Reparatieplan 2021

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Per 1 juli 2018 heeft de wetgever de actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen laten vervallen. Dit betekent dat bestemmingsplannen niet meer periodiek (elke 10 jaar) herzien worden. De vrijgekomen capaciteit kan worden ingezet ter voorbereiding op de Omgevingswet.

De huidige bestemmingsplannen en beheersverordeningen moeten op een aantal punten nog gerepareerd worden. De aanleiding verschilt van een rechterlijke uitspraak tot omissies die pas enkele jaren na de vaststelling van een plan aan het licht zijn gekomen. Deze reparaties zouden normaal aangepast worden in de volgende planherziening, maar door het vervallen van de actualiseringsplicht bestaat het risico dat deze reparaties tussen wal en schip vallen. Daarom is er voor gekozen om de reparaties te bundelen in het bestemmingsplan "Reparatieplan 2021". In Hoofdstuk 2 volgt een nadere uitleg per wijziging.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied omvat in totaal 13 locaties verspreid over het gehele grondgebied van de gemeente Zaanstad. Onderstaand is weergegeven voor welke locaties het Reparatieplan 2021 geldt. In de toelichting wordt per locatie ingegaan op de aanpassingen.

Afbeelding 1: Locaties

1.3 Geldende planologische regelingen

Op de locaties waar het Reparatieplan 2021 betrekking op heeft, wordt per locatie de geldende regeling vervangen door de in dit plan voor de desbetreffende locatie opgenomen regeling. In de onderstaande tabel staat een overzicht van de bestemmingsplannen/beheersverordeningen die deels worden gewijzigd door het reparatieplan. Dit betekent dat niet het gehele bestemmingsplan wordt aangepast, maar alleen het gedeelte waarin iets wordt gerepareerd.

Bestemmingsplan	Identificatienummer
Oud-Zaandijk	NL.IMRO.04790000STED3749PCP
Bedrijventerrein Molletjesveer	NL.IMRO.0479.STED3830BV-0001
Zaandam Oud-West	NL.IMRO.0479.STED3843BV-0001
Industrieterrein Assendelft-Noord	NL.IMRO.0479.STED3775BP-0301
West-Knollendam	NL.IMRO.0479.STED3824BV-0001
Krommeniedijk	NL.IMRO.0479.STED3841BV-0001
Van Spoorbrug tot Sluis	NL.IMRO.0479.STED3826BV-0001
Krommeniedijk	NL.IMRO.0479.STED3841BV-0001
Oud Koog - Rooswijk	NL.IMRO.0479.STED3753BP-0309
Achtersluispolder	NL.IMRO.0479.STED3741BP-0302
Eerste partiële herziening Achetersluispolder - Bedrijven Zuid	NL.IMRO.0479.STED3796BP-0301
Zaandam Oost en West	NL.IMRO.0479.STED3825-0001

1.4 Bestemmingsplanprocedure

Het Reparatieplan 2021 doorloopt de wettelijke procedure. Het concept van het ontwerpbestemmingsplan wordt op basis van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan de verschillende (semi)overheden. De reacties op basis van het wettelijke vooroverleg, kunnen leiden tot aanpassing van het concept.

Vervolgens geeft het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbestemmingsplan vrij voor ter inzagelegging volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie wordt het ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd kunnen door eenieder zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad.

Na verwerking van de zienswijzen en mogelijke ambtshalve aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen wordt het vastgestelde bestemmingsplan weer zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn).

1.5 Leeswijzer

Dit hoofdstuk maakt deel uit van de toelichting van het bestemmingsplan Reparatieplan 2021. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. In Hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de locaties van het plangebied, ondersteund door bijbehorende, locatiespecifieke onderbouwing. De verantwoording voor een goede ruimtelijke ordening wordt in Hoofdstuk 3 beschreven. Hoofdstuk 4 wordt de participatie van dit bestemmingsplan besproken en de uitkomsten van het gevoerde vooroverleg. In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van dit reparatieplan. In Hoofdstuk 6 vindt u een toelichting op dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Wat wordt mogelijk gemaakt met dit plan?

2.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan repareert een aantal omissies in bestaande bestemmingsplannen. Deze reparaties liggen versnipperd over het gehele grondgebied van de gemeente Zaanstad. In dit hoofdstuk wordt elke reparatie per locatie toegelicht. Hierbij wordt ingegaan op de vigerende regelingen, de aanleiding, de aanpassing(en) en de locatiespecifieke onderbouwing voor een goede ruimtelijke ordening. De opgenomen afbeeldingen onder de sectie 'locatie' betreffen de bestaande situatie. Per locatie is tevens onder de sectie 'Verbeelding Reparatieplan 2021' een verbeelding opgneomen waarin de nieuwe planologische juridische regeling is vastgelegd. Voor verklaring van bestemmingen en aanduidingen wordt u verwezen naar de legenda van de Verbeelding Reparatieplan 2021, behorende bij dit bestemmingsplan.

2.2 Krommeniedijk 154, Krommenie

2.2.1 Locatie

Gelegen tussen de bestaande woningen aan de Krommeniedijk 153 en 156, te Krommenie.

2.2.2 Vigerende regelingen

Op deze gronden is de beheersverordening Krommeniedijk de vigerende regeling (NL.IMRO.0479.STED3841BV-0001). De beheersverordening is op 20 juli 2017 vastgesteld en is een verlenging van het bestemmingsplan Krommeniedijk, dat is vastgesteld op 29 november 2007.

2.2.3 Aanleiding

Op 22 november 2007 heeft de eigenaar van de woning aan de Krommeniedijk 153 een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning. Deze woning zou gebouwd worden tussen nummer 153 en 156. De bouwvergunning eerste fase werd aanvankelijk geweigerd en is daardoor niet opgenomen in het bestemmingsplan Krommeniedijk dat is vastgesteld op 29 november 2007. Op de plankaart zijn deze gronden bestemd als Erf, waarbinnen de bouw van een nieuwe woning niet mogelijk is.

Uiteindelijk is de bouwvergunning eerste fase na bezwaar alsnog verleend op 24 december 2009. Later is op 8 augustus 2013 ook de bouwvergunning tweede fase verleend. De initiatiefnemer heeft daarmee een geldige bouwtitel voor de bouw van een woning aan de Krommeniedijk 154. In de vigerende beheersverordening hebben deze gronden nog de bestemming Erf. De initiatiefnemer heeft verzocht om de bouwtitel op de nemen in een nieuw bestemmingsplan, zodat de bouwtitel ook zichtbaar is op www.ruimtelijkeplannen.nl.

2.2.4 Aanpassing(en)

De gronden aan de Krommeniedijk 154 krijgen in dit reparatieplan een woonbestemming. Deze bestemming vervangt (op deze locatie) de vigerende regelingen en wordt de nieuwe vigerende regeling.

De bouwmogelijkheden sluiten aan op de bouwmogelijkheden uit de bouwvergunning tweede fase (d.d. 8 augustus 2013, kenmerk 20110105). Het bouwvlak en de bouwhoogte komen overeen met de tekeningen uit de vergunning. De gronden aan de voorzijde van het pand, traditioneel bestemd als Tuin, hebben een aanduiding 'bouwwerken uitgesloten'. Deze regeling voorkomt dat de voortuinen bebouwd worden, dit zou het straatbeeld negatief beïnvloeden.

Op deze gronden geldt een verplichting tot archeologisch onderzoek wanneer de grond verstoord wordt. In de regels is hiervoor een dubbelbestemming opgenomen.

Voor een verder toelichting op de bestemmingsregeling wordt verwezen naar Hoofdstuk 6 Toelichting op bestemmingsplan.

2.2.5 Onderbouwing

Deze aanpassing betreft het vastleggen in een bestemmingsplan van een woning, die destijds met een omgevingsvergunning al is gerealiseerd. Het bouwvolume en de bouwhoogte staan in verhouding met de omliggende bebouwing.

