Den Burg woonzorglocatie Gasthuisstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van de Pontweg en de Gasthuisstraat ligt een met bomen omringt grasveld met aansluitend daarop een woning met voormalig kantoor van Architect J.C. Pelgrim. Deze locatie is lokaal bekend als het 'landje van Pelgrim'. Zorgaanbieder Omring en stichting Woontij zijn voornemens om op deze locatie een gedifferentieerd woon-zorgprogramma te ontwikkelen.

Het programma kan niet op basis van het geldende bestemmingsplan worden ontwikkeld. De gemeente Texel wil medewerking verlenen aan het doorlopen van een planologische procedure, waarmee het beoogde programma mogelijk wordt gemaakt. De ontwikkelende partijen hebben de wens om het project op korte termijn te realiseren. Omdat de bouwplannen nog niet volledig zijn uitgewerkt en met het oog op flexibiliteit richting de toekomst is gekozen om de ontwikkeling mogelijk te maken door middel van een 'postzegelbestemmingsplan'. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de westelijke rand van Den Burg, ten noorden van de Gasthuisstraat. De begrenzing is afgestemd op de eigendomssituatie. De ligging en begrenzing van het plangebied is gevisualiseerd in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Den Burg dat is vastgesteld op 27 juli 2004 en is goedgekeurd op 22 februari 2005. Het is hierin grotendeels bestemd als 'Landschappelijk gebied'. In het oostelijk deel staat een woning die is bestemd als 'Woningen'. De strook beplanting langs de westelijke en zuidelijke rand van het plangebied heeft een groenbestemming. Een fragment van het plankaart van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Fragment geldend bestemmingsplan

Momenteel bereidt de gemeente Texel een nieuw bestemmingsplan voor Den Burg voor. Het uitgangspunt voor dat bestemmingsplan is het bieden van een actueel planologisch kader voor de kern. De bestemmingen in het voorontwerp bestemmingsplan Den Burg komen grotendeels overeen met die uit het geldende bestemmingsplan. De bestemming 'Landschappelijk gebied' is 'Agrarisch - Cultuurgrond' geworden en de woonbestemming is 'Wonen - Vrijstaand'. Vanwege de aard en omvang van de ontwikkelingen binnen het plangebied van dit postzegelbestemmingsplan is besloten om hiervoor een aparte planologische procedure te doorlopen. Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt buiten het actualisatieplan voor Den Burg gelaten.

Dit bestemmingsplan is afgestemd op het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan voor Den Burg. Het is opgesteld binnen de uitgangspunten van de Nota van Uitgangspunten komplannen en het vigerende beleid. De Nota van Uitgangspunten is opgenomen in Bijlage 1.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie en de voorgestelde ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus beschreven. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen getoetst aan de omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 5 worden het initiatief en de randvoorwaarden vertaald naar uitgangspunten voor de juridische regeling. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 het juridische systeem toegelicht. In hoofdstuk 7 wordt de uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en initiatief

2.1 Ruimtelijk-functionele structuur

In de westelijke rand van Den Burg vinden sinds de eeuwwisseling diverse stedelijke ontwikkelingen plaats. Ten zuiden van de Gasthuisstraat is een nieuw woongebied ontwikkeld en richting het noorden is een hulpverleningsgebouw voor politie, brandweer, ambulancedienst en geneeskundige diensten gerealiseerd. Voorheen was deze strook nog in gebruik als agrarische grond. De zone direct langs de Pontweg vormt nu de nieuwe dorpsrand. Ten noorden van de Gasthuisstraat, waar ook het plangebied van dit bestemmingsplan ligt, heeft deze rand een besloten karakter, door de aanwezigheid van veel opgaand groen. Ook langs de randen van het plangebied is een dichte strook opgaande beplanting aanwezig.

Het plangebied, dat op de hoek van de Pontweg en de Gasthuisstraat ligt, is voor het grootste deel een overgebleven agrarische kavel. In het oostelijk deel van het plangebied staat een woonhuis met kantoorruimte, die in het verleden werd gebruikt door architect J.C. Pelgrim. Deze bebouwing dateert uit de jaren '50 van de vorige eeuw. Aan de westzijde van het plangebied ligt een verbindingsweg naar het noordelijk gelegen multifunctionele hulpverleningsgebouw. In het noordelijk deel van het plangebied is een paardenbak aanwezig.

Rondom het plangebied liggen vooral woningen. Het bebouwingsbeeld is afwisselend. Langs de oude wegen, waaronder de Pontweg en de Gasthuisstraat, zijn diverse woningen uit het begin van de 19e eeuw aanwezig, die wisselend zijn gesitueerd. Ten noordoosten van het plangebied ligt een planmatig aangelegde woonwijk en ten zuiden van de Gasthuisstraat wordt een nieuw woongebied gerealiseerd.

Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving, met daarop aangegeven de globale begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied en directe omgeving

2.2 Voorgenomen initiatief en ruimtelijke kwaliteit

Het initiatief betreft het ontwikkelen van een programma, bestaande uit een gedifferentieerd woon- en zorgaanbod. Het programma staat vast, maar het ontwerp wordt nog verder uitgewerkt. Het in deze paragraaf beschreven structuurontwerp is positief ontvangen door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Texel. Het programma en het structuurontwerp worden in deze paragraaf toegelicht.

Programma

Als gevolg van veranderende wet- en regelgeving voor zowel corporaties als voor zorgorganisaties, in combinatie met een veranderende klantwens en toenemende vergrijzing, en daarmee ook het aantal mensen met een zware zorgvraag op Texel, hebben Stichting Woontij en Stichting Omring de handen ineen geslagen voor het realiseren van een woonzorgprogramma op de Pelgrimlocatie in Den Burg, voor mensen met een zorgvraag die varieert van zorg op afroep tot 24-uurs zorg. Het programma is als volgt opgebouwd:

• 32 woningen volgens het concept 'Beschermd Wonen' van Omring, met 24-uurs zorg voor kwetsbare ouderen;
• 27 woningen volgens het concept 'Wonen met een Plus!', met zorg op afroep beschikbaar. Het gebouw is voorzien van een tuinkamer op de begane grond. Dit is een gemeenschappelijke ruimte voor ontmoeten, uitgerust met een pantry, toilet en berging;
• 8 grondgebonden woningen volgens het concept 'WoonAltijdWoningen'. Dit zijn levensloopbestendige woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond.

Op de locatie staat een vrijstaande woning, adres Gasthuisstraat 124, van één bouwlaag met kap. Deze is eigendom van Woontij die hiervoor het besluit genomen heeft dat deze zal worden gesloopt.

Ruimtelijke onderbouwing

Stedenbouwkundig concept

Het structuurontwerp (voorlopig ontwerp) vormt het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. Gelet op de status van dit ontwerp biedt het bestemmingsplan wel enige flexibiliteit voor een nadere uitwerking. De inrichtingsschets uit het structuurontwerp is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Inrichtingsschets nieuwe situatie

Het concept is opgezet vanuit de visie dat kwetsbare ouderen en hun partner en familie deel uit blijven maken van de gemeenschap, betrokken blijven bij de activiteiten die in het dorp plaatsvinden en in staat worden gesteld andere dorpsgenoten te blijven ontmoeten. Daartoe is expliciet een woonomgeving ontworpen die zowel beschutting biedt als een verbinding legt met het dorp. Dit is ruimtelijk vertaald naar een beschutte gemeenschappelijke binnentuin met een hoogwaardige parkachtige opzet en kwaliteit. Deze tuin vormt het hart van de ruimtelijke opzet van het plan. Dit centrale gebied is autoluw, alleen (huis-)artsen en taxi's mogen tot aan de voordeur rijden. Alle gebouwen in het plan hebben een fysieke en/of visuele verbinding met deze tuin. Voor de woonvormen 'Beschermd Wonen' en 'Wonen met een Plus!' is de centrale tuin een beschutte ruimte waar bewoners zich vrij en veilig kunnen bewegen. Het parkeren wordt aan de oostzijde van de ontsluitingsweg georganiseerd zodat de westzijde met de gemeenschappelijke binnentuin gevrijwaard blijft van auto's.

