Burgerbrug - Grote Sloot 121

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Grote Sloot 121 bij Burgerbrug ligt een voormalig agrarisch perceel. De initiatiefnemer (eigenaren van het perceel) wil de bedrijfsgebouwen van het voormalige agrarische bedrijf slopen en hiervoor in de plaats een woning terug bouwen. Hiervoor is met de gemeente en de provincie afgesproken dat gebruik gemaakt kan worden van het provinciale Ruimte voor Ruimtebeleid (RvR). Dit betekent dat de sloop van de bebouwing gefinancierd wordt via de uitgifte van een nieuwe woonkavel op het perceel.

De bestaande bedrijfswoning (stolp) blijft behouden en wordt in gebruik genomen als reguliere woning, alle overige bebouwing wordt gesloopt. De nieuwe woonkavel wordt gerealiseerd naast de huidige paardenbak. De omvorming van de stolp naar een woonbestemming hoort ook bij de compensatie. In de volgende afbeelding staat de ligging van het plangebied weergegeven.

De locatie van het plangebied

De gewenste ontwikkeling van een nieuwe woning past niet in het geldende bestemmingsplan Buitengebied Zijpe. Dit bestemmingsplan richt zich daarom op het geven van een nieuwe juridisch-planologische regeling voor het plangebied. Het regelt de omvorming van de stolp naar een woonfunctie en de realisatie van een nieuw woonperceel.

1.2 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe" (vastgesteld: 22 april 2014).

In het genoemde bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen "Agrarisch", "Waarde - Archeologie 3" (oostelijke deel), "Waarde - Archeologie 5" (westelijke deel) en "Waterstaat - Waterkering" (langs de Groote Sloot). Daarnaast heeft het plangebied de aanduidingen 'bouwvlak', 'specifieke vorm van agrarisch - veehouderij' (op het agrarisch bouwperceel), 'overige zone - weidevogelleefgebied' en 'overige zone - bollenconcentratiegebied'. In de volgende afbeelding staat een fragment van het geldende bestemmingsplan voor deze locatie van het plangebied.

 

fragment bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe" ter hoogte van het plangebied

De omvorming van de stolp naar een reguliere woonfunctie en de realisatie van de nieuwe (compensatie)woning zijn binnen de geldende bestemmingen niet mogelijk. Reguliere woningen zijn binnen de bestemming "Agrarisch" niet toegestaan. De bestemming "Agrarisch" kan gewijzigd worden naar "Wonen", nadat aan de voorwaarden wordt voldaan. De ontwikkeling wordt echter via dit bestemmingsplan geregeld, omdat de omvorming deel uitmaakt van de toepassing van de Ruimte voor Ruimteregeling en de sloop van de storende bebouwing verzekerd moet zijn.

De dubbelbestemmingen "Waterstaat - Waterkering", "Waarde - Archeologie 3" en "Waarde - Archeologie 5" hebben gevolgen voor de ontwikkelings- en bouwmogelijkheden op de gronden. Binnen de bestemming "Waterstaat - Waterkering" is bebouwing in principe niet mogelijk en gewenst. Deze ruimte moet beschikbaar blijven voor de eventuele verbetering van de dijk langs de Groote Sloot. Bij "Waarde - Archeologie 3" is aangegeven dat een omgevingsvergunning voor bouwwerken met een oppervlakte van 100 m2 of meer niet zonder meer is toegestaan. Bij "Waarde - Archeologie 5" is dit een oppervlakte van 2.500 m2 of meer. Door middel van een onderzoek wordt aangetoond dat de werkzaamheden niet leiden tot schade aan mogelijk aanwezige archeologische waarden. Ditzelfde geldt voor grondroerende werkzaamheden die dieper gaan dan 0,50 meter onder het maaiveld. In paragraaf 4.8 van deze toelichting wordt hier verder aandacht aan besteed.

De gebiedsaanduiding 'weidevogelleefgebied' heeft tot gevolg dat een te verlenen omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden alleen onder voorwaarden kan worden verleend. Een peilverlaging die ontstaat door werken of werkzaamheden is ongewenst. Een mogelijke peilverlaging is alleen toelaatbaar, wanneer het graslandkarakter behouden blijft. Hierdoor wordt de functie van de gronden als broed- en foerageergebied voor weidevogels niet onevenredig aangetast. De activiteiten, buiten de huidige agrarische activiteiten, zijn alleen toelaatbaar wanneer zij het 'weidevogelleefgebied' niet verstoren. Hier wordt onder meer in de paragraaf 3.2.1 nader op ingegaan.

Tot slot wordt ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bollenconcentratiegebied' toegestaan dat geen omgevingsvergunning nodig is voor het uitvoeren of laten uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden buiten het (agrarisch) bouwvlak. Deze regeling heeft geen invloed op de ontwikkeling in het plangebied. Hierover wordt in hoofdstuk 2 een nadere toelichting gegeven.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan geeft daarom een regeling die de omzetting van de stolp naar een reguliere woonfunctie en de realisatie van de nieuwe compensatiewoning van dit ruimte voor ruimteproject mogelijk maakt.

1.3 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op de bestaande en de gewenste situatie. De gewenste situatie is immers het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De ontwikkeling wordt getoetst aan het geldende beleid in hoofdstuk 3. Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijke uitgangspunten vanuit het beleid voor dit plan. In hoofdstuk 4 vindt toetsing plaats aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op het juridische deel van het bestemmingsplan; de regels en ruimtelijke verbeelding. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

 

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de bestaande en de toekomstige situatie. De bestaande situatie is de basis waarin de gewenste situatie een goede plaats moet krijgen. De toekomstige situatie is het belangrijkste vertrekpunt voor dit bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling.

