Herstelbesluit bestemmingsplan Hofwijk Noord fase 1

Toelichting

De toelichting, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Hofwijk Noord fase 1 met identificatienummer NL.IMRO.0479.STED3890BP-0301, wordt als volgt gewijzigd (wijzigingen in geel):

- Paragraaf 1.1 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
Het bedrijventerrein Hofwijk Noord wordt de komende jaren omgevormd tot een nieuwe levendige en dynamische woonwijk. Om de ontwikkeling van Hofwijk Noord op het huidige bedrijventerrein aan de Zaan mogelijk te maken, is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. Deze ontwikkelingen passen namelijk niet in de geldende bestemmingsplannen. De herontwikkeling van het bedrijventerrein gebeurt in fases. De eerste fase van het plan Hofwijk Noord bevat circa 750 tot 800 woningen. In fase 2 en 3 zijn samen circa 250 woningen mogelijk. In dit bestemmingsplan wordt alleen de eerste fase mogelijk gemaakt. De bestaande woningbouwblokken aan de noordkant van de Pro Patriastraat worden meegenomen in dit bestemmingsplan.

- Paragraaf 2.2 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
Voor het Kan Palen-terrein is al eerder een stedenbouwkundig plan gemaakt. Dit plan ging uit van 150 woningen met voornamelijk grondgebonden rijen woningen in vier verschillende woonblokken. In 2018 is het overleg met de eigenaren van de naastgelegen gronden van de verffabriek Touwen gestart over herontwikkeling en transformatie van het gebied. Door aankoop van het naastgelegen bedrijfsterrein van Touwen en aanpassing van de plannen gaat dit plan nu uit van een groter plangebied en 750 tot 800 woningen in fase 1 en circa 250 woningen in de fasen 2 en 3. Om de ontwikkeling van Hofwijk Noord mogelijk te maken, is op initiatief van de Nederlandse Planontwikkelings Groep door stedenbouwkundig bureau PPHP (in samenwerking met de gemeente Zaanstad) een stedenbouwkundig plan (Bijlage 1 van Bijlagen bij toelichting - Deel A) en een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 2 van Bijlagen bij toelichting - Deel A) gemaakt.

- Paragraaf 2.3 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
A
De ontwikkelingen in het gebied kennen meerdere fases. Dit bestemmingsplan gaat alleen in op fase 1 van de transformatie. In deze fase wordt het bedrijventerrein getransformeerd tot een gemengd gebied met 750 tot 800 woningen . Het totale bouwvolume van de woningen bedraagt ca. 78.900 m2 bvo, het bouwvolume met gemengde functies langs de Oostzijde bedraagt ca. 360 m² bvo (inclusief de plint van Touwen). Er In principe wordt uitgegaan van ongeveer 750 woningen in fase 1en nog eens circa 50 woningen aan de noordzijde van het plangebied in een latere fase, nadat de (tijdelijke) parkeergarage daar niet meer nodig is .

B
Aan de noordkant van het plangebied wordt een tijdelijke parkeergarage gebouwd. In deze parkeergarage is ook ruimte gereserveerd voor het parkeren voor de zogenoemde "gemengde" functies, zoals dienstverlening, culturele voorzieningen, bepaalde maatschappelijke voorzieningen en kantoren.   Deze parkeergarage wordt na enige jaren vervangen door een woongebouw inclusief beperkte (gebouwde) parkeergelegenheid, op voorwaarde dat in Hofwijk Noord dan voldoende vervangende parkeergelegenheid is gerealiseerd en voldaan kan worden aan de parkeernormen.

- Hoofdstuk 4 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel)
Aantallen woningen
In de onderzoeken die ten grondslag liggen aan dit hoofdstuk, wordt uitgegaan van 750 tot 800 woningen. Het bestemmingsplan gaat uit van om  ongeveer 750 woningen binnen het plangebied. en nog eens ongeveer 50 woningen in het noordelijke deel van het plangebied in een latere fase, nadat de (tijdelijke) parkeergarage daar niet meer nodig is.

- Paragraaf 4.3 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel)
A
Het programma van ongeveer 750 tot 800  woningen bestaat uit een mix van grondgebonden, beneden-bovenwoningen, appartementen en wonen-werken. Daarvan is 20% bedoeld voor sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen komen aan de oostzijde van de wijk. Aan de westzijde van de wijk komen de hogere bouwblokken, in de vrije sector. Deze hogere bouwblokken worden in de eerste fase gebouwd. Er is namelijk ruimte voor materieel nodig bij deze grote gebouwen. Er geldt een inspanningsverplichting om 20% van het te bouwen aantal woningen te laten vallen in de categorie "sociale koop" en "middeldure huurwoning", waarbij minimaal 10% sociale koop dient te zijn. Als wordt aangetoond aan de gemeente dat de genoemde categorieën niet rendabel in de markt kunnen worden afgezet, treden de initiatiefnemer en de gemeente in overleg over een andere invulling van dit deel van het woningprogramma.

B
Conclusie
Het programma van ongeveer 750 tot 800 woningen bestaat uit een mix van grondgebonden, beneden-bovenwoningen, appartementen en wonen-werken. Daarvan is 20% bedoeld voor sociale huurwoningen. Er geldt een inspanningsverplichting om 20% van het te bouwen aantal woningen te bouwen als vallend in de categorie "sociale koop" en "middeldure huurwoning", waarbij minimaal 10% sociale koop dient te zijn.

- Paragraaf 4.5 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel)
Voor parkeren zijn twee varianten onderzocht voor dit bestemmingsplan, namelijk:

• parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke  parkeergarage;
• parkeren geheel ondergronds.

