Noordeinde 20/20a

3.2 Functionele structuur

De belangrijkste functie in het dorpsgebied van Aarlanderveen is de woonfunctie. Andere functies in het gebied zijn: (agrarische) bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, kerk, begraafplaats, sportvelden. Deze functies komen verspreid over het hele lint, met een accent in het centrumdeel, vooral als het gaat om detailhandel.

Dit ruimtelijke plan ziet alleen op de functie Wonen. Op perceel Noordeinde 20 is-net zoals in het oude bestemmingsplan Aarlanderveen- een nadere aanduiding 'Recreatie' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het mogelijk om recreatieve doeleinden uit te voeren mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet evenredig wordt verstoord en niet bedoeld voor permanente bewoning. De aanduiding 'Recreatie' is opgenomen vanwege het feit dat op Noordeinde 20 activiteiten plaatsvinden op het gebied van paardenfluisteren, manegemennen en personal coaching.

Wonen

Op grond van het geldende bestemmingsplan Aarlanderveen kan worden gezegd dat er in het lint voldoende plekken zijn waar woningbouw mogelijk is. Daarbij is onderscheid te maken tussen het centrumdeel en de uiteinden van het lint. Toch blijft er vraag naar extra woningen, ook in Aarlanderveen.

In het kader van deze vraag om extra woningen, is de ligging van het plangebied in het nationaal landschap 'het Groene Hart' van belang.

In algemene zin geldt dat binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt ('ja-mits regime'). Op basis hiervan maken provincies afspraken over de omvang en locaties van woningbouw (migratiesaldo nul).

Het plan ziet op herbouw van twee woningen na verwoesting door brand van de oorspronkelijke kruisboerderij. Het totale oppervlakte aan bebouwing neemt niet toe. De locatie is ingesloten door bestaande bebouwing, en het achterliggende land wordt niet aangetast door de geplande herbouw. Door de herbouw van twee losse woningen wordt bovendien het zicht naar het achterliggende land verbeterd. Het plan tast derhalve de kernkwaliteiten van het Groen Hart niet aan.

Rode contour provincie

Door de provincie wordt op basis van het Streekplan Zuid-Holland Oost onderscheid gemaakt tussen het gebied dat wel en het gebied dat niet binnen de vastgelegde bebouwingscontour valt. Binnen deze zogenaamde rode contour is eventuele nieuwbouw, uitbreiding of intensivering van bebouwing mogelijk. De rode contour is aan de zuidzijde van het gebied gelijk aan de grens van het bestemmingsplan Aarlanderveen, aan de noordzijde van het gebied ligt deze contour op de grens tussen de Dorpsstraat en het Noordeinde. Onderhavig perceel is gelegen buiten de (rode) bebouwingscontour. Omdat het plan echter ziet op herbouw na verwoesting door brand van de oorspronkelijke bebouwing, levert dit geen strijdigheid op met de vastgelegde bebouwingscontouren uit het streekplan.

20 Ke contour

Een andere belangrijke beperking van de uitbreidingsmogelijkheden voor Aarlanderveen is gelegen in de 20 Ke contour. Deze contour, die te maken heeft met vliegroutes van Schiphol, ligt over een groot gedeelte van het dorp. Binnen deze vrijwaringszone mogen geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Locaties waarbij sprake is van herstructurering van bestaand gebouwd gebied zijn hierop uitgezonderd. In casu is sprake van herstructurering van het plangebied. Immers binnen het plangebied wordt herbouwd nadat de oorspronkelijke bebouwing door een brand is verwoest. De nieuwbouw wordt enigszins anders gepositioneerd op het perceel, maar er is geen sprake van een totaal nieuwe bouwlocatie/uitleglocatie.

Figuur: Uitsnede kaart 20Ke contour (oranje vlak= 20 Ke contour)

Woningsplitsing

In Aarlanderveen is zoals eerder genoemd de ruimte beperkt voor het realiseren van nieuwe of extra woningen, daarnaast zijn er enkele belemmeringen vanwege de ligging in het Groene Hart en de ligging binnen de 20 Ke-contour.

Om toch ruimte te bieden aan uitbreiding van het aantal woningen wordt in het bestemmingsplan Aarlanderveen woningsplitsing toegestaan. Woningsplitsing is mogelijk voor karakteristieke voormalige agrarische bebouwing, agrarische bebouwing die zijn functie verliest of andere karakteristieke bebouwing waar meerdere woningen in gerealiseerd kunnen worden. In onderhavig plan zal gebruik worden gemaakt van de bevoegdheid die reeds was opgenomen in het bestemmingsplan Aarlanderveen. Op perceel Noordeinde 20 zullen twee woningen worden gerealiseerd binnen het op te richten hoofdgebouw.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen het geldende bestemmingsplan Aarlanderveen kan een onderscheid gemaakt worden tussen de dorpskern en de uiteinden van het dorp. De dorpskern wordt gevormd door de bebouwing aan de Dorpsstraat en alle daarvan afgeleide straten. De uiteinden van het dorp, daar waar het landelijke karakter prominenter aanwezig is, bestaan uit de bebouwing aan het Noordeinde en het Zuideinde.

De vraag naar woningen enerzijds en de beperkingen door eerder genoemde regelgeving en het behoud van het landschap anderzijds maken dat de mogelijkheden voor toevoeging van woningbouw beperkt zijn. Concreet betekent dit dat de wens bestaat het landelijke karakter van het Noord- en Zuideinde zoveel mogelijk te behouden.

In onderhavig geval is sprake van de herbouw van een perceel met een woonbestemming, de huidige bebouwing is afgebrand. Dit maakt dat het plan ruimtelijk geen belemmering vormt ten aanzien van het hiervoor genoemde uitgangspunt.

Conclusie

In de oude situatie -dus voor de brand in de kruisboerdij- was sprake van de functie Wonen op het perceel Noordeinde 20/20a. In het hoofdgebouw waren twee woningen gevestigd. Op grond van het bestemmingsplan Aarlanderveen was woningsplitsing mogelijk.

Na de brand is de wens geuit om twee losse woningen terug te kunnen bouwen. Hieraan wil de gemeente -onder voorwaarden- medewerking verlenen. Er komen dus twee hoofdgebouwen terug met een grondoppervlak vergelijkbaar met het oorspronkelijke hoofdgebouw. Van de reeds geboden mogelijkheid in het bestemmingsplan Aarlanderveen om woningsplitsing toe te staan, wordt gebruik gemaakt in het hoofdgebouw op perceel Noordeinde 20.