2.2.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.3 Herengracht 87, Zaandam

2.3.1 Locatie

Het pand gelegen aan de Herengracht 87 te Zaandam ligt binnen het centrumgebied van Zaandam. De locatie ligt binnen het woongebied van het centrum, ten noorden van het kernwinkelgebied aan de Gedempte Gracht.

2.3.2 Vigerende regelingen

Op deze gronden is de beheersverordening Zaandam Oud-West de vigerende regeling. Deze is vastgesteld op 30 november 2017 en betreft een verlenging van de voorgaande regeling: het bestemmingsplan Zaandam Oud-West, vastgesteld op 29 november 2007 (identificatienummer NL.IMRO.0479.STED3843BV-0001).

2.3.3 Aanleiding

Voor een klein gedeelte van het perceel is het bestemmingsplan Zaandam Oud-West niet goedgekeurd. Het gaat om het roodomlijnd vlak op de onderstaande afbeelding. Ooit was er op deze strip een doorgang naar de achtertuin van het pand aan de Herengracht 87. Deze is in de loop der tijd bebouwd en bij het pand getrokken. De plankaart komt daardoor niet meer overeen met de werkelijkheid.

Verbeelding beheersverordening Zaandam Oud-West 2007. In rood de bestemming die van Erf naar Wonen verandert.

Herengracht 87 Zaandam, vooraanzicht. De voormalige doorgang naar de achtertuin die nu bij het huis is getrokken is rood omlijnd op bovenstaande foto aangegeven..

2.3.4 Aanpassing(en)

De gronden aan de Herengracht 87 krijgen in dit reparatieplan een woonbestemming. Deze bestemming vervangt (op deze locatie) de vigerende regelingen en wordt de nieuwe vigerende regeling.

De woonbestemming is conform de gemeentelijke standaarden. De regels voor het erf zijn opgenomen in de woonbestemming. Het stuk dat ooit een doorgang naar de achtertuin was, wordt bij het op de Verbeelding aangegeven bouwvlak opgenomen. De maximale (bouw)hoogte is gelijk gehouden aan de huidige situatie.

2.3.5 Onderbouwing

De functie van het pand blijft gelijk (wonen). Enkel het bouwvlak wordt vergroot over zodat de planologische regeling weer aansluit bij de feitelijke situatie. De gemeente heeft in 2007 het standpunt aangenomen dat deze bebouwing niet positief bestemd moest worden, maar dit standpunt heeft de eindstreep niet gehaald (waardoor deze reparatie nodig is). Daarentegen zijn er voldoende redenen om mee te werken aan de reparatie. De bebouwing past binnen het straatbeeld en de doorgang had geen openbaar nut omdat deze alleen leidt naar de achtertuin van de eigenaar van het pand.

Vanwege de beperkte omvang van de reparatie worden geen negatieve gevolgen voor de omgeving of de goede ruimtelijke ordening verwacht.

2.3.6. Verbeelding Reparatieplan 2021

2.4 Wijnkanspad 19, Zaandam

2.4.1 Locatie

Het Wijnkanspad is gelegen tussen de Herengracht en de Botenmakersstraat te Zaandam. Het pand aan het Wijnkanspad 19 is gelegen in het achtererf van het pand aan de Botenmakersstraat 37. Van oudsher werden deze panden gebruikt ten behoeve van een bakkerij, opslag en wonen. In de loop der jaren is het pand aan het Wijnkanspad 19 in gebruik genomen als woning en gescheiden van het pand aan de Botenmakersstraat 37.

2.4.2 Vigerende regeling

Het pand heeft de bestemming 'Bestaande bebouwing' in het Uitbreidingsplan in Hoofdzaken van de gemeente Zaandam, vastgesteld op 25 maart 1930, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 januari 1931, nr. 105. De functie wonen en werken is mogelijk op basis van dit plan.

2.4.3 Aanleiding

Op 29 november 2007 is het bestemmingsplan Zaandam Oud West vastgesteld. Hierin heeft de gemeenteraad deze gronden de bestemming 'Erven' en het pand de bestemming 'garage/bergplaats' gegeven. De eigenaar van het pand heeft in een zienswijze verzocht om het pand de bestemming wonen en werken te geven, omdat het pand al lange tijd in gebruik zou zijn als woning. Hierin ging de gemeenteraad destijds niet mee, omdat het pand alleen een bouwvergunning heeft als pakhuis. De provincie ging wel mee in het verzoek van de eigenaar en heeft de goedkeuring onthouden aan het plan voor wat betreft de bestemming van het pand aan het Wijnkanspad 19 (zie onderstaand het rode kader).

In beroep bij de Raad van State (ABRS) is de provincie in het gelijk gesteld. De ABRS heeft overwogen dat:

“Vaststaat dat de raad op zichzelf kan instemmen met het gebruik voor woondoeleinden van het perceel [locatie], maar dat hij gebruik van de bebouwing op dit perceel voor woondoeleinden eerst wenst toe te staan indien vaststaat dat de bestaande bebouwing op het gebied van brandveiligheid en bouwtechnische veiligheid voldoet aan de eisen die aan een woning worden gesteld. Dit betreft echter een aspect dat niet aan de orde is in de procedure omtrent het voorliggende plan, maar bij een procedure voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor een woning. Dit aspect staat dan ook los van de thans van belang zijnde vraag of gebruik van het perceel [locatie[ voor woondoeleinden strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening." 
Raad van State, 27 mei 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BI4982, r.o. 2.2.2.

Kort samengevat betekent dit dat de gemeenteraad in principe kan instemmen met het gebruik voor woondoeleinden van het pand, maar dat de raad eerst het pand op bouwtechnische veiligheid en brandveiligheid wilde toetsen. Bouwtechnische veiligheid en brandveiligheid hoort echter bij een bouwvergunning getoetst te worden, niet bij de opstelling van een bestemmingsplan. Dit betekent overigens dat, ook nu deze gronden een woonbestemming krijgen, de eigenaar van het pand alsnog een omgevingsvergunning voor het bouwen moet aanvragen waarin de bouwtechnische en brandveiligheid wordt getoetst.

Sinds de bovenstaande uitspraak in 2009 geldt op deze locatie nog het oude bestemmingsplan in Hoofdzaken uit 1930. Op 30 november 2017 is de beheersverordening Oud West vastgesteld, waarin het bestemmingsplan Oud West is verlengd. De eigenaar van het pand heeft nu gevraagd om voor deze gronden alsnog een woonbestemming toegekend te krijgen.

2.4.4 Aanpassing(en)

De gronden en het pand aan het Wijnkanspad 19 te Zaandam krijgen een woonbestemming, conform de hedendaagse bestemmingstandaarden. Deze bestemming vervangt (op deze locatie) de vigerende regeling en wordt de nieuwe vigerende regeling.

De grenzen van de aanpassing komen overeen met de perceelgrenzen zoals opgenomen in het kadaster. De hoofdbebouwing krijgt een bouwvlak en maximale bouwhoogte die overeenkomt met de bestaande situatie. De bijgebouwen dienen te voldoen aan de regeling voor bijbehorende bouwwerken.

Volledigheidshalve wordt benadrukt dat voor de woning alsnog een omgevingsvergunning voor het bouwen dient te worden aangevraagd. Het pand is nu vergund als 'pakhuis', wat betekent dat het pand nog niet getoetst is aan de bouwtechnische en brandveiligheidseisen die gelden voor een woning. Hierover is de eigenaar reeds in gesprek met de gemeente.

2.4.5 Onderbouwing

In de uitspraak van 2009 van de ABRS is opgenomen dat de gemeenteraad op zichzelf instemt met het gebruik voor woondoeleinden van het perceel Wijnkanspad 19. Bovendien is het gebruik als wonen reeds toegestaan op grond van het vigerende plan in Hoofdzaken.