In dit bestemmingsplan wordt een combinatie van parkeren in de noordelijke tijdelijke  parkeergarage en parkeren deels ondergronds mogelijk gemaakt. Nadere informatie daarover is opgenomen in de paragraaf 4.7 onder het kopje 'Parkeren'. De ondergrondse parkeergarages lopen voor een deel door onder de groene zones. Dat betekent dat er randvoorwaarden voor de inrichting van de groene zones gelden (zie Bijlage 4 van Bijlagen bij toelichting - Deel A). Zo is bijvoorbeeld een leeflaag voor beplanting nodig. De dikte van een leeflaag is afhankelijk van de soort beplanting die wordt toegepast. Een boom heeft al gauw 0,80 meter nodig en een grote boom zelfs 1 meter. Heesters en hagen ca. 0,60 meter en vaste planten ca. 0,35 meter.

- Paragraaf 4.6 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
Het plangebied is bedoeld voor woningen en gemengde functies. Deze gemengde functies krijgen een plek aan de westzijde. In dit deel van het plangebied wordt zicht op de Zaan mogelijk gemaakt en is ruimte voor recreatie en ontmoeting. Commerciële functies dragen bij aan ontmoeting. Zo is er in dit deel van het plangebied ruimte voor bijvoorbeeld dienstverlenende bedrijven en culturele bedrijven. Dit is mogelijk gemaakt binnen de gebieden met de bestemming Gemengd - 1. en Gemengd - 2. In Gemengd - 1 is ook een horecagelegenheid mogelijk.

Daarnaast is in woningen ook een beroep of bedrijf aan huis mogelijk.

Conclusie
Binnen de bestemming en Gemengd - 1 en Gemengd - 2 is ruimte voor commerciële functies.

- Paragraaf 4.7 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel)
A
Verkeersintensiteiten
In 2021 is door Bureau Goudappel een berekening gemaakt van de verdeling van het verkeer (zie Bijlage 5 Verkeer van Bijlagen bij toelichting - Deel A). In de berekening is uitgegaan van circa 800 nieuwe woningen en ruimte voor voorzieningen (bijvoorbeeld winkels, horeca, dienstverlening) en parkeren deels ondergronds en inclusief de noordelijke tijdelijke parkeergarage.

B
In het verkeersmodel is uitgegaan van twee in- en uitgangen voor de wijk:

• Oostzijde; en
• Hof van Zaenden.

Voor het parkeren zijn twee varianten beoordeeld:

• parkeren deels ondergronds inclusief de tijdelijke noordelijke parkeergarage;
• parkeren geheel ondergronds.

Parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke  parkeergarage

C
Weekdag-etmaalintensiteiten voor beide varianten
Aangenomen is dat de verdeling over beide in- en uitgangen (20-25% Oostzijde en 75-80% Hof van Zaenden) voor alle parkeerlocaties hetzelfde is. De herkomst/bestemming buiten de wijk bepaalt dus de in- en uitgang, niet de locatie van de parkeerlocaties in de wijk. Het verkeer van beide in- en uitgangen is vervolgens verdeeld op basis van de parkeercapaciteit van de parkeergarages/-plaatsen. Voor de nieuwe wegen in het studiegebied is een wettelijke snelheid van 30 km/h aangehouden. De hiernavolgende figuren tonen de weekdag-etmaalintensiteiten op basis van de uitgangspunten in 2025 en 2035. Op de eerste twee afbeeldingen zijn de intensiteiten zichtbaar bij de variant met parkeren deels ondergronds plus de noordelijke tijdelijke  parkeergarage. Op de tweede twee afbeeldingen zijn de intensiteiten zichtbaar bij de variant met parkeren geheel ondergronds.

Weekdagetmaalintensiteiten 800 woningen plus voorzieningen, parkeren deels ondergronds plus noordelijke tijdelijke parkeergarage, 2025

Weekdagetmaalintensiteiten 800 woningen plus voorzieningen, parkeren deels ondergronds plus noordelijke tijdelijke parkeergarage, 2035

D
Weekdagetmaalintensiteiten 800 woningen plus voorzieningen, parkeren geheel ondergronds, 2025
Ten opzichte van de variant met 'parkeren deels ondergronds plus noordelijke tijdelijke  parkeergarage', neemt het verkeer op de Hof van Zaenden iets toe op een deel van de weg, maar op een ander deel iets af. Aan de Oostzijde nemen de verkeersbewegingen iets toe op één deel. Aan de Pro Patriastraat neemt het verkeer op het oostelijke deel toe.

E
Weekdagetmaalintensiteiten 800 woningen plus voorzieningen, parkeren geheel ondergronds, 2035
Ten opzichte van de variant met 'parkeren deels ondergronds plus noordelijke tijdelijke  parkeergarage', neemt het verkeer op de Hof van Zaenden iets toe op een deel van de weg, maar op een ander deel iets af. Op de Hof van Zaenden aan de oostkant van het plangebied neemt het verkeer toe. Aan de Oostzijde nemen de verkeersbewegingen toe op één deel.

F
Voor het parkeren zijn twee varianten beoordeeld:

• 1. parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke  parkeergarage;
• 2. parkeren geheel ondergronds.

Het heeft de voorkeur om het benodigde aantal parkeerplaatsen deels in parkeerkelders in het plangebied op te lossen en deels in de toekomstige bebouwing van Hofwijk Noord Fase 3. In dat geval hoeft de noordelijke tijdelijke parkeergarage niet te worden gerealiseerd. Er is echter nog geen zekerheid over realisatie van Hofwijk Noord Fase 3.  De noordelijke tijdelijke parkeergarage is blijft  hierdoor  nodig voor de realisatie van fase 1. Om die reden is de variant 'parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke parkeergarage' onderzocht.

Omdat het perceel voor de noordelijke tijdelijke parkeergarage nog niet in handen van de gemeente of de initiatiefnemer is, is ook de tweede variant onderzocht, namelijk het parkeren geheel ondergronds, met extra parkeerareaal onder de blokken 1, 2, 3, 4, 5 en 6.

