Reparatie bestemmingsplan Bedrijven Zuid: Toelichting

Plan:	Reparatie bestemmingsplan Bedrijven Zuid
Status:	vastgesteld
Plantype:	bestemmingsplan
IMRO-idn:	NL.IMRO.0479.STED3802BP-0302

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Reparatieplan

a. Het voorliggende bestemminingsplan Reparatie bestemmingsplan Bedrijven Zuid betreft een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplen Bedrijven Zuid van de plandelen die door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna RvS) bij uitspraak van 7 mei 2014, nr 201307684/1/R6, vernietigd zijn. De vernietigde onderdelen worden daarmee kort gezegd gerepareerd. Het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid', zoals onherroepelijk van kracht, blijft ongewijzigd van toepassing. De aan het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' ten grondslag liggende uitgangspunten en doelstellingen zijn evenmin gewijzigd.

b. Ter zake van de vaststelling van dit bestemmingsplan, ook het Reparatieplan genoemd, is op drie onderdelen beroep ingesteld: Kanaaldijk 9, Driehoek Ducaatstraat en Hemkade 51.

Voor Kanaaldijk 9 en Driehoek Ducaatstraat heeft de Raad van State op 17 februari 2016 einduitspraak gedaan. Het bestemmingsplan is wat deze plandelen betreft onherroepelijk.

Wat Hemkade 51 betreft heeft de Raad van State als tussenuitspraak overwogen dat aan de uitsterfregeling kleven twee gebreken: er is ten onrechte geen akoestisch onderzoek gedaan en de vervaltermijn biedt te weinig mogelijkheid om rekening te houden met onvoorziene omstandigheden. De overige beroepsgronden falen. Bij wijze van bestuurlijke lus is opdracht gegeven de gebreken te herstellen. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft de gemeenteraad dit bestemmingsplan gewijzigd bij besluit van 14 juli 2016. De wijzigingen zijn verwerkt in de voorliggende versie NL.IMR0.0479.STED3802BP-0302.

1.2 Aanleiding en doelstelling

Op 4 juli 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit bestond de mogelijkheid beroep in te stellen bij de RvS. Hiervan is door 13 personen/ instanties gebruik gemaakt. De beroepen zijn op 13 februari 2014 in het openbaar behandeld door de RvS.
Op 7 mei 2014 heeft de RvS onder nummer 201307684/1/R6 uitspraak gedaan inzake het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' (zie bijlage 1 van de toelichting).

Van de dertien beroepen zijn er vijf gegrond verklaard. De overige zijn ongegrond verklaard, wat inhoudt dat deze plan(onder)delen waarop de beroepen betrekking hadden onherroepelijk in werking zijn getreden. Tegelijkertijd met de gegrondverklaring heeft de RvS plandelen vernietigd en de gemeenteraad opgedragen ten aanzien van die onderdelen een nieuw besluit te nemen. Daarbij is bepaald dat het nieuwe besluit niet overeenkomstig afdeling 3.4 van de Awb behoeft te worden voorbereid.

1.3 Het plangebied

Het plangebied is gelijk aan het plangebied van het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' met dien verstande dat alleen de vijf te repareren onderdelen zijn opgenomen in dit bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

a. In hoofdstuk 2 worden per locatie de uitspraak en de daaruitvoortvloeiende aanpassingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan Bedrijven Zuid nader toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van deze reparatie. In de Bijlagen bij de Toelichting is de uitspraak van de Raad van State opgenomen. In de Bijlagen bij de regels zijn de artikelen uit de regels van het bestemmingsplan Bedrijven Zuid opgenomen waarnaar in de regels bij het bestemmingsplan Reparatie bestemmingsplan Bedrijven Zuid wordt verwezen.
b. Ter zake van de vaststelling van dit bestemmingsplan, ook het Reparatieplan genoemd, is op drie onderdelen beroep ingesteld: Kanaaldijk 9, Driehoek Ducaatstraat en Hemkade 51.
Voor Kanaaldijk 9 en Driehoek Ducaatstraat heeft de Raad van State op 17 februari 2016 einduitspraak gedaan. Het bestemmingsplan is wat deze plandelen betreft onherroepelijk.
Wat Hemkade 51 betreft heeft de Raad van State als tussenuitspraak overwogen dat aan de uitsterfregeling kleven twee gebreken: er is ten onrechte geen akoestisch onderzoek gedaan en de vervaltermijn biedt te weinig mogelijkheid om rekening te houden met onvoorziene omstandigheden. De overige beroepsgronden falen. Bij wijze van bestuurlijke lus is opdracht gegeven de gebreken te herstellen. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft de gemeenteraad dit bestemmingsplan gewijzigd bij besluit van 14 juli 2016. De wijzigingen zijn verwerkt in de voorliggende versie NL.IMR0.0479.STED3802BP-0302.

Hoofdstuk 2 Beschrijving

De opdracht van de RvS tot het nemen van een hernieuwd vaststellingsbesluit geldt voor de hieronder opgenomen vijf onderdelen:

1. Kanaaldijk 9 Rood;
2. Driehoek Ducaatstraat;
3. Oud Zaenden 2;
4. Hemkade 48A
5. Hemkade 51

Per plandeel waarop de opdracht van toepassing is, volgen twee onderdelen:

a. uitspraak -> in dit onderdeel wordt een korte samenvatting van de uitspraak RvS gegeven;

b. reparatie - > in dit onderdeel wordt aangegeven de afweging en de gevolgen voor het bestemmingsplan.

De reparatie heeft zowel een aanpassing van de ontwerp-verbeelding als van de ontwerp-regels van bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' tot gevolg. De reparatie-regels bevatten niet de in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verplicht voorgeschreven bepalingen. Dit, omdat het de gewijzigde vaststelling van een aantal planregels ten opzichte van het ontwerp betreft en de door het voorgeschreven bepalingen als zodanig zijn opgenomen de onherroepelijk in werking getreden regels van bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid'. De volgorde van de artikelen is bepaald aan de hand van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.

Zowel de planregels als de verbeelding van het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' zijn voorzover niet vernietigd door de RvS (bij uitspraak van 7 mei 2014) voor de hiergenoemde vijf onderdelen geldend. Dit betekent dat de regels van het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' van overeenkomstige toepassing zijn en dat de regels van het bestemmingsplan 'Reparatie bestemmingsplan Bedrijven Zuid' hier aanvullend op zijn.

2.1 Kanaaldijk 9 Rood

2.1.1 Uitspraak

Kanaaldijk 9 rood te Westzaan betreft een in bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' woonschepenligplaats bestemde locatie. Appellant bewoont de hier afgemeerde woonboot en heeft er zijn bedrijf. Dit bedrijfsmatig gebruik is noch in het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' noch in het voorgaande bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Westzanerpolder' toegestaan.

Appellant heeft aangevoerd dat zijn bedrijfsmatige activiteiten ten onrechte niet als zodanig zijn bestemd. Daarbij is een beroep gedaan op een brief van Zaanstad van 23 november 1990 waarin staat het de bedoeling is dat vergunning wordt verleend om reparatiewerkzaamheden aan een schip uit te voeren.

Volgens de RvS is ten onrechte voorbijgegaan aan deze brief. De plandelen met de bestemmingen 'Water - Woonschepenligplaats', 'Verkeer' en de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - 1' en 'Water - 1' ter plaatse van Kanaaldijk 9 rood Westzaan worden vernietigd.

Onderzocht en beter gemotiveerd moet worden of de bedrijfsmatige activiteiten van appellant gelegaliseerd kunnen worden. Het gaat hier om reparatiewerkzaamheden aan schepen in de nabijheid van zijn woonschip.

2.1.2 Reparatie

Appelant ligt al langer dan 1990 met een woonboot met een bedrijfsvaartuig in Zijkanaal E. Hij heeft een bedrijf in scheepsreparaties en een groothandel in motoren en scheepsbenodigdheden. In verband met de aanleg van de toenmalige Jachthaven Bruynzeel zijn deze schepen verplaatst naar een andere locatie in hetzelfde Zijkanaal. Zaanstad heeft hem en twee andere woonschipeigenaren op 23 november 1990 een brief gestuurd met de volgende passage:

"Voor de betreffende 3 woonschepen met elk een (motor)dekschuit zullen door de gemeente zelf de benodigde procedures worden gestart, waarbij het de bedoeling is, dat aan u vergunning wordt verleend om reparatiewerkzaaniheden aan een schip uit te voeren. De vraag blijft, of Gedeputeerde Staten de door de gemeente Zaanstad aan te vragen verklaringen van geen bezwaar honoreren en u alle drie aan alle vereiste wettelijke vergunningen met voorwaarden kunt voldoen. Daarbij spelen met name eventuele hinderwet- en milieuhygiëne-eisen een rol."

In het in 2002 vastgestelde bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Westzanerpolder' zijn langs de westoever alleen woonschepenlocaties bestemd. Er is geen rekening gehouden met het bedrijfsvaartuig van appellant.

De Raad van State heeft opgedragen te onderzoeken in hoeverre uit milieuhygienisch oogpunt de bedrijfsmatige activiteiten kunnen worden toegestaan (rechtsoverweging 31.3).

Voor het samenstellen van de Staat van Bedrijfsactiviteiten-Bedrijventerrein (SvB) die deel uitmaakt van de regels van bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' is aangesloten bij de VNG-systematiek zoals neergelegd in de handreiking Bedrijven en milieuzonering. De in de Svb opgenomen richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk.

De strook tussen Rak, Veldweg en Kanaaldijk kan worden gekenmerkt als een gemengd gebied en daarbij kan de afstand met 1 stap worden teruggeschaald. De strook ligt nabij de drukkle Westzanerwe, het druk bevaren Noordzeekanaal en in de directe nabijheid van de industrieterreinen Westpoort, Westerspoor-zuid en HoogTij.

Indien sprake is van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden ten opzichte van een rustige woonwijk met één stap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Voor bedrijven behorend tot milieucategorie 3.2 geldt in gemengd gebied een richtafstand van 50 meter.

Nabij het woonschip en het bedrijf van appellant zijn een tweetal woningen (Kanaaldijk 2 en Kanaaldijk 7 Rood) gesitueerd. Deze woningen zijn voor het bedrijf van appellant de dichtstbijzijnde derden. De afstand tussen de percelen Kanaaldijk 2 en de westkant van de woonschepenligplaats van appellant Kanaaldijk 9 rood, bedraagt 40 meter.

Dit betekent dat alleen aan de zuid - en oostzijde van de locatie Kanaaldijk 9 Rood werkzaamheden passend binnen de milieucategorie 3.2 mogelijk zijn.

Het maatgevende bedrijfsonderdeel van appellant bestaat uit het repareren van boten.

Volgens de SvB behoren scheepsreparatiebedrijven die zich richten op kunststofschepen tot bedrijfscategorie 3.2. Indien de activiteiten betrekking hebben op houten en/of kunstof schepen dan is er sprake van een bedrijf dat behoort tot de categorieën 3.1/ 3.2 (richtafstand 50 meter). Indien het gaat om activiteiten aan een metalen schip kleiner dan 25 meter dan is sprake van een bedrijf dat behoort tot categorie 4.1 (richtafstand 100 meter) en bij schepen groter dan 25 meter is sprake van een bedrijf uit categorie 5.1 (richtafstand 300 meter). Dit zijn de richtafstanden voor gemengd gebied.

Lichte metaalbewerking, zoals smederijen, lasinrichtingen en bankwerken e.d. vallen in de SvB onder bedrijfscategorie 3.2 (SBI-code 255.B). Dit betekent dat de scheepsreparatie- activiteiten aan metalenschepen ter plaatse kunnen worden uitgevoerd, mits deze als lichte metaalbewerking getypeerd kunnen worden.

Voor deze werkzaamheden zal er nog wel een melding in het kader van het Activiteitenbesluit moeten worden ingediend.

Gevolg voor het bestemmingsplan

Op de verbeelding is de functieaanduiding 'specifieke vorm van water - 1' opgenomen. In de planregels is de bijbehorende bepaling opgenomen. Daarin is vastgelegd welk type bedrijf met een maximum bedrijfscategorie is toegestaan.

Functieaanduiding	Toegestane bedrijfsactiviteiten		Adres
specifieke vorm van water - 1	scheepsreparatie, waarbij geldt dat de invloed van de reparatie- activiteiten op de omgeving niet groter mag zijn dan de invloed op de omgeving van een bedrijf dat behoort tot categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Bedrijventerrein.		Kanaaldijk 9 Rood Westzaan

2.2 Driehoek Ducaatstraat

Driehoek Ducaatstraat betreft de driehoek op deelgebied Westerspoor omsloten door Ducaatstraat - Penningweg - Braspenning, Zaandam. In deze driehoek bevinden zich met name de bedrijven en woongelegenheid van -voormalige- kermisexploitanten.

2.2.1 Uitspraak

Een veertiental betrokkenen heeft beroep ingesteld ten aanzien van dit plandeel beroep ingesteld. Op één na zijn deze beroepen niet-ontvankelijk verklaard. Dit, omdat de indieners geen zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan naar voren hebben gebracht. Alleen P. van Oevelen, hierna appellant, heeft een zienswijze ingediend.

De RvS heeft het beroep van appellant gegrond verklaard en op de verbeelding van bestemmingsplan Bedrijven Zuid de maatvoeringsaanduiding 'maximaal aantal wooneenheden = 14', die voor de gronden van de driehoek is opgenomen, vernietigd. Volgens de RvS staat vast dat er zich in de driehoek meer dan 14 woonwagens bevinden. Daarnaast is uit het milieuonderzoek niet af te leiden hoeveel bedrijven er in de driehoek zijn gevestigd. Volgens de uitspraak heeft Zaanstad gesteld dat per bedrijfskavel één bedrijfswoning is toegestaan. De RvS vindt dat in dat kader onvoldoende is onderzocht hoeveel bedrijven er in de driehoek zijn gevestigd. De RvS is het niet eens met de grief van appellant dat elke wooneenheid als zodanig apart op de verbeelding moet worden aangeduid. Vanuit het oogpunt van flexibiliteit is het toegestaan om voor de gehele driehoek alleen een maximaantal op te nemen. De gemeenteraad krijgt van de RvS opdracht om ten aanzien van dit getal een nieuw besluit te nemen.

2.2.2 Reparatie

Eigenaren/bewoners van percelen in de driehoek hebben in beroep bij de RvS aangevoerd dat het aantal van 14 bedrijfswoningen geen recht doet aan in het verleden met de gemeente gemaakte afspraken noch aan de feitelijke situatie. Zij hebben zich op het standpunt gesteld dat het aantal 24 moet zijn. Dit aantal is in het voorliggende bestemmingsplan overgenomen.

In het begin van de ontwikkeling van de driehoek ten behoeve van kermisexploitanten is inderdaad sprake geweest van de aanleg van 24 standplaatsen.

Bij nader onderzoek is gebleken dat op 18 mei 1994 bouwvergunning is verleend voor de aanleg van 20 standplaatsen ten behoeve van woonwagens. In het kader van de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan is 1 november 2014 als peildatum genomen. Volgens de GBA zijn op 1 nov. 2014 18 adressen bewoond. Feitelijk staan er nog 2 wooneenheden extra, waarvan 1 bewoond en 1 onbewoond. Het aantal van 24 is derhalve ruim bemeten en ten tijde van vaststelling nog niet volledig ingevuld. Wel zijn op dat moment een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van twee bedrijfsruimten met bijbehorende bedrijfswoningen en is een formeel vooroverleg geweest ten behoeve van de bouw van een bedrijfswoning door een van de kermisexploitanten. Bij het handelsregister staan op 1 november 2014 op 10 adressen bedrijven ingeschreven waarbij dient te worden opgemerkt dat op een aantal adressen meerdere bedrijven staan ingeschreven. De bedrijfswoningen waarmee ten tijde van de peildatum rekening mee is gehouden staan weergegeven op onderstaande tekening. afbeelding "i_NL.IMRO.0479.STED3802BP-0302_0001.jpg"

Wet geluidhinder

De bedrijfswoningen zijn gelegen op het gezoneerd industrieterrein Achtersluispolder, Westerspoor zuid en omstreken. Wat het industrielawaai van dit terrein betreft behoeft geen toetsing aan de Wet geluidhinder opgenomen grenswaarden plaats te vinden.

De driehoek is gelegen binnen de geluidszone van het industrieterrein Westpoort in Amsterdam. Het bestemmingsplan 'Westerspoor zuid' bood reeds de mogelijkheid om op deze locatie bedrijfswoningen op te richten. Uit een akoestisch onderzoek blijkt, dat voor het industrielawaai de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Dit was ook reeds ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Westerspoor zuid' het geval. Voorafgaand aan de vaststelling van dat bestemmingsplan in 1994 had voor deze geprojecteerde bedrijfswoningen een hogere waarde moeten zijn vastgesteld voor industrielawaai als gevolg van Westpoort. Om deze omissie te herstellen is voor deze locatie door B&W in het kader van dit bestemmingsplan alsnog een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting vastgesteld.

Gevolg voor het bestemmingsplan

Op de verbeelding is de maatvoeringsaanduiding met het aantal van maximaal 24 bedrijfswoningen opgenomen. In de planregels is de bijbehorende bepaling opgenomen.

2.3 Oud Zaenden 2

2.3.1 Uitspraak

In het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' is aan de locatie Oud Zaenden 2 een bedrijfswoning toegekend. Dit overeenkomstig een in 1933 verleende bouwvergunning voor het pand als bedrijf met twee bedrijfswoningen. Appellante heeft in beroep aangevoerd dat zij sedert 1971 het pand onafgebroken als reguliere woning bewoond en dat aan het perceel daarom een woonbestemming moet worden toegekend. Ter onderbouwing is een op de Woonruimtewet 1947 gebaseerde woonvergunning van 7 januari 1971 overgelegd.

Volgens de RvS is het gebruik van het pand als burgerwoning door deze woonvergunning onder het overgangsrecht van het voorheen geldende bestemmingsplan 'Zuiderhout' gebracht. Omdat het gebruik naar verwachting niet wordt beëindigd binnen de planperiode van het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' moet worden onderzocht of een uitsterfregeling van toepassing is (rechtsoverweging 18.5).

De RvS heeft voor het perceel Oud Zaenden 2 de aanduiding 'bedrijfswoning' op de verbeelding vernietigd

2.3.2 Reparatie

Appellant is niet meer woonachtig op deze locatie. Het pand staat leeg en te koop. Een afweging met betrekking tot de uitsterfregeling is niet meer noodzakelijk, omdat het gebruik van Oud Zaenden 2 als reguliere burgerwoning is beëindigd. De eigenaar heeft geen zienswijzen dan wel beroep aangetekend tegen het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid'. De functieaanduiding 'bedrijfswoning', zoals deze in het vastgestelde bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid', was opgenomen is opnieuw vastgelegd.

Gevolg voor het bestemmingsplan

Op de verbeelding is de functieaanduiding 'bedrijfswoning (bw)' op Oud Zaenden 2 in Zaandam opgenomen. In de planregels is de bijbehorende bepaling opgenomen.

2.4 Hemkade 48A

2.4.1 Uitspraak

Voor het betreffende pand is een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen. De RvS overweegt dat de gemeenteraad niet heeft onderkend dat er op 26 september 1947 een vergunning is verleend voor de bouw van een bedrijfswoning. De gemeenteraad had deze vergunning in zijn afweging moeten betrekken (rechtsoverweging 22.3).

De RvS vernietigt artikel 34.6.2 onder b (persoongebonden overgangsrecht) van de regels van het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' (rechtsoverweging 22.4) en draagt de gemeenteraad op een nieuw plan vast te stellen.

2.4.2 Reparatie

In het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' is de beleidskeuze gemaakt om de legale, vergunde en als zodanig gebruikte bedrijfswoningen en woningen met bouwvergunning/ omgevingsvergunning te voorzien van een functieaanduiding (bedrijfswoning) dan wel van een bestemming Wonen.

Aangezien voor dit pand een rechtsgeldige bouwvergunning voor een bedrijfswoning is verleend en deze ook als zodanig wordt gebruikt, ligt het in de beleidslijn van de gemeente om deze ook planologisch te regelen. Daarom is de functieaanduiding 'bedrijfswoning (bw)' opgenomen.

Uit onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting op de bedrijfswoning van de omliggende industrieterreinen hoger is dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. In het kader van de Wet geluidhinder is het daarom noodzakelijk om hogere toegestane waarden geluid vast te stellen vanwege de industrieterreinen Westpoort en Achtersluispolder. De procedure hiervoor is doorlopen.

Gevolg voor het bestemmingsplan

Op de verbeelding is de functieaanduiding 'bedrijfswoning (bw)' opgenomen voor het pand Hemkade 48a. In de planregels is de bijbehorende bepaling opgenomen.

2.5 Hemkade 51

2.5.1 Uitspraak

De RvS heeft overwogen dat de gemeenteraad terecht geen reguliere woonbestemming voor dit perceel heeft opgenomen (rechtsoverweging 17.5 en 17.6). Verder overweegt de RvS dat het in een situatie als de onderhavige het op de weg van de gemeenteraad had gelegen te onderzoeken of voor het betreffende geval een uitsterfregeling had kunnen worden opgenomen in plaats van een persoonsgebonden gebruiksovergangsrecht. Dit heeft de gemeenteraad onvoldoende inzichtelijk gemaakt (rechtsoverweging 17.7).

De RvS vernietigt artikel 34.6.2. onder b (persoonsgebonden overgangsrecht) van de regels van het bestemmingsplan Bedrijven Zuid en draagt de gemeenteraad op een nieuw plan vast te stellen.

Met de vaststelling van het Reparatieplan is gevolg gegeven aan de opdracht van de RvS. Tegen dit besluit van 2 april 2015 is beroep ingesteld. Bij tussenuitspraak van 17 februari 2016 heeft de RvS overwogen dat er gebreken kleven aan de uitsterfregeling, zoals die bij besluit van 2 april 2015 voor Hemkade 51 is vastgesteld en opdracht gegeven tot herstel. Het herstelbesluit van 14 juli 2016 is in onderstaande verwerkt.

2.5.2 Reparatie

Voor dit perceel dient een keuze te worden gemaakt tussen het persoonsgebonden overgangsrecht of de uitsterfregeling. Voor toepassing daarvan is het niet nodig om aannemelijk te maken dat het gebruik binnen de planperiode van tien jaar zal worden beëindigd. Zowel voor het persoonsgebonden overgangsrecht als de uitsterfregeling geldt dat het gebruik, indien het eenmaal is beëindigd, niet mag worden voortgezet/ hervat.

Er zijn wel belangrijke verschillen tussen deze twee:

Het persoonsgebonden overgangsrecht, dat in artikel 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is neergelegd, is een bijzondere vorm van overgangsrecht voor natuurlijke personen. Het persoonsgebonden overgangsrecht is dus gebonden aan de persoon die van de functie gebruik maakt (bijvoorbeeld een bewoner). Als de bewoner aan wie het persoonsgebonden overgangsrecht is gebonden, het gebruik als woning staakt, kan het niet worden voortgezet noch worden overgedragen aan een ander. Het in gebruik nemen door een ander persoon is niet toegestaan en wordt aangemerkt als een met het bestemmingsplan strijdig gebruik.
Een uitsterfregeling kan een bepaald gebruik toestaan, maar regelt dat het gebruik na beëindiging van het gebruik als zodanig niet mag worden hervat/ voortgezet. Verder is de regeling alleen functie-gebonden en niet persoonsgebonden. Dit betekent dat het gebruik als woning door iemand anders kan worden voortgezet, mits er geen sprake is van tussentijdse leegstand. Zolang dus het met het bestemmingsplan strijdige gebruik door wie dan ook voortgezet wordt, is het toegestaan. Wordt het gebruik waarvoor de uitsterfregeling geldt beëindigd, dan kan het niet worden voortgezet/ hervat. Het opnieuw in gebruik nemen is niet toegestaan en wordt aangemerkt als een met het bestemmingsplan strijdig gebruik.

Voor het perceel Hemkade 51 (kadastraal bekend ZDM01K11033) is beoordeeld of een uitsterfregeling opgenomen kan worden. Een uitsterfregeling biedt de eigenaar meer zekerheid. Alleen zorgt het er tevens voor dat het gebruik geruime tijd kan voortbestaan, langer dan de duur van het bestemmingsplan (10 jaar).

Vanwege bijzondere omstandigheden is gekozen om een uitsterfregeling op te nemen. Op deze wijze kan de eigenaar, maar ook zijn/ haar partner en eventuele kinderen gebruik blijven maken van de woning. Tevens kan een rechtsopvolger de medische praktijk op de begane grond overnemen.

In de bepaling in de planregels is rekening gehouden met een leegstand van twaalf maanden. Bij een langer durende gebruiksonderbreking vervalt de beschermende werking van de uitsterfregeling. Het betreffende artikel voorziet in de mogelijkheid om de termijn van gebruiksonderbreking bij omgevingsvergunning te verlengen bijvoorbeeld ingeval van overlijden of gezondheidsproblemen van een hoofdbewoner, een tegenvallende verkoop of verbouwing of een combinatie van dergelijke onvoorziene factoren. De eigenaar dient met objectieve en concrete gegevens aan te tonen dat sprake is van een bijzondere situatie die maakt dat de termijn van twaalf maanden onredelijk kort is. Bijvoorbeeld door het overleggen van een doktersverklaring, voorlopig koopcontract, bouwoffertes/-planningen, of andere documenten die betrekking hebben op de betreffende onvoorziene omstandigheid. In een dergelijk geval wordt de bijzondere situatie afgewogen tegen het beoogde doel van de uitsterfregeling.

Voor het (ver)bouwen zijn de bepalingen in artikel 34.1. en 34.2 van overeenkomstige toepassing. Daarmee kan de eigenaar het pand verbouwen en eventueel met toepassing van een afwijking de inhoud van het pand met 10% vergroten.

Omdat het gebruik als uitsterfregeling wordt vastgelegd en daarmee eindig is, is de impact op de omliggende bedrijven beperkt.

Correspondentie belanghebbenden (eigenaren Hemkade 51), uitleg reikwijdte uitsterfconstructie

woensdag 8 juni 2016 23:07

Onderwerp: Hemkade 51

Geachte mevrouw,

Zoals vandaag besproken zouden we graag antwoorden willen ontvangen betrekking hebbende op de leegstandstermijn van twaalf maanden. We hebben een paar scenario's besproken en ik zal deze gemakshalve nog eens vermelden:

* Mits wij twee jaar in het buitenland willen gaan verblijven (om welke reden dan ook) en ons huis aan de Hemkade 51 leeg komt te staan welke gevolgen kan dit wel of juist niet hebben? En voor ons praktijk?

* Indien daar wel gevolgen aan zijn verbonden, wat gebeurt er nu mits wij een gedeelte van het huis gaan verhuren? En wat gebeurt er als we de praktijkruimte niet zullen gaan verhuren?

* Als er sprake is van een niet te verwachte gebeurtenis (brand, natuurgeweld etc) en ons huis is er niet meer en moet worden herbouwd, wat zijn dan de termijnen?

Zoals afgesproken stuur ik u uiterlijk a.s. zaterdag een lijst toe van mogelijke 'bijzondere situaties'.

9 juni 2016 18:13

Tijdens het overleg zijn door u vragen gesteld over wat aangemerkt kan worden als continuering uitsterfregeling. Ook heeft u vragen gesteld m.b.t. een eventuele onvoorziene onderbreking van de gestelde uitsterftermijn van 12 maanden, waardoor deze langer duurt dan 12 maanden. De Raad van State heeft in haar uitspraak geoordeeld dat naast een uitsterftermijn eveneens moet worden voorzien in een regeling voor 'onvoorziene omstandigheden'. Om discussies in de toekomst te voorkomen over de vraag of het feitelijk gebruik nu wel of niet past binnen de gestelde regeling van de uitsterfconstructie, zijn de volgende vragen in ons gesprek aan de orde gekomen:

1) Verblijf in het buitenland (door de hele familie) voor de duur van twee jaar: is dit aan te merken als leegstand? (voor zowel de bewoning als de praktijk)

Antwoord:

Het gaat bij leegstand om de feitelijke situatie: wordt het pand gebruikt ja of nee? Wat de aanleiding is van deze leegstand doet daarbij niet ter zake.

Verblijf in het buitenland voor de duur van twee jaar zal gezien worden als een onderbreking van het gebruik als bewoning van het pand langer dan de gestelde termijn van 12 maanden in de uitsterfregeling wanneer de woning en het bedrijfspand gedurende deze periode niet gebruikt worden.

Zodra het pand langer dan 12 maanden niet gebruikt wordt (dus leegstaat), dan zal dit opgevat worden als een overschrijding van de toegestane duur van 12 maanden. Dit betekent dat het gebruik van het pand voor wonen niet opnieuw een aanvang mag nemen (de uitsterfregeling is geeffectueerd. Immers: bij een gebruiksonderbreking van langer dan 12 maanden vervalt de beschermende werking van de uitsterfconstructie).

2) Als de woning en de praktijk aan derden worden verhuurd tijdens de afwezigheid van de familie: geldt dit als een verlenging van de termijn die is gesteld voor de uitsterfregeling?

Antwoord:

Zie het antwoord bij vraag 1. Voor het voortgezet gebruik gaat het om het feitelijk gebruik van het pand. Zolang het pand in gebruik is t.b.v. wonen mag dit gebruik worden voortgezet, daarbij is het niet van belang wie het pand in gebruik heeft. De gemeenteraad heeft bij de Raad van State betoogt dat de bewoning van het pand bepalend is voor de vraag of het gebruik in overeenstemming is met de uitsterfregeling. (met andere woorden: de mogelijkheid van het bewonen van het pand bestaat ook als het pand niet als bedrijf wordt gebruikt. Andersom geldt dat overigens niet: de bedrijfsmatige activiteiten mogen slechts plaatsvinden op het moment dat het pand ook bewoond wordt door degene die de bedrijfsactiviteiten uitvoert (zie ro 5.5.1. en ro 5.5.2. uitspraak RvS 17 feb 2016).

Zolang het pand als woning in gebruik is zal de termijn van 12 maanden niet gaan lopen. De uitsterftermijn begint pas te lopen als het feitelijk gebruik gestaakt wordt.

3) Is het mogelijk dat onder de gestelde uitsterfregeling slechts het woongedeelte wordt verhuurd aan derden en de praktijk niet gebruikt wordt? Geldt dit dan als continuering van de uitsterfregeling?

Antwoord:

Ja dat is mogelijk, en ja, dit geldt dan als continuering van het gebruik, waardoor de bescherming van de uitsterfregeling blijft bestaan. Zie antwoord op vraag 2.

4) Wat als het pand door een calamiteit (brand/ waterschade) onbewoonbaar is geworden, geldt dan de uitsterfregeling nog steeds? Wat zijn dan de regels? Is in het bestemmingplan voorzien in overgangsrecht voor bebouwing en gebruik?

Antwoord:

Ja, de uitsterfregeling ziet toe op het feitelijk gebruik van het pand t.b.v. wonen. Als feitelijk bewonen niet mogelijk meer is doordat het pand verwoest is, dan geldt artikel 34.1 aanhef en onder lid 1 (calamiteitenregeling bestemmingsplan), waarna er opnieuw een pand mag worden gebouwd dat mag worden bewoond (en dus ook t.b.v. medische praktijk aan huis mag worden gebruikt). Het gebruik start dan vanaf het moment van ingebruikname van het nieuwe pand (na afschouwen door de gemeente). Waarbij dan ook de uitsterfregeling t.b.v. het gebruik weer van kracht wordt. Dit betekent wanneer, na ingebruikname van het nieuwe pand, de bewoning voor langer dan 12 maanden wordt gestaakt, de uitsterfregeling geëffectueerd zal zijn (en de bescherming t.b.v. wonen komt te vervallen).

5) Indien een calamiteit heeft voorgedaan (zie vraag 4), mag het pand dan worden herbouwd? En wat betekent dit voor de dan toegestane oppervlaktes van het woongedeelte en van het praktijkgedeelte? Moeten beiden worden herbouwd? En in dezelfde verhoudingen als nu het geval is?

Antwoord:

Ja. Zie voorwaarden calamiteitenregeling bestemmingsplan: artikel 34.1 en 34.2 Planvoorschriften behorend bij bestemmingsplan “Bedrijven Zuid”:

34.1 Overgangsregels ten aanzien van bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning, en afwijkt van het plan,

mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd,

mits de aanvraag van de vergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

34.2 Afwijken van de overgangsregels ten aanzien van bouwwerken

Bij omgevingsvergunning kan eenmalig worden afgeweken van het bepaalde in artikel 34.1 voor

het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10 %.

6) Documenten moeten worden benoemd: Om wat voor soort documenten dient het te gaan?

Antwoord:

Dit gaat om documenten die moet worden ingebracht waaruit blijkt dat in een voorkomend geval sprake is van de aangevoerde bijzondere omstandigheid.

Aan welke documenten kunnen bij dit soort bijzondere situaties dan gedacht worden: bijvoorbeeld reispapieren, tickets, huurovereenkomsten, inschrijvingen bij instanties, afsprakenkaarten, mailwisselingen, brieven van instanties etc. Het gaat om objectieve, concrete informatie.

7) Zijn er op voorhand voorbeelden te benoemen van onvoorziene omstandigheden/ bijzondere omstandigheden op grond waarvan een langere termijn dan 12 maanden gerechtvaardigd kan zijn?

Antwoord:

Voorbeeld: een ziekenhuisopname van 15 maanden. Ter ondersteuning van deze verklaring dienen dan de ziekenhuisdocumenten te worden aangeleverd waaruit blijkt dat inderdaad sprake is van een ziekenhuisopname van 15 maanden.

Onder ad 1 is betoogd dat voor een verblijfsduur in het buitenland van 2 jaar de uitsterfconstructie niet wordt opgerekt, immers: er is sprake van leegstand die langer duurt dan 12 maanden. Dit is wellicht anders als aangetoond kan worden dat het verblijf in het buitenland door onvoorziene omstandigheden zo lang is geworden, waardoor onvoorzien de 12 maanden termijn is overschreden, en waardoor vasthouden aan de 12 maanden uitsterfconstructie eveneens onredelijk is. Hierbij kan gedacht worden aan: problemen rondom visum of plotselinge ziekte in het buitenland.

U heeft in ons gesprek aangegeven een lijst van mogelijke 'bijzondere situaties' aan ons ter beoordeling toe te sturen of in dit geval sprake is van een dergelijke bijzondere situatie.

8) Flexibiliteit/ maatwerk: wat wordt hiermee bedoeld?

Antwoord:

Het doel van de regeling is een kader te geven waaronder de bescherming van de uitsterfconstructie werkt. Niet beoogd is deze regeling zodanig strak te maken dat deze per definitie slechts voor de duur van 12 maanden zou kunnen gelden. Hierom is een uitzonderingsregeling opgenomen die voorziet in bescherming van langer dan 12 maanden in het geval zich een bijzondere situatie voordoet. Uit de omstandigheden van het geval zal dan duidelijk moeten blijken of sprake is van een dusdanige bijzondere situatie, dat de beschermingsduur langer dan 12 maanden moet worden opgerekt. Dat is uiteraard afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

vrijdag 10 juni 2016 9:39

in het geval dat we langer dan 12 maanden wegblijven moeten we voor een huurder zorgen die zowel in het huis woont en tevens een medisch beroep uitoefent. De huurder moet dus een arts zijn.

We hebben nog een drietal vragen.

1. Bij punt 3: ''Is het mogelijk dat onder de gestelde uitsterfregeling slechts het woongedeelte wordt verhuurd aan derden en de praktijk niet gebruikt wordt? Geldt dit dan als continuering van de uitsterfregeling? Antwoord: Ja dat is mogelijk, en ja, dit geldt dan als continuering van het gebruik, waardoor de bescherming van de uitsterfregeling blijft bestaan. Zie antwoord op vraag 2.'' Uiteraard is veel mogelijk, maar dan bestaat de bestemming van het medisch praktijk niet meer. Dit hebben we toch juist begrepen?

2. ''Bij omgevingsvergunning kan eenmalig worden afgeweken van het bepaalde in artikel 34.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10 %.'' Wat houdt dit in?

3. Met betrekking tot de calamiteit was de vraag eigenlijk binnen welke periode moet het pand herbouwd en bewoond gaan worden? Geldt dan nog steeds de termijn van 12 maanden?

10 juni 2016 11:47

Uw vragen:

- De huurder moet een arts zijn

Antwoord: nee dat hoeft niet. Wonen is leidend. Het beroep van de huurder is niet relevant.

- Bij punt 3: ''Is het mogelijk dat onder de gestelde uitsterfregeling slechts het woongedeelte wordt verhuurd aan derden en de praktijk niet gebruikt wordt? Geldt dit dan als continuering van de uitsterfregeling? Antwoord: Ja dat is mogelijk, en ja, dit geldt dan als continuering van het gebruik, waardoor de bescherming van de uitsterfregeling blijft bestaan. Zie antwoord op vraag 2.'' Uiteraard is veel mogelijk, maar dan bestaat de bestemming van het medisch praktijk niet meer. Dit hebben we toch juist begrepen?

Antwoord: nee, zoals hiervoor aangegeven wonen is leidend. U kunt de praktijk opnieuw starten, ook al bent u twee jaar afwezig geweest. Mits het pand bewoond is geweest.

- ''Bij omgevingsvergunning kan eenmalig worden afgeweken van het bepaalde in artikel 34.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10 %.'' Wat houdt dit in?

Antwoord: u kunt de inhoud van uw woning met een omgevingsvergunning voor bouwen eenmalig vergroten met maximaal 10%. Stel een woning heeft een inhoud van 300 m3, deze kan dan met 10% van 300 m3 worden vergroot, dat is 30 m3. De woning wordt dan na omgevingsvergunning 330 m3.

- Met betrekking tot de calamiteit was de vraag eigenlijk binnen welke periode moet het pand herbouwd en bewoond gaan worden? Geldt dan nog steeds de termijn van 12 maanden?

Antwoord: in artikel 34.1 onder 2 van het bestemmingsplan Bedrijven Zuid (hier wordt naar verwezen in de uitsterfregeling) staat het volgende:

34.1 Overgangsregels ten aanzien van bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de vergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan moet er een aanvraag van de vergunning worden gedaan. Binnen 26 weken nadat u de omgevingsvergunning heeft ontvangen dient er een aanvang te zijn gemaakt met de bouw (artikel 2.33, lid 2, sub a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Als de woning gereed is en dus weer geschikt is voor bewoning dan moet u (of een huurder) weer binnen 12 maanden in de woning wonen en neemt het gebruik als wonen onder de uitsterfregeling weer een aanvang.

zondag 12 juni 2016 22:30

1. Is het volgende juist? Mits het gebruik wonen wordt voortgezet door huurders terwijl de praktijkruimte niet wordt gebruikt en leegstaat, dan kunnen wij bij onze terugkomst (bijvoorbeeld na twee jaar) alsnog ons medische praktijk (her)openen en officieel aan de slag gaan? De bestemming van ons medisch praktijk blijft dus in stand aangezien u hebt aangegeven dat functie wonen leidend is. Wilt u deze beide zaken bevestigen?

2. Met betrekking tot het herbouw van het pand in geval van een calamiteit is het duidelijk dat binnen twee jaar een aanvraag voor vergunning moet worden gedaan. a) wordt dergelijke vergunning bij een calamiteit automatisch verleend? Welke gronden bestaan er om een herbouwvergunning niet te verlenen? b) vanaf het moment dat vergunning verkregen is, hoe snel moet het geheel opgebouwd en weer bewoond worden?

3. Mits wij besluiten om op een langdurige vakantie te gaan, moet de huurder per se te worden ingeschreven in de GBA? Stelt u voor dat het om een familielid zal gaan die tijdens onze afwezigheid een oogje in het zeil wil houden, maar zonder zich te willen inschrijven bij de gemeente. Is dat mogelijk?

Ten slotte zouden we nog een lijst sturen van mogelijke scenario's: 1. het hebben van een langdurige vakantie 2. het verzorgen van een (verre) familielid 3. het uitbreiden van onze onderneming 4. het ondergaan van een behandeling 5. het verwezenlijken van de werkzaamheden met humanistische en wetenschappelijke aspecten.

In het vorige besluit werd vermeld dat leegstandstermijn niet ter sprake zou komen bij het houden van een langdurige vakantie in het buitenland. Is dit nu weer veranderd?

13 juni 2016 17:08

Antwoord: Ja, het is correct dat mits het gebruik wonen wordt voortgezet door huurders en de praktijkruimte niet wordt gebruikt/ leegstaat, u bij terugkomst alsnog uw medische praktijk kan (her)openen. De bestemming van Hemkade 51 is Bedrijventerrein-1 in het bestemmingsplan Bedrijven Zuid. In het bestemmingsplan Reparatie bestemmingsplan Bedrijven Zuid is een uitsterfregeling ten aanzien van wonen met bijbehorende medische praktijk is opgenomen. De functie wonen is leidend, de medische praktijk zelf heeft geen bestemming, want deze valt onder de beroep/ bedrijf aan huis.

Antwoord: a) zoals in mijn antwoord van 10 juni is aangegeven moet er een aanvraag voor vergunning worden gedaan, deze wordt dus niet automatisch verleend. Een aanvraag om omgevingsvergunning wordt dan getoetst aan de geldende regelgeving/ normen. b) Binnen 26 weken nadat u de omgevingsvergunning heeft ontvangen dient er een aanvang te zijn gemaakt met de bouw (artikel 2.33, lid 2, sub a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Als de woning gereed is en dus weer geschikt is voor bewoning dan moet u (of een huurder) weer binnen 12 maanden in de woning wonen en neemt het gebruik als wonen onder de uitsterfregeling weer een aanvang.

Antwoord: de huurder hoeft niet perse ingeschreven te zijn in de GBA

4. Ten slotte zouden we nog een lijst sturen van mogelijke scenario's: 1. het hebben van een langdurige vakantie 2. het verzorgen van een (verre) familielid 3. het uitbreiden van onze onderneming 4. het ondergaan van een behandeling 5. het verwezenlijken van de werkzaamheden met humanistische en wetenschappelijke aspecten. In het vorige besluit werd vermeld dat leegstandstermijn niet ter sprake zou komen bij het houden van een langdurige vakantie in het buitenland. Is dit nu weer veranderd?

Antwoord: naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State over de termijn van 2 x 3 maanden is in het herstelbesluit nu 12 maanden opgenomen. Dit betekent dat als meer dan 12 maanden het pand niet als woning in gebruik is, de mogelijkheid tot wonen in het pand vervalt. Een langdurige vakantie in het buitenland van langer dan 12 maanden (terwijl het pand niet door derden wordt bewoond) zou dus kunnen betekenen dat de woonfunctie komt te vervallen. Dit is anders als zich onvoorziene omstandigheden voordoen tijdens het verblijf in het buitenland waardoor de leegstand langer duurt dan 12 maanden (eerder is als voorbeeld van een onvoorziene omstandigheid gegeven dat door het krijgen van problemen met een visum in het buitenland het verblijf in het buitenland langer duurt waardoor het pand langer dan 12 maanden leegstaat).

Ten aanzien van de door u aangegeven scenario's het volgende. Scenario's 1 en 2 en 4: de reden van verblijf in het buitenland doet er niet toe zolang de termijn van 12 maanden niet is overschreden. Scenario's 3 en 5: dat betreft een ander onderwerp en staat los van de uitsterfregeling.

14 juni 2016 10:44:41

Punt 1 en 3 is nu helder, we zien graag uw beschrijving hieromtrent in het reparatiebesluit terug.

Vraag 2 is nog niet helemaal duidelijk. U schrijft dat 'Een aanvraag om omgevingsvergunning wordt dan getoetst aan de geldende regelgeving/ normen.' Dan volgt hieruit een andere vraag a) gelden deze normen op dezelfde manier als voor een (bedrijfs)woning dat positief is opgenomen in het bestemmingsplan? b) u heeft nog steeds ons vraag niet beantwoordt hoe snel moet een dergelijk bouwwerk van de grond worden gestampt? Moeten we binnen 1 jaar alles opbouwen of kunnen we er 5 jaar over doen?

Vraag 4, alle vijf scenario's hebben betrekking op de uitsterfregeling. Om maar met een voorbeeld te komen het uitbreiden van onze onderneming in Rusland zou wel meer tijd in beslag kunnen nemen dan 12 maanden. Het lijkt ons voor de hand liggend dat we zelf kunnen bepalen en niet achter ons rug hoeven te kijken mits wij op een langdurige reis gaan om dit te bewerkstelligen. Het zou toch gek zijn dat wij telkens bij de gemeente Zaanstad zouden moeten aankloppen als bij een juf om een toestemming te vragen om ons ding te kunnen doen?

Vraag 5. Mits wij een wereldreis willen gaan maken, moeten we dan ook om een toestemming gaan vragen? In hoeverre kunnen we erop rekenen dat de toestemming ook daadwerkelijk zal worden verleend?

Vraag 6. Stelt u voor wij zijn reeds 11 maanden, 3 weken en 6 dagen weg. Ons familielid komt op de zesde dag even een nachtje slapen en gaat in de ochtend vervolgens terug. De leegstandsperiode is daarmee verbroken en begint opnieuw te lopen? Dus mogen we wederom 12 maanden wegblijven?

Vraag 7. Zou u het begrip leegstandstermijn nader kunnen specificeren. Zoals bijvoorbeeld loopt nu de termijn van 12 maanden vanaf de aanvang van een nieuw jaar of op een willekeurig moment dat we het pand verlaten?

woensdag 15 juni 2016 10:07

Zoals gisteren telefonisch besproken bevestig ik hierbij dat de vragen en antwoorden letterlijk opgenomen worden in de toelichting van het herstelbesluit, onder Hemkade 51. Op deze wijze is duidelijk voor de toekomst wat de uitleg/ interpretatie is van de opgenomen uitsterfregeling.

U geeft aan dat de beantwoording op de vragen 1 en 3 nu helder zijn.

Hieronder volgt de beantwoording van uw vragen van 14 juni.

Antwoord: ja

b) u heeft nog steeds ons vraag niet beantwoordt hoe snel moet een dergelijk bouwwerk van de grond worden gestampt? Moeten we binnen 1 jaar alles opbouwen of kunnen we er 5 jaar over doen?

Antwoord: nadat een aanvang met de bouw is genomen mag de bouw vervolgens duren zo lang als nodig is mits de bouwwerkzaamheden maar niet voor langer dan 26 weken stil liggen.

Antwoord: de uitsterfregeling ziet toe op het behouden van de woonfunctie van het pand. Indien er voor wordt gekozen langer dan 12 maanden het pand niet te gebruiken als woning vervalt de bescherming t.b.v. wonen. Slechts een onvoorziene omstandigheid kan aanleiding zijn om de termijn van 12 maanden te verlengen. Indien op voorhand verwacht kan worden dat deze termijn wordt overschreden (bijvoorbeeld omdat in het buitenland een onderneming wordt opgezet) dan geldt deze verlenging niet. Dit is immers een verlenging die op voorhand had kunnen worden voorzien. De verlengde bescherming geldt slechts voor onvoorziene, bijzondere omstandigheden. Er hoeft niet om toestemming te worden gevraagd.

Vraag 5. Mits wij een wereldreis willen gaan maken, moeten we dan ook om een toestemming gaan vragen? In hoeverre kunnen we erop rekenen dat de toestemming ook daadwerkelijk zal worden verleend?

Antwoord: er hoeft niet om toestemming te worden gevraagd.

Antwoord: het enkele verblijf van een overnachting is onvoldoende om van wonen te spreken. Het moet gaan om een structureel woonverblijf. Indien uw familielid niet een nacht maar gedurende geruime periode komt wonen (hoofdverblijf in het pand) dan is daarmee de leegstandperiode wel doorbroken en kan een nieuwe termijn gaan lopen van 12 maanden.

Antwoord: het gaat om een periode van 12 maanden aaneengesloten waarin geen bewoning in het pand heeft plaatsgevonden. Deze periode gaat lopen vanaf het eerste moment waarop de bewoning wordt beëindigd.

Gevolg voor het bestemmingsplan

In artikel 34.6. van de regels van het bestemmingsplan Bedrijven Zuid wordt een sub-lid 34.6.3 'Uitsterfregeling' opgenomen. Voor de mogelijkheden om te (ver)bouwen is het overgangsrecht onder artikel 34.1. en 34.2. van overeenkomstige toepassing verklaard.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid en procedure

3.1 Uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan 'Reparatie bestemmingsplan Bedrijven Zuid' heeft geen gevolgen voor de uitvoerheid of de handhaafbaarheid van het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid'. De reparatie heeft betrekking op ondergeschikte onderdelen van het plangebied en voorziet niet in nieuw ontwikkelingen. De uitvoerbaarheid van het reparatieplan is niet in het geding.

3.2 Procedure

De RvS heeft in de uitspraak van 7 mei 2014 bepaald dat het voorliggende bestemmingsplan niet overeenkomstig afdeling 3.4 van de Awb behoeft te worden voorbereid. Er is derhalve geen ontwerp-reparatieplan ter inzage gelegd. Er heeft ook geen overleg plaatsgevonden overeenkomstig artikel 3.1.1. Bro.

Voor het positief bestemmen van de bedrijfswoning Hemkade 48a Zaandam is een hogere waardenbesluit geluid nodig. Deze procedure is doorlopen. Hiertegen is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze leidt niet tot een ander oordeel. De hogere waarden geluid zijn door het college van burgemeester en wethouders verleend.

Ook voor het pand Hemkade 51 zijn door het college hogere geluidwaarden vastgesteld. Een pand moet worden aangemerkt als een woning in de zin van de Wet geluidhinder als daarvoor in een uitsterfregeling bewoning wordt toegestaan. Dit staat los van het feit dat er op het pand geen positieve woonbestemming rust en niet als woning of als bedrijfswoning is bestemd.