Het perceel ligt aan de rand van woon-werkgebied, met in de directe omgeving voornamelijk woningen. Met het toekennen van een woonbestemming is er sprake van goede ruimtelijke ordening.

2.4.5 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.5 Heijermansstraat 143, Zaandam

2.5.1 Locatie

In de Rosmolenbuurt, ten noorden van het centrum van Zaandam, ligt de locatie Heijermansstraat 143. De Heijermansstraat loopt aan de oostkant parallel met het Burgermeester in 't Veld park.

2.5.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is de beheersverordening Zaandam Oost en West de vigerende regeling (NL.IMRO.0479.STED3825-0001). De beheersverordening is op 13 oktober 2016 vastgesteld. Dit is een verlenging van het bestemmingsplan Rosmolenwijk, dat is vastgesteld op 23 november 2006.

2.5.3 Aanleiding

De panden rondom Heijermansstraat nummer 143 te Zaandam zijn in het bestemmingsplan “Rosmolenwijk” allemaal opgenomen met een maximale bouwhoogte van 9 meter (zie de onderstaande afbeelding). Voor het pand Heijermansstraat 143 is destijds door de provincie, na een beroepsprocedure, goedkeuring onthouden aan de op de plankaart aangegeven bouwhoogte van 6 meter.

2.5.4 Aanpassingen

De gronden aan de Heijermansstraat 143 krijgen in het Reparatieplan 2021 een woonbestemming, met een aanduiding 'functieaanduiding - praktijkruimte (prr)'. De mogelijkheid tot het houden van een praktijkruimte worden overgenomen uit het vigerende plan. Deze bestemming vervangt (op deze locatie) de vigerende regelingen en wordt de nieuwe vigerende regeling. Daarnaast krijgen de gronden aan de Heijermansstraat 143 in dit bestemmingsplan op de verbeelding de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m) 9 meter'.

De woonbestemming is conform de gemeentelijke standaarden.

De bestaande aanbouw aan de noordkant van het hoofdgebouw is niet nadrukkelijk opgenomen op de verbeelding. Omdat de aanbouw ligt in het achtererfgebied (minimaal 1 meter achter de voorgevel) en niet hoger is dan de eerste verdiepingsvloer past dit bouwwerk binnen de huidige regels voor het vergunningsvrij bouwen. Daardoor is het niet nodig deze bebouwing nadrukkelijk in te tekenen op de verbeelding.

2.5.5 Onderbouwing

Deze aanpassing betreft het het in overeenstemming brengen van de regeling geldend voor Heijermansstraat 143 met het geldende het bestemmingsplan van het omliggende gebied. Met het plan wordt voor nummer 143 een maximale bouwhoogte vastgesteld op 9 meter overeenkomstig de andere woningen. Bovendien komen de panden, inclusief nummer 143 onderling overeen qua architectuur en hebben ze allemaal een woonbestemming, daarmee is de aanpassing in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

2.5.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.6 Lagedijk 222-226, Zaandijk

2.6.1 Locatie

De Lagedijk loopt parallel aan de Zaan van Wormerveer naar Zaandijk. Ter hoogte van de Zaandijkersluisloot zijn de panden Lagedijk 222-226 gesitueerd. De panden met de huisnummers 222- 226 zijn in gebruik als café en brasserie. Tevens woont de eigenaar van deze horecavoorzieningen op het desbetreffende perceel.

2.6.2 Vigerende regeling

Het pand heeft de bestemming 'horeca doeleinden' in het plan Oud Zaandijk (NL.IMRO.04790000STED3749PCP) van de gemeente Zaanstad, goedgekeurd op 6 oktober 2009. De functie 'horeca' H(2) categorie SvH is mogelijk op basis van dit plan.

2.6.3 Aanleiding

De partijen van nummer 216 en nummer 222-226 (buren) hebben een geschil over de gewenste exploitatie van de opstallen en gronden van nummer 226 beslecht. Er is overeenstemming bereikt tussen beide partijen om het 'achterste gedeelte' van de opstallen en omliggende buitenruimte van Hendriks (nummer 226) de bestemming 'wonen' toe te kennen. Daarnaast zal de steiger boven het water de aanduiding 'steiger ten behoeve van wonen' krijgen. Het achterste gedeelte van de opstallen, de achterliggende buitenruimte en de steiger kunnen daarmee niet meer worden gebruikt ten behoeve van de horeca, in de ruimste zin van het woord.

2.6.4 Aanpassingen

De gronden en het pand aan de Lagedijk 222-226 te Zaandijk krijgen aan het voorste gedeelte een gemengde bestemming conform de hedendaagse bestemmingstandaarden. Het voorste gedeelte van het pand, waar de horecavestigingen gevestigd zijn, krijgt in het ontwerpbestemmingsplan een bestemming 'Gemengde Doeleinden', met een aanduiding 'horeca tot en met categorie 2' (h=2). Het achterste gedeelte van de gronden krijgt een bestemming 'Wonen'. De panden, gronden en steiger aan de achterkant van het perceel mogen uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van de functie wonen. Tenslotte zal er een bestemmingsplanreparatie plaatsvinden van de steiger boven de gronden bestemd als 'Water'. Ter plekke van de huidige steiger is een aanduiding 'steiger ' (ste) toegevoegd. Op 30 april 2015 is voor deze steiger een omgevingsvergunning verleend.

De grenzen van de aanpassing komen overeen met de perceelgrenzen zoals opgenomen in het kadaster. De hoofdbebouwing krijgt een bouwvlak en maximale bouwhoogte die overeenkomt met de bestaande situatie. De bijgebouwen dienen te voldoen aan de regeling voor bijbehorende bouwwerken.

2.6.5 Onderbouwing

In de vaststellingsovereenkomst die is getekend door de bewoners van het pand met huisnummer 216 aan de Zaandijk en de eigenaar van het pand met huisnummer 226, op 5 januari 2015 wordt door beide partijen ingestemd met de voorgenomen wijzigingen. Met het toekennen van een gemengde bestemming aan het perceel en het mogelijk maken van wonen in het pand wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

2.6.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.7 Industrieweg 7d, Assendelft

2.7.1 Locatie

Industrieweg 7d is gelegen op het industrieterrein Assendelft-Noord in Assendelft. Assendelft-Noord is een industrieterrein van circa 43 hectare bruto (inclusief Forbo Flooring BV) dat ontwikkeld is in de jaren zestig. Het terrein ligt ingeklemd tussen de Provincialeweg N203 / spoorlijn Zaandam-Alkmaar, Nauernasche Vaart / N246, Dorpsstraat van Assendelft en de nieuwbouw van Saendelft.

2.7.2 Vigerende regeling

Op 22 januari 2015 is het bestemmingsplan Industrieterrein Assendelft-Noord vastgesteld (identificatienummer NL.IMRO.0479.STED3775BP-0301). In dit bestemmingsplan hebben de gronden op locatie Industrieweg 7 een bestemming Bedrijventerrein.

2.7.3 Aanleiding

Op de locatie is op 5 oktober 2005 een bouwvergunning verleend voor een inpandige bedrijfswoning. Deze bedrijfswoning is legaal aanwezig, maar niet te zien op de verbeelding van het bestemmingsplan Industrieterrein Assendelft-Noord.

2.7.4 Aanpassing(en)

De locatie Industrieweg 7d krijgt de bestemming 'Bedrijventerrein' met een functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2 en een functieaanduiding bedrijfswoning. Daarnaast krijgt de locatie een maxmale bouwhoogte van 6 meter met een maximum bebouwingspercentage van 70%.

2.7.5 Onderbouwing

Er is een bouwvergunning verleend voor een inpandige bedrijfswoning op 5 oktober 2005. Met het Reparatieplan 2021 wordt deze bedrijfswoning gelegaliseerd.

