Vinckebuurt gebouw C

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Algemeen

In de voorgaande jaren is het plan gemaakt voor woningbouwontwikkeling in de Vinckebuurt in Uithoorn. BPD Ontwikkeling BV en Zeeman Vastgoed BV hebben de handen ineengeslagen om samen met de gemeente Uithoorn de Vinckebuurt aan te pakken en dit gebied tot een nieuw en vitaal woongebied aan de Amstel te maken.

Het terrein was eerder in gebruik als bedrijventerrein en stond bekend als 'de Vleeschhoek' (westelijk van de Burgemeester van Meetelenstraat) en het Campinaterrein (Oostelijk van de Burgemeester van Meetelenstraat).

Voor het plangebied is het bestemmingsplan Vinckebuurt opgesteld. Op grond van dit bestemmingsplan zijn voor de eerste fasen van het woongebied omgevingsvergunningen aangevraagd en verleend. Gelet op de gefaseerde ontwikkeling en uitvoering van het woongebied waren er in het bestemmingsplan Vinckebuurt enkele delen van een zogenaamde 'uit te werken bestemming' voorzien (de uitwerkingsgebieden). Hiervoor dient het college van B&W van Uithoorn nog een uitwerkingsplan vast te stellen, waarin de beoogde ontwikkeling planologisch wordt vastgelegd. De eerste uitwerkingsplannen zijn inmiddels vastgesteld. Het gebied is voor het grootste deel al volop in ontwikkeling.

Nu wordt met dit uitwerkingsplan de ontwikkeling van een volgend gebied mogelijk gemaakt, het appartementengebouw aan de oostzijde van het terrein. Het onderhavige uitwerkingsplan zal, na vaststelling door het college van B&W van Uithoorn, de planologische basis bieden voor het verlenen van de omgevingsvergunningen.

Plangebied Vinckebuurt (onderhavig uitwerkingsgebied rood omrand)

Het aangrenzende bedrijvengedeelte (op de afbeelding hierboven wit gestippeld) zal pas in een later stadium in ontwikkeling worden genomen. Het bestemmingsplan hiervoor is vastgesteld in 2022.

1.2 Plangebied

Het (toekomstige) woongebied Vinckebuurt ligt aan de Amstel in Uithoorn, begrensd door de Thamerweg in het noorden, de Petrus Steenkampweg in het westen en de Wilhelminakade in het zuiden. Aan de oostzijde grenst het aan het bedrijventerrein Uithoorn.

Binnen het woongebied is nu één uitwerkingsgebied aan de orde. Het uitwerkingsgebied omvat woningen in de vorm van appartementen, trottoirs en bergingen onder het bouwblok.

De ligging van het uitwerkingsgebied is op de bovenstaande figuur aangegeven.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De huidige bestemmingen van het plangebied worden geregeld in het bestemmingsplan Vinckebuurt, vastgesteld door de gemeenteraad van Uithoorn op 17 oktober 2013 en onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 23 april 2014.

Het bestemmingsplan Vinckebuurt voorziet in een regeling die deels gedetailleerd en deels globaal van karakter is. De stedenbouwkundige hoofdstructuur (wegen, groen- en waterstructuur) is gedetailleerd bestemd, evenals een deel van de woongebieden. Vanwege de gefaseerde ontwikkeling en uitvoering is in het moederplan een deel van deze woongebieden van 'uit te werken bestemming' voorzien.

In het moederplan zijn voor de uit te werken delen de kaders gesteld (waaronder maximale bouwhoogtes, woningtypes, minumum en maximum woningaantal etc.).

Binnen deze kaders is het onderhavige uitwerkingsplan opgesteld.

1.4 Plannen in de omgeving

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen, regelingen en ontwikkelingen van belang.

Masterplan Dorpscentrum

Het masterplan Dorpscentrum is vastgesteld in 2010. Het masterplan geeft aan hoe het dorpscentrum van Uithoorn zich de komende twintig jaar kan ontwikkelen. Op het gebied van winkelen, wonen, recreatie, toerisme, (maatschappelijke) voorzieningen, beeldkwaliteit en verkeer. Het gebied van het masterplan Dorpscentrum strekt zich uit langs de Amstel van het Schansgebied tot aan de Thamerkerk.

Het masterplan beoogt de ligging van het centrum aan de Amstel beter te benutten. In het gebied is ruimte voor meer winkels en woningen, watersport- en horecabedrijven, een cultuurcluster en zakelijke dienstverlening. Nu de N201 is omgelegd is er de mogelijkheid de twee helften van het centrumgebied aaneen te smeden tot één samenhangend nieuw centrum.

Het betreft een visie op hoofdlijnen, die stapsgewijs wordt vertaald in verschillende bestemmingsplannen.

De ontwikkeling van de Vinckebuurt is een van de onderdelen van het masterplan. Het masterplan Dorpscentrum gaat uit van de ontwikkeling van de Vinckebuurt als woningbouwlocatie waarmee de positie van het dorpscentrum aan de Amstel wordt onderstreept.

Bestemmingsplan Dorpscentrum

In het kader van de actualisering van bestemmingsplannen is voor het dorpscentrum een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013. De algemene doelstellingen van het masterplan Dorpscentrum zijn daarin meegenomen. Specifieke projecten (waaronder de ontwikkeling van de Vinckebuurt) maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplan Dorpscentrum.

Het bestemmingsplan Dorpscentrum grenst direct aan de Vinckebuurt en omvat onder andere de bestaande woningen langs de Burgemeester van Meetelenstraat en de groene oever langs de Amstel.

Bestemmingsplan Waterlijn Dorpscentrum

Als uitwerking van het masterplan Dorpscentrum zijn er plannen voor de ‘de Waterlijn’ ontwikkeld. Voor de Waterlijn is een apart bestemmingsplan ‘Waterlijn Dorpscentrum’ gemaakt. Het bestemmingsplan is op 26 september 2013 vastgesteld.

Beoogd wordt de Amsteloever tussen het Schansgebied en de Thamerkerk te ontwikkelen als recreatief gebied voor wandelaars en waterrecreanten. Het is de bedoeling om in de Amstel nieuwe steigers en terrassen mogelijk te maken, en ter hoogte van de Vinckebuurt een jachthaven mogelijk te maken. Bij de jachthaven bestaat ook de mogelijkheid voor vestiging van een botenmakelaar. Deze functie is echter niet meer in de huidige ontwikkelingsplannen opgenomen.

Het bij het plan benodigde parkeren wordt opgelost op de kade. Op de hoek van de Wilhelminakade – Amsteldijk Noord wordt de openbare ruimte heringericht zodat hier parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden.

Bedrijventerrein Uithoorn 2020

Dit bestemmingsplan actualiseerd het voorgaande bestemmingsplan (1996) en uitgangspunten (2013 en 2016) voor het gebied. Het hoofddoel is dat het bedrijventerrein Uithoorn in de toekomst een aantrekkelijke vestigingslocatie blijft voor nieuwe en de gevestigde (lokale) ondernemers: behoud en vergroot de lokale bedrijvigheid en werkgelegenheid. Gevestigde ondernemers moeten de kans krijgen zo lang mogelijk op de huidige locatie door te kunnen ondernemen en zich verder te ontwikkelen.

Aangezien er op het industrieterrein Uithoorn een beperkt aantal geluidszoneringsplichtige bedrijven aanwezig is en het terrein ook niet het karakter meer heeft van een zwaar industrieterrein waarop in de toekomst dergelijke inrichtingen gefaciliteerd zouden moeten worden, heeft het college in april 2016 besloten om het bedrijventerrein gedeeltelijk te dezoneren en een nieuwe zone (kleiner) vast te stellen. Met dit bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Uithoorn 2020 ‘ wordt de nieuwe zonering vastgesteld.

1.5 Indeling bestemmingsplan Vinckebuurt

De toelichting volgt de indeling van het moederplan.

