Reparatieplan 2022

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Per 1 juli 2018 heeft de wetgever de actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen laten vervallen. Dit betekent dat bestemmingsplannen niet meer periodiek (elke 10 jaar) herzien worden.

Een aantal bestemmingsplannen en beheersverordeningen moet op een aantal punten alsnog gerepareerd worden. Het betreft wijzigingen die pas na de vaststelling van een bestemmingsplan of beheersverordening aan het licht zijn gekomen. Deze reparaties zouden normaal aangepast worden in de volgende planherziening, maar door het vervallen van de actualiseringsplicht bestaat het risico dat deze reparaties tussen wal en schip vallen. Daarom is er voor gekozen om de reparaties te bundelen in dit bestemmingsplan 'Reparatieplan 2022'. In Hoofdstuk 2 volgt een nadere uitleg per wijziging.

1.2 Voorgaande bestemmingsplannen

Op de locaties waar het Reparatieplan 2022 betrekking op heeft, wordt op onderdelen de geldende regeling vervangen door de in dit plan opgenomen regeling (voor die locatie). In de onderstaande tabel staat een overzicht van de bestemmingsplannen/beheersverordeningen die deels worden gewijzigd en vervangen door dit Reparatieplan. Dit betekent dat niet het gehele bestemmingsplan wordt aangepast, maar alleen het gedeelte waarin iets wordt gerepareerd.

Beheersverordening Identificatienummer

Zaandam Oud-West NL.IMRO.0479.STED3843BV-0001

Van Spoorbrug tot Sluis NL.IMRO.0479.STED3826BV-0001

Bestemmingsplan Identificatienummer

Oud Zaandijk NL.IMRO.04790000STED3749PCP-

Westzanerdijk NL.IMRO.0479.STED3755BP-0307

1.3 Bestemmingsplanprocedure

Het Reparatieplan 2022 doorloopt de wettelijke procedure. Het concept van het ontwerpbestemmingsplan wordt op basis van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan de verschillende (semi)overheden. De reacties op basis van het wettelijke vooroverleg, kunnen leiden tot aanpassing van het concept. Vervolgens geeft het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbestemmingsplan vrij voor ter inzagelegging volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie wordt het ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd kan iedereen zienswijzen indienen bij de gemeenteraad. Na verwerking van de zienswijzen en mogelijke ambtshalve aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen wordt het vastgestelde bestemmingsplan weer zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn).

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan Reparatieplan 2022. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

In de bijlagen bij de toelichting staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene Rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt themaspecifiek beleid nader toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het bestemmingsplan. Verder worden in de bijlagen de beantwoording van de zienswijzen en ambtshalve wijzigingen verwerkt.

Hoofdstuk 2 Wat wordt mogelijk gemaakt met dit plan?

2.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan brengt een aantal wijzigingen aan in bestemmingsplannen. Deze reparaties liggen versnipperd over het gehele grondgebied van de gemeente Zaanstad. In dit hoofdstuk wordt elke reparatie per locatie toegelicht. Hierbij wordt ingegaan op de voorgaande regeling, de aanleiding, de aanpassing(en) en de locatiespecifieke onderbouwing voor een goede ruimtelijke ordening. Per locatie is ook onder de sectie 'Verbeelding Reparatieplan 2022' een verbeelding opgenomen waarin de nieuwe planologische juridische regeling is vastgelegd. Voor verklaring van bestemmingen en aanduidingen wordt u verwezen naar de legenda van de 'Verbeelding Reparatieplan 2022', behorende bij dit bestemmingsplan.

2.2 Botenmakersstraat 16, 36, 38BY, 40 en 40B, Zaandam

Locatie

Aan de Botenmakersstraat 16 bevindt zich een appartementencomplex. Het is gelegen naast een kleinschalig bedrijventerrein, waar onder andere een timmerman (eenmanszaak), een kunstenaar en een kleine patisserie in verschillende panden zijn gevestigd. De adressen van deze panden zijn: Botenmakersstraat 40, Botenmakersstraat 40B, Botenmakersstraat 38B/Y, Botenmakersstraat 38-40B en Botenmakersstraat 36.

Oude regeling

De beheersverordening Zaandam Oud-West (vastgesteld 30 november 2017) is de oude regeling op deze gronden en stond op alle percelen behalve de Botenmakersstraat 16 een (bouw)bedrijf tot en met milieucategorie 3.1 toe (zie op onderstaande afbeelding de aanduiding 'bu'). Het cijfer 4 wijst op een maximale toegestane goothoogte van 4 meter en een maximale toegestane nokhoogte van 7 meter. Een deel van het terrein ha de aanduiding (z), ofwel zonder gebouwen: hier mogen geen gebouwen gebouwd worden.

Het gebouw aan de Botenmakersstraat 16 is in de voorgaande regeling bestemd als 'Maatschappelijke doeleinden'.

Het kleinschalige bedrijventerrein (paarse kleur) in de voorgaande regeling, beheersverordening Zaandam Oud-West.

Aanleiding

Aan de Botenmakersstraat 16 bevindt zich een appartementencomplex. Het gebouw is in 2016 getransformeerd van een jaren '30-gebouw naar een woongebouw. Dit wooncomplex is vooroplopend op een omgevingsvergunning gebouwd. Hierdoor is sprake van een illegale situatie. Het pand had in de voorgaande regeling de bestemming 'Maatschappelijke voorzieningen', waarbij wonen niet mag.

Tot twee keer toe is een door het college vergunde omgevingsvergunning ter legalisatie van het appartementencomplex door de rechtbank vernietigd. Een eerste keer in 2015 omdat de rechtbank oordeelde dat de ruimtelijke onderbouwing onvoldoende was voor het onderwerp geluid. Voor categorie 3.1 bedrijven geldt een richtafstand voor geluid van 30 meter tot woningen. Na de uitspraak leverde de ontwikkelaar bij een nieuwe aanvraag een geluidsrapport aan, waaruit bleek dat wonen op deze locatie mogelijk was indien er sprake zou zijn van een dove gevel en een schutting. Van een dove gevel was echter geen sprake en dus werd deze tweede vergunning opnieuw vernietigd.

Aanpassing

In onderstaande tabel staan de bestemmingswijzigingen per adres. De wijzigingen zijn in overleg met alle eigenaren van de panden bepaald. Er lag ook de optie om de bestemmingen van de panden te wijzigen naar de bestemming 'Bedrijf' (t/m milieucategorie 2), maar de eigenaren hebben allemaal voor de tweede optie gekozen: de bestemming 'Gemengd', waarbij zowel wonen als bedrijven t/m milieucategorie 2 zijn toegestaan. Het appartementengebouw aan de Botenmakersstraat 16 krijgt een woonbestemming.

Adres	Oude bestemming	Nieuwe bestemming
Botenmakersstraat 16	Maatschappelijke voorzieningen	Wonen
Botenmakersstraat 36	Bedrijf (t/m milieucategorie 3.1)	Gemengd (bedrijven t/m milieucategorie 2)
Botenmakersstraat 38BY	Bedrijf (t/m milieucategorie 3.1)	Gemengd (bedrijven t/m milieucategorie 2)
Botenmakersstraat 40	Bedrijf (t/m milieucategorie 3.1)	Gemengd (bedrijven t/m milieucategorie 2)
Botenmakersstraat 40B	Bedrijf (t/m milieucategorie 3.1)	Gemengd (bedrijven t/m milieucategorie 2)

Onderbouwing

Deze reparatie heeft als doel om de woningen aan de Botenmakersstraat 16 te legaliseren en daarop de bestemmingen van de panden op het naastgelegen kleinschalige bedrijventerrein aan te passen. Feitelijk worden de eigenaren niet in hun recht beperkt: van een milieucategorie 3.1-bedrijf kon al geen sprake zijn, omdat de bedrijfsvoeringen al beperkt werden door het Activiteitenbesluit milieubeheer (er liggen meerdere geluidgevoelige objecten op korte afstand, welke maatgevend zijn). Dit is tijdens een bezoek aan het terrein van twee ambtenaren van de gemeente Zaanstad en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied aan de eigenaren uitgelegd, ter samenvatting ook per mail.

Om tegemoet te komen aan de eigenaren van de omliggende bedrijven, is een tweetal opties aan hen voorgelegd: aanpassing naar 'Bedrijf' of 'Gemengd', beiden waarbij bedrijven tot en met milieucategorie 2 zijn toegestaan. Met het oog op de toekomst en het aantal mogelijkheden binnen de bestemmingen, is door de eigenaren gekozen voor de optie 'Gemengd'.

Geur

Geur geeft geen belemmering: de panden liggen niet in een geurcontour.

Verbeelding Reparatieplan 2022

2.3 Lagedijk 158, 160, 166, 168 en 172, Zaandijk

Locatie

De vijf panden bevinden zich aan de Lagedijk in Zaandijk. Het betreft de adressen Lagedijk 158, 160, 166, 168 en 172.

Voorgaande regeling

Het bestemmingsplan Oud Zaandijk is de voorgaande regeling op deze gronden. Het bestemmingsplan is op 2 april 2009 vastgesteld. De woningen hebben allen in het vorige bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'.

Het rijtje panden aan de Lagedijk in de oude regeling bestemmingsplan Oud-Zaandijk.

Aanleiding

De eigenaar van Lagedijk 166 kwam erachter dat hoewel hij het pand al jarenlang als woning gebruikt, deze bestemd is als bedrijf. Uit nader onderzoek is gebleken dat dit ook gold voor de buren op Lagedijk 160, 168 en 172. Lagedijk 158 was tot voor kort een drukkerij, maar de bedrijfsvoering daarvan is verplaatst naar een andere plek. Daarom is in overleg met de nieuwe eigenaar afgesproken ook de bestemming van zijn pand te wijzigen.

