). Deze bedraagt 48 dB, indien dit geluidsniveau wordt overschreden kan de gemeente een hoger geluidsniveau toestaan, de zogenaamde "Hogere waarde". De hogere waarde mag enkel worden verleend, indien uit akoestisch onderzoek is gebleken dat bron-, overdrachts- of gevelmaatregelen om het geluidsniveau terug of onder de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting te brengen niet mogelijk is. Aan de hogere waarde is een maximum verbonden. Voor de nieuwbouw van woningen in binnenstedelijke situaties is dit 63 dB en in buiten stedelijke situaties is dit 53 dB. Deze niveaus zijn na aftrek van de correctie conform artikel 110g van de Wet geluidhinder.

In het plangebied wordt de bouw van nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder nieuwe geluidgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van de gezoneerde weg.

Industrielawaai

Op basis van artikel 40 van de Wet geluidhinder kunnen (delen van) industrieterreinen worden aangewezen als gezoneerd industrieterrein met een zonegrens. De geluidszone is het gebied tussen de grens van het industrieterrein en de zonegrens. Buiten de zonegrens mag de door alle bedrijven die op het industrieterrein zijn gevestigd gezamenlijk veroorzaakte geluidsbelasting niet hoger zijn dan 50dB(A) etmaalwaarde. De zone is dus het gebied, behalve het industrieterrein zelf, waarbinnen vanwege dat industrieterrein een geluidsbelasting mag heersen van 50 dB(A) etmaalwaarde of meer. Deze eis is vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh) en gekoppeld aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Gevolg hiervan is, dat zowel bij ruimtelijke plannen, als bij het verlenen van omgevingsvergunningen rekening wordt gehouden met de geluidszone die om het industrieterrein is gelegen. Het doel van de zone is het vormen van een buffer, een ruimtelijke scheiding tussen industriële activiteiten en woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen, zoals ziekenhuizen en onderwijsgebouwen.

Nieuwe situatie

In het plangebied wordt de bouw van nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder nieuwe geluidgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerd industrieterrein.

5.2.2 Onderzoek en conclusie

Wegverkeerslawaai

De Wgh ziet woningen als een gevoelig object, wat betekent dat het maximale geluidsniveau 48 dB mag bedragen op de gevel. De wegen rondom het plangebied zijn 30 km/u wegen en daaraan zijn geen geluidscontouren verbonden. De nieuwe woningen in het plangebied zijn gesitueerd op meer dan 250 meter van relevante zoneringsplichtige wegen, de Westkanaalweg en de Oostkanaalweg. De woningen komen op een afstand van circa 300 tot 650 meter van de Westkanaalweg. Het plangebied wordt verkeersluw ingericht en alleen gemotoriseerd bestemmingsverkeer kan tot de woningen komen over één weg met een maximale snelheid van 30 km/u. Het overige verkeer binnen het plangebied zal langzaam verkeer zijn in de vorm van wandelaars.

Uit bureauonderzoek kan geconcludeerd worden dat de geluidscontouren van de relevante wegen met een hoger snelheidsregime niet tot of over de geluidsgevoelige woningen in het plangebied reiken. Omdat de nieuwe woningen in het plangebied gesitueerd zijn op meer dan 250 meter van relevante zoneringsplichtige wegen, de Westkanaalweg en de Oostkanaalweg, hoeft er geen onderzoek naar de geluidsbelasting van wegverkeerslawaai te worden uitgevoerd. Het bestemmingsplan is op het gebied van geluid uitvoerbaar en er kan voldaan worden aan de eis van een goed woon- en leefklimaat. Nader akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet binnen de geluidscontour van een gezoneerd industrieterrein en/of een spoorweg. De nabij gelegen kwekerij vof T.C. Prins wordt in de Wet geluidshinder niet aangemerkt als een gezoneerd industrieterrein. In paragraaf 5.4 volgt een nadere toelichting dat ook aan de afstand tussen het perceel van de kwekerij en de dichtstbijzijnde woning voldoende is.

5.3 Luchtkwaliteit

5.3.1 Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. Meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg/m³
Fijn stog (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Tabel 1: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate
In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

5.3.2 Onderzoek en conclusie

Gelet op de omvang van de ontwikkeling, vier woningen, valt het plan binnen één van de aangewezen categorieën uit het Besluit nibm. Omdat het Besluit nibm van toepassing is kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. Luchtkwaliteitsonderzoek kan daarom achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool 2017 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort.

Figuur 14: NO2 concentratie ter plaatse van Westkanaalweg, lichtblauw rekenpunt =< 35 µg/ m3, voor het jaar 2017

Hieruit blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Oostkanaalweg (maatgevende doorgaande weg nabij het plangebied) onder de grenswaarden uit de wetgeving liggen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. De concentraties luchtvervuilende stoffen nemen immers af naarmate de afstand tot de weg groter wordt.

De ontwikkeling van het landgoed zelf draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat hierdoor de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.4 Bedrijven- en milieuzonering

5.4.1 Beleidskader

In het kader van de Wet milieubeheer moet in nieuwe situaties rekening worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. In de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een lijst met richtafstanden opgenomen. Deze lijst bevat een overzicht van milieubelastende activiteiten en de daarbij behorende richtafstanden voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. De genoemde richtafstanden moeten bij voorkeur worden aangehouden tot milieugevoelige functies. De grootste richtafstand is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. De categorieën zijn als volgt:

milieucategorie	Gemengd gebied	Rustig buitengebied
1	0 meter	10 meter
2	10 meter	30 meter
3.1	30 meter	50 meter
3.2	50 meter	100 meter
4.1	100 meter	200 meter
4.2	200 meter	300 meter

Tabel 2: Richtafstanden VNG

De richtafstanden gaan uit van gemiddelden. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden uitgevoerd, dan kan gemotiveerd worden aangegeven wat de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting is. Benadrukt moet worden dat de richtafstanden voor het plangebied zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk, dat gelijkgesteld is aan een rustig buitengebied (een gebied gericht op het principe van functiescheiding met weinig tot geen andere voorzieningen).

Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• Het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• Het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

5.4.2 Onderzoek en conclusie

Met voorliggend bestemmingsplan worden geen bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven bekend waarvan de richtafstand over het plangebied gelegen is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden de bedrijven die in de nabijheid van het projectgebied liggen kort beschouwd.

De nabijgelegen golfbaan is een categorie 1-bedrijf met een maximale richtafstand van 10 meter. De dichtstbijzijnde woning ten opzichte van de golfbaan ligt op circa 20 meter.

Naast plangebied is het Clubterrein van de Nederlandse Caravan Club (NCC Clubterrein) en camping Oudshoorn gelegen. Een kampeerterrein valt onder milieucategorie 3.1 en heeft een richtafstand van 50 meter. De dichtstbijzijnde woning ten opzichte van de camping is kavel 4. Deze woning komt echter op meer dan 50 meter afstand van de camping te liggen.