Het uitwerkingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de huidige situatie kort geschetst;
• In hoofdstuk 3 zijn de voor het bestemmingsplan relevante beleidsstukken, zowel op rijksniveau als op provinciaal en gemeentelijk niveau, opgenomen;
• In hoofdstuk 4 is de beschrijving van het plan weergegeven;
• In hoofdstuk 5 zijn alle aspecten op het gebied van het milieu en leefkwaliteit beschreven;
• In hoofdstuk 6 komt de juridische vormgeving aan de orde;
• Hoofdstuk 7 betreft inspraak en overleg;
• In hoofdstuk 8 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 HUIDIGE SITUATIE

Voor een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van de omgeving wordt verwezen naar naar het moederplan (hoofdstuk 2.1 - 2.3).

Het voormalige bedrijventerrein (de Vleeschhoek en het Campinaterrein) is gesloopt en lag braak. In de huidige situatie bepalen met name de Amstel, de Thamerweg en de Burgemeester van Meetelenstraat, met de aangrenzende bestaande bebouwing, het beeld. Het gebied is volop in ontwikkeling, met bouwwerkzaamheden aan de nieuwe woningen.

De zone langs de Amstel is ingericht als een brede kade met een groene berm en een wandelpad. In de bocht van de Amstel valt de zichtlijn langs de kade op de Thamerkerk. Langs de Wilhelminakade staan enkele karakteristieke panden.

Langs de Burgemeester van Meetelenstraat staat gevarieerde woonbebouwing. De woningen zijn met de achterzijde gericht naar het voormalige bedrijventerrein. Kenmerkend is het eenvoudige profiel van de straat met een asfaltbaan geflankeerd door stoepen. De bebouwing is kleinschalig.

Aan de oostzijde ligt langs de J.A. van Seumerenlaan het gebouw van het voormalige jongerencentrum 'The Mix'.

Aan de westzijde ligt de Petrus Steenkampweg, met daarachter het oude spoortracé. Het spoortracé is nu in gebruik als route voor hoogwaardig openbaar vervoer, met een halte van het Randstad-Net.

Luchtfoto van Vinckebuurt (2021) (uitwerkingsgebied rood omrand)

Het onderhavige uitwerkingsgebied wordt momenteel nog gebruikt als overloopparkeerterrein voor het naastgelegen bedrijventerrein. Binnen het uitwerkingsgebied is geen bestaande bebouwing aanwezig, alleen verharding en een aantal bomen tussen de parkeerplaatsen.

In de toekomst zal er op het voormalig bedrijventerrein een hele nieuwe situatie ontstaan. Het onderhavige uitwerkingsgebied maakt onderdeel uit van de nieuwe stedenbouwkundige situatie zoals beschreven in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

3.1 Inleiding

In het moederplan, het bestemmingsplan Vinckebuurt, is een uitgebreid overzicht opgenomen van het relevante beleid, op basis waarvan het moederplan tot stand is gekomen en is vastgesteld. Hieronder zijn de voor het uitwerkingsplan belangrijkste punten weergegeven. Voor het overige wordt verwezen naar het moederplan.

 

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2024, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Deze is vastgesteld op 9 september 2020. De NOVI is vastgesteld op grond van de huidige regelgeving (dus als structuurvisie) en zal bij inwerkingtreding van de Omgevingswet gelden als Nationale omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die met uitzondering van paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone is komen te vervallen. Daarnaast vervangt de NOVI delen van het Nationaal Waterplan, de Natuurvisie en het Nationaal Milieubeleidsplan.

Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio’s;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. afwentelen wordt voorkomen.

Onderhavige ontwikkeling treft geen nationaal belang. Geconcludeerd kan worden dat de NOVI geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2.2 Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven in zones rondom de luchthaven Schiphol. Primaire doelen zijn:

• voorkomen dat het gebruik van de grond en de bebouwing op en rond Schiphol een gevaar zou kunnen vormen voor de veiligheid van het luchtverkeer;
• beperken van het aantal nieuwe en bestaande door vliegtuiggeluid gehinderde bewoners en gebruikers.

Op 20 februari 2003 is het Luchthavenindelingbesluit Schiphol, gebaseerd op de Wet luchtvaart (gewijzigd op 27 juni 2002), in werking getreden. Het besluit is op 1 januari 2018 gewijzigd.

In het luchthavenindelingsbesluit is het luchthavengebied en het beperkingengebied vastgesteld. In het beperkingengebied gelden regels met betrekking tot de bestemming en het gebruik van gronden en gebouwen in het kader van veiligheid, hoogtebeperking, vogelaantrekkende werking en geluidsbelasting. Gemeenten zijn verplicht hun bestemmingsplannen in overeenstemming te brengen met het Luchthavenindelingbesluit Schiphol.

Het onderhavige plangebied valt binnen het beperkingengebied van het geldende luchthavenindelingsbesluit. In het onderhavige plangebied gelden hoogtebeperkingen. Deze zijn in een dergelijke orde van grootte (maximaal toegestane hoogte 40-60 meter) dat ze niet van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

De Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 is op 19 november 2018 vastgesteld. Met de Omgevingsvisie richt de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven.

De provincie gaat uit van het principe ‘lokaal wat kan, regionaal wat moet’, gelet op de diversiteit aan regio’s, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking. Ambities van de provincie zijn:

• Een klimaatbestendig en waterrobuust Noord-Holland;
• Het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van bodem-, water- en lucht, externe veiligheid, geluidbelasting en (ontwikkelingen in) de ondergrond;
• Vergroten biodiversiteit in Noord-Holland;
• Een duurzame economie, met innovatie als belangrijke motor;
• Een betere aansluiting op de vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief);
• Een effectieve, veilige en efficiënte verplaatsing van inwoners en bedrijven van Noord Holland;
• Het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie;
• Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal maken.

Het provinciaal beleid dat is vastgelegd in de Omgevingsvisie wordt geëffectueerd via de Omgevingsverordening NH2020. De provincie beoordeelt gemeentelijke plannen tegen de achtergrond van de Omgevingsverordening NH2020.

De herstructurering van het bestaand stedelijk gebied sluit aan bij de doelstelling van de structuurvisie.

3.3.2 Omgevingsverordening NH2020

In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Op donderdag 22 oktober 2020 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020 en vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. Op 10 juli 2023 is de omgevingsverordening geconsolideerd.

De provincie Noord-Holland wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Hierbij wordt gezocht naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid.

De provincie wil dat er meer ruimte komt voor woningbouw in Noord-Holland Noord. De nieuwe omgevingsverordening regelt dat in landelijk gebied woningbouwprojecten tot 11 woningen gebouwd kunnen worden aan de rand van kernen en dorpslinten. Grootschalige woningbouw (meer dan 11 woningen) was onder voorwaarden altijd al mogelijk in landelijk gebied. De plannen moeten wel worden opgenomen in een woonakkoord, gemeenten moeten aantonen waarom woningbouw op die locatie nodig is en het goed inpassen in het landschap.

De 32 meest waardevolle en kwetsbare landschappen in de provincie zijn aangewezen als ‘Bijzonder Provinciaal Landschap’ (BPL). Op deze gebieden is de provincie extra zuinig vanwege hun bijzondere waarde voor mens en dier. Per gebied is aangegeven welke bijzondere kernkwaliteiten aanwezig zijn. Dat kunnen ecologische, landschappelijke, cultuurhistorische of aardkundige waarden zijn. Hieronder vallen: het leefgebied voor weidevogels, waterlopen en verkavelingsvormen in oude polders, de openheid en de vergezichten in het landschap of een bijzondere bodemopbouw. Als deze kernkwaliteiten niet aangetast worden, is bijvoorbeeld woningbouw onder voorwaarden mogelijk. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels opgesteld over hoe toegestane ontwikkelingen ingepast kunnen worden in deze gebieden.

Het plangebied valt volledig het bestaand stedelijk gebied waar wonen is toegestaan. Hiermee draagt het bij aan het provinciale streven naar woningbouw aansluitend aan de bestaande verstedelijkte gebieden. Voor de verantwoording hiervan wordt verwezen naar hoofdstuk 4 (Planbeschrijving).

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Bijzonder Provinciaal Landschap of van een NNN-gebied. Wat betreft deze bescherming van natuurgebieden wordt verwezen naar paragraaf 5.3 Ecologie van deze toelichting.

Met de onderbouwing in de genoemde hoofdstukken wordt aangetoond dat het plan niet in strijd is met de provinciale omgevingsverordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Uithoorn 2040

Op 27 oktober 2022 is de Omgevingsvisie Uithoorn 2040 vastgesteld. De Omgevingsvisie vormt het kader waarmee plannen getoetst, ontwikkeld en uitgewerkt kunnen worden.

De Omgevingsvisie beoogt zowel het landelijke, dorpse als het tuinstedelijke, economische karakter van de gemeente Uithoorn te versterken. Voor verschillende delen van Uithoorn is de beoogde karakteristiek beschreven.

Binnen de gemeente zijn verschillende opgaven uitgelicht, waaronder de ontwikkeling van het dorpshart aan de Amstel. Een belangrijke positie wordt ingenomen door het Amstellint. Hier is het de bedoeling de beleving van het Amstellint en de vaarrecreatie te versterken en de functie van passantenhaven te versterken.

Herstructurering van gebieden en inbreiden kan plaatsvinden zolang de identiteit van de plek wordt versterkt. Op het Campinaterrein en de Vleeschhoek (de Vinckebuurt) is in de Omgevingsvisie woningbouw voorzien.

3.4.2 Beeldkwaliteitplan Vinckebuurt

Voor de Vinckebuurt is een beeldkwaliteitplan opgesteld (Beeldkwaliteitplan Vinckebuurt Uithoorn, Bouwfonds Ontwikkeling, Zeeman Vastgoed, augustus 2013). Dit beeldkwaliteitplan vormt de leidraad bij de bouw- en inrichtingsplannen. Het plangebied van dit uitwerkingsplan valt in het deelgebied Amstellint. Karakteristiek voor het Amstellint is dat het een samenhangende bebouwingsrand is, gericht op de Amstel, met een sterke ritmering en verticale geleding. Het lint sluit in schaal aan op het weidse profiel van de Amstel en onderscheidt zich van de achterliggende, meer kleinschalige en besloten woonbuurtjes.

De bebouwing die met dit uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt moet voldoen aan de eisen uit het beeldkwaliteitplan.

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING

4.1 Hoofdopzet gehele plan

De opzet van het plan Vinckebuurt is uitgebreid beschreven in het moederplan.

Het plan voor Vinckebuurt als geheel omvat in totaal circa 300 woningen. Het plan kent verschillende woningtypes en woningcategoriën. Het lint langs de Amstel zal vooral bestaan uit appartementen. De daarachter liggende woonbuurtjes voornamelijk uit grondgebonden woningen.

Circa 50% van de geplande woningen ligt in het duurdere segment. Naast aspecten als de grote locatiekwaliteit en het financieel kostbare transformatieproces, past dit eveneens in de dynamiek van de woningmarkt. Circa 25 à 30% van de woningen wordt ontwikkeld in de sociale sector.

Hieronder worden kort de belangrijkste stedenbouwkundige kenmerken opgesomd:

• Ontwikkelen van een aantrekkelijk lint langs de Amstel met variatie in bebouwingsbeeld met hier en daar een accent;
• Invulling langs Thamerweg en Burgemeester van Meetelenstraat laten aansluiten op het bestaande karakter;
• Invulling van de twee woongebieden met een eigen identiteit;
• In de woongebieden een eigen plek creëren met een visuele verbinding naar de Amstel;
• Vanaf de Thamerweg een verbinding (zichtlijn) maken naar de Thamerkerk;
• Afstemmen woningbouw en milieuzonering bedrijventerrein aan de Cornelis Verolmelaan;
• Schaal van de achterliggende woongebieden aan laten sluiten bij de schaal van Uithoorn, dus voornamelijk twee bouwlagen met een kap;
• De groenstructuur ondersteunend laten zijn aan de stedenbouwkundige opzet en structuur;
• Parkeren zo oplossen dat het niet dominant in het straatbeeld aanwezig is.

In het stedenbouwkundig plan heeft dit verder gestalte gekregen.

Stedenbouwkundig plan Vinckebuurt (stand van zaken 2019, verkaveling indicatief)

In het stedenbouwkundig plan is veel aandacht uitgegaan naar de inpassing in de bestaande omgeving.

De aansluiting op de Thamerweg aan de noordzijde is gevarieerd en kleinschalig. De bebouwing langs de Petrus Steenkampweg past bij de grotere schaal van deze ruimte en introduceert de bebouwing van het Amstellint. De overgang op de bedrijvigheid aan de oostzijde van het plangebied wordt gevormd door bedrijfsruimte voor kleinschalige, “woonvriendelijke” bedrijven.

Een bijzonderheid wordt voorts gevormd door de bestaande bebouwing langs de Burgemeester van Meetelenstraat en langs een beperkt deel van de Wilhelminakade. De kadebebouwing langs de Amstel bouwt in hoogte af naar deze bebouwing. Langs de Burgemeester van Meetelenstraat zelf wordt met de nieuwbouw aansluiting gezocht op de karakteristiek van de bestaande bebouwing langs deze straat.

De verwezenlijking van de Vinckebuurt betekent een grote kwaliteitsverbetering voor dit deel van Uithoorn. Een voormalig bedrijventerrein wordt gesaneerd en getransformeerd naar een hoogwaardig woongebied. Deze kwaliteitsverbetering draagt bij aan het streven om het gehele centrum van Uithoorn te vernieuwen en te komen tot een mooi aaneengesloten verblijfsgebied dat zich uitstrekt langs de Amstel, van het Oude Dorp tot aan de Thamerkerk. Met name het nieuwe Amstellint zal Uithoorn meer gezicht en uitstraling geven. Verder wordt Uithoorn verrijkt met enkele fraaie buitenruimten en interessante woongebieden. De woonbuurten die achter dit Amstellint tot stand komen, zullen compact en kleinschalig zijn en een woonmilieu vormen met een geheel eigen uitstraling en kwaliteit. De groene plantsoenen vormen de rustpunten van deze woonbuurten. Middels een stelsel van assen en zichtlijnen staan de buurten voorts in direct contact met de fraaie weidse Amsteloevers.

4.2 Uitwerkingsgebied

Het onderhavige uitwerkingsgebied maakt onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan. Het ligt aan de oostgrens van de Vinckebuurt, als onderdeel van het Amstellint. Met dit plan wordt het appartmentengebouw ten noordoosten van de Thamerkerk mogeijk gemaakt. De hoofdentree bevindt zich aan de Wilhelminakade. In het gebouw bevinden zich in totaal 40 appartementen die ontsloten zijn door galerijen, verdeeld over 4 tot 5 verdiepingen. De woonkamers van de appartementen bevinden zich aan de Wilhelminakade en hebben allen toegang tot een balkon dat uitkijkt over de Amstel.

Plattegrond begane grond appartementengebouw (stand van zaken oktober 2023)

Aanzicht voorzijde appartementengebouw (stand van zaken oktober 2023)

De invulling van het uitwerkingsgebied voldt het stedenbouwkundig plan voor de Vinckebuurt als geheel. Het appartementengebouw houdt rekening met de ligging van een damwand ten westen van het appartementengebouw. Op het naastgelegen bedrijventerrein bevindt zich bodemvervuiling. Deze vervuiling wordt beheerst door middel van een IBC-maatregel (Isoleren, Beheersen en Controleren) die onderdeel is van een overeenkomst tussen de Nederlandse Staat en Cindu B.V. (tegenwoordig Amsteldijk Beheer BV). Aan de zijkanten bestaat de isolatie uit damwanden, waarmee wordt voorkomen dat de vervuiling zich horizontaaal kan verspreiden. Deze damwanden mogen niet overbouwd worden en moeten vanwege het eeuwigdurende karakter van de IBC-maatregel bereikbaar blijven voor onderhoud. Voor deze damwand moet er voldoende ruimte vrijgelaten worden zodat een minimale werkruimte van 10 meter beschikbaar blijft ten behoeve van het vervangen van de bestaande damwand. Deze ruimte ligt grotendeels aan de andere zijde van de damwand, maar om voldoende ruimte voor het onderhoud en de instandhouding van de damwand te garanderen is vanaf het appartementengebouw 1,5 meter vrijgehouden tot de damwand.

Situatietekening met weergave damwand ter hoogte van het appartementengebouw (rode lijn) en afstand van 1,5 meter (blauwe lijn)

De woningenbouwplannen binnen het uitwerkingsgebied zullen in overeenstemming zijn met de regels en de verbeelding (het juridisch bindende deel) van het onderhavige uitwerkingsplan.

4.3 Verkeersstructuur

De verkeersstructuur van de Vinckebuurt wordt gekenmerkt door een gebiedsontsluiting langs de rand, bestaande uit de Petrus Steenkampweg en de Wilhelminakade.

Binnen het plan is er een onderscheid in erftoegangswegen en paden voor langzaam verkeer. De categorisering zal duidelijk worden gemaakt in de inrichting van de verschillende routes. De Thamerweg wordt daarbij ook behandeld als een erftoegangsweg.

Verkeersstructuur Vinckebuurt (verkaveling donkergrijs omrand, verkaveling indicatief)

Op bovenstaande afbeelding is weergegeven hoe het uitwerkingsgebied is gelegen ten opzichte van de verkeersstructuur van de Vinckebuurt.

4.4 Parkeren

Het parkeren is in de Vinckebuurt waar mogelijk uit het zicht gehouden. Dit gebeurt door de toepassing van parkeren in de appartementengebouwen langs de Wilhelminakade, garages en/of opritten bij een groot deel van de duurdere grondgebonden woningen en door de toepassing van openbare parkeervoorzieningen aan de binnenzijde van de woonblokken.

Parkeervoorzieningen Vinckebuurt (uitwerkingsgebied donkergrijs omrand, verkaveling indicatief)

In het onderhavige uitwerkingsgebied komen uitsluitend appartementen voor. Hier is voorzien in parkeren in het openbaar gebied achter het gebouw, inclusief het bezoekersparkeren.

Parkeerbalans

Voor het plangebied Vinckebuurt als geheel, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt, is een sluitende parkeerbalans opgesteld. (Zie hiervoor hoofdstuk 4.2 van het moederplan). Deze ging uit van een integrale parkeeroplossing voor het oostelijk deel van de Vinckebuurt (deel VI), waar gebouw C deel van uitmaakt. In het moederplan was het aantal appartementen in gebouw C echter lager. Derhalve is een extra aantal parkeerplaatsen in het openbaar gebied om te voldoen aan het parkeerbeleid. De parkeerbalans is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting van dit uitwerkingsplan.

De extra parkeerplaatsen vallen deels binnen het moederplan, bestemmingsplan Vinckebuurt. Ter plaatse van de voorgenomen parkeeroplossing geldt de bestemming Groen. Binnen deze bestemming is parkeren mogelijk gemaakt in de regels. De toegangsweg naar de parkeerplaatsen valt ten dele binnen het bestemmingsplan Bedrijventerrein Uithoorn 2020. Binnen de daar geldende bestemming Bedrijf zijn wegen mogelijk, met die verstande dat de weg niet alleen de extra parkeerplaatsen ontsluiten, maar ook de toegangsweg vormen van het achtergelegen bedrijfsgebied.

Indien bij de invulling van de uitwerkingsgebieden nog woningtypes of woningaantallen aangepast worden moet de parkeervoorziening hiermee in overeenstemming zijn en/of worden gebracht. Bij de definitieve woningontwikkeling c.q. bij omgevingsvergunning zullen de precieze aantallen getoetst worden. Hiervoor is in het uitwerkingsplan een planregel (voorwaardelijke verplichting) opgenomen. Dat wil zeggen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen pas verleend wordt als is aangetoond dat er ook voldoende parkeergelegenheid is.

4.5 Groenstructuur

In de inrichting krijgen de belangrijkste kwaliteitsdragers van het gebied een eigen uitwerking. De Wilhelminakade behoudt daarbij zijn uitstraling als een groen singelmilieu. Het plein rond de Thamerkerk vormt de beëindiging van deze groene singel en wordt opnieuw ingericht. Het wordt een open plein dat geschikt is voor de opvang van een grotere mensenmassa, bij bijvoorbeeld herdenkingsdag. Door de toevoeging van enkele bomen en een struikenbed wordt ook de kerk zorgvuldig en fraai ingepast.

De groene plantsoenen in de woonbuurten krijgen eveneens een afzonderlijk karakter. Ze herbergen ieder een speelplek die is uitgewerkt als een open grasveld, omzoomd door een zitrand en ingedeeld met enkele speeltoestellen. Naar buiten tonen de groene plantsoenen zich als een royale groenvoorziening door een samenspel van bomen, heesters en struiken. Het gebruik van overwegend opgaande begroeiing zal niet alleen de uitstraling ten goede komen, maar zal ook regulerend werken ten aanzien van het parkeren en het uitlaten van honden.

De uitstraling van de overige woonstraten zal eenvoudig en helder zijn. Straatbomen voorzien in een consequente ritmering, die (waar mogelijk) wordt aangevuld met hagen als erfafscheiding.

Groenstructuur Vinckebuurt (uitwerkingsgebied rood omrand, verkaveling en parkeerindeling indicatief) bron: Inrichtingsplan Vinckebuurt (Vleeschhoek/Campinaterrein), HB advies, 2019

Op bovenstaande afbeelding is aangegeven hoe het uitwerkingsgebied is gelegen ten opzichte van de groenstructuur van de Vinckebuurt.

Hoofdstuk 5 UITVOERBAARHEIDSASPECTEN

In het moederplan, het bestemmingsplan Vinckebuurt, is een uitgebreid overzicht opgenomen van het onderzoek dat gedaan is ten behoeve van de plannen voor de Vinckebuurt. Hieronder zijn de voor het uitwerkingsplan belangrijkste punten weergegeven. Voor het overige wordt verwezen naar het moederplan.

5.1 Waterhuishouding

In het kader van het moederplan Vinckebuurt is het proces van de Watertoets doorlopen. In nauw overleg tussen de ontwikkelende partijen, Waternet en de gemeente Uithoorn zijn alle relevante aspecten doorgenomen en zijn afspraken gemaakt hoe een en ander zijn beslag krijgt in het bestemmingsplan c.q. de woningbouwplannen.

5.1.1 Waterstaatkundige beschermingszones

Het onderhavige uitwerkingsgebied is gelegen langs een secundaire waterkering.

Waterkeringen

De waterkering ligt langs de Amstel. De waterkering is vastgelegd in de legger secundaire waterkeringen van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. Er worden drie zones onderscheiden: de kernzone (de waterkering zelf), de binnenbeschermingszone en de buitenbeschermingszone. Deze zones worden beschermd door het 'regime' van de Keur. Het waterschap is daarbij het bevoegd gezag. Werkzaamheden in de beschermingszones dienen getoetst te worden aan de keur AGV.

De waterkering en bijbehorende zones worden in het onderhavige bestemmingsplan beschermd middels de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

Door Waternet is een principe-doorsnede van de zone langs de Amstel goedgekeurd waarin het 'theoretische dijkprofiel' wordt aangegeven. Dit profiel is nodig om de kerende werking te kunnen garanderen. Het theoretisch dijkprofiel is als stippellijn in de doorsnede weergegeven en is gerelateerd aan de 'referentie kruinlijn'.

Principe-doorsnede van de zone langs de Amstel met het 'theoretische dijkprofiel'

In het onderhavige uitwerkingsplan ligt het dichtstbijzijnde bouwvlak langs de Amstel op meer dan 40 meter vanuit de referentiekruinlijn. Daaruit volgt dat het theoretische dijkprofiel door de beoogde woningbouwontwikkeling ongemoeid blijft.

Een en ander zal in de bouwplanfase nader worden uitgewerkt door de ontwikkelende partijen. Daarbij wordt rekening wordt gehouden met de Keur AGV.

5.1.2 Watercompensatie

In verband met het bepalen van de opgave voor waterberging in het plangebied is overleg gevoerd tussen Waternet, BPD Ontwikkeling BV (voorheen Bouwfonds Ontwikkeling), Zeeman Vastgoed BV en Royal Haskoning. In dit overleg is de hele Vinckebuurt betrokken, dus inclusief het onderhavige uitwerkingsgebied.

In het overleg is vastgesteld dat bij de ontwikkeling van Vinckebuurt geen verplichting bestaat tot de aanleg van watercompensatie. Op 20 december 2010 is een officiële brief uitgegaan waarin Waternet bevestigt dat het plangebied Vinckebuurt voldoet aan het watercompensatiebeleid en er geen eis ten aanzien van watercompensatie aan de orde is.

In het licht van de wens om een goed functionerend watersysteem te bereiken zijn de mogelijkheden voor het realiseren van extra waterberging binnen het plangebied beschouwd.

In de voorliggende plannen is overeengekomen om het groen in het verlengde van de Thamersloot te benutten voor waterberging.

Waterberging Vinckebuurt (uitwerkingsgebied donkergrijs omrand, verkaveling indicatief)

Conclusie

De watercompensatie is reeds bepaald/geregeld in de fase van het moederplan, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt.

De watercompensatie vindt plaats in het openbaar gebied. Dit is geregeld middels eindbestemmingen in het reeds vastgestelde moederplan Vinckebuurt. In het kader van dit uitwerkingsplan zijn geen verdere maatregelen aan de orde.

5.2 Geo-technische situatie

In het kader van het moederplan is geotechnisch onderzoek gedaan voor de gehele Vinckebuurt, inclusief het onderhavige uitwerkingsgebied. De uitkomsten van het geotechnisch onderzoek maken voldoende aannemelijk dat de geotechnische bodemgesteldheid de uitvoerbaarheid van de plannen niet in de weg staat.

5.3 Ecologie en natuur

In het kader van het moederplan is onderzoek gedaan voor de verschillende plandelen, inclusief het onderhavige uitwerkingsgebied. Ten aanzien van de gebiedsbescherming is de situatie niet gewijzigd, in die zin dat de locatie geen deel uitmaakt van beschermde natuurgebieden. Er is echter wel een stikstofdepositie onderzoek uitgevoegd. Tevens is aanzien van de soortenbescherming een onderzoek verricht.

Stikstofdepositie

Er is een toetsing uitgevoerd om te zien of de toename van stikstofemissie (significante) gevolgen kan hebben voor de Natura 2000-gebieden in de omgeving (AERIUS-calculatie Vinkebuurt, gebouw B en C, Aveco de Bondt, d.d. 16 november 2023). Dit rapport is bijgesloten als Bijlage 3.

AERIUS-Calculator is het wettelijk voorgeschreven rekeninstrument om de stikstofdepositie van projecten in Natura 2000-gebieden te berekenen. De hiervoor beschreven uitgangspunten zijn ingevoerd in de AERIUS-Calculator (versie 2023.0.1). Berekeningen hebben plaatsgevonden voor hexagonen in natuurgebieden in de AERIUS Calculator.

Uit de berekeningen blijkt dat de totale stikstofemissie tijdens de realisatiefase en de gebruiksfase niet leidt tot stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden (niet hoger dan 0,00 mol/ha/jaar). Gesteld kan daarom worden dat de stikstofemissie geen belemmering oplevert voor de planontwikkeling.

Soortenbescherming

Gezien de huidige staat van het terrein is de ecologische waarde van het terrein in zijn algemeenheid laag te noemen. Wel is het aannemelijk dat op het terrein enkele soorten aanwezig zijn die bescherming genieten onder de Wet Natuurbescherming (voorheen Flora- en faunawet). Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 5.3 van het moederplan.

In 2019 is een verkennend natuuronderzoek (oftewel Quickscan Ecologie) voor het plangebied aan de J.A. van Seumerenlaan 1 te Uithoorn uitgevoerd. Dit rapport is bijgesloten als Bijlage 4.

Een verkennend natuuronderzoek heeft een geldigheid van 2 tot 3 jaar na het uitvoeren van het veldbezoek, tenzij de ecologische omstandigheden wezenlijk zijn veranderd. Het rapport opgesteld in 2019 en is derhalve niet meer actueel en dient geactualiseerd te worden. In 2023 is het verkennend natuuronderzoek geactualiseerd en zijn de mogelijke vervolgstappen benoemd die eventueel moeten worden genomen met betrekking tot aanvullend veldonderzoek, nader effectonderzoek en nadere procedures. Deze actualisatie is bijgesloten als Bijlage 5.

Uit het verkennend natuuronderzoek uit 2019, is gebleken dat er aanvullend natuuronderzoek vereist is naar boombewonende vleermuizen, kleine marterachtigen, ringslang en rugstreeppad. Aanvullend op deze conclusie wordt in de actualisatie aanbevolen om soortgericht onderzoek uit te voeren naar gebouwbewonende vleermuizen, de gewone dwergvleermuis en de ruige dwergvleermuis. Het onderzoek dient te zijn gericht op de bebouwing direct grenzend aan het plangebied, namelijk de J.A. van Seumerenlaan 1.

In 2023 is vervolgens een soortgericht onderzoek verricht naar ringslang, rugstreeppad, kleine marterachtigen en vleermuizen. Dit onderzoek is bijgesloten als Bijlage 6.

Kleine marterachtigen en ringslang
Het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming voor de bunzing, hermelijn, wezel en de ringslang is niet nodig. Tijdens het soortgericht onderzoek naar bunzing, hermelijn, wezel en de ringslang in het onderzoeksgebied, zijn geen van de soorten aangetroffen in het onderzoeksgebied. Voortplantingsbiotoop, vaste rust- en verblijfplaatsen en leefgebied van de bunzing, hermelijn, wezel en ringslang zijn op basis van het onderzoek niet aanwezig, derhalve worden negatieve effecten uitgesloten.

Rugstreeppad
Het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming voor de rugstreeppad is wel nodig. De aanvraag voor een ontheffing van de Wet natuurbescherming dient te worden onderbouwd met een activiteitenplan. In het onderzoeksgebied is er voorplantingsbiotoop en zijn er vaste rust- en verblijfplaatsen aanwezig van de rugstreeppad die zowel als zomer- en winterverblijfplaats kunnen worden gebruikt. Indien voortplantingsbiotoop of vaste rust- en verblijfplaatsen worden aangetast als gevolg van de werkzaamheden, vindt er een overtreding van artikel 3.5 lid 1, 2 en 4 uit de Wet natuurbescherming plaats met betrekking tot de rugstreeppad.

Vleermuizen
Voor de kap van de bomenrijen is het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming wel nodig. De aanvraag voor een ontheffing van de Wet natuurbescherming dient te worden onderbouwd met een activiteitenplan.

In het onderzoeksgebied zijn er geen vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. Overtredingen van de verbodsbepalingen van artikel 3.5 lid 2 en 4 Wet natuurbescherming met betrekking tot vleermuizen kan op voorhand worden uitgesloten.

In het plangebied is een essentiële vliegroute van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. De lijnvormige groenstructuren maken onderdeel uit van een essentiële vliegroute van de gewone dwergvleermuis. Indien deze bomenrijen worden gekapt, gaat er een essentiële vliegroute van de gewone dwergvleermuis verloren. Als gevolg van deze werkzaamheden vindt er overtreding van de verbodsbepalingen artikel 3.5 lid 2 uit de Wet natuurbescherming plaats met betrekking tot de gewone dwergvleermuis.

Conclusie
Om overtreding van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming te voorkomen dient een ontheffing te worden aangevraagd. Dit kan worden gedaan met behulp van een activiteitenplan. Tevens dienen mitigerende en compenserende maatregelen getroffen te worden. Deze maatregelen zullen beschreven worden in een nader op te stellen activiteitenplan.

Er dient altijd rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht uit de Wet Natuurbescherming. Dat houdt in dat er niet willens en wetens schade mag worden toegebracht aan beschermde natuurwaarden. Mochten tijdens de uitvoering beschermde soorten worden waargenomen, dienen maatregelen te worden getroffen om schade aan deze individuen zoveel mogelijk te voorkomen.

Het genoemde activiteitenplan inclusief de mitigerende en compenserende maatregelen dienen, in overleg met de bevoegde instanties, onderdeel te zijn van de aanvraag omgevingsvergunning. Voor de vaststelling van het uitwerkingsplan vormt het geconstateerde geen belemmering.

5.4 Bodem

Voor de verschillende plandelen is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bodem en de wijze waarop de bodem geschikt gemaakt kan worden voor het beoogde gebruik. Voor het onderhavige uitwerkingsplan is de sanering van het voormalige Campinaterrein van belang.

Voor het gedeelte 'Campinaterrein' is een bodemonderzoek uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. Het doel van de sanering is de locatie gereed maken voor het toekomstige gebruik: wonen met tuin.

In 2020 is een actualiserend onderzoek voormalig Cindu-terrein Uithoorn afgerond, waarin ook de voormalige NWM locatie is meegenomen. Het plangebied maakte deel uit van het onderzoeksgebied. De rapportage is bijgesloten als Bijlage 7. In het onderzoeksrapport word geconcludeerd dat er sprake is van grond- en grondwaterverontreinigingen in het plangebied en dat humane risico's niet worden uitgesloten.

In het plangebied van het uitwerkingsplan is in 2019 een vooronderzoek, een verkennend en nader bodemonderzoek, een verkennend waterbodemonderzoek en een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 8. Op basis van het onderzoeksrapport wordt geconcludeerd dat de bodem verdacht is voor bodemverontreiniging. Dit vanwege de licht tot sterk verhoogde gehalten in de grond en licht verhoogde concentratie in het grondwater. De hypothese dat de bodem verdacht is voor de aanwezigheid van asbest in de bodem dient te worden verworpen. De licht tot sterk verhoogde gehalten in de grond leveren in de huidige situatie (onder klinkerverharding) geen onaanvaardbare humane risico’s op.

Op basis van de resultaten van onderhavig onderzoek bestaan er milieuhygiënische belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie (bouw appartementen). In het onderzoeksrapport wordt aanbevolen om:

• een Plan van Aanpak (PvA) op te stellen voor het saneren van de sterke verontreinigingen met barium ter plaatse van de parkeerplaats aan de J.A. van Seumerenlaan 1 Uithoorn. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een deel van de verontreiniging binnen de beschermingszone van de dijk valt.

• Een saneringsplan op te stellen voor het saneren van de sterke verontreinigingen met zware metalen en PAK ter hoogte van de openbare weg J.A. van Seumerenlaan.

Het genoemde plan van aanpak en saneringsplan dienen, na overleg met de bevoegde instanties, onderdeel te zijn van de aanvraag omgevingsvergunning. Om dit te borgen is een voorwaardelijke verplichting in de regels van het uitwerkingsplan opgenomen, waarbij wordt geregeld dat dat de gronden pas in gebruik mogen worden genomen nadat deze door middel van bodemsanering naar oordeel van het bevoegd gezag voldoende geschikt gemaakt zijn. Voor de vaststelling van het uitwerkingsplan vormt het geconstateerde geen belemmering.

5.5 Cultuurhistorie en Archeologie

In het kader van het moederplan zijn verschillende archeologische onderzoeken uitgevoerd (zie hiervoor hoofdstuk 5.5 van het moederplan). Op basis van de onderzoeken is gebleken dat grote delen van het terrein reeds verstoord zijn.

Voor het zuidelijke deel van het plangebied geldt een hoge archeologische verwachting voor resten van bewoning (funderingsresten) vanaf de tweede helft van de 17e eeuw. Verder kunnen zich in het plangebied resten van ontwateringssloten bevinden waarvan de oorsprong teruggaat tot de middeleeuwse ontginningsperiode.

Archeologische advieskaart (uitwerkingsgebied rood omrand)

Het plangebied valt binnen het deel waarbij geen archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk is, zoals op bovenstaande figuur in roze kleur is aangegeven. Hiermee wordt voldaan aan de eisen die de wet op de archeologische monumentenzorg stelt. Bij de nieuwbouw zijn geen archeologische waarden in het geding.

5.6 Milieuzonering

Op het gebied van milieuzonering is de relatie van de woningbouw met het naastgelegen industrieterrein van belang. In de bestemmingsplannen voor het industrieterrein is een categorie-indeling gemaakt waarbij rekening wordt gehouden met de hinder op bestaande woningen en de nieuw te ontwikkelen woningen in de Vinckebuurt (zie hiervoor 5.6.1 van het moederplan). Door deze indeling wordt voorkomen dat er geen onevenredige hinder is op de woningen in de Vinckebuurt c.q. het onderhavige uitwerkingsgebied. Ter actualisatie op de genoemde conclusie in het moederplan is een onderzoek uitgevoerd door Aveco de Bondt (Vinckebuurt gebouw C te Uithoorn Quickscan milieuzonering, 13-11-2023, Bijlage 9). Uit de inventarisatie blijkt dat in de feitelijke situatie op basis van richtafstanden geen hinder is te verwachten. Planologisch gezien heeft de ontwikkeling op zeer kleine schaal invloed op de gebruiksmogelijkheden van de ten noorden/noordoosten gesitueerde bedrijfsgronden. Dit betreft overigens geen onvoorziene situatie, met het vaststellen van het bestemminsplan 'Vinckebuurt' in 2013 is deze situatie al zichtbaar geworden. Deze situatie wordt dan ook niet als belemmering beschouwd voor de uitwerking van onderhavig plan.

Geconcludeerd kan dus worden dat bedrijven niet onevenredig gehinderd worden in de uitoefening van hun activiteiten en dat in het plangebied voor het appartementengebouw zelf sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Wat betreft de milieuhinder van het plan zelf (externe werking): Binnen het plangebied worden appartementen gerealiseerd, appartementen veroorzaken geen milieuhinder voor functies in de omgeving.

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van het appartementengebouw.

5.7 Geluid

In het moederplan zijn alle relevante geluidsaspecten beschreven. Het uitgevoerde onderzoek betreft de gehele Vinckebuurt, inclusief het onderhavige uitwerkingsgebied. Voor onderhavig uitwerkingsgebied is een actualiserend onderzoek gedaan (Akoestisch onderzoek Vinckebuurt gebouw C te Uithoorn wegverkeerslawaai en industrielawaai, Aveco de Bondt, 13-11-2023, Bijlage 10).

Het terrein is gelegen in de nabijheid van enkele wegen en een busbaan. In de rapportage worden de uitgangspunten, resultaten en consequenties voor het plan voor de aspecten industrielawaai en wegverkeerslawaai besproken. Verder komt de cumulatie van geluid aan bod.

Uit het onderzoek blijkt, dat voor het realiseren van het plan hogere waarden wegverkeerslawaai nodig zijn.

Doordat de wegen langs de rand van het gebied lopen en hierlangs bebouwing is gesitueerd, wordt een relatief stil binnengebied verkregen. Ook voor het industrielawaai geldt, dat de bebouwing aan de rand voor een geluidluw binnengebied zorgt.

Voor de betreffende woningen heeft de gemeente Uithoorn een hogere waarden procedure doorlopen, parallel aan de bestemmingsplanprocedure van het moederplan. Op 20 augustus 2013 zijn de voor de Vinckebuurt benodigde hogere waarden vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders van Uithoorn.

Industrielawaai

In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Uithoorn 2020' van 21 november 2022 heeft een gedeeltelijke dezonering van het industrieterrein plaatsgevonden. Het plangebied bevindt zich daarmee niet meer in de geluidzone van een geluidgezoneerde industrieterrein. In het kader van de Wet geluidhinder hoeft industrielawaai niet meer te worden onderzocht en toetsing van industrielawaai aan het besluit hogere grenswaarden is niet meer aan de orde. Dit leidt tot de constatering dat er geen aanleiding meer is om 'dove' gevels in het plan op te nemen

Situatie geluidgezoneerde industrieterreinen na gedeeltelijke dezonering 2020 en ligging plangebied (geel)

Wegverkeerslawaai

De berekende geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai van de Wilhelminakade en J.A. van Seumerenlaan is maximaal 5 dB hoger is dan voorkeurswaarde, na aftrek van 5 dB conform artikel 110g Wgh. Daar deze wegen niet gezoneerde zijn (op basis van artikel 74 Wgh), hoeft de geluidbelasting formeel niet aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder getoetst te worden. De geluidsituatie is beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Locatie voormalig jongerencentrum 'the Mix'

In het kader van het moederplan is de woningbouwontwikkeling getoetst op de geluidsbelasting ten gevolge van het voormalige jongerencentrum 'the Mix', Van Seumerenlaan 1. Deze locatie ligt juist buiten het gezoneerde industrieterrein. De bijdrage van deze locatie dient separaat beoordeeld te worden.

Dit jongerencentrum is niet meer in gebruik. Voor dit gebied, inclusief 'the Mix', zal de gemeente een visie opstellen t.b.v. een woningbouwontwikkeling. Tot dit het geval is, wordt gerekend met de huidige planologische situatie. Op grond van het vigerende bestemmingsplan Bedrijventerrein Uithoorn '1995' heeft de locatie de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'.

In de brochure ‘bedrijven en milieuzonering’ (VNG 2009) wordt ingegaan op het verantwoord inpassen van verschillende activiteiten in de omgeving.

De activiteiten die ter plekke binnen de maatschappelijke bestemming toegestaan zijn, hebben richtafstanden tot 30 meter. De afstand van de maatschappelijke bestemming tot de dichtsbijzijnde woningbouw in het onderhavige uitwerkingsplan bedraagt 37 meter. Er wordt dus voldaan aan de richtafstanden.

Het appartementengebouw dat met dit uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt wordt gebouwd tussen de locatie van het toenmalige jongerencentrum 'the Mix' en de overige woningbouw van de Vinckebuurt. Het appartementengebouw zal de woningen in de Vinckebuurt akoestisch afschermen.

Conclusie

Ter onderbouwing van het uitwerkingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd wegverkeerslawaai en industrielawaai.

De berekende geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai van de Wilhelminakade en J.A. van Seumerenlaan is maximaal 5 dB hoger is dan voorkeurswaarde, na aftrek van 5 dB conform artikel 110g Wgh. Deze 30 km/uur-wegen zijn niet-gezoneerde, de geluidsituatie is beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Het instellen van 30 km/uur als maximaal toegestane rijsnelheid is een geluidbeperkende maatregel naar aanleiding van eerder uitgevoerd akoestisch onderzoek in het kader van het bestemmingsplan. Geconcludeerd is dat aanvullende bron- en overdrachtsmaatregelen ter verlaging van de geluidbelasting niet mogelijk zijn. Daar de geluidbelastingen ruimschoots lager zijn dan de grenswaarde van 63 dB die als maximale ontheffingswaarde wordt gehanteerd in de Wet geluidhinder, is de conclusie dat in het plangebied uit het oogpunt van geluid sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Uithoorn 2020' van 21 november 2022 heeft een gedeeltelijke dezonering van het industrieterrein plaatsgevonden. Het plangebied bevindt zich daarmee binnen het akoestisch aandachtsgebied van het industrieterrein Amsteldijk Beheer B.V. (ABB). De geluidbelasting op de gevels van het plan bedragen ten hoogste 48 dB(A) etmaalwaarde, lager dan de wettelijke voorkeurswaarde voor industrielawaai van 50 dB(A) en ruimschoots lager dan de vastgestelde hogere grenswaarde voor industrielawaai van 55 dB(A) etmaalwaarde. Het is op basis van het zonebeheer niet mogelijk gebleken dat de voorkeurswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde op het plan overschreden wordt. Dit leidt tot de constatering dat er geen aanleiding meer is om gevels als 'dove' gevel vanwege industrielawaai uit te voeren.

5.8 Luchtkwaliteit

Omvang en bijdrage plan Vinckebuurt

Het plan Vinckebuurt, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt, omvat minder dan 1500 woningen en kent daarnaast meerdere ontsluitingswegen. Daarmee draagt het plan Niet In Betekenende Mate bij aan de concentraties in de lucht. De luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer vormen dan ook geen probleem voor het plan.

Concentraties en goede ruimtelijke ordening

Voor de Vinckebuurt is met name de contour van Rütgers & Koppers (voorheen Amsteldijk Beheer, actief in de steenkoolteerchemie) relevant.

Uit indicatieve berekeningen blijkt dat de richtwaarde voor BaP (benze[a]pyreen) nergens wordt overschreden. De concentraties in de Vinckebuurt zijn acceptabel voor een woonfunctie.

Daarnaast zijn enkele andere bedrijven in de omgeving beschouwd, waaronder Quaker en PPG chemical.

De beschouwde bedrijven hebben onmiskenbaar voor een deel wel invloed in het gebied. Voor de hinder door geur in het gebied en ook de overige emissies door bedrijven geldt dat de bestaande woningen dichterbij gelegen zijn dan de beoogde woningbouwlocatie. Uitbreidingsmogelijkheden worden voor deze bedrijven met name door bestaande woningen beperkt. De geurbelasting voor bestaande woningen is eveneens acceptabel voor het plangebied.

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

5.9 Externe Veiligheid

In en rond het plangebied liggen verschillende (potentiële) risicobronnen. Conform desbetreffende wet- en regelgeving dient de externe veiligheid op de planlocatie beschouwd te worden.

Externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rond een risicobron.

Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen waarbij een bepaalde groep slachtoffers valt. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico gelden voor het groepsrisico geen grenswaarden. Bij het groepsrisico draait het om de verantwoording.

In het bestemmingsplan Vinckebuurt is ingegaan op het aspect externe veiligheid en de betreffende wet- en regelgeving (zie paragraaf 5.9.1). Toen het bestemmingsplan Vinckebuurt is vastgesteld was het bestemmingsplan Bedrijventerrein Uithoorn 1995 vigerend. Inmiddels is het bestemmingsplan Uithoorn 2020 vastgesteld dat een overwegend behoudend karakter kent. Daarin zijn geen bestemmingen mogelijk gemaakt die in het kader van de externe veiligheid van invloed zijn op de voorgenomen planontwikkeling.

Uit het moederplan komt naar voren dat de bedrijven Quaker Chemical B.V. en Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V. (voorheen Amsteldijk Beheer B.V) relevant zijn. Uit het onderzoek in het moederplan blijkt tevens dat de contouren van Quaker niet reiken tot aan het plangebied van de Vinckebuurt. Ook levert Quaker geen relevant groepsrisico op.

Het bedrijf Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V. (voorheen Amsteldijk Beheer B.V.), dat ligt op een afstand van circa 300 meter, is de bedrijfsvoering die leidde tot plaatsgebonden risico en groepsrisico inmiddels beëindigd. Bij besluit van 2 juli 2021, kenmerk: 19082556, zijn alle omgevingsvergunningen voor deze inrichting ingetrokken met uitzondering van de waterzuivering. Voor de waterzuivering is de revisievergunning gegund en alle eerder verleende vergunningen zijn vervallen met de verleende revisievergunning (art 2.6, lid 4, van de Wabo). De revisievergunning is opgenomen als Bijlage 11 bij de toelichting van dit uitwerkingsplan.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid staat de uitvoerbaarheid van het onderhavige uitwerkingsplan niet in de weg.

5.10 Kabels en Leidingen

In het moederplan is een aantal planologisch relevante leidingen weergegeven.

Het onderhavige uitwerkingsgebied grenst hier niet aan. Het aspect kabels en leidingen staat de uitvoerbaarheid van het onderhavige uitwerkingsplan niet in de weg.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE VORMGEVING

Het uitwerkingsplan 'Vinckebuurt gebouw C' is een uitwerking van het bestemmingsplan 'Vinckebuurt'. Het 'moederplan' heeft bij dit uitwerkingsplan als richtlijn gediend. Het juridische deel van het uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding en planregels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze van juridische vertaling in de planregels van de voor het plangebied gewenste functionele en stedenbouwkundige ontwikkeling. Bij het opstellen van de verbeelding en de planregels is uitgegaan van de bepalingen uit het Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

Verbeelding

Op de verbeelding is met behulp van de in de SVBP2012 bepaalde methode de bestemming van de gronden aangegeven. De bijbehorende bepalingen zijn vervolgens opgenomen in de planregels.

Regels

De planregels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende bepalingen, dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen', waarin wordt toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin wordt toegelicht hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten.
• 2. Bestemmingsbepalingen, in dit hoofdstuk worden de op de kaart aangegeven bestemmingen nader verklaard. Hierin worden onder andere de bouwmogelijkheden, zoals bouwhoogten en woningaantallen bepaald.
• 3. Algemene bepalingen, in dit hoofdstuk worden regelingen opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming.
• 4. Overgangs- en slotbepalingen, binnen de overgangsbepalingen wordt geregeld dat met het uitwerkingsplan strijdige bouwwerken en plannen welke bestaan ten tijde van de inwerkingtreding van het uitwerkingsplan mogen worden uitgevoerd, mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel wordt de officiële naam van het uitwerkingsplan genoemd, welke moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

Toelichting op de bestemmingen

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel wordt een aantal in het plan gebruikte begrippen nader omschreven. Door de omschrijving wordt de interpretatie van de begrippen beperkt en daarmee de duidelijkheid en rechtszekerheid van het plan vergroot.

Wijze van meten (artikel 2)

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de in het plan voorgeschreven maatvoeringen dienen te worden bepaald.

Wonen-1 (artikel 3)

Dit artikel regelt de woningen en de daarbij behorende erven. De woonbestemming heeft een bouwvlak, waarin het hoofdgebouw is toegestaan. Bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd zowel binnen als buiten het bouwvlak.

Beroepsuitoefening aan huis

In de woonbestemming is de mogelijkheid, als recht, opgenomen om een vrij beroep uit te oefenen. De woonbestemming dient hierbij uitgangspunt te blijven. Het aantal vierkante meters dat wordt gebruikt om het beroep uit te oefenen is daarom gemaximeerd.

Waarde Archeologie 3 (dubbelbestemming) (artikel 4)

De dubbelbestemming regelt de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden van de gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde.

Anti-dubbeltelregel (artikel 5)

Het doel van deze bepaling is te voorkomen dat grond die al in aanmerking is genomen of betrokken is bij het verlenen van een vergunning niet nog een keer wordt betrokken bij een aanvraag om bouwvergunning.

Algemene bouwregels (artikel 6)

In dit artikel zijn enkele algemene bouwregels opgenomen.

Algemene gebruiksregels (artikel 7)

In de algemene gebruiksbepaling is opgenomen dat gronden niet mogen worden gebruikt in strijd met de daaraan gegeven bestemming. Ontheffing wordt door burgemeester en wethouders verleend indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

De algemene ontheffingsbevoegdheden bieden de mogelijkheid ontheffing te verlenen voor de bouw van straatmeubilair en utilitaire bouwwerken en voor het op kleine schaal afwijken van in de planregels voorgeschreven afmetingen.

Overgangsrecht (artikel 9)

Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig ontheffing worden verleend tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Slotregel (artikel 10)

In dit artikel wordt vastgelegd hoe de planregels kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

7.1 Inspraak

Inspraak heeft reeds plaatsgevonden in het kader van het bestemmingsplan Vinckebuurt, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt. Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders van het moederplan en is een voortzetting van het bestaande beleid voor de Vinckebuurt. Daarom is het niet nodig voor het uitwerkingsplan een inspraakprocedure te doorlopen.

Het ontwerp uitwerkingsplan wordt conform de procedure van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening juncto afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht ter inzage gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden de mogelijkheid zienswijzen in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders.

Het ontwerpuitwerkingsplan Vinckebuurt gebouw C heeft in de periode van 14 december 2023 tot en met 24 januari 2024 ter inzage gelegen. In deze periode konden belanghebbenden zienswijze over het ontwerpuitwerkingsplan kenbaar maken aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Uithoorn. In deze periode zijn 3 zienswijzen binnengekomen. Deze reacties zijn samengevat en van beantwoording voorzien in reactienota die is bijgesloten als Bijlage 1.

7.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Wijzigings- en uitwerkingsplannen vallen onder de overlegverplichting uit art. 3.1.1 Bro (Besluit ruimtelijke ordening). Het ontwerp uitwerkingsplan 'Vinckebuurt gebouw C' is, ten behoeve van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Bro, verzonden aan de betrokken bestuurlijke instanties, als de provincie Noord-Holland, het waterschap (c.q. Waternet) en buurgemeenten. In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de resultaten van het vooroverleg opgenomen.

Hoofdstuk 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

De Vinckebuurt wordt ontwikkeld in samenwerking tussen BPD Ontwikkeling B.V. regio Noord West te Amsterdam, Zeeman Vastgoed BV te Hoorn en de gemeente Uithoorn. Over deze samenwerking zijn nadere afspraken gemaakt. Deze zijn uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst en een exploitatieovereenkomst. De plankosten voor het ontwikkelen van de woonwijk, de afdracht aan de gemeente, de bovenwijkse voorzieningen, de bouwfasering, de woningcategorisering en de eventueel te verwachten planschade hebben hier een plaats in gekregen. In de exploitatie is tevens rekening gehouden met verwerving of eventuele onteigening van het kleine gedeelte dat nog niet verworven is.

Het kostenverhaal ten aanzien van het gehele plan is verzekerd door de afspraken tussen de gemeente en de twee genoemde ontwikkelaars. Plankosten toe te rekenen aan het kleine gedeelte dat nog niet verworven is maken hierin geen verschil.

Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld, aangezien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

De gemaakte afspraken bieden inzicht in de economische uitvoerbaarheid van de plannen. Er kan worden geconcludeerd dat de voorliggende plannen in beginsel financieel uitvoerbaar zijn.

Bijlagen

Bijlage 1 Nota Zienswijzen

Bijlage 2 Parkeerbalans

Bijlage 3 Stikstofberekening

Bijlage 4 Quickscan ecologie

Bijlage 5 Actualisatie verkennend natuuronderzoek

Bijlage 6 Aanvullend natuuronderzoek

Bijlage 7 Bodem Cindu e.o.

Bijlage 8 Bodem gebouw C

Bijlage 9 Milieuzonering

Bijlage 10 Geluid

Bijlage 11 Revisievergunning milieu Molenlaan 30