Aanpassing

Zie in onderstaande tabel de bestemmingswijzigingen per adres. De wijzigingen zijn in overleg met de bewoners bepaald.

Adres	Huidige bestemming	Nieuwe bestemming
Lagedijk 158-160	Bedrijfsdoeleinden	Gemengd
Lagedijk 166	Bedrijfsdoeleinden	Gemengd
Lagedijk 168	Bedrijfsdoeleinden	Wonen
Lagedijk 172	Bedrijfsdoeleinden	Gemengd

Onderbouwing

Eén pand wordt herbestemd van 'Bedrijfsdoeleinden' naar 'Gemengd' omdat de bedrijfsvoering van het pand is verplaatst. De bestemmingen van de panden worden in dit plan gerepareerd en gewijzigd naar het feitelijk gebruik: een woonfunctie. Omdat het al een gemengd gebied met voornamelijk een woonkarakter betreft, is het ook wenselijk dat dit verandert naar een gemengde en/of woonbestemming.

Geluid

Woningen zijn geluidgevoelige objecten. Er ligt geen geluidscontour over het plangebied, waardoor het aspect geluid geen belemmering is voor de bestemmingswijziging.

Geur

Beleidskader

Op 14 juli 2016 is door de raad van de gemeente Zaanstad het 'Zaans geurbeleid 2016' vastgesteld. Zaanstad is een gemeente waarin van oudsher de voedingsmiddelenindustrie sterk is vertegenwoordigd. De voedingsmiddelenindustrie is een belangrijke economische drager voor de stad. Historisch is een situatie ontstaan waarbij woningen en bedrijven naast elkaar staan. Deze menging van wonen en werken maakt deel uit van de Zaanse identiteit. De combinatie van wonen en werken heeft tot gevolg dat de geuremissies van bedrijven kunnen leiden tot geurhinder.

Doel van het geurbeleid is de geurhinder in Zaanstad te beperken waardoor de kwaliteit van de leefomgeving verbetert en Zaanstad voor huidige en toekomstige bewoners prettiger is om te wonen. De bedrijven passen door de geurreductie beter in de woonomgeving, waardoor de Zaanse identiteit met een sterke menging van wonen en werken behouden blijft. Het geurbeleid biedt duidelijke kaders voor de toetsing van woningbouw en andere geurgevoelige functies.

In het plangebied ter hoogte van Lagedijk 158, 160, 166, 168, 172 Zaandijk wordt de bestemming 'bedrijven' omgezet naar 'woningen' en 'gemengd'. Woningen zijn standaard geurgevoelige objecten. In het Zaans geurbeleid 2016 is voor deze geurgevoelige objecten een streefkwaliteit opgenomen voor de geurbelasting vanuit bedrijven. De geurbelasting wordt uitgedrukt in een zogenaamde 'hedonische waarde' (afgekort als H). Deze waarde duidt de (on-)aangenaamheid van geur uit. De mate van geurhinder is afhankelijk van de onaangenaamheid van een geur (hedonische waarde) maar ook van de geur concentratie (het aantal odour-units/m3). De geurbelasting geldt voor continue en discontinue bronnen voor alle typen geurgevoelige objecten. In het Zaans geurbeleid wordt gebruik gemaakt van twee onderscheidende hedonische waarden:

• Licht onaangename geur: H=-1
• Onaangename geur: H=-2

Geursituatie ter plaatse van ontwikkeling

Uit onderzoek blijkt het volgende:

• De locatie ligt binnen de H=-1 geurcontour van Olam.
• Bij de ontwikkeling wordt op dit moment en in de toekomst de streefkwaliteit (H=-1) overschreden;
• Er zijn geen andere geurrapporten en gegevens bekend waaruit blijkt dat de geurbelasting gewijzigd is ten opzichte van de vergunde situatie.
• Overige bedrijven veroorzaken geen relevante geurhinder in het plangebied.

Betekenis en vervolg voor de ontwikkeling

In gebieden waarin de streefkwaliteit wordt overschreden, dient terughoudend met ruimtelijke ontwikkelingen te worden omgegaan. De gemeente acht ruimtelijke ontwikkelingen in die gebieden echter wel mogelijk. Er zullen in dat geval voldoende waarborgen moeten bestaan voor een gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit; een goed woon- en leefklimaat.

Hierbij gelden tenminste de navolgende randvoorwaarden:

1. Er mogen in beginsel géén nieuwe standaard geurgevoelige objecten (type 1) en minder gevoelige objecten (type 2) worden geprojecteerd in een gebied gelegen binnen een geurcontour die een hedonische waarde van H=-2 overschrijdt. In gevallen waarin de H=-2 contour wordt overschreden geldt dat ruimtelijke ontwikkelingen slechts mogelijk zijn indien uit motivering blijkt dat direct of op termijn er sprake is of zal zijn van - alle relevante woon- en leef-aspecten in aanmerking nemende - een leefomgeving met voldoende kwaliteit.

Deze randvoorwaarde is niet van toepassing op bestaande ontwikkeling omdat de hedonische waarde van H=-2 niet wordt overschreden.

2. Ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden waarin sprake is van cumulatie van contouren kunnen leiden tot een zwaardere geurbelasting. Om die reden moet in beeld worden gebracht in hoeverre er sprake is van meerdere contouren en welke. In geen geval mogen standaard geurgevoelige objecten (type 1) worden blootgesteld aan een geurbelasting van 3 x H=-1 –contouren.

Deze randvoorwaarde is niet van toepassing op bestaande ontwikkeling omdat er geen sprake is van cumulatie van contouren.

3. Bij het projecteren van de minst geurgevoelige objecten (type 3) geldt dat de geurbelasting conform de vergunde c.q. gemelde bedrijfssituatie van de in de omgeving gelegen geurrelevante bedrijven op de datum van in werking treden van deze beleidsregels aanvaardbaar is.

Deze randvoorwaarde is niet van toepassing op bestaande ontwikkeling omdat er geen sprake is van minst geurgevoelige objecten (type 3).

4. Er wordt gemotiveerd aangegeven hoe hier sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat direct of op termijn. Naar mate de geurbelasting hoger is, worden hogere eisen gesteld aan de onderbouwing. Mogelijk relevante factoren kunnen hierbij onder andere zijn:

• a. De ernst van de overschrijding van de streefkwaliteit, de duur / frequentie.
• b. De termijn waarbinnen verwacht kan worden dat aan de streefkwaliteit zal kunnen worden voldaan (bijvoorbeeld door een revisietraject in de nabije toekomst, dan wel door concrete in milieuvoorschriften geborgde afspraken, waarbij de geurbelasting wordt terug gedrongen).
• c. De bereidheid van de initiatiefnemer en de betrokken inrichting om BBT+ maatregelen te treffen en de termijn waarbinnen dit zal worden gerealiseerd.
• d. De mate waarin maatregelen aan de bron en/of overdrachtsmaatregelen bij de ontvanger worden getroffen.
• e. De mate waarin sprake is van maatregelen die bijdragen aan een verbetering van de aanwezige gebiedskwaliteit in en nabij de ontwikkellocatie.
• f. Het aantal geurgevoelige objecten dat reeds in het betreffende gebied is gelegen en de mate waarin deze objecten daadwerkelijk hinder ondervinden (zoals bijvoorbeeld blijkt uit een TLO).

Om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te bereiken is het advies om maatregelen aan de woningen te treffen om geurhinder in de woningen te voorkomen, zoals balansventilatie met geurfilter. De huidige en toekomstige bewoners moeten worden ingelicht dat de woning geurbelast is.

De omzetting van de bestemming van de Lagedijk 158, 160, 166, 168 en 172 zal het bedrijf niet beperken omdat de ontwikkeling ligt in een bestaand woongebied en de woningen niet dichterbij het bedrijf komen te liggen dan de reeds bestaande woningen.

In alle gevallen geldt dat over de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden die nog niet aan de streefkwaliteit voldoen, door de initiatiefnemer (in afstemming met de gemeente) vooraf overleg zal plaats vinden met het geuremitterende bedrijf. Het college zal het bedrijf van (voorgenomen) besluiten in kennis stellen.

Conclusie

Woningen zijn geurgevoelige objecten en de adressen Lagedijk 158-160-166-168-172 vallen binnen de geurcontour H=-1 van Olam. Om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te bereiken dienen de woningen te beschikken over geurbeperkende maatregelen, zoals balansventilatie met geurfilters. Omdat het in dit geval reeds bestaande woningen betreft en de panden al voor een lange tijd als dusdanig worden gebruikt, blijft het bij een advies en wordt dit niet in een verplichting voor de bewoners omgezet. Huidige bewoners zijn ingelicht dat de woning geurbelast is. Dit is tijdens een inloopmiddag van het bestemmingsplan gedaan en vervolgens per brief.

Geurcontour Olam Koog aan de Zaan.

Verbeelding Reparatieplan 2022

2.4 Hof van Zaenden 232, Zaandam

Locatie

Op de locatie Hof van Zaenden 232 is het snoepdistributiebedrijf Jouy en Co gevestigd. Het perceel hiervan grenst direct aan het plangebied van bestemmingsplan Hofwijk Noord fase 1, maar maakt geen deel uit. Het perceel maakt wel onderdeel uit van het MAAK Midden-gebied en is ook van belang voor de transformatie en herontwikkeling van dit gebied.

Voorgaande regeling

De beheersverordening Van Spoorbrug tot Sluis (vastgesteld 1 december 2016) is de voorgaande regeling op deze gronden en stond op het perceel aan Hof van Zaenden 232 een bedrijf tot milieucategorie 3.1 toe. Het perceel had de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden', met de aanduiding 'zonder gebouwen'. Met een omgevingsvergunning (verleend in 2011) is er een bedrijfshal gebouwd. Het snoepdistributiebedrijf dat nu op de locatie gevestigd is, is een milieucategorie 1-bedrijf.