Ruimtelijke inpassing

De herontwikkeling van de Pelgrimlocatie vindt plaats aan de dorpsrand. Er is sprake van een zorgvuldige inpassing qua volume en beeld gezien vanuit het omliggende landschap. Ten noorden van de locatie ligt de brandweerkazerne die op haar eigen wijze in de dorpsrand is ingepast met een flauw hellend dak dat oploopt vanaf de Pontweg richting het dorp, met een vormgeving die past bij de functie. Tussen de brandweerkazerne en de Pelgrimlocatie begint de houtwal, waarachter een woonhuis is gelegen. Deze houtwal loopt door tot aan de Gasthuisstraat. Op de Pelgrimlocatie bepaalt met name het Wonen met een Plus! appartementengebouw, in combinatie met de houtwal, de dorpsrand op deze plek. De vorm van de kap/gevel is essentieel in de inpassing in de dorpsrand (zie verderop voor nadere onderbouwing). De houtwal langs de Pontweg op de westgrens van de kavel wordt gehandhaafd en dient als groene buffer. Deze groene buffer werkt als visueel filter en is een onlosmakelijk onderdeel van de architectuur en beleving van de kavel, zowel vanuit het omliggende landschap als vanuit de locatie gezien. Aan de houtwal wordt wel grondig onderhoud gepleegd en wordt hier en daar aangepast. Ter hoogte van het Wonen met een Plus! appartementengebouw wordt de houtwal teruggebracht tot een rij solitaire bomen. Ter hoogte van de opening tussen het Wonen met een Plus! en Beschermd Wonen wordt tevens een opening gecreëerd in de houtwal om vanuit het binnengebied een doorkijk te kunnen hebben op het omliggende landschap. Het terrein en de houtwal zullen in nauw overleg met een landschapsarchitect worden vormgegeven, waarbij het streven is de houtwal zoveel mogelijk in tact te houden.

Het woongebouw Wonen met een Plus! ligt in een L-vorm op de hoek van de Pontweg en Gasthuisstraat. Met drie bouwlagen vormt het een duidelijke begeleiding van de Gasthuisstraat en schermt het de achtergelegen lagere bebouwing en de tuin visueel af. Met deze positie schermt het gebouw ook de heersende zuidwester wind af. De appartementen in dit gebouw zijn met hun woonkamer georiënteerd op de Gasthuisstraat en Pontweg en met de keuken en voordeur aan de galerij georiënteerd op de centrale binnentuin. Het woongebouw 'Beschermd Wonen' ligt eveneens in een L-vorm op de kavel aan de noordzijde van de binnentuin, waarbij de korte poot de ontsluitingsweg begeleidt in noord-zuid richting en de lange poot met de hoofdentree aan het binnengebied ligt. Het Beschermd Wonen ligt daarmee beschut achter het woongebouw 'Wonen met een Plus!' Dit gebouw telt 2 bouwlagen. Het rijtje grondgebonden woningen ligt aan de ontsluitingsweg tegenover de korte poot van het Beschermd Wonen, met de voorgevel en voortuin op het westen en achtertuin op het oosten. De achtertuinen zijn diep en grenzen aan de achtertuinen van de bestaande woningen aan de oostzijde van de locatie, hetgeen op een vanzelfsprekende manier en in een vergelijkbare schaal qua volume aansluit op het buurtje aan de Schoorwal. Een achterpad scheidt de achtertuinen van elkaar. De afstand tussen de achtergevels van de woningen aan de Schoorwal en de Woonaltijdwoningen varieert van 28 tot 32 meter.

Gebouwvormen

Voor het Wonen met een Plus! appartementengebouw moet met het oog op de schaal en de landschappelijke inpassing in de dorpsrand worden gedacht aan een gebouw met een kapvorm. Dit is een heldere eenduidige vorm die een belangrijke rol speelt in de aansluiting van het gebouw op de omgeving, met name gezien vanuit het omliggende open landschap. Deze kapvorm zal voor een groot deel het volume en beeld bepalen van het gebouw en refereert naar de landelijke en agrarische bebouwing waar de kap het grootste deel van het volume bepaalt. Er wordt 'onder' de kap gewoond. De kleurstelling is natuurlijk gemêleerd en materiaaleigen. Balkons zijn uitpandig, maar liggen deels in deze kapvorm zodat er een soort beschutte semi-loggia's ontstaan. Op de hoek Pontweg-Gasthuisstraat wordt een hoekaccent aangebracht in de vorm van een drielaags plat gedekt hoekvolume. Dit hoekaccent markeert de toegang tot de kern van Den Burg op deze plek. Op de begane grond van dit volume bevindt zich een bijzondere functie: de tuinkamer met terras aan de zuidwestzijde. Deze tuinkamer is een gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners van dit woongebouw. Woonkamers en balkons van de woningen op de verdiepingen liggen overhoeks. Het Wonen met een Plus! ligt nadrukkelijk achter de houtwal aan de zijde van de Pontweg en langs de Gasthuisstraat wordt deze begeleid door een bomenrij.

Het Beschermd Wonengebouw ligt in de tweede linie en wordt plat gedekt. Het volume wordt geleed door kleine sprongen in de gebouwvleugels met oog op schaal en inpassing op de plek. Deze sprongen vallen samen met de clustering per vleugel van steeds vier appartementen en vindt plaats op de plek waar de gemeenschappelijke buurtkamers en ontmoetingsruimtes liggen. Hoekverdraaiingen zijn zorgvuldig gekozen met oog op bezonning en begeleiding van de groene ruimtes, te weten park en tuin.

De grondgebonden Woonaltijdwoningen zijn 1 laag met een kap. De rij woningen volgt en begeleidt het verloop van de ontsluitingsweg. De kopwoningen krijgen een verbijzondering in het dak in de vorm van een dakkapel als accent. Het zuidelijk deel van deze woningen staat nagenoeg op de positie van de te slopen vrijstaande woning, met dien verstande dat de zuidelijke kopgevel van de nieuwbouw op grotere afstand staat van de kavel van Gasthuisstraat 122 dan de te slopen woning.

Impressie

Een impressie van het structuurontwerp, dat ook inzicht geeft in de beoogde bouwvolumes, is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Impressie nieuwe situatie

2.3 Verkeer en parkeren

De locatie krijgt een hoofdontsluiting op de Gasthuisstraat, middels een nieuw aan te leggen weg. Deze nieuwe weg ligt op voldoende afstand van de kruising Gasthuisstraat-Pontweg, uit oogpunt van verkeersveiligheid en overzicht.

De Gasthuisstraat sluit op korte afstand richting het westen aan op de Pontweg. Dit is de belangrijkste verkeersader over Texel. Richting het oosten sluit de Gasthuisstraat aan op de Beatrixlaan, die in de radiaalstructuur van Den Burg een soort rondweg vormt. De ontsluiting is op deze wijze goed geregeld.

Voor parkeren is het van belang dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij de woningen en bij de maatschappelijke voorzieningen. Hierbij geldt het gemeente parkeerbeleid als uitgangspunt. Vanuit dit beleid geldt als norm dat in Den Burg per woning 1,3 parkeerplaatsen aangelegd moeten worden. Voor een woon-zorgeenheid kleiner dan 75 m2 (bvo) geldt een norm van 0,7 parkeerplaats per wooneenheid.

De telling van het aantal parkeerplaatsen voor de verschillende woonvormen is volgens de parkeernormen Texel 2015:

• Beschermd Wonen: 0,5 parkeerplaats per woning (x32 is 16 parkeerplaatsen);
• Wonen met een plus: 0,7 parkeerplaats per woning (x27 is 19 parkeerplaatsen);
• WoonAltijdWoningen: 1,3 parkeerplaats per woning (x8 is 11 parkeerplaatsen).