De nabijgelegen kwekerij ten oosten van het plangebied is een categorie 2-bedrijf, het richt zich met name op sierteelt. De dichtstbijzijnde woning ten opzichte van de perceelgrens van de kwekerij wordt op circa minimaal 50 meter gerealiseerd. Hierdoor kan er voor de gebruikers van de woningen een goed woon-en leefklimaat worden gegarandeerd, zonder dat het sierteeltbedrijf wordt belemmerd in haar bedrijfsvoering

De ontwikkeling voldoet aan de geldende richtafstanden uit de VNG-handreiking.

5.5 Bodem

5.5.1 Beleidskader

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van een bestemmingsplan(wijziging) dient bodemonderzoek te worden verricht. In de praktijk wordt gestart met een historisch onderzoek naar mogelijk bodembedreigende activiteiten in het verleden en/of bodemonderzoeken die in het verleden zijn uitgevoerd, bijvoorbeeld in het kader van de Wet milieubeheer of een grondtransactie. Op basis hiervan wordt een eerste inschatting gemaakt van de bodemkwaliteit ter plaatse. Als de resultaten van dit onderzoek hiertoe aanleiding geven wordt er bodemonderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740. Dit laatste onderzoek kan dan ook worden gebruikt ten behoeve van de verplichting in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

In de Wabo staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat:

• er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan;
• er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren.

In het kader van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (hoofdstuk 2, afdeling 2.4) moet bij het realiseren van bedrijfsbestemmingen veelal een zogenaamde nulsituatie worden vastgelegd.

5.5.2 Onderzoek en conclusie

Door Nipa milieutechniek b.v. is het rapport "Verkennend bodemonderzoek Landgoed Verboom Westkanaalweg te Alphen aan den Rijn", met projectnummer 15603, dd. 13 februari 2017 opgesteld. Dit rapport is opgesteld om de ontwikkeling van een landgoed met 25 woningen in het plangebied te realiseren. Voor dit plan bestond uiteindelijk niet voldoende draagvlak. Omdat er in de tussentijd geen activiteiten hebben plaatsgevonden die de bodemkwaliteit in het plangebied noemenswaardig hebben kunnen veranderen, kan dit rapport ook voor onderhavig bestemmingsplan gebruikt worden. Het rapport is in bijlage 2 opgenomen.

Het verkennend bodemonderzoek heeft tot doel om vast te stellen of op de locatie bodemverontreiniging aanwezig is waardoor sprake kan zijn van beperkingen of belemmeringen ten aanzien van het huidige of toekomstige gebruik van het terrein.

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de toplaag van de vaste bodem licht verontreinigd is met diverse zware metalen (kwik, koper, lood en cadmium). In de ondergrond is plaatselijk een licht verhoogd gehalte aan molybdeen aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogd gehaltes aan barium, zink, kwik, koper, nikkel en minerale olie aangetoond. De aangetoonde gehaltes zijn echter dermate laag dat geen aanleiding bestaat voor het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek.

Er bestaat op basis van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geen aanleiding voor het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek. Het bestemmingsplan is op basis van het aspect bodem uitvoerbaar. De locatie is geschikt voor het voorgenomen gebruik.

5.6 Externe veiligheid

5.6.1 Beleidskader

Rijksbeleid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen voor derden. Het gaat daarbij zowel om het vervoer van gevaarlijke stoffen (weg, water, spoor en buisleidingen) als om inrichtingen met opslag, productie en/of gebruik van gevaarlijke stoffen. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) zijn risicomaten met bijbehorende risiconormen opgenomen voor respectievelijk inrichtingen en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het externe veiligheidsbeleid kent twee risicomaten, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is de overlijdenskans per jaar als gevolg van het vrijkomen van gevaarlijke stoffen bij een ongeval. Dit kan op een kaart worden weergegeven met behulp van contouren. Het groepsrisico betreft de kans per jaar dat in één keer een groep mensen komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico wordt met behulp van een diagram weergegeven. Bovendien geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht, waarbij het bevoegd gezag verplicht wordt gesteld om advies in te winnen bij hulpverleningsdiensten omtrent aspecten als hulpverlening en zelfredzaamheid.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid Holland ambieert een veilig Zuid-Holland. In de provinciale omgevingsvisie staat als provinciale opgave genoemd het 'zorgen voor een gezonde en veilige leefomgeving en het beperken van hinder'. De provincie wil voorkomen dat risicovolle activiteiten gevestigd worden in de omgeving van grote groepen mensen of dat een nieuwe ontwikkeling gepland wordt binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit.

Het is niet altijd te voorkomen dat dit soort functies gecombineerd worden en het groepsrisico toeneemt. In dat geval vraagt de provincie van de verantwoordelijke bestuurders dat zij een verantwoording groepsrisico schrijven: een heldere en transparante toelichting waarin zij uitleggen waarom deze ontwikkeling op deze locatie noodzakelijk is. Op basis van een verantwoording groepsrisico moet aannemelijk worden gemaakt dat op termijn in de eindsituatie wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde.

Beleidsvisie externe veiligheid Gemeente Alphen aan den Rijn

In de raadsvergadering van 21 april 2016 is de "Beleidsvisie externe veiligheid Alphen aan den Rijn 2016-2020" vastgesteld. In deze beleidsvisie zijn concrete kaders opgenomen hoe om te gaan met externe veiligheid bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen bepaalde zones van risicobronnen. Voor plannen die buiten deze specifieke zones zijn gelegen geldt een standaard verantwoordingsparagraaf welke opgenomen is in paragraaf 4.3.3. van de Beleidsvisie Externe veiligheid.

In deze paragraaf is aangegeven dat buiten de aangegeven zones alleen zogenaamde 'toxische scenario's' relevant zijn. Het gaat dan om toxische (rook)gassen die zich over een groot gebied kunnen verspreiden. In dat geval is het belangrijk om te schuilen en niet direct aan de toxische (rook)gassen te worden blootgesteld. Zoals ook in de algemene crisiscommunicatie wordt vermeld moet men in dat geval naar binnen, ramen en deuren sluiten en de mechanische ventilatie uitschakelen. Om dit laatste mogelijk te maken wordt voor nieuwe gebouwen waar mensen kunnen verblijven in de voorschriften van de bouwvergunning opgenomen dat de mechanische ventilatie met één druk op de knop kan worden uitgeschakeld (dit kan ook worden bereikt door de stekker van de ventilatie op een makkelijk bereikbare plek te situeren).

5.6.2 Onderzoek en conclusie

Voor het transport over de weg is het Basisnet weg geraadpleegd via de risicokaart. Volgens de meest actuele versie maakt de N11 onderdeel uit van de hoofdtransportroutes voor gevaarlijke stoffen, over de N207 en de N460 vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Een ander belangrijk toetsingsaspect is het Plasbrandaandachtsgebied (PAG, wat het volgende inhoud: het gebied tot 30 meter van de weg waarin, bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand). In het Basisnet weg is aangegeven dat de N11, N207 en de N460 allen geen PAG hebben.

Uit de professionele risicokaart, zoals weergegeven in figuur 15, blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er in de nabijheid van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, via buisleidingen of water. Het plangebied ligt buiten de invloedssferen van de omliggende wegen waarvoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Op basis van het uitgevoerde bureauonderzoek kan geconcludeerd worden dat er vanuit externe veiligheid geen belemmeringen zijn.