Aanleiding en onderbouwing

De beheersverordening Van Spoorbrug tot Sluis stond op het perceel aan Hof van Zaenden 232 een bedrijf tot milieucategorie 3.1 toe. Het snoepdistributiebedrijf dat nu gevestigd is op het perceel Hof van Zaenden 232, is een milieucategorie 1-bedrijf. Op dit moment zouden de beoogde woningbouw van Hofwijk Noord fase 1 en Jouy en Co geen hinder van elkaar ondervinden en naast elkaar kunnen bestaan. Dit zou anders worden als zich op het perceel Hof van Zaenden een ander bedrijf met een hogere milieucategorie dan milieucategorie 2 zou vestigen vóór het in werking treden van het bestemmingsplan. Daarom was een voorbereidingsbesluit en bestemmingsplanwijziging nodig. Laatstgenoemde wordt met de aanpassing in dit bestemmingsplan gedaan.

De eigenaar van Jouy en Co is geïnformeerd over deze bestemmingsplanwijziging. Hij begreep de achtergrond hiervan en is niet van plan zijn bedrijfsvoering te verzwaren.

Aanpassing

De bedrijfsbestemming op het perceel Hof van Zaenden 232 blijft toegestaan, maar de hoogte van de maximale toegestane milieucategorie wordt verlaagd van milieucategorie 3.1 naar milieucategorie 2.

Verbeelding Reparatieplan 2022

2.5 Ringweg 278, Zaandam

Locatie

Het adres Ringweg 278 bevindt zich ten westen van het Centimepad en zowel ten oosten als ten noorden van de Westzanerdijk. Ten zuiden ervan bevindt zich de Ringweg.

Voorgaande regeling

Het bestemmingsplan 'Westzanerdijk' is de voorgaande regeling op deze gronden. Het bestemmingsplan is op 27 juni 2013 vastgesteld. Het pand aan de Ringweg 278 had in het vorige bestemmingsplan Westzanerdijk de bestemming 'Bedrijf'.

Ringweg 278 bestemd als 'Bedrijf' in het vorige bestemmingsplan Westzanerdijk. Bron: ruimtelijkeplannen.nl

Aanleiding

De eigenaar van Ringweg 278 kwam erachter dat hoewel hij het pand al jarenlang als woning gebruikt, deze bestemd is als bedrijf. Dit terwijl het pand met een bouwvergunning als nieuwbouwwoning is gebouwd. Deze vergunning is op 15 oktober 1999 ingekomen bij de gemeente Zaanstad en op 6 april 2000 heeft het college van burgemeester en wethouders de vergunning verleend (BV-nummer: 991565).

Aanpassing

De bestemming van het pand Ringweg 278 wordt gewijzigd van 'Bedrijf' naar 'Wonen'.

Onderbouwing

De woning is in het oude bestemmingsplan bestemd als bedrijf terwijl het feitelijk een woning is en als zodanig wordt gebruikt sinds de oprichting van het pand in 2000. De bestemming wordt daarom in dit plan gerepareerd.

Hogere waarden geluid

Om een woonbestemming mogelijk te maken, is een besluit hogere waarden geluid opgesteld. De woning valt namelijk binnen de contour industrielawaai van de gezoneerde industrieterreinen “Westpoort” te Amsterdam en “Achtersluispolder Westerspoor” te Zaandam. Over het hogere waardenbesluit wordt een apart besluit genomen door het college, dit traject loopt gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure.

Geur

Geur geeft geen belemmering: het pand ligt niet in een geurcontour.

Verbeelding Reparatieplan 2022

Hoofdstuk 3 Planonderbouwing

3.1 Beleidskader

Zie Hoofdstuk 2 voor de wijzigingen die dit reparatieplan mogelijk maakt.

Beleidskader

De reparaties die mogelijk worden gemaakt met dit reparatieplan hebben geen significante invloed op de omliggende omgeving. Het betreft aanpassingen van beperkte omvang en ondergeschikte aard. Het herstelt in hoofdzaak onvolkomenheden in andere bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Omdat het om ondergeschikte wijzigingen gaat, is een beschrijving van Rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid achterwege gelaten. De wijzigingen zijn niet in strijd met dit beleid.

3.2 Uitvoerbaarheid

Kostenverhaal

Het bestemmingsplan Reparatieplan 2022 maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er is dus geen plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Zoals in elk bestemmingsplan is het mogelijk om binnen bestaande bebouwingscontouren sloop-nieuwbouwplannen te ontwikkelen. In die gevallen, voor zover zij zich zullen voordoen, zijn er geen kosten voor de gemeente, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is.

Planschade

Het bestemmingsplan Reparatieplan 2022 voorziet in relatief ondergeschikte aanpassingen in de vigerende bestemmingsplannen. Planologisch nadeel als gevolg van de opname van regelingen is daarom niet van toepassing. De wijzigingen zijn in goed overleg met de eigenaren bepaald, waarbij ook diverse opties met meerdere mogelijkheden/rechten besproken zijn. Er is daarom geen aanleiding om aan de (economische) haalbaarheid van het plan te twijfelen.

Hoofdstuk 4 Participatie

4.1 Communicatie

De eigenaren/gebruikers van de locaties die in dit Reparatieplan zijn opgenomen, zijn per brief, per mail en/of telefonisch geïnformeerd over het voorstel tot de betreffende wijzigingen. In het geval van de eigenaren aan de Botenmakersstraat heeft een fysiek gesprek plaatsgevonden op 5 oktober 2022.

In januari 2023 zijn in het kader van dit bestemmingsplan (voorontwerp) twee inloopbijeenkomsten voor bewoners georganiseerd en hierover per brief geïnformeerd. Meer dan de helft van de eigenaren zijn langsgeweest. Er is hen gevraagd om eventuele opmerkingen over het plan met ons te delen binnen een termijn van drie weken. Er heeft met degenen die opmerkingen hadden, terugkoppeling plaatsgevonden over wat er met de opmerkingen is gedaan en welke wel/niet zijn overgenomen in het plan. Bovendien zijn zij op hun recht/mogelijkheid geattendeerd nog eventueel een zienswijze in te kunnen dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt: er zijn geen zienswijzen ingediend.

4.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft - overeenkomstig de bepalingen in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) - met de daarbij behorende stukken ter inzage gelegen. Op woensdag 22 maart 2023 is de terinzagelegging van de stukken gepubliceerd in het digitale Gemeenteblad en op de website van de gemeente Zaanstad en in het Stadsblad (gemeentelijke mededelingen).

Het ontwerpbestemmingsplan was met ingang van d.d. donderdag 23 maart gedurende zes weken digitaal te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Ook kon het ontwerp na het maken van een afspraak op het stadhuis worden ingezien.

In de periode van terinzagelegging zijn bij de gemeente Zaanstad geen zienswijzen ingediend. Wel heeft een van de eigenaren enkele opmerkingen gegeven op de verbeelding van de Botenmakersstraat 16-40. Deze opmerkingen hebben geleid tot drie kleine wijzigingen in het plan (onderdeel: Botenmakersstraat), deze zijn genoemd onder de ambtshalve wijzigingen. Voor de andere adressen is niets gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.

4.3 Ambtshalve wijzigingen

Een aantal ambtshalve wijzigingen is in de stukken doorgevoerd:

1. De hoogte van Botenmakersstraat 38BY stond te laag ingetekend en is op de verbeelding gewijzigd van 3 naar 4 meter;

2. De ingetekende bebouwing van Botenmakersstraat 36 klopte niet: deze loopt geheel door tot aan de erfgrens met nummer 16. Dit is op de verbeelding aangepast;

3. De toegestane categorie binnen de functie 'Gemengd' is op de verbeelding van de Botenmakersstraat van B1 aangepast naar B2.

Een nadere uitleg hiervan is terug te vinden in de besluitstukken rondom de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Toelichting op bestemmingsplan

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.

Het digitale bestemmingsplan 'Reparatieplan 2022' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.3910BP-0201) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding omvat één kaartblad (genummerd 0479.3910BP-0201).

Dit bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
  In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
• 2. Bestemmingsregels
  In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
• 3. Algemene regels 
  In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
• 4. Overgangs- en slotregels 
  In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. In de volgende paragraaf worden enkele algemene uitgangspunten weergegeven die bij dit bestemmingsplan zijn gehanteerd. Daarna wordt per bestemming samengevat wat er beoogd is met het toekennen van die bestemming. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

5.2 Begrippen en Wijze van meten

Begrippen algemeen
In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Enkel wanneer een begrip gebruikt wordt in de regels en wanneer de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen. Als een begrip in dit plan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

Wijze van meten

In artikel 2 is voor het meten van oppervlakten en bouwhoogten aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

5.3 Bestemmingen

Functieomschrijving (lid x.1)
De functieomschrijving van een bestemming kent 3 varianten van gebruik. De hoofdfunctie, het gebruik dat bij het hoofdgebruik moet horen ('daarbij behorend') en het gebruik dat ondergeschikt aan het hoofdgebruik moet zijn ('daaraan ondergeschikt') .

Ondergeschikt gebruik in relatie tot de hoofdfunctie
Ondergeschikt gebruik hoeft niet te horen bij de hoofdfunctie. Neem bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Deze hebben een groot verzorgingsgebied en zijn vaak niet gekoppeld aan slechts één functie. Nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere functies die als ondergeschikt zijn aangemerkt zijn daarom toegestaan binnen meerdere bestemming, ook als er geen directe relatie is met het hoofdgebruik. De ondergeschikte functies mogen echter qua omvang nooit groter zijn dan de hoofdfunctie, er moet sprake blijven van ondergeschiktheid.

