Tweede partiële herziening Bedrijven Zuid

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Een aantal recente ontwikkelingen vormt de directe aanleiding voor deze herziening. Bij het in praktijk toepassen van het vigerende bestemmingsplan "Bedrijven Zuid" als toetsingskader is daarnaast aan het licht gekomen dat enkele aanpassingen nodig zijn.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelijk aan het plangebied van het bestemmingsplan "Bedrijven Zuid".

1.3 Planvorm

Deze partiële herziening bestaat uit planregels, die strekken tot enkele aanpassingen in de planregels van het bestemmingsplan "Bedrijven Zuid", en een verbeelding. De aanpassingen in de verbeelding hebben alleen betrekking op het deelgebied HoogTij. De partiële herziening is tevens voorzien van een toelichting.

De wijzigingen worden in hoofdstuk 2 nader beschreven. De vigerende planologische regelingen blijven voor het overige volledig van toepassing.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse is het bestemmingsplan "Bedrijven Zuid", vastgesteld op 4 juli 2013 door de raad van de gemeente Zaanstad. In de toelichting wordt dit bestemmingsplan verder aangehaald als moederplan.

Op 25 september 2014 is door de raad van de gemeente Zaanstad de eerste partiële herziening van het bestemmingsplan "Bedrijven Zuid" en "Achtersluispolder" vastgesteld. Het moederplan is nogmaals aangepast met het bestemmingsplan "Reparatie Bedrijven Zuid", vastgesteld op 14 juli 2016. Dit, naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State. Het voorliggende bestemmingsplan heeft geen betrekking op de planregels of de plandelen die met deze aanpassingen zijn gewijzigd.

De geluidzone, behorend bij het gezoneerd industrieterrein HoogTij is uitgebreid met het provinciaal inpassingsplan "Aanpassing geluidzones Westpoort en HoogTij", vastgesteld op 2 maart 2015.

Op 25 mei 2017 is het ontwerpbestemmingsplan "Geluidverdeelplan HoogTij" ter inzage gelegd. Het inpassingsplan en het Geluidverdeelplan hebben alleen betrekking op het facet geluid en staan los van het voorliggende bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

De toelichting is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 1 voorziet in de aanleiding voor de partiële herziening van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 worden de aanpassingen beschreven en toegelicht. Tot slot wordt in hoofdstuk 3 de uitvoerbaarheid van de voorgenomen partiële herziening behandeld.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestemmingsregeling

2.1 Inleiding

Deze partiële herziening heeft betrekking op de volgende aanpassingen:

• 1. het planologisch verankeren van de, inmiddels onherroepelijke, omgevingsvergunningen voor Liander (schakelstation) en Kuehne+Nagel (nieuw middelencentrum);
• 2. het vervangen van de bestemming 'Verkeer' op een deel van HoogTij door 'Bedrijventerrein - 2';
• 3. het verruimen van de bestemming 'Verkeer' voor een dubbele rotonde ter plaatse van de Westzanerweg - Kleine Steng;
• 4. het verhogen van de bouwhoogte op een deel van het haventerrein en het verruimen van de bebouwingsmogelijkheden aan de Smeet;
• 5. het aanpassen van een aantal onduidelijk geformuleerde planregels;
• 6. verankeren van de uitgangspunten van de nieuwe bebouwingsleidraad (Leidraad voor de ontwikkeling van HoogTij) .

In de volgende paragrafen worden deze aanpassingen toegelicht.

De bestemmingswijzigingen hebben geen negatieve invloed op de milieu- en omgevingsaspecten. De regels behorende bij de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' blijven van kracht, waardoor de wijziging evenmin invloed hebben op de waterhuishoudkundige situatie.

2.2 Aanpassingen

2.2.1 Liander en Kuehne+Nagel

Het eind 2015 in gebruik genomen middelencentrum van Kuehne en Nagel aan de Kleine Steng is voor een deel gevestigd/gebouwd op de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Het nabijgelegen in 2017 gerealiseerde nieuwe schakelstation van Liander is voor een klein deel buiten het bouwvlak gebouwd en is lager dan voor de locatie de voorgeschreven minimale bouwhoogte.