Variant parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke   parkeergarage
Voor de bewoners is het parkeren grotendeels binnen de bouwblokken opgelost. Zoals in de volgende afbeelding zichtbaar is, komt er een parkeergarage onder blok 5. Dit is het blok aan de Zaan, de parkeergarage loopt door onder blok 3. Daarnaast komt er een parkeergarage onder blok 4. Dit is het oostelijke woonblok. Verder komt er een tijdelijke parkeergarage aan de noordzijde van het plangebied. In dit blok is ook ruimte gereserveerd voor het parkeren voor de zogenoemde 'gemengde' functies, zoals dienstverlening, culturele voorzieningen, bepaalde maatschappelijke voorzieningen en kantoren.

G
In Fase 1 zullen de parkeergarages onder blok 4 en 5 (doorlopend onder blok 3) gemaakt worden. Aanvullend zal een noordelijke tijdelijke  parkeervoorziening worden ingezet om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Dit betekent dat de woningen aan de Zaan een parkeerplaats in blok 5 (doorlopend onder blok 3) kunnen krijgen en dat woningen aan de zuidelijke woonstraten de - op korte afstand gelegen - parkeergarage onder het oostelijke woonblok kunnen gebruiken (blok 4). De tijdelijke garage aan de noordzijde kan toegewezen worden aan het resterende deel van de wijk waarbij de woningen zich binnen 150 meter loopafstand van de parkeergarage bevinden ; . Deze is in de volgende tabel aangegeven als 'Palletgarage'.

Een exploitant mag deze tijdelijke parkeergarage exploiteren. Wanneer fase 3 van Hofwijk Noord wordt gerealiseerd, zullen de definitieve parkeerplaatsen hierin geïntegreerd worden en verdwijnt de tijdelijke parkeergarage (deze is in de volgende tabel aangegeven als 'Palletgarage'). Op de plek van de tijdelijke parkeergarage worden dan wooneenheden beoogd gemaakt en er is ook ruimte voor functies als dienstverlening, culturele voorzieningen, bepaalde maatschappelijke voorzieningen en kantoren.

Kortom, in fase 1 zijn 643 parkeerplaatsen benodigd op basis van de huidige, geldende parkeernormen. In de regels is verwezen naar de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016” of een wijziging of vervanging daarvan (artikel 15.2). Bij de variant parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke  parkeergarage passen de 643 parkeerplaatsen.

H
Variant parkeren geheel ondergronds
Een andere onderzochte variant is om de twee aan te leggen parkeergarages te vergroten en uit te breiden onder de blokken 2a en 1, zodat de capaciteit van de noordelijke tijdelijke  parkeergarage daarin wordt opgevangen. De noordelijke tijdelijke  parkeergarage wordt in deze variant niet gebouwd. In deze onderzochte variant worden 50 woningen extra gerealiseerd.1 

Uitgaande van een parkeernorm variërend van 0,5 tot 1 parkeerplaats per woning, afhankelijk van het woningtype (gezien de variatie in parkeernormen in Bijlage 6 van Bijlagen bij toelichting - Deel A) zijn circa 40 parkeerplaatsen extra benodigd. In Bijlage 6 van Bijlagen bij toelichting - Deel A is aangetoond dat bij een woningaantal van 750 (inclusief bezoekers en commerciële functies) 643 parkeerplaatsen benodigd zijn. Voor 800 woningen zijn er (643+ca. 40) circa 683 parkeerplaatsen benodigd. In de afbeelding 'Variant parkeren geheel ondergronds' zijn deze parkeerplaatsen ingetekend.

I
Het gebied valt door karakteristiek en stedelijkheid in categorie 1 ('Zeer sterk stedelijk B') van de parkeernormen, zoals opgenomen in de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016”. Uit de berekeningen blijkt dat de parkeercapaciteit in beide varianten voldoende is:

• 1. parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke  parkeergarage - 643 parkeerplaatsen
• 2. parkeren geheel ondergronds - 643 683  parkeerplaatsen

Op basis van de onderzoeken en de financiele haalbaarheid, is gekozen voor een middenvariant, namelijk een combinatie van parkeren in de noordelijke tijdelijke  parkeergarage en iets ruimer parkeren ondergronds dan in variant 1. In deze variant ligt het aantal parkeerplaatsen ook op 643 parkeerplaatsen. Dit is voldoende, op basis van de huidige, geldende parkeernormen. Dit wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. In de regels is ook verwezen naar de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016” of een wijziging of vervanging daarvan (artikel 15.2) voor de minimaal te realiseren parkeerplaatsen. Omdat het een binnenstedelijke locatie is, is het niet de bedoeling dat er 'te veel' parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het minimale aantal parkeerplaatsen geldt daarom ook als maximaal aantal te realiseren parkeerplaatsen.

J
Conclusie verkeer en parkeren
Op basis van het onderzoek naar de verkeersintensiteiten en de parkeerberekening blijkt:

• De verkeersintensiteiten nemen toe op de omliggende wegen. In de paragrafen geluid en luchtkwaliteit is getoetst of dit leidt tot effecten op de omgeving. Het kruispunt Hof van Zaenden / Heijermansstraat moet aangepast worden.
• In fase 1 zijn 643 parkeerplaatsen benodigd op basis van de huidige, geldende parkeernormen in de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016”. Wanneer 50 woningen extra worden gerealiseerd, dan zijn 683 parkeerplaatsen benodigd.  Hiervoor  In de gekozen 'tussenvariant' voor het parkeren is voldoende ruimte voor deze parkeerplaatsen. Dit wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Voor het bestemmingsplan betekent dit:

• De verblijfsgebieden in het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Verblijfsgebieden zijn gebieden waar het doen van verplaatsingen bij het gebruik van de weg of het plein ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie. Ondergeschikt aan het hoofdgebruik zijn ontsluitingswegen voor calamiteitenverkeer.
• De wegen en paden in het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer'. In de bestemming 'Verkeer' zijn parkeervoorzieningen, reclameobjecten, verkeersvoorzieningen, voorzieningen voor het openbaar vervoer en kunstobjecten toegestaan.
• De noordelijke tijdelijke  parkeergarage is aangeduid binnen Verkeer – Verblijfsgebied  Gemengd - 2 en Groen - 1 . Deze parkeergarage wordt na enige jaren vervangen door een woongebouw inclusief beperkte (gebouwde) parkeergelegenheid (de permanente parkeergarage), op voorwaarde dat in Hofwijk Noord dan voldoende vervangende parkeergelegenheid is gerealiseerd en voldaan kan worden aan de parkeernormen. Deze permanente parkeergarage is toegestaan binnen de bestemming Gemengd - 2.
• De ondergrondse parkeergarages zijn aangeduid met 'overige zone - parkeergarage 1' en 'overige zone - parkeergarage 2'.
• Er is een algemene bouwregel opgenomen dat voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen moet worden gerealiseerd op deze plek of in de directe omgeving daarvan in of buiten het plangebied. Hierin is verwezen naar de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016” of een wijziging of vervanging daarvan (artikel 15.2) voor de minimaal te realiseren parkeerplaatsen. Omdat het een binnenstedelijke locatie is, is het niet de bedoeling dat er 'te veel' parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het minimale aantal parkeerplaatsen geldt daarom ook als maximaal aantal te realiseren parkeerplaatsen.

- Paragraaf 4.9 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
De hoogspanningsmasten ten noorden van het spoortalud hebben een hoogspanningscontour. Binnen deze contour mag geen woonprogramma gerealiseerd worden. De leiding met de bijbehorende zone voor beheer en onderheid ligt buiten het plangebied, zoals aangegeven in de volgende afbeelding.

Voor deze leiding geldt een indicatieve magneetveldzone. De indicatieve magneetveldzone bedraagt op basis van de RIVM Netkaart (http://geodata.rivm.nl/netkaart.html) 110 meter.

Deze zone ligt over het noordelijke deel van het plangebied, maar heeft geen consequenties voor het plangebied. In het noordelijk deel liggen alleen een parkeergarage en groen. zoals is aangegeven op onderstaande afbeelding .

[Onderstaande afbeelding wordt verwijderd]

In de regels in artikel 4.3.6 zijn maatschappelijke voorzieningen, indien er langdurig kinderen verblijven en wonen, ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - indicatieve magneetveldzone' uitgesloten. Met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken als deze functies niet liggen binnen de specifieke magneetveldzone van de hoogspanningsleiding (artikel 4.4).

Hiervoor dient door de aanvrager van de omgevingsvergunning te worden onderzocht wat de breedte van de specifieke magneetveldzone op deze locatie is. Op basis van het advies van de Staatssecretaris van VROM (2005) met betrekking tot bovengrondse hoogspanningslijnen is het uitgangspunt dat in de berekende 'specifieke magneetveldzone' geen of zo weinig mogelijk gevoelige bestemmingen zoals woningen, crèches en kinderopvangplaatsen worden gesitueerd.

- Paragraaf 4.10 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
Indien sprake is van een voorgenomen stedelijke ontwikkeling, dan dient het bieden van ruimte met deze drie opeenvolgende Treden te worden gemotiveerd. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling als er minimaal twaalf woningen worden gerealiseerd. Het project Hofwijk Noord fase 1 betreft ongeveer 750 tot 800 woningen. Hieronder wordt ingegaan op de drie treden die doorlopen moeten worden om te bepalen of er sprake is van duurzame verstedelijking.

- Paragraaf 4.11 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):

2. Geluid

2.A Per ontwikkeling toetsen aan de Wet geluidhinder

Voor elke ontwikkeling wordt voor het ruimtelijk besluit een geluidonderzoek uitgevoerd waarin getoetst wordt aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. Op basis hiervan kan vastgesteld worden of per relevante geluidbron wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of dat het nodig is om hogere waarden vast te stellen.

Er is een geluidonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelastingen door het wegverkeer, het railverkeer en het scheepvaartverkeer hoger zijn dan de voorkeurgrenswaarde. Vanwege de geluidsbelastingen zijn hogere grenswaarden nodig voor 250 woningen. Voor meer informatie zie paragraaf 4.14. Er wordt voldaan aan de spelregel.

2.B Mengbaarheid van bedrijven en woningen garanderen

Kogerveldwijk wordt een gemengd woon-werkgebied waar ruimte blijft voor verschillende bedrijvigheid. Om te garanderen dat wonen en werken ook echt samen gaan, wordt als uitgangspunt gehanteerd dat:

• a. nieuwe bedrijvigheid maximaal milieucategorie 3.1 mag hebben en dat het bedrijf voor geluid van maximaal milieucategorie 2 voldoet, of;
• b. dat nieuwe woningen vlakbij nieuwe bedrijvigheid kunnen worden gerealiseerd als de geluidbelasting op de gevels door dat nieuwe bedrijf voldoet aan de geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer, of;
• c. dat nieuwe woningen vlakbij nieuwe bedrijvigheid kunnen worden gerealiseerd als de geluidbelasting op de gevels door dat nieuwe bedrijf aanvaardbaar is en de hogere geluidbelasting bij maatwerkvoorschrift wordt vastgesteld.

Zo blijven bedrijven en woningen mengbaar.