Figuur 15: uitsnede professionele risicokaart (bron: www.risicokaart.nl), in rood globaal het plangebied

5.7 Archeologie

5.7.1 Beleidskader

5.7.1.1 Rijksbeleid

De bodem wordt wel de schatkamer van onze geschiedenis genoemd. Resten van eerdere samenlevingen liggen in de grond verborgen. Archeologie bestudeert dat verleden aan de hand van voorwerpen. Die voorwerpen zijn sporen die met elkaar het 'bodemarchief' vormen; de ongeschreven geschiedenis van een dorp, stad, of regio.

Sinds 2016 bundelt de Erfgoedwet wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van het cultureel erfgoed mogelijk. De Monumentenwet (1988, geactualiseerd in 2007) is hiermee (grotendeels) vervallen. De Erfgoedwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. De taken in het kader van de Erfgoedwet behelzen onder andere het meewegen van archeologie in de besluiten op het gebied van ruimtelijke ordening en de koppeling tussen bestemmingsplannen en archeologische waarden en verwachtingen. De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met de in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.

5.7.1.2 Gemeentelijk beleid

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft in 2014 de Archeologische Verwachtingen- en Beleidskaart laten opstellen. Aan de hand van de Verwachting- en Beleidskaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Alphen aan den Rijn ligt het plangebied voor het grootste deel in een zone met een middelhoge verwachting, dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’, en voor een klein deel in een zone met een hoge verwachting met dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Het beleid voor de zone 4 schrijft voor dat er bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 30 cm –Mv. een archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Het beleid voor de zone 3 schrijft voor dat er bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm –Mv. een archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Deze voorschriften zijn verankerd in het bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie’, zoals door de gemeenteraad op 28 maart 2019 vastgesteld. De omvang van de bodemingrepen bedraagt 6.8 ha en de diepte van de waterpartijen bedraagt ongeveer 1,5 m. Deze ingrepen zijn groter dan de vrijstellingsgrens. Een nadere archeologisch onderbouwing met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden is daarom verplicht conform het vigerende beleid.

5.7.2 Onderzoek en conclusie

5.7.2.1 Cultuurhistorisch bureauonderzoek

In het kader van een eerder planinitiatief voor de gronden op het perceel ten oosten van Westkanaalweg 18a is een cultuurhistorisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit rapport, "Plangebied 'Landgoed in de polder', gemeente Alphen aan den Rijn; cultuurhistorisch bureauonderzoek" van 29 juli 2009 met bestandsnaam RA1962_ARWB is bijgevoegd in bijlage 3 van deze toelichting. De Omgevingsdienst Midden-Holland heeft op 21 oktober 2016 aangegeven dat het onderzoek nog bruikbaar is.

De conclusie uit dit onderzoek is dat voor vrijwel het gehele plangebied sprake is van een lage archeologische verwachting. Uitzondering hierop vormt het gedeelte van het plangebied dat zich bevindt in de zone met crevasseafzettingen van de oude Aarloop. Hier geldt een hoge archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische overblijfselen uit de Ijzertijd en Romeinse tijd.

Na het bovengenoemde bureauonderzoek uit 2009 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn in 2014 de Archeologische Verwachtingen- en Beleidskaart laten opstellen. Het op 28 maart 2019 door de gemeenteraad vastgestelde parapluplan Archeologie is leidend voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Voor het plangebied zijn twee archeologische dubbelbestemmingen opgenomen zoals opgenomen het parapluplan Archeologie:

• Waarde - Archeologie 3

Deze dubbelbestemming is voor een klein deel rondom de entree van het gebied opgenomen. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is binnen deze dubbelbestemming vereist voor werken of werkzaamheden die dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld plaatsvinden en over een totale oppervlakte groter dan 100 m2 worden uitgevoerd.

• Waarde - Archeologie 4

Deze dubbelbestemming is voor het overige deel van het plangebied opgenomen. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is binnen deze dubbelbestemming vereist voor werken of werkzaamheden die dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld plaatsvinden en over een totale oppervlakte van meer dan 1.000 m2 worden uitgevoerd.

Op basis van deze dubbelbestemmingen is het dus noodzakelijk dat er bij bepaalde ontwikkelingen archeologisch onderzoek plaatsvindt.

Figuur 16: Uitsnede uit beleidsadvieskaart

In het deel van het plangebied waar een hoge archeologische verwachting geldt zijn geen gebouwen gepland. Hier is wel enige verharding gepland, maar hier gaat niet dieper dan 0,3 meter gegraven worden. De woningen zijn gepland in het deel waar Waarde - Archeologie 4 valt. De verwachting is dat er ten behoeve van deze woningen werkzaamheden gaan plaatsvinden die dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld plaatsvinden en over een totaal oppervlakte van meer dan 1.000 m2 worden uitgevoerd.

5.7.2.2 Verkennend archeologisch booronderzoek

Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning is archeologisch onderzoek noodzakelijk, daarom heeft archeologisch onderzoeksbureau RAAP een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Het rapport met projectcode ARWB2 is als bijlage 7 toegevoegd aan deze toelichting. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden in april en mei van 2019.

Figuur 17: locaties van de uitgevoerde boringen

In het plangebied zijn 45 boringen gezet (9 op het westelijke smalle deel, om de 40 m; 23 op het langste deel, om de 40 m, om de 20 m aan de wegzijde; 12 op het oostelijke deel, om de 40 m) ( figuur 17). Ten behoeve van de optimale spreiding versprongen de boorpunten ten opzichte van de volgende van elkaar, waardoor een systeem van gelijkbenige driehoeken ontstond. Er is geboord tot maximaal 300 cm -mv of tot 30cm waarbij het opgeboorde materiaal in het veld door middel van verbrokkeling en versnijding is gecontroleerd op de aanwezigheid van archeologische indicatoren (zoals houtskool, vuursteen, aardewerk, metaal, bot, verbrande leem en fosfaatvlekken).

Archeologische resten uit de periode ijzertijd tot en met de vroege middeleeuwen konden verwacht worden op de oeverafzettingen van de Aar. In de boringen tussen boring 2 en boring 12 zijn verscheidene van dergelijke oeverwalafzettingen aangetroffen. De stevigheid van de klei en de aard van deze afzettingen duiden op gunstige omstandigheden voor bewoning. Hierdoor geldt voor deze afzettingen een hoge archeologische verwachting voor resten vanaf de periode ijzertijd tot en met de vroege middeleeuwen. Vindplaatsen uit deze periode worden gekenmerkt door een vondstspreiding van aardewerk, en daarnaast kunnen ook fragmenten natuursteen, houtskool, metaal en bot voorkomen. Een mogelijk antropogene vindplaats indicator is aangetroffen in boring 7 in een van deze oeverwalafzettingen in de vorm van houtskoolstukjes op 50 tot 100cm –Mv.