2.7.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.8 Westknollendam 64, Zaandam

2.8.1 Locatie

Jachthaven 't Swaentje te Westknollendam 64 ligt aan de Zaan.

2.8.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is de beheersverordening West - Knollendam de vigerende regeling. De beheersverordening is vastgesteld op 12 januari 2016 (NL.IMRO.0479.STED3824BV-0001) en is een verlening van het bestemmingsplan West - Knollendam, dat is vastgesteld op 19 oktober 2006.

2.8.3 Aanleiding

De bestemming jachthaven was aan de zijde van de Hennewerf niet juist overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan.

2.8.4 Aanpassingen

De gronden krijgen de bestemming water met een functieaanduiding jachthaven.

2.8.5 Onderbouwing

Door de feitelijke situatie overeen te laten komen met de planologische situatie wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. De omissie in de beheersverordening is hiermee gerepareerd.

2.8.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.9 Industrieweg 7, Wormverveer

2.9.1 Locatie

Het perceel ligt aan de Industrieweg 7 te Wormerveer. Het ligt in een langgerekt bedrijvengebied.

2.9.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is de beheersverordening Bedrijventerrein Molletjesveer de vigerende regeling. De beheersverordening is vastgesteld op 16 maart 2017 (NL.IMRO.0479.STED3830BV-0001) en is een verlening van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Molletjesveer, dat is vastgesteld op 26 april 2007.

2.9.3 Aanleiding

Het betreft hier gronden en panden op een bedrijventerrein, waarvan het pand sinds jaar en dag in gebruik is als woning. In het bestemmingsplan Molletjesveer had de woning de aanduiding 'bedrijfswoning' gekregen, gezien diens ligging in een bedrijventerrein. De bewoner is hier destijds tegen in beroep gegaan en heeft verzocht om legalisatie van de situatie. De Raad van State heeft het bestemmingsplan voor deze locatie daarop vernietigd. In haar uitspraak heeft zij gezegd dat voor deze locatie een nieuw besluit genomen moest worden. Dat was tot op heden niet gebeurd.

Destijds was er nog sprake dat het bestemmingsplan Molletjesveer geactualiseerd zou worden. Voor dit plangebied is in 2017 een beheersverordening vastgesteld. Molletjesveer is nu onderdeel van MAAK. Met het oog op de MAAK gedachte zou dit gebied getransformeerd worden naar woongebied. Nu echter uit onderzoek is gebleken dat Molletjesveer een goed functionerend bedrijventerrein is, zal er geen sprake zijn van een transformatie naar woongebied.Vanwege het niet doorgaan van de transformatie is er voor gekozen om deze locatie in dit reparatieplan mee te nemen en een bedrijfswoning toe te staan.

2.9.4 Aanpassingen

De gronden en panden krijgen de bestemming industrieterrein met een functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2 en een functieaanduiding bedrijfswoning. Daarnaast krijgen de panden en gronden aan de Industrieweg 7 een maximale bouwhoogte van 10 meter met een maximum bebouwingspercentage van 70% en een bouwvlak.

2.9.5 Onderbouwing

Gebleken is dat dit gebied een goed functionerend bedrijventerrein is. Met het oog hierop hebben de gronden en panden de bestemming industrieterrein gekregen en wordt er voorzien in goede ruimtelijke ordening.

2.9.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.10 Pellekaanstraat 42, 44 en 46, Koog aan de Zaan

2.10.1 Locatie

Dit gedeelte van de Pellekaanstraat ligt parallel aan de Provincialeweg en wordt aan weerszijden omsloten door de Museumlaan en de Leeghwaterstraat.

2.10.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is bestemmingsplan Oud Koog-Rooswijk de vigerende regeling. Het bestemmingsplan is op 19 juli 2012 vastgesteld, met planidentificatienummer NL.IMRO.0479.STED3753BP-0309.

2.10.3 Aanleiding

De bewoners van nummer 42, 44 en 46 hebben op 20 mei 2019 een gezamenlijke aanvraag tot herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ingediend bij de gemeente. Een van de meeste in het oogspringende zaken hierbij was een in 2008 geplaatste uitbouw bij het pand Pellekaanstraat 44. Deze past niet in het bestemmingsplan. Voor deze uitbouw is destijds geen omgevingsvergunning aangevraagd. Omdat het hier gaat om een bouwwerk op het achtererf en er geen bezwaren zijn van direct omwonenden, is besloten om de aanbouw met dit bestemmingsplan te legaliseren. Daarnaast hebben de eigenaren van nummer 42 en 46 een verzoek gedaan om aanpassingen aan te brengen in het vigerende bestemmingsplan. Het verzoek heeft betrekking op een aantal vergunde situaties die destijds niet in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Deze vergunde situaties worden in het Reparatieplan 2021 opgenomen.

2.10.4 Aanpassingen

De eerder vergunde bouwwerken worden meegenomen in het Reparatieplan, hieronder mede begrepen de dakopbouw van nummer 44. De aanbouw over twee lagen met een maximum bouwhoogte van 7 meter wordt hiermee toegestaan. Daarnaast krijgen de panden de bestemming wonen met een bouwvlak, conform de hedendaagse toegepaste standaarden. Daarnaast heeft er een aanpassing plaatsgevonden van de begrenzingen van het bijbehorende erf aan de voor en achterzijde plaatsgevonden. Bij nummer 42 is de bestaande aanbouw aan de noordzijde expliciet in het bestemmingsplan opgenomen, met een maximale bouwhoogte van 4 meter. Bij de maatvoering voor het pand nummer 44 is er een gedeelte van het pand overeenkomstig de altijd al bestaande situatie van een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 10 meter. De aanbouw, waarover in de paragraaf Aanleiding melding wordt gemaakt is aangegeven als bouwvlak met een maximale hoogte van 7 meter. Bij nummer 46 is de begrenzing van het achtererf aangepast aan de huidige situatie. Daarnaast is de aanbouw van de woning expliciet aangegeven met een maximale bouwhoogte van 4 meter. Tot slot is op de verbeelding de bouwhoogte van nr. 46 gewijzigd van 10 meter naar 12 meter overeenkomstig de verleende bouwvergunning uit 1930.

2.10.5 Onderbouwing

Door de omissies in het eerder vastgestelde bestemmingsplan te herstellen, wordt voldaan aan goede ruimtelijke ordening. Enkel de vergunde situaties worden in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. Hiermee worden niet ongewenste situaties gelegaliseerd en dus geen ongewenst precedent in de hand gewerkt. Uitzondering hierop vormt de aanbouw bij nummer 44. Om redenen zoals aangegeven in de paragraaf Aanleiding, wordt ondanks de strijdigheid met het bestemmingsplan besloten om huisnummer 44 in dit bestemmingplan mee te nemen.

2.10.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.11 Noorder IJ -en Zeeweg 7, Zaandam

2.11.1 Locatie

Deze locatie heeft de bestemming bedrijventerrein en ligt in een industriegebied de Achtersluispolder. De Achtersluispolder is het meest oostelijk gelegen gebied van Zaanstad en grenst direct aan de gemeente Amsterdam. Het gebied is rondom door water begrenst.

2.11.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is het bestemmingsplan Achtersluispolder de vigerende regeling (NL.IMRO.0479.STED3741BP-0302). Het bestemmingsplan is vastgesteld op 26 oktober 2008 en partieel herzien op 25 september 2014 middels de Eerste partiële herziening Achtersluispolder – Bedrijven Zuid (NL.IMRO.0479.STED3796BP-0301).

2.11.3 Aanleiding

De eigenaar heeft verzocht de woning op te nemen als een bedrijfswoning, nu deze in gebruik is als woning. Deze locatie was ten tijde van de inventarisatie van het recente bestemmingsplan niet in gebruik als woning en om deze reden niet vertaald op de verbeelding als vergunde en in gebruik zijnde bedrijfswoning. Uitgangpunt voor het gebied 'gezoneerd industrieterrein' is het niet toestaan van nieuwe (bedrijfs)woningen. Beleidsmatig is in dit gebied sprake van transformatiegebied naar woningbouw.