In de nieuwe situatie geldt binnen het plangebied op drie percelen een (lage) milieucategorie. Het gaat om de ontwikkeling van een commerciële plint aan de westzijde van het plangebied, waarop een milieucategorie 1 van toepassing is. En om de ontwikkeling van de tijdelijke parkeerplaats noordelijke parkeergarage, waarop een milieucategorie 2 van toepassing is. De voorgenomen ontwikkelingen hebben geen effect op de omgeving rond het plangebied. Gevoelige bestemmingen eromheen vallen buiten de geldende milieucontouren. Ook binnen het plangebied zorgt dit niet voor problemen, omdat het een gemengd gebied is. deze functies zijn geen bedrijvigheid van milieucategorie 3.1 of hoger. Deze functies zijn gelet op de aard en omvang goed mengbaar met wonen. Zie ook paragraaf 4.18. Er wordt voldaan aan de spelregel.

- Paragraaf 4.14 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
A
Voor het wegverkeer is ook rekening gehouden met de aanleg van parkeergarages. Voor het parkeren zijn twee varianten beoordeeld:

• 1. parkeren deels ondergronds inclusief de noordelijke tijdelijke  parkeergarage;
• 2. parkeren geheel ondergronds.

In 2021 is door Bureau Goudappel een berekening gemaakt van de verdeling van het verkeer (zie Bijlage 5 van Bijlagen bij toelichting - Deel A). In de berekening is uitgegaan van circa 800 nieuwe woningen en ruimte voor voorzieningen (bijvoorbeeld winkels, horeca, dienstverlening) en parkeren deels ondergronds en inclusief de tijdelijke noordelijke parkeergarage (variant 1). Er is ook een beoordeling gemaakt waarbij het parkeren geheel ondergronds plaats vindt (november 2022, variant 2). De enige wijziging die dit met zich meebrengt is dat het verkeer binnen het plangebied (Pro Patriastraat, Hof van Zaenden, Oostzijde) anders verdeeld wordt. De verkeersaantrekkende werking van het plan blijft hetzelfde. Dit is verder beschreven in paragraaf 4.7. Op basis van de onderzoeken en de financiële haalbaarheid, is gekozen voor een middenvariant, namelijk een combinatie van parkeren in de noordelijke tijdelijke  parkeergarage en iets ruimer parkeren ondergronds dan in variant 1. Dit wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

B
Overigens is basis van de onderzoeken en de financiële haalbaarheid, gekozen voor een middenvariant voor het parkeren, namelijk een combinatie van parkeren in de noordelijke tijdelijke  parkeergarage en iets ruimer parkeren ondergronds dan in variant 1. Dit wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De beide onderzochte parkeervarianten zijn worst case scenario's. Het bestemmingsplan maakt een parkeervariant mogelijk met een effect dat ligt tussen de twee onderzochte worst case varianten. Beide worst case varianten zijn uitvoerbaar, rekening houdend met de genoemde maatregelen. Daarmee is ook de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte parkeervariant uitvoerbaar.

- Paragraaf 4.18 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
A
Bedrijfsactiviteiten in het plangebied
In de nieuwe situatie geldt binnen het plangebied op drie percelen een (lage) milieucategorie. Het gaat om de ontwikkeling van horeca en/of een commerciële plint aan de westzijde van het plangebied, waarop een milieucategorie 1 van toepassing is. En om de ontwikkeling van de noordelijke tijdelijke  parkeergarage, waarop een milieucategorie 2 van toepassing is. Voor die gebieden gelden de bestemmingen Gemengd - 1 en Gemengd - 2. en Verkeer - Verblijfsgebied.

B
De dienstverlening, culturele voorzieningen, bepaalde maatschappelijke voorzieningen en bepaalde lichte horeca die zijn toegelaten in de bestemming en Gemengd - 1 en Gemengd - 2 vallen onder categorie A of B1.

C
De overlap met het perceel ten westen van perceel B (Hof van Zaenden 232) heeft geen effect op de voorgenomen ontwikkelingen, aangezien op dit perceel de ( tijdelijke noordelijke) parkeergarage wordt gerealiseerd.

- Paragraaf 5.2 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
A
a. De hoogte en bouwmassa van blok 5a, dat vlakbij het appartementencomplex De Witte Olifant ligt
Naar aanleiding van de bezwaren die kenbaar zijn gemaakt over de hoogte van de geplande bebouwing in blok 5a (met het art-deco front van de Touwen verffabriek) is nadere studie gedaan naar de zichthoeken vanaf het maaiveld voor de Witte Olifant en ook vanaf verdiepingen in dat gebouw. Dit heeft geleid tot een fundamentele aanpassing van het bestemmingplan. Het volume boven het front van de Touwen verffabriek begint nu laag en wordt terugtrappend hoger. Daarnaast is de maximale hoogte van dit gebouw verlaagd van 47,5 meter naar 30 meter. Ook de 'specifieke bouwaanduiding duurzame energievoorzieningen-1' is vervallen, waardoor de maximale extra bouwhoogte van 5 meter (dus tot en met 52,5 meter) ook is vervallen. Daarvoor in de plaats is een algemene mogelijkheid in artikel 17.5 van de planregels opgenomen om voor het bouwen van duurzame energievoorzieningen de maximale bouwhoogte met maximaal 2 meter te kunnen verhogen. Het wijkende volume zorgt ervoor dat er een gunstiger vrije hoek met zicht op de lucht ontstaat, waarbij de voet lager is en daardoor in verhouding tot omliggende gebouwen en de menselijke maat in de openbare ruimte, terwijl er wel degelijk een hoger gebouw kan worden gerealiseerd, dat programmatisch en ook stedenbouwkundig gezien gewenst is.

Om het plan financieel haalbaar te houden is gezocht naar oplossingen waarbij wel het aantal van ongeveer 750 tot 800 woningen behouden blijft.