De ondergeschikte functies die binnen het gehele bestemmingsplan zijn toegestaan, zijn opgenomen in lid 9.2. In de functieomschrijving van de bestemmingsregel zijn alleen de ondergeschikte of bijbehorende functies opgenomen voor zover die aanvullend zijn op lid 9.2.

Voorrangsregeling  gebruiks- en bouwregels
De bestemmingsregels kennen een opbouw van hoofdregel naar specifieke regels. Zo beginnen de bouwregels met de hoofdregels voor het bouwen van gebouwen/hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Daarna worden regels gesteld ten aanzien van specifieke bouwwerken, zoals bijvoorbeeld erfafscheidingen. De gebruiksregels kennen een vergelijkbare opbouw.

In de aanhef van de specifieke regel is bepaald of de regels 'in aanvulling op' of 'in afwijking van' werken op de rest van het artikel. Deze voorrangsregeling in de aanhef van de specifieke regels heeft alleen betrekking op de relatie tot de andere regels in het artikel (de bestemming), niet in relatie tot de algemene regels in artikelen Algemene bouwregels en Algemene gebruiksregels. De algemene regels gelden altijd, tenzij ze nadrukkelijk zijn uitgesloten.

5.4 Bedrijf

Bestemming Bedrijf (artikel 3 )

Functieomschrijving (lid 3.1 )
Hoofdgebruik
De bestemming Bedrijf biedt in de hoofdregel ruimte voor bedrijven. De bestemming wordt veelal toegepast voor bestaande bedrijven binnen een woon- of gemengd gebied.

Definitie bedrijf
Er is voor gekozen om het begrip 'bedrijf' of 'bedrijven' niet nader te definiëren in de begripsbepalingen van het plan. De gangbare definitie wordt aangehouden: een bedrijf is een onderneming.

In oudere bestemmingsplannen werd ervoor gekozen om in de begripsbepaling van 'bedrijf' branches en activiteiten uit te sluiten. In dit plan is er bewust voor gekozen om een brede definitie van 'bedrijf' te hanteren (de Van Dale definitie). De uitsluitingen van branches en activiteiten zijn nu opgenomen in de bestemmingsregels. Daardoor zijn de regels omtrent toegestane en uitgesloten bedrijfsvormen vindbaar op één plek (de bestemmingsregels) en wijkt de definitie van bedrijf niet meer af van de maatschappelijk gangbare definitie. De enige uitzondering hierop zijn de algemene gebruiksregels, die gelden als aanvulling op de bestemmingsregels.

Een bedrijf kan tevens een maatschappelijke, recreatieve of culturele voorziening zijn. Deze voorzieningen zijn tevens opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten als 'bedrijfsactiviteiten'. In de bestemmingsregels kunnen deze voorzieningen zijn uitgesloten als dat op deze locatie of binnen deze panden wenselijk is. Een gebruik moet voldoen aan alle regels die voor dat gebruik gelden. Met andere woorden: als een bedrijf tevens een maatschappelijke voorziening is, dan moet het gebruik voldoen aan zowel de regels voor een bedrijf als voor een maatschappelijke voorziening.

Categorie functiemeningslijst (lid 3.3.2 )
Bedrijven zijn alleen toegestaan indien:

• de plek op de verbeelding een functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - categorie (A of B1)' heeft gekregen;
• de activiteit is benoemd in Staat van Bedrijfsactiviteiten - Bedrijventerrein van de regels;
• de categorie van de activiteit overeenkomt met de functieaanduiding of lager is.

De functielijst is gebaseerd op de VNG-richtafstanden, waarop enkele Zaanse aanpassingen zijn gemaakt. De redenen hiervoor zijn in Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging toegelicht.

Binnen de bestemming is het mogelijk dat locaties verschillende maximale categoriëen krijgen toegewezen. Een maximale categorie wordt toegewezen op basis van de impact van de functie op de omgeving. Grenst een locatie aan meerdere woningen, dan ligt het voor de hand dat daar een lagere categorie is toegestaan dan wanneer in de directe omgeving van de locatie geen woningen zijn toegestaan. De wijze van toedelen van categorieën is verder toegelicht in Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Bedrijventerrein.pdf en Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging.

Indien een plek niet de bovengenoemde functieaanduiding heeft gekregen, dan zijn bedrijven op die plek niet toegestaan. De reden hiervoor is dat bedrijven zonder de functieaanduiding onbegrensd mogelijk zouden zijn, wat op gespannen voet staat met het aanvaardbaar woon- en leefklimaat in een gebied.

De categorieën en lijst van functiemenging betreffen een hoofdregel. In de specifieke gebruiksregels kunnen activiteiten alsnog worden uitgesloten. Als een specifieke regel een activiteit uitsluit terwijl deze wel in de algemene functiemengingslijst is opgenomen, dan gaat de specifieke regel voor en is de activiteit niet toegestaan.

Afwijken van de functiemengingslijst of categorie (lid 3.4.1 en lid 3.4.2 )
Soms is een activiteit niet nadrukkelijk benoemd in de functiemengingslijst, maar is deze wel inpasbaar op de betreffende locatie. Ook is het denkbaar dat een initiatiefnemer een activiteit op een dergelijke manier uitvoert dat de hoge categorie die is verbonden aan de activiteit niet terecht is. In beide afwijkingsmogelijkheden is het belangrijk dat de aard, omvang en invloed op de omgeving van de aangevraagde activiteit overeenkomen met de aard, omvang en invloed op de omgeving van een activiteit die wél is toegestaan op de betreffende locatie.

Die afweging zal voornamelijk plaatsvinden op basis van de specifieke bedrijfsinrichting die initiatiefnemer voor ogen heeft. Zo kan bijvoorbeeld de invloed op de omgeving van een brouwerij beperkt worden door de bedrijfsruimte luchtdicht te maken en een geurfilterinstallatie te plaatsen. De omgevingsvergunning voor het afwijken moet dan ook benoemen welke aspecten van de bedrijfsvoering maken dat in dit specifieke geval een activiteit van een hogere categorie of een bedrijf dat niet op de lijst staat toch is toegestaan op deze locatie. Om het voorbeeld van de bierbrouwerij verder te benutten; met deze afwijkingsmogelijkheid kan het mogelijk zijn om een brouwerij toe te staan mét een geurfilter en een luchtdicht gebouw, maar niet een reguliere brouwerij zonder de voorgenoemde eigenschappen. Het is dan ook noodzakelijk dat de genoemde eigenschappen in stand worden gehouden.

Detailhandel (lid 3.3.3)

In sommige gevallen is het wenselijk om aanvullende regels te verbinden aan bepaalde vormen van bedrijven. Detailhandel is alleen in ondergeschikte vormen toegestaan, gekoppeld aan een andere hoofdactiviteit. Detailhandel is binnen deze bestemming niet toegestaan als hoofdactiviteit van een bedrijf.

De voorwaarden voor ondergeschikte detailhandel zijn gebaseerd op de Detailhandelsvisie Zaanstad 2015-2025. De voorwaarden voor ondergeschikte horeca zijn gebaseerd op de Beleidsregels ondersteunende horeca. Onder deze voorwaarden wordt detailhandel en/of horeca aanvaardbaar geacht als zijnde ondergeschikt aan de hoofdactiviteit.

 

Uitgesloten bedrijfsactiviteiten (lid 3.3.4 )
In de functiemengingslijst zijn culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen opgenomen als mogelijks bedrijfsvormen. De bestemming Bedrijf wordt veel toegepast voor bestaande bedrijven waarvan de bedrijfspanden groter zijn dan de panden in het omliggende woon- of gemengde gebied. Het toestaan van culturele, maatschappelijke of recreatieve voorzieningen in dergelijke grote panden kan een grote verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben. Bovendien kan dit de spreiding van voorzieningen in een gebied negatief beïnvloeden. Vanwege het verschil in schaalniveau ten opzichte van het omliggende gebeid, zijn deze functies uitgesloten.

Indien een specifieke locatie zich leent voor het toestaan van culturele, maatschappelijke of recreatieve voorzieningen in aanvulling op de toegestane bedrijven, dan kan hiervoor in de regels een uitzondering zijn opgenomen.

Gebouwen (lid 3.2.2 )
De hoofdregel is dat gebouwen alleen zijn toegestaan binnen de maatvoeringsaanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)'. Met de maatvoeringsaanduiding maximum bouw- en/of goothoogte is geregeld waar de hoofdvolumes gebouwd mogen worden en waar slechts kleinere gebouwen zijn toegestaan.

Kunstobjecten (lid 3.2.4 )
Omdat de bestemming ook kunstobjecten toestaat, zijn specifieke regels opgenomen over bouwwerken ten behoeve van deze functies.

5.5 Gemengd

Bestemming Gemengd (artikel 4)

Functieomschrijving (lid 4.1 )
Hoofdgebruik
De bestemming Gemengd biedt in de hoofdregel ruimte voor een breed scala aan bedrijven, voorzieningen en woningen. Er is niet sprake van één hoofdgebruik. Deze bestemming combineert de functies wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen en bedrijven en voegt regels toe om die mix van functies in goede banen te leiden. Deze regels zijn in de specifieke gebruiksregels opgenomen en zijn onderstaand toegelicht.

Bedrijf of voorziening?
Binnen deze bestemming zijn meerdere breed omschreven functies toegestaan. Zo zijn bedrijven, maatschappelijke, culturele en recreatieve voorzieningen toegestaan. Een functie kan binnen meerdere begrippen vallen. Zo kan een voorziening een winstoogmerk hebben, zodat het tevens binnen de definitie van 'bedrijf' valt. Een dergelijk(e) voorziening/bedrijf moet in dat geval voldoen aan de regels voor voorzieningen én bedrijven.