2.11.4 Aanpassingen 

De gronden houden de bestemming bedrijventerrein, het pand krijgt de functieaanduiding 'bedrijfswoning' en functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2. De maximale bouwhoogte wordt 12 meter met een maximum bebouwingspercentage van 70%.

Verder krijgt het perceel een bouwvlak met een dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering.

Gebiedsaanduiding wetgevingzone – wet geluidhinder

Gebiedsaanduiding geluidzone – industrie 1 (Westpoort)

2.11.5 Onderbouwing

Door het pand de bestemming bedrijfswoning te geven komt de feitelijke situatie overeen met de planologische. Gezien de beleidsmatige ontwikkelingen voor dit gebied wordt tevens voldaan aan goede ruimtelijke ordening.

2.11.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.12 Dr. J.J. van der Horststraat 2 + 2a, Zaandijk

2.12.1 Locatie

De dr. J.J. van der Horststraat 2 + 2a is omsloten door water en bereikbaar vanaf de Oud Heinstraat in Zaandijk.

2.12.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is bestemmingsplan Oud Koog-Rooswijk de vigerende regeling. Het bestemmingsplan is op 19 juli 2012 vastgesteld, met planidentificatienummer NL.IMRO.0479.STED3753BP-0309.

2.12.3 Aanleiding

Op het perceel rust deels de bestemming Cultuur en ontspanning en deels de bestemming Wonen. Voor het gedeelte waar de slaapkamer is gesitueerd rust de bestemming Cultuur en ontspanning. De eigenaar van het pand heeft verzocht tot wijziging van deze bestemming naar Wonen.

2.12.4 Aanpassingen

De woning krijgt in haar geheel een woonbestemming met bouwvlak. Daarnaast krijgen de panden en gronden een maximale bouwhoogte van 6 meter.

2.12.5 Onderbouwing

De situatie wordt met deze reparatie in planologisch en juridisch opzicht in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie. Op het pand rust – met uitzondering van de slaapkamer – de bestemming wonen. Door het toekennen van de bestemming wonen voor het gehele pand is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

2.12.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.13 Behouden Haven 7, Zaandam

2.13.1 Locatie

Behouden Haven is gelegen tussen de Botenmakersstraat en Klokbaai te Zaandam. Op het perceel is een Dirk van den Broek-supermarkt gevestigd op de begane grond en de eerste verdieping.

2.13.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is de beheersverordening Van Spoorbrug tot Sluis de vigerende regeling. De beheersverordening is vastgesteld op 12 januari 2016 (NL.IMRO.0479.STED3826BV-0001) en is een verlening van het bestemmingsplan Van Spoorbrug tot Sluis, dat is vastgesteld op 7 december 2006.

2.13.3 Aanleiding

Tremalzo Vastgoed N.V. is eigenaar van zowel het perceel als het pand aan de Behouden Haven 7 te Zaandam, waarin een vestiging van Dirk van den Broek-supermarkt is gevestigd. Deze is gesitueerd op de begane grond en de eerste verdieping Op basis van het vigerende bestemmingsplan is deze situatie niet legaal.. Tremalzo Vastgoed N.V. wijst er op dat deze situatie al sinds jaar en dag zo bestaat en vraagt om legalisatie.

2.13.4 Aanpassingen

De gronden en panden krijgen aan de Behouden Haven 7 te Zaandam krijgen de bestemming 'gemengde doeleinden', met een aanduiding 'functieaanduiding (su)' supermarkt, waarbij in de regels is bepaald dat dat de functie supermarkt zowel op de begane grond als op de eerste verdieping is toegestaan, overeenkomstig de bestaande situatie. Daarnaast krijgen de panden een maximale bouwhoogte van 14 meter en een bouwvlak.

De gronden krijgen een dubbelbestemming Waarde-Archeologie en een dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering met een 'functieaanduiding (su) ' supermarkt.

Op basis van de nieuwe regels is het derhalve toegestaan zowel een supermarkt op de begane grond als op de eerste verdieping te hebben.

2.13.5 Onderbouwing

De omissie in het bestemmingplan wordt door deze wijziging hersteld. De situatie bestaat al jaren op deze wijze en door de supermarkt ook op de eerste verdieping toe te staan verandert er niets aan de ruimtelijke ordening.

2.13.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

2.14 Westzijde 75 B, Zaandam

2.14.1 Locatie

Westzijde 75b ligt in de buurt Oud West te Zaandam.

2.14.2 Vigerende regeling

Op deze gronden is de beheersverordening Van Spoorbrug tot Sluis de vigerende regeling. De beheersverordening is vastgesteld op 12 januari 2016 (NL.IMRO.0479.STED3826BV-0001) en is een verlening van het bestemmingsplan Van Spoorbrug tot Sluis, dat is vastgesteld op 7 december 2006.

2.14.3 Aanleiding

Het betreft hier een hoekpand met 2 adressen, t.w. Parkstraat 2 en Westzijde 75b. In de ter plaatse geldende beheersverordening hebben beide adressen de bestemming Woondoeleinden. De eigenaar van het hoekpand woont in Parkstraat 2. Westzijde 75b is het bedrijfsdeel van het pand. Eigenaar heeft verzocht om voor het pand 75b een bedrijfsbestemming in het bestemmingsplan op te nemen, overeenkomstig het huidige gebruik.

2.14.4 Aanpassingen

De gronden en panden aan de Westzijde 75b krijgen in dit reparatieplan een gemengde bestemming conform de hedendaagse bestemmingstandaarden. Met deze bestemming wordt de functie bedrijf mogelijk gemaakt, met inachtneming van de specifieke gebruiksregels inartikel 6.3. Daarnaast krijgt het pand een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter.

De dubbelbestemming Waarde-Archeologie is tevens van toepassing op dit adres.

2.14.5 Onderbouwing

De bestemming gemengd staat bedrijven ook toe, hiermee is tegemoet gekomen aan het verzoek van de bewoner.

2.14.6 Verbeelding Reparatieplan 2021

Hoofdstuk 3 Planonderbouwing

3.1 Beleidskader

Zie Hoofdstuk 2 voor de wijzigingen die dit reparatieplan mogelijk maakt.

Beleidskader

De reparaties die mogelijk worden gemaakt doormiddel van dit reparatieplan hebben geen significante invloed op de omliggende omgeving. Het betreft aanpassingen van beperkte omvang en ondergeschikte aard. Het herstelt in hoofdzaak slechts onvolkomenheden in andere bestemmingsplannen. Vanwege deze ondergeschikte wijzigingen is een beschrijving van Rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid achterwege gelaten. De wijzigingen zijn niet in strijd met dit beleid.

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Het reparatieplan voorziet slechts in ondergeschikte veranderingen in het plangebied. Het herstelt in hoofdzaak slechts onvolkomenheden in andere bestemmingsplannen. Vanwege deze ondergeschikte wijzigingen is er geen sprake van effecten op de milieu- en omgevingsaspecten. Bij de aanvraag van omgevingsvergunning worden de benodigde milieu- en omgevingsaspecten ten alle tijden in acht genomen.

Hoofdstuk 4 Participatie

4.1 Communicatie

De eigenaren/gebruikers van de locaties die in dit reparatieplan zijn opgenomen, zijn per brief geïnformeerd over het voorstel tot de betreffende wijzigingen. De eigenaren/gebruikers hebben daarnaast bijgedragen aan de totstandkoming van dit plan. De opmerkingen die in dit kader zijn ontvangen zijn overgenomen in dit reparatieplan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal

Het bestemmingsplan Reparatieplan 2021 maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er is dus geen plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Zoals in elk bestemmingsplan is het mogelijk om binnen bestaande bebouwingscontouren sloop-nieuwbouwplannen te ontwikkelen. In die gevallen, voor zover zij zich zullen voordoen, zijn er geen kosten voor de gemeente, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is.