B
De plannen voor fase 3 zouden moeten worden meegenomen in dit bestemmingsplan
In het Perspectief Kogerveldwijk 2040 is een integrale ontwikkeling naar een nieuw woon- en werkgebied in Hofwijk opgenomen. Gezien het sterk versnipperde grondeigendom en de financiële positie van de gemeente is gekozen voor een strategie waarbij de gemeente de regie voert, faciliteert en daarbij inzet op een geleidelijke ontwikkeling van de buurt. Voor de planontwikkeling is Hofwijk Noord opgedeeld in 3 fases. Fase 2 betreft enkele percelen ten zuiden van Hof van Zaenden die geen onderdeel zijn van fase 1. Fase 3 is de zone ten zuiden van het spoor en ten noorden van Hof van Zaenden. In de loop van de tijd is in samenspraak met de initiatiefnemer gekomen tot het plangebied zoals nu is opgenomen op de verbeelding. Daarbij geldt dat het initiatief om de haalbaarheid van fase 3 te onderzoeken met enthousiasme door de gemeente is ontvangen. Met het oog op de Omgevingswet is voor de noordelijke locatie geen uitwerkingsbevoegdheid opgenomen; die bestaat onder die wet namelijk niet meer. In eerste instantie plaats daarvan is was gekozen voor een doorkijk naar het gewenste eindbeeld. Dat is na vaststelling van het bestemmingplan met een herstelbesluit aangepast. Nu Naast het gewenste eindbeeld is het alleen nog ook mogelijk gemaakt om een (tijdelijke) parkeergarage te bouwen. Voor wat betreft de uitvoerbaarheid is het van belang dat er een kans bestaat dat binnen de geldigheidsduur van het bestemmingsplan realisatie kan plaatsvinden. Dat is in dit geval aan de orde op basis van de verkennende gesprekken met de grondeigenaren van fase 3.

- Paragraaf 6.3 wordt als volgt aangepast (wijzigingen in geel):
A
6.3.2 Gemengd - 2

Functie omschrijving (artikel 4.1)

Het bouwblok gelegen aan de noordzijde van het plangebied is bestemd als 'Gemengd - 2'. De bestemming 'Gemengd - 2' biedt ruimte voor de bouw van een tijdelijke parkeergarage en voor een permanente parkeergarage. In fase 1 zal een tijdelijke parkeervoorziening worden ingezet om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Wanneer fase 3 van Hofwijk Noord wordt gerealiseerd, zullen de definitieve parkeerplaatsen geïntegreerd worden en verdwijnt de tijdelijke parkeergarage. Op die plek worden dan verschillende bedrijven, voorzieningen en woningen toegestaan. In deze bestemming is dan ook dienstverlening, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, kantoor en wonen toegestaan. Binnen de bestemming Gemengd - 2 worden niet alle categorieën maatschappelijke voorzieningen toegelaten. Er is bewust gekozen voor bepaalde typen maatschappelijke voorzieningen die passend zijn in een woongebied. Zo is een verzorgingstehuis, verpleeghuis, inrichting voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking en tehuis voor daklozen niet toegestaan. De functies 'maatschappelijke voorzieningen' voor zover er langdurig kinderen verblijven, en 'wonen' zijn niet toegestaan binnen de indicatieve magneetveldzone zoals aangeduid op de verbeelding (Artikel 4.3.6). Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kan hiervan onder voorwaarden worden afgeweken. De voorwaarden zijn dat door de aanvrager onderzocht wordt wat de specifieke magneetveldzone rondom de leiding op deze locatie is, en dat aanvrager aantoont

dat wonen en maatschappelijke voorzieningen, als er langdurig kinderen verblijven, buiten deze specifieke magneetveldzone liggen.

Binnen de bestemming zijn verder mogelijkheden opgenomen voor particuliere vakantiehuur en Bed & Breakfast.

Ondergeschikt aan het hoofdgebruik zijn toegestaan:

• kunstobjecten;
• speelvoorzieningen;
• duurzame energievoorzieningen;
• opslag in het gebouw van vervoersmiddelen voor langzaam verkeer;
• erven en tuinen.

Wonen algemeen

Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, niet zijnde kamerverhuur'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een persoon of groep personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling."

Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden. Ter verduidelijking zijn een aantal verblijfsvormen getoetst aan deze aspecten.

• Kamerverhuur
  Bij kamerverhuur is er geen sprake van één gezamenlijk huishouden. Bij kamerverhuur bestaat er geen onderlinge verbondenheid; normaliter bestaat er geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. De kosten van het huishouden worden hoofdzakelijk individueel aan de verhuurder betaald, wellicht met uitzondering van schoonmaakartikelen en andere kleine uitgaven. Van een gezamenlijk huishouden is daarom geen sprake, wat maakt dat deze verblijfsvorm niet past binnen het hoofdgebruik wonen.
• Studentenhuisvesting
  Studentenhuisvesting past niet binnen het hoofdgebruik wonen. Veelal wordt studentenhuisvesting geregeld via kamerverhuur, waarover bovenstaand al is aangegeven waarom het niet geacht wordt te passen binnen het hoofdgebruik wonen. Ten aanzien van studentenhuisvesting weegt het tevens mee dat de Raad van State heeft bepaald dat 'alleenstaande studenten niet de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Zij hebben slechts de wens om gedurende de studietijd over huisvesting te beschikken en hebben normaliter geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Gelet hierop kan deze vorm van samenwonen, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, niet op één lijn worden gesteld met bewoning van het pand door een gezin. […] Het betoog van [appellant sub 2] dat geen ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van het pand door een groep studenten en bewoning door een gezin, wordt evenmin gevolgd. De ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden groepen bewoners. (ECLI:NL:RVS:2012:BV3229 r.o. 2.5.1.)'
  Gelet op het bovenstaande is het niet wenselijk om studentenhuisvesting als hoofdregel toe te staan binnen alle woongebieden.
• Met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband
  De definitie van één huishouden is niet beperkt tot een gezinsverband. Er zijn ook woonvormen denkbaar waarbij sprake is van een 'met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband'. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer meerdere vrienden als huisgenoten gezamenlijk een huis huren/kopen (en niet individuele kamers huren van een verhuurder) of wanneer twee alleenstaande moeders besluiten om een gezamenlijk huishouden in te richten om elkaar te ondersteunen. Er wordt dan een gezamenlijke huishoudpot bijgehouden voor de gedeelde (woon)kosten. Zij hebben dan ook een verbondenheid die verder gaat dan enkel het gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte.
• Zorgwonen
  Zorgcomplexen en zorgwoningen valt niet onder de bestemming Gemengd - 2, maar vallen onder het hoofdgebruik maatschappelijk. In dit bestemmingsplan zijn welzijnsvoorzieningen zoals een verzorgingstehuis, verpleeghuis, inrichting voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking en tehuis voor daklozen uitgesloten. Begeleid wonen is alleen toegestaan in Blok 1 binnen de woonbestemming. Dit is op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - begeleid wonen'.