Definitie bedrijf
Er is voor gekozen om het begrip 'bedrijf' of 'bedrijven' niet nader te definiëren in de begripsbepalingen van het plan. De gangbare definitie wordt aangehouden: een bedrijf is een onderneming.

In oudere bestemmingsplannen werd ervoor gekozen om in de begripsbepaling van 'bedrijf' branches en activiteiten uit te sluiten. In dit plan is er bewust voor gekozen om een brede definitie van 'bedrijf' te hanteren (de Van Dale definitie). De uitsluitingen van branches en activiteiten zijn nu opgenomen in de bestemmingsregels. Daardoor zijn de regels omtrent toegestane en uitgesloten bedrijfsvormen vindbaar op één plek (de bestemmingsregels) en wijkt de definitie van bedrijf niet meer af van de maatschappelijk gangbare definitie. De enige uitzondering hierop zijn de algemene gebruiksregels, die gelden als aanvulling op de bestemmingsregels.

Een bedrijf kan tevens een maatschappelijke, recreatieve of culturele voorziening zijn. Deze voorzieningen zijn tevens opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten als 'bedrijfsactiviteiten'. In de bestemmingsregels kunnen deze voorzieningen zijn uitgesloten als dat op deze locatie of binnen deze gebouwen wenselijk is. Een gebruik moet voldoen aan alle regels die voor dat gebruik gelden. Met andere woorden: als een bedrijf tevens een maatschappelijke voorziening is, dan moet het gebruik voldoen aan zowel de regels voor een bedrijf als voor een maatschappelijke voorziening.

Categorie functiemengingslijst (lid 4.3.2 )
Bedrijven, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen zijn alleen toegestaan indien:

• het perceel op de verbeelding een functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - categorie (A of B1)' heeft gekregen;
• de activiteit is benoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging van de regels;
• de categorie van de activiteit overeenkomt met de functieaanduiding of lager is.

De functielijst is gebaseerd op de VNG-richtafstanden, waarop enkele Zaanse aanpassingen zijn gemaakt. De redenen hiervoor zijn in Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging toegelicht.

Binnen de bestemming is het mogelijk dat locaties verschillende maximale categoriëen krijgen toegewezen. Een maximale categorie wordt toegewezen op basis van de invloed van de functie op de omgeving. Grenst een locatie aan meerdere woningen, dan ligt het voor de hand dat daar een lagere categorie is toegestaan dan wanneer in de directe omgeving van de locatie geen woningen zijn toegestaan. De wijze van toedelen van categorieën is verder toegelicht in Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging.

Indien een plek niet de bovengenoemde functieaanduiding heeft gekregen, dan zijn bedrijven, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen op die plek niet toegestaan. De reden hiervoor is dat deze bedrijven en voorzieningen dan mogelijk zouden zijn zonder maximale milieucategorie, wat op gespannen voet staat met het aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het omliggende gebied.

In de subleden van lid 4.3.2 wordt gesproken over 'bovengenoemde voorzieningen'. Hiermee wordt verwezen naar de opsomming van 'culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen'. Omwille van de leesbaarheid van de regels is ervoor gekozen deze opsomming niet voluit te schrijven in elk sublid.

De categorieën en lijst van functiemenging betreffen een hoofdregel. In de specifieke gebruiksregels kunnen activiteiten alsnog worden uitgesloten. Als een specifieke regel een activiteit uitsluit terwijl deze wel in de algemene functiemengingslijst is opgenomen, dan gaat de specifieke regel voor en is de activiteit niet toegestaan.

Afwijken van de functiemengingslijst of categorie (lid 4.4.1 en lid 4.4.2 )
Soms is een activiteit niet nadrukkelijk benoemd in de functiemengingslijst, maar is deze wel inpasbaar op de betreffende locatie. Ook is het denkbaar dat een initiatiefnemer een activiteit op een dergelijke manier uitvoert dat de hoge categorie die is verbonden aan de activiteit niet terecht is. In beide afwijkingsmogelijkheden is het belangrijk dat de aard, omvang en invloed op de omgeving van de aangevraagde activiteit overeenkomen met de aard, omvang en invloed op de omgeving van een activiteit die wél is toegestaan op de betreffende locatie.

Die afweging zal voornamelijk plaatsvinden op basis van de specifieke bedrijfsinrichting die initiatiefnemer voor ogen heeft. Zo kan bijvoorbeeld de invloed op de omgeving van een brouwerij beperkt worden door de bedrijfsruimte luchtdicht te maken en een geurfilterinstallatie te plaatsen. De omgevingsvergunning voor het afwijken moet dan ook benoemen welke aspecten van de bedrijfsvoering maken dat in dit specifieke geval een activiteit van een hogere categorie of een bedrijf dat niet op de lijst staat toch is toegestaan op deze locatie. Om het voorbeeld van de bierbrouwerij verder te benutten; met deze afwijkingsmogelijkheid kan het mogelijk zijn om een brouwerij toe te staan mét een geurfilter en een luchtdicht gebouw, maar niet een reguliere brouwerij zonder de voorgenoemde eigenschappen. Het is dan ook noodzakelijk dat de genoemde eigenschappen in stand worden gehouden.

Detailhandel en andere specifieke vormen van bedrijven (lid 4.3.3) 

Ondergeschikte detailhandel
Detailhandel is alleen in ondergeschikte vormen toegestaan, gekoppeld aan een andere hoofdactiviteit. Denk hierbij aan de bierbrouwerij die flesjes bier verkoopt aan het eind van een rondleiding, of een kapperszaak die ook haarproducten verkoopt. De hoofdactiviteit is dan een brouwerij en een kapperszaak. De voorwaarden zijn gebaseerd op de beleidsregels ondersteunende horeca en de Detailhandelsvisie Zaanstad 2015-2025.

Detailhandel als hoofdactiviteit
Detailhandel is kwestbaarder dan ooit. Bekende ketens waarvan men faillisement nooit had verwacht verdwijnen uit het straatbeeld en daarmee ook hun aantrekkende werking op het winkelend publiek. Dit maakt het voor de overgebleven zaken moeilijker om voldoende publiek te trekken. Om die reden is het belangrijk dat detailhandel zoveel mogelijk geclusterd is in kernwinkelgebieden. Dit beleidsvoornemen is verder toegelicht in de Detailhandelsvisie Zaanstad. Detailhandel is als zelfstandige bedrijfsactiviteit slechts toegestaan op de specifieke plekken die zijn aangeduid op de kaart. Het kan hier gaan om plekken die vallen binnen de kernwinkelgebieden (zie de Detailhandelsvisie Zaanstad voor meer informatie) of om plekken waar detailhandel reeds deel uit maakt van het bestaand gebruik.

Tenslotte zijn twee specifieke vormen van detailhandel in 4.3.3 onder sub e uitgesloten, te weten supermarkten en detailhandel in volumineuze goederen. Beide vormen van detailhandel hebben een grote verkeersaantrekkende werking, waarbij voornamelijk auto's worden ingezet om de zaak te bereiken. Daarnaast betrekken deze functies voornamelijk grote panden die, als zij leeg komen te staan, vanwege de omvang moeilijk te vullen zijn met een andere functie. Daarom is het belangrijk geen overschot aan deze functies toe te staan, zodat onnodige leegstand kan worden voorkomen.

 

Recreatieve voorzieningen - uitgesloten vormen (lid 4.3.4 )
Een aantal vormen van Recreatieve voorzieningen - uitgesloten vormen kunnen een grote invloed hebben op de leefomgeving. Denk hierbij niet alleen aan geluid maar ook aan een grote piekbelasting van verkeers- en parkeerdruk. Indien een locatie geschikt wordt geacht voor dit gebruik, dan wordt veelal een specifieke bestemming toegekend (bijvoorbeeld de bestemming 'Sport' voor een sportveld of 'Agrarisch' met een aanduiding 'manege').

Wonen algemeen (lid 4.1 )
Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, niet zijnde kamerverhuur'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een persoon of groep personen, die een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) en wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.'. Die verbondenheid kan bestaan uit een gezinsverband, maar ook uit een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband.

Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden. Ter verduidelijking zijn een aantal verblijfsvormen getoetst aan deze aspecten.

• Kamerverhuur
  Bij kamerverhuur is er geen sprake van één gezamenlijk huishouden. Bij kamerverhuur bestaat er geen onderlinge verbondenheid; normaliter bestaat er geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. De kosten van het huishouden worden hoofdzakelijk individueel aan de verhuurder betaald, wellicht met uitzondering van schoonmaakartikelen en andere kleine uitgaven. Van een gezamenlijk huishouden is daarom geen sprake, wat maakt dat deze verblijfsvorm niet past binnen het hoofdgebruik wonen.
  Of binnen een woongebied een uitzondering wordt gemaakt om alsnog kamerverhuur toe te staan is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De toename van de parkeerdruk en (geluid)overlast als gevolg van kamerverhuur maken dat deze verblijfsvorm niet rechtstreeks binnen alle woongebieden toegestaan kan worden. Indien kamerverhuur binnen een bepaald gebied wel aanvaardbaar wordt geacht ten aanzien van het woon- en leefklimaat, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.
  
• Studentenhuisvesting
  Studentenhuisvesting past niet binnen het hoofdgebruik wonen. Veelal wordt studentenhuisvesting geregeld via kamerverhuur, waarover bovenstaand reeds is aangegeven waarom het niet geacht wordt te passen binnen het hoofdgebruik wonen.
  
  Ten aanzien van studentenhuisvesting weegt het tevens mee dat de Raad van State heeft bepaald dat 'alleenstaande studenten niet de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Zij hebben slechts de wens om gedurende de studietijd over huisvesting te beschikken en hebben normaliter geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Gelet hierop kan deze vorm van samenwonen, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, niet op één lijn worden gesteld met bewoning van het pand door een gezin. […] Het betoog van [appellant sub 2] dat geen ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van het pand door een groep studenten en bewoning door een gezin, wordt evenmin gevolgd. De ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden groepen bewoners. (ECLI:NL:RVS:2012:BV3229 r.o. 2.5.1.)'
  
  Gelet op het bovenstaande is het niet wenselijk om studentenhuisvesting als hoofdregel toe te staan binnen alle woongebieden. Als studentenhuisvesting, al dan niet in combinatie met algemene kamerverhuur, aanvaardbaar wordt geacht in een woongebied, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.

• Met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband
  De definitie van één huishouden is niet beperkt tot een gezinsverband. Er zijn ook woonvormen denkbaar waarbij sprake is van een 'met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband'. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer meerdere vrienden als huisgenoten gezamenlijk een huis huren/kopen (en niet individuele kamers huren van een verhuurder) of wanneer twee alleenstaande moeders besluiten om een gezamenlijk huishouden in te richten om elkaar te ondersteunen. Er wordt dan een gezamenlijke huishoudpot bijhouden voor de gedeelde (woon)kosten. Zij hebben dan ook een verbondenheid die verder gaat dan enkel het gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte.
  
• Zorgwonen
  Of de functie zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen past, is afhankelijk van de benodigde zorg en mate van zelfstandigheid van de bewoner. Indien de bewoning nagenoeg zelfstandig plaatsvindt en de zorg voornamelijk gericht is op de dagelijkse bezigheden van de bewoners, past het zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen. Zorgcomplexen en zorgwoningen waarin andere of meer zorg wordt verleend, vallen binnen het hoofdgebruik maatschappelijk.
  

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het mogelijk is om in de regels uitzonderingen op te nemen over bovenstaande verblijfsvormen. Indien deze uitzonderingen niet zijn opgenomen, dan is het bovenstaande van toepassing.

Gastouderopvang aan huis (lid 4.3.8 )
Tegenwoordig brengen ouders hun kinderen vaak naar een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang (BSO) of gastouder. Gastouderopvang is als andere vormen van kinderopvang opgenomen in de wet Kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen (Wko).

gastouderopvang zoals beschreven in de Wko past binnen de definitie vanberoeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Gastouderopvang is binnen deze bestemming rechtstreeks toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden. De voorwaarden waarborgen dat het woonkarakter van de woning behouden blijft. Met andere woorden, de woning blijft op de eerste plaats om in te wonen.

Het maximum van 6 kinderen zorgt ervoor dat de geluidsbelasting in overeenstemming blijft met die van een woonomgeving. De Raad van State heeft eerder overwogen (ECLI:NL:RVS:2018:950) dat er geen harde geluidsnormen zijn wat betreft gastouderopvang, maar dat met een maximum van 6 kinderen in redelijkheid aansluiting kan worden gezocht bij de geluidsbelasting die wordt veroorzaakt door een gezin van 6 kinderen.

gastouderopvang die niet in de eigen woning wordt uitgevoerd, maar in de woning van de vraagouders én met de aanwezigheid van andere kinderen dan die van de vraagouders zelf, valt niet onder de regeling voor gastouderopvang binnen de woonfunctie, omdat de bewoner van het huis niet zelf het beroep uitoefent. Aangezien dit wel mogelijk moet zijn, kan dit geregeld worden via een afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij kan per situatie beoordeeld worden of medewerking te verantwoorden valt. Benadrukt wordt dat deze uitzondering uitsluitend geldt voor kleinschalige kinderopvang.

Tot slot blijft gelden dat een houder dient te voldoen aan de voorschriften met betrekking tot de kwaliteitseisen van hoofdstuk 1, afdeling 3 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen en de Beleidsregels kwaliteit kinderopvang en peuterspeelzalen.

Bed & breakfast (lid 4.3.5 )
Het gebruiken van een woning als bed & breakfast is alleen toegestaan in vormen waarin geen verkeersaantrekkende werking optreedt en het woonkarakter van de woning behouden blijft.

Concreet betekent dit dat er een maximum aan gasten en slaapvertrekken is opgenomen ter voorkoming van een verkeersaantrekkende werking. Daarnaast staan de regels niet toe om op de begane grond de bed & breakfast uit te voeren, is een maximum vloeroppervlak opgenomen en moet de bewoner de uitvoerder van de bed & breakfast zijn. Deze laatste eisen waarborgen dat het pand primair een woonkarakter behoudt.

Het is mogelijk om met de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid af te wijken van het maximum aantal gasten en slaapkamers indien er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De definitie van voldoende parkeergelegenheid wordt uitgelegd in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 (en latere wijzigingen daarvan). Indien een bed & breakfast meer dan 4 gasten tegelijkertijd ontvangt of wanneer er meer dan 2 slaapkamers verhuurd worden, dan moet tevens een exploitatievergunning voor bedrijfsmatige activiteiten worden aangevraagd.

De specifieke regelingen in lid 4.3.5 en lid 4.4.3 zijn alleen van toepassing op woningen. Het is binnen deze bestemming mogelijk dat zowel wonen als zelfstandige horeca is toegestaan. In die gevallen heeft de regeling met de meeste mogelijkheden voorrang.

Wonen - Zorgwonen (lid 4.3.9 )
Of zorgwonen past binnen het hoofdgebruik maatschappelijk, is afhankelijk van de benodigde zorg en mate van zelfstandigheid van de bewoner. Indien de bewoning nagenoeg zelfstandig plaatsvindt en de zorg voornamelijk gericht is op de dagelijkse bezigheden van de bewoners, past een zorgwoning binnen het hoofdgebruik wonen zoals beschreven in lid 4.3.9. Zorgcomplexen en zorgwoningen waarin andere of meer zorg wordt verleend, vallen binnen het hoofdgebruik maatschappelijk.

Dit onderscheid is belangrijk omdat niet op alle locaties wonen als hoofdfunctie is toegestaan. Als op een locatie wonen is uitgesloten, dan is de woonvariant van zorgwonen niet toegestaan, tenzij er een uitzondering is gemaakt. Als op een locatie zowel wonen als maatschappelijke voorzieningen toegestaan zijn, dan zijn beide varianten van zorgwonen toegestaan.

Uitbreiding van een hoofdgebouw binnen het bouwvlak (lid 4.2.3 sub a)
Elke uitbreiding van een hoofdgebouw is een bijbehorend bouwwerk, ook wanneer de uitbreiding niet qua bouwvolume te onderscheiden is van het hoofdgebouw. Vergeleken met het (achter)erf is het binnen het bouwvlak toegestaan om grote bouwvolumes te bouwen. Daarom bevatten de regels een uitzondering voor de uitbreiding van een hoofdgebouw binnen het bouwvlak. Wanneer een hoofdgebouw wordt uitgebreid met een bijbehorend bouwwerk binnen het bouwvlak, dan gelden voor die uitbreiding de regels voor het bouwen van een hoofdgebouw in plaats van de regels voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk.

Specifieke bouwaanduiding - bouwwerken uitgesloten (lid 4.2.6)

Deze aanduiding wordt toegepast om de bouwmogelijkheden in de voortuinen van woningen te beperken. Om te voorkomen dat een open straatbeeld wordt aangetast, dient terughoudend te worden omgegaan met het toestaan van bouwwerken in de zone tussen de woning en het openbaar toegankelijke gebied. Naast de geformuleerde uitzonderingen (erkers, serres en erfafscheidingen) is het slechts mogelijk te bouwen in deze zone voor zover het bouwwerk past binnen de regels van het vergunningsvrije bouwen.

Specifieke bouwwerken (lid 4.2.7 t/m  4.2.15 )
Ten aanzien van een aantal bouwwerken zijn specifieke bouwregels opgenomen. Deze moeten worden gelezen in combinatie met de algemene bepalingen in lid 4.3.1 t/m 4.3.10. Als regels tegenstrijdig zijn, dan gaat de specifieke bouwregel voor de algemene bepaling.

Veel van de specifieke bouwregels zijn opgenomen naar aanleiding van de Nota Woonbebouwing Zaanstad. Om deze reden gelden een aantal specifieke bouwregels alleen van toepassing voor woningen, nu deze beleidsregel alleen ziet op woonbebouwing.

Zonnepanelen en zonnecollectoren

De gemeente Zaanstad kan aan zonnepanelen en zonnecollectoren anders dan op daken, meewerken. Dit proces vergt maatwerk.

5.6 Wonen

Bestemming Wonen (Artikel 5 )

Functieomschrijving (lid 5.1 )
Hoofdgebruik
Binnen de bestemming Wonen is, zoals de naam doet vermoeden, wonen het hoofdgebruik. Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, niet zijnde kamerverhuur'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een persoon of groep personen, die een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) en wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.'. Die verbondenheid kan bestaan uit een gezinsverband, maar ook uit een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband.

Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden. Ter verduidelijking zijn een aantal verblijfsvormen getoetst aan deze aspecten.

• Kamerverhuur
  Bij kamerverhuur is er geen sprake van één gezamenlijk huishouden. Bij kamerverhuur bestaat er geen onderlinge verbondenheid; normaliter bestaat er geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. De kosten van het huishouden worden hoofdzakelijk individueel aan de verhuurder betaald, wellicht met uitzondering van schoonmaakartikelen en andere kleine uitgaven. Van een gezamenlijk huishouden is daarom geen sprake, wat maakt dat deze verblijfsvorm niet past binnen het hoofdgebruik wonen.
  Of binnen een woongebied een uitzondering wordt gemaakt om alsnog kamerverhuur toe te staan is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De toename van de parkeerdruk en (geluid)overlast als gevolg van kamerverhuur maken dat deze verblijfsvorm niet rechtstreeks binnen alle woongebieden toegestaan kan worden. Indien kamerverhuur binnen een bepaald gebied wel aanvaardbaar wordt geacht ten aanzien van het woon- en leefklimaat, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.
  