Planschade

Het bestemmingsplan Reparatieplan 2021 voorziet uitsluitend in relatief ondergeschikte aanpassingen in de vigerende bestemmingsplannen. Planologisch nadeel als gevolg van de opname van regelingen is daarom niet van toepassing.

Er is geen aanleiding om aan de economische haalbaarheid van het plan te twijfelen.

5.2 Raadpleging en zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Reparatieplan 2021 heeft - overeenkomstig de bepalingen in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) - met de daarbij behorende stukken ter inzage gelegen. Op 24 juni 2021 is de terinzagelegging van de stukken gepubliceerd in de digitale Staatscourant en op de website van de gemeente Zaanstad, alsmede in het Stadsblad (gemeentelijke mededelingen).

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van d.d. 24 juni 2021 gedurende zes weken voor een ieder op het gemeentehuis ter inzage gelegen en was tevens digitaal raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl en de website van de gemeente Zaanstad. Betrokkenen zijn met een brief geïnformeerd over de terinzagelegging.

In de periode van terinzagelegging is bij de gemeente Zaanstad 1 zienswijze ingediend. Deze zienswijze is beantwoord in de bijgevoegde in Nota van Zienswijzen te vinden in bijlage bij deze toelichting van het bestemmingsplan. De zienswijze heeft tot een paar wijzigingen geleid in het omgevingsplan.

5.3 Ambtshalve wijzigingen

Naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd aan de regels, verbeelding en toelichting. Zie hiervoor Ambtshalve Wijzigingen Reparatieplan 2021.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Juridisch planopzet

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.
Het digitale bestemmingsplan Reparatieplan 2021 is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3865BP-0301) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding omvat één kaartblad.

Onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
  In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
• 2. Bestemmingsregels
  In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
• 3. Algemene regels 
  In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
• 4. Overgangs- en slotregels 
  In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. In de volgende paragraaf worden enkele algemene uitgangspunten weergegeven die bij dit bestemmingsplan zijn gehanteerd. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

6.2 Begrippen en Wijze van meten

Begrippen algemeen
In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Enkel wanneer een begrip gebruikt wordt in de regels en wanneer de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen. Als een begrip in dit plan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

6.3 Bestemmingen

Functieomschrijving (lid x.1)
De functieomschrijving van een bestemming kent 3 varianten van gebruik. De hoofdfunctie, het gebruik dat bij het hoofdgebruik moet horen ('daarbij behorend') en het gebruik dat ondergeschikt aan het hoofdgebruik moet zijn ('daaraan ondergeschikt') .

Ondergeschikt gebruik in relatie tot de hoofdfunctie
Ondergeschikt gebruik hoeft niet te horen bij de hoofdfunctie. Neem bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Deze hebben een groot verzorgingsgebied en zijn vaak niet gekoppeld aan slechts één functie. Nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere functies die als ondergeschikt zijn aangemerkt zijn daarom toegestaan binnen meerdere bestemming, ook als er geen directe relatie is met het hoofdgebruik. De ondergeschikte functies mogen echter qua omvang nooit groter zijn dan de hoofdfunctie, er moet sprake blijven van ondergeschiktheid.

De ondergeschikte functies die binnen het gehele bestemmingsplan zijn toegestaan, zijn opgenomen in lid 11.2. In de functieomschrijving van de bestemmingsregel zijn alleen de ondergeschikte of bijbehorende functies opgenomen voor zover die aanvullend zijn op lid 11.2.

Voorrangsregeling  gebruiks- en bouwregels
De bestemmingsregels kennen een opbouw van hoofdregel naar specifieke regels. Zo beginnen de bouwregels met de hoofdregels voor het bouwen van gebouwen/hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Daarna worden regels gesteld ten aanzien van specifieke bouwwerken, zoals bijvoorbeeld erfafscheidingen. De gebruiksregels kennen een vergelijkbare opbouw.

In de aanhef van de specifieke regel is bepaald of de regels 'in aanvulling op' of 'in afwijking van' werken op de rest van het artikel. Deze voorrangsregeling in de aanhef van de specifieke regels heeft alleen betrekking op de relatie tot de andere regels in het artikel (de bestemming), niet in relatie tot de algemene regels in artikelen Algemene bouwregels en Algemene gebruiksregels. De algemene regels gelden altijd, tenzij ze nadrukkelijk zijn uitgesloten.

6.4 Bedrijven

Er is voor gekozen om het begrip 'bedrijf' of 'bedrijven' niet nader te definiëren in de begripsbepalingen van het plan. De gangbare definitie wordt aangehouden: een bedrijf is een onderneming. De uitsluitingen van branches en activiteiten zijn opgenomen in de bestemmingsregels en de algemene gebruiksregels. Ter utwerking van de bestemming zijn tevens aanduiding bedrijfswoning en toegestane categorie tot en met 3.2 opgenomen.

6.5 Gemengd

Bestemming Bestemmingsomschrijving (Gemengd)

Functieomschrijving (lid Bestemmingen )
Hoofdgebruik
De bestemming Gemengd biedt in de hoofdregel ruimte voor een breed scala aan bedrijven, voorzieningen en woningen. Er is niet sprake van één hoofdgebruik. Deze bestemming combineert de functies wonen, maatschappelijke voorzieningen, cultuur & ontspanning en bedrijven en voegt regels toe om die mix van functies in goede banen te leiden. Deze regels zijn in de specifieke gebruiksregels opgenomen en zijn onderstaand toegelicht.

Bedrijf of voorziening?
Binnen deze bestemming zijn meerdere breed omschreven functies toegestaan. Zo zijn bedrijven, maatschappelijke, culturele en recreatieve voorzieningen toegestaan. Een functie kan binnen meerdere begrippen vallen. Zo kan een voorziening een winstoogmerk hebben, zodat het tevens binnen de definitie van 'bedrijf' valt. Een dergelijk(e) voorziening/bedrijf moet in dat geval voldoen aan de regels voor voorzieningen én bedrijven.

Definitie bedrijf
Er is voor gekozen om het begrip 'bedrijf' of 'bedrijven' niet nader te definiëren in de begripsbepalingen van het plan. De gangbare definitie wordt aangehouden: een bedrijf is een onderneming.

In oudere bestemmingsplannen werd ervoor gekozen om in de begripsbepaling van 'bedrijf' branches en activiteiten uit te sluiten. In dit plan is er bewust voor gekozen om een brede definitie van 'bedrijf' te hanteren (de Van Dale definitie). De uitsluitingen van branches en activiteiten zijn nu opgenomen in de bestemmingsregels. Daardoor zijn de regels omtrent toegestane en uitgesloten bedrijfsvormen vindbaar op één plek (de bestemmingsregels) en wijkt de definitie van bedrijf niet meer af van de maatschappelijk gangbare definitie. De enige uitzondering hierop zijn de algemene gebruiksregels, die gelden als aanvulling op de bestemmingsregels.

Een bedrijf kan tevens een maatschappelijke, recreatieve of culturele voorziening zijn. Deze voorzieningen zijn tevens opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten als 'bedrijfsactiviteiten'. In de bestemmingsregels kunnen deze voorzieningen zijn uitgesloten als dat op deze locatie of binnen deze panden wenselijk is. Een gebruik moet voldoen aan alle regels die voor dat gebruik gelden. Met andere woorden: als een bedrijf tevens een maatschappelijke voorziening is, dan moet het gebruik voldoen aan zowel de regels voor een bedrijf als voor een maatschappelijke voorziening.