Voor beide ontwikkelingen zijn onherroeppelijke omgevingsvergunningen verleend. Deze vergunningen zijn in het bestemmingsplan verwerkt. De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is op de verbeelding vervangen door 'Bedrijventerrein - 2'. En voor het schakelstation is in de planregel een uitzondering op de bouwregels opgenomen.

2.2.2 Bestemming Verkeer

Schoot en Fokkemast

Zowel de wegen Schoot als Fokkemast maken deel uit van de eerste fase van HoogTij. Het gebied is reeds bouwrijp. Beide wegen zijn in het moederplan bestemd als 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Deze specifieke bestemming staat een flexibele uitgifte van de grond in de weg en geeft in de praktijk problemen. Kuehne+Nagel heeft bv. al een deel van de Schoot in gebruik. Voor de Schoot en het westelijk deel van de Fokkemast is daarom de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' vervangen door de bestemming 'Bedrijventerrein - 2'

De aanleg van infrastructuur blijft mogelijk. Dat past binnen de ruime bestemmingsomschrijving van 'Bedrijventerrein - 2'.

Rotonde

De rotonde ter hoogte van de aansluiting van de Kleine Steng op de Westzanerweg is naar verwachting te klein om een toekomstige verkeerstoename te verwerken. Het moederplan staat vergroting niet toe. De bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water' zijn daarom voor een klein deel vervangen door 'Verkeer'.

2.2.3 Verruimen bouwmogelijkheden

Hoogte haventerrein

Recentelijk is gebleken dat de maximum bouwhoogte die volgens het moederplan geldt voor het noordelijk deel van het haventerrein op HoogTij te weinig ruimte biedt om de vestiging van nieuwe bedrijven te kunnen faciliteren. De hoogtebepaling belemmert daarmee de gronduitgifte en heeft een negatief effect op de ontwikkeling van HoogTij. En in het bijzonder op die van het haventerrein. Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt voor het noordelijk deel van het haventerrein een maximale bouwhoogte van 18 meter. Voor de daar te vestigen bedrijven is het wenselijk deze bouwhoogte te verhogen naar 25 meter, zodat zij niet in hun economische activiteit belemmerd worden. Om beter in te kunnen spelen op nieuwe economische activiteiten en de moderne, toekomstbestendige opslagmethoden is de bouwhoogte voor het desbetreffende deel van het haventerrein verruimd naar maximaal 25m. Deze aanpassing blijkt uit de herziene verbeelding

Om in te kunnen spelen op incidentele, onvoorziene ontwikkelingen zijn de regels van het moederplan aangevuld met en afwijkingsmogelijkheid. Deze maakt een overschrijding mogelijk van maximaal 5 meter.

Figuur 1: uitsnede bestemmingsplan "Bedrijven Zuid". De rood omlijnde bouwhoogten worden gewijzigd naar 25 meter

De noodzaak voor het verhogen van de bouwhoogte blijkt uit de Economische Structuurvisie van gemeente Zaanstad en uit de Visie Noordzeekanaalgebied 2040 (2013).

Uit de Economische Structuurvisie van gemeente Zaanstad blijkt dat de gemeente beoogt dat Zaanstad versterkt en uitgebouwd wordt. De logistieke functie en potentie, met de nabijheid van Schiphol en de havens in het Noordzeekanaalgebied is een sterk punt van Zaanstad. Om de economische groei waar te maken moeten meerdere opgaven worden gerealiseerd. Voorwaarden hiertoe zijn:

• voldoende ruimte voor economische activiteit;
• verbetering leefkwaliteit;
• voldoende bereikbaarheid;
• sterk imago;
• voldoende gekwalificeerd personeel.

In de Visie Noordzeekanaalgebied 2040 gaat het specifiek om het mogelijk maken van groei van de haven op in ieder geval bestaand terrein, met intensivering en verduurzaming als belangrijke principes. Door het verhogen van de bouwhoogte op dit deel van het haventerrein wordt de ontwikkeling van het terrein mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt geen extra ruimtegebruik mogelijk gemaakt, maar wordt het bestaande terrein geintensiveerd.