Op basis van het voorgaande is er een totale parkeerbehoefte van 46 parkeerplaatsen. Er worden langs de centrale verkeersroute door het plangebied 58 insteekparkeerplaatsen aangelegd. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeernormen. Als gevolg van de ontwikkeling zal daardoor geen overlast ontstaan door geparkeerde auto's.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (laatste aanvulling op 1 oktober 2012 vastgesteld) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Het plangebied valt binnen het Waddengebied. Het Barro bepaalt dat een bestemmingsplan in dat gebied, dat nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel een wijziging van bestaand gebruik of bestaande bebouwing mogelijk maakt, geen significante negatieve gevolgen mag hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten. Nieuwe bebouwing in het stedelijk gebied moet qua toelaatbare bouwhoogte aansluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. Hiervan is in dit plan sprake. De bouw -en goothoogtes zijn in dit bestemmingsplan vastgelegd in de regels en sluiten aan bij de hoogtes van de bestaande bebouwing in het dorp.

Verder worden er geen rijksbelangen geraakt. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. Het voorgestelde programma wordt gezien als verstedelijking als bedoeld in artikel 1.1.1 van het Bro. Om deze reden wordt onderstaand toepassing gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Trede 1: vraag in de regio

Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

Het begrip 'regio' is niet begrensd in het Bro, maar is afhankelijk van de ontwikkeling. In geval van een lokale ontwikkeling kan het daarom ook gaan om een lokale (binnen de gemeente vallende) behoefte. In dit geval kan de regio duidelijk worden beperkt tot de gemeente Texel. Dit komt vooral door de afgeschermde ligging en het feit dat de zorgplaatsen voor de eilanders zijn bedoeld.

De behoefte is een aftreksom van de vraag en het bestaande aanbod. De vraag komt voor uit veranderende wet- en regelgeving voor zowel corporaties als voor zorgorganisaties, in combinatie met een veranderende klantwens en toenemende vergrijzing, en daarmee ook het aantal mensen met een zware zorgvraag op Texel.

Huidig aanbod

In Den Burg heeft Omring de beschikking over het verzorgingshuis de Gollards. Dit verzorgingshuis beschikt over 108 eenheden. De oorspronkelijke bewoners hadden over het algemeen een lichte zorgvraag, vergelijkbaar met de huidige ZZP 1 tot en met 3. De laatste jaren is de samenstelling van de cliënten, onder meer door het scheiden van wonen en zorg, gewijzigd. Veel bewoners hebben nu een zwaardere zorgindicatie. De zorgvraag is deels vergelijkbaar met die van verpleeghuisbewoners. Deze tendens tot verzwaring zet de komende jaren verder door. De exploitatie van de Gollards in haar huidige vorm is voorzien tot en met 2021. Voor bewoners met een zware zorgvraag, ZZP 5 tot en met 8, heeft Omring de beschikking over verpleeghuis de Hollewal. Hier zijn met name bewoners met ernstige psychogeriatrische en somatische beperkingen gehuisvest. In totaal heeft dit verpleeghuis 43 eenheden. Ook deze exploitatie loopt tot en met 2021.

Noodzaak tot herontwikkeling

Zowel de Gollards als de Hollewal zijn woonzorgvoorzieningen die aan het einde van hun exploitatietermijn aan modernisering/vernieuwing toe zijn. Dit komt enerzijds door een veranderende bewonerspopulatie, anderzijds door een gewijzigde marktvraag. De huidige en toekomstige bewoners vragen om kwalitatief goede huisvesting in de vorm van volwaardige appartementen en/of studio's. Omring erkent het belang daarvan en wil ook graag courante voorzieningen realiseren die waar mogelijk niet doelgroep-gebonden zijn.

Voor een passende huisvestingsstrategie is een zekere differentiatie in woonzorgaanbod gewenst. Zowel kwalitatief als kwantitatief dient het aanbod aan te sluiten bij de marktvraag. Omring geeft in haar strategische meerjarenplan aan dat zij met name toegevoegde waarde kan en wil leveren in de complexere zorg. Vertaald naar woonzorgvoorzieningen betekent dat het creëren van een passend woningaanbod voor mensen met een zorgvraag van ZZP 4 tot en met 8. Omring ziet daarvoor op basis van een conservatieve interpretatie van de prognose van de zorgvraag en er rekening mee houdend dat een deel van de mensen met een ZZP 4 indicatie thuis blijven wonen, een markt van minimaal 100 plaatsen op Texel in 2020 oplopend tot circa 140 plaatsen in 2030. Er is aantoonbare behoefte voor de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Den Burg is als hoofdkern van de gemeente Texel de aangewezen locatie om te voorzien in de hiervoor beschreven behoefte. In Den Burg komen, naast de huidige locaties in eigendom van Omring, enkele andere locaties in aanmerking voor de ontwikkeling van een voorziening voor beschermd wonen. Omring heeft deze locaties ook bezocht en komt in onderlinge afweging tot een voorkeur voor de kavel Gasthuisstraat. Deze locatie is goed bereikbaar vanaf de Pontweg en ook de afstand naar het centrum van het dorp is beperkt. Daarnaast biedt de locatie de mogelijkheid om ook een voorziening voor 'Wonen met een plus!' te ontwikkelen

De locatie ligt in de (nieuwe) stedenbouwkundige structuur van Den Burg. Het betreft een kavel die is bestemd als landschappelijk gebied c.q. agrarische grond. Echter, door de stedelijke ontwikkeling van Den Burg West is het nu aan te merken als stedelijk groen, zoals bedoeld in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. In aansluiting op de toetsing die is opgenomen in paragraaf 3.2 betreft het een ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodaal ontsloten

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden. Omdat wordt voldaan aan trede 2, is toetsing aan de derde trede niet noodzakelijk. De locatie is overigens passend ontsloten en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie Ladder duurzame verstedelijking

Zoals hiervoor beschreven is er behoefte aan twee woonzorgcomplexen en 8 woningen. In deze behoefte wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie en Provinciale Verordening

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord - Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 (vastgesteld door provinciale staten op 21 juni 2010). In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.'

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de Structuurvisie uitgewerkt. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (eveneens vastgesteld door provinciale staten op 21 juni 2010, daarna zijn verschillende aanpassingen geweest).

De provincie Noord-Holland zet de komende dertig jaar in op compacte, hoogwaardige en bereikbare steden en dorpen omringd door aantrekkelijk recreatie en groen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. De provincie wil steden en dorpen optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw.

Bebouwde gebieden of gebieden waar de ontwikkeling van stedelijk gebied is gepland zijn aangegeven als 'Bestaand Bebouwd Gebied' (BBG). Op de kaart bij de PRV is het gebied Den Burg West, waaronder het plangebied, aangemerkt als BBG. Artikel 9 van de verordening stelt hier nadere regels aan. Als bestaand bebouwd gebied wordt de bestaande of de bij een geldend bestemmingsplan toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing, uitgezonderd bebouwing op agrarische bouwpercelen en kassen als BBG aangemerkt. Hierbij wordt mede begrepen de daarbij behorende bebouwing ten behoeve van openbare voorzieningen, verkeersinfrastructuur alsmede stedelijk water en stedelijk groen van een kern. Met de aanwijzing van het Den Burg West als stedelijk gebied en de diverse stedelijke ontwikkelingen in deze zone, wordt het groen in het plangebied aangemerkt als stedelijk groen. Zodoende is er op basis van artikel 9 van de verordening sprake van BBG. Bij het maken van plannen in het bestaande bebouwde gebied hebben gemeenten een grote mate van beleidsvrijheid. Wel moet rekening worden gehouden met de waarden van het gebied. In dit geval is er sprake van aardkundige waarden. Hierop wordt in hoofdstuk 4 ingegaan.

Conclusie en randvoorwaarden

De ontwikkelingen binnen het plangebied passen binnen de beleidsruimte die de provincie Noord-Holland hiervoor biedt.

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie

Als gevolg van ontwikkelingen wordt de inrichting en het gebruik van het stedelijk en landelijk gebied voortdurend aangepast. Nieuwe elementen en structuren worden aan het landschap toegevoegd terwijl oude verdwijnen. Soms gaan deze ontwikkelingen ten koste van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, het 'gebiedseigene'.

De Provincie Noord-Holland wil ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen en tegelijkertijd verantwoord omgaan met het verleden. De provincie wil de Noord-Hollandse landschappen optimaal gebruiken door hun kenmerkende kwaliteiten te benutten bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het basisuitgangspunt van het provinciale beleid is dan ook 'behoud door ontwikkeling'. Uitgangspunt hiervoor is de leidraad Landschap en Cultuurhistorie (vastgesteld op 21 juni 2010), waarin de visie op de ruimtelijke ontwikkeling is vastgelegd.

Het uitgangspunt van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie is dat ontwikkelingen op basis van de kernkwaliteiten van de omgeving plaatsvinden. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt tussen drie lagen: de ondergrond, het 'landschaps-DNA' en het 'dorps-DNA'. Bij de ondergrond gaat het om de aardkundige en archeologische waarden. Bij het landschaps-DNA zijn historische structuren en de maat en schaal van het landschap bepalend. Ook zijn de aardkundige waarden in de bodem onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het dorps-DNA gaat het om de karakteristieken van de historische dorpsstructuur, de verkaveling, de typering, schaal en samenhang van de gebouwen en openbare ruimte.

Conclusie en randvoorwaarden

De stedelijke ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur van de westelijke dorpsrand van Den Burg. De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, sluiten hierbij aan. Op deze wijze is rekening gehouden met de kernkwaliteiten van de omgeving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aardkundige en archeologische waarden van de omgeving. In het plan wordt bovendien rekening gehouden met de ligging in de overgang van het landelijk gebied naar het stedelijk gebied. Het karakter van de dorpsrand blijft door de opgaande beplanting vrijwel ongewijzigd.

De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is conform de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie tot stand gekomen.

3.3 Regionaal beleid

Regionaal Actie Programma Wonen
In het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) zijn regionale afspraken gemaakt over woningbouw in de Kop van Noord-Holland. Dit is een uitwerking van de Provinciale Woonvisie 2010-2020. In het RAP 2011 zijn de te bouwen woningbouwaantallen naar beneden bijgesteld, ten opzichte van de eerdere Regionale Woonvisie.

Texel is als woonregio uniek. Het heeft een hoog recreatief gebruik van tweede woningen en kent, naast een locale woningmarkt, vooral een landelijke in plaats van regionaal georiënteerde uitwisseling. Het zit dus op geen enkele manier de rest van de Kop van Noord-Holland in de weg bij eventuele woningbouwproductie. Ook migratiecijfers tonen dat aan. De gemeente schat in dat er vanuit de eigen lokale bevolking tot 2020 behoefte is aan reguliere woningen. De zorgwoningen worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Deze inschatting is opgebouwd uit concrete woningbouwplannen in diverse fasen, die allen binnen Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) liggen.

Er is afgesproken, dat Texel conform eigen inzichten verder gaat met ontwikkelen en bouwen. Dit is ook geconcludeerd na een extra overlegmoment tussen provincie en gemeente. Texel heeft het akkoord gekregen om door te gaan op de ingeslagen weg. Texel krijgt aldus een status aparte binnen de regio en het RAP.

Kwalitatief woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland

Op 28 oktober 2015 is, in vervolg op de afspraken in het RAP, een convenant ondertekend tussen regio, gemeenten en provincie over een kwalitatief woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (KWK). Ook hierin is voor Texel de status aparte opgenomen en bovendien zijn proces afspraken gemaakt voor de beoordeling van nieuwe woningbouwplannen en nieuwe demografische prognoses. Voor de locatie zijn 10 woningen opgenomen in het KWK. De 8 grondgebonden woningen passen hier dus in.

Conclusie en randvoorwaarden

De woningen die in dit bestemmingsplan zijn geregeld passen in het Regionaal Actieprogramma Wonen en passen ook in de afspraken van het KWK. Ook wordt ernaar gestreefd om de beide gebouwen bestemd voor wonen en zorg te realiseren conform het concept passief bouwen, zodat de energievraag per vierkante meter zeer laag wordt.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Texel op koers'

In de Structuurvisie worden op hoofdlijnen de gewenste ontwikkelingen voor het eiland aangegeven op het gebied van economie, ruimtelijke ordening, zorg en welzijn. Hieronder volgen de hoofdpunten uit de Structuurvisie die een ruimtelijke relatie hebben.

De Structuurvisie schetst een toekomstbeeld dat er op Texel geen woningnood meer is. Er worden dan alleen voor de eigen bevolking voldoende woningen bijgebouwd, vooral in de dorpskernen. Daarbij wordt aandacht geschonken aan ouderen en jongeren. De vraag naar woningen in combinatie met zorg en dienstverlening zal toenemen. Door seniorenwoningen te bouwen in de woonzorgzone van Den Burg kunnen de bewoners een beroep doen op de voorzieningen daar, zoals maaltijden en medische en maatschappelijke zorg.

De voor wonen en werken benodigde warmte en energie moet in de toekomst op het eiland zelf worden opgewekt. Daarbij wordt de energie duurzaam opgewekt met windturbines en zonnedaken/zonnepanelen/WKO/ houtkachels.

Bij nieuwe ontwikkelingen gaat de gemeente uit van de Texelse kernkwaliteiten. Het gaat hierbij om de rust en ruimte, de rijkdom aan natuur en cultuurlandschappen, de grote afwisseling in landschappen en landgebruiksvormen, de Texelse identiteit, het specifieke eilandkarakter, de nachtelijke duisternis en de maritieme monumenten.

Conclusie en randvoorwaarden

De inrichting van het plangebied sluit aan op de bestaande stedenbouwkundige structuur van Den Burg West. Er is rekening gehouden met de 'Texelse identiteit'. Het programma wordt ontwikkeld in de bebouwde kom. Verder wordt in het plan ruimte geboden voor kleinschalige duurzame energiewinning.

Woonvisie Texel (2016)

Naar aanleiding van grote veranderingen op de woningmarkt en in het woningbeleid is in september 2016 een nieuwe Texelse woonvisie vastgesteld. De nieuwe woonvisie is een krachtige visie die perspectief biedt voor lokale woonpartners. Deze woonvisie vormt een meerjarig kader en geeft input voor het maken van prestatieafspraken voor de komende jaren. Het doel van de woonvisie is om de Texelse bevolking naar wens en tevredenheid te laten wonen. Hierbij is aandacht voor belangrijke thema’s zoals betaalbaarheid, bestaande voorraad en zelfstandig thuis blijven wonen.

De woonvisie bestaat uit vier beleidslijnen, namelijk:

• 1. Texel richt zich op de bestaande woningvoorraad
  • Verduurzamen van de bestaande voorraad is noodzakelijk
  • Particulieren stimuleren tot investeren in hun eigen woning
  • Het bestaande reguliere woningbouwprogramma wordt uitgevoerd
  • Regionaal project voor bewustwording particuliere eigenaren
  • Blijverslening inzetten
• 2. Texel zet in op robuuste kernen
  • Inbreiding met kleinschalig maatwerk op initiatief uit de dorpen
  • Monitoren en onderzoeken behoefte huisvesting voor vergunninghouders en (seizoensgebonden) werknemers, indien nodig bijstellen
• 3. Texel richt zich op strategische programmering
  • 70% van de woningbehoefte in concrete plannen vastleggen, de rest als ruimte behouden voor particuliere initiatieven
  • Afwegingskader hanteren om de beste nieuwbouwplannen te selecteren
  • Reserveren versus uitvoering: beperkte houdbaarheid plannen
  • Kwaliteit van nieuwbouw duurzaam en Texels maken
• 4. Texel maakt zich sterk voor betaalbaarheid en oudere of zorgvragende doelgroepen
  • Doorstroming op de Texelse woningmarkt stimuleren
  • Een huisvestingsverordening lijkt hiervoor op dit moment niet het benodigde instrument
  • Er worden 100 extra huurwoningen gebouwd in het betaalbare sociale segment
  • Starters blijven helpen met de starterslening
  • Voldoende levensloopbestendige woningen
  • Huisvesting (tijdelijke) werknemers

Conclusie en randvoorwaarden

Het voorgestelde programma sluit aan bij de voorgenoemde beleidslijnen en past zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de woonvisie.

Welstandsnota

De Welstandsnota geeft een helder en actueel beeld van de bestaande architectonische en stedenbouwkundig - landschappelijke kwaliteiten van de gemeente Texel. De Welstandsnota gaat uit van een gebieds- en objectgerichte benadering. Verder wordt uitgegaan van een specifieke, thematische benadering als het gaat om (nieuw)bouw aan de dorpsranden en als het gaat om het bouwen aan of nabij monumenten.

In de Welstandsnota worden drie welstandsniveaus onderscheiden, namelijk 'bijzonder', 'welstandsvrij' en 'dorpsranden'. Het plangebied kent het welstandsniveau 'dorpsranden'. Hier geldt thematisch beleid met als doel het voorkomen dat de randen het landschap gaan domineren. Voor het bouwen nabij monumenten geldt dat de beeldruimte die een monument inneemt gerespecteerd moet blijven.

Voor de locatie gelden globaal de volgende criteria:

• Bouwmassa: schaal bebouwing afstemmen op omgeving (onderdeel van `skyline`), geen grote schaalsprongen;
• Situering: op de dorpsgrens of teruggelegen, samenhang met omliggende bebouwing;
• Oriëntatie: achterzijden worden behandeld als voorzijden;
• Openheid en doorzichten: beleven van het landschap door middel van doorzichten en openheid;
• Kleurgebruik: afhankelijk van specifieke relatie met omgeving en landschappelijke inpassing.

Conclusie en randvoorwaarden

Het plangebied ligt in een dorpsrand. De nieuwe bebouwing wordt hierin ingepast binnen de bestaande gesloten opgaande beplanting. Het plan zal dan ook niet veroorzaken dat de dorpsrand het landschap gaat domineren. Feitelijk zal het aanzicht van uit het landschap niet wezenlijk veranderen. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen monumenten aanwezig.

Over het structuurontwerp is met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit overeenstemming bereikt ten aanzien van de bouwmassa, situering, oriëntatie en openheid en doorzicht. Bij de uitwerking is er aandacht voor de schaal en geleding in combinatie met materialisering. Door de aanvullende welstandstoetsing wordt het beleid voor de dorpsrand bij de uitwerking van het bouwplan gerespecteerd. Op deze wijze wordt aangesloten bij de beleidsambitie zoals verwoord in de Welstandsnota.

Parkeerbeleid

De CROW normering vormt de basis van het gemeentelijk parkeerbeleid. Uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat er wordt geparkeerd op eigen terrein.

Conclusie en randvoorwaarden

Bij de uitwerking van de verschillende deelgebieden is (en wordt) de gemeentelijke parkeernormering gehanteerd (zie paragraaf 2.3). Hieraan wordt in dit plan voldaan. Hiermee is de inrichting in overeenstemming met het parkeerbeleid van de gemeente Texel.

Nota van Uitgangspunten Komplannen

Voor de nieuwe bestemmingsplannen op Texel is een Nota van Uitgangspunten komplannen opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 1. Deze Nota van Uitgangspunten is op 14 september 2011 vastgesteld op 22 oktober 2014 aangevuld. Dit bestemmingsplan is opgesteld binnen de kaders van de Nota van Uitgangspunten. In de nota van uitgangspunten is een aantal aspecten aangegeven die voor dit plan relevant zijn. Voor het wonen geldt dat buiten de aanwezige historische kern, uitbreidingswijken zijn ontstaan waar voornamelijk wordt gewoond.

Er is sprake van verschillende typen woningen: aaneengebouwd, gestapeld, twee-aaneen en vrijstaand. Deze woningtypen zijn apart bestemd. Openbare groengebieden zijn bestemd als 'Groen' en wegen in woon- en winkelgebieden waar een snelheid is toegestaan van 30 km/u zijn bestemd als 'Verkeer – Verblijf'.

Den Burg heeft als enig dorp op Texel grotere woningbouwuitbreidingen die niet bepalend zijn voor het toeristisch-recreatief product Texel. Binnen deze gebieden staat de woonfunctie voorop. Hier kan een globale, flexibele regeling voor worden opgesteld. Aan de randen van het dorp is veelal bebouwing op enige afstand van elkaar gesitueerd. Dit moet behouden blijven.

Conclusie en randvoorwaarden

De Nota van Uitgangspunten is vertaald naar regels in het voorontwerp bestemmingsplan Den Burg. De bestemmingsregeling van dit bestemmingsplan is hierop afgestemd. Daarmee wordt voldaan aan de beleidsuitgangspunten voor de komplannen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van verschillende bedrijfsfuncties en de ligging langs de hoofdinfrastructuur als een gemengd (woon)gebied. In dit gebied zijn naast woningen enkele bedrijfsfuncties aanwezig. Voor dit plan is vooral de brandweer- en ambulancepost met daarin tevens een artsenpost van belang. Het terrein van dit verzamelgebouw ligt ten noorden van het plangebied, op ongeveer 30 meter vanaf het bouwvlak zoals opgenomen op de verbeelding van dit bestemmingsplan. Op basis van het voorontwerpbestemmingsplan voor Den Burg wordt op de locatie voorzien in bedrijven tot en met milieucategorie 2, waarbij een richtafstand van 10 meter tot woningen in een gemengd gebied geldt. Aan deze afstand wordt voldaan. De brandweerkazerne valt in milieucategorie 3.1, waarbij een richtafstand van 30 meter tot woningen in een gemengd gebied geldt (50 meter voor woningen in een rustig woongebied). Deze kazerne is aangeduid op het bestaande gebouw. Die aanduiding ligt op 70 meter vanaf het bouwvlak voor de nieuwe woon-zorggebouwen en op nog grotere afstand van het bouwvlak voor de woningen. Ook aan die richtafstand wordt dus voldaan.

Andersom kunnen de activiteiten binnen het plangebied ook hinder voor de omgeving veroorzaken. De woon-zorgfuncties zijn vergelijkbaar met verpleeghuizen, die in milieucategorie 2 vallen. Binnen de richtafstand van 10 meter vanaf de hiervoor opgenomen aanduiding 'maatschappelijk' zijn geen woningen aanwezig. Overigens liggen de acht 'WoonAltijdWoningen' op minder dan 10 meter vanaf de inrichting van het geplande woonzorgcomplex. Gelet op de binding van deze woningen met de zorgfunctie, kunnen deze woningen op basis van bijlage 4 van de VNG-brochure direct naast het zorgcomplex worden gerealiseerd.

Vanuit de milieuzonering bestaan er geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

4.2 Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De bebouwde kom van Den Burg is ingericht als 30 km/uur-zone. Echter geldt dit niet voor de doorgaande wegen, zoals de Pontweg en de Gasthuisstraat. De bouwvlakken voor de woon-zorggebouwen liggen binnen de wettelijke geluidszone van deze wegen. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin de geluidsbelasting op de bouwvlakken als gevolg van wegverkeer is bepaald. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 2.

Geconcludeerd is dat de voorkeursgrenswaarde op het bouwvlak voor de grondgebonden woningen niet wordt overschreden. Op het bouwvlak voor de woonzorgcomplexen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden door het wegverkeer op zowel de Pontweg als de Gasthuisstraat. De maximale geluidbelasting op de rand van het eerste bouwvlak dat gelegen is aan de Pontweg bedraagt 56 dB inclusief aftrek 110g Wgh als gevolg van het wegverkeer op de Pontweg. De maximale geluidbelasting op de rand van het eerste bouwvlak dat gelegen is aan de Gasthuisstraat bedraagt 53 dB inclusief aftrek 110g Wgh. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden als gevolg van het verkeer op de Pontweg en de Gasthuisstraat zijn maatregelen afgewogen. Hieruit blijkt dat maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, of stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of verkeerskundige aard. Bij de besluitvorming rond hogere grenswaarden dient ook cumulatie in acht te worden genomen. Daarom heeft een berekening plaatsgevonden van de geluidbelasting voor alle bronnen samen. Omdat de gecumuleerde geluidbelasting niet hoger is in vergelijking met de geluidbelasting voor de hoogst berekende afzonderlijke bron, staat de gecumuleerde geluidbelasting het verlenen van hogere waarden niet in de weg.

4.3 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Het plan is via de digitale watertoets voorgelegd aan het hoogheemraadschap (kenmerk: 20170307-12-14779). De invloed van het plan op de waterhuishouding is mogelijk zodanig dat de normale procedure voor de watertoets wordt doorlopen. Hiervoor heeft het hoogheemraadschap een wateradvies opgesteld. Dit advies is opgenomen in Bijlage 3. De uitgangspunten voor het bestemmingsplan zijn hierna beschreven. Hierover heeft nadere afstemming met het hoogheemraadschap plaatsgevonden. Op 25 april j.l. heeft het hoogheemraadschap een aanvulling op het wateradvies gestuurd in de vorm van een zienswijze. Deze aanvulling is ook in deze paragraaf behandeld.

Primaire waterloop

Langs de zuidzijde van het plangebied ligt een watergang die is aangewezen als primaire waterloop. Deze sloot heeft een belangrijke functie voor de afvoer van hemelwater uit het plangebied. Deze watergang en de water afvoerende werking hiervan moet behouden blijven. Ook moet het onderhoud hieraan gewaarborgd zijn. In de betreffende zone langs de watergang vinden geen ontwikkelingen plaats die mogelijk afbreuk doen aan de genoemde uitgangspunten.

Waterkwantiteit

Als gevolg van de ontwikkelingen neemt het verhard oppervlak toe. Momenteel is er binnen het plangebied ongeveer 1.800 m2 aan verharding aanwezig. In de nieuwe situatie, op basis van het in paragraaf 2.2 weergegeven schetsontwerp, is dit ongeveer 5.800 m2. Dit is een toename van 4.000 m2. Als gevolg van deze toename ontstaat een versnelde afvoer van hemelwater. Hiervoor worden compenserende maatregelen voorgesteld. Langs de randen van en binnen het plangebied worden watergangen- en partijen aangelegd die ervoor zorgen dat de waterbergende capaciteit toeneemt en afstromend hemelwater opgevangen kan worden.

Over de invulling van de compenserende maatregelen is de initiatiefnemer van het plan in overleg getreden met het hoogheemraadschap.

Waterkwaliteit

Het uitgangspunt is het 100% afkoppelen van schoon hemelwater van het rioleringsysteem. Bij toepassing van een gescheiden stelsel zal een inschatting worden gemaakt naar potentieel vervuilde oppervlakken (parkeerterreinen) en schone verhardingen (pleinen en daken). Voor de nieuwe bebouwing moeten uitloogbare materialen zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien materialen als koper, lood en zink worden gebruikt, is voor de afvoer van hemelwater maatwerk vereist.

Waterkeringen en wegen hoogheemraadschap

Dit aspect is voor het plangebied niet van toepassing.

Afvalwaterketen

Schoon hemelwater wordt afgekoppeld van het riool en afgevoerd op de daarvoor aangelegde voorzieningen. Van vervuild hemelwater vanaf grote parkeerterreinen, bedrijfspercelen, verkeerstunnels en dergelijke is geen sprake.

Het afvalwater wordt afgevoerd op het gescheiden rioleringsstelsel. Dit stelsel is aangelegd in het kader van de ontwikkeling van de uitbreidingswijk Den Burg West. Het rioleringsstelsel heeft voldoende capaciteit.

Aanvulling wateradvies

Verplaatsing stuw

Aanvullend op het genoemde advies van 6 april geeft het hoogheemraadschap aan dat door de gemeente aangegeven moet worden of de bestaande stuw in de secundaire waterloop tussen het plangebied en de Pontweg/N501 wordt verwijderen en/of in noordelijke richting wordt verplaatst, en daarbij de plaatselijke peilverhoging, deels wordt opgeheven. Er is voor gekozen om de stuw te verplaatsen, waarbij de nieuwe locatie in overleg met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier wordt bepaald, teneinde het watermanagement voor het gehele gebied te optimaliseren.

Ruimtelijke adaptie

Het hoogheemraadschap verzoekt om in het ontwerp van het plan het principe van ruimtelijke adaptatie op te nemen. Het plan, waaronder de bouw van appartementengebouwen en de inrichting van de openbare ruimte hier omheen, bieden uitstekende kansen hiertoe. Geacht wordt aan groene daken, meervoudig ruimtegebruik en waterdoorlatende verharding. Bij de uitvoering worden de mogelijkheden hiertoe worden de mogelijkheden hiertoe onderzocht en afgewogen.

Vergunningen en ontheffingen

Voor werkzaamheden in, onder, langs, op, bij of aan oppervlaktewater, waterkeringen en wegen in het beheer van het hoogheemraadschap en het aanleggen van meer dan 800 m² verharding is een watervergunning of ontheffing van het hoogheemraadschap nodig. De initiatiefnemer is hiervan op de hoogte gebracht.

Proces watertoets

Dit bestemmingsplan wordt aan het hoogheemraadschap voorgelegd. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit het wateradvies.

4.4 Bodemkwaliteit

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. In het kader van het bestemmingsplan moeten verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het plangebied is een overgebleven kavel agrarisch grasland. Uit historisch kaartmateriaal blijkt dat deze kavel in het verleden niet bebouwd is geweest of dat er anderszins verdachte activiteiten hebben plaatsgebonden. Er is dus geen sprake van een verdachte locatie. Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit ter plaatse voldoende is voor het voorgenomen gebruik en de bouwactiviteiten, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 4. Het onderzoek heeft licht verhoogde gehalten van enkele van de onderzochte stoffen aangetoond, maar deze vormen geen belemmeringen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.5 Aardkundige waarden

De provincie Noord-Holland heeft op de kaart behorende bij de structuurvisie en de verordening aardkundig waardevolle gebieden aangegeven. De provincie maakt hierin onderscheid tussen aardkundig waardevolle gebieden en aardkundige monumenten. De provinciale verordening stelt dat in het bestemmingsplan beschreven moet worden op welke wijze er rekening wordt gehouden met de aanwezige aardkundige waarden. De aardkundige waarden in het plangebied vallen samen met het aardkundig monument. Aardkundige waardevolle gebieden worden beschermd door de PRV en de aardkundige monumenten worden beschermd door de Provinciale Milieuverordening. In dit geval wordt het aardkundig monument gevormd door glaciale lagen in de bodem.

Het plan ligt in een gebied dat is aangewezen als aardkundig monument. Aardkundige monumenten worden beschermd door de Provinciale Milieuverordening (PMV). Het is in principe verboden in of op een aardkundige monument, handelingen te verrichten, die het aardkundig monument kunnen aantasten. In artikel 6.4 sub 2 van de 9e tranche van de PMV is voor aardkundige monumenten binnen onder andere de woonkern Den Burg een vrijstelling op het voorgenoemde verbod opgenomen. Vanuit dit aspect bestaan geen belemmeringen voor de ontwikkeling. De aardkundige waarden worden als gevolg van dit plan overigens niet onevenredig aangetast.

4.6 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt niet in een gebied met specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de algemene structuren en kenmerken van Den Burg en de omgeving als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Bij de totstandkoming van het schetsontwerp is rekening gehouden met de genoemde waarden. Hierop is in paragraaf 2.2 ingegaan.

De nu voorgestelde plannen worden in de stedenbouwkundige structuur van Den Burg ingepast. Op deze wijze wordt de cultuurhistorische betekenis van de omgeving gerespecteerd. Het is niet noodzakelijk om nadere regels ten aanzien van cultuurhistorische waarden op te nemen.