Categorie functiemeningslijst (lid 1.34 Gemengd )
Bedrijven, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningenzijn alleen toegestaan indien:

• het perceel op de verbeelding een functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - categorie (A/B1/B2/C)' heeft gekregen;
• de activiteit is benoemd in Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging van de regels;
• de categorie van de activiteit overeenkomt met de functieaanduiding of lager is.

De functielijst is gebaseerd op de VNG-richtafstanden, waarop enkele Zaanse aanpassingen zijn gemaakt. De redenen hiervoor zijn in Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemengingtoegelicht.

Binnen de bestemming is het mogelijk dat locaties verschillende maximale categoriëen krijgen toegewezen. Een maximale categorie wordt toegewezen op basis van de invloed van de functie op de omgeving. Grenst een locatie aan meerdere woningen, dan ligt het voor de hand dat daar een lagere categorie is toegestaan dan wanneer in de directe omgeving van de locatie geen woningen zijn toegestaan. De wijze van toedelen van categorieën is verder toegelicht in Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging.

Indien een plek niet de bovengenoemde functieaanduiding heeft gekregen, dan zijn bedrijven, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen op die plek niet toegestaan. De reden hiervoor is dat deze bedrijven en voorzieningen dan mogelijk zouden zijn zonder maximale milieucategorie, wat op gespannen voet staat met het aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het omliggende gebied.

In de subleden van lid Algemene bouwregels wordt gesproken over 'bovengenoemde voorzieningen'. Hiermee wordt verwezen naar de opsomming van 'culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningenen recreatieve voorzieningen'. Omwille van de leesbaarheid van de regels is ervoor gekozen deze opsomming niet voluit te schrijven in elk sublid.

De categorieën en lijst van functiemenging betreffen een hoofdregel. In de specifieke gebruiksregels kunnen activiteiten alsnog worden uitgesloten. Als een specifieke regel een activiteit uitsluit terwijl deze wel in de algemene functiemengingslijst is opgenomen, dan gaat de specifieke regel voor en is de activiteit niet toegestaan.

Afwijken van de functiemengingslijst of categorie (lid 6.4.1  en lid 6.4.2 )
Soms is een activiteit niet nadrukkelijk benoemd in de functiemengingslijst, maar is deze wel inpasbaar op de betreffende locatie. Ook is het denkbaar dat een initiatiefnemer een activiteit op een dergelijke manier uitvoert dat de hoge categorie die is verbonden aan de activiteit niet terecht is. In beide afwijkingsmogelijkheden is het belangrijk dat de aard, omvang en invloed op de omgeving van de aangevraagde activiteit overeenkomen met de aard, omvang en invloed op de omgeving van een activiteit die wél is toegestaan op de betreffende locatie.

Die afweging zal voornamelijk plaatsvinden op basis van de specifieke bedrijfsinrichting die initiatiefnemer voor ogen heeft. Zo kan bijvoorbeeld de invloed op de omgeving van een brouwerij beperkt worden door de bedrijfsruimte luchtdicht te maken en een geurfilterinstallatie te plaatsen. De omgevingsvergunning voor het afwijken moet dan ook benoemen welke aspecten van de bedrijfsvoering maken dat in dit specifieke geval een activiteit van een hogere categorie of een bedrijf dat niet op de lijst staat toch is toegestaan op deze locatie. Om het voorbeeld van de bierbrouwerij verder te benutten; met deze afwijkingsmogelijkheid kan het mogelijk zijn om een brouwerij toe te staan mét een geurfilter en een luchtdicht gebouw, maar niet een reguliere brouwerij zonder de voorgenoemde eigenschappen. Het is dan ook noodzakelijk dat de genoemde eigenschappen in stand worden gehouden.

Horeca, detailhandel en andere specifieke vormen van bedrijven (lid detailhandel en horeca )
In sommige gevallen is het wenselijk om aanvullende regels te verbinden aan bepaalde vormen van bedrijven.

Ondergeschikte horeca en detailhandel
horeca en detailhandel zijn alleen in ondergeschikte vormen toegestaan, gekoppeld aan een andere hoofdactiviteit. Denk hierbij aan de bierbrouwerij die flesjes bier verkoopt aan het eind van een rondleiding, of een kapperszaak die ook haarproducten verkoopt. De hoofdactiviteit is dan een brouwerij en een kapperszaak. De voorwaarden zijn gebaseerd op de beleidsregels ondersteunende horeca en de Detailhandelsvisie Zaanstad 2015-2025.

Horeca als hoofdactiviteit
De geluids- en geuroverlast van zelfstandige horeca kan op gespannen voet staan met een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarom is zelfstandige horeca alleen toegestaan op specifieke plekken, daar waar dat is aangegeven met een aanduiding. Dit zijn plekken waar horeca reeds deel uit maakt van het bestaand gebruik en plekken waarvan is ingeschat dat het aanvaardbaar woon- en leefklimaat van de omgeving niet in gevaar komt. Dit kan afhankelijk zijn van de specifieke de bedrijfsinrichting van de horecazaak, waardoor het op voorhand niet mogelijk is om overal zelfstandige horeca toe te staan.
Daarnaast is horeca in de vorm van een seksinrichting expliciet uitgesloten. Deze vorm van horeca wordt geacht niet inpasbaar te zijn vanwege de invloed op leefomgeving en de verkeersaantrekkende werking.
Horeca heeft een begripsbepaling gekregen in de regels van het bestemmingsplan. De letterlijke uitleg van het begrip (hotels, restaurants en café) is te beperkt. De begripsbepalingen die nu is opgenomen is bewust breder dan de letterlijke uitleg, waardoor bijvoorbeeld ook alle andere vormen van logies onder horeca vallen.

Detailhandel als hoofdactiviteit
detailhandel is kwestbaarder dan ooit. Bekende ketens waarvan men faillisement nooit had verwacht verdwijnen uit het straatbeeld en daarmee ook hun aantrekkende werking op het winkelend publiek. Dit maakt het voor de overgebleven zaken moeilijker om voldoende publiek te trekken. Om die reden is het belangrijk dat detailhandel zoveel mogelijk geclusterd is in kernwinkelgebieden. Dit beleidsvoornemen is verder toegelicht in de Detailhandelsvisie Zaanstad. Detailhandel is als zelfstandige bedrijfsactiviteit slechts toegestaan op de specifieke plekken die zijn aangeduid op de kaart. Het kan hier gaan om plekken die vallen binnen de kernwinkelgebieden (zie de Detailhandelsvisie Zaanstad voor meer informatie) of om plekken waar detailhandel reeds deel uit maakt van het bestaand gebruik.

Wonen algemeen (lid wonen )
Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.' Die verbondenheid kan bestaan uit een gezinsverband, maar ook uit een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband.

Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden.

6.6 Water

Het water in gebruik door de jachthaven 't Swaentje heeft een specifieke aanduiding 'jachthaven' (J) gekregen. In de bestemmingsomschrijving is het gebruik als jachthaven geregeld zoals dat in de vigerende beheersverordening was opgenomen.

 

6.7 Wonen

Bestemming Wonen ( 5 )

Functieomschrijving (lid 5.1 )
Hoofdgebruik
Binnen de bestemming Wonen is, zoals de naam doet vermoeden, wonen het hoofdgebruik. Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.'. Die verbondenheid kan bestaan uit een gezinsverband, maar ook uit een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband.

6.8 Waarde - Archeologie

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie (lid 7 )
Een gebied van archeologische waarde is een gebied waarvan vermoed wordt dat er archeologische vindplaatsen in de bodem liggen. Dit vermoeden is gebaseerd op vondsten die op het terrein gedaan zijn, op gegevens van oude kaarten of uit oude geschriften. Ook kan de bodemsoort, of de hoogte of de vorm van een terrein een aanwijzing zijn dat daar vroeger mensen hebben gewoond.