Archeologische resten uit de periode late middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd konden worden verwacht langs de dijk. In boring 2 tot en met 5 is vanaf het maaiveld tot 115cm –Mv. in sommige boringen ‘verstoorde’ en opgehoogde grond aangetroffen met veel bouwpuin fragmenten erin. De aangetroffen resten betreffen echter gezien de aard van het bouwpuin, het grind en de intact kleibrokken materiaal met een datering in de nieuwe tijd. Voor dit deel van het plangebied geldt daarom een lage archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de periode late middeleeuwen, maar een hoge archeologische verwachting voor resten uit de nieuwe tijd.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het onderzoek blijkt dat in een deel van het plangebied (mogelijk) archeologische resten bedreigd worden door de voorgenomen bodemingrepen. Om de archeologische waarden te beschermen wordt geadviseerd de plannen zodanig aan te passen dat verstoring wordt voorkomen of nader onderzoek in de vorm van proefsleuven uit te voeren. De initiatiefnemer heeft gekozen een aanvullend proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren door RAAP archeologie. Ten tijde van de terinzage legging van het ontwerpbestemmingsplan zijn de onderzoeksresultaten nog niet bekend. Om de archeologische waarden te beschermen blijven de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 3' in het ontwerpbestemmingsplan gehandhaafd.

Toelichting aanvullend proefsleuvenonderzoek

Indien planaanpassing niet mogelijk en/of wenselijk wordt geacht, wordt in het kader van de bestaande planvorming de vervolgstappen uit het proces voor Archeologische Monumentenzorg doorlopen. Om de gespecificeerde verwachting te toetsen wordt vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven uitgevoerd. De proefsleuven kunnen, conform het advies van het onderzoeksbureau, parallel aan de in de borraai aangetroffen oeverafzettingen van de Aar en eventueel in het verlengde van daarvan haaks op de verwachte ligging van de lintbewoning langs de dijk aangelegd kunnen. Op deze manier kan de hoge verwachting voor archeologische resten getoetst worden. Voor een proefsleuvenonderzoek is het wettelijk verplicht een Programma van Eisen (PvE) op te stellen. Het bevoegd gezag heeft reeds ingestemd met het door initiatiefnemer aangeleverd PvE. Het onderzoek wordt uitgevoerd in het kader van de planuitvoering. De resultaten worden overlegd bij het indienen van de de aanvraag omgevingsvergunning door de initiatiefnemer. De dubbelbestemming ' Waarde - Archeologie 3' is in voorliggend bestemmingsplan opgenomen om de archeologische waarden planologisch correct te borgen.

5.8 Flora en fauna

5.8.1 Beleidskader

Wet natuurbescherming
Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet. Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet Natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen). Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met de eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

• 1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4.
Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstelling en ontheffingen verlenen.

• 2. Soorten van Habitatrichtlijn:

• A. Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9: die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I.
  In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• B. die streng beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II.
  Hiervoor moeten maatregelen worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is. In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.

• 3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming
Provincies zijn bevoegd om bij provinciale omgevingsverordening vrijstelling te verlenen voor de groep "Andere soorten", waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland hebben de omgevingsverordening op 20 februari 2019 vastgesteld.

Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, gaan de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving zal uitgevoerd gaan worden door de provincies. Belangrijke procedurele wijziging hierbij is, dat wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning, ontheffingen voor de beschermde soorten vanaf de inwerkingtreding van de wet daarbij mogen aanhaken. Dat wil zeggen dat de indiener mag kiezen of hij zijn ontheffing direct bij de provincie aanvraagt, of dat hij dat doet door aan te haken bij de omgevingsvergunning. In het laatste geval moet de gemeente dan een volledigheidstoets uitvoeren. Met de aanvraag van een omgevingsvergunning geldt de uitgebreide procedure, en is er een wettelijke beslistermijn van maximaal 26 weken. Wanneer een ontheffing bij de provincie aangevraagd wordt waarbij geen omgevingsvergunning nodig is, is deze termijn 13 weken met maximaal 7 weken verlenging.

5.8.2 Onderzoeksresultaten en conclusie

Door Nipa milieutechniek b.v. is het rapport "Quickscan flora en fauna Landgoed Verboom Westkanaalweg 18a te Alphen aan den Rijn", met projectnummer 15604, dd. 14 februari 2017 opgesteld. Dit rapport is opgesteld in het kader van het eerdere planvoornemen met 25 woningen, zoals in paragraaf 1.1 aangeven. In de tussentijd hebben er geen veranderingen in het plangebied plaatsgevonden. Het rapport uit 2017 wordt dan ook voldoende actueel geacht voor onderhavig bestemmingsplan. Het rapport is opgenomen in bijlage 4 van deze toelichting. Wel diende dit rapport nog aangevuld te worden op basis van opmerkingen van de Omgevingsdienst Midden - Holland. Het rapport is, met projectnummer 15604, is op 6 mei 2019 geactualiseerd. In het geactualiseerde rapport is gebruik gemaakt van het natuurloket en verspreidingskaarten.

De huidige situatie heeft een zeer beperkte natuurwaarde. De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied zal derhalve dan ook een positief effect op het toekomstige voorkomen van beschermde soorten hebben. Door de ontwikkeling van het landgoed wordt circa 5 hectare nieuwe natuur gecreëerd met open water en soortenrijke graslanden. Hierdoor wordt een meer divers landschap gecreëerd wat ten gunste komt van de biodiversiteit.

Op basis van de quickscan die is uitgevoerd ter plaatse van het Landgoed Verboom aan de West Kanaalweg te Alphen aan de Rijn, kan worden uitgesloten dat de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie een negatieve invloed heeft op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming.

Stikstofdepositie Natura - 2000 gebieden

Voorheen diende op grond van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) – dat juli 2015 van kracht werd – berekend te worden of een nieuwe (bouw)activiteit leidde tot een significante toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Onder het PAS golden enkele drempel- en grenswaarden die bepaalden of een toename van stikstofdepositie significant was en zo ja, of er dan een meldingsplicht of een vergunningplicht gold. Door te rekenen met het voorgeschreven rekenprogramma AERIUS Calculator werd automatisch met die drempelwaarden rekening gehouden. In het geval van de meldingsplicht kon de planontwikkeling aanspraak kan maken op benutting van de ontwikkelingsruimte die voor een Natura 2000-gebied gold, totdat deze niet meer voorradig was.

Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 mag het PAS niet meer gebruikt worden als toestemmingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een toename van stikstofdepositie op (stikstofgevoelige habitattypen in) Natura 2000-gebieden. De drempel- en grenswaarden uit het PAS zijn daarmee ook niet meer van toepassing. Hierdoor kan een project met een geringe depositietoename van 0,01 mol/ha/jaar al vergunningplichtig zijn (artikel 2.7 en 2.8 Wnb). Oftewel, ook relatief kleinschalige projecten dienen zorgvuldig op hun stikstofdepositie getoetst te worden om aan Europese regelgeving te kunnen voldoen (en stand te houden bij de Raad van State in geval van een beroep).

Sinds de vernieuwing van AERIUS Calculator op 16 september 2019 kan correct berekend worden of er überhaupt sprake is van stikstofdepositie op relevant Natura 2000-gebied. Daarbij dient zowel de bouw/aanlegfase als de gebruiksfase doorgerekend te worden.

Aerius berekening

Voor onderhavige ontwikkeling heeft NIPA Milieutechniek een Aerius - berekening uitgevoerd. De Aerius - berekening is toegevoegd als bijlage 5. In dit onderzoek zijn voor de aanleg en het gebruik van 4 landgoedvilla’s en het bijbehorende landgoed aan de Westkanaalweg te Alphen a/d Rijn de te verwachten stikstofdeposities ter plaatse van Natura 2000-gebieden berekend voor het jaar 2020.