• Studentenhuisvesting
  Studentenhuisvesting past niet binnen het hoofdgebruik wonen. Veelal wordt studentenhuisvesting geregeld via kamerverhuur, waarover bovenstaand reeds is aangegeven waarom het niet geacht wordt te passen binnen het hoofdgebruik wonen.
  
  Ten aanzien van studentenhuisvesting weegt het tevens mee dat de Raad van State heeft bepaald dat 'alleenstaande studenten niet de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Zij hebben slechts de wens om gedurende de studietijd over huisvesting te beschikken en hebben normaliter geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Gelet hierop kan deze vorm van samenwonen, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, niet op één lijn worden gesteld met bewoning van het pand door een gezin. […] Het betoog van [appellant sub 2] dat geen ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van het pand door een groep studenten en bewoning door een gezin, wordt evenmin gevolgd. De ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden groepen bewoners. (ECLI:NL:RVS:2012:BV3229 r.o. 2.5.1.)'
  
  Gelet op het bovenstaande is het niet wenselijk om studentenhuisvesting als hoofdregel toe te staan binnen alle woongebieden. Als studentenhuisvesting, al dan niet in combinatie met algemene kamerverhuur, aanvaardbaar wordt geacht in een woongebied, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.

• Met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband
  De definitie van één huishouden is niet beperkt tot een gezinsverband. Er zijn ook woonvormen denkbaar waarbij sprake is van een 'met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband'. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer meerdere vrienden als huisgenoten gezamenlijk een huis huren/kopen (en niet individuele kamers huren van een verhuurder) of wanneer twee alleenstaande moeders besluiten om een gezamenlijk huishouden in te richten om elkaar te ondersteunen. Er wordt dan een gezamenlijke huishoudpot bijhouden voor de gedeelde (woon)kosten. Zij hebben dan ook een verbondenheid die verder gaat dan enkel het gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte.
  
• Zorgwonen
  Of de functie zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen past, is afhankelijk van de benodigde zorg en mate van zelfstandigheid van de bewoner. Indien de bewoning nagenoeg zelfstandig plaatsvindt en de zorg voornamelijk gericht is op de dagelijkse bezigheden van de bewoners, past het zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen. Zorgcomplexen en zorgwoningen waarin andere of meer zorg wordt verleend, vallen binnen het hoofdgebruik maatschappelijk.
  

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het mogelijk is om in de regels uitzonderingen op te nemen over bovenstaande verblijfsvormen. Indien deze uitzonderingen niet zijn opgenomen, dan is het bovenstaande van toepassing.

Bed & breakfast (lid 5.3.2 )
Het gebruiken van een woning als bed & breakfast is alleen toegestaan in vormen waarin geen verkeersaantrekkende werking optreedt en het woonkarakter van de woning behouden blijft.

Concreet betekent dit dat er een maximum aan gasten en slaapvertrekken is opgenomen ter voorkoming van een verkeersaantrekkende werking. Daarnaast staan de regels niet toe om op de begane grond de bed & breakfast uit te voeren, is een maximum vloeroppervlak opgenomen en moet de bewoner de uitvoerder van de bed & breakfast zijn. Deze laatste eisen waarborgen dat het pand primair een woonkarakter behoudt.

Het is mogelijk om met de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid af te wijken van het maximum aantal gasten en slaapkamers indien er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De definitie van voldoende parkeergelegenheid wordt uitgelegd in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 (en latere wijzigingen daarvan). Indien een bed & breakfast meer dan 4 gasten tegelijkertijd ontvangt of wanneer er meer dan 2 slaapkamers verhuurd worden, dan moet tevens een exploitatievergunning voor bedrijfsmatige activiteiten worden aangevraagd.

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis (lid 5.3.4 )
De voorwaarden aan het uitoefenen van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis waarborgen dat het woonklimaat in en buiten de woning behouden blijft. Verder is het belangrijk dat er geen trilling, geur of geluid wordt veroorzaakt die buiten de woning waarneembaar is. De hoogte van het geluid of de geur of de intensiteit van de trilling is niet van belang: als trilling, geluid of geur waarneembaar is buiten de woning dan wordt de norm overschreden. Immers moet de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit inpasbaar zijn binnen een woongebied.

Met een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten toe te staan die wel een verkeersaantrekkende werking hebben, maar alleen wanneer er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De overige voorwaarden aan het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis blijven gelden. De afwijkingsmogelijkheid ziet alleen op de verkeersaantrekkende werking.

Gastouderopvang aan huis (lid 5.3.6 )
Tegenwoordig brengen ouders hun kinderen vaak naar een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang (BSO) of gastouder. Gastouderopvang aan huis is als andere vormen van kinderopvang opgenomen in de wet Kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen (Wko).

gastouderopvangzoals beschreven in de Wko past binnen de definitie van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. gastouderopvang aan huis is binnen deze bestemming rechtstreeks toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden. De voorwaarden waarborgen dat het woonkarakter van de woning behouden blijft. Met andere woorden, de woning blijft op de eerste plaats om in te wonen.

Het maximum van 6 kinderen zorgt ervoor dat de geluidsbelasting in overeenstemming blijft met die van een woonomgeving. De Raad van State heeft eerder overwogen (ECLI:NL:RVS:2018:950) dat er geen harde geluidsnormen zijn wat betreft gastouderopvang, maar dat met een maximum van 6 kinderen in redelijkheid aansluiting kan worden gezocht bij de geluidsbelasting die wordt veroorzaakt door een gezin van 6 kinderen.

gastouderopvang die niet in de eigen woning wordt uitgevoerd, maar in de woning van de vraagouders én met de aanwezigheid van andere kinderen dan die van de vraagouders zelf, valt niet onder de regeling voor beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, omdat de bewoner van het huis niet zelf het beroep uitoefent. Aangezien dit wel mogelijk moet zijn, kan dit geregeld worden via een afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij kan per situatie beoordeeld worden of medewerking te verantwoorden valt. Benadrukt wordt dat deze uitzondering uitsluitend geldt voor kleinschalige kinderopvang.

Tot slot blijft gelden dat een houder dient te voldoen aan de voorschriften met betrekking tot de kwaliteitseisen van hoofdstuk 1, afdeling 3 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen en de Beleidsregels kwaliteit kinderopvang en peuterspeelzalen.

Bouwregels algemeen (artikel 5.2.1 )
De eerste bouwregels van het artikel betreffen de algemene bepalingen voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor een aantal bouwwerken zijn bijzondere regelingen opgenomen. Deze regels gelden in aanvulling op de hoofdregels. Indien er strijdigheid bestaat tussen bepalingen, dan gaat de bijzondere regeling voor. De bijzondere regeling werkt altijd in aanvulling op of in afwijking van de hoofdregel.

Specifieke bouwaanduiding - bouwwerken uitgesloten (lid 5.2.6 )

Deze aanduiding wordt toegepast om de bouwmogelijkheden in de voortuinen van woningen te beperken. Om te voorkomen dat een open straatbeeld wordt aangetast, dient terughoudend te worden omgegaan met het toestaan van bouwwerken in de zone tussen de woning en het openbaar toegankelijke gebied. Naast de geformuleerde uitzonderingen (erkers, serres en erfafscheidingen) is het slechts mogelijk te bouwen in deze zone voor zover het bouwwerk past binnen de regels van het vergunningsvrije bouwen.

Uitbreiding van een hoofdgebouw binnen het bouwvlak (lid 5.2.3 t/m 5.2.5)
Elke uitbreiding van een hoofdgebouw is een bijbehorend bouwwerk, ook wanneer de uitbreiding niet qua bouwvolume te onderscheiden is van het hoofdgebouw. Vergeleken met het (achter)erf is het binnen het bouwvlak toegestaan om grote bouwvolumes te bouwen. Daarom bevatten de regels een uitzondering voor de uitbreiding van een hoofdgebouw binnen het bouwvlak. Wanneer een hoofdgebouw wordt uitgebreid met een bijbehorend bouwwerk binnen het bouwvlak, dan gelden voor die uitbreiding de regels voor het bouwen van een hoofdgebouw in plaats van de regels voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk.

Dakterrassen (lid 5.2.7 )
De voorgevel is de hoofdgevel. Een dakterras is hierin altijd een ondergeschikt element. Daarom is deze altijd terugliggend. De zijgevel is een tweede orde gevel. Een dakterrasafscheiding is in deze gevellijn minder storend. Vaak valt een dakterras aan deze zijde ook meer weg in het geheel van het volume zoals op de afbeelding is te zien.

Dakkappellen kunnen een reeks vormen over de verschillende daken. Hiervoor wordt altijd gericht op een trendsetter bij dakkapellen. Richting openbaar toegankelijk gebied vormen dakterrassen nauwelijks een reeks, doordat deze kleiner zijn en meer wegvallen. Het belang van een reeksvorming van dakterrassen bij een naast elkaar gelegen zijgevel en voorgevel is in deze daardoor van kleiner belang dan bij dakkapellen.

Specifieke bouwwerken (lid 5.2.7 t/m 5.2.15 )
Ten aanzien van een aantal bouwwerken zijn specifieke bouwregels opgenomen. Deze moeten worden gelezen in combinatie met de algemene bepalingen in lid 5.3.1 t/m 5.3.8. Als regels tegenstrijdig zijn, dan gaat de specifieke bouwregel voor de algemene bepaling. Deze regels zijn opgenomen naar aanleiding van de Nota Woonbebouwing Zaanstad.

Zonnepanelen en zonnecollectoren

De gemeente Zaanstad kan aan zonnepanelen en zonnecollectoren anders dan op daken, meewerken. Dit proces vergt maatwerk.

5.7 Waarde - Archeologie

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie (Artikel 6 )
Een gebied van archeologische waarde is een gebied waarvan vermoed wordt dat er archeologische vindplaatsen in de bodem liggen. Dit vermoeden is gebaseerd op vondsten die op het terrein gedaan zijn, op gegevens van oude kaarten of uit oude geschriften. Ook kan de bodemsoort, of de hoogte of de vorm van een terrein een aanwijzing zijn dat daar vroeger mensen hebben gewoond.

De gronden met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zijn primair bestemd voor het behoud en de bescherming van de (potentiële) archeologische waarden van de gronden. Daarnaast zijn ze mede bestemd voor de andere daar voorkomende bestemming. Bebouwing is pas toegestaan nadat een rapportage is gemaakt waaruit blijkt dat de archeologische waarden van de gronden die kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld en in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

5.8 Anti-dubbeltelregel

Algemene regel - Anti-dubbeltelregel (artikel 7 )
In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. In artikel 7 is deze bepaling opgenomen. Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

5.9 Algemene bouwregels

Algemene bouwregel - Parkeren (lid 8.1 )
Het systeem dat hierbij gehanteerd wordt is dat van de dynamische verwijzing. In de regels wordt verwezen naar de inhoudelijke parkeernormen zoals die geformuleerd zijn in de Nota Ruimte voor Parkeren 2016 of zoals deze nadien worden gewijzigd. Dat betekent dat indien de Parkeernota na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, de daarin opgenomen nieuwe normen moeten worden toegepast.

De tekst van de dynamische bepaling is afgestemd op de voorbeeldtekst van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak van 9 september 2015).

Algemene bouwregel - Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen (lid 8.3)

Nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn op grond van de algemene gebruiksregels binnen vrijwel alle bestemmingen toegestaan, mits de voorziening ondergeschikt is aan het hoofdgebruik. Om die reden is het ook wenselijk om gebouwen ten behoeve van die voorzieningen toe te staan. Denk hierbij aan een trafohuisje of een gemaal. Vergunningsvrij zijn deze gebouwen reeds toegestaan tot een bouwhoogte van 3 meter, maar het komt ook voor dat trafohuisjes tussen de 3 en 4 meter hoog zijn. In die gevallen is het onwenselijk om voor elk trafohuisje dat hoger is dan 3 meter, maar kleiner is dan 4 meter, af te wijken van het bestemmingsplan.

Volledigheidshalve benoemen wij dat er nog andere regels gelden voor het plaatsen van gebouwen voor nutsvoorzieningen. Zo moet er voor het plaatsen van een trafohuisje ook een vergunning worden aangevraagd op grond van de Algemene verordening infrastructuur Zaanstad (AVOI).

5.10 Algemene gebruiksregels

Algemene gebruiksregels - uitgesloten gebruik (lid 9.1 )
Een aantal gebruiksvormen zijn binnen het hele bestemmingsplan uitgesloten. Zo is het onwenselijk om een woning te splitsen tot meerdere woningen, omdat daardoor het woonkarakter van een gebied ingrijpend kan veranderen. Aspecten zoals een toename van de parkeerdruk, verandering van de sociale dynamiek of een te grote belasting van het openbaar gebied spelen hierbij een rol. Het verbod heeft betrekking op elke verandering, omzetting en vergroting van een woning die tot gevolg heeft dat er twee of meer woningen gerealiseerd worden. Onder 'verandering in' en 'omzetting tot' moet tevens de sloop en nieuwbouw van een woning worden gelezen, zodat ook in het geval van sloop-nieuwbouw het aantal woningen niet mag toenemen. In de algemene afwijkingsregels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor situaties waarin het wel aanvaardbaar wordt geacht een woning te splitsen tot twee of meer woningen.

Seksbedrijven zijn in de algemene gebruiksregels uitgesloten. De invloed van een seksbedrijf op de leefomgeving kan groot zijn, waardoor deze functie niet standaard toegestaan kan worden op elke locatie waar bedrijven of horeca zijn toegestaan. Indien een locatie geschikt wordt geacht voor een seksbedrijf, dan zal dit in de bestemmingsregels nadrukkelijk worden benoemd.

Daarnaast zijn ook enkele vormen van een bedrijf uitgesloten, zogeheten 'Bevi-inrichtingen' en 'geluidzoneringsplichtige inrichtingen'. Dit zijn inrichtingen waarvoor op basis van de milieuregelgeving zwaardere eisen gelden ten opzichte van de omliggende functies. Voor deze inrichtingen moet per gebied worden afgewogen of het ruimtelijk gezien wenselijk is de inrichtingen toe te staan. Indien dit het geval is, dan kan van de algemene uitsluiting worden afgeweken door een specifiek gebied aan te wijzen waarbinnen deze wél zijn toegestaan.

Algemene gebruiksregels - toegestaan ondergeschikt gebruik (lid 9.2 )
Een aantal functies zijn wenselijk binnen vrijwel alle bestemmingen, mits dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik. Denk aan nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, etc. Het hoofdgebruik is geregeld in de bestemmingen. De ondergeschiktheid van gebruik is in grote mate afhankelijk van de schaal en omvang van het hoofdgebruik. Dit is niet te begrenzen met een maximaal oppervlakte, maar moet gerelateerd worden aan de omvang van het hoofdgebruik. Daarbij mag een ondergeschikt gebruik nooit een omvang krijgen die het hoofdgebruik onmogelijk maakt.
Als voorbeeld over het schaalniveau; parkeervoorzieningen ondergeschikt aan het hoofdgebruik wonen.

• Indien de woonbestemming 3 woningen omvat, dan kunnen hier een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar nooit zoveel dat het niet meer mogelijk is de woningen te realiseren. De woningen zijn het hoofdgebruik en moeten dat ook blijven.
• Indien de woonbestemming een heel woongebied omvat, dan kunnen hier ook grotere parkeerpleinen gerealiseerd worden. Gerelateerd aan een schaal van een woongebied zijn parkeerpleinen immers ondergeschikt.

5.11 Algemene aanduidingsregels

Gezoneerd industrieterrein Wet geluidhinder (lid 10.1 )
Sommige inrichtingen kunnen dermate veel geluid produceren, dat de wetgever heeft bepaald dat rond deze inrichtingen een geluidzone opgenomen moet worden ter bescherming van het bedrijf en het omliggende gebied. Die zone moet ervoor zorgen dat er geen woningen (of andere geluidgevoelige objecten) dichter bij de inrichting ontwikkeld worden. Dit artikel bestaat uit 2 aanduidingen. De eerste aanduiding bepaalt de locatie(s) waar geluidzoneringsplichtige inrichtingen gevestigd mogen worden. Daarbuiten geldt het algemene verbod. De tweede aanduiding regelt de geluidruimte voor die inrichtingen, de geluidzone waarbinnen geen nieuwe geluidgevoelige objecten (zoals woningen) ontwikkeld mogen worden. Op die laatste regel kan worden afgeweken, wanneer blijkt dat de geluidbelasting (als gevolg van de inrichting) op de gevels van het geluidgevoelig object niet te hoog zijn (de voorkeurgrenswaarde in de Wet geluidhinder), of wanneer het bevoegd gezag een hogere grenswaarde voor het object heeft vastgesteld.

5.12 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingen (lid 11.1 )
De algemene afwijkingsregels bevatten een aantal mogelijkheden om het doelmatig grondgebruik te bevorderen. Enerzijds is het mogelijk om van de bestemmingsgrenzen af te wijken als dat in de feitelijke situatie logischer is. Dit kan toegepast worden wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de bestemmingsgrens op de verbeelding niet overeenkomt met de werkelijke situatie, terwijl er geen aanleiding is aan te nemen dat dit opzettelijk is gebeurd.

Daarnaast is het mogelijk om met 10% af te wijken van de maten in het plan. Deze afwijking is niet beoogd om meteen in het tekenen van het bouwplan bij de maximum maten te betrekken. Deze regeling is een vangnet voor afwijkingen van de bouwmaten die tijdens de realisatie kunnen ontstaan. Zo is het niet ondenkbaar dat een woning net iets hoger wordt dan vooraf was gepland, waardoor in zo'n geval strijdigheid met de maten in het bestemmingsplan kan ontstaan. De algemene afwijkingsmogelijkheid biedt in dat geval de mogelijkheid deze fout op te vangen.

Tenslotte biedt het artikel ook de mogelijkheid om gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toe te staan die groter zijn dan de regels voor het vergunningsvrije bouwen. Soms worden trafohuisjes gecombineerd, waardoor een bestaand huisje vervalt en een ander bestaand huisje wordt uitgebreid. Omdat het veelal gebouwen in de openbare ruimte betreft ligt het niet voor de hand deze gebouwen rechtstreeks toe te staan. Via deze afwijkingsmogelijkheid heeft het bevoegd de mogelijkheid om grotere gebouwen voor een nutsvoorziening toe te staan, maar kan het bevoegd gezag tevens de ruimtelijke wenselijkheid afwegen.

Afwijking verbod op woningsplitsing en kamerverhuur (lid 11.3 )
De algemene verbodsbepalingen van het bestemmingsplan bevatten een verbod op woningsplitsing. Met deze afwijkingsmogelijkheid kan woningsplitsing alsnog worden toegestaan, maar alleen voor woningen die van een grotere omvang zijn en wanneer de woningen die overblijven een minimaal aantal m2 aan woonruimte overhouden.

5.13 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (Artikel 12 )
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

Slotregel (Artikel 13 )
De slotregel bepaalt hoe de regels van dit bestemmingsplan genoemd moet worden.

Bijlagen

Bijlage 1 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging

Bijlage 2 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Bedrijventerrein.pdf