De gronden met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zijn primair bestemd voor het behoud en de bescherming van de (potentiële) archeologische waarden van de gronden. Daarnaast zijn ze mede bestemd voor de andere daar voorkomende bestemming. Bebouwing is pas toegestaan nadat een rapportage is gemaakt waaruit blijkt dat de archeologische waarden van de gronden die kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld en in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

6.9 Anti-dubbeltelregel

Algemene regel - Anti-dubbeltelregel (lid 9 )
In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. In Artikel 9 is deze bepaling opgenomen. Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

6.10 Algemene bouwregels

Algemene bouwregel - Parkeren (lid 10.1 )
Het systeem dat hierbij gehanteerd wordt is dat van de dynamische verwijzing. In de regels wordt verwezen naar de inhoudelijke parkeernormen zoals die geformuleerd zijn in de Nota Ruimte voor Parkeren 2016 of zoals deze nadien worden gewijzigd. Dat betekent dat indien de Parkeernota na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, de daarin opgenomen nieuwe normen moeten worden toegepast.

De tekst van de dynamische bepaling is afgestemd op de voorbeeldtekst van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak van 9 september 2015).

Algemene bouwregel - Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen (lid 10.3)

Nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn op grond van de algemene gebruiksregels binnen vrijwel alle bestemmingen toegestaan, mits de voorziening ondergeschikt is aan het hoofdgebruik. Om die reden is het ook wenselijk om gebouwen ten behoeve van die voorzieningen toe te staan. Denk hierbij aan een trafohuisje of een gemaal. Vergunningsvrij zijn deze gebouwen reeds toegestaan tot een bouwhoogte van 3 meter, maar het komt ook voor dat trafohuisjes tussen de 3 en 4 meter hoog zijn. In die gevallen is het onwenselijk om voor elk trafohuisje dat hoger is dan 3 meter, maar kleiner is dan 4 meter, af te wijken van het bestemmingsplan.

Volledigheidshalve benoemen wij dat er nog andere regels gelden voor het plaatsen van gebouwen voor nutsvoorzieningen. Zo moet er voor het plaatsen van een trafohuisje ook een vergunning worden aangevraagd op grond van de Algemene verordening infrastructuur Zaanstad (AVOI).

 

6.11 Algemene gebruiksregels

Algemene gebruiksregels - uitgesloten gebruik (lid 11.1 )
Een aantal gebruiksvormen zijn binnen het hele bestemmingsplan uitgesloten. Zo is het onwenselijk om een woning te splitsen tot meerdere woningen, omdat daardoor het woonkarakter van een gebied ingrijpend kan veranderen. Aspecten zoals een toename van de parkeerdruk, verandering van de sociale dynamiek of een te grote belasting van het openbaar gebied spelen hierbij een rol. Het verbod heeft betrekking op elke verandering, omzetting en vergroting van een woning die tot gevolg heeft dat er twee of meer woningen gerealiseerd worden. Onder 'verandering in' en 'omzetting tot' moet tevens de sloop en nieuwbouw van een woning worden gelezen, zodat ook in het geval van sloop-nieuwbouw het aantal woningen niet mag toenemen. In de algemene afwijkingsregels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor situaties waarin het wel aanvaardbaar wordt geacht een woning te splitsen tot twee of meer woningen.

Seksinrichtingen zijn in de algemene gebruiksregels uitgesloten. De invloed van een seksinrichting op de leefomgeving kan groot zijn, waardoor deze functie niet standaard toegestaan kan worden op elke locatie waar bedrijven of horeca zijn toegestaan. Indien een locatie geschikt wordt geacht voor een seksinrichting, dan zal dit in de bestemmingsregels nadrukkelijk worden benoemd.

Daarnaast zijn ook enkele vormen van een bedrijf uitgesloten, zogeheten 'Bevi-inrichtingen' en 'geluidzoneringsplichtige inrichtingen'. Dit zijn inrichtingen waarvoor op basis van de milieuregelgeving zwaardere eisen gelden ten opzichte van de omliggende functies. Voor deze inrichtingen moet per gebied worden afgewogen of het ruimtelijk gezien wenselijk is de inrichtingen toe te staan. Indien dit het geval is, dan kan van de algemene uitsluiting worden afgeweken door een specifiek gebied aan te wijzen waarbinnen deze wél zijn toegestaan.

Algemene gebruiksregels - toegestaan ondergeschikt gebruik (lid 11.2 )
Een aantal functies zijn wenselijk binnen vrijwel alle bestemmingen, mits dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik. Denk aan nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, etc. Het hoofdgebruik is geregeld in de bestemmingen. De ondergeschiktheid van gebruik is in grote mate afhankelijk van de schaal en omvang van het hoofdgebruik. Dit is niet te begrenzen met een maximaal oppervlakte, maar moet gerelateerd worden aan de omvang van het hoofdgebruik. Daarbij mag een ondergeschikt gebruik nooit een omvang krijgen die het hoofdgebruik onmogelijk maakt.
Als voorbeeld over het schaalniveau; parkeervoorzieningen ondergeschikt aan het hoofdgebruik wonen.

• Indien de woonbestemming 3 woningen omvat, dan kunnen hier een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar nooit zoveel dat het niet meer mogelijk is de woningen te realiseren. De woningen zijn het hoofdgebruik en moeten dat ook blijven.
• Indien de woonbestemming een heel woongebied omvat, dan kunnen hier ook grotere parkeerpleinen gerealiseerd worden. Gerelateerd aan een schaal van een woongebied zijn parkeerpleinen immers ondergeschikt.

6.12 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingen (lid 12.1 )
De algemene afwijkingsregels bevatten een aantal mogelijkheden om het doelmatig grondgebruik te bevorderen. Enerzijds is het mogelijk om van de bestemmingsgrenzen af te wijken als dat in de feitelijke situatie logischer is. Dit kan toegepast worden wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de bestemmingsgrens op de verbeelding niet overeenkomt met de werkelijke situatie, terwijl er geen aanleiding is aan te nemen dat dit opzettelijk is gebeurd.

Daarnaast is het mogelijk om met 10% af te wijken van de maten in het plan. Deze afwijking is niet beoogd om meteen in het tekenen van het bouwplan bij de maximum maten te betrekken. Deze regeling is een vangnet voor afwijkingen van de bouwmaten die tijdens de realisatie kunnen ontstaan. Zo is het niet ondenkbaar dat een woning net iets hoger wordt dan vooraf was gepland, waardoor in zo'n geval strijdigheid met de maten in het bestemmingsplan kan ontstaan. De algemene afwijkingsmogelijkheid biedt in dat geval de mogelijkheid deze fout op te vangen.

Tenslotte biedt het artikel ook de mogelijkheid om gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toe te staan die groter zijn dan de regels voor het vergunningsvrije bouwen. Soms worden trafohuisjes gecombineerd, waardoor een bestaand huisje vervalt en een ander bestaand huisje wordt uitgebreid. Omdat het veelal gebouwen in de openbare ruimte betreft ligt het niet voor de hand deze gebouwen rechtstreeks toe te staan. Via deze afwijkingsmogelijkheid heeft het bevoegd de mogelijkheid om grotere gebouwen voor een nutsvoorziening toe te staan, maar kan het bevoegd gezag tevens de ruimtelijke wenselijkheid afwegen.

Afwijking verbod op woningsplitsing (lid 12.3 )
De algemene verbodsbepalingen van het bestemmingsplan bevatten een verbod op woningsplitsing. Met deze afwijkingsmogelijkheid kan woningsplitsing alsnog worden toegestaan, maar alleen voor woningen die van een grotere omvang zijn en wanneer de woningen die overblijven een minimaal aantal m2 aan woonruimte overhouden.

6.13 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 14 )
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

Slotregel (artikel 15 )
De slotregel bepaalt hoe de regels van dit bestemmingsplan genoemd moet worden.

Bijlagen

Bijlage 1 Ambtshalve Wijzigingen Reparatieplan 2021

Bijlage 2 Nota van Zienswijzen

Bijlage 3 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging