Inbreidingslocaties woningbouw Alphen Stad

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Bij de vaststelling van de Woningmarktstrategie 2019 – 2022 is geconstateerd dat de druk op de woningmarkt snel oploopt, terwijl de mogelijkheden om in te grijpen beperkt zijn. Daarom heeft de gemeente gezocht naar extra locaties voor woningbouw in Alphen aan den Rijn, met als belangrijkste doel het verschil tussen vraag en aanbod op de korte en lange termijn te verkleinen. Op 28 mei 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met het in ontwikkeling nemen van vijf woningbouwlocaties overeenkomstig door het college vastgestelde kavelpaspoorten, waarvoor het college de procedure tot het wijzigen van het bestemmingsplan Alphen Stad zal opstarten.

Voor drie van de door de raad vastgestelde locaties is geconcludeerd dat de ontwikkeling nog niet voldoende concreet is om deze in dit bestemmingsplan op te nemen. Het gaat om de locaties Asfaltcentrale, Parkeerterrein ARC en Parkeerterrein Oudshoorn. De locaties zullen met een separate ruimtelijke procedure mogelijk worden gemaakt. De locaties Klompenmaker en Bospark (het betreft hier de voormalige schoollocatie naast het Bospark) maken wel onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Voor deze locaties zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voldoende inzichtelijk en is de planologische haalbaarheid aangetoond.

Dit bestemmingsplan voorziet in de planologisch-juridische regeling om de gewenste ontwikkeling op de genoemde locaties mogelijk te maken.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit de hiervoor genoemde woningbouwlocaties. Er is dus geen sprake van een aaneengesloten plangebied, maar van een tweetal deelgebieden. Op onderstaande luchtfoto's is globaal de ligging van de verschillende gebieden weergegeven.

Figuur 1: globale ligging plangebied Klompenmaker

Figuur 2: globale ligging plangebied Bospark

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor de locaties Klompenmaker en Bospark gelden de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan Alphen Stad, vastgesteld op 22 februari 2018, in werking getreden op 17 mei 2018 en onherroepelijk op 16 september 2020.
• Bestemmingsplan Alphen Stad - eerste herziening, vastgesteld op 28 maart 2019 en in werking getreden en onherroepelijk op 23 mei 2019.
• Bestemmingsplan Parapluplan Archeologie, vastgesteld op 28 maart 2019 en in werking getreden en onherroepelijk op 30 mei 2019.

Klompenmaker

De locatie Klompenmaker heeft in de genoemde bestemmingsplannen de volgende bestemmingen:

• De enkelbestemming Groen
• De enkelbestemming Verkeer-Verblijfsgebied.
• De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5
• De gebiedsaanduiding overige zone - parkeren

Het realiseren van de voorgenomen woningbouwontwikkeling is binnen deze bestemmingen niet mogelijk.

Figuur 3: uitsnede Verbeelding bestemmingsplan Alphen Stad, locatie Klompenmaker

Bospark

De locatie Bospark heeft in de genoemde bestemmingsplannen de volgende bestemmingen:

• De enkelbestemming Maatschappelijk, met een bouwvlak dat geheel mag worden bebouwd tot een goot- en bouwhoogte van 12 meter
• De dubbelbestemming Waarde Archeologie 3a
• De gebiedsaanduiding overige zone - parkeren

Het realiseren van de voorgenomen woningbouwontwikkeling is binnen deze bestemmingen niet mogelijk.

Figuur 4: uitsnede Verbeelding bestemmingsplan Alphen Stad, locatie Bospark

1.4 Opzet van het plan

Voorliggend bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht plan. Het voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van woningbouw op een aantal locaties. Het plan is een zelfstandig bestemmingsplan, geen partiële herziening van bestemmingsplan Alphen Stad. Wel is waar mogelijk aangesloten bij de systematiek van Alphen Stad voor wat betreft de bestemmingen en regels zodat het plan zoveel mogelijk een geheel vormt met bestemmingsplan Alphen Stad.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, regels en verbeelding (plankaart). Van deze drie delen zijn de regels en verbeelding juridisch bindend.

Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maken eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

De toelichting bevat de volgende onderwerpen. In hoofdstuk twee wordt een beschrijving gegeven van het ruimtelijk beleid, voor zover dit relevant is voor de beoogde ontwikkelingen. Hoofdstuk drie bevat een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied. In hoofdstuk vier is de stedenbouwkundige visie voor de locaties en ontwikkelingen weergegeven. In dit hoofdstuk is ook ingegaan op het beoogde programma, de onderbouwing van de behoefte en de verkeerskundige onderbouwing. De milieuaspecten zijn beschreven in hoofdstuk vijf, evenals andere relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk zes bevat de waterparagraaf. In hoofdstuk zeven is ingegaan op de juridische en bestuurlijke aspecten, in hoofdstuk acht op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk negen is beschreven hoe participatie vorm heeft gekregen en wat de resultaten van het vooroverleg zijn. Omdat het bestemmingsplan meerdere locaties omvat, is er vanuit oogpunt van overzichtelijkheid en leesbaarheid voor gekozen om voor een aantal onderwerpen alleen de belangrijkste conclusies in de Toelichting te beschrijven en de uitgebreide toelichting als bijlage bij te voegen.

Regels 

In de regels is beschreven welke bouw- en gebruiksmogelijkheden er zijn binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn er algemene regels waarin verschillende mogelijkheden en beperkingen zijn opgenomen. In hoofdstuk 7 is een uitgebreidere toelichting gegeven op de opbouw van de regels.

Verbeelding 

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken enzovoorts. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaarten en/of kadastrale kaart).

 

Hoofdstuk 2 Beleidskader

In dit hoofdstuk is het relevante rijks-, regionaal en gemeentelijk beleid voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen beschreven

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De minister van Infrastructuur en Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid vervangt de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de structuurvisie Randstad 2040. De structuurvisie heeft betrekking op:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Overige sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het rijk los.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het rijk enkel nog een 'ladder' voor duurzame verstedelijking op. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6 onder 2). De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Per 1 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'acute regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Conclusie

Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor dat bij een 'stedelijke ontwikkeling' de behoefte naar deze functie moet worden beschreven. Dit bestemmingsplan maakt stedelijke ontwikkelingen in de vorm van een aantal woningbouwlocaties mogelijk. In paragraaf 4.3 is de behoefte voor deze ontwikkelingen beschreven. De ontwikkellocaties zijn alle binnen bestaand stedelijk gebied gelegen. Een verdere motivering voor de locatiekeuze is daarom in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig.

2.1.2 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. In de NOVI zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012).

De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

Conclusie

Geen van de in de NOVI beschreven nationale belangen wordt geraakt door de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt.

2.1.3 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ordening (Barro) in werking getreden. Op 18 mei 2016 is de geconsolideerde versie van het Barro vastgesteld.

Een deel van het plangebied is in de kaart behorende bij het Barro aangewezen als zijnde 'Romeinse Limes' welke onderdeel uit maakt van de invloedssfeer 'Erfgoederen'. Romeinse Limes is genoemd als erfgoed van uitzonderlijke universele waarde aangewezen (Titel 2.13). Romeinse Limes is de unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk. De Limes ligt langs de toenmalige loop van de Rijn met archeologische overblijfselen uit de periode 0 tot 400 na Chr. In de bijlage behorende bij het Barro zijn de volgende kernkwaliteiten van deze waarde opgenomen;

• forten (castella), burgerlijke nederzettingen (kampdorpen/vici) en grafvelden;
• militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens;
• scheepswrakken.

In artikel 2.13.4 is opgenomen dat de kernkwaliteiten van deze waarde nader worden uitgewerkt in de Provinciale Verordening. In deze Verordening worden ook regels gesteld in het belang van de instandhouding en versterking van de kernkwaliteiten. Er kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud van de toelichting bij bestemmingsplannen en de inhoud van omgevingsvergunning. Middels de omgevingsvergunning kan van de gestelde regels worden afgeweken. In de Verordening worden ook regels opgenomen die bewerkstelligen dat een bestemmingsplan of omgevingsvergunning geen activiteiten mogelijk maakt die de kernkwaliteiten van de waarde aantasten.

De provincie Zuid-Holland heeft de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes uitgewerkt in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Deze kernkwaliteiten zijn in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland vertaald naar regels die opgenomen moeten worden in bestemmingsplannen. In artikel 6.27 van de Omgevingsverordening is bepaald dat overheden bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening moeten houden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten monumenten.

Conclusie 

Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen een invloedssfeer van het Barro. In paragraaf 5.7 is ingegaan op de eventueel aanwezige archeologische waarden en hoe daar bij de ontwikkeling rekening mee wordt gehouden.

2.1.4 Conclusie Rijksbeleid

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor de ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt. De onderbouwing van de behoefte in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is beschreven in paragraaf 4.3. De ligging van een deel van het plangebied binnen de Limes is verantwoord in paragraaf 5.7.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsbeleid Zuid-Holland

Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het nieuwe Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, die deel uit maken van verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen.

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Uit de provinciale opgaven worden samenhangende beleidskeuzes gemaakt, die doorwerken naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen.

Begin 2021 heeft het ontwerp Omgevingsbeleid 2020 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Naar verwachting wordt het Omgevingsbeleid 2020 in het tweede kwartaal van 2021 vastgesteld. Deze herziening van het Omgevingsbeleid leidt niet tot andere inzichten voor de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen.

2.2.2 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen:

• 1. Een beschrijving en kaartbeelden van de ruimtelijke hoofdstructuur;

• 2. De ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: ambities en sturing;

De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd:

• Naar een klimaatbestendige delta;
• Naar een nieuwe economie: the next level;
• Naar een levendige meerkernige metropool;
• Energievernieuwing;
• Best bereikbare provincie;
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

• 3. Een beschrijving van de omgevingskwaliteit van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;

Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Met het provinciaal omgevingsbeleid wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit.

De Omgevingskwaliteit bestaat uit de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland, het toepassen van de leefomgevingstoets (beleidscyclus en monitoring) en een nadere uitwerking van het provinciale beleid. Dit laatste gebeurt door middel van een 'kwaliteitskaart' en bijbehorende 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid'; ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. De 'kwaliteitskaart' en 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit' zijn ook als bijlage bij de Omgevingsverordening opgenomen en maken daardoor onderdeel uit van het juridisch toetsingskader voor dit bestemmingsplan.

• 4. De samenhangende beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving.

De provincie heeft 12 provinciale opgaven gedefinieerd, die elk bestaan uit samenhangende beleidskeuzes. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en regels in de verordening.

Een belangrijke opgave in het kader van ruimte en verstedelijking is het zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Als binnen het bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is om een nieuwe stedelijke ontwikkeling te accommoderen, kan die ontwikkeling daarbuiten worden gerealiseerd. Een andere belangrijke opgave, die voor dit bestemmingsplan relevant is, is het bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Hierin past ook de eind 2020 gelanceerde Woningbouwagenda en het initiatief daarin om de woningbouw in de provincie te versnellen.

Conclusie

De ontwikkellocaties waarvoor dit bestemmingsplan wordt opgesteld zijn gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Het realiseren van woningen op deze locaties draagt bij aan de volgende provinciale opgaven:

• Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, voldoen aan de wens van de provincie om eerst zoveel mogelijk binnenstedelijke locaties voor woningbouw te benutten.
• Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. De insteek van dit bestemmingsplan om op korte termijn een aantal woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken past in de insteek om de woningbouw in de provincie te versnellen.

Verder zijn de voorgenomen ontwikkelingen niet in strijd met de andere provinciale ambities of opgaven.

2.2.3 Omgevingsverordening Zuid-Holland

De Omgevingsverordening is vastgesteld in samenhang met de Omgevingsvisie en onderliggende programma's. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van juridische doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. Het document omvat regels over de fysieke leefomgeving op provinciaal niveau, die voorheen waren opgenomen in onder andere de milieuverordening, planologische verordening en ontgrondingenverordening. Voor de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, zijn de volgende onderdelen van de Omgevingsverordening relevant.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 is bepaald dat een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits wordt voldaan aan voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. De voorwaarden zijn afhankelijk van de mate waarin de ontwikkeling passend is binnen de bestaande gebiedsidentiteit. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit die in de Omgevingsvisie zijn benoemd, bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkelingen:

1. Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten.

2. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

3. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden.

De locaties zijn alle gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Op de kwaliteitskaart zijn de projectlocaties gelegen in de laag 'steden en dorpen'. Bij deze laag behoren steden, dorpen, hoogbouw, historische kernen en centra en bedrijventerreinen.

Voor de ontwikkeling van deze locaties is sprake van 'inpassen'. Het betreft woningbouwontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied en er is sprake van gebiedseigen ontwikkelingen. Deze passen binnen de schaal en aard van het gebied en voegen zich in de bestaande structuur. In hoofdstuk 4 en in bijgevoegde kavelpaspoorten is de stedenbouwkundige inpassing van de voorgenomen ontwikkelingen uitgebreider beschreven en gemotiveerd.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

In artikel 6.10 is bepaald dat een bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;

b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Verder is bepaald:

Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.

Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

De locaties zijn gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Daarom is het alleen nodig om de behoefte voor deze ontwikkelingen te beschrijven. In paragraaf 4.3 is de behoefte beschreven en gemotiveerd.

Artikel 6.27 Archeologie en Romeinse Limes

In artikel 6.27 is de bescherming geregeld van archeologische waarden binnen gebieden met een hoge of zeer hoge bekende archeologische verwachtingswaarde, waaronder gronden gelegen binnen de Romeinse Limes. Een van de ontwikkellocaties in dit bestemmingsplan is gelegen binnen de Romeinse Limes. Het betreft:

• Bospark

De bescherming van de mogelijke archeologische waarden op deze locatie is al beschreven in de geldende bestemmingsplannen voor de locatie. Verder is onderzoek gedaan naar de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden op deze locatie. In paragraaf 5.7 is het resultaat van dit onderzoek beschreven.

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan het bepaalde in artikel 6.27 van de Omgevingsverordening.

Conclusie

De ontwikkeling van de locaties die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, is niet in strijd met de provinciale belangen zoals die zijn opgenomen in de Omgevingsverordening.

2.3 Regionaal beleid

2.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De gemeenten in de Rijnstreek, waaronder de gemeente Alphen aan den Rijn, zijn vanaf 2011 aangesloten bij het Samenwerkingsverband Holland Rijnland. De Regionale Structuurvisie geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 weer in de regio Holland Rijnland. Deze structuurvisie heeft geen formele juridische status maar is zelf bindend richting alle 15 gemeenten, bijvoorbeeld bij het opstellen van structuurvisies en bestemmingsplannen. Daarnaast biedt het een kader bij toetsing van en inbreng voor provinciale en nationale ruimtelijke plannen zoals de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit en nationale Structuurvisie Ruimte en Mobiliteit. Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Op 28 maart 2012 is door het Algemeen Bestuur ingestemd met de eerste partiele herziening.

De regionale structuurvisie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

• Holland Rijnland is een top woonregio;
• Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• concentratie van stedelijke ontwikkeling;
• groen-blauwe kwaliteit staat centraal
• de Bollenstreek, Veenweide en de Plassen blijven open;
• twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en greenport;
• verbetering van de regionale bereikbaarheid.

De in dit bestemmingsplan opgenomen woningbouwontwikkelingen leveren een bijdrage aan de uitwerking van de eerstgenoemde kernbeslissing om in de aaneengesloten stedelijke agglomeratie van Holland Rijnland netto 30.000 woningen, teneinde te kunnen voorzien in de regionale behoefte. Het merendeel van deze behoefte wordt opgevangen in de aaneengesloten stedelijke agglomeratie van Katwijk tot en met Leiden en Alphen aan den Rijn.

2.3.2 Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017

Het aantal inwoners en huishoudens in Holland Rijnland neemt nog steeds toe. Daarnaast verandert de leeftijd en samenstelling van de bevolking door vergrijzing en steeds kleinere gezinnen.

Om goed in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen, stelden de gemeenten in Holland Rijnland de Regionale Woonagenda 2017 op. Dit document vervangt de vorige woonagenda uit 2014. Met de woonagenda willen de gemeenten het woningaanbod de komende jaren beter laten aansluiten op de behoefte in de regio Holland Rijnland en in de subregio’s Duin- en Bollenstreek, Leidse regio en Rijn- en Veenstreek.

Op de eerste plaats gaat het om de ontwikkeling van kansrijke bouwlocaties (woonmilieus). Andere belangrijke opgaven zijn het voorzien in voldoende sociale huurwoningen en passende woonruimten voor bijzondere doelgroepen, waarvoor aanvullende zorg noodzakelijk is. Met de vernieuwde Regionale Woonagenda zijn gemeenten in staat hun woningbouwplannen onderling beter af te stemmen, qua bouwjaar en woonmilieu.

In de regio Holland Rijnland blijkt uit de bandbreedte in de behoefteramingen van de provincie dat er meer behoefte is dan enkel vanuit de regio zelf; immers de behoefte volgens de provinciale Bevolkingsprognose (BP) ligt ruim boven het niveau van de Woningbehoefteraming (WBR) die uitgaat van de autonome regionale behoefte. Er is een substantiële behoefte van buiten de regio. De autonome woningbehoefte in de regio is volgens de WBR van de provincie in de periode 2015 - 2030 30.000 woningen (uitgaande van de lokale bevolkingsontwikkeling, zonder saldo instroom van buiten).

De in dit bestemmingsplan opgenomen woningbouwontwikkelingen leveren een bijdrage aan het voorzien in de verwachte woningbehoefte, en met name aan de opgave om sociale huurwoningen en passende woonruimten voor bijzondere doelgroepen te realiseren.

2.3.3 Strategische ruimtelijke agenda Rijn en Veenstreek

De gemeenten in de Rijn- en Veenstreek werken samen aan een strategische ruimtelijke agenda. Deze agenda helpt om een overzicht te krijgen van alle uitdagingen waar bij de inrichting van de ruimte rekening mee moet worden gehouden. De thema's die in de agenda aan bod komen, zijn:

• Groen, landschap, natuur en recreatie
• Bodemdaling en stikstofuitstoot
• Wonen en verstedelijking
• Economie en bedrijvigheid
• Mobiliteit
• Energie

Conclusie

De ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt dragen bij aan de uitvoering van het regionale beleid, met name door het toevoegen van benodigde woningen, waarvan een deel voor bijzondere doelgroepen wordt gerealiseerd.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie 'De stad van morgen 2031'

Op 11 juli 2013 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 'De stad van morgen' vastgesteld. De structuurvisie beschrijft de ontwikkeling van Alphen aan den Rijn tot 2031; een intense stad met zorgvuldig ingepaste ruimtelijke ontwikkelingen en een diversiteit aan leefstijlen, functies en voorzieningen. De entrees van de stad, de stadsranden en de stedelijke kwaliteit van de vervoersassen benadrukken de zorgvuldige inpassing in het stedelijk weefsel en het contrast met de dorpen en het landschap.

De keuze voor de intense stad betekent een intensiever gebruik van de ruimte in Alphen aan den Rijn. Er wordt nadrukkelijk gezocht naar mogelijkheden om binnenstedelijke verdichting vorm te geven. Prioriteit van ontwikkelingslocaties gaat uit naar locaties waar ruimtelijk, sociaal en economisch het grootste rendement te verwachten valt. Intensivering van het stedelijk gebied wordt niet alleen gerealiseerd door het volbouwen van de groene ruimten in de stad, maar door naast nieuwbouw samen met de betrokken eigenaren en gebruikers creatief om te gaan met leegstand, renovatie, herstructurering, transformatie en herprogrammering waar mogelijk en wenselijk.

De opgaven voor de intense stad worden vertaald in:

• de realisatie van de integrale ontwikkelzone;
• het toekomstbestendig maken van wijken in Alphen Noord en Zuid;
• het verbeteren van stedelijke kwaliteit van de vervoersassen en het ontwerpen van stadsranden;
• de realisatie van een kwalitatief hoogwaardige, gebruiksvriendelijke en sociaal veilig ingerichte openbare ruimte.

De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, passen in de visie die is opgesteld. Er wordt vorm gegeven aan binnenstedelijke verdichting en voor de locatie Bospark geldt dat sprake is van transformatie.

2.4.2 Ontwerp-omgevingsvisie Alphen aan den Rijn 'Groene gemeente met lef'

In de ‘omgevingsvisie’ is het beleid voor water, milieu, verkeer en vervoer,duurzaamheid en sociaal-maatschappelijke aspecten gebundeld. De omgevingsvisie is een integrale en brede visie, die de langetermijnkeuzes voor de leefomgeving vastlegt en een beleidsmatige basis biedt voor de uitwerking in het omgevingsplan en eventueel een of meerdere programma(’s). In de ontwerpomgevingsvisie is het project onorthodoxe woningbouwlocaties als een van de ontwikkelrichting Landschappelijke verstedelijking opgenomen.

Op 18 februari 2021 heeft de gemeenteraad de ontwerpomgevingsvisie vrij gegeven voor inspraak.

2.4.3 Alphense woonagenda

De 'Alphense Woonagenda' vloeit voort uit de 'Contourennotitie Alphense Woonagenda', die op 24 september 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld. In de Alphense Woonagenda zijn vanuit verschillende invalshoeken de ambities neergelegd van de gemeente Alphen aan den Rijn om in de woningbehoefte tot 2025 te voorzien.

Er zijn zeven woonkwaliteiten onderscheiden voor prettig wonen in Alphen aan den Rijn; nu en in de toekomst. De zeven woonkwaliteiten betreffen:

1. zichtbare parels;

2. krenten in de pap;

3. gewaardeerde schoonheid;

4. woonlasten op orde;

5. toekomstwaarde en maatschappelijke waarde;

6. duurzaam het nieuwe normaal;

7. meer beschutting.

De volgende vijf thema's vormen de rode draad bij de uitwerking van de bovenstaande zeven woonkwaliteiten:

1. wijken en kernen met identiteit;

2. keuzemogelijkheden door variatie;

3. een veilige en gezonde leefomgeving;

4. zelfredzame bewoners investeren in zichzelf en hun omgeving;

5. woningvoorraad met toekomstwaarde.

Bovenstaande thema's vormen de speerpunten van de woonvisie van de gemeente Alphen aan den Rijn.

Op basis van deze visie en woningmarktanalyse is een dynamisch uitvoeringsprogramma uitgewerkt. Het uitvoeringsprogramma vormt het afwegingskader waarbinnen de gemeente de invulling van bouwlocaties baseert. In het uitvoeringsprogramma wordt vastgelegd hoe Alphen aan den Rijn in de woningbehoefte voorziet. Om in te spelen op de woningbehoefte van verschillende doelgroepen, heeft de gemeente een dubbele opgave: een kwantitatieve (het aantal woningen) en kwalitatieve (woningtypen). Daarom wordt ingezet op nieuwbouw en doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad. Het uitvoeringsprogramma bevat naast een bouwprogramma tevens verschillende uitvoeringsmaatregelen die erop gericht zijn de woningvraag zo goed mogelijk te faciliteren.

De beoogde programma's op de locaties voorzien zowel kwantitatief als kwalitatief in de woningen waaraan in de kern Alphen aan den Rijn de komende jaren behoefte is, zie ook paragraaf 4.3. Daarmee dragen deze ontwikkelingen bij aan het uitvoeringsprogramma van de woonvisie en het speerpunt om een gevarieerd woningaanbod te realiseren. Bij de concrete uitwerking van de projecten zijn de speerpunten van de woonvisie eveneens van belang.

2.4.4 Alphense Woningmarktstrategie 2019-2022

In de Alphense Woningmarktstrategie 2019-2022 is geconstateerd dat de druk op de woningmarkt snel oploopt, terwijl de mogelijkheden om in te grijpen beperkt zijn. Dit leidt tot verdringing. Steeds meer inwoners kunnen zichzelf niet meer redden op de woningmarkt doordat zij te weinig inkomen hebben, soms ook omdat zij onvoldoende zelfredzaam zijn om zelfstandig te wonen.

De conclusie van de Alphense Woningmarktstrategie is dan ook dat - ook onorthodoxe - maatregelen nodig zijn om weer enige dynamiek op de woningmarkt te krijgen en met name inwoners die in de knel zitten perspectief op een woning te bieden. In dat kader is gezocht naar extra locaties voor woningbouw in Alphen aan den Rijn, met als belangrijkste doel het verschil tussen vraag en aanbod op de korte en lange termijn te verkleinen. De woningbouwlocaties die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt komen voort uit deze zoektocht naar extra locaties.

2.4.5 Welstandsnota

De gemeentelijke welstandsnota beschrijft de architectonische uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen en bestaande bouwwerken. De nota vormt het beoordelingskader voor de welstandscommissie bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Op 26 november 2015 is de nieuwe welstandsnota van de gemeente Alphen aan den Rijn vastgesteld. Hierin worden drie welstandsniveaus gedefinieerd: 'bijzonder', 'regulier' en 'soepel'.

2.4.6 Nota Parkeernormen 2020

Bij gebouwen en voorzieningen horen meestal ook parkeerplaatsen waar bewoners, bezoekers en/of werknemers een fiets of auto kunnen parkeren. Komen er nieuwe gebouwen of voorzieningen, of wordt de bestemming van een gebouw of voorziening gewijzigd, dan kunnen er meer of minder parkeerplaatsen nodig zijn. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt vastgelegd in een parkeereis. Een parkeereis moet voorkomen dat er een tekort aan parkeerplaatsen ontstaat waardoor er verkeer- en parkeeroverlast ontstaat. Een parkeereis levert een bijdrage aan een leefbare, veilige en bereikbare stad.

Een parkeereis wordt bepaald aan de hand van parkeernormen. In de Nota Parkeernormen zijn deze parkeernormen vastgelegd. Bij de vergunningverlening voor nieuwe ontwikkelingen wordt getoetst of aan deze parkeernormen wordt voldaan. Daarvoor is in dit bestemmingsplan een bepaling opgenomen.

2.4.7 Structuurvisie Verkeer en Vervoer

Op 6 mei 2013 is de structuurvisie Verkeer en Vervoer vastgesteld door de gemeente Alphen aan den Rijn. Het Alphense verkeers- en vervoersbeleid wordt vastgelegd in een nieuw Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) die uit twee delen bestaat: deze Structuurvisie (beleidsdeel) en de hierna op te stellen Realisatiestrategie (uitwerkingsdeel). In deze Structuurvisie wordt een integrale visie op de interne en de externe bereikbaarheid van Alphen aan den Rijn gegeven en de wijze waarop het wegennet Duurzaam Veilig wordt ingericht. Het doel van deze structuurvisie is; “Het op basis van het scenario Stadsring richting geven aan duurzame mobiliteit in 2025 met een optimale mix tussen bereikbaarheid, ruimtelijke en milieukwaliteit en leefbaarheid''.

Hoofdstuk 3 Inventarisatie plangebied

In dit hoofdstuk is beschreven wat de huidige situatie is met betrekking tot de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van de ontwikkellocaties.

3.1 Ruimtelijke structuur

Er is sprake van verschillende plangebieden die alle hun eigen ruimtelijke structuur hebben. Een uitgebreide beschrijving van de ruimtelijke structuur is opgenomen in de kavelpaspoorten die voor de verschillende locaties zijn opgesteld. Om deze paragraaf overzichtelijk en leesbaar te houden, is ervoor gekozen om deze kavelpaspoorten als bijlage bij te voegen en wordt voor het onderdeel ruimtelijke structuur daarnaar verwezen.

Kavelpaspoort Klompenmaker: Bijlage 1

Kavelpaspoort Bospark: Bijlage 2

3.2 Functionele structuur

Er is sprake van verschillende plangebieden die alle hun eigen functionele structuur hebben. Een uitgebreide beschrijving van de functionele structuur is opgenomen in de kavelpaspoorten die voor de verschillende locaties zijn opgesteld. Om deze paragraaf overzichtelijk en leesbaar te houden, is ervoor gekozen om deze kavelpaspoorten als bijlage bij te voegen (zie hierboven) en wordt voor het onderdeel functionele structuur daarnaar verwezen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

De stedenbouwkundige visie op de ontwikkellocaties is uitgewerkt in de kavelpaspoorten die als bijlage zijn bijgevoegd. Voor een uitgebreide beschrijving van de stedenbouwkundige uitgangspunten wordt verwezen naar de kavelpaspoorten. Het stedenbouwkundige beeld dat in de kavelpaspoorten is geschetst, geeft nog geen definitief eindbeeld van de ontwikkelingen. Het kavelpaspoort dient om inzicht te geven in de mogelijkheden voor de ontwikkeling, de haalbaarheid daarvan en de randvoorwaarden die daarbij van toepassing zijn. Het eindbeeld wordt duidelijk als ontwikkelaars zijn geselecteerd en hun plan hebben uitgewerkt. Het bestemmingsplan biedt daarom ten opzichte van de kavelpaspoorten enige ruimte voor een zorgvuldige en optimale uitwerking van de ontwikkelingen. De kaders die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, zoals het bouwvlak, de maximale hoogte etc., zijn leidend voor de toekomstige uitwerking en zijn ook het uitgangspunt geweest voor de onderzoeken bij het bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk is een korte beschrijving van de uitgangspunten voor de ontwikkelingen gegeven. Ingegaan is op het programma, verkeer en parkeren en de behoefteonderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1 Programma

Klompenmaker

De locatie Klompenmaker is gelegen in een brede groenstrook tussen de Klompenmaker en de Eisenhowerlaan in de wijk Ridderveld, aan de voorzijde van de bebouwing van ActiVite Noorderbrink. De locatie Klompenmaker is samen met de locatie Bospark gereserveerd voor de bouw van seniorenwoningen. In de directe omgeving zijn al veel voorzieningen aanwezig, die zo beter benut worden en van grote waarde zijn voor senioren. Winkelcentrum Herenhof met meerdere supermarkten en een apotheek bevindt zich op ca. 300 meter loopafstand. Op de locatie Klompenmaker worden maximaal 40 levensloopgeschikte sociale huurappartementen voor senioren gerealiseerd, waarbij het uitgangspunt is dat bewoners kunnen blijven wonen in hun woning, ongeacht hun zorgvraag (m.u.v. zware verpleeghuiszorg). Een deel van de woningen zal dus worden gebruikt als zorgwoning. Daarbij geldt dat deze woningen gedurende een periode van minimaal 20 jaar, ingaande vanaf de eerste verhuur, als sociale huurwoning dienen te worden aangeboden. De te realiseren bebouwing wordt maximaal 4 bouwlagen hoog.

Omdat de aanbestedingsprocedure voor deze locatie nog niet is doorlopen en het definitieve programma en de precieze uitwerking van het gebouw daarom nog niet bekend zijn, is voor het bestemmingsplan uitgegaan van een ruim bestemmingsvlak met een bouwvlak waarbinnen de woonbebouwing met bijbehorende erfinrichting mag worden gerealiseerd. Omdat dit vlak meer ruimte biedt dan uiteindelijk aan woonbebouwing nodig is, is de maximaal toegestane hoeveelheid bebouwing begrensd met een percentage van 70 % van het bouwvlak. Op deze manier wordt de ruimte geboden om bij de concrete uitwerking van de ontwikkeling tot een goede inpassing van het gebouw en bijbehorend terrein te komen. Omdat ook nog niet bekend is welk deel van de woningen als zorgwoningen wordt gebruikt, en dit aantal in de toekomst zoals beoogd zal fluctueren, zijn zowel reguliere woningen als zorgwoningen toegestaan binnen de bestemming. In het kavelpaspoort wordt uitgegaan van een programma van 20 reguliere seniorenwoningen en 20 zorgwoningen. Het uitgangspunt in de planregels, en dus de input voor de verkeersonderzoeken, is dat minimaal 45 % van de woningen als zorgwoning wordt gebruikt.

Een strook grond grenzend aan de oostzijde van de Klompenmaker maakt ook onderdeel uit van het plangebied. De bestemming van deze grond wordt 'Verkeer-Verblijfsgebied' zodat het mogelijk is om in deze strook voldoende parkeerplaatsen te kunnen realiseren ten behoeve van de ontwikkeling.

Bospark

De locatie Bospark GHL is gelegen aan de westelijke rand van het Bospark. De locatie is aan de westzijde begrensd door de nieuwe locatie van het Groene Hart Leerpark, aan de zuidzijde door de Bosparkweg en aan de noordzijde door het fietspad Bosparkpad (verlenging van het fietspad Parklaan). Het betreft een transformatielocatie. Op de locatie waren voorheen gebouwen van het Groene Hart Leerpark aanwezig.

De locatie Bospark is samen met de locatie Klompenmaker gereserveerd voor de bouw van seniorenwoningen. In de omgeving zijn al veel voorzieningen aanwezig, die zo beter benut worden en van grote waarde zijn voor senioren. Winkelcentrum De Baronie met meerdere supermarkten bevindt zich op ca. 700 meter loopafstand. Gezondheidscentrum Dillenburg is met 400m lopen iets dichterbij. Ook kan 'geleund' worden op de zorg die in het bestaande verpleeghuis Rijnzate geleverd wordt. Op de locatie Bospark worden maximaal 120 levensloopgeschikte appartementen voor senioren met een middeninkomen gerealiseerd, waarbij het uitgangspunt is dat bewoners kunnen blijven wonen in hun woning, ongeacht hun zorgvraag (m.u.v. zware verpleeghuiszorg). Een deel van de woningen zal dus worden gebruikt als zorgwoning. De te realiseren bebouwing wordt deels 3 en deels 4 bouwlagen hoog met accenten van 5 bouwlagen.

Omdat de aanbestedingsprocedure voor deze locatie nog niet is doorlopen en het definitieve programma en de precieze uitwerking van het gebouw daarom nog niet bekend zijn, is voor het bestemmingsplan uitgegaan van een bestemmingsvlak met bouwvlak waarbinnen de woonbebouwing mag worden gerealiseerd. Daarbij zijn de uiterste bouwgrenzen uit het kavelpaspoort als grenzen van het bouwvlak gehanteerd. Omdat ook nog niet bekend is welk deel van de woningen als zorgwoningen wordt gebruikt, en dit aantal in de toekomst zoals beoogd zal fluctueren, zijn zowel reguliere woningen als zorgwoningen toegestaan binnen de bestemming. Het uitgangspunt in de planregels, en dus de input voor de verkeersonderzoeken, is dat minimaal 45 % van de woningen als zorgwoning wordt gebruikt.

Een strook grond grenzend aan de oostzijde van de locatie maakt ook onderdeel uit van het plangebied. De bestemming van deze grond wordt 'Groen' in plaats van de huidige bestemming 'Maatschappelijk', omdat deze grond onderdeel wordt van het openbaar gebied. De bestemming 'Groen' biedt ook de mogelijkheid om water te realiseren zodat de gewenste verbreding van de naastgelegen sloot juridisch is toegestaan.

4.2 Verkeer en parkeren

In de verkeersparagraaf is per locatie ingegaan op de verkeerseffecten van de ontwikkelingen. Bekeken is welke toename aan verkeersintensiteiten als gevolg van de ontwikkeling plaatsvindt en in hoeverre het wegennet ruimte biedt voor deze toename, welke aandachtspunten er zijn voor bijvoorbeeld de ontsluiting en langzaam verkeer en hoe de parkeerbehoefte kan worden opgelost. Vanwege de omvang van de verkeersparagraaf is ervoor gekozen om deze als bijlage bij dit bestemmingsplan te voegen. De paragraaf is te vinden als Bijlage 3. De conclusies over verkeersintensiteiten en parkeren worden per locatie hieronder gedeeld.

Klompenmaker

Verkeersdruk

Uitgaande van een programma van 22 sociale huurappartementen en 18 zorgwoningen wordt een verkeersgeneratie van minimaal 109 en maximaal 139 ritten per etmaal verwacht. De ontsluitende wegen, Klompenmaker en Oude Ambacht, kunnen deze toename van verkeer veilig verwerken. Het extra verkeer als gevolg van deze ontwikkeling heeft geen significant effect op de verkeersafwikkeling of de verkeersveiligheid. De toename is proportioneel en leidt niet tot problemen.

Parkeren

Op basis van het verwachte programma zijn 29 parkeerplaatsen nodig. Om in de parkeerbehoefte te voorzien, moet parkeergelegenheid in eerste instantie op de ontwikkelkavel worden gerealiseerd. In de planregels is daarom de mogelijkheid opgenomen om parkeervoorzieningen te realiseren in de bestemming Wonen. Het huidige gemeentelijke parkeerbeleid (de Nota Parkeernormen 2020) biedt echter ook de mogelijkheid om de parkeergelegenheid buiten de ontwikkelkavel op te lossen. Vanwege de beschikbare ruimte op de kavel is de verwachting dat van deze mogelijkheid gebruik zal worden gemaakt. Er is mogelijkheid om ca. 18 nieuwe parkeerplaatsen te realiseren door een aantal langs parkeerplaatsen aan de Klompenmaker om te zetten naar haaks parkeerplaatsen en een aantal haaks parkeerplaatsen toe te voegen. De bestemming Verkeer-Verblijfsgebied op de strook ten westen van de Klompenmaker wordt ruimer gemaakt om deze parkeerplaatsen mogelijk te kunnen maken. Ook blijkt op basis van een parkeertelling uit december 2018 (Bijlage 4) dat nog ruimte beschikbaar is op de omliggende parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Indien wordt uitgegaan van maximaal 85% bezetting binnen een loopafstand van 100 meter zijn nog circa 13 parkeerplaatsen beschikbaar. Dat betekent op dit moment 31 parkeerplaatsen beschikbaar zijn of kunnen worden gemaakt. Dat is in ieder geval voldoende om de verwachte parkeerbehoefte van 29 plaatsen op te kunnen vangen. Naar aanleiding van de zienswijzen is een nieuwe parkeertelling uitgevoerd op 8 september 2021 (Bijlage 5). Deze parkeertelling laat een zelfde beeld zien als de parkeertelling uit 2018.

Met de in dit bestemmingsplan opgenomen planregel dat voor deze ontwikkeling moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, is juridisch geborgd dat een goede parkeeroplossing moet worden gerealiseerd. In combinatie met de mogelijkheid om binnen de bestemming Wonen parkeervoorzieningen te realiseren en het gegeven dat ook buiten de ontwikkelkavel voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn (te maken), is voldoende aannemelijk dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot een onaanvaardbare toename van de parkeerdruk in de omgeving.

Bospark

Verkeersdruk

Voor de locatie Bospark wordt in het kavelpaspoort uitgegaan van een programma van 66 middeldure appartementen en 54 zorgwoningen. Op basis van dit programma wordt een verkeersgeneratie van minimaal 457 en maximaal 548 ritten per etmaal verwacht. De ontsluitende wegen, Bosparkweg en Prinses Beatrixlaan, kunnen deze toename van verkeer veilig verwerken. Het extra verkeer als gevolg van deze ontwikkeling heeft geen significant effect op de verkeersafwikkeling of de verkeersveiligheid. De toename is proportioneel en leidt niet tot problemen.

Parkeren

Op basis van het programma uit het kavelpaspoort zijn 107 parkeerplaatsen nodig. Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan nog worden verlaagd door de inzet van deelauto's. Het uitgangspunt voor deze ontwikkeling is dat deze parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. De verwachting is dat de parkeervoorziening (half) verdiept onder het gebouw en de beoogde binnentuin wordt gerealiseerd. Gezien de oppervlakte van het bouwvlak is er voldoende ruimte om dit aantal parkeerplaatsen te realiseren. In de planregels is de mogelijkheid opgenomen om parkeervoorzieningen te realiseren in de bestemming Wonen.

Met de in dit bestemmingsplan opgenomen planregel dat voor deze ontwikkeling moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid in combinatie met de mogelijkheid om binnen de bestemming Wonen parkeervoorzieningen te realiseren, is voldoende aannemelijk dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot een onaanvaardbare toename van de parkeerdruk in de omgeving.

4.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om te voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking moet de behoefte aan de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt worden beschreven, zie paragraaf 2.1 en 2.2.3.

Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de Ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de Regionale Woonagenda bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.

De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, zijn ook opgenomen in de provinciale planmonitor. Als onderdeel van de Regionale Woonagenda Holland Rijnland is de planmonitor aangeboden aan de provincie. De provincie heeft de Regionale Woonagenda en bijbehorende planlijst eind maart 2021 aanvaard. Hiermee is voldaan aan de voorwaarde uit artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening, dat de behoefte aan de stedelijke ontwikkelingen moet worden beschreven.

Daarnaast blijkt ook uit de huidige stand van zaken van de plancapaciteit en woningbehoefte dat er voldoende behoefte is aan de realisatie van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningen (zie tabel 1). Ook inclusief deze woningen is nog onvoldoende plancapaciteit beschikbaar voor de komende tien jaar.

Tabel 1: Woningbehoefte en geplande productie

Periode	Gewenste plancapaciteit   (130% van de geraamde behoefte)	Huidige plancapaciteit (incl. onorthodoxe locaties)	Overschot / tekort (-)
2020-2030	5.120	4.989	- 131

Bron: Afwegingskader voor woningbouwontwikkeling 2019, bewerking n.a.v. Woningmarktverkenning Alphen aan den Rijn 2020.

Tabel 2: Wensprogramma

Accenten programma koopsector	Accenten programma huursector
Gevarieerd programma: grondgebonden tot ca € 350.000   appartementen vanaf € 200.000	Eengezinswoningen sociale huur  Vrije-sector-appartementen (> € 720), met name tot € 900

Bron: Woningmarktverkenning Alphen aan den Rijn 2020

Eveneens beantwoorden de beoogde programma's op de locaties aan de behoefte aan het type woningen dat gewenst is. In de periode 2018-2028 ontstaat een tekort van ca. 600 seniorenwoningen (geclusterd wonen met zorg nabij). (Bron: NZa 2018, bevolkingsprognose Alphen aan den Rijn 2016, Companen.) De woningbouw op de locaties Klompenmaker en Bospark draagt bij aan het verminderen van dit tekort.

Hoofdstuk 5 Milieu- en andere planologische aspecten

In dit hoofdstuk worden de voor de ontwikkelingen relevante milieuaspecten en overige omgevingsaspecten beschreven en gemotiveerd. De milieuaspecten zijn per locatie door de Omgevingsdienst Midden Holland beschreven en gemotiveerd in een milieuparagraaf. Om dit hoofdstuk overzichtelijk en leesbaar te houden, is ervoor gekozen om de milieuparagrafen als aparte bijlagen op te nemen en in dit hoofdstuk alleen de conclusies voor elke locatie per milieuaspect weer te geven. De milieuparagrafen zijn te vinden in de volgende bijlagen:

Klompenmaker: Bijlage 6

Bospark: Bijlage 7

5.1 Bedrijvigheid

Klompenmaker

De beoogde woningbouwlocatie ligt niet nabij bedrijfsbestemmingen. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat deze ontwikkeling niet in de weg.

Bospark

Deze beoogde woningbouwlocatie ligt niet nabij bedrijfsbestemmingen. De naast gelegen scholenlocatie (middelbaar onderwijs) is wel relevant. Onderdeel van de school vormt een open plein waar scholieren buiten schooltijden (o.a. pauzes) zich kunnen bevinden. Dit plein bevindt zich op relatief korte afstand van de toekomstige woningbouw. Om te kunnen beoordelen of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is door de ODMH een geluidonderzoek gedaan naar de geluidsbelasting ten gevolge van stemgeluid van scholieren en rijdende auto's van en naar de school (ODMH-rapport, kenmerk 2020213697, d.d. 8 januari 2021). Uit dit onderzoek blijkt dat de berekende geluidsbelasting, afkomstig van de school, acceptabel wordt geacht.

Er is hier sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat deze ontwikkeling niet in de weg.

5.2 Bodem

Klompenmaker

De bodem van het plangebied is voldoende onderzocht. De bevindingen uit het historisch bodemonderzoek geven geen aanleiding om meer bodemonderzoek te doen. De locatie wordt geschikt geacht voor de toekomstige bestemming (wonen).

Eventueel grondverzet dient plaats te vinden conform de Nota Bodembeheer, de bodemkwaliteitskaart van de gemeente en de vigerende regels ten aanzien van PFAS.

Het aspect bodem staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Bospark

In verband met de toekomstige ontwikkeling is ter plaatse van het plangebied een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Uit de bevindingen van het bodemonderzoek blijkt dat de locatie onverdacht is met betrekking tot bodemverontreiniging. De bevindingen uit het onderzoek geven geen aanleiding om meer bodemonderzoek te doen. Het aspect bodem staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Eventueel grondverzet dient plaats te vinden conform de Nota Bodembeheer, de bodemkwaliteitskaart van de gemeente en de vigerende regels ten aanzien van PFAS.

5.3 Geluid

Klompenmaker

Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat de op de locatie Klompenmaker sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Aangezien maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig zijn dienen hogere waarden verleend te worden, zie onderstaande tabel.

Tabel 3: benodigde hogere waarden

Ontwikkeling	Aantal	Hogere waarde (dB)	Bron
Locatie Klompenmaker	40	60 dB	Eisenhowerlaan

Het (ontwerp)besluit hogere waarden is als Bijlage 8 bijgevoegd bij dit bestemmingsplan.

Voor dit plan geldt dat voldaan dient te worden aan de voorwaarden ten aanzien van een geluidsluwe gevel en buitenruimte conform de beleidsregel. Aangezien de plannen nu nog globaal van aard zijn dient bij de omgevingsvergunning voor bouwen aangetoond te worden dat de woningen beschikken over een geluidsluwe gevel en buitenruimten. Dit is als voorwaarde opgenomen in het besluit hogere waarden en de regels bij het bestemmingsplan.

Het aspect geluid staat de vaststelling van het bestemmingplan niet in de weg.

Bospark

In onderhavig bestemmingsplan worden nieuwe geluidsgevoelige functies (woningen) mogelijk gemaakt op de locatie Bospark. Het plangebied ligt binnen de wettelijke zone van de Laan der Continenten, Prinses Beatrixlaan en Burgemeester Den Uylsingel en de spoorlijn Leiden-Utrecht. Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder dan ook noodzakelijk.

Uit het uitgevoerde onderzoek (zie bijlage 1 bij bijgevoegde milieuparagraaf, Bijlage 7) blijkt dat ten gevolge van het verkeer op de genoemde wegen en de spoorlijn de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Voor het bouwen van de nieuwe woningen bestaan voor het aspect geluid geen belemmeringen.

Het aspect geluid staat de vaststelling van het bestemmingplan niet in de weg.

5.4 Externe veiligheid

Klompenmaker

Binnen of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen inrichtingen, spoor(wegen), vaarwegen of buisleidingen gelegen die in het kader van externe veiligheid een beperking vormen.

Wel wordt het een verplichting onder de Omgevingswet om woningen uit te voeren met de mogelijkheid om de mechanische ventilatie met één druk op de knop uit te kunnen schakelen.

Het aspect externe veiligheid staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Bospark

Voor de planlocatie Bospark geldt dat er geen risicovolle activiteiten in de omgeving aanwezig zijn die zorgen voor een aandachtsgebied over het plangebied.

Wel wordt het een verplichting onder de Omgevingswet om woningen uit te voeren met de mogelijkheid om de mechanische ventilatie met één druk op de knop uit te kunnen schakelen.

Het aspect externe veiligheid staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.5 Luchtkwaliteit en Geur

Klompenmaker

Uit de monitoringstool blijkt dat langs de maatgevende wegen in de nabijheid van De Klompenmaker aan de wettelijke grenswaarden voldaan wordt.

Een toename van de concentraties luchtverontreinigende stoffen als gevolg van de ontwikkelingen in het bestemmingsplan leidt in geen geval tot een overschrijding van grenswaarden. Deze plannen kunnen conform Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) dan ook toelaatbaar worden geacht.

Het aspect luchtkwaliteit staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Bospark

Uit de monitoringstool blijkt dat langs de maatgevende wegen in de nabijheid van de locatie Bospark aan de wettelijke grenswaarden voldaan wordt.

Een toename van de concentraties luchtverontreinigende stoffen als gevolg van de ontwikkelingen in het bestemmingsplan leidt in geen geval tot een overschrijding van grenswaarden. Deze plannen kunnen conform Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) dan ook toelaatbaar worden geacht.

Het aspect luchtkwaliteit staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.6 Duurzaamheid

De woningbouwontwikkeling op de locaties biedt kansen om de duurzaamheidsambities van Alphen aan den Rijn te realiseren.

• Door de woningen beter dan het wettelijk minimum te isoleren en optimaal gebruik te maken van de zon is een energieneutraal of energieleverend woonmilieu mogelijk;
• Door de principes van circulair bouwen te hanteren doet de nieuwbouw een minder groot beslag op grondstoffen. Dat kan door hergebruikte materialen in te zetten en door voor het gebouw een materialenpaspoort op te stellen;
• Duurzame mobiliteit wordt bevorderd door aandacht voor bushaltes in de buurt, goede voorzieningen voor (elektrische) fietsen en deelauto's en laadinfrastructuur voor elektrische auto's op parkeerplaatsen;
• Extra aandacht is nodig voor klimaatadaptief bouwen. De nieuwe woningen zijn vooral bedoeld voor senioren, die eerder last hebben van hittestress. Door een groen-blauw ontwerp voor de woningen en de buitenruimte is het toekomstige woonmilieu optimaal voorbereid op nieuwe weersomstandigheden zoals een toename van hevige regenval en langere periodes met warm weer.

De duurzaamheidsadviezen zoals hierboven en in de bijgevoegde milieuparagrafen opgenomen, worden betrokken bij de uitwerking van de ontwikkelingen.

5.7 Archeologie

Klompenmaker

Voor de vaststelling van dit bestemmingsplan is het niet noodzakelijk dat een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd.

Ter bescherming en het behoud van archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 5a' in dit bestemmingsplan opgenomen. Bij werkzaamheden of bouwplannen groter dan 10.000 m² en dieper dan 50 cm dan is het noodzakelijk dat een archeologisch onderzoek wordt aangevraagd. Deze regels komen overeen met het paraplubestemmingsplan Archeologie.

Het aspect archeologie staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Bospark

Het archeologisch bureau- en booronderzoek heeft aangetoond dat de locatie is opgehoogd, maar ook is verstoord als gevolg van de bouwactiviteiten op het perceel. Archeologische resten worden niet meer verwacht en vervolgonderzoek is niet noodzakelijk.

De archeologische dubbelbestemming is om die reden komen te vervallen voor de locatie Bospark.

Het aspect archeologie staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Verder geldt altijd het volgende. Ook als archeologisch onderzoek niet verplicht is, kunnen archeologische resten toch nog aanwezig zijn. Mocht blijken bij uitvoer dat deze aanwezig zijn, moet het bevoegd gezag (zijnde gemeente Alphen aan den Rijn, via [e-mail]) meteen op de hoogte gesteld worden en moet ze een beslissing nemen over hoe om te gaan met de resten. Dit conform paragraaf 5.4, artikel 5.10 van de Erfgoedwet.

5.8 Flora en fauna

Klompenmaker

Getoetst is of ten gevolge van de herinrichtingsplannen in het plangebied Klompenmaker de Wnb wordt overtreden, zodat kan worden bepaald of nog een vergunning/ontheffingsaanvraag nodig is. Hieruit volgt dat op sommige soorten negatieve effecten kunnen ontstaan als gevolg van de ontwikkeling. Om deze negatieve effecten uit te sluiten zijn enkele maatregelen nodig tijdens de werkzaamheden. Deze maatregelen zijn in bijgevoegde milieuparagraaf opgenomen. Het bestemmingsplan kan worden vastgesteld voor wat betreft het aspect ecologie.

Het aspect ecologie staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Bospark

Getoetst is of ten gevolge van de herinrichtingsplannen in het plangebied Bospark de Wnb wordt overtreden, zodat kan worden bepaald of nog een vergunning/ontheffingsaanvraag nodig is. Hieruit volgt dat op sommige soorten negatieve effecten kunnen ontstaan als gevolg van de ontwikkeling. Om deze negatieve effecten uit te sluiten zijn enkele maatregelen nodig tijdens de werkzaamheden. Deze maatregelen zijn in bijgevoegde milieuparagraaf opgenomen. Het bestemmingsplan kan worden vastgesteld voor wat betreft het aspect ecologie.

Het aspect ecologie staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.9 Milieueffectrapportage

Klompenmaker

Gelet op de overwegingen zoals weergegeven in hoofdstuk 9 van de milieuparagraaf Klompenmaker kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het opstellen van een milieueffectrapport is daarom niet nodig. Het college van B&W moet hiertoe op grond van het bovenstaande een formeel besluit nemen.

Het aspect m.e.r. staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

Bospark

Gelet op de overwegingen zoals weergegeven in hoofdstuk 9 van de milieuparagraaf Bospark kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het opstellen van een milieueffectrapport is daarom niet nodig. Het college van B&W moet hiertoe op grond van het bovenstaande een formeel besluit nemen.

Het aspect m.e.r. staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.10 Bezonning

De effecten op de bezonning / schaduwhinder van de verschillende ontwikkelingen zijn beschreven in de kavelpaspoorten. De conclusie is dat, indien sprake is van een afname van bezonning op omliggende panden, deze aanvaardbaar zal zijn. Naar aanleiding van de zienswijzen is een bezonningsstudie opgesteld. Deze is bijgevoegd als Bijlage 9. Ook uit de bezonningsstudie blijkt dat de beoogde situatie voor zowe bezonning als daglichttoetreding aanvaardbaar is.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

In de waterparagraaf is beschreven wat de gevolgen voor de waterhuishouding zijn van de ontwikkelingen die in dit plan worden mogelijk gemaakt. Achtereenvolgens komen de volgende aspecten aan de orde: het relevante waterbeleid, de effecten op oppervlakte en waterberging, de afvoer van hemel- en afvalwater, de eventuele effecten op grondwater.

6.1 Waterbeleid

6.1.1 Hoogheemraadschap Rijnland

De speerpunten van het waterbeleid van Rijnland zijn:

• Een veilig watersysteem met betrouwbare waterkeringen.
• Het voorkomen van de afwenteling van waterproblemen naar andere watersystemen.
• Het voorkomen van overlast door water of een tekort aan water, zowel binnen als buiten het stedelijk gebied.
• Het tegengaan van versnippering van het watersysteem.
• Het realiseren van een biologisch gezond watersysteem.
• Het realiseren van een ecologische infrastructuur (onder andere door een natuurvriendelijke inrichting), zowel binnen als buiten het stedelijk gebied.
• Het benutten van het zelfreinigend vermogen van het watersysteem.
• Het vasthouden van gebiedseigen water (waterconservering) en het beperken van de inlaat van gebiedsvreemd water.
• Het benutten en bufferen van schoon water.
• Het toepassen van het ordeningsprincipe ‘water stroomt van schoon naar vuil': verontreinigende activiteiten moeten benedenstrooms van kwetsbare functies/gebieden worden geplaatst.
• Het aanpakken van vervuiling bij de bron.
• Het voorkomen van verspreiding van verontreinigingen.
• Optimalisatie van beheer en onderhoud, binnen zowel het watersysteem als de afvalwaterketen.

(Bron: website Rijnland, pagina https://www.rijnland.net/plannen/watertoetsprocedure/het-waterbeleid, d.d. 14 augustus 2020)

Waterbeheerplan 5 (2016-2021)

Voor de planperiode 2016 - 2021 zal het vijfde waterbeheerplan (WBP5) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities zijn voor de planperiode 2016 - 2021 en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De vier hoofddoelen zijn waterveiligheid, voldoende water, schoon en gezond water en waterketen. Voor het thema waterveiligheid is bescherming tegen overstromingen vanuit de zee, de rivieren en het regionale watersysteem het uitgangspunt. Het thema voldoende water is gericht op het passend gebruik van water, niet te veel en niet te weinig. Voor het thema schoon en gezond water streeft het waterschap naar het optimaal gebruik kunnen maken van schoon water door de mens, de natuur en de economie. Het thema waterketen focust zich op het optimaal zuiveren van afvalwater en het hergebruik van grondstoffen.

Keur van Rijnland

Op 13 mei 2020 is de meest recente Keur van Rijnland in werking getreden. De Keur is een juridisch document (verordening) waarin Rijnland regelt stelt die nodig zijn om binnen het beheergebied waterveiligheid, droge voeten, voldoende oppervlaktewater en schoon oppervlaktewater te bieden. In de Keur zijn verschillende geboden en verboden opgenomen. Hierop kan echter door het waterschap ontheffing worden verleend.

6.1.2 Alphen aan den Rijn

Gemeentelijk Watertaken Programma 2021-2024

Op 10 december 2020 heeft de gemeenteraad het Gemeentelijk Watertaken Programma 2021-2024 vastgesteld als beleidsplan voor de invulling van de gemeentelijke watertaken. Deze drie wettelijke watertaken zijn het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater, het verwerken van hemelwater (neerslagwater), en een zorgplicht voor de grondwaterstand in stedelijk gebied. Deze watertaken staan nu nog in verschillende wetten, maar zijn vrijwel ongewijzigd overgenomen in de Omgevingswet. Een gemeentelijk rioleringsplan (GRP) beschrijft het beleid voor de uitvoering van de drie watertaken die gemeenten volgens de wet hebben.

Alleen de verplichting tot het hebben van een vastgesteld GRP, nu nog opgenomen in de wet Milieubeheer, verdwijnt met invoering van de Omgevingswet. Tot de instrumenten van de Omgevingswet behoort wel de mogelijkheid tot het vaststellen van een programma voor de gemeentelijke watertaken. Dit Gemeentelijk Watertaken Programma is de opvolger van het 'GRP 2016-2020'. Omdat de invoering van de Omgevingswet een jaar is uitgesteld naar 1-1-2022, is het tevens de vervanger van het wettelijk verplichte GRP.

• 1. inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater;
• 2. inzamelen en verwerken van hemelwater;
• 3. nemen van grondwatermaatregelen in openbaar gebied.

Stedelijk afvalwater

Stedelijk afvalwater is huishoudelijk afvalwater of een mengsel daarvan met bedrijfsafvalwater, afvloeiend hemelwater, grondwater of ander afvalwater. Dit afvalwater wordt ingezameld en getransporteerd naar een

rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Gemeenten hebben op grond van de Wet milieubeheer een zorgplicht voor de inzameling van stedelijk afvalwater. Deze zorgplicht dient mede ter implementatie van de EU-richtlijn stedelijk afvalwater en sluit aan op de zorgplicht van de waterschappen om het stedelijk afvalwater te zuiveren alvorens het terug in het milieu wordt gebracht.

Hemelwaterafvoer

Vanuit de bouwregelgeving zijn ontwikkelaars verplicht om stedelijk afvalwater en hemelwater gescheiden aan te bieden. De initiatiefnemer is nadrukkelijk in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor het benutten, dan wel bergen van het eigen hemelwater. Particulieren die niet de mogelijkheid hebben om het hemelwater op het eigen terrein te verwerken, kunnen de afvoer vanaf hun perceel op de gemeentelijke voorziening, indien aanwezig, aansluiten. In nieuwbouwgebieden legt de gemeente daarom altijd een gescheiden rioolstelsel voor afvalwater en hemelwater aan. Hemelwater wordt, daar waar mogelijk, direct door de perceeleigenaar in de bodem of het oppervlaktewater gebracht. Als dat niet mogelijk is, gaat de gemeente over op inzameling. Berging en afvoer vinden zoveel mogelijk lokaal plaats door directe lozing op een waterpartij of infiltratie in de bodem. Als dat niet tot de mogelijkheden behoort, wordt hemelwater in een buizenstelsel over een langere afstand getransporteerd om het elders in het milieu te brengen. Ook bij nieuwe aanleg is het ontwerp en de dimensionering berekend op zwaardere belasting door de klimaatverandering.

Grondwater

Burgers en bedrijven zijn in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor de gevolgen van overtollig grondwater of een lage grondwaterstand. Daarnaast heeft de gemeente een zorgplicht voor de grondwaterstand in de openbare ruimte. Deze zorgplicht houdt ook in dat de gemeente het eerste aanspreekpunt is bij problemen met de grondwaterstand in het stedelijk gebied.

6.1.3 Provincie Zuid-Holland

De provincie Zuid-Holland heeft het waterbeleid geformuleerd in het regionaal waterplan 2016-2021. De provincie herziet het regionaal waterplan eens in de 6 jaar. Het regionaal waterplan 2016-2021 is ondergebracht in de provinciale Omgevingsvisie waarin de ruimtelijke component van het waterbeleid beschreven staat. Het beleid voor waterkwaliteit staat in de Voortgangsnota Europese Kaderrichtlijn Water 2016-2021. Voor een klein aantal onderdelen blijft het provinciale waterplan 2010-2015 ongewijzigd van kracht.

6.2 Huidige situatie

Klompenmaker

Het projectgebied is gelegen in een groenstrook tussen de Eisenhowerlaan en de Klompenmaker. Deze locatie ligt binnen Polder Vierambacht, peilgebied OR-4.06.1.4 met vastgesteld peil -5,40 m NAP. In de huidige situatie is in het projectgebied ca 600 m2 verharding aanwezig onder andere in de vorm van paden, parkeerplaatsen en een speelplek.

Bospark

De ontwikkellocatie is gelegen tussen de nieuwe locatie van het Groene Hart Leerpark en het Bospark. Deze locatie ligt binnen Polder Alpherhoorn, peilgebied WW-21G met vastgesteld peil -1,77 m NAP. De locatie was voorheen in gebruik als schoolterrein en enkele gebouwen van de voormalige school zijn nog aanwezig op de kavel. In de huidige situatie is de kavel grotendeels verhard. Er zijn enkele groenvakken aanwezig. De oppervlakte van de verharding in de huidige situatie bedraagt ca. 4.380 m2, de oppervlakte van het onverharde terrein bedraagt ca. 905 m2.

6.3 Toekomstige situatie

 

6.3.1 Waterberging

De invloed van een ontwikkeling op het waterbergend vermogen van een gebied is een belangrijk aspect bij ruimtelijke planvorming. Voor de beoordeling hiervan wordt gekeken naar de toename van het verhard oppervlak als gevolg van de ontwikkeling. Als er per saldo een toename van verhard oppervlak is, waardoor het infiltrerend vermogen in het plangebied vermindert, dan zal dit moeten worden gecompenseerd. Ook als oppervlaktewater wordt gedempt, moet dit worden gecompenseerd.

Hieronder is weergegeven welke veranderingen t.a.v. waterberging optreden bij de verschillende ontwikkelingen. Per locatie is ook aangegeven op welke manier een eventuele afname van het waterbergend vermogen wordt gecompenseerd.

Klompenmaker

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om een gebouw met een footprint van ca. 1300 m2 te bouwen. Daarbij is ruimte gehouden voor enige flexibiliteit. Naar verwachting is niet dit volledige aantal m2's benodigd. Daarnaast wordt een deel van de bestemming Groen langs de Klompenmaker gewijzigd in Verkeer-Verblijfsgebied en Wonen om extra parkeerplaatsen te kunnen realiseren, indien die benodigd zijn. De totale oppervlakte van deze verharding bedraagt ca. 940 m2. Op voorhand is nog niet zeker of al deze parkeerplaatsen aangelegd worden. De definitieve berekening van de toename aan verhard oppervlak kan pas worden gemaakt bij de vergunningaanvraag, maar op voorhand is de verwachting dat het verhard oppervlak maximaal met 1640 m2 toeneemt. Er wordt geen oppervlaktewater aangelegd binnen het projectgebied. Uitgaande van een compensatiepercentage van 15% moet maximaal 250 m2 aan nieuw water worden gerealiseerd.

Het plan is besproken met Hoogheemraadschap Rijnland en geconcludeerd is dat binnen het peilgebied voldoende ruimte is om de watercompensatie te realiseren. Daarvoor zal eerst worden gekeken of deze compensatie in het Weteringpark kan worden gerealiseerd.

Bospark

In de toekomstige situatie op basis van het kavelpaspoort zal de oppervlakte van de verharding ca. 3.365 m2 bedragen. Per saldo neem de hoeveelheid verharding dus af met ruim 1.000 m2. Daarbij is wel de aanname gedaan dat de binnentuin van het gebouw, die ca. 1.460 m2 groot zal worden, geheel onverhard wordt ingericht. Indien als uitgangspunt wordt gehanteerd dat deze binnentuin geheel verhard zou worden, zou sprake zijn van een toename van 445 m2 verharding ten opzichte van de huidige situatie. Overigens is het bouwvlak in het bestemmingsplan aan de noordzijde nog enigszins vergroot t.o.v. het bouwvlak uit het kavelpaspoort om meer flexibiliteit te bieden in het bestemmingsplan. Daardoor valt nog ca. 100 m2 extra groenvak ook binnen het mogelijk te bebouwen deel.

Het voornemen is om de aanwezige sloot ten oosten van het plangebied (tussen de locatie en het Bospark) te verbreden. Deze verbreding levert een toename van ca. 450 m2 oppervlaktewater op. Ook als de binnentuin in de toekomst geheel verhard zou worden, wordt met de aanleg van extra oppervlaktewater ruimschoots voorzien in de benodigde compensatie. Het is voor deze ontwikkeling niet nodig om verdere compenserende maatregelen te treffen m.b.t. waterberging.

6.3.2 Waterafvoer

Klompenmaker

In de omgeving van deze locatie ligt een gescheiden rioolstelsel voor stedelijk afvalwater. Afvoer van het huishoudelijk afvalwater kan worden aangesloten op het vuilwaterriool. Overtollig hemelwater kan via een hemelwaterriool worden geloosd op het nabij aanwezige oppervlaktewater.

Bospark

In de Bosparkweg ligt een gemengd riool voor stedelijk afvalwater. Afvoer van het huishoudelijk afvalwater kan worden aangesloten op dit gemengd riool. Overtollig hemelwater kan via een hemelwaterriool worden geloosd op het nabij aanwezige oppervlaktewater.

6.3.3 Grondwater

Klompenmaker

Er zijn in deze omgeving geen structurele problemen door hoge of lage grondwaterstand bekend. Behoudens de gebruikelijke maatregelen tegen grondwateroverlast in de toekomst zijn er geen extra maatregelen nodig.

Bospark

Er zijn in deze omgeving geen structurele problemen door hoge of lage grondwaterstand bekend. Behoudens de gebruikelijke maatregelen tegen grondwateroverlast in de toekomst zijn er geen extra maatregelen nodig.

Hoofdstuk 7 Juridische en bestuurlijke aspecten

7.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en gebruiksregels gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maken eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

7.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidigen, bouwvlakken enzovoorts. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaarten en/of kadastrale kaart).

7.3 Opbouw van de regels

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:

Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgesomd en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven, vervolgens de bouwregels, eventuele nadere eisen en eventuele mogelijkheden voor ontheffing van de bouwregels danwel gebruiksregels.

Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.

Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening 2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' en de 'Overgangs- en slotregels'.

In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen in alfabetische volgorde. Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd (afhankelijk van het bestemmingsplan):

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.4 Wijze van toetsen

De regels en verbeelding zijn bedoeld als instrument om te bepalen of gebruik in ruime zin van de gronden en opstallen in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid dat voor een gebied geldt. Wanneer bijvoorbeeld een aanvraag voor functiewijziging of het uitbreiden van de bestaande bebouwing wordt ingediend, moet deze getoetst worden aan het bestemmingsplan.

Indien een aanvraag binnenkomt dient:

• 1. In eerste instantie op de verbeelding te worden gekeken waar de betreffende locatie ligt. Hierbij zijn dus van belang de toegekende bestemmingen en de eventuele nadere aanduidingen die op deze gronden van toepassing zijn;
• 2. Vervolgens in de regels onder de doeleindenomschrijving van de geldende bestemming te worden nagegaan of de situatie in overeenstemming is met deze doeleindenomschrijving;
• 3. Indien dit het geval is vervolgens met betrekking tot:
  • a. bebouwing te kijken naar de bebouwingsregels;
  • b. werken en werkzaamheden te kijken naar de aanlegregels;
  • c. gebruik te kijken naar de gebruiksbepalingen.
• 4. Indien strijdigheid aanwezig is, vervolgens in de respectievelijke afwijkingsbevoegdheden danwel in de wijzigingsbevoegdheden te worden nagegaan of in een uitzondering is voorzien. Bij het toepassen van deze bevoegdheden dient aan de daar opgenomen specifieke voorwaarden te worden voldaan.

7.5 Toelichting op de bestemmingen

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel wordt een aantal in het plan gebruikte begrippen nader omschreven. Door de omschrijving wordt de interpretatie van de begrippen beperkt en daarmee de duidelijkheid en rechtszekerheid van het plan vergroot.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de in het plan voorgeschreven maatvoeringen dienen te worden bepaald.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 5 Wonen en artikel 6 Woongebied

De bestemming Wonen is primair bedoeld voor wonen. Voor de locatie Bospark is de aanduiding 'zorgwoning' opgenomen waarmee zorgwoningen zijn toegestaan. Met het opnemen van een minimum percentage is ook bepaald dat een deel van de woningen als zorgwoning in gebruik moet zijn. Het aantal toegestane woningen is gemaximeerd om te waarborgen dat het aantal verkeersbewegingen niet hoger zal zijn dan op basis van het programma wordt verwacht en om aannemelijk te maken dat voldoende parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd.

Naast de woningen en zorgwoningen zijn tuinen, erven en ondergeschikte verkeers-, water-, groen-, speel-,parkeer- en nutsvoorzieningen toegestaan. Voor bouwen geldt dat de gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. De maximum bouwhoogte van hoofdgebouwen is op de verbeelding weergegeven met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’.

Omdat voor de locatie Klompenmaker nog onvoldoende duidelijk is waar de toekomstige bebouwing precies wordt gesitueerd, is een groter bouwvlak opgenomen dan nodig is voor de bebouwing en is de maximale oppervlakte van het gebouw beperkt door een bebouwingspercentage op te nemen. Omdat naar verwachting ook een aantal openbare parkeerplaatsen binnen het bestemmingsvlak worden gerealiseerd en een deel van het bestemmingsvlak in gebruik kan blijven als openbaar groen, is voor deze locatie gekozen voor de bestemming Woongebied. Ook voor de locatie Klompenmaker geldt een aanduiding 'zorgwoning' met een minimum percentage.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de anti-dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels zijn algemene bepalingen opgenomen ten aanzien van het bouwen van geluidgevoelige objecten en bouwen langs het water. Daarnaast is een regeling met betrekking tot parkeren opgenomen. Indien op grond van één van de in het voorliggende plan opgenomen bestemmingen wordt gebouwd dan wel het gebruik wordt gewijzigd, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de nota 'Parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020' van de gemeente Alphen aan den Rijn. Indien de parkeernota in de toekomst herzien wordt, dient getoetst te worden aan de rechtsopvolger van de voorgenoemde nota.

Artikel 11Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is het strijdig gebruik gronden en/of opstallen geregeld.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is een aanvulling op de specifieke afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat met een 'reguliere omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan' kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van bouwwerken voor het openbaar nut in het openbare gebied.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 en 14 Overgangsrecht

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 15 Slotregel

In de slotregel is de officiële naamgeving van het bestemmingsplan vastgelegd. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

De gronden waarop de ontwikkelingen zijn voorzien zijn eigendom van de gemeente. Voor deze ontwikkelingen wordt door de gemeente actief grondbeleid gevoerd. Per locatie is een grondexploitatie opgesteld. De kosten binnen de ontwikkelingen worden gedekt uit de opbrengsten van verkoop van bouwrijpe grond. De economische uitvoerbaarheid van de ontwikkelingen is daarmee aangetoond.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan zijn bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De gronden waarop in het onderhavige bestemmingsplan bouwplannen, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, zijn voorgenomen zijn in eigendom bij de gemeente. Het verhaal van de kosten van grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Indien er een noodzaak bestaat om locatie-eisen of een fasering vast te stellen, dan zal dit eveneens worden gedaan via de gronduitgifte in een exploitatieovereenkomst. Op grond hiervan dient te worden geconcludeerd dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is.

Hoofdstuk 9 Inspraak en vooroverleg

9.1 Inspraak

Voor de ontwikkelingen heeft participatie plaatsgevonden. De participatie heeft als volgt vorm gekregen:

Klompenmaker

Omwonenden van de locatie Klompenmaker hebben naar aanleiding van de raadsbehandeling van het kavelpaspoort in mei 2020 een aantal punten ingediend. Naar aanleiding daarvan heeft in het najaar van 2020 ook een gesprek met enkele omwonenden plaatsgevonden. Het kavelpaspoort is vervolgens aangepast en waar mogelijk is rekening gehouden met de aangedragen punten. Op 21 mei 2021 zijn de omwonenden met een nieuwsbrief geinformeerd over het aangepaste kavelpaspoort en wordt gelegenheid gegeven hierop te reageren.

Bospark

Op 17 februari 2021 is er een brief gestuurd om de omwonenden te vragen om hun suggesties, ideeën en opmerkingen te geven over het kavelpaspoort. Hierop is één reactie binnengekomen. Inspreker is positief over het plan om een woonzorgcomplex te bouwen en heeft suggesties voor de invulling. Deze worden betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen, maar hebben niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

9.2 Vooroverleg

In bijgevoegde Nota van vooroverleg (Bijlage 10) is weergegeven hoe het proces van het wettelijk vooroverleg is doorlopen en zijn de ingebrachte reacties behandeld.

9.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage geleggen van 17 juni 2021 tot en met 28 juli 2021. Tijdens deze termijn van terinzagelegging zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beoordeeld en beantwoord in de Nota van beantwoording zienswijzen, Bijlage 11 De zienswijzen hebben geleid tot het toevoegen van een tweetal bijlagen aan de Toelichting van het bestemmingsplan: een zonnestudie en een recente parkeertelling. De zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen aan de Regels en Verbeelding van het bestemmingsplan.

Bijlagen bij de Toelichting

Bijlage 1 Kavelpaspoort Klompenmaker

Bijlage 2 Kavelpaspoort Bospark

Bijlage 3 Verkeersparagraaf Klompenmaker en Bospark

Bijlage 4 Parkeertelling Klompenmaker 10 december 2018

Bijlage 5 Parkeertelling Klompenmaker 8 september 2021

Bijlage 6 Milieuparagraaf Klompenmaker

Bijlage 7 Milieuparagraaf Bospark

Bijlage 8 Besluit hogere waarde Klompenmaker

Bijlage 9 Bezonningsstudie Klompenmaker

Bijlage 10 Nota van Vooroverleg

Bijlage 11 Nota van beantwoording zienswijzen