Tweede partiële herziening Uitwerkingsplan Westerdel 2017

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Het plangebied betreft het plangebied van het uitwerkingsplan Westerdel 2017, met uitzondering van de locatie Bijloort. Voor de locatie Bijloort is al een partiële herziening vastgesteld, de partiële herziening Uitwerkingsplan Westerdel 2017 met identificatienummer NL.IMRO.0416.UWWD2012part-va01 vastgesteld op 19 december 2017.

Voor het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan geldt het uitwerkingsplan Westerdel 2017 met identificatienummer NL.IMRO.0416.UPWD2017-va01 dat op 31 oktober 2017 door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld. Het uitwerkingsplan Westerdel 2017 is globaal van opzet. Dit tegen de achtergrond dat op perceelniveau voldoende mogelijkheden zijn voor maatwerk.

Per bouwperceel worden, op basis van het uitwerkingsplan Westerdel, kavelpaspoorten vastgesteld. In de kavelpaspoorten zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de te bouwen woningen opgenomen. Bij de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet per bouwperceel is in de aflopen periode veel ervaring opgedaan. Met name bij de (wat minder brede) kavels blijkt in de praktijk dat de regels in het uitwerkingsplan Westerdel 2017 op het punt van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens in bepaalde gevallen te beperkend zijn voor een goede stedenbouwkundige opzet van het perceel. Specifiek ziet het dan op het realiseren van parkeervoorzieningen op het bouwperceel en de goede bereikbaarheid van deze parkeervoorzieningen ten opzichte van de plaatsing van de inrit vanaf de openbare weg. In geval van wat minder brede kavels is het dan wenselijk om aan één zijde van de woning de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens te verkleinen met een 0,5 m. Het uitwerkingsplan Westerdel 2017 biedt hiervoor geen mogelijkheid. Om het verkleinen van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens onder voorwaarden mogelijk te maken, is de voorliggende partiële herziening opgesteld.

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

De voorliggende partiële herziening van het uitwerkingsplan Westerdel 2017 voorziet in een juridische regeling, op grond waarvan onder voorwaarden de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van een woning (hoofdgebouw) kan worden verkleind met 0,5 m.

De hoofdregel in het uitwerkingsplan Westerdel 2017 luidt: "de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder dan 3 m te bedragen, met uitzondering van aaneengebouwde zijden;".

Bij het uitwerken van de stedenbouwkundige opzet per bouwperceel in een kavelpaspoort wordt in de praktijk ervaren dat de afstand van 3 m tot de zijdelingse perceelsgrens het soms lastig maakt om parkeervoorzieningen, via de inrit vanaf de openbare weg, goed te ontsluiten. Als dit specifieke geval zich voordoet, in het wenselijk om de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens aan één zijde van het hoofdgebouw te verkleinen met een 0,5 m. In het geval van wat minder brede kavels ontstaat aan de andere zijde van het hoofdgebouw de benodigde ruimte om goed bereikbare parkeervoorzieningen te realiseren.

Om te voorkomen dat er een algemene mogelijkheid voor het gehele plangebied ontstaat om de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens te verkleinen met een 0,5 m, is een aantal voorwaarden opgenomen in de bouwregels. Deze voorwaarden komen voort uit de ervaringen met het uitwerken van een stedenbouwkundige opzet per bouwperceel en sluiten hiermee aan de spelregels van de stedenbouwkundige opzet van de woonwijk Westerdel.

De voorwaarden zijn:

• 1. Het moet gaan om een vrijstaand hoofdgebouw;
• 2. de afstand mag aan één zijde van een hoofdgebouw worden verkleind met 0,5 m;
• 3. de afstand van de andere zijde van een hoofdgebouw mag met de afstand onder 2 worden vergoot;
• 4. de regeling wordt alleen toepast als de aanleg van een inrit in combinatie met de te realiseren parkeervoorzieningen hiertoe aanleiding geeft;
• 5. de afstand van een vrijstaand hoofdgebouw tot de openbare weg moet in elk geval 3 m zijn.

Ad 1

Vanuit de praktijkervaring met de stedenbouwkundige opzet per bouwperceel is gebleken dat het verkleinen van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens alleen aan de orde is bij de vrije kavels. Op vrije kavels worden vrijstaande hoofdgebouwen gebouwd. Onder hoofdgebouwen wordt in de woonbestemming woningen verstaan. Tegen deze achtergrond is de eerste voorwaarde opgenomen.

Ad 2 en Ad 3

De gestelde voorwaarden onder 2 en 3 moeten in onderlinge samenhang worden gelezen. Als de afstand aan één zijde van de woning de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens wordt verkleind met 0,5 m, dan mag de afstand aan de andere zijde van de woning worden vergroot met diezelfde 0,5 m. De gedachte achter deze regeling is dat het bouwvlak op het kavelpaspoort waarbinnen de woning gebouwd mag worden niet groter kan worden door de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens te vergroten. Er is in feite sprake van een verschuiving van het bouwvlak op het kavelpaspoort, door de afstand tot de zijdelingse perceelgrens aan één zijde van de woning te verkleinen en aan de andere zijde met dezelfde afstand te vergroten.

Ad 4

De gestelde voorwaarde onder 4 volgt uit de opgedane praktijkervaringen. In bepaalde gevallen is de combinatie tussen een maximale afstand tot de zijdelingse perceelgrens van 3 m, de aan te leggen parkeervoorzieningen en de ligging van de inrit vanaf de openbare weg niet optimaal. In de feitelijke situatie zijn de parkeervoorzieningen op het bouwperceel niet goed bereikbaar vanaf de openbare weg. De verschuiving van een 0,5 m leidt dan tot een goede bereikbaarheid van de parkeervoorzieningen op het bouwperceel.

Ad 5

Voor de ruimtelijke uitstaling van de woonwijk Westerdel is het belangrijk dat de afstand van een woning tot de openbare weg van ten minste 3 m gehandhaafd blijft. Voor de uitleg van "openbare weg" wordt aangesloten bij de Wegenwet. De weg dient voor een ieder toegankelijk te zijn en te worden onderhouden door de gemeente. Omdat het hier gaat om een relatieve nieuwe woonwijk is het criterium van "te minste 10 jaar" nog niet aan de orde. Een weg is voor een ieder toegankelijk indien er sprake is van vrije toegankelijkheid van de weg.

De voorwaarden zoals genoemd onder 1 t/m 5 leiden ertoe dat bij het opstellen van kavelpaspoorten voor vrije kavels in specifieke gevallen de afstand tot de zijdelingse perceelgrens met maximaal een 0,5 m kan worden verkleind, waarbij sprake is van een verschuiving van het bouwvlak zoals dat is opgenomen in een kavelpaspoort.

Hoofdstuk 3 Juridische vormgeving

De voorliggende partiële herziening heeft uitsluitend betrekking op het verkleinen van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van een vrijstaande woning met maximaal 0,5 m. De voorliggende partiële herziening kan alleen samen met het vastgestelde uitwerkingsplan Westerdel 2017 worden gelezen. Er is geen sprake van een zelfstandige uitwerkingsplan.

De verbeelding ziet op het plangebied van het uitwerkingsplan Westerdel 2017 en bestaat uitsluitend uit een plancontour. Bestemmingsregels zijn geregeld in het uitwerkingsplan Westerdel 2017.

In de regels van de voorliggende partiële herziening zijn de bouwregels van de bestemming 'Wonen' uit het uitwerkingsplan Westerdel 2017 opgenomen. Alleen de met vette tekst aangegeven aanvulling wordt geregeld door middel van de voorliggende partiële herziening.

"De bestemming 'Wonen' wordt als volgt aangevuld in de zin dat artikel 6, lid 6.2, sub a, onder 9 komt te luiden:

• 1. in aanvulling op het bepaalde in lid 6.2, onder 8 mag de afstand van één zijde van een vrijstaand hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens met ten hoogste een 0,5 m worden verkleind, indien:
  • de afstand van de andere zijde van een vrijstaand hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens met dezelfde afstand als bedoeld in de aanhef onder 9 wordt vergroot; en
  • de aanleg van een inrit in combinatie met de te realiseren parkeervoorzieningen hiertoe aanleiding geeft; en
  • de afstand van een vrijstaand hoofdgebouw tot de openbare weg niet minder is dan 3 m.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Zoals eerder is opgemerkt is voor het plangebied op 31 oktober 2017 een uitwerkingsplan vastgesteld. Tegen dit uitwerkingsplan zijn door belanghebbenden géén zienswijzen ingediend. Ook tegen het globale bestemmingsplan Westerdel en voorgaande uitwerkingsplannen zijn nimmer zienswijzen ingediend. Daarnaast betreft het een zeer geringe aanpassing van de regels van het uitwerkingsplan Westerdel 2017, naar aanleiding van een specifiek probleem met de inrichting van woonpercelen in relatie tot het parkeren op het eigen erf. De voorliggende partiële herziening is dan ook als vastgesteld ruimtelijk plan op www.ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd. In feite is het een gewijzigde vaststelling van het uitwerkingsplan Westerdel 2017. Belanghebbenden kunnen tegen de voorliggende partiële herziening beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State instellen.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten voor bouwplannen. Voorliggende partiële herziening maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Gelet hierop is er geen aanleiding voor een kostenverhaal anderszins of het opstellen van een exploitatieplan.