4.7 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Om te kunnen beoordelen of in bepaalde gebieden archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij ingrepen in de bodem heeft de gemeente de Archeologische beleidskaart vastgesteld (12 juni 2013). Volgens deze beleidskaart geldt voor het grootste deel van het plangebied een lage archeologische verwachting (categorie 5). Voor deze gebieden geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek. De noordoostelijke hoek valt in een gebied met een hoge verwachtingswaarde (categorie 3). Hier geldt een onderzoeksverplichting bij ingrepen groter dan 100 m2 en een diepte van meer dan 50 centimeter.

In het kader van de ontwikkeling is een archeologische quickscan uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 5. Uit deze quickscan blijkt dat aan de noordelijke rand van het plangebied, ter plaatse van een relatief hoog liggende paardenbak, mogelijk archeologische resten aanwezig zijn. In dit 'kansrijke' gebied is een veldonderzoek uitgevoerd. Uit boringen is gebleken dat de bovengrond is verstoord. Eventuele archeologische resten zullen hierbij grotendeels zijn vernietigd, met uitzondering van zeer diepe sporen. Op basis hiervan adviseert Archeologie West-Friesland de voorgenomen ingrepen vrij te geven met betrekking tot het aspect archeologie.Ten behoeve van het doen van waarnemingen dient wel in de omgevingsvergunning te worden opgenomen dat Archeologie West-Friesland toekomstige graafwerkzaamheden wil monitoren.

4.8 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 zijn beide aspecten geregeld in de Wet Natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Hier gaat het om de bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Het dichtstbijzijnde wettelijk beschermde gebied, het Natura 2000-gebied 'Duinen en Lage Land Texel', ligt op ongeveer twee kilometer afstand van het plangebied. Mogelijk verstorende effecten van plannen zijn: versnippering, verandering van de waterhuishouding, verstoring door licht, geluid, trillingen en menselijke activiteit. Effecten van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied zijn over deze afstand redelijkerwijs uit te sluiten. Vanuit het plan hoeft daarom geen rekening gehouden te worden met wettelijke gebiedsbescherming. Het plangebied valt daarnaast buiten de invloedssfeer van de voor de NNN aangewezen gebieden, waardoor geen rekening gehouden hoeft te worden met de planologische gebiedsbescherming.

Soortenbescherming

De bescherming van soorten is gebaseerd op Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens Wet natuurbescherming is een aantal planten- en diersoorten aangewezen die licht, middelzwaar of zwaar beschermd zijn. Voor licht beschermde soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke projecten. Indien zwaarder beschermde soorten voorkomen worden nadere eisen gesteld. Er kunnen enkele licht beschermde diersoorten op enige wijze in het gebied voorkomen. Voor deze soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkelingen.

In het plangebied worden ingrepen voorgesteld die mogelijk leiden tot aantasting van verblijfplaatsen van beschermde soorten. Daarom is een ecologische beoordeling uitgevoerd. In deze beoordeling worden naast het plangebied (Gasthuisstraat 124) nog vijf andere locaties beoordeeld. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 6. Hieruit blijkt dat op de locatie mogelijk jaarrond beschermde nesten van de huismus en van de boerenzwaluw aanwezig zijn. Hiervoor wordt een nader onderzoek uitgevoerd. Ten aanzien van overige beschermde natuurwaarden veroorzaken de ingrepen geen knelpunt met de ecologische wet- en regelgeving, mits verstoring van broedende vogels en hun nesten wordt voorkomen.

Het vervolgonderzoek naar de aan- dan wel afwezigheid van nesten van de huismus en de boerenzwaluw vindt parallel aan de procedure van dit bestemmingsplan plaats. Wanneer beschermde nesten worden aangetroffen, worden na het broedseizoen compenserende maatregelen volgens een mitigatie- en compensatieplan (activiteitenplan) uitgevoerd. Hiervoor wordt dan een ontheffing aangevraagd. Op deze manier is het bestemmingsplan uitvoerbaar binnen de kaders van de Wet natuurbescherming.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, lpg en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Beleid

In de Beleidsvisie Externe Veiligheid 2014-2017 (vastgesteld 22 oktober 2014) is een beeld geschetst hoe de gemeente Texel wil omgaan met externe veiligheid. Met deze visie wordt het beleid voor de komende jaren vastgelegd en is een instrument voorhanden dat bij de uitvoering kan worden gebruikt. De gemeentelijke taken die afdelingsoverschrijdend zijn, de verantwoordelijkheden en de manier van uitvoeren zijn hiermee beschreven. Er zijn vier primaire doelen gesteld:

• voldoen aan wettelijke bepalingen;
• de gevolgen van incidenten beperken tot een algemeen aanvaard niveau;
• het ontstaan van nieuwe conflicterende situaties voorkomen;
• het vastleggen van een lokaal vastgesteld ambitieniveau.

In de visie zijn de ambitieniveaus aangegeven ten aanzien van woonwijken, lintbebouwing, buitengebied en bedrijventerreinen. Daarbij is aangegeven of een overschrijding van de 10-6 contour van het plaatsgebonden risico en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico is toegestaan bij beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten. Deze uitgangspunten hebben een directe doorwerking in dit bestemmingsplan in verband met onder meer de toelaatbaarheid van een kwetsbaar object. Een overschrijding van de 10-6 contour is hiervoor niet toegestaan en een overschrijding van de oriëntatiewaarde is niet acceptabel.

Als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied neemt het groepsrisico toe. In de beleidsvisie is ten aanzien van de toename van het groepsrisico in woonwijken het volgende ambitieniveau vastgesteld: 'Acceptabel, mits toename kleiner dan 10% van het totale GR (niet-significante toename). Bij het significant toenemen van het GR aandacht voor optimaliseren planontwerp en bronbestrijding en besluit volledig verantwoorden'.

Toetsing

Uit de risicokaart van de provincie Noord-Holland blijkt het plangebied zich niet binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen bevindt. Over de Pontweg vindt beperkt transport van gevaarlijke stoffen plaats. De Pontweg beschikt niet over een plaatsgebonden risicocontour. Wel ligt het plangebied formeel in het invloedsgebied van de Pontweg, waarbinnen het groepsrisico verantwoord moet worden.

Vanwege de beperkte intensiteit van het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze weg (ten behoeve van een LPG tankstation ten noordwesten van Den Burg) en de relatief lage bevolkingsdichtheid in het invloedsgebied van de Pontweg, is het huidige groepsrisico laag. Relatief gezien neemt de personendichtheid in het invloedsgebied niet significant toe, waardoor er geen significante effecten op het groepsrisico worden verwacht. Wel worden in het plangebied verminderd zelfredzame personen gehuisvest. Dit vraagt om een gedegen calamiteitenplan en het realiseren van vluchtroutes die van een risicobron af leiden. De ontwikkelaar en gebruikers van het plangebied zijn hiervan op de hoogte en zijn voornemens om extra maatregelen te nemen bij de bouw aan de zijde van de Pontweg, teneinde de risico's zo klein mogelijk te houden.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de ambitie uit de beleidsvisie. Hiermee is (de toename van) het groepsrisico in voldoende mate verantwoord. De gemeenteraad heeft de risico's met de vaststelling van dit bestemmingsplan aanvaardbaar geacht.

4.10 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 17 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed. De kleinschalige ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In en rondom het plangebied zijn geen kabels, leidingen of zoneringen aanwezig die planologische beperkingen vormen voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

Hoofdstuk 5 Planuitgangspunten

Het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is het bieden van een planologische regeling waarbinnen de in paragraaf 2.2 beschreven ontwikkelingen mogelijk zijn. In dit hoofdstuk is de gewenste situatie vertaald naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. Hierbij is rekening gehouden met de randvoorwaarden uit het beleidskader en de omgevingsaspecten.

Bouwmogelijkheden

De bouwregels van dit bestemmingsplan zijn afgestemd op de gekozen systematiek in het bestemmingsplan Den Burg (dat de gemeente Texel momenteel voorbereid) en andere recente actualisatieplannen van de kernen op Texel. Dit betekent dat onderscheid wordt gemaakt in de woonbestemming voor vrijstaande, twee-aaneengebouwde, aaneengebouwde en gestapelde woningen. Deze systematiek is in dit bestemmingsplan overgenomen. De grondgebonden woningen zijn bestemd als aaneengebouwde woningen. De woonzorgcomplexen zijn bestemd als maatschappelijke gebouwen.

Grondgebonden woningen

Voor de grondgebonden woningen zijn diepe bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken moeten worden gebouwd. Voor de woningen geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 4,5, respectievelijk 9 meter. Voor de woonhuizen en de bijbehorende bouwwerken is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Een hoofdgebouw mag maximaal 120 m2 zijn. Bij afwijking kan de oppervlakte worden vergroot tot 150 m2. Ieder bouwperceel mag voor maximaal 50% worden bebouwd.

Per hoofdgebouw is maximaal 80 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. De gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken per hoofdgebouw mag maximaal van 50% van het achtererf zijn. Per woning mogen maximaal twee vrijstaande bijbehorende bouwwerken worden gebouwd.

Woonzorgcomplexen

Voor de woonzorgcomplexen is een ruim bouwvlak opgenomen. Het gaat om een aaneengesloten bouwvlak over de twee bestemmingen voor enerzijds het Beschermd Wonen en anderzijds het Wonen met een plus. Het noordelijk gelegen gebouw is plat afgedekt en het zuidelijk gelegen gebouw heeft een kapvorm. Deze kapvorm is vooral bedoeld voor de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw. Het gebouw is volgens de regels van het bestemmingsplan plat afgedekt. Daarom is op het bouwvlak voor de woongebouwen de aanduiding 'plat dak' opgenomen. Er geldt een maximale goot- en bouwhoogte voor de woonzorgcomplexen van 7 meter en 10 meter, waarbinnen respectievelijk twee en drie bouwlagen gerealiseerd kunnen worden. T Voor het noordelijk gelegen woonzorgcomplex is geregeld dat een dakopbouw met een oppervlakte van 55 m2 en een hoogte van maximaal 3 meter mogelijk is.

Functionele mogelijkheden

De gronden worden in hoofdzaak bestemd voor de woonfunctie en tevens voor de maatschappelijke voorzieningen die bij de zorgfunctie horen, ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'.

Bij een woning die permanent wordt bewoond is een ondergeschikte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis toegestaan. De beroeps- of bedrijfsvloeroppervlakte mag maximaal 80 m2 zijn. Als voorwaarde geldt dat er voldoende parkeervoorzieningen aanwezig zijn. Voor de parkeervoorzieningen moet voldaan worden aan de vastgestelde parkeernormen van de gemeente Texel.

Verder is in een woning mantelzorg en logies met ontbijt toegestaan. Voor logies met ontbijt mogen per woning maximaal zes slaapplaatsen in maximaal drie slaapkamers aanwezig zijn, waarbij de functie ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie. Hierbij geldt dat de woonfunctie te allen tijde de hoofdfunctie moet blijven.

De vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogen niet voor bewoning worden gebruikt. Verder mogen de gronden en bouwwerken niet voor verblijfsrecreatieve doeleinden, anders dan voor logies met ontbijt, worden gebruikt.

Binnen de bestemming is een afwijkingsmogelijkheid (met omgevingsvergunning) opgenomen om vrijstaande bijbehorende bouwwerken te gebruiken voor mantelzorg. Als er mantelzorg wordt toegestaan in de vrijstaande bijbehorende bouwwerken wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de betrokkenen. Mantelzorg in vrijstaande bijbehorende bouwwerken wordt alleen toegestaan als de noodzaak ervan is aangetoond door een deskundig arts of medisch specialist. Daarnaast mag het vrijstaande bijbehorende bouwwerk maximaal 20 meter vanaf het woonhuis liggen. In geval de feitelijke situatie op het achtererf dit niet toelaat, bijvoorbeeld wanneer dit al grotendeels bebouwd is, en het woongenot, de ontwikkelingsmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden niet worden beperkt, mag het vrijstaande bijbehorende bouwwerk maximaal 50 meter vanaf het woonhuis worden gesitueerd.

Openbare ruimte

De ruimte rondom de woningen krijgt een openbaar karakter en is in hoofdzaak een verkeer- en verblijfsgebied. Daarom worden de ontsluitingsweg en de parkeerterreinen en groenvoorzieningen binnen de een verkeersbestemming geregeld. Uitzondering is de randbeplanting langs de Pontweg en de Gasthuisstraat. Deze voorzieningen zijn van belang voor de inpassing van het complex in de dorpsrand en krijgen zodoende een aparte bestemming.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemming

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan.

Groen

Ter bescherming van het openbaar groen aan de Pontweg is hiervoor een specifieke bestemming opgenomen. Hierin zijn ook speelvoorzieningen mogelijk. Binnen deze bestemming is het in principe niet toegestaan gebouwen, bijbehorende bouwwerken en overkappingen te bouwen.

Maatschappelijk - Woonzorgcomplex

De woonzorgcomplexen vormen een zorginstelling waarin gewoond wordt. Daarom is voor deze woonvorm een maatschappelijke bestemming op zijn plaats. Voor het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen.

Op de verbeelding zijn de goot- en bouwhoogten en de minimale en maximale dakhelling vastgelegd. Omdat de beoogde complexen plat zijn afgedekt, is de aanduiding 'plat dak' opgenomen. Binnen deze aanduiding is tevens een plat dak toegestaan (met de maximum goothoogte tevens als maximum bouwhoogte). Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw' mag de maximum bouwhoogte worden overschreden ten behoeve van een dakopbouw van 55 m2.

Het bijbehorend terrein kan onder andere gebruikt worden voor parkeren.

Wonen - Aaneengebouwd

De aaneengebouwde, grondgebonden woningen vallen onder deze bestemming. Woningen en bijbehorende bouwwerken moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding zijn de goot- en bouwhoogten en de minimale en maximale dakhelling vastgelegd.

Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare ontsluitingsweg, parkeerterrein en groenvoorzieningen zijn geregeld in deze bestemming. Het gaat hier vooral om de wegen die naast de verkeersfunctie ook een verblijfsfunctie hebben. Binnen deze bestemming vallen onder andere ook parkeerplaatsen, pleinen, bermen en standplaatsen. Om de wegen vrij te houden van obstakels zijn er geen gebouwen, bijbehorende bouwwerken en overkappingen toegestaan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Overleg en inspraak

De gemeente vindt participatie van burgers en belangenorganisaties belangrijk. Daarom is de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt kenbaar gemaakt aan belanghebbenden. Om deze reden wordt afgezien van de gebruikelijke inspraakronde. Wel vindt het wettelijk vooroverleg met de vooroverlegpartners plaats. Het ontwerpbestemmingsplan is in dit kader toegezonden aan Provincie Noord-Holland, Veiligheidsregio Noord-Holland Noord en Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan en de daarbij behorende stukken hebben van 11 april tot en met 22 mei 2017 ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar maken. Door vier omwonenden en door drie instanties (hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, Regionale uitvoeringsdienst Noord-Holland-Noord en de Veiligheidsregio) zijn zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen van de instanties geven aanleiding om de toelichting op enkele onderdelen aan te vullen (paragraaf 4.3 en 4.9). Geen van de zienswijzen leidt tot het inhoudelijk aanpassen van het bestemmingsplan (regels en verbeelding).

Vaststelling bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is op 20 december 2017 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad (de aanpassingen in de toelichting zijn geen aanpassingen van het juridische deel van het bestemmingsplan en aanpassingen hierin leiden niet tot gewijzigde vaststelling). Tot slot wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

7.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit geval is het kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeente heeft hierover afspraken gemaakt van de collectieve ontwikkelaars van het gebied. Deze afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst, waarin onder andere het verhaal van planschade is geregeld.