Indien een bedrijf zich op deze locatie wil vestigen, dient het te voldoen aan de eisen die gelden voor de bedrijfscategorie die ingevolge het vigerende bestemmingsplan "Bedrijven Zuid" maximaal op de desbetreffende locatie van vestiging is toegestaan. De verruiming van de bouwhoogte heeft geen negatieve invloed op milieu- en omgevingsaspecten. Het heeft daarentegen juist een positief effect op onder andere het aspect geluid. Door het toestaan van een hogere bouwhoogte kunnen (de meeste) bedrijfsactiviteiten inpandig plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld het laden en lossen. Ook heeft de hogere bebouwing een geluidswerende werking naar de omgeving aan de noordzijde van de projectlocatie, aangezien het de geluidsbelasting vanaf de zuidzijde (aan het Noordzeekanaal) tegenhoudt.

Daarnaast is de indeling van HoogTij opgebouwd op een wijze waarbij de ruimtelijke structuur zich oriënteert op het Noordzeekanaal. Hierbij worden voor de bebouwing aan de noordzijde van het gebied relatief kleinere hoogtes mogelijk gemaakt. Aan de zuidkant van het gebied, langs het Noordzeekanaal is het realiseren van veel grotere hoogtes (maximaal 35 en 40 meter) mogelijk gemaakt. Er is wat dat betreft globaal een opgaande lijn van noord naar zuid in het gebied te herkennen in de mogelijkheden qua volume. Mede door deze globaal opgaande lijn en het reeds mogen realiseren van veel grotere hoogtes aan de zijde van het Noordzeekanaal, zorgt de voorgenomen hoogtewijziging niet voor een beperkt(er) uitzicht dan in de huidige situatie reeds mogelijk is.

Bebouwingsmogelijkheden de Smeet

De nog uitgeefbare gronden aan de Smeet, ten noorden van het Justitieel Complex Zaanstad, liggen in de overgangszone tussen HoogTij en de Overtoom. Het huidig maximaal bebouwingspercentage van 50% belemmert de uitgifte van de gronden. Het percentage leidt ertoe dat kavels beperkt mogen worden bebouwd en dat opslag veelal in de buitenruimte zal plaatsvinden. Een hoger maximaal bebouwingspercentage maakt meer bouwmassa op de kavels mogelijk, waardoor vanaf de Overtoom een rustiger beeld zal ontstaan. Immers kan door ruimere bouwmogelijkheden beter inpandig voorzien worden in de opslag van goederen, bedrijfsmiddelen, materialen, fietsenstalling e.d. Daarnaast is het mogelijk bedrijfskavels efficiënter in te richten, wat de uitgifte kan bevorderen.

Basisstructuur HoogTij

De verruiming van de bouwmogelijkheden (hoogte, percentage en bouwvlak) heeft geen in-vloed op de basisstructuur van HoogTij en de optimale verdeling tussen groen, water en be-drijfsterrein, zoals oorspronkelijk in 2003 vastgelegd in het bestemmingsplan Bedrijvenpark Westzanerpolder en in 2013 overgenomen in bestemmingsplan Bedrijven Zuid.

De verbreding van de groene buffer in de noordwesthoek tussen Nauerna en het bedrijventerrein wordt geregeld in het nieuwe bestemmingsplan Omgeving Nauerna.

2.2.4 Leidraad voor de ontwikkeling van HoogTij

Gelijktijdig met deze partiële herziening wordt ook de Leidraad voor de ontwikkeling van HoogTij (de Leidraad) vastgesteld. Met de vaststelling van de Leidraad is de Bebouwingsleidraad Bedrijvenpark HoogTij uit 2007 ingetrokken. De Leidraad is een aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. De ontwikkelingen die mogelijk gemaakt worden middels deze partiële herziening zijn in overeenstemming met hetgeen beoogd wordt met de Leidraad. In de Leidraad zijn de uitgangspunten voor de verdere ontwikkelingen van het bedrijventerrein vastgelegd. Deze uitgangspunten zien met name op stedenbouwkundige en landschappelijke aspecten. De te realiseren gebouwen op HoogTij zullen hier ook wat situering betreft aan moeten voldoen. Vanwege de gewenste flexibilitiet voorziet het moederplan in grote bestemmingsvlakken bedrijventerrein. De voorliggende partiële herziening biedt de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning nadere eisen aan de omvang en situering van gebouwen en andere bouwwerken, zoals terreinafscheidingen te stellen. De Leidraad vormt daarbij het toetsingskader.