Uit de rekenresultaten blijkt dat zowel in de realisatiefase als de gebruiksfase de stikstofdepositie op geen van de Natura 2000-gebieden groter is dan 0,00 mol/ha/jaar. Op grond van de depositie van stikstof is er geen reden het initiatief te belemmeren.

Conclusie

Doordat bij de ontwikkeling van het landgoed een meer divers landschap ontstaat, waarbij tevens bomen en struiken worden aangeplant, zal de biodiversiteit binnen het plangebied toenemen en zullen meerdere soorten zich binnen het plangebied kunnen vestigen.

Niet worden uitgesloten kan worden dat de rugstreeppad zich op de bouwterreinen vestigt. De rugstreeppad is een pioniersoort omdat ze een voorkeur heeft voor primaire stadia in de ecologische successie. Voorkomen dient te worden dat deze soort zich op de bouwplaats kan vestigen. De locatie op zich vormt echter geen essentieel leefgebied of voortplantingsplaats voor de rugstreeppad. Door het nemen van voorzorgsmaatregelen kan worden voorkomen dat de rugstreeppad zich op de bouwplaats kan vestigen.

Op basis van de quickscan is een aanvullend of nader onderzoek naar de aanwezige flora en fauna niet noodzakelijk. Voor de geplande activiteiten is geen ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbeheer noodzakelijk en zijn geen compenserende maatregelen nodig. Indien de werkzaamheden aanvangen in het broedseizoen van vogels, dient een aanvullende schouw plaats te vinden.

5.9 Verkeer en parkeren

5.9.1 Beleidskader

Zowel het landgoed als de nieuwe woningen worden ontsloten via de Westkanaalweg. Onderzocht moet worden wat de impact is van de toename van het aantal auto- en fietsbewegingen op de weg en zijn omgeving. Tevens dient berekend te worden hoeveel parkeerplaatsen er gerealiseerd moeten worden voor deze ontwikkeling.

Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2014
De gemeentelijke parkeernormen en parkeervoorzieningen zijn uitgewerkt in de gemeentelijke parkeernota 'Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2014' zoals vastgesteld door de raad op 28 mei 2015. Nadien is het paraplubestemmingsplan 'Parkeren' op 21 september 2017 vastgesteld voor het gehele grondgebied van Alphen aan den Rijn. Deze regeling is integraal overgenomen in dit bestemmingsplan.

5.9.2 Onderzoek en conclusie

Op 31 januari 2017 heeft Megaborn de notitie "Verkeerskundige beoordeling Landgoed Verboom", met werknummer DNp1601 opgesteld. Deze notitie is opgesteld in het kader van het eerdere planvoornemen om 25 woningen te realiseren in het plangebied. De notitie is als bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd.

In het onderzoek is een aantal verkeerskundige aspecten met betrekking tot de ontwikkeling nader uitgewerkt en geanalyseerd. Het betreft:

• 1. Het berekenen van de verkeersproductie en -attractie van het landgoed;
• 2. Het bepalen van het aantal parkeervoorzieningen op het landgoed;
• 3. Het beoordelen van de toename van het verkeer op de Westkanaalweg als gevolg van de ontwikkelingen op het landgoed.

De conclusie uit de notitie luidde als volgt: "De ontwikkeling van het landgoed leidt niet tot problemen op de ontsluitingsweg, de Westkanaalweg, van het landgoed. Op het terrein dienen ten behoeve van de woningen in totaal 48 parkeerplaatsen te worden aangelegd."

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van slechts 4 woningen. Logisch beredeneerd zal de ontsluiting bij een afname van het aantal woningen, en daarmee het aantal extra verkeersbewegingen, ook niet tot problemen leiden. Door de afname van het aantal woningen neemt ook de parkeerbehoefte af. Op elk woonperceel worden 2 parkeerplaatsen gerealiseerd. Parkeerplaatsen voor bezoekers worden ter plaatse van de entree gerealiseerd. Hier is voldoende ruimte voor de aanleg van parkeerplaatsen.

Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.10 Duurzaamheid

5.10.1 Beleidskader

Duurzaamheid wordt in heel Nederland inmiddels omarmt. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft haar duurzaamheidambities geformuleerd in het beleidsdocument 'Duurzaamheidshoofdstad van het Groen Hart, actieprogramma duurzaamheid 2017 -2020'. De ambities en acties tot het jaar 2020 staan hierin concreet beschreven. Omdat veel activiteiten langer voortgezet moeten worden om de doelstelling te behalen is dit beleid voor voorliggend bestemmingsplan nog relevant.

In het Actieprogramma Duurzaamheid 2017-2020 geeft de gemeente haar duurzaamheidsplannen aan, onderverdeeld in zeven thema's. In het coalitieakkoord van april 2018 geeft het college aan door te gaan met het actieprogramma. De thema's energie, wonen en klimaatadaptie & Green City uit het actieprogramma duurzaamheid zijn belangrijk in het kader van het nieuwbouwproject. De gemeente zet onder andere in op:

• 14% duurzame energie in 2020;
• 50% meer aansluitingen op zonne-energie ten opzichte van 2016 en stimuleren;
• zonnepanelen; toename van groene daken, groene gevels en vergroening van tuinen en afname verhard oppervlak;
• energieneutrale nieuwbouw vanaf 2018;
• aardgasloze nieuwbouw vanaf 2018 (wettelijk verplicht vanaf 1 juli 2018).

5.10.2 Onderzoek en conclusie

Met voorliggend bestemmingsplan worden vier bouwkavels gerealiseerd binnen het landgoed. De toekomstige bewoners zullen de woningen aan de hand van de kavelspaspoorten ontwikkelen. De nieuwe woningen zullen conform de landelijke normen aardgasloos zijn. In voorliggend bestemmingsplan worden de kaders voor de ontwikkeling gegeven. Het bestemmingsplan kan geen verplichtingen bevatten die verder reiken dan de wettelijke normen. Wel worden er bij de verkoop van de kavels en de bouw van de woningen duurzaamheidsdoelstelling meegegeven aan de nieuwe bewoners. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning zal de gemeente ook toetsen of de nieuwe woningen voldoen aan de vastgestelde beleidsdoelstellingen.

De woningen zullen in ieder geval voorzien moeten worden van hoogwaardig isolatiemateriaal, hiermee wordt de energievraag zoveel mogelijk beperkt. De woningen zullen een EPC waarde van 0 moeten krijgen, dat houdt in dat de woningen (minimaal) net zoveel energie opwekken als verbruikt wordt. De nieuwe woningen zullen hiermee energieneutraal in gebruik zijn.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

6.1 Beleidskaders

6.1.1 Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is in oktober 2000 vastgesteld door het Europese Parlement en de Europese raad. Artikel 1a geeft de betekenis van de richtlijn aan:

"Doel van deze richtlijn is de vaststelling van een kader voor de bescherming van land oppervlaktewater, overgangswater, kustwateren en grondwater in de Gemeenschap, waarmee aquatische ecosystemen en, en wat de waterbehoeften ervan betreft, terrestrische ecosystemen en wetlands die rechtstreeks afhankelijk zijn van aquatische ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed, en beschermd en verbeterd worden."

De richtlijn biedt dus een kader voor het beschermen van de waterkwaliteit. Daarbij wordt van de lidstaten vereist dat zij het waterkwaliteitsniveau organiseren per stroomgebied. Voor Nederland houdt dit een indeling in naar de stroomgebieden van de Rijn, de Maas, de Schelde en de Eems. Voor de Alphense situatie betekent dit een indeling bij het stroomgebied van de Rijn.

6.1.2 Rijksbeleid

Nationaal Waterplan
Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het NWP 2016-2021 formuleert antwoorden op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie en investeren in een duurzaam waterbeheer. Een goede bescherming tegen overstromingen, het zoveel mogelijk voorkómen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit zijn basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. Nederland als aantrekkelijk waterrijk land met een hoge mate van veiligheid levert een positieve bijdrage aan het vestigingsklimaat. En water levert een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de leefomgeving en behoud van biodiversiteit. Water is mooi en Nederlanders genieten graag van water. Het doel is klip en klaar: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst.

Waterwet
Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Een achttal wetten is samengevoegd tot één wet, de Waterwet. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten.

6.1.3 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid ten aanzien van water is opgenomen in de omgevingsvisie Zuid - Holland. De provincie wil het waternetwerk van Zuid-Holland nadrukkelijker profileren als een belangrijke drager van de Zuid-Hollandse identiteit, economie en leefkwaliteit. De veelzijdigheid van het waternetwerk biedt evenzoveel potenties voor betere benutting, integratie en verdere ontwikkeling van de diverse kwaliteiten.

De provincie zet zich in voor de integrale versterking van de kwaliteit van en de samenhang in het waternetwerk. Dat heeft te maken met de waterkwaliteit, de veiligheid en de economische, ecologische, recreatieve en cultuurhistorische kwaliteit van het netwerk, met inbegrip van de dijken. De provincie nodigt tevens partijen uit om gericht en in samenwerking bij te dragen aan de profilering, betere benutting en kwaliteitsverbetering van het Zuid-Hollandse waternetwerk. Toekomstige investeringen van de provincie zijn vooral gericht op het verder optimaliseren van de (bovenregionale) bereikbaarheid en beleefbaarheid van het recreatieve vaarnetwerk en een betere afstemming van beroepsvaart, recreatievaart en wegverkeer, naast de verbeteringen in het watersysteem.

6.1.4 Beleid waterbeheerder

Waterbeheerplan 5
Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het Hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De hoofddoelen zijn goede bescherming tegen overstromingen en wateroverlast, goede waterkwaliteit, het op duurzame wijze zuiveren van afvalwater en hergebruik van grondstoffen. Dit alles tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Dit betekent dat in het WBP extra wordt ingezet op Participatie, Duurzaamheid en Innovatie en Deregulering. Zo kan het Hoogheemraadschap voor en steeds vaker met inwoners en bedrijven werken aan een op lange termijn houdbaar watersysteem, binnen ecologische randvoorwaarden en met aandacht voor economische prestaties.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomst vast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels
Per 1 juni 2016 is de gewijzigde Keur Rijnland 2015 (van 1 juli 2015) in werking getreden, alsmede nieuwe uitvoeringsregels die per 10 juni 2016 in werking zijn getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur stelt regels die nodig zijn om binnen het beheergebied waterveiligheid, droge voeten, voldoende oppervlaktewater en schoon oppervlaktewater te bieden. Het belangrijkste onderdeel van de Keur is hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk heeft het hoogheemraadschap van Rijnland vastgelegd op welke wijze handelingen die invloed hebben op het functioneren van het watersysteem worden gereguleerd. Het gaat hierbij om regulering via een zorgplicht, algemene regel, vergunningplicht of een absoluut verbod. Dit houdt in dat handelingen in het watersysteem in eerste instantie via de zorgplicht gereguleerd worden. Als er redenen zijn om handelingen zwaarder te reguleren, via een algemene regel of vergunningplicht, wordt dat uitgelegd in de regelgeving. De “Keur en Uitvoeringsregels” maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemd waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Waterkeringen
Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen.

Verharding onbebouwde gronden
Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding (15%) door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het Hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van onbebouwde grond met meer dan 5.000 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Riolering en afkoppelen
Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming heeft plaatsgevonden over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het Rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en vuile stromen.

6.2 Grondwater

Het grondwaterbeleid van de gemeente is beschreven in het Gemeentelijk rioleringsplan 2016-2020. De gemeentelijke grondwatertaak heeft betrekking op de openbare ruimte in stedelijk gebied. Het plangebied betreft alleen buitengebied, waar de gemeente geen grondwatertaken uitvoert.

Bij alle planologische ontwikkelingen binnen het plangebied zal het effect op de grondwaterstand onderzocht worden en zo nodig worden maatregelen getroffen om negatieve effecten op de grondwaterstand te compenseren.

6.3 Watersystemen

Het perceel is gelegen in de polder Oudshoorn-Noord, deze maakt onderdeel uit van het watergebiedsplan Vierambacht en omstreken. Het zomer- en winterpeil binnen het gebied is respectievelijk NAP -2,38 m en -2,43m. De polder is niet aangemerkt als kwetsbaar kwelgebied. Aan de oostzijde van het perceel ter plaatse van de Westkanaalweg, is een regionale kering gesitueerd. Gerekend vanaf de oeverlijn van het Aarkanaal, heeft de kern- en beschermingszone van de kering een breedte van 23 meter. De dijksloot ligt binnen de kern- en beschermingszone.

Aan de westzijde van het perceel is eveneens een kering aanwezig. Binnen de kern- en beschermingszone van de kering is een (primaire) watergang gesitueerd. Gerekend vanaf de oostelijke oeverlijn van deze watergang heeft de kering een beschermingszone van 4 meter.

Aan de westzijde en zuidzijde van het perceel is een primaire watergang gesitueerd. Deze heeft ten behoeve van het onderhoud een beschermingszone van 5 meter. Deze strook dient vrij te blijven van bebouwing.

6.4 Watertoets

Wat betreft verharding worden de volgende oppervlakten gerealiseerd:

• Bebouwing (gebouwen): (maximaal) 1.400 m2;
• Paden van 1,80 m breed: 2.760 m2
• Rijbaan van 3,50 m breed: 3.180 m2

De totale verharding in het nieuwe plan zal daarmee (circa) 7.340 m2 bedragen. Hier zijn geen verhardingen in meegenomen die eventueel op de private woonpercelen aangelegd gaan worden (bijvoorbeeld verharding van tuinen). Dit betekent dat er watercompensatie benodigd is. In totaal dient er dan ook 15% van 7.340 m2 gecompenseerd te worden. In totaal is dit 1.101 m2 water.

In totaal wordt 10.855 m2 water gegraven. Dit is meer dan voldoende watercompensatie. In het plan wordt rekening gehouden met de kern- en beschermingszones die niet bebouwd mogen worden, daar mag ook geen of alleen beperkt water worden gegraven.

De ontwikkeling is in het kader van de watertoets afgestemd met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op 19 februari 2019 heeft er een informatieve afspraak plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap van Rijnland. De gemaakte afspraken en het uiteindelijke advies worden te zijner tijd als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Hoofdstuk 7 Juridische en bestuurlijke aspecten

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

7.2 Opbouw van de regels

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:

Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgesomd en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven, vervolgens de bouwregels, gebruiksregels, eventuele nadere eisen en eventuele mogelijkheden voor afwijking van de bouwregels danwel gebruiksregels. In een aantal artikelen is als laatste een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden als eis opgelegd.

Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.

Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

7.3 Planregels

Artikel 1 Begrippen
In artikel 1 is een aantal begrippen nader gedefinieerd teneinde onduidelijkheid te voorkomen. Er is aangesloten bij de landelijke standaard begripsbepalingen, die zijn voorgeschreven danwel die voortvloeien uit de jurisprudentie. Voor het overige is aangesloten bij de in de gemeente gebruikelijke definities danwel zijn toegesneden op de specifieke situatie. Specifiek voor dit bestemmingsplan zijn de begrippen 'knikhoogte', 'omgevouwen zadeldak' en 'doorgetrokken dakkapel' toegevoegd. Een visuele toelichting op de drie toegevoegde begrippen is te vinden in het Beeldkwaliteitplan 'Landgoed Alphen aan den Rijn' zoals is opgenomen in bijlage 8 van de toelichting.

Artikel 2 Wijze van meten
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in de overeenstemming is met de regels.

Artikel 3 Natuur
Binnen deze bestemming kan een openbaar toegankelijk landgoed worden gerealiseerd. Tevens zijn de gronden bedoeld voor het behoud, herstel en/ of ontwikkeling van de aan deze gronden eigen zijnde landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden. Op de voor "Natuur" aangewezen gronden zijn tevens extensieve, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Met de toevoeging van een voorwaardelijke verplichting wordt de uitvoering van het landschapinrichtingsplan juridisch gewaarborgd. Aanvullend mogen de woningen pas in gebruik worden genomen nadat de in het landschapsplan opgenomen waterberging is uitgevoerd.

Artikel 4 Wonen
De nieuw op te richten woningen zijn bestemd als "Wonen". Deze woningen moeten binnen het daartoe opgenomen bouwvlak gebouwd worden. In totaal zijn vier woningen toegestaan, inclusief bijgebouwen. De totale oppervlakte aan gebouwen bedraagt maximaal 1.400 m². In de planregels is opgenomen hoe hoog de goot- en bouwhoogten mogen bedragen. De specifiek voor dit bestemmingsplan toegevoegde begrippen 'knikhoogte' en 'omgevouwen zadeldak' zijn van toepassing op de bestemming 'Wonen'. De definities in combinatie met de verwijzing naar het beeldkwaliteitsplan bieden voldoende houvast.

In aanvulling op de standaard regelgeving is de bouwhoogte van aangebouwde bijgebouwen, aan- en uitbouwen, normaal niet meer dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met een maximum van 0,5. Dit heeft betrekking op een eventuele 'platte uitbouw'. Hier moet bovenop het niveau van de vloer een goede dakrand gemaakt kunnen worden, zodat binnen het plafond netjes kan doorlopen. Daarom is de extra 0,5 meter nodig (dikte isolatie en dakrand met voldoende opstand).

Voor de gewenste beeldkwaliteit is aanvullend het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan is tevens als bijlage 8 toegevoegd aan de toelichting van onderhavig bestemmingsplan.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 3

De gronden binnen deze dubbelbestemming betreffen een gebied met een hoge verwachtingswaarde. Wanneer er binnen deze gronden over een oppervlak van meer dan 100 m2 en dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld wordt 'geroerd' in de grond, dan is er archeologisch onderzoek nodig. Bij ingrepen kleiner dan 100 m2 en minder diep dan 0,3 meter is geen onderzoek noodzakelijk.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 4
Waarde - Archeologie 4 betreft de gebieden van archeologische waarde en gebieden met een middelhoge archeologische verwachting. Voor deze gebieden is een omgevingsvergunning vereist bij grondwerkzaamheden groter dan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering
Enkele delen van het plangebied hebben tevens een waterkerende functie. Hieraan is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering gegeven. Voor deze gebieden gelden aanvullende op de bepalingen in dit bestemmingsplan, ook de regels van de Keur. Bij activiteiten die van invloed kunnen zijn op de waterkering of waterpeil (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen en beplanting), dient bij het Hoogheemraadschap van Rijnland een keurvergunning aangevraagd te worden.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
Deze regel zorgt ervoor dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Deze anti-dubbeltelbepaling heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden onder het geldende bestemmingsplan. Het is dus niet zo dat gronden die zijn meegeteld bij het verlenen van een omgevingsvergunning onder een vorig bestemmingsplan, bij het verlenen van een omgevingsvergunning onder het nieuwe bestemmingsplan ook buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Artikel 9 Algemene bouwregels
In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot het toestaan van ondergronds bouwen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is aangegeven wat wordt verstaan onder verboden gebruik, zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Om expliciet duidelijk te maken dat vestiging van een seksinrichting, in welke vorm dan ook, niet is toegestaan in dit plangebied, is bepaald dat gebruik als seksinrichting altijd als een strijdig gebruik wordt aangemerkt en als zodanig verboden is

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
Op basis van dit artikel zijn burgemeester en wethouders bevoegd om voor de gronden binnen het plangebied met een omgevingsvergunning af te wijken van de in de bestemmingen opgenomen bebouwingsregels. Het gaat hier om veranderingen van beperkte aard, zoals het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut en het vergroten van de maatvoering van bouwwerken met 15%.

Artikel 12 Overige regels

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot het verplicht voorzien in 'voldoende parkeergelegenheid' bij ruimtelijke ontwikkelingen. Wat onder 'voldoende parkeergelegenheid' wordt verstaan is weergegeven in dit artikel én in artikel 1 van het bestemmingsplan.

Artikel 13 Overgangsrecht
Het overgangsrecht betreft zowel het overgangsrecht ten aanzien van gebruik als van bouwen. In dit artikel is onder meer aangegeven dat bouwwerken die ten tijde van inwerkingtreding van dit plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ondanks dat zij afwijken van het plan.

Gebruik van gronden en opstallen zoals dat op het moment van inwerkingtreding van dit plan plaatsvindt mag -hoewel het afwijkt van het plan- worden gecontinueerd. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden voortgezet.

Artikel 14 Slotregel
In dit artikel is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan dienen te worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan.

Grondexploitatiewet
Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening is tevens de Grondexploitatiewet in werking getreden. De Grondexploitatiewet is van toepassing als een bestemmingsplan voorziet in het juridisch-planologisch faciliteren van bouwplannen, zoals bepaald in het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad bij een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Het doel van een exploitatieplan is om bijkomende kosten te verhalen op ontwikkelaars in het plangebied. Op grond van artikel 6.12, tweede lid Wro kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan in bepaalde omstandigheden besluiten geen exploitatieplan vast te stellen. Een van die omstandigheden is indien het verhaal van kosten anderszins verzekerd is.

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is een particulier initiatief. Met de initiatiefnemer / ontwikkelende partij is een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal is vastgelegd. Het project wordt gefinancierd uit eigen middelen van de initiatiefnemer. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

De ontwikkelaar en de gemeente hebben tevens een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin bepaald is dat het landgoed duurzaam in stand gehouden dient te worden. Deze privaatrechtelijke overeenkomst in combinatie met het planologische kader dat in voorliggend bestemmingsplan is vastgesteld borgt de duurzame instandhouding van het landgoed voldoende.

Hoofdstuk 9 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden.

9.2 Vooroverleg

In het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan op 3 juli 2019 toegezonden aan de volgende personen en/of instanties:

• 1. Provincie Zuid-Holland;
• 2. Hoogheemraadschap van Rijnland;
• 3. Burgemeester en wethouders van de gemeente Nieuwkoop;
• 4. Veiligheidsregio Hollands Midden;
• 5. Liander;
• 6. TenneT;
• 7. VWS Pipeline Control B.V.;
• 8. Oasen N.V.;
• 9. NUON;
• 10. N.V. Nederlandse Gasunie.

De instanties 1, 3, 4, 5 en 10 hebben gereageerd. De instanties onder 1, 3, 5 en 10 hebben medegedeeld dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De reactie van de Veiligheidsregio wordt hieronder behandeld.

Veiligheidsregio Hollands Midden

• a. De opkomsttijd van de brandweer naar het plangebied wordt overschreden. Er is een gemiddelde overschrijding van de opkomsttijd van drie tot vier minuten. Geadviseerd wordt deze geringe overschrijding te accepteren.
• b. Een primaire bluswatervoorziening nabij de planlocatie is niet aanwezig. Geadviseerd wordt op basis van de Praktijkrichtlijn Bluswatervoorziening om voor de primaire bluswatervoorziening een onbeperkte hoeveelheid bluswater aan te leggen met een minimale opbrengst van 60 m³ per uur.
• c. Vanuit de ingediende aanvraag blijkt niet of voldaan wordt aan de afmetingen die gesteld worden aan calamiteitenroutes. Graag ontvangt de Veiligheidsregio te zijner tijd tekeningen waarin de wegenstructuur binnen het plangebied duidelijk wordt.
• d. Voor een goede beoordeling van de brandveiligheidsmaatregelen in het bouwwerk zal eerst een nadere uitwerking benodigd zijn. Nadat een uitwerking van de bouwkundige, installatietechnische en organisatorische maatregelen is gemaakt, ontvangt de brandweer graag een adviesaanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen en activiteit gebruik om de maatregelen te beoordelen.

Reactie bevoegd gezag

Wij hebben kennis genomen van de onder a tot en met d gemaakte opmerkingen. Wij hebben met instemming kennis genomen van de onder a. gemaakte opmerking. De onder b, c en d genoemde opmerkingen hebben vooral betrekking op de uitvoeringsfase van het project en niet op de reikwijdte van een bestemmingsplan. Hiermee zal rekening worden gehouden bij uitwerking van de plannen wanneer aanvragen omgevingsvergunning zijn ingediend. Hierover zal tijdig overleg plaatsvinden met de Veiligheidsregio. De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het plan.

9.3 Omgevingsdialoog

Op 16 juli 2019 heeft initiatiefnemer een inloopbijeenkomst georganiseerd in het restaurant van Golfclub Zeegersloot te Alphen aan den Rijn. Hieraan voorafgaand zijn de bewoners / eigenaren van de Westkanaalweg tussen Ter Aar en Alphen aan den Rijn, bewoners aan de Oostkanaalweg ter hoogte van het plangebied en de Golfclub, welk terrein grenst aan het plangebied, bij brief van 1 juli 2019 uitgenodigd.

• De bijeenkomst is bezocht door circa 40 belangstellenden. Tijdens de bijeenkomst is het conceptplan gepresenteerd, waaronder ook de landschappelijke inpassing en de concept verbeelding van het bestemmingsplan.
• De belangrijkste bevindingen en opmerkingen vanuit aanwezigen zijn hieronder samengevat:
• Er zijn zorgen geuit over het beperken van de zichtlijn naar het open landschap door de bosstrook en daarbij beperking van het uitzicht.
• Er zijn zorgen geuit over de toenemende drukte van verkeer op de Westkanaalweg als er een openbaar landgoed komt.
• Er werd een onderbouwing gevraagd waarom de woningen op de huidige positie zijn geplaatst en niet elders.
• Er zijn positieve geluiden gehoord over de ontwikkeling. Het is een mooi initiatief dat er een landgoed komt.
• Het op de hoogte brengen van de buurt door deze inloopavond wordt als positief ervaren. Omwonenden worden graag geïnformeerd bij start bestemmingsplanprocedure en verdere planning.
• Er zijn vragen gesteld of het mogelijk is om een doorgang te creëren naar de naastgelegen camping.

Na aanleiding hiervan kan het volgende worden opgemerkt:

Tijdens een intensief traject met de provincie, landschapsarchitect en uitvoerende partij, is de landschapsinrichting tot stand gekomen. De structuur is gebaseerd op het aloude slagenlandschap met landerijen en sloten. Deze structuur komt terug in de stroken bos, water en open landschap met poelen en lage beplanting, bloemen en kruiden. Hierbij is tevens rekening gehouden met twee zichtlijnen, één over de lengte van het landgoed (vanaf de Westkanaalweg richting de open polder) en één over de breedte van het landgoed (vanaf de golfbaan richting de open polder). Zie hiervoor tevens het inrichtingsontwerp van het landgoed. Door de intensieve overleggen met gemeente, provincie en architect, alsmede het behoud van het historisch en landschappelijke perspectief, wordt vooralsnog geen aanleiding gezien om af te wijken van het inrichtingsontwerp van het landgoed.

De bouwkavels is het plan zijn verdekt opgesteld in de bosstrook, waarbij één kavel aan de waterstrook staat. Deze kavel vormt ‘hét landhuis’ van het landgoed. In de toelichting van het bestemmingsplan zal nader aandacht worden besteed aan de situering van de vier kavels.

Gezien het beperkt aantal woningen (vier) op het landgoed zal er slechts sprake zijn van een zeer geringe toename van het aantal verkeersbewegingen. Voor bezoekers wordt er parkeergelegenheid gerealiseerd bij de entree, om te wandelen op het landgoed. Het is dan ook niet de verwachting dat er veel toenemend verkeer zal zijn aan de Westkanaalweg. Volledigheidshalve wordt nog vermeld dat eerder een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd is voor 24 woningen waaruit bleek dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen belemmeringen zijn. Dit plan met slechts vier woningen maakt dat niet anders.

Bij uitwerking van de plannen zal voor zover mogelijk rekening worden gehouden met de (overige) genoemde punten

9.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 30 januari 2020 tot en met woensdag 11 maart 2020 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Het ontwerpbestemmingsplan -met overige relevante stukken- is in deze periode digitaal raadpleegbaar geweest via www.ruimtelijkeplannen.nl. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld om naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan -mondeling, schriftelijk of digitaal via een e-formulier- een zienswijze in te dienen. Gedurende de termijn van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn vier schriftelijke zienswijzen ontvangen. In de nota van zienswijzen zijn de ingediende zienswijzen beantwoord. De Nota van beantwoording zienswijzen is opgenomen in bijlage 9