2.1 De omgeving en het landschap

De gewenste ontwikkeling vindt plaats op het bestaande agrarische erf aan de Grote Sloot 121. Dit perceel maakt deel uit van het bebouwingslint langs de watergang Groote Sloot.

Tot de 12e eeuw was, wat nu de Zijpe- en Hazepolder is, een hoogveengebied. Vanaf de 13e eeuw werden na overstromingsgevaar delen van het gebied bedijkt. De Westfriese Omringdijk ontstond in deze periode. Jan van Scorel nam in de 16e eeuw het initiatief om Zijpe definitief te bedijken. In 1597 werd de dijk om de Zijpepolder definitief gedicht. Kort na de drooglegging ontstonden de eerste buurtschappen in de polder zoals Oudesluis, Schagerbrug, Sint Maartensbrug en Burgerbrug, verbonden door de watergang Groote Sloot, die de polder in de lengte doorsnijdt. Vanaf ca. 1600 werd de polder door een twintigtal molens bemalen, iedere molen nam een eigen deel (ook wel afdeling genoemd) voor zijn rekening. In 1825 werd het Noord-Hollands Kanaal voltooid, die de polder in twee delen scheidt. Burgerbrug is direct na de droogmaking van de Zijpe ontstaan op het kruispunt van de Grote Sloot (weg langs de Groote Sloot) met de Burgerweg.

In de loop van de tijd is Burgerbrug langs de Groote Sloot verder uitgebreid. Langs de weg kwamen eerst vooral boerderijen (stolpen) en later ook woningen. Door de organische groei is aan de Grote Sloot een divers ruimtelijk beeld van bebouwing ontstaan; in architectuur, maar ook in plaatsing op het perceel.

De agrarische bedrijven aan de Grote Sloot zijn in de loop van de vorige eeuw uitgebreid, waarbij verschillende schuren bijgebouwd zijn. Het (voormalige) bedrijf in het plangebied is een dergelijke boerderij.

2.2 Het plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan betreft het kavel Grote Sloot 121 te Burgerbrug. Het maakt daarbij deel uit van het bebouwingslint aan de noordzijde van de bebouwde kom van Burgerbrug.

Hoofdstructuur

De agrarische bebouwing bevindt zich op dit moment aan de noordoostzijde van het plangebied. Het betreft daarbij een stolp aan de straatzijde, met daarachter later gerealiseerde schuren, sleufsilo's en open opslag. Deze bebouwing is op enige afstand vanaf de voorgevellijn van de stolp gebouwd. De gebouwen liggen in het verlengde van de stolp. Tot slot is een kelder van een nieuwe stal aanwezig, de stal zelf is echter nooit gerealiseerd.

Het huidige agrarische bouwperceel is omgeven door een boomsingel, bestaand uit (gebiedseigen) bomen en struweel. Daar omheen ligt aan de , noord-, oost- en zuidzijde een sloot, die de scheiding tussen het agrarisch bouwperceel en de omgeving benadrukt.

In de zuidoostelijke hoek van het bouwperceel is een klein nutsgebouw aanwezig. Deze maakt geen deel uit van het eigendom van de initiatiefnemer. Het nutsgebouw is via een loopbrug vanaf de Grote Sloot bereikbaar.

Ten zuiden grenst het agrarisch bouwperceel aan een stuk weiland dat daarbij hoort. Beide kavels zijn via een dam met elkaar verbonden. Op dit weiland is (deels in het agrarisch bouwperceel) een paardenbak gerealiseerd. Deze bestaat uit een met een laag hek omgeven stuk grond, bedekt met zand. De volgende figuur geeft een overzicht van de hoofdstructuur in het plangebied.

Hoofdstructuur huidige situatie

Bebouwing

De te behouden bebouwing in het plangebied betreft de voormalige bedrijfswoning. Dit is een stolpboerderij in een karakteristieke vorm, dus één bouwlaag met een kap. Kenmerkend voor stolpen is een lage gootlijn en een steile hoge kap. De bouwkwaliteit van de stolp is matig tot slecht. In de volgende afbeelding staat het vooraanzicht van de stolp aangegeven.

Foto van de te behouden stolp De Keizers Hoeve

De overige bebouwing op het perceel betreft onder meer schuren en sleufsilo's. Daarop wordt verder niet ingegaan, omdat deze volledig gesloopt/verwijderd wordt. De kwaliteit van de bebouwing is matig tot slecht en heeft een negatief effect op het cultuurhistorische bebouwingsbeeld van de stolp.

Ontsluiting

Het perceel zelf heeft een directe aansluiting op de weg Grote Sloot. Dit betreft een pad aan de noordzijde van de stolp. Hiervoor is in de watergang een dam aangelegd. Specifiek bij dit pad is dat hierop een 'recht van overpad' naar het achterliggende land gevestigd is. Dit zijn landen die niet in eigendom en gebruik zijn bij de initiatiefnemers. Dit land moet dus voor derden bereikbaar blijven vanaf de Grote Sloot. Er zijn inmiddels gesprekken om dit pad te verplaatsen, waarmee het recht van overpad komt te vervallen.

2.3 Gewenste situatie

Om de sloop van de bestaande agrarische bebouwing te financieren mag in het kader van de ruimte voor ruimteregeling de bestaande stolp worden omgevormd naar een reguliere woning en één nieuwe woning worden bijgebouwd.

Hoofdstructuur

In de nieuwe situatie worden alle bestaande bedrijfsgebouwen en andere daaraan gelieerde bouwwerken gesloopt en verwijderd. De vrijgekomen gronden worden ingericht als tuin bij de stolp. De windsingel op het zuid-westelijk deel van het plangebied wordt gekapt en als erfgrens vervangen door een sloot. Daardoor ontstaat een zichtas vanaf de Grote Sloot naar de achterliggende landerijen tot aan de duinen bij Petten aan toe.

De dwarssloot tussen het noord-oostelijk en het zuid-westelijk deel van het plangebied wordt gedempt. Daardoor wordt het mogelijk de compensatiewoning te realiseren op 50 meter afstand van de zuid-westelijk gelegen stolp. In de hoofdstructuur van de bebouwing op het perceel wordt bij de compensatiewoning aangesloten op de verspringende voorgevelrooilijnen in de omgeving. Om dit te realiseren, mag de compensatiewoning tussen de 15 en 25 meter van de wegsloot komen te liggen. Het zicht op de karakteristieke stolp (Grote Sloot 121) en de ruimtelijke verschijningsvorm daarvan wordt hierdoor versterkt. Dit geldt ook voor de zuid-westelijk gelegen stolp (Grote Sloot 117). In de volgende afbeelding is de gewenste situatie weergegeven.

Impressie toekomstige situatie

De nieuwbouw

De voorgevel van de nieuwe woning komt ten opzichte van de aangrenzende stolp en het zuidelijk gelegen perceel een eind naar achteren. Daarbij wordt, zoals eerder aangegeven, een afstand van 15-25 m vanaf de sloot langs de weg aangehouden. Zo blijft de bestaande karakteristiek van wisselende afstanden van de bebouwing tot aan de weg behouden.

In de hiervoor opgenomen afbeelding is door middel van een arcering aangegeven in welk gebied de woning gebouwd kan worden. De diepte van de woning is maximaal een derde van de afstand van de voorgevel tot de achterste perceelsgrens.

De nieuwbouw heeft een streekeigen karakter. Dit betekent dat aangesloten wordt op de huidige karakteristiek van de reguliere woningen in het bebouwingslint langs de Grote Sloot. De nieuwbouw heeft een gevelbreedte van 6 - 10 m en bestaat uit een bouwlaag met een kap. Daarbij kan sprake zijn van een zadeldak of een mansardekap. Nadere beeldkwaliteiteisen voor de bebouwing in het plangebied zijn beschreven in het beeldkwaliteitplan in bijlage 1. Naast de hiervoor opgenomen aspecten is dit dan ook een belangrijk uitgangspunt voor de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

Overige aspecten

Voor het nieuwe woonperceel wordt een nieuwe ontsluiting over de sloot langs de weg gerealiseerd. Een eigen ontsluiting is onder meer nodig in verband met de bereikbaarheid voor hulpdiensten. De ontsluiting gaat over een dam met een duiker. Zo wordt aangesloten bij de manier waarop de omliggende percelen ontsloten zijn.

Aan de zuidwestzijde wordt langs het nieuwe woonperceel een groensingel aangelegd. Ter hoogte van de nieuwe woning heeft de groensingel een meer open karakter, zodat zicht vanuit de woning op het omliggende landschap mogelijk is. Deze groensingel bestaat uit gebiedseigen beplanting, struweel en bomen. Hiermee ontstaat ruimtelijk een duidelijke eenheid en blijft het zuidelijk van dit perceel liggende agrarische perceel vrij van bebouwing en tuininrichting.

Het bestaande nutsgebouwtje bij het erf van de stolp blijft behouden. Daarbij blijft ook de bestaande ontsluiting via het bruggetje behouden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk komen enkele beleidsstukken aan bod die een directe doorwerking kunnen hebben op dit bestemmingsplan. Daarbij wordt alleen ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, bijvoorbeeld op het vlak van bouwmogelijkheden bij de woningen en mogelijkheden voor functies en functiemenging.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het rijksbeleid doet verder geen uitspraken over de ontwikkelingen zoals in dit plangebied mogelijk worden gemaakt en wordt daarom niet verder besproken.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Voor de locaties zijn wel hoogtebeperkingen in verband met radarverstoringsgebieden aanwezig. De gewenste nieuwbouw blijft qua hoogte echter ruim onder deze gebieden en geven daarom geen beperkingen voor de radars. 

3.1.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd.

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

In dit geval is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, omdat sprake is van slechts één woning. Deze woning wordt bovendien gerealiseerd in het kader van de provinciale ruimte voor ruimte regeling. Dit betekent dat hiervoor bebouwing gesloopt wordt. De totale oppervlakte bebouwing neemt met dit project af. Een nadere toetsing aan de ladder is daarmee niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale ruimtelijke verordening

In de Provinciale ruimtelijke verordening (PRV, vastgesteld door Provinciale Staten op 21 juli 2016) zijn de beleidsuitgangspunten uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 juridisch vastgelegd. In de PRV is onder andere een regeling opgenomen voor woningbouw in het landelijk gebied. Dit is in principe niet toegestaan. Wel zijn nieuwe woningen toegestaan wanneer sprake is van functiewijziging of bij toepassing van een Ruimte voor Ruimteregeling. In dit bestemmingsplan is dit laatste het geval.

Ruimte voor Ruimteregeling

Aan het toepassen van een Ruimte voor Ruimteregeling zijn een aantal voorwaarden verbonden (artikel 16 PRV). Ten eerste moet een afname van netto bebouwd oppervlak plaatsvinden. Ten tweede moet zeker gesteld worden dat de sloop daadwerkelijk plaatsvindt. Tot slot mogen niet meer compensatiewoningen mogelijk worden gemaakt dan strikt noodzakelijk is om de sanering van gebouwen mogelijk te maken. In hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie en bijlage 1 Beeldkwaliteitplan van deze toelichting staat aangegeven hoe voldaan wordt aan deze voorwaarden.

Ruimtelijke kwaliteitseis

In Artikel 15 van de PRV wordt de ruimtelijke kwaliteitseis voor van verstedelijking in het landelijk gebied nader omschreven:

• 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12, 13, 13a en 14 in het landelijk gebied, voldoet aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van:
  • a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden als bedoeld in artikel 8;
  • b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;
  • c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis;
  • d. de historische structuurlijnen;
  • e. cultuurhistorische objecten.
• 2. De toelichting van een bestemmingsplan geeft aan in welke mate ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde functies rekening is gehouden met:
  • a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap;
  • b. de ordeningsprincipes van het landschap;
  • c. de bebouwingskarakteristieken (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse;
  • d. de inpassing van de nieuwe functies in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid);
  • e. de bestaande kwaliteiten van het gebied (inclusief de ondergrond) als hiervoor bedoeld en de maatregelen die nodig zijn om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen in relatie tot de nieuwe functies.

Om te voldoen aan de ruimtelijke kwaliteitseis is voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. In het beeldkwaliteitplan wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis, de ordeningsprincipes van het landschap, de bebouwingskarakteristieken en de inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving. Dit resulteert in de benoeming van specifieke beeldcriteria voor deze locatie. De stolp is in het beeldkwaliteitplan ook meegenomen. Hiervoor wijzigt de ruimtelijke situatie echter niet.

Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte

Een verdere concretisering van deze regels vindt plaats in de Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte van de provincie. De voorwaarden daaruit zijn:

• niet meer woningen worden terug gebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de storende bebouwing/functies te kunnen realiseren;
• het leidt tot een aantoonbare en duurzame vermindering van bebouwing in vergelijking met de te slopen bebouwing. Het gaat daarbij om een vermindering van zowel oppervlakte (in m2), als volume (in m3) (Bij bedrijfsverplaatsingen is dit punt niet aan de orde);
• de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door naast de sanering van storende gebouwen en functies, de woningbouw ruimtelijk in te passen in de omgeving.
• Voor de nieuw te bouwen woning(en) geldt dat deze niet de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven beperkt.

Het Expertteam Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Holland heeft het initiatief al beoordeeld en een positief advies uitgebracht over de exploitatieopzet en het Beeldkwaliteitsplan. De conclusie is dan, dat afstemming met de provincie heeft plaatsgehad en het plan past binnen de regels van het Ruimte voor Ruimtebeleid.

Weidevogelleefgebied

Het plangebied en het omliggende landelijke gebied zijn aangewezen als weidevogelleefgebied. Hier kan wel woningbouw plaatsvinden in het kader van de Ruimte voor Ruimteregeling en/of als er sprake is van een ingreep waarbij netto geen verstoring van het weidevogelleefgebied plaatsvindt. Aan de achterzijde van het perceel is nu nog een bouwperceel aanwezig, deze wordt in dit plan verwijderd. Daarnaast is ter plaatse van de gewenste nieuwbouw in de huidige situatie ook een bouwperceel aanwezig bedoeld voor bedrijfsbebouwing. Met het nieuwe plan wordt een (klein) deel hiervan ingevuld met een woning. Hierdoor is sprake van een netto afname van mogelijk te bebouwen gebied. Er is daarom geen netto verstoring van weidevogelleefgebied.

Verder is het voorbesproken met het Expertteam en deze heeft de gewenste situatie in relatie tot het weidevogelgebied geaccordeerd. Voor het weidevogelleefgebied wordt waar nodig en mogelijk de bestaande regeling van het bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe" overgenomen.

Waterkering

Langs de Grote Sloot loopt een regionale waterkering, met daar omheen aan weerszijden een beschermingszone. De provinciale verordening bepaalt dat hiervoor en regeling ter bescherming van de waterkering moet worden opgenomen. De bestaande regeling van het bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe" wordt hiervoor overgenomen.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De provincie Noord-Holland heeft voor “overige vormen van verstedelijking” een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 14 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening. In paragraaf 3.1.3 is al concreet ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Gemeentelijk beleid

De omzetting naar een reguliere woonfunctie en de nieuwe (compensatie)woning worden gerealiseerd in het kader van de ruimte voor ruimteregeling. Dit is een provinciale regeling. Op gemeentelijk niveau zijn geen aanvullende beleidsregels van toepassing.

3.3.1 Woonvisie Schagen 2014 – 2040 (vastgesteld op 16 oktober 2014).

In de Woonvisie staat beschreven hoe Schagen omgaat met de veranderingen op de woningmarkt. Huizenprijzen dalen, veel woningen staan te koop, financiering is lastiger en de doorstroming verloopt moeizaam. In Schagen zijn daarbij bepaalde trends te zien: de groei van het aantal inwoners en huishoudens vermindert, wat op termijn omslaat in krimp (volgens provinciale prognose: na 2030). Vergrijzing betekent meer ouderen, maar ook meer mensen met een beperking en toename van dementie. Kleine huishoudens nemen toe, huishoudens met kinderen nemen af. In stad Schagen neemt het aantal inwoners wel toe, vooral senioren willen graag dichtbij de voorzieningen wonen.

Centraal staat vraaggestuurd bouwen in de kernen van de gemeente. De Woonvisie beschrijft de rol van Schagen in de regio en de provincie en hoe onderling wordt samengewerkt om te komen tot een blijvend gezond woningbestand in stad, dorp en landelijk gebied. Samen met maatschappelijke partners en de inwoners wil Schagen de antwoorden vinden en een impuls geven aan de vitaliteit en kracht van de gemeenschappen in de kernen.

De visie is gericht op vier thema's die gezamenlijk bijdragen aan blijvend prettig en aantrekkelijk wonen in onze gemeente. Die thema's zijn: de eigen kracht van inwoners; de kwaliteit van de kernen; de kwaliteit van de woningvoorraad behouden en versterken; het woningbouwprogramma verminderen (aansluitend op de marktvraag). In de woonvisie staan de criteria om kwalitatieve keuzes te maken op een rij. De visie laat ook zien dat de rol van de gemeente verandert. Waar Schagen tot op heden veelal optrad als regievoerder (een sturende rol), is nu een steeds meer faciliterende, ondersteunende rol voor de gemeente weggelegd. Echter, voor een gezonde woningmarkt zijn pijnlijke beslissingen nodig als het gaat om faseren, doseren, schrappen en afwaarderen van locaties. Een slimme marktmonitoring is nodig om (zeker) jaarlijks de ontwikkeling van de werkelijke marktvraag te volgen. Nu de huidige woningmarkt op slot zit, is het immers van belang om kansen te benutten en hier meer beweging in te krijgen.

De omzetting van de bedrijfswoning naar een reguliere woning en de nieuwe compensatiewoning maken deel uit van het RAP (regionaal actieprogramma) voor de woningbouw en maken deel uit van het gemeentelijk programma.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Bedrijven en milieuhinder

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijk ordeningsbeleid. Beide beleidsterreinen richten zich op de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving. In ruimtelijke plannen wordt de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering) geregeld. In de toelichting bij een ruimtelijk plan moet aangegeven worden hoe aan dat beleid gestalte wordt gegeven.

In het plangebied wijzigt de situatie. De voormalige (agrarische) bedrijfswoning wordt omgezet naar een woning en een nieuwe (compensatie)woning wordt toegevoegd. De milieusituatie ter plaatse van het plangebied verbetert voor de omgeving. Woningen hebben geen milieuzone.

In de omgeving van het plangebied zijn functies aanwezig die invloed hebben op de gewenste woonfunctie. Het gaat daarbij om de aanwezigheid van agrarische bedrijven (veehouderijen). Vanuit de publicatie Bedrijven en milieuzonering is voor dergelijke bedrijven een categorie 3.2 van toepassing met een milieuzone van 100 meter ten opzichte van een rustig buitengebied of een rustige woonwijk.

Rondom het plangebied is echter sprake van een gemengd gebied, door de aanwezigheid van meerdere agrarische bedrijven en de ligging aan de ontsluitingsweg Grote Sloot. Een reductie van de categorie en daarbij horende milieuzone naar categorie 3.1 en 50 meter is daarmee gerechtvaardigd. Het meest nabij gelegen agrarische bedrijf ligt ten zuidwesten van het plangebied. Aan deze zijde wordt bij de nieuwe woning een groenstrook (boomsingel) met een breedte van ongeveer 5 meter aangelegd. Het woonperceel ligt netto op een afstand van 50 meter van dit bedrijf, hier wordt met de situering van het bouwvlak op gestuurd. Daarmee wordt voldaan aan de grootste afstand en ondervindt het agrarisch bedrijf geen beperkingen van de nieuwe woning en vice versa.

4.2 Geluid

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor dit bestemmingsplan is alleen wegverkeerslawaai mogelijk van toepassing, omdat in de omgeving geen geluidgezoneerde bedrijven(terreinen), spoorwegen, waterwegen en vliegvelden aanwezig zijn.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wet geluidhinder geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De Grote Sloot is een weg waarop een snelheidsregime van 60 km/uur geldt. De weg heeft daarmee een wettelijke geluidzone. De gemeente Schagen heeft daarom de geluidszones rond de Grote Sloot laten berekenen. De voorkeursgrenswaarde van de weg ligt over het plangebied heen (zie volgende afbeelding).

Fragment indicatieve geluidskaart gemeente Schagen (geel: 48-53 dB, oranje: 53-58 dB)

Uit het fragment blijkt dat de voorkeursgrenswaarde voor een klein deel over het plangebied en over de bestaande stolp ligt. In het geval van de stolp betreft dit een bestaand geluidgevoelig object (woning) in het kader van de Wet geluidhinder. Feitelijk wijzigt de woonsituatie hier niet. Ter plaatse van de compensatiewoning geldt dat het bouwvlak niet binnen de geluidzone gebouwd mag worden. Hier wordt bij de plaatsing van de woning rekening mee gehouden.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Het bestemmingsplan maakt slechts een nieuwe woning mogelijk. De bestaande bedrijfswoning wordt omgevormd naar een reguliere woning. In totaal wordt daarmee alleen de compensatiewoning toegevoegd. Een dergelijk project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Het plan geeft geen belemmeringen voor de luchtkwaliteit en heeft voor dit bestemmingsplan geen gevolgen.

4.4 Externe veiligheid

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarleverende functies in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om zowel individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico's gemeten in twee maten: plaatsgebonden risico (voor individuen) en groepsrisico (voor groepen mensen).

In en direct rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en transportroutes aanwezig die invloed kunnen hebben op het plangebied. In het plangebied is het ook niet toegestaan om nieuwe risicovolle inrichtingen op te richten. Dit wordt dan ook in dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt.

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichting, transportroutes en buisleidingen aanwezig. De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op een afstand van ruim 900 meter ten oosten van het plangebied. De zones rond deze buisleiding raken het plangebied niet en hebben daarom geen invloed op de daarin mogelijk gemaakte ontwikkeling.

4.5 Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

De bestaande bedrijfswoning (stolp) wordt omgezet naar een reguliere woning, de bodemsituatie ter plaatse wijzigt daar niet. Nieuwe bedrijvigheid die de bodemkwaliteit kan verslechteren wordt in dit bestemmingsplan niet toegestaan.

De nieuwe (compensatie)woning wordt gebouwd ter plaatse van de huidige paardenbak en de te dempen sloot. Onderzocht moet worden of de bodem voldoende kwaliteit heeft om een dergelijke gevoelige functie toe te laten, of dat hiervoor speciale maatregelen nodig zijn. Belangrijk hierbij is dat de aangevoerde grond afkomstig is van de graven compensatiesloot, zeezand en eventueel aangevoerde grond waarvan aangetoond is dat deze voor wonen voldoende kwaliteit heeft.

Voor het perceel is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied geen sprake is van een onverdachte situatie, vanwege het aantreffen van lichte verontreinigingen in grond en grondwater. De mate van verontreiniging is echter dusdanig laag, dat hierdoor geen aanleiding is tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Daarnaast blijkt dat ook een nader onderzoek naar asbest in de bodem niet nodig is. Uit een verkennend asbestonderzoek blijkt dat de bodem onverdacht is voor asbest. De conclusie uit het onderzoek is dat de bodem voldoende kwaliteit heeft voor de gewenste woonfunctie.

4.6 Waterhuishouding

Van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Voor de ontwikkeling in het plangebied is via dewatertoets.nl een wateradvies gevraagd bij het HHNK. Het watertoetsresultaat is opgenomen in bijlage 3. Op 10 augustus 2016 heeft het HHNK een wateradvies toegezonden, dit is opgenomen bij de overlegreacties in bijlage 6. Uit het wateradvies blijkt dat voor het plangebied de ligging binnen de zonering van een primaire waterloop en nabij een regionale waterkering (dijk) van belang zijn.

De primaire waterloop is het boezemwater van de Groote Sloot. Voor de waterloop geldt dat ontwikkelingen binnen de onderhoudszones bij voorkeur niet plaats vinden. De onderhoudszone moet vrij blijven van obstakels zodat het HHNK de primaire waterloop kan onderhouden. In dit plan zijn geen ontwikkelingen voorzien in deze onderhoudszone. Een specifieke regeling is hiervoor niet nodig.

De regionale waterkering is de boezemwaterkering langs de Grote Sloot. Uit de legger van het HHNK blijkt dat een klein deel van het plangebied in de kernzone van de kering ligt en een groot deel binnen de beschermingszone. De kernzone betreft het dijklichaam zelf, de beschermingszone is bedoeld voor toekomstige dijkverzwaring. Deze moeten zo veel mogelijk vrij blijven van bebouwing. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze gebieden. De waterkering heeft een eigen bestemming, met daarin een beschermende regeling. De bestaande bouw staat binnen de beschermingszone, maar omdat het hier gaat om een bestaand gebouw is dat acceptabel. De nieuwbouw vindt plaats op 25 meter vanaf de wegsloot. Daarmee komt de bebouwing buiten de huidige beschermingszone te liggen.

Voor de ontsluiting van het perceel wordt een dam geplaatst. Het HHNK geeft aan dat hiervoor een watervergunning aangevraagd moet worden. Deze aanvraag is inmiddels ingediend. De definitieve verlening hiervan is afhankelijk van het doorlopen van de procedure en vaststelling van het bestemmingsplan.

4.7 Ecologische waarden

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet Natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Deze waren voorheen geregeld in de Natuurbeschermingswet en Flora- en faunawet, maar zijn nu beide opgenomen in de Wet Natuurbescherming.

4.7.1 Gebiedsbescherming

Met betrekking tot de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van het natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied (Wet Natuurbescherming).

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op ruim 2 kilometer westelijk van het plangebied. Dit betreft het gebied Abtskolk & De Putten. De beoogde ontwikkeling vormt hiervoor dan ook geen belemmering. Meer in de nabijheid zijn enkele NNN-gebieden aangewezen, het dichtstbijzijnde ligt op ongeveer 1 kilometer ten oosten van het plangebied. De milieusituatie in het plangebied verslechterd niet. De afstand tussen dit perceel en de NNN is bovendien ruim. De ontwikkeling doet geen onevenredige afbreuk aan de NNN.

4.7.2 Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Wet Natuurbescherming. Op grond van deze wet mogen de in de wet aangewezen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen) niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de wet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

Voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied worden gebouwen gesloopt. Bovendien wordt in de sloot langs de weg een dam met duiker gerealiseerd. Het is mogelijk dat in de te slopen bebouwing en de sloot beschermde soorten aanwezig zijn. Hiernaar wordt een onderzoek uitgevoerd.

Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied in potentie geschikt is voor beschermde soorten amfibieën, vogels en (kleine) zoogdieren (met uitzondering van vleermuizen). De kanttekening wordt daarbij gemaakt dat het bij amfibieën en (kleine) zoogdieren waarschijnlijk alleen gaat om licht beschermde soorten. Een ontheffing is hiervoor niet nodig. Wanneer de ruimtelijke ontwikkeling en inrichting wordt verricht volgens dit bestemmingsplan, gelden voor de licht beschermde soorten geen verbodsbepalingen.

Broedvogels zijn in het plangebied niet uit te sluiten. Schade hieraan kan worden voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (ong. half maart - half juli) plaats te laten vinden. Een ontheffing is voor broedvogels niet nodig.

De oude stolpboerderij is mogelijk geschikt voor jaarrond beschermde verblijfplaatsen van de Huismus en de Gierzwaluw. Wanneer ingrijpende werkzaamheden aan de stolp plaatsvinden, is een vervolgonderzoek noodzakelijk naar de effecten op deze verblijfplaatsen. Daarnaast kunnen in het dak van de stolpboerderij vleermuissoorten voorkomen. Ook hiervoor is bij ingrijpende werkzaamheden een vervolgonderzoek noodzakelijk. In dit bestemmingsplan wordt echter beoogd de stolp te handhaven en deze alleen te renoveren. Van ingrijpende werkzaamheden is dan ook geen sprake.

Ook maken foeragerende vleermuizen mogelijk gebruik van het plangebied. Een negatief effect hierop wordt niet verwacht, omdat dit gebied slechts een klein deel van een veel groter geheel is. De vleermuizen kunnen daarom gemakkelijk ander foerageergebied vinden. Door de aanplant van de nieuwe boomsingel en de bouw van de nieuwe woning ontstaan nieuwe luwe plekken waar mogelijk nieuw foerageergebied voor de vleermuizen kan ontstaan.

Voor alle beschermde soorten (alle regimes) geldt de zorgplicht. Om deze na te leven wordt geadviseerd voorafgaand aan de werkzaamheden praktische richtlijnen te hanteren. Daarbij gaat het om een gefaseerd verwijderen van bebouwing, vegetatie of bodemmateriaal. Op die manier hebben bodembewonende dieren de kans in de nabijheid ander leefgebied te vinden.

Tot slot beschrijft het onderzoek nog kort de overige van toepassing zijnde natuurwetgeving, waaronder het weidevogelleefgebied. Hierop is in paragraaf 3.2.1 inhoudelijk ingegaan. 

4.8 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Het is wettelijk verplicht om bij ruimtelijke plannen ook de aspecten archeologie en cultuurhistorie mee te wegen. In het geval van dit bestemmingsplan is het aspect archeologie zeker van belang, het plangebied heeft in het (voorheen) geldende bestemmingsplan immers deels de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" (onderzoeksplicht vanaf 100 m2) en deels "Waarde - Archeologie 5" (onderzoeksplicht vanaf 2.500 m2).

4.8.1 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Een onderzoek is bij een ontwikkeling als in het plangebied mogelijk nodig om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in de bodem.

Voor de stolp is geen onderzoek nodig. De ontwikkeling betreft hier slechts de omvorming van een agrarische naar een woonfunctie, zonder dat hier werkzaamheden in de bodem voor nodig zijn.

Hoewel de compensatiewoning groter kan worden dan 100 m2, is hiervoor naar verwachting ook geen onderzoek nodig. De grond is ter plaatse van de paardenbak - waar de woning moet komen - diep geroerd. Dit heeft te maken met het dempen van (diepe) greppels en de aanleg van elf drainagebuizen op een diepte van het waterniveau van de aangrenzende sloot. De fundering voor de nieuwbouw komt naar verwachting niet dieper dan die hoogte. Mocht bij de bouw van de woning blijken dat de bodemingrepen dieper dan de drainagebuizen plaatsvinden, dan moet een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden.

4.8.2 Cultuurhistorie

De stolp in het plangebied heeft een voor het landschap karakteristieke vorm, maar is niet als dusdanig (of als monument) aangewezen. Wel is de wens uitgesproken de oorspronkelijke stolp te behouden en het vrijkomende erf bijpassend in te richten. Het behoud van de stolp draagt in positieve zin bij aan het ruimtelijk beeld van de lintbebouwing langs de Grote Sloot. De te slopen agrarische bebouwing was van later datum en daarom minder waardevol vanuit cultuurhistorisch oogpunt.

Voor de stolp wordt een horende specifieke regeling in dit bestemmingsplan opgenomen. Deze regelt onder meer het behoud van de hoofdvorm.

4.9 Kabels en leidingen

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen die gevolgen hebben voor de gewenste ontwikkeling. Wel moeten voor de nieuwe woning huisaansluitingen worden aangelegd. Hiervoor hoeft in dit bestemmingsplan geen beschermende regeling opgenomen te worden.

4.10 Duurzaamheid

De gemeente Schagen heeft in 2013 het "Uitvoeringsprogramma (2014-2018) naar een meer energieneutrale gemeente Schagen" vastgesteld. De gemeente streeft er naar om op de lange termijn energieneutraal en klimaatbestendig te zijn. Op de korte termijn zet de gemeente in op energiebesparing en wordt 24% van het energieverbruik duurzaam opgewekt. Voor nieuwe woningbouw wordt als uitgangspunt 'energie neutraal bouwen' gehanteerd, mits bedrijfseconomisch haalbaar. Dit uitgangspunt is ook van toepassing op onderhavige planontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het plangebied is sprake van meerdere bestemmingen, waaronder "Wonen" en de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 3 en 5". Voor de bestemmingen geldt dat de regeling is gebaseerd op de regeling uit het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe. Daarmee voldoet het plan aan de gemeentelijke standaard. Maatwerk is verricht voor de specifieke situatie in het plangebied. Een nadere toelichting op de regeling staat in deze paragraaf.

5.2.1 Agrarisch

De bestemming Agrarisch ligt op de gronden aan de west- en zuidzijde van het plangebied, achter de bestaande (en te versterken) groensingel en naast het nieuwe woonperceel. De bestemming geeft een regeling waarbij de uitoefening van agrarische doeleinden mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast zijn andere functies mogelijk, bijvoorbeeld waterlopen, waardoor flexibiliteit binnen de bestemming mogelijk is. De bebouwing van de gronden is niet meer toegestaan, de gronden hebben geen bouwvlak. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om hekwerken. De hoogte hiervan is beperkt.

Aanvullend is het westelijke deel van dit gebied bedoeld als weidevogelleefgebied. Hiervoor is een specifieke regeling opgenomen in deze bestemming. Deze hebben invloed op de bouwmogelijkheden binnen de bestemming.

5.2.2 Wonen

Voor de (nieuwe) compensatiewoning is de bestemming Wonen opgenomen. De regeling is gebaseerd op het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe, zodat de woning goed gaat passen binnen de omgeving. Wel is voor dit bestemmingsplan maatwerk verricht, bijvoorbeeld in de regeling voor de maatvoering en de regeling voor de plaatsingsruimte van de woning. Deze zijn gebaseerd op de gewenste situatie (zie ook paragraaf 2.3) en het beeldkwaliteitplan (bijlage 1).

5.2.3 Wonen - Stolp

De bestemming Wonen - Stolp ligt op het perceel van de naar reguliere woning om te vormen stolp. Het behoud van de hoofdvorm van de stolp is uitgangspunt in de opgenomen regeling. De woning (het hoofdgebouw) moet binnen deze bestemming binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak worden gesitueerd. De ligging van de bouwvlakken is afgestemd op de ligging van de bestaande stolp. Het gebied buiten het bouwvlak kan worden gebruikt als tuin of erf. Verder zijn op zij- en achtererf aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogelijk.

5.2.4 Waarde - Archeologie 3 en 5

De bestemmingen Waarde - Archeologie 3 en Waarde - Archeologie 5, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe, blijven op de gronden van toepassing. De bestemmingen geven een beschermende regeling voor de mogelijk in de grond aanwezige archeologische waarden. Dit betekent onder meer dat, wanneer voor werken en werkzaamheden met een bepaalde omvang een vergunning nodig is, door middel van onderzoek wordt aangetoond dat de vergunning verleenbaar is. Het verschil tussen beide bestemmingen zijn de grenzen voor een eventuele onderzoeksplicht, deze staan vermeld in paragraaf 4.8.

Wanneer uit onderzoek blijkt dat in het plangebied geen archeologische waarden aanwezig zijn of verwacht worden, kan de bestemming worden verwijderd. Hiervoor is in de bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De regeling is overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe.

5.2.5 Waterstaat - Waterkering

Langs het water Groote Sloot is een waterkering aanwezig, die beschermd wordt door middel van de bestemming Waterstaat - Waterkering. Deze ligt voor een klein deel over het plangebied. De regeling van deze bestemming zorgt ervoor dat werkzaamheden, die de waterkerende functie kunnen beperken, niet zonder meer mogelijk zijn. De regeling is overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe. De begrenzing van de bestemming is gerelateerd aan de nieuwste versie van de legger van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure, waarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond kan worden.

Overleg

Het bestemmingsplan wordt, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Voorafgaand aan het wettelijke vooroverleg, is het voornemen besproken met het Expertteam Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Holland. Dit team is akkoord met de opzet van het project. Het bestemmingsplan is, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. De reactienota en de reacties zijn als bijlage 5 en 6 opgenomen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft de uniforme openbare voorbereidingsprocedure doorlopen die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan is hiervoor met ingang van september 2016 gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Hiervan is door 1 indiener gebruik gemaakt. De gemeente heeft de ingekomen reactie samengevat en beantwoord in de zienswijzennota (zie bijlage 7). Naar aanleiding van de ingekomen zienswijze in de geplande locatie van de compensatiewoning enigszins aangepast. Dit is vertaald in een aanpassing van het beeldkwaliteitplan en de ligging van het bouwvlak voor deze woning.

Vervolg

Vervolgens wordt het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt.

Grondexploitatieregeling

De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing, omdat bij recht een bouwplan (nieuwe woningen) mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat een exploitatieplan bij het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, om zo het kostenverhaal van de gemeente vast te leggen. In dit geval is daarvan echter geen sprake, omdat tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst is gesloten. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd, net als een planschaderegeling en de sloopverplichting. Eventuele afspraken over faseringen en kwaliteitseisen worden in de overeenkomst vastgelegd.

Financiële haalbaarheid

Bij dit bestemmingsplan gaat het om een initiatief van een particuliere partij. De initiatiefnemer financiert de ontwikkeling en alle werkzaamheden die daarbij van toepassing zijn. Daarbij horen onder meer ook de plankosten. Voor de toepassing van de ruimte voor ruimteregeling is een exploitatieopzet gemaakt. Deze voldoet aan de uitgangspunten van de regeling. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.