Het herzien van de bebouwingsleidraad is mede ingegeven vanuit de ambitie om het ruimtelijk kader voor HoogTij minder stringent te maken. De verruiming van de door het moederplan geboden bouwmogelijkheden sluit aan bij deze ambitie. De nieuwe leidraad raakt niet aan de fundamenten/oorspronkelijke principes voor de ontwikkeling van HoogTij.

2.2.5 Planregels

Horeca

De bestemmingsomschrijving zoals opgenomen in de regels voor de bedrijfsbestemmingen in het moederplan is wat horeca betreft onduidelijk geformuleerd. De formulering doet ten onrechte vermoeden dat op de bestemming Bedrijventerrein in ruime mate horecavestigingen zijn toegestaan. De regels 2.2 en 2.3 voorzien in een redactionele verbetering.

Parkeernormen

In het moederplan wordt voor de aanleg van voldoende parkeerplaatsen verwezen naar de eisen in de bouwverordening. Door een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van eind november 2014 is een dergelijke verwijzing niet meer mogelijk. Deze partiële herziening vervangt de verwijzing naar de bouwverordening door een directe verwijzing naar het gemeentelijk parkeerbeleid. Nieuwe ontwikkelingen dienen te voorzien in voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen conform het op dat moment geldende parkeernomen in Zaanstad.

veiligheidszone - lng

Deze regel heeft betrekking op de veiligheidszone op de verbeelding rond het binnenkort te realiseren lng-tankstation aan de Kleine Steng. Het tankstation zelf in oovereenstemming het moederplan.

overig

Tot slot is een aantal onduidelijk geformuleerde planregels uit het moederplan in deze partiële herziening aangepast.

bijlage bij Toelichting

In de bijlage bij deze Toelichting zijn doorlopende, nieuwe aangepaste teksten van de regels van het moederplan opgenomen, zoals die met deze herziening zijn gewijzigd (een geconsolideerde tekst).

Daarnaast zijn de teksten opgenomen van de regels van het moederplan die horen bij de bestemmingen of aanduidingen op de aangepaste verbeelding.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het plan. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van plankosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van afdeling '6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Omdat de partiële herziening uitsluitend voorziet in een aantal ondergeschikte aanpassingen van het bestaande bestemmingsplan is afgezien van het opstellen van een planschaderisicoanalyse. Het is niet aannemelijk dat eventuele planschade zodanig hoog zal zijn dat dit een belemmering zal vormen voor de uitvoerbaarheid van deze partiële herziening of van het bestemmingsplan "Bedrijven Zuid". Het project wordt door de initiatiefnemers, gemeente Zaanstad en OHW B.V., uitgevoerd. De kosten in verband met de realisatie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Er is geen aanleiding om aan de economische haalbaarheid van het plan te twijfelen.

3.2 Raadpleging en zienswijzen

Er is sprake van een bestemmingsplanwijziging van in planologisch opzicht ondergeschikt belang, waarbij geen herschikking van betrokken belangen als bedoeld in art.3.1.1 Bro aan de orde is. Om die reden is afgezien van vooroverleg. De provincie Noord-Holland is hiervan in kennis gesteld.

Op 18 april 2017 is een informatieavond georganiseerd over de verschillende ontwikkelingen op het HoogTij. Deze partiële herziening was één van de onderwerpen waarover geïnformeerd is. Tevens was er gelegenheid vragen te stellen over het plan. Voor deze bijeenkomst zijn zowel de bedrijven op HoogTij als de omwonenden uitgenodigd. De bijeenkomst verliep postitief en gaf geen aanleiding tot het doorvoeren van wijzigingen in de inhoudelijke uitgangsunten.

Ten tijde van de terinzagelegging zijn de bedrijven op HoogTij en omwonenden per brief nogmaals geïnformeerd over het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanc29 juni 2017 voor een periode van zes weken (tot en met 9 augustus 2017) ter inzage gelegen. Er is één zienswijzen ingediend. De reactie op deze zienwijze is opgenomen in bijlage 2 Nota van zienswijze. Hieruit blijkt dat het bestemmingsplan niet is aangepast naar aanleiding van de zienswijzen.

3.3 Ambtshalve wijzigingen

Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. In Bijlage 3 Nota van ambtshalve wijzigingen zijn deze wijzigingen en de redenen hiervoor opgenomen.