Bouwregels

Er gelden algemene bouwregels, bedoeld in artikel 15, naast de specifieke bouwregels, bedoeld in artikel 4.2.

Hoofdgebouwen (artikel 4.2.2)

Hoofdgebouwen worden gebouwd in het bouwvlak. Het bouwvlak is aangegeven op de verbeelding. De tijdelijke parkeergarage mag ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. Onder het kopje 'Tijdelijke parkeergarage (artikel 4.2.6)' wordt dit verder uitgelegd. De toegestane bouwhoogte van het hoofdgebouw is met een maatvoeringsaanduiding aangegeven op de verbeelding. De hoogte wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, zie artikel 2.1.

Kunstobjecten, speelvoorzieningen, dakterrassen en overige bouwwerken die geen gebouwen zijn (artikel 4.2.3, 4.2.4, 4.2.5,en 4.2.8)

Voor kunstobjecten, speelvoorzieningen, dakterrassen en overige bouwwerken die geen gebouwen zijn, gelden bouwregels voor de toegestane hoogte en situering.

Tijdelijke parkeergarage (artikel 4.2.6)

Een tijdelijke parkeergarage wordt gebouwd op de plek die op de verbeelding is aangeduid als 'overige zone - tijdelijke parkeergarage'. De maximale hoogte van de parkeergarage bedraagt 24 meter.

Parkeergarage (artikel 4.2.7)

Een parkeergarage wordt gebouwd op de plek die op de verbeelding is aangeduid 'overige zone - parkeergarage 3'. De maximale hoogte is aangegeven op de verbeelding.

Voorwaardelijke verplichting geluid (artikel 4.2.9)

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van geluid ter plaatse van geluidgevoelige objecten. De resultaten van akoestisch onderzoek zijn hierbij leidend. Er zijn voorwaarden opgenomen voor het treffen van bepaalde maatregelen, zoals realisatie van een dove gevel. Voor de genoemde maatregelen geldt dat deze in stand moeten worden gehouden zolang het gebouw in gebruik is als geluidgevoelig object. Een geluidluw te openen deel is een ventilatievoorziening die voldoet aan de ventilatievereisten van het Bouwbesluit. Deze laat in geopende toestand niet meer dan de voorkeursgrenswaarde aan geluid door. Hiermee wordt het maximaal toelaatbaar binnenniveau met een etmaalwaarde van maximaal 35 dB(A) (LAr,LT) en 55 dB(A) (LAmax) voor (industrielawaai en bedrijfslawaai) en 33 dB etmaalwaarde voor (weg- en railverkeerslawaai) gewaarborgd.

Specifieke gebruiksregels

De bestemming voegt regels toe om die mix van functies in goede banen te leiden. Deze regels zijn in de specifieke gebruiksregels opgenomen en zijn onderstaand toegelicht.

Algemeen (artikel 4.3.1)

Gronden en bouwwerken mogen alleen worden gebruikt voor de functies zoals die in de bestemmingsomschrijving in artikel 4.1 en in de specifieke gebruiksregels in artikel 4.3 zijn opgenomen. Verder gelden de algemene gebruiksregels (artikel 16).

Dienstverlening en culturele- en maatschappelijke voorzieningen (artikel 4.3.2)

Dienstverlening en culturele- en maatschappelijke voorzieningen direct naast of beneden woningen zijn toegestaan als de de activiteiten zodanig weinig milieubelastend zijn, dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Voor de geluidwering in gebouwen is met name het Bouwbesluit van belang. Voor de toegelaten functies zijn de eisen uit het bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven toereikend. Functies waarvoor de eisen uit het Bouwbesluit niet toereikend zijn, zijn niet toegelaten. Die functies zijn niet passend binnen het gebouw waarin ook gewoond wordt. Ze kunnen niet worden toegelaten, doordat zij een hogere milieubelasting hebben. Zij hebben een zodanige milieubelasting voor hun omgeving, dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Huisgebonden beroep of bedrijf (artikel 4.3.3 )

De voorwaarden aan het uitoefenen van een huisgebonden beroep of bedrijf aan huis waarborgen dat het woonklimaat in en buiten de woning behouden blijft. Verder is het belangrijk dat er geen trilling, geur of geluid wordt veroorzaakt die buiten de woning waarneembaar is. De hoogte van het geluid of de geur of de intensiteit van de trilling is niet van belang: als trilling, geluid of geur waarneembaar is buiten de woning dan wordt de norm overschreden. Immers moet de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit inpasbaar zijn binnen een woongebied.

Particuliere vakantieverhuur en Bed & Breakfast (artikel 4.3.4 en 4.3.5)

Ook is toeristische verhuur (particuliere vakantieverhuur en Bed & Breakfast) toegestaan. Binnen de gemeente Zaanstad mogen maximaal vier personen gebruik maken van toeristische verhuur. Er is hiervoor gekozen omdat het bij toeristische verhuur van woonruimte om kleinschalige verhuur van woonruimte gaat. Daarnaast is de woonfunctie bij toeristische verhuur overheersend en mag toeristische verhuur niet leiden tot extra druk op de leefomgeving. Bij toeristische verhuur aan meer dan vier personen wordt er ingeboet aan kleinschaligheid en gaat de accommodatie te veel op een pension of hotel lijken. Indien toeristische verhuur op een pension of een hotel gaat lijken, dan is er sprake van oneerlijke concurrentie ten opzichte van bijvoorbeeld hotels. Toeristische verhuur is alleen toegestaan in bijbehorende bouwwerken voor zover het geen vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn.

Toetsingscriteria omgevingsvergunning voor het slopen van een parkeergarage

Het geheel of gedeeltelijk slopen van een parkeergarage zonder omgevingsvergunning is verboden. De vergunning kan worden verleend als er wordt voldaan aan de regels voor parkeren die zijn opgenomen in de algemene bouwregels.

6.3.3 Groen - 1
Functie omschrijving (artikel 5.1)
De zones rondom de appartementengebouwen zijn bestemd als 'Groen - 1'. Deze gronden worden ingericht voor openbare groenvoorzieningen. Ondergeschikt aan het hoofdgebruik zijn onder meer fiets- en voetpaden, een inrit voor een parkeergarage met een poort of slagboom, een loopbrug, terrassen, een parkeergarage , een tijdelijke parkeergarage en fietsenstallingen toegestaan. Fietsenstallingen zijn slechts toegestaan voor zover het geen gebouwen betreffen. De fietsen mogen gestald worden in de buitenlucht. Een loopbrug is slechts toegestaan op de plaats van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - loopbrug'. Terrassen zijn toegestaan op de gronden naast de bestemming 'Gemengd - 1'. Voor terrassen geldt dat ze zijn toegestaan op de plaats van de aanduiding 'terras'. Voor de in- en uitrit van de parkeergarage kan een poort of slagboom worden geplaatst. op de plaats van de aanduiding 'overige zone - poort'. De parkeergarage is slechts toegestaan op de plaats van de aanduiding 'overige zone - parkeergarage 1'. De tijdelijke parkeergarage is toegestaan aan de noordzijde van het plangebied naast de bestemming 'Gemengd - 2'. Voor de tijdelijke parkeergarage geldt dat dat is toegestaan op de plaats van de aanduiding 'overige zone - tijdelijke parkeergarage'. Wanneer fase 3 van Hofwijk Noord wordt gerealiseerd, zullen de definitieve parkeerplaatsen geïntegreerd worden en verdwijnt de tijdelijke parkeergarage.

Bouwregels
Specifiek: gebouwen (artikel 5.2.2)
De regeling voor gebouwen sluit aan op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen van nutsvoorzieningen (artikel 2, lid 18, van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). De bouwregels van het plan maken niet meer mogelijk dan al is toegestaan op grond van het vergunningsvrije bouwen, namelijk een gebouw van 15 m2.

Specifiek: speelvoorzieningen(artikel 5.2.3)
Speelvoorzieningen mogen maximaal 5 meter hoog zijn.

Specifiek: parkeergarage (artikel 5.2.4)
De aanduiding 'overige zone - parkeergarage 1' en 'overige zone - parkeergarage 2' regelt waar de parkeergarage gerealiseerd kan worden. De parkeergarage wordt grotendeels verdiept ondergronds aangelegd met een minimale diepte van 50 cm onder maaiveld.

Specifiek: tijdelijke parkeergarage (artikel 5.2.5)
Een tijdelijke parkeergarage wordt gebouwd op de plek die op de verbeelding is aangeduid als 'overige zone - tijdelijke parkeergarage'. De maximale hoogte van de parkeergarage bedraagt 24 meter. Dit is exclusief het trappenhuis en de liftopbouw, die daar met 2 meter boven uit kunnen komen. De hoogte wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, zie artikel 2.1.

B
6.3.7 Verkeer - Verblijfsgebied
Functieomschrijving (artikel 9.1)
De verblijfsgebieden in het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In de

bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn verblijfsgebieden, parkeervoorzieningen en een parkeergarage toegestaan. Hier is niet het verkeer en het verplaatsen de hoofdfunctie, maar het verblijven. Ondergeschikt aan het hoofdgebruik zijn toegestaan ontsluitingswegen voor calamiteitenverkeer (brandweer, ambulance, politie), een in- en uitrit met bijbehorende poort of slagboom voor een parkeergarage en kunstobjecten , een inrit voor een parkeergarage en een bijbehorende een poort of slagboom bij de in- en uitrit van een parkeergarage .

Bouwregels
Gebouwen (artikel 9.2.2)
De regeling voor gebouwen sluit aan op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen van nutsvoorzieningen (artikel 2, lid 18, van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). De bouwregels van het plan maken niet meer mogelijk dan al is toegestaan op grond van het vergunningsvrije bouwen, namelijk een gebouw van 15 m². De parkeergarage die gebouwd mag worden naast de gebouwen op grond van dit artikel is geregeld in artikel 9.2.2a.

Bouwwerken die geen gebouw zijn (artikel 9.2.3)
Voor kunstobjecten en overige bouwwerken gelden bouwregels ten aanzien van de toegestane bouwhoogte.

Parkeergarage (artikel 9.2.2.a)
Een parkeergarage wordt gebouwd op de plek die op de verbeelding is aangeduid als 'overige zone - parkeergarage 3'. De maximale hoogte van de parkeergarage bedraagt 24 meter. Dit is exclusief het trappenhuis en de liftopbouw, die daar met 2 meter boven uit kunnen komen. De hoogte wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Hofwijk Noord fase 1 met identificatienummer NL.IMRO.0479.STED3890BP-0301 in artikel 2.1.

• 1. NB: Het bestemmingsplan voorziet hier niet (meer) in.